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Le marché tertiaire en région lyonnaise - Octobre 2012
 

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    Le marché tertiaire en région lyonnaise - Octobre 2012 Le marché tertiaire en région lyonnaise - Octobre 2012 Document Transcript

    • Le marché tertiaire en région lyonnaise - Octobre 2012 - La location de 11 300 m² de bureaux neufs en clé enLyon: un marché impacté main par Véolia sur le secteur du carré de Soie àpar le manque de grandes Villeurbannetransactions - La location de 3 277 m² de bureaux neufs par Alstom Grid dans l’immeuble Les Allées du Parc à St Priest - La location de 3 085 m² de bureaux anciens par Segula Technologies à BronEntre attentisme et nouveaux besoins - L’achat de 2 897 m² de bureaux neufs par la CPAM, surDans un contexte économique difficile, le marché tertiaire Greenopolis dans le 9ème arrondissementlyonnais subit l’impact du manque de transactions sur le segmentdes grandes surfaces. Avec un peu plus de 125 000 m² placés - L’achat de 2 510 m² de bureaux neufs par Fiduciaireau 30 septembre, le marché enregistre une baisse de 20% par Centrex, Avenue Félix Faure dans le 7ème arrondissementrapport à la même période l’année dernière. - La location de 2 263 m² de bureaux anciens par Adetel Group dans l’immeuble Val d’Ecully24 transactions de plus de 1 000 m² ont été enregistrées cetteannée et représentent 46% du total des surfaces consommées.Notons qu’en période de crise, le segment « mid-market » Forte érosion de l’offre locative(surfaces entre 1 000 et 3 000 m²) a un poids plus important sur L’offre locative a diminué de 20% sur les douze dernier mois . Lele marché. 2009 a été l’année la moins performante de ces 5 taux de vacance est désormais passé sous la barre des 5%.dernières années, et alors que la part du « mid-market » oscille Notons que l’offre immédiate de seconde main baisse de 15%entre 20 et 24% en période normale, elle a grimpé à près de 30% alors que l’offre immédiate neuve diminue de près de 28%. Danscette année-là. L’année 2012 suit le même chemin en affichant à le même temps, les pré-commercialisations continuent d’êtrela fin du 3ème trimestre 29% des volumes transactés sur ce type importantes : près de 40% des surfaces aujourd’hui en chantierde surface. ont d’ores et déjà trouvé preneur et les négociations en coursLe marché doit également faire face à une importante pénurie devraient confirmer cette tendance.d’offres neuves et de grandes surfaces sur les secteurs les plus Cependant la situation demeure contrastée d’un secteur à l’autreprisés. Le manque de grandes transactions résulte finalement bien qu’un nombre croissant de marchés se trouve en-dessousplus d’un manque d’offre adapté que d’une absence de de la moyenne régionale. Certains secteurs du centre de Lyon sedemande. trouvent d’ores et déjà en situation de pénurie comme la Part-En effet, en dépit du manque d’offres de qualité sur les secteurs Dieu, Presqu’Ile Confluence et le 6e arrondissement, où le tauxles plus recherchés du centre de Lyon, les grands utilisateurs de vacance immédiat est nettement en-deçà des 4%. Sur cessont toujours présents et ont été actifs. D’autres grandes trois secteurs l’offre neuve est également réduite. A contrario, lestransactions sont attendues d’ici quelques semaines et devraient secteurs de Villeurbanne ou de la périphérie ont encore desvenir soutenir les résultats en toute fin d’année. disponibilités importantes, y compris dans le neuf.Transactions : activité soutenue sur le segment du « mid-market » Loyers : les écarts se creusentParmi les principales transactions de référence, on peut Le loyer prime de la Part-Dieu reste stable à 270€ HT/m²/an, biennotamment retenir : que certaines opérations ponctuelles se traitent à plus de
    • Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Octobre 2012 2285€/m². Le prime sur le secteur Presqu’Ile est de 260€ Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à la qualitéHT/m²/an et de 240€ HT/m²/an pour le 6e arrondissement. des offres et des prestations. Les bâtiments énergivores sont bannis et la norme Bâtiment Basse Consommation (BBC) devientNotons également une poussée des loyers « top décile » se une évidence en s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers desrapprochant nettement des loyers prime sur la plupart des charges.secteurs établis. Le loyer « top décile » correspond à la moyennedes 10% des valeurs locatives les plus élevées sur les Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments detransactions supérieures à 100 m². Les transactions les plus seconde main non restructurés ne sont plus adaptés. Aujourd’huihautes se font en moyenne autour de 238€ HT /m²/an sur l’intra- on s’aperçoit que les grandes entreprises qui se réorganisent surmuros et 174€ HT /m²/an en périphérie. de très grandes surfaces, pouvant atteindre 15 ou 20 000 m², ontLes valeurs des actifs de seconde main stagnent et l’obligation d’avoir un service associé de restauration pour traiters’échelonnent autour 120€ HT/m²/an en périphérie et l’aspect social au sein de leur entreprise. Ce type de besoin doit154€.HT/m²/an en intra-muros (moyenne des loyers sur les 12 être pris en compte dans la définition des futurs projets.derniers mois). Nous observons également une grande disparitéselon les secteurs. L’écart se creuse entre les secteurs De par le déficit d’offres sur les principaux secteurs, les prérecherchés et les secteurs secondaires. commercialisations devraient encore s’accélérer et les surfaces mises en chantier trouver rapidement preneurs. La réhabilitation d’immeubles obsolètes devient un enjeu important sur le marchéNotre vision pour demain lyonnais et de nouveaux projets de ce type sont déjà programmées.L’année 2012 va subir les effets conjugués de la pénurie d’offresneuves de grandes surfaces et l’attentisme des grands Les valeurs locatives devraient rester stables sur l’ensemble desutilisateurs. Dans un contexte économique incertain, le volume secteurs géographiques sur le second semestre.global de la demande placée sur l’année devrait être en nettediminution par rapport à la très bonne année 2011. Cependant, L’animation du marché lyonnais est venu du « mid-market », àune transaction supérieure à 20.000 m² est attendue d’ici la fin savoir les surfaces entre 1 000 et 3 000 m². Cette tendanced’année, ce qui devrait permettre de rattraper un peu le retard observée depuis le début de l’année, continue de se confirmer.pris par le marché. Compte tenu des résultats enregistrés à ce Les fondamentaux solides du marché lyonnais (diversité dejour, nous prévoyons une contraction de la demande placée sur l’offre, qualité des opérations, secteurs alternatifs…) permettentl’année 2012 avec un chiffre compris entre 160 000 et 180 000 de faire face au contexte actuel. Le marché lyonnais s’organisem² placés sur l’agglomération lyonnaise. pour répondre et anticiper les évolutions du comportements des utilisateurs.Cela ne signifie pas pour autant que les grands utilisateurs ontdéserté le marché lyonnais. Les besoins existent mais dans uncontexte économique défavorable, les entreprises se donnent letemps de la réflexion et souhaitent sécuriser au maximum leurprojet immobilier. Cela entraine des reports de décisions etparfois des changements de stratégie. La diversité du tissuéconomique lyonnais permet de faire face à ce type deconjoncture. En effet, certains secteurs moins impactés par lacrise soutiennent l’activité sur la marché tertiaire lyonnais.Nous restons sereins sur la commercialisation d’immeubles neufset de qualité. Le taux de vacance devrait diminuer sur cettecatégorie d’actifs et la hausse des loyers sur les actifs prime estd’ores et déjà actée sur les secteurs recherchés.
    • Pulse • Le marché tertiaire en région lyonnaise • Octobre 2012 3Les indicateurs clés du marché tertiaire en région lyonnaise au 30 septembre 2012 Demande Evol. demande Loyer moy. Offre Taux de Loyer "top placée au 30 placéee de 2nde Secteur CECIM immédiate vacance prime" septembre (3T main (m²) immédiat (€/m²/an) 2012 (m²) 2012/3T2011) (€/m²/an) Presquîle 4 536 2% 7 315 3,1% 260 179 Confluence 2 895 -15% 5 396 2,9% 255 182 Vaise / Fourvière 10 433 -25% 17 306 3,7% 205 135 Lyon 6° / Préfecture 4 207 -49% 15 822 3,5% 240 197 Tonkin / Saint Clair 5 440 -43% 11 673 5,2% 185 140 Villeurbanne / Carré de Soie 13 303 178% 23 082 12,4% 185 144 Part Dieu 23 896 -52% 23 177 2,2% 270 167 Hôpitaux / Lyon 8° 5 330 55% 19 494 6,9% 185 126 Lyon 7° / Gerland 14 805 4% 27 360 4,9% 215 129 Total Intramuros 84 845 -24% 150 625 4,1% 270 154 Grand Lyon Est 18 309 -6% 40 247 8,7% 155 125 Grand Lyon Sud Ouest 4 053 220% 5 463 3,3% 150 120 Grand Lyon Nord Ouest 9 280 -53% 48 663 7,9% 175 111 Autres secteurs 10 092 50% 23 748 5,0% 170 116 Total Périphérie 41 734 -12% 118 121 6,5% 175 118 Total Région Lyonnaise 126 579 -20% 268 746 4,9% 270 143.
    • Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseTétris - Immeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76ContactsMagali Pousson Laurent Vallas Stéphane JullienConsultante Géomarketing Directeur Agence Responsable département BureauxEtudes et Recherche Lyon Jones Lang LaSalle Lyon Jones Lang LaSalle lyon+33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)4 78 89 26 26 +33 (0)4 78 89 26 26magali.pousson@eu.jll.com laurent.vallas@eu.jll.com Stephane.jullien@eu.jll.comLe marché tertiaire en région lyonnaise – Octobre 2012www.joneslanglasalle.comCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012. Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par larticle L.122-5 du Code de lapropriété intellectuelle et notamment celles réservées à lusage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document se fonde sur des éléments en notre possession ou qui nousont été fournis et dont nous pensons quils sont fiables. Bien que nous ayons déployé tous nos efforts pour nous assurer de leur exactitude et de leur caractère complet, nous ne pouvons garantirlabsence de toute erreur. Nous souhaitons que de telles erreurs soient portées à notre connaissance afin dapporter les corrections nécessaires. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de causeêtre tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.