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Mis en place en 2005, l’article 210-E du Code Général des Impôts définit un régime d’imposition à taux réduit sur les plus-values de cession ou d’apport de biens immobiliers. Les bénéficiaires sont les vendeurs cédant leur actif à des SIIC, des SCPI, des OPCI ainsi que les filiales de SIIC ou de SPPICAV. En contrepartie, l’acquéreur doit, entre autres obligations, s’engager à conserver l’actif pendant une durée minimale de 5 ans. Le succès phénoménal de ce régime résidait dans le taux très attractif d’imposition, 16,5% (puis 19%), au lieu de 34,43% des plus-values.
Au 31 décembre 2011, ce régime a pris fin. L’heure est donc au bilan. Quels ont été les effets de l’article 210-E sur le marché de l’investissement ? Qui ont été les principaux bénéficiaires ? Quel type ou taille d’actifs a été visé ?
Voici quelques éclairages sur ce mécanisme et ses conséquences.
Le 210-E : un régime pas si provisoire ?

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Quel impact de l’article 210-E sur le

  1. 1. Quel impact de l’article 210-E sur le marché de bureau ? Bilan et PerspectivesMis en place en 2005, l’article 210-E du Code Général des Impôtsdéfinit un régime d’imposition à taux réduit sur les plus-values de L’effet 210-E - mythe oucession ou d’apport de biens immobiliers. Les bénéficiaires sont les réalité ?vendeurs cédant leur actif à des SIIC, des SCPI, des OPCI ainsique les filiales de SIIC ou de SPPICAV. En contrepartie, l’acquéreurdoit, entre autres obligations, s’engager à conserver l’actif pendant Quelle part du 210-E dans le marché de bureaux en Ile-de-une durée minimale de 5 ans. Le succès phénoménal de ce régime France?résidait dans le taux très attractif d’imposition, 16,5% (puis 19%), aulieu de 34,43% des plus-values. Depuis 2006, le montant des capitaux investis en immobilier d’entreprise sur des actifs de bureaux atteint près de 66 milliardsAu 31 décembre 2011, ce régime a pris fin. L’heure est donc au d’euros.bilan. Quels ont été les effets de l’article 210-E sur le marché del’investissement ? Qui ont été les principaux bénéficiaires ? Quel Selon notre estimation, la part cumulée des cessions de bureauxtype ou taille d’actifs a été visé ? éligible au régime du 210-E sur cette période représente 21% de ces capitaux, soit près de 15 milliards d’euros.Voici quelques éclairages sur ce mécanisme et ses conséquences. Cette proportion est d’autant plus importante lorsque le marché de l’investissement réalise une bonne performance. Les années 2006Le 210-E : un régime pas si provisoire ? et 2007 en sont une bonne illustration. Enfin, en 2011, nombreux ont été les vendeurs et les acquéreurs qui2005 ont souhaité profiter de l’article 210-E avant sa disparition. Ce sont Du 1er janvier 2005 au Prolongation jusquau ainsi plus de 40 cessions qui ont été réalisées par le biais de cet 31 décembre 2007 : 31 décembre 2011 : 16,5% 19% avantage fiscal, représentant plus de 3 milliards d’euros d’actifs. Part des cessions de bureaux éligible à l’article 210-E1 Prolongation jusquau En M€ 2011 20 000 31 décembre 2008 : Bureaux Eligible 210-E 16,5% 18 000 16 000 14 000 12 000 10 000 8 000 6 000 4 000 2 000 27% 13% 29% 28% 0 12% 16% 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Source : Jones Lang LaSalle 1 Ont été exclues de notre périmètre d’étude les transactions réalisées par le biais de cessions de parts de sociétés.
  2. 2. Pulse • Régime de taxation au taux réduit des plus-values immobilières – Juillet 2012 Page 2Qui en a bénéficié ? Vendeurs bénéficiaires de l’article 210-ECréé en 2005, puis prorogé par deux fois à un taux différent, l’article Autres Institutionnel210-E était, à l’origine, destiné aux entreprises souhaitant céder tout Entreprise (cédant ses locaux) Fonds non coté (SCPI, OPCI, …)ou partie de leur patrimoine immobilier pour investir les capitaux 100% 90%dans leur cœur de métier. Une grande partie du patrimoine des 80%entreprises étant détenue sur une longue période, la valeur nette 70%comptable de leurs actifs pouvait être faible ; générant 60%potentiellement une lourde fiscalisation des plus-values provenant 50% 40%de cessions. Une solution fiscale s’imposait pour faciliter ce 30%processus d’externalisation. 20%Néanmoins, à l’exception de l’année 2008, où les externalisations 10% 0%ont représenté jusqu’à 34% des cessions de bureaux, la majorité 2006 2007 2008 2009 2010 2011des cessions d’immeubles de bureaux éligibles à ce régime fiscal Source : Jones Lang LaSalleont été en fait réalisées par des investisseurs professionnels del’immobilier et ce d’autant plus qu’à partir de 2010 ce régime de Taille des produits privilégiés par les bénéficiaires de l’articletaxation a été étendu aux OPCI. 210-EEn 2011, 80% des vendeurs bénéficiaires de l’article 210-E étaient >= 500 M€ >= 300 et < 500 M€ >= 100 et < 300 M€ainsi des fonds non côtés et sur la période 2006-2011, les >= 50 et < 100 M€ < 50 M€ 100%principaux bénéficiaires de ce type d’opérations ont été les 90%investisseurs institutionnels (30%), les foncières cotées (35%) et les 80%fonds non cotés (23%). 70% 60%Concernant les volumes, les opérations liées au 210-E sont un reflet 50%de l’activité du marché en général, avec beaucoup d’immeubles de 40%bureaux d’un volume inférieur à 50 millions d’euros, mais également 30% 20%des transactions jusqu’à 500 millions d’euros. 10% 0%Bilan et perspectives ? 2006 2007 2008 2009 2010 2011 Source : Jones Lang LaSalleIl est indéniable que le régime fiscal issu de l’article 210-E a été ungrand succès, même s’il a été plus largement utilisé par lesprofessionnels de l’immobilier que par les entreprises.Rétrospectivement, ceci est moins surprenant qu’il n’y paraît car lesgrandes externalisations de THALES, EDF et FRANCE TELECOMont toutes eu lieu avant 2005. Les quelques externalisationsintervenues plus tard ont avant tout concerné les hôtels (ACCORnotamment), les commerces (DECATHLON, JARDILAND) ou lasanté (MEDI PARTENAIRE, MEDICA).Toutefois, l’obligation de conservation des actifs pour une durée de5 ans aura inévitablement une conséquence sur le marché, en« gelant » ces actifs.Or, sur la seule année 2011, les cessions enregistrées avec cerégime fiscal représentent environ 28% du volume total investi enIle-de-France.
  3. 3. Pulse • Régime de taxation au taux réduit des plus-values immobilières – Juillet 2012 Page 3On peut donc s’interroger sur les conséquences d’une mise « horsmarché » (jusqu’à fin 2016 au plus tard) d’un tel volume d’actifs, surla relation entre l’offre et la demande et par conséquent sur les prix.Cet effet, s’il devait se concrétiser, pourrait même être renforcé parun second effet. Les utilisateurs du régime fiscal 210-E étantessentiellement des investisseurs domestiques, une distorsionfiscale significative avait été introduite sur le marché au détrimentdes investisseurs internationaux qui ne disposaient pas de cetavantage compétitif. Sa disparition au 31 décembre 2011 pourraitdonc marquer le retour de certains opérateurs internationaux, etdonc une concurrence accrue à l’acquisition.Enfin, un nouveau régime fiscal a été créé sous larticle 210-F duCGI concomitamment à l’abrogation de celui défini par l’article 210-E. Ce dernier sappliquera jusquau 31 décembre 2014. Basé sur lemême mécanisme que son prédécesseur (soit un allègement destaxes sur les plus-values de cession des biens immobiliers à usageprofessionnel au profit des foncières et de toutes sociétés soumisesà lIS), il ne devrait pas avoir le même impact sur le marché. Eneffet, l’acquéreur devra sengager pour en bénéficier à transformerces actifs en logement dans les 3 ans suivant leur acquisition, ce quirestreint très fortement sa portée.Pour 2012, nous attendons un volume global d’investissement enbaisse par rapport à 2011, entre 8 et 10 milliards d’euros conformeà sa moyenne historique. Le marché connaît en effet une « ré-internalisation » des investisseurs, alors qu’en face le nombre devendeurs et l’offre de produits, notamment de qualité institutionnelle,sont limités. En revanche, nous ne constatons pas de hausse deprix mais plutôt une stabilité pour les meilleurs produits, sans douteen raison du contexte macro-économique global pour le moinscomplexe.
  4. 4. Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76ContactsManuela Moura Virginie Houzé Stephan von BarczyConsultante Directeur DirecteurEtudes & Recherche Etudes & Recherche Département InvestissementParis Paris Paris+33 (0)1 40 55 85 73 +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 17 64manuela.moura@eu.jll.com virginie.houze@eu.jll.com stephan.vonbarczy @eu.jll.comwww.joneslanglasalle.frCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsab le de tout dommagedirect ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

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