LAHIPOTECAAsignatura:Derecho Civil IIIAlumno:Jaime Antonio Ramia PeñaLICENCIATURA EN DERECHO (PLAN 2002)UNIVERSITAT JAUME I
ÍNDICE1. Concepto,fuentes y caracteres1.1.Concepto1.2.Fuentes1.3.Caracteres2. Clases de hipotecas3. Hipotecas Especiales4....
El Derecho Real de Hipoteca1.- Concepto, fuentes y caracteres1.1 ConceptoEl derecho real de hipoteca es definido en los ar...
consecuencia, produce la sujeción del inmueble hipotecado y la posibilidad derealización de su valor, mediante su venta ju...
6) IndivisibleLa hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele, sobre la totalidad de losbienes hipotecados, aunque s...
Artículo 106 LH:Podrán ser hipotecados:1.- Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción2.- Los derechos reales enajena...
mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediarel daño.Si después insistiere el propietario...
Las hipotecas legales también necesitan inscripción del título en cuya virtud seconstituyan para su válida constitución, s...
5) Por los efectos: comunes y privilegiadasSon hipotecas comunes, las que aseguran el pago de la obligación, guardando pri...
La concesión administrativa de obra pública es posible si la misma tiene laconsideración de bien inmueble, lo que sucederá...
4.- Elementos personales del derecho de hipotecaDos son los elementos personales del derecho de hipoteca: el acreedor titu...
5.1.- Obligaciones garantizadas con HipotecaTal como expresan los artículos 1861 del Código Civil y 105 de la Ley hipoteca...
3º- Los bienes anteriormente hipotecados.4º- El derecho de hipoteca voluntaria.5º- Los derechos de superficies, pastos, ag...
6.2 La constitución de hipotecas legalesLa constitución de hipoteca legal expresa exige para quedar válidamente constituid...
Cuando la finca pasa a manos de un tercero que la ha adquirido del constituyentede la hipoteca, y no asuma la obligación g...
En el artículo 140 LH existe una excepción a lo dispuesto en el artículo 105, ya que seadmite la posibilidad de que en la ...
losque, con arreglo a esta Ley, tengan, respectivamente, el derecho o laobligación de exigirlas y de calificar su suficien...
Si el propietario insiste en su conducta perjudicial, el juez puede poner elinmueble bajo administración judicial.El acree...
 La preferencia del crédito hipotecarioEs la facultad que tienen determinados acreedores para cobrar con preferencia aotr...
La cesión de hipoteca ha de realizarse en escritura pública, ha de darse conocimiento aldeudor y debe inscribirse en el Re...
1) Procedimiento judicial sumario.Se trata de un procedimiento rápido puesto que se pasa casi directamente a lasubasta del...
El artículo 76 LH establece con carácter general que las inscripciones, en cuanto aterceros, no se extinguen sino por su c...
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DERECHO CIVIL III : El derecho real de Hipoteca.

  1. 1. LAHIPOTECAAsignatura:Derecho Civil IIIAlumno:Jaime Antonio Ramia PeñaLICENCIATURA EN DERECHO (PLAN 2002)UNIVERSITAT JAUME I
  2. 2. ÍNDICE1. Concepto,fuentes y caracteres1.1.Concepto1.2.Fuentes1.3.Caracteres2. Clases de hipotecas3. Hipotecas Especiales4. Elementos personales del derecho de hipoteca5. El objeto de la Hipoteca6. Constitución del Derecho Real de Hipoteca7. Extensión objetiva del Derecho Real de Hipoteca8. La ampliación de la hipoteca9. El pacto de responsabilidad a los bienes hipotecados10.Compraventa de finca hipotecada11. Fases de la Hipoteca12.Derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca13.La acción real y la acción personal en la ejecución hipotecaria14.Procedimientos para la ejecución de la hipoteca15. Extinción de la Hipoteca16.Cancelación de la Hipoteca
  3. 3. El Derecho Real de Hipoteca1.- Concepto, fuentes y caracteres1.1 ConceptoEl derecho real de hipoteca es definido en los artículos 1876 del Código Civil (Cc) y104 de la Ley Hipotecaria (LH).Ambos artículos coinciden a la hora de definirla: ``Lahipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienes sobre que se impone, cualquiera quesea su poseedor, al cumplimiento de la obligación para cuya seguridad fue constituida´´.De esta definición se extraen dos notas:1º La afección de bienes determinados al cumplimiento de una obligación.2º La accesoriedad de la hipoteca respecto a la obligación garantizada.Roca Sastre definió este derecho como un derecho real de realización del valor, enfunción de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria, de carácter accesorioe indivisible, de constitución registral que grava inmuebles ajenos, enajenables y quepermanecen en posesión del propietario.1.2 FuentesLa hipoteca aparece regulada en el Código Civil entre los artículos 1874 a 1880 y 1857a 1862. El artículo 1880 del Cc, actúa como norma de remisión a la vigente Leyhipotecaria, la cual a su vez se encuentra complementada por el ReglamentoHipotecario de 14 de Febrero de 1947, el cual ha sufrido a lo largo del tiempo variasmodificaciones.1.3 Caracteres1) Es un derecho real inmobiliario.La hipoteca es un derecho real ya que otorga a su titular una inmediata potestadsobre una cosa determinada (principio de inmediatividad) y es ejercitable ergaomnes.2) Es un derecho real limitado en cosa ajena.Es limitativo del dominio ajeno en relación con el iusdisponendi, porque eldueño tiene que soportar que se disponga de la cosa gravada con la hipoteca, porel titular de la hipoteca en la fase de realización de valor de la misma.3) Es un derecho de garantía del cumplimiento de una obligación dineraria.Su carácter de garantía aparece en los artículos 1857 y 1858 del Cc relativos a laprenda y a la hipoteca. Es inseparable de la obligación que garantiza y en
  4. 4. consecuencia, produce la sujeción del inmueble hipotecado y la posibilidad derealización de su valor, mediante su venta judicial o extrajudicial.Está también íntimamente ligada y subordinada, en su existencia, extensión yextinción con el crédito.4) Es eficaz cualquiera que sea el poseedor de los bienes.La hipoteca no coarta la facultad de disposición del dueño de la cosa. Elhipotecante puede enajenar la cosa hipotecada, si bien el adquirente recibe eltransmitido con la carga y deberá soportar, en caso de impago por el hipotecante,la realización del valor por parte del acreedor hipotecario.5) Es de constitución registral.Para su nacimiento se exige su inscripción en el Registro de la Propiedad(artículos 1875 Cc y145 y 149 LH)-Según el artículo 1875 cc: `` Además de los requisitos exigidos en el artículo1857, es indispensable, para que la hipoteca quede válidamente constituida, queel documento en que se constituya sea inscrito en el Registro de la Propiedad´´.De la misma forma el artículo 145 de la LH establece:Para que las hipotecas voluntarias queden válidamente establecidas, se requiere:Que se hayan constituido en escritura pública.Que la escritura se haya inscrito en el Registro de la Propiedad.Y el artículo 149 de la LH añade:El crédito hipotecario puede enajenarse o cederse en todo o en parte, siempreque sehaga en escritura pública, de la cual se dé conocimiento al deudor y seinscriba en elRegistro.El deudor no quedará obligado por dicho contrato a más que lo estuviere por elsuyo.El cesionario se subrogará en todos los derechos del cedente.El derecho real de Hipoteca, a diferencia de la prenda, no exige undesplazamiento posesorio del bien gravado al acreedor garantizado, de maneraque el deudor sigue disfrutando y explotando el inmueble.
  5. 5. 6) IndivisibleLa hipoteca subsistirá íntegra mientras no se cancele, sobre la totalidad de losbienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada (artículos 1860Cc y 122 LH) y sobre cualquier parte de los mismos bienes que se conserve.Artículo 122 LH`` La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no se cancele sobre la totalidad de losbienes hipotecados, aunque se reduzca la obligación garantizada, y sobrecualquiera parte delos mismos bienes que se conserve, aunque la restante hayadesaparecido; pero sinperjuicio de lo que se dispone en los dos siguientesartículos.´´La nota de indivisibilidad es una consecuencia de la inseparabilidad de lahipoteca con el crédito.La indivisibilidad se manifiesta en un triple aspecto:a) Del lado del crédito: ya que mientras subsiste parte de él queda íntegra lahipoteca, aunque el crédito se divida entre los herederos del acreedor.Artículo 1870 Cc:``El acreedor no podrá usar la cosa dada en prenda sin autorización deldueño, y si lo hiciere o abusare de ella sin otro concepto, puede el segundopedir que se la constituya en depósito.´´b) Del lado de la deuda: aunque esta se divida entre varios de ellos, ningunopuede solicitar la liberación de la finca mientras no esté pagado el total de ladeuda.c) Del lado de los bienes: ya que la garantía mientras no sea cancelada, subsisteíntegra sobre la totalidad de los bienes hipotecados, aunque se reduzca laobligación garantizada y sobre cualquier parte de los bienes que se conserve,aunque la restante haya desaparecido.7) La especialidad de la hipotecaLa nota de la especialidad, se refiere tanto a los bienes hipotecados como alcrédito garantizado y en su virtud se establece que la hipoteca solamente puederecaer sobre bienes especialmente determinados y por suma o cantidad asimismoindicada.8) Grava bienes inmuebles o derechos reales sobre inmuebles ajenos y enajenables.Tal como incluyen los artículos 1874 Cc y 106,107 y 108 de la Ley Hipotecaria.
  6. 6. Artículo 106 LH:Podrán ser hipotecados:1.- Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción2.- Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, puestos sobre losmismos bienes.9) Es un derecho de realización de valor.El acreedor hipotecario, puede perseguir los bienes y utilizar su derecho derealización del valor, aunque éstos hayn pasado a manos de terceras personas, talcomo se desprende de los artículos 1858 Cc y 129 LH.Artículo 1858 Cc:`` Es también de esencia de estos contratos que, vencida la obligación principal,puedan ser enajenadas las cosas en que consiste la prenda o hipoteca que paga elacreedor´´Artículo 129 LH:`` La acción hipotecaria podrá ejercitarse directamente contra los bieneshipotecados,sujetando su ejercicio al procedimiento judicial sumario que seestablece en el artículo 131 de esta Ley, sin que ninguno de sus trámites puedaser alterado por convenio entre las partes.Además, en la escritura de constitución de la hipoteca podrá válidamentepactarse un procedimiento ejecutivo extrajudicial para hacer efectiva la acciónhipotecaria, el cual será aplicable, aun en el caso de que existan terceros, conarreglo a los trámites fijados en el Reglamento hipotecario.´´La LH establece las debidas garantías para poder extraer de la cosa hipotecada elvalor correspondiente. Esta protección se obtiene a través de los artículos 104LH, que establece que ``la hipoteca sujeta directa e inmediatamente los bienessobre que se impone, cualquiera que sea su poseedor, al cumplimiento de laobligación para cuya seguridad fue constituida.Y junto a ello el artículo 117 de la LH regula la acción de devastación,estableciendo una serie de medidas que velan por el mantenimiento del valor encambio de la cosa hipotecada.Artículo 117 LH:`` Cuando la finca hipotecada se deteriorare, disminuyendo de valor, por dolo,culpa ovoluntad del dueño, podrá el acreedor hipotecario solicitar del Juez dePrimera Instancia del partido en que esté situada la finca, que le admitajustificación sobre estos hechos; y si de la que diere resultare su exactitud yfundado el temor de que sea insuficiente la hipoteca se dictará providencia
  7. 7. mandando al propietario hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediarel daño.Si después insistiere el propietario en el abuso, dictará el Juez nueva providenciaponiendo el inmueble en administración judicial. En todos estos casos se seguiráel procedimiento establecido en los artículos 720 y siguientes de la Ley deEnjuiciamiento Civil.´´2.- Clases de hipotecas1) Por su origen: Hipotecas voluntarias y legalesEl artículo 137 de la Ley Hipotecaria establece que ``Las hipotecas son voluntarias olegales´´. Los artículos 138 a 157 de dicha ley regulan las hipotecas voluntarias y losartículos 158 a 197 las legales.Las hipotecas voluntarias son definidas en el artículo 138 LH de la siguiente manera:`` Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicióndeldueño de los bienes sobre los que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienestengan la libre disposición de aquellos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizadospara ello con arreglo a las leyes´´Con arreglo a ello podemos establecer dos modos distintos para constituir hipotecasvoluntarias, por una parte, el convenio entre las partes (convenio lateral) y por la otra,la disposición del dueño de los bienes, en cuyo caso se trata de una constituciónunilateral.Las hipotecas legales aparecen en el artículo 158 de la LH:`` Sólo serán hipotecas legales las admitidas expresamente por las leyes con tal carácter.Las personas a cuyo favor concede la Ley hipoteca legal no tendrán otro derecho que elde exigir la constitución de una hipoteca especial suficiente para la garantía de suderecho.´´El término de hipoteca legal no significa que la hipoteca la cree la ley automáticamente,lo que se concede es un derecho a poder exigir su constitución cuando se está ante elsupuesto de hecho que la ley previene al efecto.Pueden distinguirse dos supuestos, según el propietario acceda o no. En el primer caso,la hipoteca legal se constituirá a través de un contrato de cumplimiento de la obligaciónlegal. En el otro caso, por mandato judicial una vez seguidos los procedimientos queestablece o a los que se remite la Ley Hipotecaria y su Reglamento.La hipoteca voluntaria recae sobre bienes concretos y determinados, no sobre todos losque forma el patrimonio de la persona obligada a constituirla. Mientras que en la legal,se tendrá que efectuar una especificación de que bien en concreto va a ser afectado porla misma.
  8. 8. Las hipotecas legales también necesitan inscripción del título en cuya virtud seconstituyan para su válida constitución, si bien a diferencia de las voluntarias no seexige el requisito de escritura.Todas las hipotecas legales, una vez constituidas, surten los mismos efectos que lasvoluntarias.El artículo 168 de la Ley Hipotecaria establece quienes tienen derecho a exigir hipotecalegal.2) Por su forma: Expresas y tácitas.Son hipotecas expresas las que han de ser inscritas en el Registro, ya que si no cumpleneste requisito no se consideran válidamente constituidas. Sin embargo, las hipotecastácitas son las que se exigen para su validez y eficacia, ni su construcción voluntaria nisu inscripción registral.En la actualidad las hipotecas son expresas por norma general.3) Por su objeto: Generales y especialesEn el derecho anterior a la Ley Hipotecaria, eran llamadas hipotecas generales, las queafectaban a todos los bienes del deudor e hipotecas especiales, las establecidas sobrebienes determinados.En la actualidad puede decirse que solamente existen hipotecas especiales en base delprincipio de especialidad.4) Por su contenido: Hipotecas ordinarias y de seguridadSe define como ``Hipoteca ordinaria o de tráfico´´, la que asegura una obligaciónexistente y determinada, de modo que la fe pública del Registro de la Propiedad, amparatanto la existencia del derecho real de garantía, como la existencia de la cuantía de laobligación asegurada.Mientras que la ``Hipoteca de Seguridad´´ garantiza una obligación de existenciadudosa o de garantía indeterminada, aunque determinable por encontrarse dentro deunos límites determinados.Hoy en día, las hipotecas suelen ser de seguridad y, en concreto, de máximos, con el finde garantizar, no sólo el capital debido, sino también los intereses moratorios yremuneratorios (variables) y los demás gastos producidos por la constitución de lahipoteca o su ejecución (costas procesales).También valdría señalar dos tipos de hipotecas, como son las de capital y renta. Lasprimeras garantizan el cumplimiento de una obligación de cumplimiento unitario,mientras que las segundas, aseguran la obligación de hacer pagos periódicos.
  9. 9. 5) Por los efectos: comunes y privilegiadasSon hipotecas comunes, las que aseguran el pago de la obligación, guardando prioridadque les corresponde según el Registro y son privilegiadas, las que se anteponen a todaslas demás, son preferentes.6) Por su régimen: Normales y excepcionalesSon hipotecas normales las que se adaptan a las condiciones típicas de la Leyhipotecaria y del Código Civil. Se constituyen a través de escritura pública, en favor depersona determinada, cantidad precisa, con duración limitada, etc.Son excepcionales, aquellas en las que se modifican estas normas en parte o totalmente.Entre las más importantes destaca la hipoteca en garantía de títulos endosables.3.- Hipotecas EspecialesEl artículo número 107 de la Ley Hipotecaria enumera una serie de hipotecas especialessegún su objeto:a) Hipoteca del derecho de usufructo.Artículo 107.1 LH: `` queda extinguida la hipoteca, cuando concluya elmismousufructo por un hecho ajeno a la voluntad del usufructuario´´.b) Hipoteca de la nuda propiedad.En la subasta se venderá la nuda propiedad, por la que se obtendrá un valorinferior al que tendría la plena propiedad.c) Hipoteca de bienes hipotecados.Según se desprende del artículo 107.3 LH, los bienes que anteriormente han sidohipotecados, podrán volver a ser hipotecados.d) Hipoteca de la Hipoteca.El artículo 107.4 LH considera hipotecable el derecho de hipoteca voluntaria ``pero quedando pendiente la que se constituya sobre él, de la resolución delmismo derecho´´e) Hipoteca del derecho de superficie y otros derechos.El artículo 107.5 LH establece la posibilidad de hipotecar `` Los derechos desuperficie, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturaleza real.´´f) Hipoteca de concesiones administrativas.
  10. 10. La concesión administrativa de obra pública es posible si la misma tiene laconsideración de bien inmueble, lo que sucederá si recae sobre un bien de estanaturaleza, tal como se desprende del artículo 334.10 del Código Civil.Art 334.10 Cc ``Son bienes inmuebles, las concesiones administrativas de obraspúblicas y las servidumbres y demás derechos reales sobre bienes inmuebles´´.Es necesario contar con autorización administrativa para poder constituirgravámenes sobre la concesión.g) Hipoteca de bienes vendidos con pacto de retro o con carta de gracia.El vendedor de los bienes tiene un derecho de recuperación durante un plazo detiempo, restituyendo el precio de la venta.h) Hipoteca del retracto.Según establece el artículo 107.8 LH `` el acreedor no podrá repetir contralosbienes hipotecados sin retraerlos previamente en nombre del deudor, en eltiempo en que éste tenga derecho y anticipando la cantidad que pare ello fuerenecesaria.Si el vendedor ejercita el derecho de retracto no sólo subsistirá la hipoteca, sinoque éste recaerá directamente sobre los bienes retraídos.i) Hipoteca sobre bienes litigiosos.Los bienes litigiosos son inscribibles, si la demanda origen del pleito se haanotado preventivamente o si se hace constar que el acreedor hipotecario tieneconocimiento del litigio, pero en ambos supuestos la hipoteca quedará pendientedel fallo del litigio.j) Hipoteca de bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.Tal como se expresa en el artículo 107.10 de la Ley Hipotecaria `` Los bienessujetos a condiciones resolutorias expresas, quedando extinguida lahipoteca alresolverse el derecho del hipotecante.´´k) Hipoteca de pisos o locales en propiedad horizontal.l) Hipoteca de censos.Recogido en el artículo 148 LH, establece que `` Cuando se redima un censogravado con hipoteca, tendrá derecho el acreedor hipotecario a que el redimente,a su elección, le pague su crédito por completo con los, intereses vencidos y porvencer, o le reconozca su misma hipoteca sobre la finca que estuvo gravada conel censo.´´
  11. 11. 4.- Elementos personales del derecho de hipotecaDos son los elementos personales del derecho de hipoteca: el acreedor titular delderecho real de hipoteca y el dueño de la finca hipotecada.De los artículos 138 LH y 1857 del Cc se extraen los requisitos necesarios paraconstituir hipoteca, que son:- Que la cosa hipotecada pertenezca en propiedad al que hipoteca.- Que las personas que constituyan la hipoteca tengan capacidad de obrar y lalibre disposición de sus bienes.4.1 El acreedor y el deudor hipotecarioEl titular del derecho de hipoteca es el acreedor hipotecario, en garantía de cuyo créditose constituye la hipoteca. Si la hipoteca es voluntaria se le exige capacidad general deobrar.Por otro lado, el deudor hipotecario o constituyente ha de tener la misma capacidad deobrar y además la libre disposición de la cosa, tal como se extrae del artículo 138 LH:``Son hipotecas voluntarias las convenidas entre partes o impuestas por disposicióndeldueño de los bienes sobre los que se establezcan y sólo podrán constituirlas quienestengan la libre disposición de aquellos o, en caso de no tenerla, se hallen autorizadospara ello con arreglo a las leyes.´´4.2 El hipotecante no deudorEl hipotecante no deudor, también conocido como ``fiador real´´, es aquella persona quesin ser deudor personal del acreedor hipotecario, hipoteca voluntariamente un bien de supropiedad en garantía de una deuda ajena; su responsabilidad tiene carácter real por loque se limita al bien hipotecado.La hipoteca constituida por un hipotecante no deudor es una hipoteca voluntaria,convenida con el acreedor o constituida unilateralmente por el dueño del bien y puedehacerse a título oneroso o gratuito.4.3 El tercer poseedor de la finca hipotecadaNi el Código civil ni la Ley Hipotecaria definen al tercer poseedor, aunque el artículo38.4 de la LH hace una pequeña mención a este ``Cuando persigan bienes hipotecadosque hayan pasado a ser propiedad de un tercer poseedor´´.5.- El objeto de la hipotecaLos elementos reales del derecho de hipoteca son, la obligación que se garantiza con lahipoteca y la cosa gravada como garantía de la obligación.
  12. 12. 5.1.- Obligaciones garantizadas con HipotecaTal como expresan los artículos 1861 del Código Civil y 105 de la Ley hipotecaria, lahipoteca ``puede asegurar toda clase de obligaciones, ya sean puras, ya estén sujetas acondición suspensiva o resolutoria´´.El hecho de que la hipoteca sea un derecho de realización de valor (según establece elartículo 1858 Cc), exige que el crédito asegurado consista en una obligación pecuniariao que sea reducible a ella, puesto que la finca hipotecada sólo puede proporcionardinero con su venta, sólo indirectamente puede asegurar el incumplimiento de unaprestación no dineraria, al asegurar la responsabilidad derivada del incumplimiento.Es indispensable que se fije el importe de la prestación garantizada así como susintereses si se hubiesen pactado (artículo 12 LH) o en el caso de la denominada hipotecade seguridad, que se determine la cantidad máxima de que responda la finca y el plazode duración, tal como se desprende el artículo 153 LH.En cuanto a los intereses, estos pueden ser en una cantidad porcentual o relativa anual oen una cantidad absoluta y fija, pero aplazada. Si el interés es variable, puede asegurarsemediante hipoteca, determinando el porcentaje máximo o una cantidad máximaasegurada, como derivación del principio de especialidad.Por lo que hace referencia a los intereses moratorios, estos se regirán por el límitetemporal del artículo 114 LH, tres y cinco años, según los casos.Por otro lado, respecto a las costas y demás gastos, según establece el artículo 131.5LH, la extensión de las costas de un proceso judicial sólo se produce cuando se hayapactado expresamente.La deuda garantizada por la hipoteca ha de ser de capital o de renta y la cantidadasegurada con la hipoteca, según el artículo 219 del Reglamento Hipotecario, ha de serdeterminada en moneda nacional, o señalando la equivalencia de las monedasextranjeras en signo monetario de curso legal en España, asimismo se permite laincorporación de cláusulas de estabilización.5.2 Cosas y derechos hipotecablesSegún establece el artículo 106 de la Ley Hipotecaria podrán ser hipotecados, comohemos visto en puntos anteriores:- Los bienes inmuebles susceptibles de inscripción.- Los derechos reales enajenables, con arreglo a las leyes, impuestos sobre losmismos bienes.5.2.1 Bienes hipotecablesEl artículo 107 LH establece que pueden hipotecarse:1º- El derecho de usufructo.2º- La mera propiedad.
  13. 13. 3º- Los bienes anteriormente hipotecados.4º- El derecho de hipoteca voluntaria.5º- Los derechos de superficies, pastos, aguas, leñas y otros semejantes de naturalezareal.6º- Las concesiones administrativas de minas, ferrocarriles, etc.7º- Los bienes vendidos con pacto de retro o a carta de gracia.8º- El derecho de retracto convencional.9º- Los bienes litigiosos.10º- Los bienes sujetos a condiciones resolutorias expresas.11º- Los pisos o locales de un edificio en régimen de propiedad horizontal.Mientras que el artículo 108 de la Ley Hipotecaria, establece que no podrán hipotecarse:1º- Las servidumbres, a menos que se hipotequen juntamente con el predio dominante,exceptuándose, en todo caso, la de aguas, la cual podrá ser hipotecada.2º- Los usufructos legales, con excepción del concedido al cónyuge viudo por el Códigocivil.3º- El uso y la habitación.5.3 La pluralidad de objetos en el derecho real de hipoteca.Nuestro ordenamiento jurídico permite que, en garantía de un solo crédito, sehipotequen varias fincas a la vez. En nuestro Derecho positivo se exige la distribucióndel gravamen, es decir, la fijación de la parte de responsabilidad que deba soportar cadauno de los bienes hipotecados.El principio de especialidad registral impone la distribución y el artículo 119 de la LeyHipotecaria establece que ``cuando se hipotequen varias fincas a la vez por un solocrédito se determinara la cantidad o parte de gravamen de que cada una debaresponder´´.6. Constitución del derecho real de hipoteca6.1 La constitución de las hipotecas voluntariasLas hipotecas voluntarias pueden constituirse por convenio entre las partes odisposición unilateral del dueño de los bienes sobre los que se establezca, tal comoestablece el artículo 138 de la Ley Hipotecaria.Para considerar válidas las hipotecas voluntarias, estas deben de cumplir dos requisitosde forma: deben constituirse mediante escritura pública y que se inscriban en el Registrode la propiedad (Artículo 145 LH). La inscripción de la hipoteca en el Registro de laPropiedad, tiene naturaleza constitutiva.
  14. 14. 6.2 La constitución de hipotecas legalesLa constitución de hipoteca legal expresa exige para quedar válidamente constituida, lainscripción del título en cuya virtud se constituya y desde entonces produce los mismosefectos que la voluntaria (Artículo 161 LH).Las personas facultadas para exigir la constitución de la hipoteca legal podrán exigirdicha hipoteca sobre cualesquiera inmuebles o derechos reales de que pueda disponer elobligado a prestarla (Artículo 160 LH).Hay que señalar también que las hipotecas legales tácitas, no precisan acto alguno deconstitución ni de inscripción en el Registro de la Propiedad, puesto que se constituyenautomáticamente.6.3 La constitución unilateral de la hipotecaEl artículo 138 LH permite la constitución unilateral de la hipoteca por el dueño de losbienes, si bien el artículo 141LH exige la aceptación de la persona a cuyo favor seestablezca. La aceptación se hará constar en el Registro mediante nota marginal y cuyosefectos se retrotraerán a la fecha de la constitución de la hipoteca.La inscripción de la hipoteca unilateral produce los siguientes efectos:- La hipoteca unilateral goza de rango registral a los efectos del principio deprioridad desde el momento en que es inscrita.- Permite la actuación del principio de legitimación en el sentido de presumir desu existencia como gravamen.7.- Extensión objetiva del derecho de hipotecaLa extensión de la hipoteca trata de establecer como afecta a la hipoteca ya constituidalas vicisitudes del bien hipotecado (accesiones, mejoras, intereses, etc.).La doctrina establece tres supuestos de extensión de la hipoteca:a) Extensión natural de la hipotecaLa hipoteca se extiende según establece el artículo 109 de la Ley Hipotecaria ``alas accesiones naturales, a las mejoras y al importe de las indemnizacionesconcedidas o debidas al propietario por razón de los bienes hipotecados´´b) Extensión convencional de la hipoteca.El artículo 111 LH establece que la hipoteca no se extiende a los bienes muebles,frutos y rentas del bien hipotecado.c) Extensión de la hipoteca frente al tercer poseedor.
  15. 15. Cuando la finca pasa a manos de un tercero que la ha adquirido del constituyentede la hipoteca, y no asuma la obligación garantizada, las reglas sobre laextensión de la hipoteca experimentarán las siguientes modificaciones en sufavor:1- La denominada ``extensión natural´´ de la hipoteca, en el caso detransmisión de la finca a un tercer poseedor, no será extensiva a las mejoresque no consistan en obras de reparación, seguridad o transformación,siempre que se hayan costeado por el nuevo dueño, tal como se establece enel artículo 112 LH.2- La extensión pactada de la hipoteca no alcanza a los mueblespermanentemente colocados en los edificios costeados por el nuevo dueño,ni a los frutos pendientes y rentas vencidas que sean de la pertenencia delmismo (artículo 112 LH).8. La ampliación de la hipotecaAnte el impago de los intereses vencidos no prescritos, la ley hipotecaria permite alacreedor, la llamada ampliación de la hipoteca en los siguientes términos:a) Para asegurar los intereses no vencidos y no satisfechos, dice el artículo 115LH, no garantizados conforme al artículo 114 LH, el acreedor puede exigirdel deudor una ampliación de la hipoteca sobre los mismos bieneshipotecados, la cual no perjudicará en ningún caso los derechos realesinscritos con anterioridad.b) Si la finca hipotecada no pertenece al deudor, el acreedor no puede exigir lacitada ampliación de la hipoteca sino que podrá ejercitar igual derechorespecto de cualesquiera otros bienes inmuebles del deudor que puedan serhipotecados (Artículo 115 LH)9. El pacto de responsabilidad a los bienes hipotecadosEn el artículo 1911 Cc se establece el principio de responsabilidad patrimonialuniversal, según el cual el deudor responde sus obligaciones con todos sus bienespresentes y futuros.Dentro de la hipoteca hay dos tipos de responsabilidades. Por una parte, laresponsabilidad real, que es la que recae sobre los bienes singulares y determinados enel contrato de hipoteca y por la otra, la responsabilidad personal, cuyas característicasson las de recaer sobre todo el patrimonio del deudor.Ambos tipos de responsabilidad son compatibles, en relación al contenido del artículo105 LH. El acreedor hipotecario para hacer efectivo el importe de su deuda tiene dosposibilidades, ejercitar la acción personal contra todo el patrimonio del deudor oejercitar la acción hipotecaria sobre los bienes hipotecados.
  16. 16. En el artículo 140 LH existe una excepción a lo dispuesto en el artículo 105, ya que seadmite la posibilidad de que en la escritura de constitución de hipoteca voluntaria sepacte que la obligación garantizada se haga efectiva únicamente sobre los bieneshipotecados. Este tipo de hipoteca se denomina hipoteca de responsabilidad limitada.10. Compraventa de finca hipotecadaLa hipoteca no impide al hipotecante el ejercicio del iusdisponendi, de manera que estepuede enajenar la finca a un tercero, que tendrá que soportar la afección real que aquellarepresenta, pese a que el deudor sigue siendo el enajenante.Surge así la figura del tercer poseedor de finca hipotecada, que es la persona queresponde aunque no deba, pues ella solo ha adquirido el objeto hipotecado, sin asumir laobligación garantizada, su responsabilidad es una consecuencia del carácter real delderecho de hipoteca, de su oponibilidaderga omnes, contra quien sea el titular de lamisma.Ahora bien, ese tercer poseedor carece de responsabilidad universal (personal) frente alacreedor hipotecario, por lo que su responsabilidad llega sólo hasta la finca hipotecada,por lo que si el acreedor no obtiene satisfacción total con la realización de su valor, nopodrá perseguir con otros procedimientos bienes suyos con los que cobrarse el resto.La figura del tercer poseedor adquiere su relieve cuando se insta la acción hipotecariacontra los bienes, no la acción personal contra el deudor.El tercer poseedor puede evitar la ejecución pagando el importe de lo adeudado, conderecho de repetición a cargo del obligado. Por ello el tercer poseedor ha de serrequerido de pago en cualquier procedimiento bien en el procedimiento ejecutivoordinario, para el extrajudicial (artículo 235 del Reglamento Hipotecario) o en eljudicial sumario (artículo 131 LH).11. Las fases de la hipotecaDentro de la relación jurídica hipotecaria podemos distinguir dos fases. Por una parte, laprimera fase o período de seguridad o cautela, la cual comienza al quedar constituida lahipoteca.En esta situación de garantía inmediata la hipoteca produce ciertos efectos reflejos oderivados como son:1- La concesión de la acción de deterioro o devastación a favor del acreedorhipotecario para la conservación del valor en cambio del bien hipotecado(Artículo 117 LH)2- La ampliación de las hipotecas legales, cuando en cualquier tiempo llegaren aser insuficientes.Art 163 LH ``En cualquier tiempo en que llegaren a ser insuficientes lashipotecas legales inscritas, podrán reclamar su ampliación o deberán pedirla
  17. 17. losque, con arreglo a esta Ley, tengan, respectivamente, el derecho o laobligación de exigirlas y de calificar su suficiencia.´´3- La extensión de la hipoteca a los incrementos, elementos accesorios ysubrogados de la cosa gravada (Artículos 109 y siguientes de la LeyHipotecaria)4- El derecho del acreedor hipotecario a consentir la distribución de laresponsabilidad hipotecaria cuando la finca se divida en dos o más (Art 123 y125 LH)5- El derecho de abstención y ejecución separada en los procedimientosconcursales.6- La posibilidad de que al acreedor hipotecario se le reconozca judicialmente laexistencia de su hipoteca mediante el ejercicio de la acción declaratoria o deconstatación de la misma.7- El derecho de hipoteca es susceptible de enajenación y gravamen, y también depos posición y renuncia.Por otro lado, por lo que hace referencia a la segunda fase o período de ejecución de lahipoteca hay que señalar que dentro de la misma tiene efectividad ejecutiva el derechoreal de hipoteca, por vencimiento, anticipado o no del crédito garantizado por ésta,seguido del impago de la deuda asegurada.Entonces es cuando entra en funcionamiento la denominada acción hipotecaria paralograr el importe del débito asegurado, a través de la realización de valor de la finca oderecho hipotecado.En el caso de existir sobrante, éste se repartirá entre los acreedores hipotecariosposteriores y en el caso de quedar todavía algún residuo, se indemnizará a los titularesde derechos, cargas o gravámenes constituidos sobre la finca afectada, entregando elúltimo remanente al propietario ejecutado.12. Derechos del acreedor antes del vencimiento de la hipoteca12.1.- Facultades de conservación del valor de los bienes hipotecadosEl acreedor hipotecario dispone de los siguientes medios para evitar que se produzcaninguna merma en el valor del bien hipotecado:o La acción de devastaciónEl artículo 117 LH, otorga al acreedor hipotecario, la denominada acción dedevastación, en el caso de que la finca se deteriore disminuyendo de valor, pordolo,culpa o voluntad del dueño, la facultad de solicitar al juez que ordene queaquel a hacer o no hacer lo que proceda para evitar o remediar el daño.
  18. 18. Si el propietario insiste en su conducta perjudicial, el juez puede poner elinmueble bajo administración judicial.El acreedor hipotecario está protegido frente a los arrendamientos concertadospor el propietario en daño de la hipoteca, es decir cuando después de laconstitución de la hipoteca se arriende el inmueble con ocasión o encircunstancias que revelen que la finalidad del arriendo es acausar daño a lahipoteca.o El vencimiento anticipado del crédito.Aparece regulado en el artículo 1129.3º Cc según el cual el deudor perderá elderecho a utilizar el plazo, es decir que la deuda vencerá anticipadamente, si eldeudor no sustituye inmediatamente las garantías disminuidas o desaparecidaspor otras nuevas e igualmente seguras.o Otras vías de protección de la garantíaEl acreedor hipotecario también dispone de: La posibilidad de solicitar, dentro del procedimiento judicialsumario, que s ele conceda la administración o posesión interna,de la finca si así se pactó en la escritura de constitución d ehipoteca. El principio de indivisibilidad de la hipoteca.Artículo 122 LH `` La hipoteca subsistirá íntegra, mientras no secancele sobre la totalidad de los bieneshipotecados, aunque sereduzca la obligación garantizada, y sobre cualquiera parte de losmismos bienes que se conserve, aunque la restante hayadesaparecido; pero sin perjuicio de lo que se dispone en los dossiguientes artículos.´´ La posibilidad de solicitar la ampliación de la hipoteca legalArtículo 163 LH `` En cualquier tiempo en que llegaren a serinsuficientes las hipotecas legales inscritas,podrán reclamar suampliación o deberán pedirla los que, con arreglo a esta Ley,tengan, respectivamente, el derecho o la obligación de exigirlas yde calificar su suficiencia.´´Dentro de los procedimientos concursales al acreedor hipotecario le asiste un doblederecho: el de abstención y el de ejecución separada.12.2 Los derechos de preferencia y de prioridad del acreedor hipotecario: el rango de lashipotecas.
  19. 19.  La preferencia del crédito hipotecarioEs la facultad que tienen determinados acreedores para cobrar con preferencia aotros sobre un bien o bienes del deudor común, y, en consecuencia, unaderogación del principio de igualdad de los acreedores, que tiene su razón de seren la naturaleza de o causa del crédito.Cuando el privilegio es cualidad inherente a un crédito garantizado con underecho de prenda o hipoteca se le denomina crédito singularmente privilegiado. La prioridad y el rango hipotecarioPara establecer el orden entre las diferentes hipotecas se acude a la regla priortempore potior iure, que viene a decir que el primero en el tiempo tiene underecho más fuerte.De este modo, la prioridad la determina la fecha de inscripción de la hipoteca enel Registro. La prioridad afecta a las hipotecas en el sentido de que las másantiguas tienen preferencia sobre las más modernas.El criterio de prioridad determina el rango, que consiste en el puesto o lugar queocupa cada una de las diversas hipotecas que concurren sobre un determinadobien. El rango tiene gran importancia, puesto que ejecutada la primera hipotecalas restantes se extinguen.Los acreedores hipotecarios además, pueden pactar alterar entre ellos el rango delas hipotecas. Los pactos más habituales son: La permuta de rango, en la que dos acreedores hipotecariosintercambian los rangos hipotecarios de sus respectivas hipotecasya inscritas. La posposición de rango, que se trata de un acuerdo en virtud delcual el titular de una hipoteca ya inscrita cede el rango a unaposterior que se constituirá, es decir todavía no inscrita, la cualgozaría de un rango posterior de no existir la posposición. La reserva de rango, que es una especia de posposición de rangoen la propia escritura de hipoteca. Es una especie de hipoteca depropietario habida cuenta que se reserva un determinado rango enfavor de una hipoteca futura, es decir aún no constituida.12.3 La cesión de créditos hipotecarios.El acreedor hipotecario dispone como cualquier otro deudor, de la posibilidad de cedery enajenar de su crédito, en virtud de lo dispuesto en el artículo 1112 del Cc, queautoriza la transmisión de los derechos adquiridos en virtud de una obligación, deacuerdo con lo establecido en las leyes, salvo que se hubiese pactado lo contrario.
  20. 20. La cesión de hipoteca ha de realizarse en escritura pública, ha de darse conocimiento aldeudor y debe inscribirse en el Registro de la Propiedad.En el polo opuesto a la cesión de crédito hipotecario se encuentra la subrogación, queconsiste en la posibilidad de sustituir al antiguo acreedor hipotecario por otro nuevo, sinque sea necesario por el consentimiento del primero.13. La acción real y la acción personal en la ejecución hipotecariaUna vez vencido el crédito, si el deudor no lo satisface, el acreedor hipotecario puedeejercitar el derecho de realización del valor a través de la enajenación del objetogravado, para obtener con su importe la cantidad que le es debida.Hay que distinguir dos elementos: el crédito y la hipoteca con carácter accesoriorespecto del otro. En el aspecto de la efectividad, el elemento crédito origina lacorrespondiente acción personal, que conduce a la realización dineraria sobre los bienesdel patrimonio del deudor (artículo 1911).Del elemento garantizador de la hipoteca, deriva la correspondiente responsabilidadreal, cuya efectuación, se consigue por el ejercicio de la acción hipotecaria, de carácterreal y hecha valer a través de una variedad de procedimientos de ejecución.Las principales diferencia entre ambos tipos de actuaciones son: La acción personal se dirige contra el deudor u obligado personalmente; laacción real hipotecaria se dirige contra los bienes, aunque será necesariaejercitarla contra el hipotecante o tercer poseedor. La acción personal se dirigirá contra cualquiera de los bienes del patrimonio deldeudor u obligado (Artículo 1911 Cc `` Del cumplimiento de las obligacionesresponde el deudor con todos sus bienes, presentes y futuros´´). Mediante la acción personal se solicita al Juez que dicte una sentencia decondena al cumplimiento de una obligación dineraria, o de dar otra cosa dehacer, cuyo cumplimiento forzoso tendrá lugar en los trámites de ejecución de lasentencia de condena; la acción real hipotecaria persigue una actividad procesalpara obtención de una suma de dinero mediante la enajenación por precio de lacosa hipotecada. La acción real hipotecaria prescribe a los veinte años (Artículos 1964 Cc y 128LH `` La acción hipotecaria prescribirá a los veinte años, contados desde quepueda ser ejercitada.´´) y la acción personal prescribe a los quince años (Art1964 Cc)14. Procedimientos para la ejecución de la hipotecaEn el ordenamiento jurídico se han previsto cuatro procedimientos:
  21. 21. 1) Procedimiento judicial sumario.Se trata de un procedimiento rápido puesto que se pasa casi directamente a lasubasta del bien hipotecado. Este procedimiento debe de pactarse en la escriturade constitución, en la que deberá figurar el precio en que se tasa la finca para elsupuesto de que fuese subastada.2) Juicio ejecutivo ordinarioEl acreedor hipotecario tendrá la posibilidad de instar contra el acreedorhipotecario un juicio efectivo ordinario.3) Procedimiento ejecutivo extrajudicialLa legislación hipotecaria concede al acreedor hipotecario la posibilidad derealización de su garantía mediante un procedimiento ajeno a la vía judicial, deahí su nombre de procedimiento extrajudicial.Este procedimiento, regulado en los artículos 234, 235 y 236 del ReglamentoHipotecario, solo puede ser utilizado cuando así se haya convenido en laescritura de constitución de la hipoteca, en la que también deberá figurar elprecio en que se tasa el bien para el caso de subasta. Este procedimiento sólopuede seguirse ante notario hábil.4) Juicio declarativo ordinarioEl acreedor hipotecario se limita a interponer una pretensión contra el deudor sinque esta vía procesal le reporte ningún tipo de ventaja, como sucede en lassiguientes.15. Extinción de la HipotecaLa hipoteca puede extinguirse por:- La extinción del crédito cuyo cumplimiento o satisfacción garantiza.- La extinción del derecho real en que consiste la propia hipoteca.Se extinguirá por las mismas causas de extinción de los derechos reales,destrucción del bien dado en garantía inmobiliaria, expropiación forzosa,consolidación, etc.16. Cancelación de la hipotecaLa hipoteca es un derecho real de constitución registral, por lo que su extinción deberáde ser acompañada por el asiento de cancelación en el Registro de la Propiedad, talcomo se indica en el artículo 144 de la Ley Hipotecaria.
  22. 22. El artículo 76 LH establece con carácter general que las inscripciones, en cuanto aterceros, no se extinguen sino por su cancelación o por la inscripción de la transferenciadel dominio o derecho real inscrito en favor de otra persona.

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