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Panorama de bureaux en région lyonnaise au 1T 2013

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Deux signatures majeures « boostent » le marché locatif
Les grandes transactions sont de retour à Lyon …
… au détriment des transactions intermédiaires qui ont fait défaut en ce début d’année
Lyon intra-muros concentre la quasi-totalité de la demande placée
Stabilité des valeurs malgré quelques réajustements sur certains secteurs
Statu quo pour l’offre disponible

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  1. 1. Le marché tertiaire en région lyonnaiseAvril 2013Deux signatures majeures« boostent » le marchélocatifLe début d’année 2013 commence sous de bons auspices avec un1er trimestre record. Près de 80 000 m² ont été loués en seulementtrois mois, ce qui représente une hausse de 78% en un an. Il s’agitdu meilleur démarrage enregistré sur le marché lyonnais depuis 10ans, qui acte dans le même temps le retour des grandestransactions dans l’agglomération, après une année 2012 en berne.Les grandes transactions sont de retour à Lyon …Cette belle performance est toutefois à relativiser car elle reposeprincipalement sur deux transactions d’envergure, qui représententplus de 50% des surfaces louées depuis le début de l’année. Il s’agittout d’abord de la prise à bail de la SNCF de 22 000 m² dans la TourIncity, pour y transférer sa direction régionale, actuellement situéeprès de la gare de Perrache, et qui décentralisera de la régionparisienne ses services liés à l’exploitation des TER. Cettetransaction permet donc de remplir à plus de 50% la future plushaute tour de Lyon, actuellement en travaux et dont la livraison estprévue pour fin 2015. Autre transaction notable du trimestre, lasignature d’un BEFA par Sanofi pour 22 000 m² sur un terrain dePlastic Omnium à Gerland. Les travaux ont débuté et s’achèverontau 1er trimestre 2015.Lyon se hisse ainsi parmi les eurocités les plus attractives d’Europe,et caracole en tête en termes de demande devant Francfort (68 000m² loués au 1er trimestre 2013), Barcelone (47 000 m²) et Milan(24 000 m²).De manière générale, le marché lyonnais tend à évoluer vers desopérations de plus en plus grandes en termes de taille, qui serapprochent du marché parisien. Elles répondent à la concrétisationde schémas immobiliers conçus par de grands groupes pourregrouper le plus souvent plusieurs implantations en un même siteunique. L’augmentation de la taillede ses opérations limite donc les capacités d’implantation dansl’agglomération. Elle induit un positionnement en amont de 2 à 3ans avant l’installation effective sur site. Les opérations prennentdonc la forme de pré-commercialisations ou de clés-en-maincomme dans le cas de la SNCF ou de Sanofi par exemple.La rationalisation des surfaces reste donc une réponse à larecherche d’économies, toujours prégnante en cette période decrise. Elle n’est toutefois pas le seul moteur. Au-delà des purséléments financiers, certaines entreprises choisissent dedéménager pour d’autres raisons comme la recherche de synergies,l’image de l’entreprise, le recrutement ou encore la rétention destalents.… au détriment des transactions intermédiaires qui ont faitdéfaut en ce début d’annéeAu-delà du bon démarrage de l’activité locative, le marché évolue àdeux vitesses avec d’une part de grandes entreprises quiconsomment des mètres carrées neufs dans le cadre de pré-commercialisation de grands projets ou de réalisation de clés-en-main, et d’autre part un marché intermédiaire (surfaces comprisesentre 500 - 3 000 m²) qui souffre d’un déficit notable de transactions,contrairement à l’année dernière ou ce segment de marché avaitpris le relai en l’absence de grande transaction.En effet, les propriétaires sont toujours très entreprenants pourgarder leurs locataires, ce qui se traduit sur le marché par denombreuses renégociations qui limitent les volumes de transactions.Certaines entreprises restent également frileuses à toutmouvement, limitant ainsi les risques de transfert, et sont toujoursdans une position d’attentisme évidente.
  2. 2. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Avril 2013 Page 2Lyon intra-muros concentre la quasi-totalité de la demandeplacéeD’un point de vue géographique, sans grande surprise, Lyon intra-muros concentre la quasi-totalité de la demande placée, avec entête les secteurs de La Part Dieu, Gerland et Tonkin – St Clair.Le secteur de La Part Dieu reste toujours très prisé par les grandesentreprises, bien que la demande ait été peu active au 1er trimestre.En dehors de la transaction de la SNCF, on peut retenir commeréférence :- la pré-commercialisation du groupe d’ingénierie Setec dansl’immeuble « Le Crystallin » sur 3 800 m², qui sera livré à l’été 2013.Sur le secteur de Gerland, hormis la transaction de Sanofi, lemarché enregistre :- la pré-commercialisation de Gras Savoye dans l’immeuble« Ambre » sur 1 700 m², qui sera livré en septembre prochain.Gerland apparait aujourd’hui comme une vraie alternatived’implantation pour les grands utilisateurs historiquement implantésà La Part Dieu. Il offre des immeubles de bureaux neufs avec lesdernières certifications environnementales à des positionnementsde valeur compétitifs, autour de 215 € pour les meilleurs produits(contre 270 € voire 285 € pour La Part Dieu).Enfin sur le secteur de Tonkin – St Clair, on pourra retenir deuxsignatures significatives :- celles de RTE et d’EDF dans « Le Patio » à Villeurbanne surenviron 2 500 m² et 1 400 m² respectivement. L’immeuble, ayantsubi une restructuration complète, a été livré en février dernier, etproposait un loyer attractif de 185 €.Stabilité des valeurs malgré quelques réajustements surcertains secteursDans l’ensemble, les valeurs locatives se maintiennent sur lessecteurs disposant d’un bon équilibre offre / demande. En revanchesur des marchés plus concurrentiels, les valeurs locatives sontétudiées de près, et peuvent faire l’objet de réajustement. On peutdonc assister ponctuellement à de légères baisses de loyer facial.Le loyer prime de La Part-Dieu reste stable autour de 270 €HT/m²/an. Le point le plus haut reste la transaction signée sur laTour Incity à 315 € HT/m²/an.Même tendance pour les secteurs de la Presqu’Ile, de Confluence,et du 6ème arrondissement qui affichent des valeurs « top » stablescomprises entre 260 et 230 € HT/m²/an.Les valeurs des actifs de seconde main ont connu, quant à elles,des évolutions contrastées d’un secteur à l’autre, avec en tête le6ème arrondissement et la Presqu’Ile dont les valeurs locativesmoyennes se positionnent plus ou moins autour de 190 €.Les loyers de seconde main des autres secteurs sont plutôt orientésà la baisse, à l’exception de ceux de Villeurbanne et de Gerland quiprogressent et s’établissent à 158 et 135 € au 1er trimestre. Cettehausse peut s’expliquer par la bonne qualité du stock disponible surces secteurs.De manière générale, il y a toujours une grande disparité selon lessecteurs, notamment entre les secteurs recherchés et les secteurssecondaires. Cette tendance s’accentue.Statu quo pour l’offre disponibleA l’issue du 1er trimestre, l’offre immédiatement disponible restestable autour 290 000 m², soit un taux de vacance de 5,2%. Lespré-commercialisations continuent d’être importantes notammentpour les grandes prises à bail, ce qui n’impacte pas directement lestock d’offres existant disponible.La dichotomie du marché reste d’actualité avec d’un côté Lyon intra-muros qui enregistre une vacance faible dans l’ensemble, et del’autre une périphérie qui affiche des disponibilités plus importantes.Le secteur de La Part Dieu jusqu’alors sous-offreur, avec un taux devacance de 2,1%, devrait sortir dans les mois qui viennent de cettesituation de pénurie. En effet, le lancement des deux opérationsneuves « Equinox » (10 300 m²) et « Be » (11 000 m²) devraitapporter un peu de fluidité au marché et pourraient susciter l’intérêtd’utilisateurs à la recherche d’opportunités sur le secteur. Deslibérations de grandes surfaces de qualité devraient égalementintervenir en 2013 et 2014. Ces dernières devraient retrouverfacilement preneur.
  3. 3. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Avril 2013 Page 3PerspectivesLes perspectives s’annoncent bonnes sur le marché des bureauxcompte tenu du bon démarrage de l’année et des négociationsactuellement en cours. Le niveau de demande placée devrait doncatteindre 220 000 m² pour 2013. Les grandes transactions sont deretour et la demande est là.La qualité et la diversité des offres proposées sur le marchédevraient ainsi permettre d’apporter des réponses adaptées auxbesoins exprimés par les entreprises et ainsi soutenir l’activitélocative cette année.Côté offre, Lyon affiche un taux de vacance très contenu au regarddes autres eurocités comme Francfort, Milan ou Barcelone pourlesquelles la vacance est bien plus élevée avec des taux allant de11,7% à 14,1%. La grande diversité des offres proposées auxentreprises, aussi bien en termes de taille que de qualité desimmeubles, est un véritable atout pour la cité.Qui plus est, l’agglomération lyonnaise poursuit sa stratégie dedéveloppement tertiaire autour de grands projets urbains,complémentaires en termes de produits proposés et en adéquationaux attentes des utilisateurs. En 2013, les livraisons s’accélèrent.Pas moins de 170 000 m² devraient sortir de terre, dont 70 000 m²restent à commercialiser. 60% des projets actuellement en travaux,livrables cette année, sont donc déjà pré-loués, ce qui est un niveausatisfaisant dans un contexte économique pourtant difficile.En 2014, les disponibilités dans des programmes neufs « certains »(c’est-à-dire dont le chantier a déjà démarré à ce jour)s’amoindrissent considérablement. Seuls 24 000 m² demeurentencore disponibles à la commercialisation.Dans le contexte où la demande pour les produits neufs demeuresoutenue et que l’offre reste maitrisée dans les secteurs tertiairesles plus recherchés, les valeurs locatives faciales haut-de-gammedevraient continuer de se maintenir pour les meilleurs produits.
  4. 4. Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Avril 2013 Page 4Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise au 31 mars 2013Secteur CECIMDemandeplacée 1T2013(m²)Evol. demandeplacée(1T 2013 vs1T 2012)Offreimmédiate(m²)Taux devacanceimmédiatLoyer "topprime"(€/m²/an)Loyer moy.de 2ndemain(€/m²/an)Presquîle 1 206 -39% 8 349 3,6% 260 188Confluence 1 783 39% 11 523 6,0% 230 156Vaise / Fourvière 3 007 28% 27 401 5,8% 200 113Lyon 6° / Préfecture 3 438 175% 17 442 3,8% 230 196Tonkin / Saint Clair 5 751 3922% 9 302 4,0% 185 132Villeurbanne / Carré de Soie 3 719 -69% 18 742 10,1% 185 158Part Dieu 28 883 452% 21 993 2,1% 285 151Hôpitaux / Lyon 8° 739 -60% 16 143 5,7% 175 117Lyon 7° / Gerland 25 424 228% 30 830 5,5% 215 135Total Intramuros 73 950 120% 161 725 4,4% 285 151Grand Lyon Est 1 326 -60% 41 805 9,0% 155 116Grand Lyon Sud Ouest 622 13% 6 212 3,8% 140 129Grand Lyon Nord Ouest 1 404 -68% 44 617 7,2% 160 113Autres secteurs 1 207 -46% 34 103 6,7% 170 119Total Périphérie 4 559 -57% 126 737 7,0% 170 117Total Région Lyonnaise 78 509 78% 288 462 5,2% 285 150
  5. 5. Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseTétris - Immeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76Contacts :Sophie BenaïnousResponsable EtudesEtudes et Recherche Paris+33 (0)1 40 55 85 15sophie.benainous@eu.jll.comLe marché tertiaire en région lyonnaise – Avril 2013www.joneslanglasalle.frLaurent VallasDirecteur AgenceJones Lang LaSalle Lyon+33 (0)4 78 89 26 26laurent.vallas@eu.jll.comStéphane JullienResponsable département BureauxJones Lang LaSalle lyon+33 (0)4 78 89 26 26stephane.jullien@eu.jll.comCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommagedirect ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.

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