Le marché des bureaux en Ile de-france - Bilan et perspectives 2014
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• La pénurie de grandes transactions et de clés-en-main a fortement impacté la demande placée qui devrait atteindre environ 1,7 million de mètres carrés en fin d’année. ...

• La pénurie de grandes transactions et de clés-en-main a fortement impacté la demande placée qui devrait atteindre environ 1,7 million de mètres carrés en fin d’année.
• Le marché de l’investissement devrait de nouveau être un bon cru cette année et atteindre environ 11 milliards d’Euros avec des taux de rendement prime stables à 4,50% dans le QCA.
• La reprise économique devrait progressivement permettre au marché de redémarrer au 2e semestre alors que l’on peut encore attendre une première moitié d’année au ralenti. Sur la totalité de l’année on peut anticiper une activité en légère hausse entre 1,9 et 2,1 millions de mètres carrés.
• Les valeurs locatives resteront sous pression et le marché favorable aux entreprises. Dans le QCA, compte tenu de la baisse déjà actée et du faible niveau de l’offre, le loyer prime devrait rester stable sur l’année.
• Le marché de l’investissement continuera sur sa bonne lancée et devrait entériner entre 10 et 12 milliards d’Euros d’investissements en 2014.
• Son attractivité auprès des investisseurs internationaux et la forte compétition sur les actifs « Core » pourrait amener à une légère compression des taux pour les meilleurs produits.

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Le marché des bureaux en Ile de-france - Bilan et perspectives 2014 Le marché des bureaux en Ile de-france - Bilan et perspectives 2014 Document Transcript

  • Le marché des bureaux en Ile-de-France Bilan & Perspectives 2014 Marché locatif et investissement : la déconnexion se poursuit
  • 2  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Editorial 2013, une année à oublier en économie Lors de la rédaction de notre précédent opus du « Bilan & Perspectives » en décembre 2012, il ressortait comme une évidence pour tout le monde que 2013 ne serait pas l’année de la reprise économique, loin de là. Les prévisions allant s’assombrissant, et la perspective d’un choc fiscal sans précédent (38 milliards d’euros) essentiellement financé par une hausse de la fiscalité sur les ménages et entreprises, avaient mené l’ensemble des économistes à passer le 1er semestre 2013 en « pertes et profits » en matière de croissance économique. Il y a un an, la question qui restait encore ouverte était de savoir si le 2nd semestre 2013 allait enfin sonner le retour d’un meilleur contexte macro-économique ; condition sine qua non d’un redressement ultérieur de l’investissement des entreprises et de l’emploi. Sur toute la première moitié de l’année, les plus sombres prédictions se sont confirmées. L’économie française a été marquée par une longue glissade de ses indicateurs que rien ne semblait devoir arrêter. Sur la période janvierjuillet les prévisions de croissance économique sont passées de 0,1% de croissance à une récession de 0,3% et l’indicateur du climat des affaires plongeait à moins de 84 points en avril, bien loin de sa moyenne de long terme (100 points). La situation financière dégradée des entreprises et le mauvais contexte économique ont conduit à une réduction des effectifs salariés et une hausse du chômage qui, à l’été, atteint 10,5% de la population active en France métropolitaine. Pourtant dans ce panorama extrêmement sombre, on note une inflexion de tendance à partir de la fin du printemps, tendance qui perdure pendant l’été et à la rentrée. Dans un premier temps, le climat des affaires se redresse, d’abord sur un rythme modéré avec une hausse d’un point et demi entre avril et juin, puis sur un rythme soutenu à partir de l’été, passant de 88 à 95 entre juillet et septembre. Cette hausse du climat des affaires a été portée par le secteur de l’industrie (+5 points entre juin et septembre), le secteur des services (+10 points entre juin et septembre), et par le rebond spectaculaire et inattendu du climat du commerce de détail (+15 points entre juin et septembre). Cette forte amélioration de l’ambiance générale est probablement à mettre au crédit de la croissance inattendue du PIB au 2ème trimestre (+0,5%) annoncée pendant l’été ; même si cette hausse du PIB est en partie due à des facteurs temporaires comme la hausse des dépenses énergétiques liées à un printemps maussade ! Prévisions de croissance du PIB pour 2013 et climat des affaires en France Sources : Consensus forecasts / INSEE A la rentrée, et à la différence de ces dernières années, les nouvelles économiques restent globalement bien orientées. Les paramètres macroéconomiques en France et en zone Euro se sont progressivement redressés, les indicateurs de croissance (PMI Markit ou Indicateur de Retournement) sont passés dans le vert alors que l’inflation ou le coût de l’énergie sont restés contenus, permettant même à la BCE de réduire de nouveau son taux directeur à un plancher historique de 0,25%. En parallèle la croissance semble vouloir enfin s’installer aux Etats-Unis, locomotive économique mondiale, en dépit du « shut-down » d’octobre.
  • 3  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Ces derniers jours quelques nouvelles sont venues contrarier ce panorama globalement plus porteur, comme la dégradation de la note de la France par Standard & Poors (sans impact sur le coût de la dette) ou encore la baisse du PIB au 3ème trimestre (-0,1%). L’éclaircie sur les chiffres ne doit pas non plus faire oublier l’état de fragilité financière de nombreuses entreprises françaises. On retiendra de l’actualité récente le redressement judiciaire du volailler DOUX en Bretagne (2 000 emplois) dont le plan de continuation d’activité vient d’être validé par les tribunaux, ou encore l’annonce de la mise en liquidation judiciaire du transporteur MORY-DUCROS, n°2 du transport de colis en France avec plus de 5 000 emplois dans la balance. Ces différents éléments mettent en lumière le chemin qui reste encore à parcourir pour consolider la croissance en France, la seule susceptible de permettre une amélioration de la situation des entreprises, de l’emploi et in fine des finances publiques. Paris bien placée pour capter les bénéfices de la reprise internationale Paris en tant que capitale économique française offre une meilleure dynamique que la moyenne nationale en termes de croissance et d’emploi. Ainsi concernant le marché de l’emploi, on pourra retenir que la tendance en Ile-de-France a divergé de la moyenne française avec une tendance à la stabilisation.    Sur le 1er semestre 2013, le taux de chômage est resté stable en Ile-de-France à 9,1% de la population active alors qu’il atteint 10,5% en France métropolitaine. Entre la mi-2012 et la mi-2013, les destructions d’emplois dans le secteur marchand ont été 3 fois moins importantes en proportion en Ile-de-France que la moyenne nationale. Le secteur des services (1er employeur en Ile-de-France) est resté stable sur l’année écoulée (hors composante intérim). La relative résistance de l’économie et de l’emploi en Ile-de France sont le résultat d’une économie très internationalisée qui permet à Paris, en tant que capitale économique, de capter plus rapidement les fruits de la croissance internationale. Ainsi par exemple on peut retenir que les entreprises du CAC 40, qui ont quasi-toutes leur siège social à Paris, réalisent en moyenne plus de 70% de leur chiffre d’affaires à l’international. D’autre part, on retiendra aussi, qu’1 emploi sur 6 en Ile-deFrance dépend d’un groupe étranger et dans 85% des cas il s’agit d’entreprises tertiaires. Ce sont près de 600 000 emplois en Ile-de-France qui dépendent d’une société étrangère.
  • 4  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Année à oublier aussi pour le marché locatif Alors que les grandes transactions clé-en-mains avaient porté l’activité locative l’an passé, la situation est très différente en 2013. Les mauvaises conditions économiques et le climat des affaires très dégradé du 1er semestre ont significativement impacté le niveau de la demande placée. La tendance constatée à l’issue du 3ème trimestre, avec un marché en repli de 30%, nous conduit à une prévision de demande placée de l’ordre de 1,7 million de mètres carrés pour 2013. Fin novembre, les transactions déjà signées et celles d’ores et déjà identifiées ne nous permettent pas d’anticiper une bonne surprise potentielle. A ce niveau, 2013 serait la plus mauvaise année enregistrée sur le marché parisien depuis 2003. La recherche constante d’économies de la part des entreprises a conduit à de nouveaux comportements sur le marché. On retiendra de la part des entreprises une approche quasi-systématique des problématiques immobilières par la renégociation de bail, préférée au déménagement ; mais aussi des propriétaires beaucoup plus souples sur les conditions des baux qu’ils sont prêts à consentir à un nouvel entrant ou à un locataire en place. Ces comportements débouchant en 2013 sur une contraction de l’activité du marché, des valeurs faciales en baisse et des valeurs économiques d’ores et déjà au plus bas. Un marché de l’investissement de nouveau solide et dynamique cette année A l’inverse, le marché de l’investissement continue à démontrer un dynamisme et une stabilité étonnants compte tenu de l’environnement tant économique que locatif. A la fin novembre ce sont environ 9 milliards d’euros qui ont été investis à Paris et quelques grands dossiers sont encore en cours de finalisation. Toutefois, le travail de conviction et de pédagogie allant croissant, le temps de sortie des dossiers tend à s’allonger quelque peu depuis l’été, ce qui pourrait conduire 2013 à une performance légèrement inférieure à celle de 2012 et un volume d’investissement anticipé autour de 11 milliards d’euros pour l’ensemble de l’année. Si l’investissement reste avant tout marqué par sa solidité et sa stabilité d’une année sur l’autre, quelques éléments forts peuvent être retenus sur le fonctionnement du marché cette année : - une diversification des profils d’investissement vers des actifs plus risqués (Core +), - de nouveau une bonne année sur le segment des grandes transactions, assortie d’une non moins forte activité sur le segment des transactions moyennes (50100 millions d’euros), - et un regain d’intérêt pour le marché de La Défense, au point mort ces dernières années. Un marché de la dette très évolutif en 2013 Le marché des financements immobiliers continue sa recomposition en 2013 avec une segmentation des acteurs qui s’accentue en fin d’année. En début d’année, les forces en présence sur le marché de la dette étaient essentiellement les banques traditionnelles (françaises et allemandes dans une moindre mesure), les assurances et les fonds de dette (annoncés et/ou en phase de collecte). Tous ces acteurs cherchaient à se positionner sur le segment du « Core » pour lequel les besoins de financements apparaissaient donc largement assurés alors que les conditions de financement restaient très hétérogènes. Dans le courant de l’année, les Fonds de dette sont devenus réellement actifs sur le marché, finançant seuls, ou aux côtés de banques, des opérations significatives. A l’inverse les assureurs peinent à trouver leur place, confrontés à la concurrence directe des banques sur le segment « Core ». En cette fin d’année, le marché s’est encore plus segmenté par rapport au début d’année avec un phénomène d’éviction des fonds de dette et assureurs. La raison principale est la compression des marges qui sont passées d’environ 220 à 150 points de base depuis le début de l’année sur le standard « Core à 5 ans », qui exclut de fait ces acteurs qui ne peuvent s’aligner sur les banques les plus compétitives, les banques hypothécaires allemandes. Par ailleurs, suite à la crise de l’offre de dette hypothécaire en 2009, le balancier a basculé dans une zone où les emprunteurs tendent à s’autocensurer en matière de financement : 8 acquisitions sur 10 ont été réalisées sans endettement en 2012 (pour les transactions de plus de 30 millions d’euros), tendance qui reste identique cette année et qui limite la taille du marché. Virginie Houzé Directeur Etudes et Recherche France
  • 5  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Le marché locatif, des opportunités à saisir « Les propriétaires rivalisent d’imagination pour proposer des solutions immobilières leur permettant de se démarquer dans un contexte concurrentiel accru » Jacques Bagge Directeur du département Agence Le repli du marché locatif n’aura échappé à personne cette année. Résultante d’une conjoncture économique toujours fragile, cette situation n’est pas pour autant nouvelle en soi. Les entreprises françaises heurtées depuis maintenant 5 ans par le ralentissement économique ont dû rogner sur leurs marges, et ont dû davantage faire leurs preuves face au durcissement des conditions d'emprunt auprès des banques. Conséquences principales : la recherche accrue d’économies et la décrue des investissements. Sur le plan immobilier, ceci s’est traduit d’une part par la rationalisation des espaces de travail, le plus souvent par le biais de relocalisation, et d’autre part par de nombreuses renégociations de baux, qui, rappelons-le, ne sont pas comptabilisées dans le calcul de la demande placée. Ce double phénomène n’a donc pas été sans impact sur l’activité du marché locatif. Les renégociations de baux, une tendance de fond Cette année encore, les renégociations de baux apparaissent comme un fait marquant de l’année 2013. Toujours très nombreuses, ces missions représentent un nombre de mètres carrés élevé qui échappent totalement à l’activité du marché locatif, et qui contribuent donc au déficit de la demande placée. Chez Jones Lang LaSalle, seul, on ne dénombre pas moins d’une centaine de missions de renégociation en 3 ans, soit plus de 430 000 m² en Ile-de-France. Non seulement, cette tendance s’inscrit de manière durable, mais elle est régulière dans son volume année après année. Pourquoi ? La plupart des entreprises sont toujours aujourd’hui dans une position de grande fébrilité, face à une conjoncture économique durablement dégradée. Elles font preuve d’une grande hésitation avant de prendre la décision de déménager car ce choix n’est pas neutre. En effet, déménager engendre des coûts, mais peut aussi impliquer des contraintes sociales fortes que les entreprises souhaitent éviter. En Ile-de-France, en particulier, la majorité des entreprises appartiennent soit au secteur tertiaire, soit sont des sièges sociaux de groupes industriels, dont la richesse essentielle est constituée par les collaborateurs. Les risques encourus en termes de ressources humaines peuvent donc être jugés comme trop importants face aux économies réalisées. Parallèlement, les propriétaires, de leur côté, sont aujourd’hui plus que jamais proactifs sur le sujet de la renégociation. Ils font preuve d’une qualité d’écoute inédite, intégrant totalement les contraintes opérationnelles et financières des entreprises dans leurs propositions afin de réduire la vacance de leur patrimoine qui est une priorité. De ce fait, les entreprises, bénéficiant d’excellentes conditions de négociation, n’ont pas forcément d’intérêt à quitter leurs locaux.
  • 6  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Et, si pour certaines d’entre elles, la relocalisation présente au final une équation financière plus intéressante, le déménagement ne se fera pas à surface égale. Fait nouveau, les entreprises, en plus de s’attaquer au prix, rognent de plus en plus sur les surfaces prises à bail, quand on sait qu’un grand nombre de bureaux sont vides en permanence. Il est donc aisé d’imaginer l’impact de tels choix sur le niveau de demande placée. Les grands mouvements immobiliers s’essoufflent de regroupement Autre élément marquant de l’année 2013, et qui n’a pas été sans conséquence sur les performances du marché locatif, la disparition des grands clés-en-main. En effet, nous avions vu s’opérer ces deux dernières années un certain nombre de grands mouvements immobiliers engendrés par la volonté de grands groupes de regrouper sur un site unique l’ensemble de leurs effectifs salariés, disséminés sur plusieurs implantations. Ces projets d’envergure se sont faits le plus souvent au travers d’opérations « clés-en-main », c’est-à-dire réalisées sur mesure, afin de coller au plus près au cahier des charges exprimé par ces entreprises. Entre 2011 et 2012, ces clés-en-main ont atteint un niveau exceptionnel à plus d’1 million de mètres carrés. Leur part a bondi à 18 et 24% de la demande placée tandis que cette année elle ne représente que 11% (à fin septembre). Les clés-en-main en Ile-de-France depuis 2011 Source : Jones Lang LaSalle Au regard des transactions actuellement en cours de négociation, cette proportion pourrait même s’amoindrir d’ici la fin de l’année, et passer sous la barre des 10%, revenant ainsi à son poids habituel dans le marché. Ce surplus d’activité a ainsi contribué aux faussesbonnes performances locatives enregistrées en 2011 et 2012, et a d’une certaine manière biaisé la lecture des résultats du marché. Si cette année l’activité locative est indéniablement en repli, cette « contre-performance » doit toutefois être nuancée. En réalité depuis 2009, le marché locatif enregistre chaque année entre 1,8 et 2 millions de mètres carrés loués, hors clés-en-main. En 2013, nous prévoyons un niveau de demande de l’ordre de 1,7 million de mètres carrés. La part des clés-en-main étant mineure cette année, la chute sera probablement moins rude sur le marché « hors clés-en-main », plutôt de l’ordre de 15% en réalité que des 30% annoncés. Autre élément à noter, le contexte dans lequel ces choix immobiliers se sont opérés n’est plus le même. Pour l’essentiel il s’agit de grandes structures, dans lesquelles les processus de décisions sont longs. Il y a donc un décalage entre la décision économique, à un instant T, de regrouper ses équipes, et la traduction immobilière de cette dernière.
  • 7  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 On estime en moyenne à 2 ans, le temps écoulé entre les premières réflexions et l’obtention définitive des autorisations administratives nécessaires à la construction du projet, date à laquelle nous comptabilisons la transaction. Les transactions comptabilisées en 2011 et 2012 sont donc souvent le reflet de la situation économique des entreprises de 2009 et 2010, une période de bas de cycle durant laquelle les démarches de réduction de coûts étaient prédominantes. Aujourd’hui, les entreprises, en crise depuis 5 ans, ont déjà mis en œuvre des mesures d'économies immobilières. Celles qui choisissent donc de déménager le font pour des raisons qui vont au-delà des purs éléments financiers : recherche de synergies, image de l’entreprise, recrutement et rétention des talents. On assiste de plus en plus à une vraie prise de conscience des entreprises de la question immobilière, c’est-à-dire de l’impact que pourra avoir un choix immobilier sur la production, leurs parts de marché, la productivité de leurs salariés mais aussi sur leur bien-être. Cette tendance qui connait un développement constant devrait se poursuivre et se renforcer en 2014. Les grandes entreprises n’hésitent plus à se faire accompagner d'experts reconnus pour mesurer tous les paramètres qui impactent une décision immobilière, et éviter ainsi des écueils néfastes pour la suite du projet. Se mêlent également en filigrane, aux nouveaux modes de management immobilier des grandes entreprises en France, les réflexions de « workplace management » et de gestion des espaces de travail dans les sièges sociaux. Si les ratios par poste de travail ont eu tendance à se réduire ces dernières années, l’heure est à un meilleur usage des espaces en commun en mettant en place notamment des espaces de travail collaboratifs. Ces nouvelles réflexions traduisent bien le changement qui est en train de s’opérer du côté des grandes entreprises, et l’outil que représente l’immobilier dans ces projets.
  • 8  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Deuxièmement, le marché de La Défense est un marché très volatile car il est circonscrit. Par sa nature immobilière et par la nature de ses occupants (de grands groupes industriels, bancaires et d'assurance), chaque livraison d’immeuble ou libération crée potentiellement une situation de suroffre. Au-delà de cette situation actuelle, si on analyse les cycles longs du marché de La Défense, la forte volatilité du secteur est mise en exergue, et il y a historiquement un décalage entre l’offre et la demande. La Défense n’apparait pas comme un marché de précommercialisations, mais comme un marché dans lequel l’offre a provoqué la demande. Première crise immobilière, la guerre du Golfe, entre 1991 et 1996. On assiste alors à une croissance importante de l’offre dès 1992 tandis que la demande reste confinée. Les taux de vacance atteindront un premier pic à 13% en 1993. Puis, la demande redémarrera assez vite dès 1997, et la vacance plongera à son plus bas niveau, en seulement 2/3 ans, à moins de 1% en 1999 et 2000. 350 000 327 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 88 740 50 000 2010 2008 2006 Demande placée 2012 3T 2013 Offre immédiate 2004 2002 2000 1998 1996 1994 1992 0 1990 Loin de notre esprit l’idée de dire que tout va pour le mieux. En effet, l’offre abonde sur le marché sous le double effet des récentes livraisons de tours (« Carpe Diem », « Eqho » et « Between » pour la seule année 2013), et des grandes libérations comme celle récente de COFACE, qui résulte d’un clé-en-main signé en 2011. Cette surcapacité passagère vient en partie aujourd’hui d’un effondrement de la demande, en particulier des demandes de plus de 5 000 m², qui n’est pas propre à La Défense mais dont le phénomène est exacerbé par la structure même de ce marché. En effet, La Défense est un marché de très grandes surfaces et de grands utilisateurs. Comme on a pu le voir précédemment, déménager dans une période de croissance atone et déplacer ses équipes représentent des coûts, et est un pari sur l’avenir. Ce scénario est souvent mis en concurrence avec le fait de rester sur place et de renégocier son bail. En m² 400 000 1988 Si l’immobilier aujourd’hui est au service des besoins et des stratégies des entreprises, La Défense est l’un des secteurs qui peut prétendre le mieux répondre aux problématiques des grands groupes, par la pluralité de ses produits immobiliers. Pourtant ces derniers mois, des cris alarmistes se sont élevés au sujet du premier quartier d’affaires européen et ont fait couler beaucoup d’encre. La Défense est-elle en panne ? Cycle long de l’offre immédiate et de la demande placée à La Défense 1986 La Défense, un marché d’avenir Sources : Jones Lang LaSalle / ImmoStat Deuxième crise immobilière, l’éclatement de la bulle internet, de 2001 à 2003. La demande connait un coup d’arrêt brutal, avec seulement 70 000 m² loués en 2002 (un niveau comparable à la 1ère crise immobilière en 1991). L’offre repart à la hausse sous l’effet de la livraison de plusieurs immeubles lancés quelques années auparavant, en haut du cycle, comme « Cœur Défense » (~200 000 m²) qui sera livré en 2001 et dont plus de la moitié sera disponible, « Le Guynemer » livré en 2002, « Opus 12 » ou encore « Défense Plaza », « CBX »et « CB16 » en 2004. Le deuxième pic de vacance sera atteint en 2004, avec près de 9% de vacance. La demande repartira un an après. Et la vacance n’aura de cesse de se résorber pour atteindre un point bas en 2008 à moins de 4%. Troisième crise immobilière, les « sub-prime » à partir de 2008. La demande plonge. L’offre repart à la hausse, avec un saut cette année en 2013 qui se caractérise par les premières livraisons de tours neuves du plan de renouveau de la Défense lancé en 2006, pour faire face à la concurrence internationale exacerbée. Le pic devrait être atteint l’année prochaine sous l’effet, entre autres, de dernières livraisons attendues comme les tours « Majunga » et « D² ». Cette hausse de l’offre peut paradoxalement être perçue comme un atout en favorisant l’implantation de grands groupes, qui est par essence la vocation de La Défense par le grand gabarit de ses immeubles. Dans ce contexte, dès lors que la croissance repartira de manière plus marquée, à partir de 2015 selon les prévisionnistes, on peut donc imaginer que le marché se redressera substantiellement. Plus d’un tiers des offres de grade A disponibles en Ile-de-France se situent actuellement dans ce quartier. La Défense dispose non seulement d’offres de qualité abondantes mais aussi de loyers différenciés allant de 330 à 550 € sur le parvis, en valeur de présentation, avant négociation.
  • 9  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Par le jeu des indexations, des loyers signés 6 ans auparavant entre 350 et 460€ en Péri-Défense (Courbevoie et Puteaux par exemple) atteignent aujourd’hui des valeurs de 399 à 525 €, soit des positionnements à des prix comparables voire supérieurs à ceux des immeubles situés sur le parvis de La Défense actuellement. Certaines grandes sociétés, comme ALLIANZ, ont d’ailleurs fait le choix de consolider leurs implantations à La Défense. Elles peuvent y loger plusieurs types de fonctions à proximité, dans un périmètre circonscrit. Son positionnement stratégique aux portes de la capitale et directement connecté au QCA lui confère un atout supplémentaire par rapport aux autres quartiers tertiaires périphériques. Particulièrement bien irriguée en transports en commun, son accessibilité est parfois décriée compte tenu de la saturation de la ligne du RER A, qui dessert le quartier et dont le trafic global a bondi de 20 % en dix ans. La mise en service de rames à deux étages du RER A et l’automatisation de la ligne 1 du métro s'inscrivent donc dans un vaste programme de mesures visant à décongestionner le trafic. Selon la RATP, la mise en service complète des 130 nouvelles rames du RER A, prévue pour 2017, doit accroître de 30% la capacité de transport de la ligne. Un impératif pour cette ligne, l'une des plus fréquentées au monde avec un million de voyageurs quotidiens. En parallèle, le prolongement du RER E vers La Défense, à horizon 2020, offrira une alternative d’accès au site. Selon des études, cette extension devrait entraîner une diminution de l'ordre de 10 à 15 % de la fréquentation entre les stations La Défense et Auber sur le RER A, mais aussi des RER B et D de Châtelet à Gare du Nord. Dernier point pour conclure, il est intéressant de rappeler que La Défense est identifiée et reconnue mondialement. D’un point de vue international, c’est Le quartier d’affaires « parisien », comparable à celui de Manhattan, Tokyo ou encore Pékin. Il présente des signatures architecturales fortes et originales, et propose des immeubles de grand gabarit, dotés de grands plateaux rationnels et de nombreux services. Les nouvelles tours, symboles de relance du quartier des affaires, ont mis l’utilisateur au centre du débat. Elles sont des prouesses techniques et technologiques répondant aux dernières normes environnementales. Aujourd’hui, La Défense se positionne donc très clairement comme un marché d’opportunités.
  • 10  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Investissement : un dynamisme qui perdurera en 2014 « Comme nous l’anticipions, les investisseurs ont pris plus de risque cette année, en se positionnant plus massivement qu’en 2012 sur des actifs Core + » Stephan von Barczy Directeur du Département Investissement remarquerions que de nombreux produits qui avaient été mise en vente ces dernières années, avaient été retirés du marché faute d’accord sur le prix. Cette tendance a évolué au fur et à mesure du temps, sur les actifs « core », les acquéreurs potentiels ont consenti quelques efforts pour acheter les biens qu’ils convoitaient. Alors que sur les actifs « core + », la tendance était inverse, les vendeurs ont lâché du lest pour liquider les actifs qu’ils souhaitaient céder. En 2013, les volumes engagés sur les actifs « core + », en Ile-de-France ont doublé par rapport à 2012. Trois éléments de réponse peuvent être apportés pour expliquer ce phénomène : - les investisseurs se sont reportés sur des actifs « core + » car les produits « core » étaient trop chers, - une volonté accrue des parties à faire converger leurs efforts pour s’entendre sur le prix, - l’offre de financement s’est ouverte pour les produits non « core ». Tout un segment de marché jusqu’alors figé est en train de regagner de la liquidité et pourrait laisser augurer de la remise sur le marché de nouveaux produits. Stabilité des taux de rendements prime Le marché de l’investissement francilien surprend cette année par son dynamisme et sa stabilité compte-tenu de l’environnement économique et de celui du marché locatif. Nous estimons à l’heure actuelle que près de 9 milliards d’euros ont été investis en Ile-de-France depuis le début de l’année. De plus, certains grands dossiers étant actuellement en cours de négociation, on estime pour la fin de l’année que le volume investi devrait avoisiner les 11 milliards d’euros. Un fort accroissement des ventes d’actifs « core + » Si l’on remontait le temps jusqu’au début de la crise, nous L’appétit des investisseurs pour des produits « Core + » et « Value Add » se confirme, alors que l’offre de produits n’est pas encore suffisante. Or, les écarts de pricing entre vendeurs et acquéreurs se réduisent et apportent une meilleure liquidité à ce segment de marché. L’intérêt des investisseurs pour les meilleurs produits ne se démentant pas, les taux de rendement prime restent inchangés en dépit de la hausse des taux des OAT depuis le printemps. Ainsi, le taux prime de référence, pour des bureaux dans le QCA, reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%, et se situe entre 4,00 et 4,50% si il y a une composante commerce. Profil d’investissement en Ile-de-France (transactions supérieures à 30 M€) 2012 (en volume) Fin novembre 2013 (en volume) 14% 22% Core 46% Core + 57% 21% Source : Jones Lang LaSalle Value add / Opportuniste 40%
  • 11  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Les investisseurs français se font la part belle sur les transactions de plus de 100 millions d’euros Après un 1er semestre « timide », les grandes transactions qui étaient en cours de négociation au printemps se sont finalisées comme prévu au cours de l’été, il s’agit de la vente de : - la tour « Adria » à PRIMONIAL pour 450 millions d’euros à la Défense, - d’« Eco Campus » à PREDICA pour 380 millions d’euros à Châtillon, - et de la tour « Sequana » à HINES (pour le compte d’un tiers) à Issy-les-Moulineaux. Ce sont trois des quatre transactions de plus de 300 millions d’euros qui ont été signées à ce jour. Deux transactions de plus de 200 millions d’euros ont été finalisées dans le Quartier Central des Affaires de Paris, DEKA s’est porté acquéreur du « 33 rue Lafayette » pour 277 millions d’euros, et THOR EQUITIES a acheté le « 65-67 avenue des Champs-Elysées » pour 260 millions d’euros. Ainsi, au global plus de 4,5 milliards d’euros ont été investis sur des actifs de plus de 100 millions d’euros, soit la moitié des capitaux investis en Ile-de-France à fin novembre. Dominé l’an dernier par les plus grands fonds souverains, cette année les investisseurs français tirent la couverture sur eux en captant 65% des volumes investis à ce jour sur ce segment de marché. Rappelons que les investisseurs français sont habituellement plus fortement présents sur les volumes inférieurs à 100 millions d’euros. Forte activité sur le segment des transactions intermédiaires Globalement, le marché en 2013 est particulièrement équilibré entre les capitaux investis sur les opérations de plus et de moins de 100 millions d’euros (50/50). Cependant, nous observons depuis le début de l’année , une augmentation croissante de l’activité sur le segment des transactions intermédiaires (comprises entre 50 et 100 millions d’euros), qui compte pour 24% des montants investis contre 15% l’an dernier. A fin novembre, ce sont 30 transactions enregistrées pour plus de 2 milliards d’euros, contre seulement 22 pour près d’1,3 milliard d’euros à la même période l’an dernier, soit une hausse de 67% en volume. On retiendra que le profil moyen des actifs sur ce segment est plus « Core » que la moyenne du marché de l’investissement, puisque pratiquement un euro sur deux a été investi sur des actifs « Core ». On peut observer cette année un glissement des grandes transactions de Paris vers sa première couronne (54% des montants investis fin novembre), et notamment dans l’ouest parisien. Localisation des transactions de plus de 100 millions d’euros en Ile-de-France Source : Jones Lang LaSalle
  • 12  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 2013 : la lumière au bout du tunnel pour le marché de La Défense Le marché de l’investissement de la Défense avaient été fortement impacté par la crise. Ce sont principalement deux raisons qui expliquent cela : - le volume unitaire des actifs y est élevé alors qu’il y a eu une pénurie de financement pour ces volumes de grand taille, - les performances du marché locatif ont été mauvaises. Cependant, cette année, le quartier d’affaires de La Défense sort la tête de l’eau en matière d’investissement. Après un début d’année à l’image des années précédentes, le printemps a été plus clément pour La Défense, et l’été a été particulièrement actif, permettant au quartier d’affaires d’enregistrer sa meilleure performance depuis 5 ans. Ainsi, autour de 790 millions d’euros ont été investis sur ce secteur depuis le début de l’année. La prise de risque observée chez les investisseurs en 2013 s’est donc révélée gagnante pour le secteur, puisque ce sont les cessions d’actifs « core + » et « value add / opportunistes » qui ont animé le marché cette année à la quasi majorité. Deux transactions de plus de 100 millions d’euros ont été enregistrées sur ce marché. Au 2ème trimestre, IVANHOE CAMBRIDGE (la branche immobilière de la Caisse des dépôts du Québec) a cédé la tour « Pacific » à l’américain TISHMAN SPEYER PROPERTIES pour le compte d’un investisseur canadien pour 228 millions d’euros. Au 3ème trimestre, PRIMONIAL REIM a repris le capital de la société TESFRAN (TESTA), qui est propriétaire d’un seul actif en France, la tour « Adria » pour un montant valorisé à 450 millions d’euros. Bien que d’un volume inférieur à la moyenne annuelle enregistrée depuis 2004 autour d’1,2 milliard d’euros : 2013 est la meilleure année enregistrée sur le quartier d’affaires de La Défense depuis 2008. Quant au taux de rendement prime, il est resté inchangé depuis un an, et s’établit dans une fourchette comprise entre 6,00 et 6,50%, offrant une prime de risque de 150 points de base par rapport au marché du Quartier Central des Affaires.
  • 13  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Perspectives Qu’en est-il pour 2014 ? Economie : un peu plus de raisons d’espérer « raisonnablement » en 2014 A l’échelle mondiale un certain nombre d’éléments vient démontrer que la situation s’améliore : renforcement de la croissance aux Etats-Unis, stabilisation de la situation des pays émergents ou encore rebond de l’économie japonaise grâce aux effets positifs de « l’Abenomics ». A l’inverse il ne faut pas non plus négliger certains risques comme ceux que peuvent faire peser la fin des politiques monétaires non-conventionnelles sur les taux et les liquidités, l’atterrissage des économies émergentes sur la croissance mondiale ou encore les créances douteuses des banques européennes sur l’investissement productif. Ainsi à ce stade en Europe on peut plus parler d’une sortie de récession que d’une reprise économique. La preuve en est dans la volatilité des indicateurs économiques qui soufflent le chaud et le froid d’un mois sur l’autre Ainsi après la phase de rapide amélioration de la situation en été, on retiendra que le 3ème trimestre et les mois d’automne ont connu des fortunes un peu moins éclatantes, illustrant de nouveau la fragilité et la lenteur du rétablissement économique en Europe. - Un PIB de la zone Euro en légère croissance de 0,1% au 3ème trimestre et en baisse de 0,1% en France. - Une stabilisation des indicateurs de climat des affaires et de confiance des ménages en France en octobre. - Un indice PMI Markit qui hésite entre zone de croissance et de contraction. En France le PMI baisse de 2 points en novembre, repassant sous les 50 points alors qu’en zone Euro il reste au-delà de 50. - Une baisse de la production industrielle en Allemagne et en France. - Une consommation qui reste atone. Les perspectives pour l’économie française en 2014, bien que globalement meilleures que l’an passé, restent encore pondérées par différents éléments : - Hausse de la TVA, modération salariale et hausse de la fiscalité, assorties d’un chômage élevé devraient mener à une diminution du pouvoir d’achat l’an prochain et à une grande modération des dépenses des ménages. - Les indicateurs de climat des affaires ne sont pas suffisamment en zone positive pour laisser anticiper une croissance soutenue. - Les stocks sont à un niveau normal et ne devraient pas permettre d’initier une phase de reconstitution favorable à la croissance. - La demande de crédit émise par les entreprises reste baissière. Toutefois, la mise en œuvre du CICE (Crédit d’Impôt Compétitivité Emploi) en 2014 pourrait permettre une amélioration de la situation financière des entreprises, et leur niveau de marge pourrait enfin se redresser. Par ailleurs, si l’économie nationale ne peut guère compter sur ses moteurs internes pour alimenter sa croissance, la demande extérieure pourrait lui apporter un peu de soutien dans les mois qui viennent. L’économie française va continuer à connaître une faible croissance dans les mois qui viennent. Selon les économistes, la situation et l’acquis à la fin du 3ème trimestre laissent anticiper une très légère hausse du PIB au 4ème trimestre 2013 (environ +0,1%) avec une tendance à l’amélioration très progressive de la conjoncture. A ce stade les prévisions pour 2014, anticipent une croissance inférieure à 1%.
  • 14  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 2014, le tremplin vers une reprise plus affirmée du marché locatif L’année immobilière 2014 s’annonce dans la même lignée que cette année. Un marché locatif ralenti dans lequel les entreprises continueront d’étudier de près les meilleures scenarios qui s’offrent à elles, et feront des arbitrages entre renégociation ou relocalisation. Le redressement de l’économie attendue à partir de la mi-2014 devrait apporter une bouffée d’oxygène, même si sa traduction immobilière ne devrait être perceptible qu’à partir de 2015. Le marché francilien dispose toutefois de fondamentaux solides de par la maturité et la profondeur de son marché, la pluralité et le bon équilibre de ses activités économiques, la présence de grands groupes internationaux, qui devraient capter en premier lieu les fruits de la reprise économique mondiale. D’ailleurs toutes les sociétés ne sont pas en crise à l’image des sociétés de la web économie qui peuvent avoir un développement rapide, et donc des besoins immobiliers flexibles. La présence d’offres de qualité est un atout pour accompagner le développement d’un certain pan de l’économie, et favoriser l’implantation de grands groupes qui disposent alors d‘une offre immobilière de plus en plus sophistiquée à des niveaux de loyers très compétitifs. Les immeubles de bureaux sont en effet conçus comme des leviers stratégiques en matière de productivité, d’image, ou d’attractivité. Et les entreprises y sont de plus en plus sensibles. Elles privilégient d’ailleurs à plus de 70% des surfaces neuves de bureaux (sur le segment des grandes surfaces > 5 000 m²). De leur côté les propriétaires, dont l’urgence est de réduire leur vide locatif, notamment pour les sociétés foncières cotées, ont adopté de nouvelles démarches novatrices en termes d’offres financières reflétant au plus près les contraintes économiques de leurs locataires. La perception du loyer réel est toutefois bien différente que l’on soit du point de vue du propriétaire ou du locataire. Certains éléments intégrés dans les négociations n’auront pas le même impact dans les efforts fournis par chacun, les deux parties essayant de préserver leurs intérêts. Les propriétaires, au travers par exemple d’une mise à disposition anticipée du bien ou d’un engagement long, pourront maintenir plus facilement les valeurs locatives faciales. La valeur vénale immobilière s’en trouvera alors préservée. Malgré tout, l’heure est toujours aux efforts. Cette tendance devrait se poursuivre, autant d’opportunités à saisir pour les entreprises.
  • 15  Panorama sur le marché des bureaux en Ile-de-France - Bilan & Perspectives 2014 Le marché de l’investissement devrait poursuivre sur son élan Financement : l’heure des choix pour les acteurs non traditionnels Compte tenu des marketings déjà initiés, nous anticipons un excellent démarrage pour 2014 et une performance dans la même lignée que celle observée en 2012-2013. Ainsi, nous prévoyons un volume d’investissement dans une fourchette comprise entre 10 et 12 milliards d’euros pour 2014. Comme nous l’évoquions dans l’éditorial, les fonds de dette et assureurs se trouvent aujourd’hui évincés du marché de la dette « standard » (Core 5 ans) pour laquelle ils ne sont plus compétitifs. Dans un contexte politique et fiscale incertain, les investisseurs restent très prudents dans leurs analyses, d’autant que les valeurs locatives sont sous pression. Toutefois, l’attractivité de Paris au niveau européen et la maturité de son marché immobilier sont autant de facteurs qui continueront d’attirer les investisseurs du monde entier. Les Fonds Souverains qui avaient fortement animé le marché en 2012 ont été peu présents sur le marché cette année. Ils n’ont cependant pas déserté le marché pour autant, et devraient être plus présents en 2014, avec des opérations déjà initiées. Quant aux taux de rendement, malgré une stabilité observée en 2013, les investisseurs restent toutefois prêts, dans certains cas, à se positionner à des niveaux de taux de rendement inférieurs pour des produits « core ». L’effet rareté de ce type de produit pourrait tirer les taux prime à la baisse pour les meilleurs actifs de Paris QCA. En effet, les banques ont fait subir une cure d’amaigrissement drastique à leurs marges, en particulier depuis l’été. Alors mouvement soutenable ou simple effet de concurrence commerciale de fin d’année, dans un marché où la demande de dette reste limitée ? Il est plus que probable que la réponse se situe entre les deux : oui la baisse des marges est durable, mais probablement pas à ce niveau. Passé le 31 décembre 2013 il est probable que le niveau des marges remonte légèrement mais reste suffisamment faible pour poser la question du positionnement des fonds de dette et des assurances. Deux choix s’offrent à eux : quitter le marché du financement ou modifier leur positionnement. Il est souhaitable pour l’ensemble du marché que ces acteurs choisissent la deuxième option. En effet, la crise de liquidité de 2009 a mis crûment en lumière la surexposition de l’immobilier tertiaire au financement hypothécaire, avec les risques de « credit-crunch » que l’on connait désormais. L’option de changement de positionnement les amènerait soit à offrir des financements plus longs sur des actifs « Core » (pour les assurances) soit à aller sur le segment des actifs plus risqués pour les fonds de dette et les banques anglo-saxonnes. A ce propos, on notera que le « Core + » ou le « ValueAdd » sont des segments de marché qui ont connu un beau redémarrage en 2013, représentant à eux deux un peu plus de la moitié du marché des transactions de plus de 30 millions d’euros. Marché en croissance, appétence des investisseurs pour le financement, finalement les perspectives pourraient être tout à fait attractives pour les acteurs qui se positionneraient sur ce segment qui offre un niveau de marge plus attractif. Un segment à (re) prendre en 2014.
  • Contacts Virginie Houzé Directeur Département Etudes & Recherche Paris +33 (0)1 40 55 15 94 virginie.houze@eu.jll.com Sophie Rozen-Benaïnous Responsable Etudes Département Etudes & Recherche Paris +33 (0)1 40 55 85 15 sophie.rozen@eu.jll.com Manuela Moura Consultante Département Etudes & Recherche Paris +33 (0)1 40 55 85 73 manuela.moura@eu.jll.com www.joneslanglasalle.fr COPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et d'adaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproduction intégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans l'autorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitue une contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommage direct ou indirect ou de toute perte subie en raison d'une inexactitude ou d'une incorrection de ce document.