On point - Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1er trimestre 2012
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• En dépit des aléas économiques et financiers récents, le marché locatif résiste....

• En dépit des aléas économiques et financiers récents, le marché locatif résiste.
• Le stock d’offre est en légère diminution et la part du neuf continue à s’éroder lentement.
• En dehors du QCA, la tendance est globalement au maintien des valeurs locatives « prime ».
• Le niveau d’activité du marché de l’investissement est identique à celui de l’an dernier.
• Fait marquant du 1er trimestre : 6 transactions en VEFA ont été finalisées.
• Les taux de rendement prime se maintiennent sur tous les secteurs.

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On point - Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1er trimestre 2012 On point - Le marché immobilier de bureaux en Ile-de-France 1er trimestre 2012 Document Transcript

  • Le marché immobilier de bureauxen Ile-de-France – 1er trimestre 2012Le maître mot du 1ertrimestre : stabilité dumarchéEn dépit des aléas économiques et financiers récents, le marchélocatif résiste.Le stock d’offre est en légère diminution et la part du neufcontinue à s’éroder lentement.En dehors du QCA, la tendance est globalement au maintien desvaleurs locatives « prime ».Le niveau d’activité du marché de l’investissement est identique àcelui de l’an dernier.Fait marquant du 1er trimestre : 6 transactions en VEFA ont étéfinalisées.Les taux de rendement prime se maintiennent sur tous lessecteurs.
  • Au total 16 transactions de plus de 5 000 m² ont été enregistrées auMaintien du marché locatif 1er trimestre (contre 14 l’an passé). Une transaction sur deux portait sur des immeubles neufs à construire ou en cours de construction telle la signature la plus importante du trimestre, l’acquisition par leAlors que la crise de l’euro et de la dette souveraine plongeaient Ministère de la Justice d’un immeuble de bureaux à construire de 32l’Europe dans la tourmente fin 2011, un certain nombre d’acteurs 000 m², situé porte d’Aubervilliers (Paris 19ème), dans le « Parc dus’attendaient à un premier trimestre en berne. Et bien ce ne fut pas Millénaire » afin d’y regrouper des services centraux du ministère àle cas. horizon 2015.Le marché locatif s’inscrit dans l’épure du 4ème trimestre 2011 avec La demande placée à Paris est en repli, ce qui profite à la 1èreprès de 515 000 m² loués au cours des trois premiers mois de périphériel’année. Globalement l’activité locative dans Paris intra-muros est en repli, etPas de rupture majeure par rapport au 4ème trimestre ce malgré le bon niveau d’activité des plus de 5 000 m² (5 transactions).Si au global en un an les volumes commercialisés reculent de 18%,ceci s’explique par les très grandes transactions enregistrées Le Quartier Central des Affaires enregistre une baisse de sal’année passée comme celle de THALES pour 80 000 m² à demande placée (-28% en un an), malgré les signatures deGennevilliers. En dehors de cette transaction, l’écart entre le 1er CRITEO, rue Blanche dans le 9ème (9 200 m²), et de HOGANtrimestre 2011 et le 1er trimestre 2012 n’est plus que de 6%. LOVELLS, avenue Matignon dans le 8ème (7 000 m²). Le secteur pâtit d’un niveau d’offre immédiate limité ; le taux de vacance neD’autre part si on analyse les performances du début d’année au dépassant pas les 4,7%.regard de celles du 4ème trimestre, le niveau de demande placée estcomparable alors que nous aurions pu craindre un ralentissement Autres secteurs en baisse ce trimestre : Paris 5/6/7 et Boucle Nordde l’activité locative compte tenu de la situation économique qui avaient connu un niveau d’activité particulièrement élevé enperturbée de cet hiver. Depuis 5 ans, les entreprises se sont, d’une 2011, avec notamment les transactions THALES et COFACE danscertaine façon, accoutumées à ce régime et ont déjà opéré les la Boucle Nord (110 000 m² à elles deux).réajustements nécessaires. La Défense connaît, quant à elle, un début d’année plutôt positifLes grandes transactions ont animé le marché grâce à la transaction RTE dans « Cœur Défense » (14 100 m²). Le secteur de la Boucle Sud enregistre également des performancesEn termes de structure de marché, le segment des transactions de remarquables avec trois signatures d’envergure dont YVESplus de 5 000 m² a été actif et est le seul à avoir progressé (+14% ROCHER (clé-en-main de 22 700 m²) et SAFRAN dans « Equilis »en nombre de transactions) par rapport à la même période l’année (pour 16 100 m²) à Issy-les-Moulineaux.dernière. Tous les autres créneaux de surfaces sont en repli,notamment les surfaces intermédiaires (1 000 - 5 000 m²). Le critère de la maîtrise des coûts demeure un élément déterminant qui conduit les entreprises à profiter d’une situation de marché quiCette différence de comportement entre grandes entreprises et leur donne souvent une position de force dans les négociations.PME peut trouver son explication à plusieurs niveaux : l’accès à des Pour autant ce critère ne semble pas « surpasser » la notion derelais de croissance internationaux et des motivations managériales ressources humaines. En effet, la majeure partie des grandsdans les décisions immobilières des grandes entreprises contre une mouvements opérés ce trimestre est endogène c’est-à-dire que leslogique probablement plus économique pour les PME fortement entreprises ayant déménagé ont privilégié des implantations dansexposées à la conjoncture purement nationale. Pour autant, cette leur secteur géographique d’origine. Dans un contexte de marchétendance pourrait demeurer un épiphénomène dans la mesure où la qui leur est favorable, ces entreprises n’ont pas cherché unedemande exprimée tend à augmenter de nouveau sur tous les économie supplémentaire de loyer en partant plus loin et en prenantcréneaux de surfaces. le risque de perdre une partie de leurs effectifs, pour peu qu’il y ait
  • déjà sur leur secteur des offres disponibles de qualité comme dans vacance de leur patrimoine » commente Jacques Bagge, Directeurla Boucle Sud. du Département Agence de Jones Lang LaSalle.Le stock d’offres n’évolue guère : 1 m² sur 4 disponibles dans Les loyers moyens de seconde main demeurent, quant à eux,le neuf globalement stables à l’échelle de la région.Le stock d’offres diminue très légèrement : -1% en un trimestre et-5% en un an. Il demeure toutefois à un niveau élevé avec3 586 000 m² disponibles, soit un taux de vacance de 6,8% en Ile-de-France. On note que l’offre dans Paris intra-muros tend à baisser Perspectivesplus rapidement que la moyenne (-13% sur un an) alors qu’elle estpratiquement stable dans le Croissant Ouest et en hausse dans les1ères couronnes parisiennes qui concentrent également l’essentiel de Compte tenu des résultats du trimestre écoulé et des prévisionsl’offre neuve et des livraisons. économiques, nous maintenons notre prévision pour 2012 en matière de demande placée et nous anticipons un chiffre comprisLa part du neuf continue à s’éroder lentement : 25% des surfaces entre 2 et 2,1 millions de mètres carrés.disponibles étaient de 1ère main (locaux neufs ou restructurés) au 1ertrimestre 2012 contre 28% un an auparavant. La part des pré- Le marché locatif devrait être alimenté par l’opportunisme decommercialisations et le nombre de clés-en-main toujours élevés preneurs cherchant à profiter d’un marché qui leur est favorable, par(une transaction sur deux pour les plus de 5 000 m² au 1 er trimestre) des mouvements de regroupements qui ne sont pas encoreralentissent ainsi l’absorption du stock vacant. achevés ou par l’intérêt des entreprises pour les immeubles aux normes environnementales (la loi Grenelle 2 ayant ajouté uneDans la capitale, le taux de vacance s’établit désormais à 4,6%, obligation de rénovation énergétique du parc tertiaire existant avant5,7% à La Défense, 12,3% dans le Croissant Ouest et 9,1% en 1ère le 1er janvier 2020).Couronne.En dehors du QCA, la tendance est globalement au maintien L’offre locative devrait peu évoluer au cours de l’année. Les projetsdes valeurs locatives « prime » en cours de construction en revanche, progressent de manière significative (+13% en un trimestre) ce qui s’explique par le regainLes loyers « prime » ont connu des évolutions contrastées selon les d’intérêt du marché des VEFA constaté maintenant depuis deuxsecteurs, le QCA actant de nouveau une hausse alimentée par des ans. Fin mars, près d’1,5 million de m² étaient en chantier en Ile-de-transactions « prime » enregistrées en début d’année alors que ce France.secteur demeure en manque de produits de haut de gamme. Ils’établit désormais à 770€ au 1er trimestre (785€ pour le Triangle En 2012, seuls 410 000 m² devraient sortir de terre, dont plus des ¾d’Or). sont déjà pré-loués. En 2013, par contre, les livraisons vont s’accroitre puisque 80% des surfaces mises en chantier sontLe loyer parisien le plus élevé atteint 820€, ceci correspondant aux aujourd’hui disponibles (ce qui représente environ 500 000 m²). Unetransactions phares enregistrées dans le 7ème arrondissement dont certaine vigilance à avoir mais pas d’alarmisme : la majeure partieles quelques immeubles de grande qualité tirent les valeurs vers le de ces programmes neufs (quasi tous certifiés BBC) devraienthaut. A La Défense, même si les signatures sur les produits de trouver preneur d’ici à leur livraison.qualité ont été peu nombreuses, le loyer « prime » résiste à 570€.Toutefois « on note que l’écart entre valeurs faciales etéconomiques tend à s’accroître. Les propriétaires sont très àl’écoute des demandes des utilisateurs et préfèrent accorder desmesures d’accompagnement plutôt que d’augmenter le taux de
  • Marché de l’investissement :un niveau d’activitéidentique à celui de l’andernierCinq cessions de plus de 100 millions d’euros réalisées au 1er « L’internationalisation du marché se reporte de Londres à Paris,trimestre 2012 appréciant le caractère défensif du marché français face à une plus grande volatilité du marché anglo-saxon » souligne Stephan vonAu 1er trimestre 2012, 1,34 milliard d’euros ont été investis sur le Barczy, Directeur du Département Investissement de Jones Langmarché francilien, soit un niveau équivalent à celui du 1er trimestre LaSalle.2011. Ces engagements ont majoritairement porté sur des actifs debureaux (91%). Par ailleurs, la fin de l’avantage fiscal, en décembre dernier, lié à l’article 210-E laisse présager le retour de certains acteurs étrangersRappelons que ce sont près des 12 milliards d’euros qui ont été qui s’étaient détournés du marché parisien. C’est le cas notammentinvestis sur le marché francilien en 2011, et ce malgré les de certains fonds allemands sur les volumes intermédiaires.inquiétudes liées au contexte financier et économique. Le niveaud’activité du marché du 4ème trimestre 2011 a atteint un niveau élevé Une forte activité sur le marché des VEFA au cours des 3avec un chiffre révisé de 5,745 milliards d’euros. premiers mois de l’annéeA la différence du 1er trimestre 2011 où une seule transaction de Véritable fait marquant du 1er trimestre 2012, six opérations enplus de 100 millions d’euros avait été enregistrée, au 1er trimestre VEFA ont été finalisées, représentant un tiers des volumes investis2012 ce sont cinq transactions qui ont été finalisées sur cette taille en Ile-de-France soit 483 millions d’euros, contre seulement deuxd’actif, démontrant ainsi la profondeur du marché parisien et la au 1er trimestre 2011, représentant 108 millions d’euros.capacité des acteurs à financer des opérations de grande taille. Une partie de ces VEFA provient de reports de signaturesParmi les transactions les plus importantes, citons la vente par Deka initialement prévues l’année passée, cependant le manque deImmobilien Investment d’« Axe France » dans le 13ème produits traditionnels a également créé un effet de report sur ce typearrondissement de Paris pour 176 millions d’euros, ou celle de d’actif. Si les deux cessions de l’an dernier étaient des VEFA enl’immeuble « NVH » à Neuilly-sur-Seine par Ing Real Estate à blanc, cette année la moitié porte sur des VEFA pré-louées.Foncière Masséna pour 138 millions d’euros (mandat Jones LangLaSalle). Deux acquisitions du 1er trimestre 2012 sont à l’initiative de l’investisseur néerlandais Wereldhave qui s’est porté acquéreurLa ré-internationalisation du marché redémarre auprès d’Icade d’« Urban Green » situé à Joinville-le-Pont pour 67 millions d’euros, et de « Noda » à Issy-les-Moulineaux auprès deLes investisseurs français sont restés les plus actifs au 1er trimestre BNP Paribas immobilier d’entreprise pour 125 millions d’euros.2012. Ils comptent pour 81% des volumes investis en ce débutd’année, et 86% des transactions réalisées en Ile-de-France(25 transactions).Deux promesses de ventes supérieures à 500 millions ont étésignées avec des investisseurs internationaux (KanAm et Eurosic)et ce malgré la crise de l’euro et de la dette souveraine.
  • La moitié des capitaux ont été investis à Paris intra-murosAu 1er trimestre 2012, près de la moitié des engagements a étéréalisée sur la ville de Paris (contre 30% à la même période l’andernier). Cependant, alors que le Quartier Central des Affaires avaitcapté 18% des capitaux au 1er trimestre 2011, il ne pèse que pourun modeste 5% ce trimestre.Ainsi, ce sont les marchés de Paris 12-13 et Paris 5-6-7 qui ontattiré les investisseurs dans Paris, avec deux transactions Perspectivessupérieures à 100 millions d’euros : « Axe France » dans le 13èmearrondissement, et l’ancien siège de Michelin, immeuble àrestructurer dans le 7ème arrondissement. Compte-tenu des transactions réalisées sur le marché francilien,Cette année encore, le marché de La Défense connaît un ainsi que celles à venir – la finalisation des promesses de vente pardémarrage difficile puisqu’aucune transaction n’a été actée sur les KanAm de « Cité du Rétiro » et « Néo » pour plus de 600 millionstrois premiers mois de l’année. d’euros et celle d’EUROSIC du « 52 hoche » et « Avant-Seine » pour plus de 500 millions d’euros – nous maintenons notre prévisionLe Croissant Ouest a capté 23% des engagements du 1er trimestre d’un volume d’investissement conforme à sa moyenne historique,2012 avec également deux cessions de plus de 100 millions entre 8 et 10 milliards d’euros en Ile-de-France pour l’année 2012.d’euros : « NVH » à Neuilly-sur-Seine et « Noda » à Issy-les-Moulineaux. « Malgré une demande importante des investisseurs, le 1 er trimestre 2012 a pâti d’un manque de produit », explique Stephan vonDes taux de rendement stables pour les actifs « prime » Barczy. Or, le marché parisien étant mature dans son fonctionnement, on note depuis quelques semaines une plus grandeLe découplage des taux entre les actifs « prime » et les actifs activité des vendeurs, notamment français et allemands, quisecondaires devrait se poursuivre : les premiers restant stables en préparent des arbitrages.raison d’une demande forte pour les meilleurs actifs, et les seconds L’activité devrait être plus dynamique dans les mois à venir puisquepouvant subir une dégradation en raison de la hausse des coûts de « le marché s’est ouvert, et de nombreux marketing ont été lancésfinancement et des anticipations de coûts liées au Grenelle. au début du 2ème trimestre » poursuit-il. Les 2ème et 3ème trimestre 2012 devraient donc être nettement plus dynamiques.Ainsi dans le Triangle d’Or, les taux prime à la fin du 1er trimestre2012, se positionnent toujours dans une fourchette comprise entre Nous prévoyons un intérêt continu des investisseurs de profil4,75 % et 5,25 %, ils sont compris entre 5,75 et 6,25 % pour le institutionnel et opportuniste pour les VEFA, tempéré néanmoinsquartier d’affaires de La Défense, et entre 5,75 et 6,25 % dans le pour ces derniers par une politique bancaire plus restrictive dansCroissant Ouest. l’attribution de la dette, et pour tous les profils d’acquéreurs, par une attention particulière à l’évolution du marché locatif et à la qualité intrinsèque des programmes.
  • Les indicateurs clés de marché au 1er trimestre 2012(Sources : Immostat-IPD/Jones Lang LaSalle) Evol. demande Demande placée au Taux de vacance Loyer "prime" calculé Loyer moy. de 2ndeSecteur Immostat placée Offre Immédiate (m²) 31 mars 2012 (m²) immédiat (€/m²/an) main (€/m²/an) (1T2012/ 1T2011)QCA 67 633 -29% 324 000 4,7% 770 508Paris Centre Ouest (hors QCA) 25 050 -6% 129 000 7,1% 560 411Total Paris Centre Ouest 92 683 -24% 453 000 5,2% 785 -Paris 5/6/7 5 585 -69% 40 000 3,0% 820 487Paris 12/13 17 186 38% 82 000 4,3% 475 400Paris 14/15 22 096 -10% 88 000 4,4% 550 368Total Paris Sud 44 867 -18% 210 000 4,0% 820 -Paris 3/4/10/11 16 268 -42% 51 000 3,2% 440 354Paris 18/19/20 33 560 -1% 49 000 4,1% 310 277Total Paris Nord Est 49 828 -20% 100 000 3,6% 440 -Total Paris Intra Muros 187 378 -21% 763 000 4,6% 820 -La Défense 33 028 169% 219 000 5,7% 570 414Boucle Nord 5 721 -95% 258 000 15,0% 365 158Péri Défense 32 877 -30% 297 000 18,0% 385 250Neuilly / Levallois 24 611 -12% 124 000 8,7% 545 382Boucle Sud 89 531 152% 235 000 8,9% 445 321Total Croissant Ouest 152 740 -34% 914 000 12,3% 545 -1ère Couronne Nord 20 812 13% 257 000 11,0% 300 2251ère Couronne Est 8 645 -37% 121 000 7,8% 280 2181ère Couronne Sud 21 685 65% 153 000 7,9% 330 255Total 1ère couronne 51 142 13% 531 000 9,1% 330 -Pôle de Roissy 10 871 -28% 67 000 5,7% 190 131Saint-Quentin-en-Yvelines 6 375 -22% 153 000 10,7% 210 154Marne-la-Vallée 11 261 26% 132 000 9,4% 190 1462ème Couronne Sud 32 620 4% 351 000 10,1% 245 156Reste 2ème Couronne 28 899 -11% 456 000 4,1% 260 125Total 2ème couronne 90 026 -6% 1 159 000 6,2% 260 -Ile-de-France 514 314 -18% 3 586 000 6,8% 820 316
  • Répartition des montants investis par secteur Immostat(Source : Immostat-IPD) Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Secteur Immostat au 31 mars 2008 % au 31 mars 2009 % au 31 mars 2010 % au 31 mars 2011 % au 31 mars 2012 % (en millions deuros) (en millions deuros) (en millions deuros) (en millions deuros) (en millions deuros)Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 451 16% 149 33% 483 60% 245 18% 70 5%Paris Centre Ouest (Hors QCA) 14 1% 7 2% 25 3% 84 6% 20 1%Paris Sud 206 8% 86 19% 29 4% 45 3% 404 30%Paris Nord Est 7 0% 0% 22 3% 33 2% 130 10%La Défense 660 24% 23 5% 20 2% 0 0% 0 0%Croissant Ouest 657 24% 105 23% 98 12% 641 47% 304 23%Première Couronne 378 14% 0% 30 4% 150 11% 147 11%Deuxième Couronne 337 12% 40 9% 92 11% 138 10% 214 16%Portefeuille IDF 34 1% 36 8% 10 1% 16 1% 54 4%Total IDF 2 744 100% 445 100% 810 100% 1 351 100% 1 343 100%Répartition des montants investis par type d’actifs(Source : Immostat-IPD) Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Montants investis Secteur Immostat au 31 mars 2008 % au 31 mars 2009 % au 31 mars 2010 % au 31 mars 2011 % au 31 mars 2012 % (en millions deuros) (en millions deuros) (en millions deuros) (en millions deuros) (en millions deuros)Bureaux 2 649 97% 358 80% 704 87% 1 144 85% 1 222 91%Locaux dactivité / mixtes 62 2% 30 7% 28 3% 56 4% 24 2%Entrepôts 13 0% 18 4% 4 1% 0 0% 20 1%Commerce 20 1% 39 9% 74 9% 151 11% 77 6%Total IDF 2 744 100% 445 100% 810 100% 1 351 100% 1 343 100%Taux de rendement « prime »(Source : Jones Lang LaSalle) Fourchette de Fourchette de taux de Fourchette de taux Fourchette de taux Evolution taux de rendement prime rendement prime de rendement prime de rendement prime depuis 1 an au 1T 2009 (%) au 1T 2010 (%) au 1T 2011 (%) au 1T 2012 (%)Triangle d’Or 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 4,75 - 5,25 4,75 - 5,25 gCité Financière 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,00 - 5,50 5,00 - 5,50 gParis 5/6/7 6,00 - 6,50 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 5,25 - 5,75 gParis 12/13 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 kParis 14/15 6,25 - 6,75 6,00 - 6,51 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 kParis 3/4/10/11 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 kParis 18/19/20 7,00 - 7,50 6,75 -7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 gLa Défense 6,25 - 6,75 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 kBoucle Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 gPéri Défense 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 gNeuilly-Levallois 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 gBoucle Sud 6,50 - 7,00 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 gPremière Couronne Nord 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 gPremière Couronne Est 7,25 - 7,75 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 gPremière Couronne Sud 7,00 - 7,50 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g
  • Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76ContactsVirginie Houzé Sophie Benaïnous Manuela MouraDirecteur Responsable Etudes ConsultanteDépartement Etudes et Recherche Département Etudes et Recherche Département Etudes et RechercheParis Paris Paris+33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)1 40 55 85 15 +33 (0)1 40 55 85 73virginie.houze@eu.jll.com sophie.benainous@eu.jll.com manuela.moura@eu.jll.comwww.joneslanglasalle.comCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommagedirect ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.