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Perspectives Entreprises - 1er trimestre 2012

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Une offre abondante hors de Paris, et un climat économique qui oeuvre en faveur des preneurs.

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  • 1. Perspectives Entreprises 1er trimestre 2012 de 6,8%. L’offre demeure globalement abondante, hormis dansUne offre abondante hors de certaines zones de tensions bien identifiées.Paris, et un climat Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²)économique qui œuvre en et du taux de vacancefaveur des preneursL’offre de bureaux disponibles est en très légère baisse, sousl’effet d’une consommation de surfaces qui se maintientOn aurait pu s’attendre à une baisse de la consommation desurfaces de bureaux, en réaction à un environnement économiquechahuté, depuis l’été dernier, entre crise de l’euro et crise de la dettesouveraine. Pourtant, si le nombre de mètres carrés consomméspar les entreprises est inférieur à celui recensé il y a 1 an (-18%vs. 1er trimestre 2011), cette baisse est essentiellement liée au Une offre toujours inégalement répartie entre Paris et sabouclage de très grandes transactions début 2011, comme celle banlieuede Thalès à Gennevilliers. La tendance est globalement à lastabilité : comparée au niveau de la fin 2011, la consommation de Les disponibilités restent très variables d’un secteur à l’autre, comptebureaux par les entreprises s’est maintenue en ce 1er trimestre. tenu de la grande hétérogénéité de l’offre et de la demande. Tandis que l’offre de qualité se fait plus rare dans Paris intra-muros etLes transactions enregistrées au cours de la période révèlent La Défense (qui affichent des taux de vacance particulièrement bas,d’ailleurs que, si la maîtrise des coûts demeure un critère compris entre 3% dans les 5/6/7e arrondissements de Paris et 5,7%déterminant dans la négociation des entreprises, cherchant à à la Défense), le choix reste relativement vaste dans le Croissantprofiter d’un marché qui leur est favorable, celles-ci ne Ouest et en Première Couronne (taux de vacance de 7,8 à 18%),renoncent pas au critère de la localisation : les entreprises pour les entreprises prêtes à assouplir leurs critères de localisation.préfèrent porter leur choix sur un immeuble de qualité implanté dans Cartographie : Taux de vacance par secteur géographiqueleur localisation d’origine, et bénéficiant de conditions avantageuses,plutôt que de déménager dans un secteur plus éloigné, avec lesdifficultés sociales que cela pourrait soulever. Selon la mêmelogique, de nombreuses entreprises tendent aujourd’hui à tirer partid’un rapport de force à leur avantage pour renégocier leursconditions de loyer et rester dans leurs locaux. La rationalisationimmobilière ne se fait donc pas au détriment des enjeux deressources humaines.Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-France est entrès légère baisse à l’issue du 1er trimestre : -1% par rapport à la fin Moins de 5%2011, et -5% sur 1 an. Son niveau reste toutefois élevé, atteignant Entre 5% et 7,5%près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un taux de disponibilité Entre 7,5% et 10% Plus de 10%
  • 2. Pulse •Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2012 - Page 2 Part du neuf/restructuré dans l’offre de bureaux disponiblesEn termes d’évolutions, ces situations contrastées font émerger unmarché à double vitesse, avec des disparités croissantes entrequartiers centraux et zones périphériques. D’un côté, Paris intra-muros et, dans une moindre mesure, La Défense, qui ont vu leur offre de bureaux disponibles se contracter en 1 an (respectivement -13% et -6%) , avec pour conséquence une tension accrue sur les offres de qualité dans les secteurs les plus prisés. Une tendance baissière qui tend toutefois à se tasser : après plusieurs trimestres consécutifs de baisse, le nombre de mètres carrés disponibles dans ces deux secteurs remonte ce 1er trimestre. Tandis que les disponibilités dans le Croissant Ouest sont Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faire relativement stables (+3%) ; apparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et les …Et en hausse dans les 1eres couronnes parisiennes (+13%). secteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel des produits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponibles en Ile-de-France. Répartition de l’offre immédiate de bureaux disponibles par secteur Répartition de l’offre de bureaux disponibles par secteur et par état des locauxLente érosion de la part des bureaux neufs, ces derniers restantmajoritairement localisés dans les secteurs périphériques Le rapport de force évolue en faveur des preneursAu total de l’Ile-de-France, la part d’immeubles neufs dansl’offre de bureaux disponibles se stabilise à 25%, en ligne avec le En dépit des difficultés ponctuelles de disponibilité de l’offre detrimestre précédent… mais à un niveau inférieur aux 28% du 1 er qualité, l’assouplissement des loyers se confirme : la tendancetrimestre 2011. Cette érosion de l’offre neuve au sein de l’offre est à la stabilité ou à la - légère - baisse dans la plupart des secteurs.totale disponible est à rattacher au fait que les entreprises Face à la persistance du climat économique incertain, lescherchant de grandes surfaces neuves se tournent aujourd’hui bailleurs préfèrent réviser leur stratégie tarifaire, plutôt que deen priorité vers des immeubles non livrés (au travers de pré- laisser vacant leur patrimoine. Pour cette même raison, ils sont decommercialisations ou d’opérations « clé-en-main », qui représentent plus en plus enclins à accorder des mesures d’accompagnement1 transaction sur 2 ce 1er trimestre sur le segment des surfaces conséquentes, ou encore à se montrer conciliants quant à la divisionsupérieures à 5000m²)… au détriment des réserves de surfaces de grands ensembles.neuves disponibles.
  • 3. Pulse • Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2012- Page 3 En termes de loyers de seconde main (correspondant à desD’abord, du côté des valeurs locatives haut-de-gamme (loyers immeubles ni neufs, ni restructurés), le même mouvement se« prime », c’est-à-dire loyers les plus élevés recensés sur un secteur dessine :donné): Dans Paris intra-muros, les niveaux de loyers faciaux se  La tendance est à la stabilité, voire à la baisse des valeurs stabilisent; dans l’ensemble des secteurs, y compris dans l’hypercentre de la capitale, dont les niveaux de loyers tendent à se stabiliser, Le loyer haut de gamme parisien est globalement stable, à après plusieurs trimestres consécutifs de hausse. plus de 800€, toujours tiré par les 7e et 8e arrondissements ; A La Défense, le constat est identique : les loyers les plus  Le loyer de seconde main moyen est inchangé, à 320€/m², élevés se maintiennent, à 570€/m², en raison de quelques dans la lignée des trimestres précédents. signatures sur des produits de qualité... Des niveaux qu’il convient cependant de nuancer en raison des importantes Quel que soit le segment de marché observé, la tendance mesures d’accompagnement consenties à l’occasion de ces est à l’écart grandissant entre valeurs faciales et loyers opérations ; économiques finalement à la charge des preneurs. Face à 2 secteurs se distinguent toutefois : le Quartier Central des l’incertitude du marché, les propriétaires se montrent Affaires, qui enregistre une nouvelle hausse - alimentée par pragmatiques, et, même si la portée des mesures sa pénurie en produits haut-de-gamme – et s’établit à 770€/ m², d’accompagnement qu’ils sont prêts à accorder reste variable, et Paris 14/15e, qui atteint désormais 550€/ m². ils sont globalement très à l’écoute des demandes des locataires. En dehors de Paris, l’heure est à la stabilité, voire à la baisse, dans l’ensemble des secteurs. Une tendance qui fait écho aux plus importantes disponibilités de ces zones périphériques, dans lesquelles les preneurs ont encore le choix. Cartographie : Loyers de seconde mainRésultat, la cartographie des loyers en ressort « simplifiée », révélantune claire dichotomie entre : Paris intra-muros et la Défense d’une part, scindés entre quartiers d’affaires traditionnels, au-dessus de 500€ du mètre carré, et l’est parisien, entre 400€ et 500€ /m² ; La banlieue parisienne d’autre part, à des niveaux de loyers haut-de-gamme inférieurs à 400€/m². Cartographie : Loyers haut-de-gamme
  • 4. Pulse •Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2012 - Page 4 Pour autant, les disponibilités à court terme restent limitées.Perspectives  En 2012, seuls 412.000 m² devraient être livrés, et les ¾ de ces surfaces de bureaux sont déjà pré-louées.L’examen attentif de l’offre future de bureaux permet d’estimer lepotentiel du marché francilien : le volume de l’offre à venir et son  A l’horizon 2013, en revanche, le nombre accru deniveau de disponibilité, mais également l’évolution du rapport de projets mis en chantier, conjugué au faible niveau de pré-force entre offreurs et locataires potentiels. commercialisation pour le moment acté, viendra enrichir le marché de nouvelles surfaces de qualité. Ainsi, ce sontUn volume de production neuve à la hausse, mais des près de 500.000 m² de bureaux neufs, presque tousdisponibilités qui restent limitées à court terme certifiés BBC, qui devraient alimenter l’offre disponible.Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrésactuellement en cours de construction (offre future certaine). Alorsque l’année 2011 s’était terminée sur un volume stable de mises en Part des pré-commercialisations dans l’offre future certainechantier, le début 2012 enregistre une progression significative, > 5000 m²de 13%, soit 170.000 m² neufs supplémentaires. La productionneuve de grandes surfaces de bureaux (supérieures à 5.000 m²) enIle-de-France s’établit désormais à près de 1,5 million de mètrescarrés. Offre future de bureaux par niveau d’engagement Offre future certaine : 1,5 million de m² mis en chantier fin mars Des livraisons d’immeubles neufs essentiellement concentrées sur la proche banlieue parisienne C’est en proche banlieue parisienne qu’est regroupé l’essentiel des disponibilités futures de mètres carrés neufs:  A La Défense et en 1 e couronne parisienne, en raison de taux de pré-commercialisation encore réduits (sous la barre des 20%), qui ne dissuadent cependant pas les promoteurs de construire, convaincus du potentiel d’une offre de bureaux de Offre certaine : projet mis en chantier qualité dans ces secteurs facilement accessibles par les transports ; Offre probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la mise en chantier demeure incertaine.  Dans le Croissant Ouest, où le niveau de pré- Offre potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en cours d’instruction commercialisation plus élevé (46%), est compensé par un ou n’a pas encore été déposé. important nombre de mises en chantier.
  • 5. Pulse • Perspectives Entreprises • 1er trimestre 2012- Page 5 loyers en cours, indexés sur cet indice… à des niveaux parfoisFace à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros et la 2e supérieurs à ceux offerts aujourd’hui sur le marché. Une situationcouronne font état d’une offre future neuve plus réduite, pour qui, cumulée à un contexte de marché globalement peudes raisons radicalement opposées : dynamique, pourrait conduire les preneurs avisés à renégocier Le manque d’opportunités dans Paris, et notamment dans le leurs conditions de location. Quartier Central des Affaires et l’hypercentre ; le taux de pré- Enfin, un marché « gris » important pourrait également commercialisation dans ces secteurs est toutefois encore bas. contribuer à l’assouplissement général : alimenté par les L’important niveau de pré-commercialisation et un nombre restitutions de plateaux et les recherches de successeurs restreint de mètres carrés mis en chantier dans les zones à actuellement en cours sur le marché parisien, il pourrait se traduire coûts modérés, en raison de la frilosité des investisseurs, qui par d’intéressantes opportunités pour les repreneurs potentiels. évitent de s’y engager sur des livraisons de surfaces importantes Les mois qui viennent devraient ainsi s’inscrire dans la lignée des sans l’assurance de trouver preneur, et préfèrent conclure des trimestres précédents : afin d’assurer le remplissage de leurs programmes « clé-en-main ». bureaux – en attirant de nouveaux preneurs et/ ou en sécurisant les baux en cours, les propriétaires devraient continuer Pré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur, d’assouplir leur politique tarifaire et leurs conditions de location dans les projets mis en chantier > 5000 m² ou de renégociation. Une évolution qui devrait également concerner l’offre neuve disponible, compte tenu du coût du portage des immeubles neufs après leur livraison. Une opportunité intéressante, donc, pour des preneurs dont l’intérêt devrait aller grandissant pour les immeubles aux nouvelles normes environnementales, et pour ceux n’ayant pas encore achevé leurs mouvements de regroupements, impulsés par la rationalisation toujours à l’œuvre dans de nombreuses entreprises. Offre future certaine pré-commercialisée Offre future certaine disponibleLe climat économique perturbé devrait continuer d’œuvrer enfaveur des preneurs avisés…Dans un contexte économique tendu, qui fait de la maîtrise descoûts un moteur déterminant dans la quasi-totalité des projetsimmobiliers en cours, les bailleurs ont tendance à anticiper unralentissement de l’activité locative, ou à tout le moins undurcissement des attentes des preneurs potentiels.En outre, l’indice du coût de la construction continued’augmenter (+5,85% en décembre 2011), entraînant avec lui les
  • 6. Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76Contacts Flore Saulnier Virginie Houzé Joël de Lafond Jacques Bagge Consultante Directeur Directeur Directeur Etudes et Recherche Etudes et Recherche Corporate Solutions Département AgenceContacts Paris Paris Paris Paris +33 (0)1 40 55 85 72 +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 15 57 +33 (0)1 40 55 15 40 flore.saulnier@eu.jll.com virginie.houze@eu.jll.com joel.de-lafond@eu.jll.com jacques.bagge@eu.jll.comwww.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2011 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsab le de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document. Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.