Perspectives Entreprises 3ème trimestre 2012
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Perspectives Entreprises 3ème trimestre 2012

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• Une offre de bureaux qui reste stable au global, en dépit des grandes transactions immobilières concrétisées ce trimestre ; ...

• Une offre de bureaux qui reste stable au global, en dépit des grandes transactions immobilières concrétisées ce trimestre ;
• Mais une offre très inégalement répartie entre Paris intra-muros et la périphérie, et dont la qualité s’amoindrit – révélant la préférence des entreprises pour les bureaux labellisés ;
• Cependant, des locataires en position de force : assouplissement des loyers, renégociations et mesures d’accompagnement sont de plus en plus fréquents et conséquents ;
• Et à l’avenir : un marché qui devrait rester favorable aux preneurs potentiels … à condition qu’ils anticipent leurs opérations ! En témoignent les importantes livraisons de bureaux neufs prévues en 2013, mais dont 45% sont déjà pré-commercialisés.

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  • 1. Perspectives Entreprises 3ème trimestre 2012 Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²) et du taux de vacanceUn marché d’opportunitéspour les entreprises, àcondition qu’elles anticipentleurs opérations !En dépit des grandes transactions immobilières concrétisées cetrimestre, l’offre de bureaux reste stable en Ile-de-FranceLe décrochage constaté au 2nd trimestre se confirme : le nombre Source: Immostatde mètres carrés de bureaux consommés par les entreprises àl’issue du 3e trimestre est en repli de 19% par rapport à 2011. De L’offre de qualité se fait rare dans certains quartiers de Paris,très grandes transactions ont pourtant été bouclées au cours du tandis que le choix est abondant en périphérietrimestre, en raison de la levée des conditions suspensives L’offre dans Paris intra-muros est réduite : le taux deassociées. Mais elles n’ont pas compensé la baisse globale d’activité disponibilité y atteint 4,3% au global et se situe sous la barre desconstatée sur le marché de bureaux francilien depuis plusieurs mois. 3% dans plusieurs arrondissements (Paris 5 / 6 / 7èmes et Paris 12/En effet, les perspectives économiques moroses incitent 13èmes), nettement en deça du seuil de fluidité du marché. Dans lesl’ensemble des acteurs à la prudence ; les transactions conclues endroits les plus prisés, les bureaux de qualité peuvent ainsi s’avérersont essentiellement régies par des logiques de regroupement et de difficiles à trouver. Une difficulté qui ne devrait guère s’apaiserconsolidation d’actifs, et les entreprises n’hésitent pas à mener des compte tenu du très faible nombre de programmes immobiliersrenégociations de bail en parallèle de leurs recherches de locaux. lancés dans Paris…Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France A l’inverse, le choix est vaste dans le Croissant Ouest et endemeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans. Première Couronne, où les taux de disponibilité varient entre 5,3%Elle représente près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un taux (à La Défense) et 17,8% (en Péri-Défense). Les disponibilités sontde disponibilité de 6,75%. Elle est effectivement peu entamée par la conséquentes, avec près de 1.500.000 m² disponibles à finconsommation de surfaces des entreprises, d’autant que les très septembre au total des deux secteurs.grandes transactions concernent essentiellement des programmes Cartographie : Taux de vacanceimmobiliers non démarrés, répondant aux nouveaux standardsenvironnementaux - ces opérations ne viennent donc pas puiserdans les réserves de bureaux disponibles.L’offre demeure ainsi globalement abondante, mais de qualitévariable, et très inégalement répartie entre les différents secteursfranciliens. Source: JLL
  • 2. Pulse •Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012 - Page 2En termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger un Evolution de la part du neuf/restructuré dans l’offre demarché à deux vitesses : bureaux disponibles D’un côté, Paris intra-muros, où l’offre est réduite et tend à se raréfier (-7% en 1 an) ; les marges de négociation s’amenuisent donc pour les acquéreurs. De l’autre, le Croissant Ouest et la Première Couronne, où la hausse se poursuit (respectivement +5% et +11% en 1 an). Dans le Croissant Ouest, qui recense les disponibilités les plus élevées d’Ile-de-France, la progression pourrait même s’intensifier, compte tenu des importantes livraisons d’immeubles à prévoir. La Défense en fournit un bon exemple : le quartier recense aujourd’hui de nombreuses mises en chantier, alors que la demande est en recul depuis plusieurs Source: Immostat / JLL mois. La négociation avec les propriétaires-bailleurs s’en trouve naturellement facilitée pour les entreprises. Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les Répartition et évolution de l’offre de bureaux disponibles secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles en Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue ici encore, puisqu’il regroupe la plus forte concentration de surfaces neuves ou restructurées disponibles, avec près de 250.000 m² en attente de trouver preneur. Répartition de l’offre de bureaux neufs Source: ImmostatL’offre de bureaux neufs poursuit sa lente décrue, confirmant lapréférence des entreprises pour les bureaux labellisésLa part d’immeubles neufs dans l’offre disponible se réduit cetrimestre ; elle passe à 22% au total de l’Ile-de-France - contre Source: Immostat / JLL26% un an auparavant. Cette érosion de l’offre neuve témoigne del’attrait grandissant, auprès des entreprises, des immeubles neufsremplissant les nouveaux standards environnementaux. En temps decrise, alors que la renégociation de bail est souvent préférée audéménagement, les entreprises qui prennent le « risque » d’undéménagement portent très majoritairement leur choix sur desimmeubles neufs, plus efficaces en matière de rationalisation demètres carrés et de consommation énergétique.
  • 3. Pulse • Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012- Page 3 entamées. L’assouplissement touche tous les secteurs, yAssouplissement des loyers, renégociations et mesures compris les secteurs « établis » : à La Défense par exemple,d’accompagnement conséquentes : les locataires sont en le loyer haut-de-gamme confirme sa décrue, et s’établitposition de force désormais à 530€. Probablement l’indice que le secteur peineDans un contexte de morosité économique persistante, la tendance aujourd’hui à se renouveler, concurrencé par de nouveauxest indiscutablement à la prudence, voire au report de décisions du marchés plus compétitifs sur le créneau des grandes surfaces decôté des locataires. De nombreuses entreprises profitent de bureaux de qualité.l’environnement chahuté pour faire jouer la concurrence etrenégocier leur bail. Et celles qui optent pour le déménagement setournent le plus souvent vers des immeubles très proches de leur Cartographie : Loyers haut-de-gamme (en €/m²/an)localisation d’origine : la tendance est aux mouvements« endogènes », jugés moins risqués en matière d’adhésion dessalariés.Afin d’assurer le remplissage de leurs immeubles, les propriétaires-bailleurs se montrent pragmatiques et consentent àd’importants efforts.D’abord, en matière de mesures d’accompagnement. L’écart entrevaleurs faciales et loyers économiques continue de se creuser.Franchise de loyer et financement de travaux sont plus aisémentnégociables auprès des propriétaires, qui se montrent égalementplus conciliants quant à la division des grands ensembles.Par-delà les mesures d’accompagnement, l’heure est bel et bien à Source: JLLl’assouplissement des loyers.Du côté des valeurs locatives haut-de-gamme : Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique : Le loyer haut de gamme parisien continue de baisser, pour le 3e trimestre consécutif : il s’établit désormais à 795€/m² contre  Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des secteurs, 810€/m² le trimestre précédent - un niveau de loyer qui y compris dans l’hypercentre de la capitale. correspond aux plus hauts loyers recensés sur le secteur, et ne  Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m², concerne donc qu’un nombre très réduit de transactions, souvent dans la lignée des trimestres précédents. accompagnées de mesures d’accompagnement conséquentes. Un ajustement net s’opère au sein du 7e arrondissement : après avoir recensé les transactions les plus élevées du marché Cartographie : Loyers de seconde main (en €/m²/an) pendant plus d’un an, atteignant des niveaux de loyers historiques (830€/m²), le secteur est aujourd’hui marqué par un véritable « assèchement » de l’offre haut-de-gamme. Le Quartier Central des Affaires est le seul secteur en (légère) hausse, avec des transactions conclues au plus haut à 795€/m², contre 770€/m² le trimestre précédent. Il redevient ainsi le marché le plus cher de la capitale en matière de loyers faciaux, en raison de la rareté de ses immeubles de qualité. Dans les autres arrondissements parisiens, la tendance est à la stabilité. En dehors de Paris, l’ajustement est conséquent : l’offre locative élevée conduit de nombreux propriétaires à ajuster leur Source: JLL politique tarifaire, avant même que les négociations ne soient
  • 4. Pulse •Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012 - Page 4 Les disponibilités à court terme restent limitées, mais serontPerspectives nettement orientées à la hausse en 2013 :  D’ici la fin 2012, seuls 96.000 m² de bureaux neufs restentL’examen de l’offre future de bureaux – son volume et son niveau de à livrer, et plus de la moitié de ces surfaces sont déjà pré-disponibilité - permet d’apprécier l’évolution du rapport de force entre louées ;offreurs et locataires potentiels.  A l’horizon 2013 en revanche, le volume de projets misStabilité du volume de bureaux mis en chantier et des livraisons en chantier est conséquent. Ainsi, même si 46% de cesd’immeubles qui ne devraient que peu alimenter l’offre bureaux futurs sont déjà pré-commercialisés, et même sidisponible d’ici à la fin de l’année le taux de pré-commercialisation est en forte progression (20% en début d’année, 30% à l’été et 46%Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrés à l’issue du 3e trimestre), une bonne moitié n’a pas encoreactuellement en cours de construction (offre future certaine). Après la trouvé preneur : ce sont plus de 450.000 m² de bureauxhausse enregistrée au 1er trimestre, l’heure est à la stabilité. La neufs, presque tous certifiés BBC, qui viendrontproduction neuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à alimenter l’offre disponible.5.000 m²) en Ile-de-France atteint tout juste la barre de 1,5 millionde mètres carrés, en ligne avec le niveau constaté au 2e trimestre. Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine > 5000 m² Offre future de bureaux par niveau d’engagement Offre future certaine : 1,5 million de m² mis en chantier fin septembre Source: JLL Des livraisons d’immeubles neufs concentrées sur la proche banlieue parisienne, dans le Croissant Ouest en particulier C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des Source: JLL disponibilités futures de bureaux neufs: Offre future certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 mois  Dans le Croissant Ouest d’abord, où le taux de pré- Offre future probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise commercialisation encore réduit (inférieur à 30%), se conjugue à en chantier demeure incertaine. un volume conséquent de mises en chantier. Résultat : le Offre future potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours secteur regroupe plus de la moitié des disponibilités futures d’instruction ou n’a pas encore été déposé. de bureaux neufs, soit un peu plus de 500.000 m². Un volume de livraisons futures conséquent qui, conjugué au faible niveau de la demande, devrait inciter les propriétaires-bailleurs à proposer des conditions de location et d’acquisition tout à fait avantageuses.
  • 5. Pulse • Perspectives Entreprises • 3ème trimestre 2012- Page 5 En Première Couronne, dans une moindre mesure, avec près assouplissement des loyers). Une tendance qui devrait tout autant de 150.000 m² de livraisons futures non encore pré- bénéficier aux immeubles de seconde main et à l’offre neuve commercialisées. disponible, compte tenu du coût de portage des immeubles neufs après livraison.Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et laDeuxième Couronne ne devraient pas bénéficier de livraisons Du côté des locataires, d’intéressantes opportunités devraient doncaussi conséquentes. Ceci pour des raisons radicalement se profiler. Mais les négociations les plus avantageuses devrontopposées : être bien anticipées : Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans le  Afin de profiter au mieux du contexte actuel pour faire Quartier Central des Affaires et l’hyper-centre, qui restreint le « jouer la concurrence » entre propriétaires, et ainsi volume des mises en chantier ; avantageusement renégocier leurs loyers et leurs charges, ou libérer des excédents de surfaces. En exploitant également La frilosité des investisseurs en Deuxième Couronne, ceux-ci les possibilités offertes par le cadre législatif, dans un contexte évitant de s’engager sur des livraisons importantes sans où les hausses successives de l’ICC ont entraîné les loyers l’assurance de trouver preneur. D’où un important niveau de pré- indexés à des niveaux parfois supérieurs à ceux offerts commercialisation, révélateur de la préférence des investisseurs aujourd’hui sur le marché . Ou encore en acceptant de repousser pour les opérations « clés-en-main ». de quelques années l’échéance de leur bail, en échange de conditions de location plus avantageuses. Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur,  Plus encore pour pouvoir « s’offrir » un immeuble neuf ou dans les projets mis en chantier > 5000 m² restructuré de qualité – plus performant sur le plan énergétique, permettant une meilleure exploitation de l’espace, mieux desservi par les transports, mieux localisé... En effet, dans un contexte économique chahuté, les propriétaires se montrent de plus en plus averses au risque et peu sont ceux qui lancent encore d’importants programmes « en blanc ». Il existe donc un danger accru de goulot d’étranglement, notamment dans les secteurs les plus prisés, où l’offre disponible n’est que peu renouvelée. Pour les entreprises à la recherche de nouveaux locaux, il s’agira donc de se positionner le plus en amont possible des opérations, afin de pouvoir choisir l’immeuble répondant le mieux à leurs attentes.  Enfin, pour profiter du marché « gris », qui pourrait offrir de multiples opportunités compte tenu des restitutions de plateaux Offre future certaine pré-commercialisée Source: JLL et des recherches de successeurs actuellement en cours sur le Offre future certaine disponible marché.Un marché qui devrait rester favorable aux preneurs potentiels… à condition qu’ils anticipent leurs opérations ! Pour bénéficier des plus belles opérations, anticipation et vigilance seront donc de mise, d’autant que le prochain Projet de Loi deDans les mois qui viennent, les perspectives économiques peu Finance pourrait lui aussi avoir des répercussions sur lesflorissantes devraient accroitre la prudence de tous les acteurs. transactions immobilières à venir…Côté propriétaires, la crainte du vide locatif conduiracertainement des efforts toujours conséquents vis-à-vis deslocataires, en place (via des renégociations de baux) ou potentiels(via d’intéressantes mesures d’accompagnement et un
  • 6. Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76Contacts Flore Saulnier Virginie Houzé Joël de Lafond Jacques Bagge Consultante Directeur Directeur Directeur Etudes et Recherche Etudes et Recherche Corporate Solutions Département AgenceContacts Paris Paris Paris Paris +33 (0)1 40 55 85 72 +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 15 57 +33 (0)1 40 55 15 40 flore.saulnier@eu.jll.com virginie.houze@eu.jll.com joel.de-lafond@eu.jll.com jacques.bagge@eu.jll.comwww.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Tout e reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.