Perspectives entreprises au 4T 2012

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Une conjoncture offrant de belles opportunités aux entreprises en quête de productivité
Pour la 3ème année consécutive, l’offre de bureaux disponibles reste stable en Ile-de-France, à l’image de la consommation de bureaux, qui finalement déjoue les pronostics
Une offre entre pénurie et surabondance
L’offre de bureaux neufs poursuit sa lente décrue, révélant la nette préférence des entreprises pour les bureaux labellisés
Des entreprises plus que jamais en position de force pour négocier auprès de leurs propriétaires - actuels ou futurs - d’intéressantes conditions de location

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Perspectives entreprises au 4T 2012

  1. 1. Perspectives Entreprises4ème trimestre 2012Une conjoncture offrant debelles opportunités auxentreprises en quête deproductivitéPour la 3ème année consécutive, l’offre de bureaux disponiblesreste stable en Ile-de-France, à l’image de la consommation debureaux, qui finalement déjoue les pronosticsContre toute attente, le nombre de mètres carrés de bureauxconsommés par les entreprises en 2012 est resté quasimentstable par rapport à 2011 (-3,4%). Après un 1er semestre en berne- en recul de près de 20% par rapport à l’année précédente - le 2esemestre a finalement été marqué par la concrétisation detransactions d’ampleur, souvent initiées plusieurs mois auparavant.Parmi elles, certaines opérations immobilières emblématiques tellescelles du Ministère de la Défense (135.000 m² à Balard), de FranceTélécom (69.000 m² à Châtillon), du Ministère de l’Ecologie (53.000m² à La Défense), de Sanofi (50.000 m² à Gentilly), d’Allianz (35.000m² à La Défense) ou encore de Nexity (22.000 m² dans le QuartierCentral des Affaires).Ce sont donc les grands acteurs qui ont soutenu laconsommation de surfaces de 2012, tandis que les petites etmoyennes entreprises semblent avoir davantage pâti de laconjoncture morose. A noter toutefois que les transactions concluesont été essentiellement régies par des logiques deregroupement et de consolidation d’actifs, et que petits commegrands acteurs ont très fréquemment mené des renégociations debaux en parallèle de leurs recherches de locaux. L’heure estdonc, pour tous, à la prudence.Autres faits marquants à noter sur le créneau des grandessurfaces : des pré-commercialisations de plus en plusnombreuses et, parmi elles, la part croissante des clés-en-main.Compte tenu de leurs importants besoins en mètres carrés et de laspécificité de leurs besoins, les grands acteurs tendent en effet à sepositionner très en amont, sur des programmes non livrés, voire desprogrammes non démarrés et conçus entièrement sur-mesure. Cesopérations ne viennent donc pas puiser dans les réserves debureaux disponibles.Résultat : l’offre de bureaux disponibles en Ile-de-Francedemeure stable, à un niveau resté presque inchangé depuis 3 ans.Elle représente près de 3,6 millions de mètres carrés, soit un tauxde disponibilité de 6,8%.L’offre demeure ainsi globalement abondante, mais elle reste dequalité variable, et très inégalement répartie entre les différentssecteurs franciliens.Une offre entre pénurie et surabondanceLa crise a creusé l’écart entre secteurs en matière dedisponibilités. L’image de l’Ile-de-France reste celle d’un marchéà deux vitesses.De son côté, Paris intra-muros souffre d’un manque de produitsde qualité. L’offre y est réduite : le taux de disponibilité atteint4,4%. Dans les endroits les plus prisés, les bureaux de qualitépeuvent ainsi s’avérer difficiles à trouver.A l’inverse, la première couronne est globalement « offreuse »,voire « sur-offreuse » dans l’Ouest francilien. Les taux dedisponibilité y varient entre 6,5% (La Défense) et 14,3% (BoucleNord). Le choix est donc vaste, avec plus de 1.500.000 m²disponibles à fin décembre au total du Croissant Ouest et de laPremière Couronne.Evolution de l’offre immédiate de bureaux disponible (en m²)et du taux de vacanceSource: Immostat
  2. 2. Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012 - Page 2En termes d’évolutions, les écarts ne cessent de se creuser : L’offre dans Paris intra-muros tend à baisser plusrapidement que la moyenne (-16% en 2 ans) ; les marges denégociation s’amenuisent donc pour les acquéreurs. Tandis qu’en Première Couronne, la hausse est constante(+10% en 2 ans), et en particulier dans le Croissant Ouest(+18% en 2 ans). Ce dernier recense ainsi les disponibilités lesplus élevées d’Ile-de-France, une progression qui pourrait mêmes’intensifier, compte tenu des importantes livraisonsd’immeubles à prévoir. La Défense en fournit un bon exemple :le quartier recense aujourd’hui de nombreuses mises enchantier, alors que la demande est en recul depuis plusieursmois. La négociation avec les propriétaires-bailleurs s’entrouve naturellement facilitée pour les entreprises.L’offre de bureaux neufs poursuit sa lente décrue, révélant lanette préférence des entreprises pour les bureaux labellisésLa part d’immeubles neufs dans l’offre disponible continue de seréduire ; elle passe sous le seuil des 22% au total de l’Ile-de-France à fin 2012 - contre 26% un an auparavant. Cette érosionde l’offre neuve témoigne de l’attrait grandissant des immeublesneufs remplissant les nouveaux standards environnementaux. Entemps de crise, alors que la renégociation de bail est souventpréférée au déménagement, les entreprises qui prennent le« risque » d’un déménagement portent très majoritairement leurchoix sur des immeubles neufs, plus efficaces en matière derationalisation de mètres carrés et de consommation énergétique.Dans le détail, la répartition de ces bureaux neufs continue de faireapparaître d’importantes disparités entre Paris intra-muros et lessecteurs périphériques, ces derniers regroupant l’essentiel desproduits neufs et de Haute Qualité Environnementale disponiblesen Ile-de-France. En la matière, le Croissant Ouest se distingue iciencore, puisqu’il regroupe la plus forte concentration de surfacesneuves ou restructurées disponibles, avec près de 330.000 m² enattente de trouver preneur, soit presque trois fois plus qu’à Paris.Evolution de la part du neuf/restructuré dans l’offre debureaux disponiblesCartographie : Taux de vacanceRépartition et évolution (sur 24 mois) de l’offre de bureaux disponiblesSource: JLLSource: ImmostatSource: Immostat / JLLSource: Immostat / JLLRépartition de l’offre de bureaux neufs
  3. 3. Pulse • Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012- Page 3Des entreprises plus que jamais en position de force pournégocier auprès de leurs propriétaires - actuels ou futurs -d’intéressantes conditions de locationDans un contexte de morosité économique persistante, dictantà la plupart des organisations une gestion de crise focalisée surla rationalisation des coûts et la recherche de productivité, lescomportements opportunistes se multiplient : de nombreusesentreprises profitent de l’environnement chahuté pour faire jouer laconcurrence, recherchant la « bonne affaire » auprès depropriétaires devenus plus conciliants et pragmatiques.Afin d’assurer le remplissage de leurs immeubles, lespropriétaires-bailleurs consentent en effet à d’importantsefforts.Pour conserver les locataires en place, ils accèdent auxdemandes des entreprises qui cherchent à renégocier leurs baux etqui sont prêtes à actionner tous les leviers imaginables (périodestriennales, fins de baux, indexation…) pour réduire leurs loyers. Ilsanticipent même parfois sur ces attentes et adoptent une positionproactive dans le but de sécuriser leurs revenus.Pour attirer de nouveaux locataires, ils accordent des mesuresd’accompagnement de plus en plus généreuses. Résultat : lesloyers économiques sont aujourd’hui particulièrement bas. Lesfranchises de loyer et les financements de travaux sont plusaisément négociables et les propriétaires se montrent plus enclins àaccepter la division de grands ensembles.Ce réajustement des valeurs concerne également désormais lesloyers faciaux. Plus à l’écoute du marché, de nombreuxpropriétaires revoient leurs loyers à la baisse. Une dynamiqueamorcée depuis le début de l’année, qui se confirme à fin 2012.Du côté des valeurs locatives haut-de-gamme : Le loyer haut de gamme parisien s’érode au 4e trimestre : ils’établit désormais à 770€/m² dans le Quartier Central desAffaires - un niveau de loyer qui ne concerne qu’un nombre trèsréduit de transactions, compte tenu de la grande rareté desimmeubles de qualité sur ce secteur. Dans tous les arrondissements parisiens, sans exception, latendance est à la stabilité ou à la baisse. En dehors de Paris, le réajustement des valeurs est plusconséquent encore : l’offre locative élevée conduit denombreux propriétaires à ajuster leur politique tarifaire avantmême que les négociations ne soient entamées.L’assouplissement touche tous les secteurs, en particulierles secteurs établis de l’Ouest, en situation de « sur-offre ».A La Défense notamment, le loyer haut-de-gamme confirme sadécrue, et se stabilise à 530€. Probablement l’indice que lesecteur peine à se renouveler, concurrencé par de nouveauxmarchés plus compétitifs, et que le redémarrage ne se fera qu’àla condition que les propriétaires réajustent la valeur de leursloyers.Du côté des loyers de seconde main, la tendance est identique : Stabilité, voire baisse, des valeurs dans l’ensemble des secteurs,y compris dans l’hypercentre de la capitale. Et un loyer de seconde main moyen inchangé, à 320€/m²,dans la lignée des trimestres précédents.Cartographie : Loyers haut-de-gamme(en €/m²/an)Source: JLLCartographie : Loyers de seconde main(en €/m²/an)Source: JLL
  4. 4. Pulse •Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012 - Page 4PerspectivesL’examen de l’offre future de bureaux – son volume et son niveau dedisponibilité - permet d’apprécier l’évolution du rapport de force entreoffreurs et locataires potentiels.Progression du volume de bureaux mis en chantier etd’importantes livraisons d’immeubles neufs à prévoir en 2013Le premier constat porte sur le nombre de mètres carrésactuellement en cours de construction (offre future certaine). Aprèstrois trimestres consécutifs de relative stabilité, ce nombre est à lahausse : les mises en chantier de grandes surfaces de bureaux(supérieures à 5.000 m²) en Ile-de-France dépassent la barre des1,7 million de mètres carrés.En conséquence, les disponibilités seront nettement orientées àla hausse en 2013 : Ce sont plus 880.000 m² de bureaux neufs qui serontlivrés sur l’année, dont la moitié n’a pas encore trouvépreneur… …Tandis que moins de 550.000 m² neufs sont sortis deterre en 2012, et que près de 75% de ces surfaces étaientdéjà pré-commercialisées à l’issue du 4e trimestre 2011. En 2013, l’offre de bureaux francilienne s’enrichira ainsi deprès de 420.000 m² de bureaux neufs supplémentaires,presque tous certifiés BBC.Des livraisons qui ne devraient toutefois pas changerfondamentalement la donne en matière d’immeubles neufs,compte tenu de leur forte concentration dans le Croissant OuestC’est dans le Croissant Ouest parisien qu’est regroupé l’essentieldes programmes immobiliers disponibles. Le secteur conjugue eneffet un taux de pré-commercialisation encore réduit (inférieur à30%) à un volume conséquent de mises en chantier. Résultat : leCroissant Ouest regroupe plus de la moitié des disponibilitésfutures de bureaux neufs, soit près de 500.000 m²… dont lamoitié se situent à La Défense.Un volume de livraisons futures conséquent qui, conjugué à l’état« sur-offreur » du secteur, devrait inciter les propriétaires-bailleurs àproposer des conditions de location et d’acquisition toujoursplus avantageuses… en se résolvant notamment à ajuster leursloyers faciaux.Part des pré-commercialisations dans l’offre future certaine> 5000 m²Offre future certaine : projet mis en chantier et livrable sous 36 moisOffre future probable : projet avec autorisations obtenues mais dont la miseen chantier demeure incertaine.Offre future potentielle : Avant-projet ou projet dont le PC est en coursd’instruction ou n’a pas encore été déposé.Source: JLLSource: JLLOffre future certaine :1,7 million de m² mis en chantier fin décembreOffre future de bureaux par niveau d’engagement
  5. 5. Pulse • Perspectives Entreprises • 4ème trimestre 2012- Page 5Face à ces secteurs bien pourvus, Paris intra-muros, le reste de laPremière Couronne et la Deuxième Couronne ne devraient pasbénéficier de livraisons aussi conséquentes, avec respectivementprès de 95.000 m², 100.000 m² et 80.000 m² de programmesdisponibles qui devraient sortir de terre d’ici fin 2015.Ceci pour des raisons radicalement opposées : Le manque d’opportunités dans Paris, notamment dans leQuartier Central des Affaires et l’hyper-centre, qui restreint levolume des mises en chantier ; La frilosité des investisseurs en Deuxième Couronne – etdans une moindre mesure dans le reste de la PremièreCouronne, ceux-ci évitant de s’engager sur des livraisonsimportantes sans l’assurance de trouver preneur. D’où unimportant niveau de pré-commercialisations, révélateur de lapréférence des investisseurs pour les opérations « clés-en-mains ».Un climat économique incertain, qui devrait inciter lespropriétaires à la prudence… Tandis que les entreprises auronttout intérêt à multiplier les comportements opportunistes !Si l’incertitude demeure sur les conditions et les délais de lareprise économique, tout laisse à penser que les premiers mois del’année 2013 resteront marqués par la stagnation, voire la récession.On peut d’ailleurs imaginer que, même si une reprise s’amorçait, denombreuses entreprises auraient d’abord pour réflexe de restaurerleurs marges… plutôt que d’investir. Du côté des propriétaires,l’heure devrait donc rester à la prudence : plus que jamais, ils’agira pour eux de rester à l’écoute, afin d’ajuster leurs politiquestarifaires à la réalité du marché.Conjuguées à la hausse des livraisons d’immeubles neufs prévuesen 2013, ces perspectives devraient se traduire par d’intéressantesopportunités pour les entreprises. Les entreprises à la recherche de nouveaux locaux pourrontbénéficier de loyers toujours sous pression baissière, enparticulier dans les secteurs où l’offre excède la demande. Ladynamique amorcée en 2012 devrait en effet se poursuivre, àtravers le réajustement des valeurs faciales et le maintien,voire l’intensification, des mesures d’accompagnementconsenties par certains propriétaires, toujours dans la crainte duvide locatif. Dans les quartiers tertiaires établis, aujourd’hui« sur-offreurs », on devrait ainsi voir le différentiel de loyerentre sites centraux et périphériques s’écraser. L’occasionrêvée de « s’offrir » un immeuble neuf ou restructuré dequalité – plus performant sur le plan énergétique, permettantune meilleure exploitation de l’espace, mieux desservi par lestransports, mieux localisé... Du côté des locataires déjà en place, les comportementsopportunistes seront également de mise, afin de faire jouer aumieux la concurrence, et ainsi obtenir d’intéressantesrenégociations de baux. Avec à la clé une diminution desloyers et la réalisation de travaux, voire la libération de surfacesnon utilisées.Pour les entreprises les plus avisées, 2013 devrait donc, plusque jamais, être une année d’opportunités !Offre future certaine pré-commercialiséeOffre future certaine disponibleOffre future certaine pré-commercialiséeOffre future certaine disponibleSource: JLLPré-commercialisations vs. Offre disponible par secteur,dans les projets mis en chantier > 5000 m²
  6. 6. Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76ContactsContactswww.joneslanglasalle.frCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommagedirect ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.Joël de LafondDirecteurCorporate SolutionsParis+33 (0)1 40 55 15 57joel.de-lafond@eu.jll.comVirginie HouzéDirecteurEtudes et RechercheParis+33 (0)1 40 55 15 94virginie.houze@eu.jll.comJacques BaggeDirecteurDépartement AgenceParis+33 (0)1 40 55 15 40jacques.bagge@eu.jll.comFlore SaulnierConsultanteEtudes et RechercheParis+33 (0)1 40 55 85 72flore.saulnier@eu.jll.com

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