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Panorama bureaux en Ile-de-France au 1T 2013
 

Panorama bureaux en Ile-de-France au 1T 2013

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Trajectoires divergentes ...

Trajectoires divergentes
Le marché locatif fléchit au 1er trimestre face à une situation macro-économique toujours compliquée.
Depuis 2009, l’offre immédiatement disponible n’évolue quasiment pas et reste plafonnée à près de 3,6 millions de m².
Le loyer prime du QCA acte une nouvelle baisse au 1er trimestre et s’établit désormais à 760 €/m².
Plus de 2 milliards d’euros ont été investis depuis le début de l’année, soit une hausse de 43% en un an.
5 transactions de plus de 100 millions d’euros ont été enregistrées au 1er trimestre 2013.
Le taux prime de référence, dans le Quartier Central des Affaires, reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%.

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    Panorama bureaux en Ile-de-France au 1T 2013 Panorama bureaux en Ile-de-France au 1T 2013 Document Transcript

    • Panorama bureaux Ile-de-France1er trimestre 2013Trajectoires divergentesLe marché locatif fléchit au 1er trimestre face à une situationmacro-économique toujours compliquée.Depuis 2009, l’offre immédiatement disponible n’évoluequasiment pas et reste plafonnée à près de 3,6 millions de m².Le loyer prime du QCA acte une nouvelle baisse au 1er trimestreet s’établit désormais à 760 €/m².Plus de 2 milliards d’euros ont été investis depuis le début del’année, soit une hausse de 43% en un an.5 transactions de plus de 100 millions d’euros ont étéenregistrées au 1er trimestre 2013.Le taux prime de référence, dans le Quartier Central des Affaires,reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et 5,00%.
    • On Point • Panorama bureaux Ile-de-France – 1er trimestre 2013 Page 2Un 1ertrimestre morose pourle marché locatifAprès de très bons résultats enregistrés en 2011 et 2012 (plus de2,4 millions de m² placés chaque année), le marché locatif marquele pas au 1er trimestre, impacté par les mauvaises conditionséconomiques. Au total, 393 500 m² ont été commercialisés au coursdes trois premiers mois de l’année, ce qui représente un repli del’ordre de 24% par rapport à l’année dernière (dont le 1er trimestreétait déjà lui-même en baisse de 19%). Il s’agit du plus faibletrimestre enregistré depuis 2009.Le marché des bureaux est finalement rattrapé par les effets dela crise économiqueDepuis maintenant de longs mois, les entreprises baignent dans uncontexte morose et porteur d’incertitudes : indicateurs de confianceen berne, ralentissement d’activité, austérité, incertitudes fiscales etsociales, niveau de marge dégradé… un environnement peususceptible de favoriser des décisions de déménagement mais qui,au contraire, pousse les entreprises à rechercher les économies.Cette volonté de réduire les coûts se traduit par un phénomènecroissant depuis ces dernières années : les renégociations qui, defait, limitent les volumes placés. Cette solution est souvent retenuepar les entreprises dont la motivation est la recherche d’économies :les conditions de négociation financières avec leur propriétaire sontfavorables et l’option de rester sur place s’avère être la solution lamoins risquée socialement.« En effet, compte tenu des baisses de loyers économiques actéesdans les marchés établis, déménager au seul motif économiqueimpliquerait dorénavant de s’éloigner du centre de l’Ile-de-France.Ce type de décision implique des risques en matière de ressourceshumaines que les entreprises ne souhaitent pas prendre,particulièrement en Ile-de-France où la majorité des entreprisesappartiennent au secteur tertiaire, ou sont des sièges sociaux degroupes industriels, dont la richesse essentielle est constituée parles collaborateurs. A l’inverse, les entreprises qui choisissent debouger le font pour des raisons qui vont au-delà des purs élémentsfinanciers : recherche de synergies, image de l’entreprise,recrutement et rétention des talents » commente Jacques Bagge,Directeur du Département Agence de Jones Lang LaSalle.Tous les segments de marché sont impactésDu point de vue du marché cela se traduit par un repli de l’activitélocative sur la plupart des secteurs, avec un recul sensible dunombre de grandes transactions (supérieures à 5 000 m²) qui passede 17 à 12 par rapport au 1er trimestre 2012. Le déficit est de 30%en nombre d’opérations, et de 40% en surface. En période de crise,les décisions sont plus longues et les projets, en dépit d’ambitionsmanagériales fortes, peuvent être reportés dans l’attente d’unmeilleur contexte mais aussi sur le pari de conditions locativesencore plus favorables.De manière générale tous les segments de surface ont été touchéspar ce ralentissement, le marché des transactions comprises entre1 000 m² et 5 000 m² ayant toutefois mieux résisté.La Défense et Paris résistent mieux que la moyenne de l’Ile-de-FranceD’un point de vue géographique aucun marché n’échappe au replide l’activité locative avec en première ligne la 2ème couronne quienregistre la plus forte baisse (-42%), le nombre de grandestransactions ayant été divisé par trois. La Défense et Paris limitent,quant à eux, la chute avec respectivement -12 et -15%. Lesconditions locatives favorables aux locataires leur permettent, àbudget égal, de demeurer dans les marchés centraux.A Paris, le Quartier Central des Affaires est en ligne avec le reste dela capitale : -15% de son activité locative, et une transaction de plusde 5 000 m² signée Rue Le Peletier par Keolis qui regroupe ainsiplusieurs implantations parisiennes en un site unique.Dans le Croissant Ouest, la Boucle Nord et Neuilly-Levalloisenregistrent un bon début d’année, tiré par les signatures du cabinetFrancis Lefebvre à Neuilly (16 000 m²) et d’un clé-en-main dans leParc Silic à Colombes (8 700 m²). A La Défense, la prise à bail ducabinet davocats Fidal dans la tour Prisma (14 000 m²) a permis desoutenir le marché. Pour les autres secteurs du Croissant Ouest, leralentissement est plus marqué. La Boucle Sud, qui avait connu undébut d’année 2012 exceptionnel, renoue finalement avec unrythme plus classique de commercialisation. Péri-Défensen’enregistre ce trimestre aucune grande transaction et accuse doncun retard de près de 50% par rapport à l’année dernière qui avait vuse concrétiser la transaction de Véolia dans Le Vermont(15 000 m²).
    • On Point • Panorama bureaux Ile-de-France – 1er trimestre 2013 Page 3La dichotomie du marché de l’offre persisteA l’issue du 1er trimestre, l’offre immédiatement disponible en Ile-de-France reste stable autour de 3,6 millions de m² (soit un taux devacance de 6,8%), ce qui peut être vu comme une bonne nouvellecompte tenu du ralentissement d’activité ce trimestre. Ce statu quoen matière d’offre immédiate peut aussi s’expliquer par les volumesréduits de livraisons intervenues ce trimestre, avec moins de70 000 m² livrés dont seulement 5 000 m² disponibles. La part desimmeubles neufs dans le stock disponible continue de s’amoindrir etreprésente 20% de l’offre immédiate ce trimestre (contre 22% un anauparavant, 24% au 1T 2011 et 29% au 1T 2010).A l’issue du 1er trimestre, la dichotomie du marché francilien restedactualité, avec un marché parisien qui enregistre une vacance trèsfaible de 4,5% tandis que le Croissant Ouest affiche une vacance de12% en moyenne, avec des pointes à plus de 14% en Boucle Nordet en Péri-Défense. Loffre immédiate demeure égalementimportante en 1ère Couronne qui atteint 9,1% de taux de vacance(10% en 1ère Couronne Nord). Fait notable, quelques immeublesneufs, vacants depuis plusieurs années pour certains, trouventprogressivement preneur suite au réajustement de leurs valeurslocatives à l’image de Tryalis à Montreuil (livré en 2010), d’Aristide àBagneux (livré en 2009), d’Etik à Boulogne (livré en 2011) ouencore de Front Office à Asnières (livré en 2009).Le loyer prime acte de nouveau une baisseLe loyer prime de référence de l’Ile-de-France acte une nouvellebaisse ce trimestre, passant de 770 €/m² fin 2012 à 760 €/m² dansle Quartier Central des Affaires et de 530 €/m² à 520 €/m² à LaDéfense.L’amorce de baisse des valeurs faciales, qui avait débuté l’anpassé, devrait se confirmer dans les mois qui viennent surl’ensemble des marchés de l’Ile-de-France. Aujourd’hui le marchéoffre de très beaux immeubles avec les dernières certificationsenvironnementales à des positionnements de valeur très offensifs.Les valeurs faciales devraient ainsi se rapprocher des valeurséconomiques (loyers réels après négociation) qui avaient fortementbaissé l’an passé et qui atteignent aujourd’hui des niveauxplanchers.Le redémarrage du marché locatif ne passera que par ceréajustement des valeurs. 2013 devrait donc être une année detransition, avant un redémarrage plus marqué en 2014-2015 unefois les corrections de valeurs réalisées.PerspectivesCompte tenu du retard pris au cours du 1er trimestre, et dutassement probable des grands clés-en-mains cette année (alorsqu’ils avaient représenté plus d’un demi-million de mètres carrésl’an passé), la demande placée devrait difficilement atteindre le capdes 2 millions de m², soit un niveau en-deçà de la moyenneannuelle décennale (2,2 millions de m²).Pour autant, la baisse des valeurs locatives et la nécessité pour lesbailleurs de remplir leurs immeubles, rend le marché favorable auxlocataires et pourrait déclencher des mouvements opportunistes. Eneffet, si les valeurs affichées sont orientées à la baisse, les valeursréelles sont d’ores et déjà basses et devraient le rester tout au longde l’année. Par ailleurs, pour les entreprises recherchant desimmeubles performants, on peut retenir aussi que l’offre de Grade Aimmédiatement disponible, bien que minoritaire (environ le tiers del’offre immédiate de plus de 5 000 m²), reste suffisante danscertains secteurs pour répondre à la demande dans de bonnesconditions, d’autant que de nouvelles livraisons sont attendues encours d’année.Dans les mois qui viennent, l’offre pourrait évoluer à la hausse danscertains secteurs comme à La Défense en raison de l’arrivée degrandes opérations qui seront livrées en blanc, et qui pour lemoment n’ont pas encore trouvé preneur.En 2013, le nombre de projets neufs ou restructurés est orienté à lahausse, après deux années de creux de livraisons. Au total860 000 m² devraient sortir de terre. 53% sont à ce jour pré-loués. Ilreste néanmoins encore plus de 400 000 m² à commercialiser pourécouler la production neuve de cette année, dont la moitié se situedans l’ouest de l’Ile-de-France.
    • On Point • Panorama bureaux Ile-de-France – 1er trimestre 2013 Page 4Le marché del’investissement démarre2013 sur une note positiveEn Ile-de-France, plus de 2 milliards d’euros ont été investis au 1ertrimestre 2013, soit une hausse de plus de 40% en un an. Cettebonne performance donne un signal positif sur la confiance desinvestisseurs dans le marché de l’investissement francilien : c’est lapremière fois depuis 2008, que le marché de l’investissement atteintce cap sur les trois premiers mois de l’année. A titre decomparaison, le volume d’investissement du 1er trimestre place lemarché à un niveau comparable à celui de 2004 ou 2005, annéesoù le volume annuel d’investissement se situait entre 10 et 12milliards d’euros.« Ce bon début d’année peut être mis sur le compte d’un lancementplus tôt qu’à l’accoutumée des plans d’arbitrages des investisseursdès l’été 2012. Ils ont permis au marché d’acter des transactionssignificatives dès le début de l’année », souligne Stephan vonBarczy, Directeur du Département Investissement de Jones LangLaSalle.Les volumes se sont répartis de manière équilibrée sur tous lessegments en terme de tailleLa belle performance du marché de l’investissement s’est bâtie demanière équilibrée sur tous les segments de marché en termes detaille.Cinq transactions de plus de 100 millions d’euros, représentant prèsde 800 millions d’euros, ont été enregistrées à fin mars, soit lemême nombre que l’an passé à la même époque. Parmi lestransactions phares du trimestre, on pourra retenir notammentl’acquisition par GECINA auprès d’ABERDEEN IMMOBILIEN de la« Tour Mirabeau », située dans le 15ème arrondissement de Parispour un prix légèrement inférieur à 200 millions d’euros, la vente parRISANAMENTO à PRAMERICA de l’immeuble « 118 avenue desChamps Elysées » pour 135 millions d’euros, ou encore l’acquisitionpar PRIMONIAL auprès d’ALTAREA COGEDIM de l’immeuble« Okabé » situé au Kremlin-Bicêtre pour 120 millions d’euros.Le marché a été beaucoup plus dynamique sur le segment destransactions de tailles intermédiaires (compris entre 50 et 100millions d’euros), avec 10 transactions enregistrées pour près de700 millions d’euros, contre seulement 3 pour 160 millions d’eurosau 1er trimestre 2012. C’est sur ce segment spécifique et trèsliquide, que la performance du marché est assise sur les troispremiers mois de l’année.La part de bureaux toujours prépondérante, mais fortdynamisme du commerceLa part des actifs de bureaux reste toujours largement majoritaire cetrimestre avec 78% des montant engagés. Cependant, les cessionsde commerces ont été dynamiques et ont atteint 16% des montantsinvestis en Ile-de-France. Trois transactions significatives ont étéenregistrées sur des commerces en « pieds d’immeubles ». Il s’agitdu « 118 avenue des Champs Elysées », cédé par RISANAMENTOà PRAMERICA, du « 76/78 avenue des Champs Elysées » vendupar ARCHON et enfin la partie commerce de l’opération « T8 »,située dans le 13ème arrondissement de Paris acquise par DEKA endébut d’année.Paris destination privilégiée des capitauxParis intra-muros capte 51% des investissements réalisés au 1ertrimestre sur le marché francilien. Le Quartier Central des Affaires etParis-sud concentrent respectivement 31 et 12% des montantsinvestis sur la ville de Paris. Cette forte proportion s’explique par laréalisation des transactions de plus de 100 millions d’euros : lescessions de la « Tour Mirabeau », et du « 118 avenue des ChampsElysées ».Le marché de La Défense connaît toujours quelques difficultés avecseulement 1 transaction enregistrée, inférieure à 15 millions d’euros.Le volume unitaire des actifs ainsi que les performances limitées dumarché des utilisateurs, conjugué à une pénurie de financement,expliquent toujours les difficultés rencontrées par le centred’affaires.
    • On Point • Panorama bureaux Ile-de-France – 1er trimestre 2013 Page 5Forte présence des investisseurs français sur la premièrepartie de l’annéeLe 1er trimestre 2013 se caractérise par une forte activité desinvestisseurs français qui représentent 75% des montants investis.Ils ont, de nouveau, fortement occupé le terrain des transactionsinférieures à 100 millions d’euros avec 80% des volumes investis.Pour autant, leur part est également nettement majoritaire sur lesegment des grandes transactions de plus de 100 millions d’euros,avec 3 transactions sur les 5 enregistrées, soit les 2/3 desinvestissements du trimestre.Notons que les actifs de commerce ont connu un fort succès auprèsdes investisseurs étrangers puisque les trois plus grandesopérations ont été acquises par des investisseurs internationaux,qui représentent plus de 80% des volumes investis en commercesce trimestre.Stabilité des taux de rendement sur la majorité des secteursLes taux de rendement sont restés stables dans la plupart desmarchés en Ile-de-France, l’appétit pour les produits prime restantfort. Le taux prime de référence, dans le Quartier Central desAffaires, reste stable dans une fourchette comprise entre 4,50 et5,00%. Les secteurs de Péri-Défense, de la Boucle Nord et de la1ère Couronne Sud ont vu une légère dégradation de leur taux prime(+25 points de base) ce trimestre en raison d’un contexte locatifmoins favorable (taux de vacance, évolution de l’activité locative oudes valeurs).Depuis le début de l’année on note une détente sur le marché desfinancements immobiliers, avec de nouveaux acteurs (fonds dedette, compagnies d’assurances) qui se positionnent sur cetteactivité en complément des banques.Le financement des actifs les plus sécurisés reste largement assurépar le marché, à la fois par les circuits traditionnels (dettehypothécaire) que par les nouveaux acteurs. Certains intervenants(fonds de dette et certaines banques) « sortent » du segment duprime très sécurisé, où la concurrence est forte, pour se positionnersur des actifs « core + ».En ce qui concerne les actifs les plus risqués, le financement restetoujours complexe et aléatoire. En règle générale, si lesfinancements sont devenus plus nombreux, le marché demeure trèsatomisé et les conditions de financement plus volatiles qu’avant lacrise financière.PerspectivesLe bon démarrage de l’année et le volume de dossiers déjàidentifiés ou en cours de marketing, nous permettent de confirmernotre prévision d’un volume d’investissement 2013 autour de 12milliards d’euros à ce stade. Si les niveaux de taux semblent êtreparfaitement entérinés par le marché depuis 18 mois, lesinvestisseurs resteront très attentifs aux niveaux de loyer des actifspar rapport à l’évolution du marché locatif.Malgré un contexte économique dégradé et incertain en France(hausse du taux de chômage, indicateurs de confiance en berne,ralentissement d’activité, incertitudes fiscales et sociales…), lesinvestisseurs continueront à investir sur la place parisienne, quireste une valeur sûre en Europe, aussi bien en raison de laprofondeur et maturité de son marché. Les Fonds Souverainsdevraient, quant à eux, ralentir leurs investissements en Francepour poursuivre leur stratégie d’acquisition dans d’autres payseuropéens comme l’Allemagne et la Suisse où ils ont commencé àse positionner l’an dernier. Toutefois, selon les opportunités offertespar le marché, on pourra les voir encore se positionner sur les« trophy assets ».En termes de typologie de produits, l’appétit du marché pour lesimmeubles prime ne se dément pas et les taux devraient de faitrester stables. Ils pourraient même ponctuellement encore diminuer,notamment en raison de la baisse de rémunération des OATfrançaises (inférieures à 2%). Néanmoins, un nombre croissantd’investisseurs se positionne également sur des opérations« core + » ou « value-add ».
    • On Point • Panorama bureaux Ile-de-France – 1er trimestre 2013 Page 6Les indicateurs clés de marché au 1er trimestre 2013(Sources : Jones Lang LaSalle/Immostat)QCA 61 036 -15% 352 000 5,2% 760 519Paris Centre Ouest (hors QCA) 18 024 -16% 111 000 6,1% 565 385Total Paris Centre Ouest 79 060 -15% 463 000 5,4% 760 452Paris 5/6/7 8 247 109% 25 000 1,9% 705 486Paris 12/13 12 894 -34% 83 000 4,3% 470 395Paris 14/15 21 907 31% 74 000 3,7% 485 399Total Paris Sud 43 048 7% 182 000 3,5% 705 427Paris 3/4/10/11 9 549 -34% 51 000 3,2% 430 328Paris 18/19/20 22 189 -34% 49 000 4,0% 355 254Total Paris Nord Est 31 738 -34% 100 000 3,5% 430 291Total Paris Intra Muros 153 846 -15% 745000 4,5% 760 395La Défense 25 774 -12% 186 000 5,7% 520 379Boucle Nord 25 298 441% 267 000 14,6% 305 218Péri Défense 19 573 -46% 329 000 14,0% 385 248Neuilly/ Levallois 33 689 39% 173 000 12,1% 565 326Boucle Sud 36 296 -58% 218 000 8,3% 465 311Total Croissant Ouest 114 856 -25% 987 000 12,0% 565 2761ère Couronne Nord 9 140 -52% 238 000 10,0% 340 2051ère Couronne Est 7 564 32% 125 000 8,0% 315 2361ère Couronne Sud 19 593 -7% 180 000 9,0% 355 236Total 1ère couronne 36 297 -20% 543 000 9,1% 355 226Pôle de Roissy 1 590 -92% 81 000 6,8% 170 132Saint-Quentin-en-Yvelines 24 510 303% 153 000 10,7% 180 145Marne-la-Vallée 2 881 -70% 131 000 9,3% 215 1432ème Couronne Sud 22 273 -49% 350 000 10,0% 225 170Reste 2ème Couronne 11 450 -61% 405 000 3,6% 235 151Total 2ème couronne 62 704 -42% 1 120 000 6,0% 235 148Ile-de-France 393 477 -24% 3 581 000 6,8% 760 314Loyer moy. de 2ndemain (€/m²/an)Taux de vacanceimmédiatau 31 mars 2013Offre immédiate (m²)au 31 mars 2013Loyer "prime" calculé(€/m²/an)Secteur ImmostatDemande placée (m²)au 31 mars 2013Evol. demandeplacée(1T2013 / 1T2012)
    • On Point • Panorama bureaux Ile-de-France – 1er trimestre 2013 Page 7Répartition des montants investis par secteur Immostat(Source : Jones Lang LaSalle/Immostat)Répartition des montants investis par type d’actifs(Source : Jones Lang LaSalle/Immostat)Taux de rendement « prime »(Source : Jones Lang LaSalle)Secteur ImmostatMontants investisau 31 mars 2009(en millions deuros)%Montants investisau 31 mars 2010(en millions deuros)%Montants investisau 31 mars 2011(en millions deuros)%Montants investisau 31 mars 2012(en millions deuros)%Montants investisau 31 mars 2013(en millions deuros)%Paris Quartier Central des Affaires (QCA) 149 33% 483 60% 245 18% 146 10% 636 31%Paris Centre Ouest (Hors QCA) 7 2% 25 3% 84 6% 40 3% 177 8%Paris Sud 86 19% 29 4% 55 4% 363 25% 252 12%Paris Nord Est 0 0% 22 3% 33 3% 130 9% 0%La Défense 23 5% 20 2% 0 0% 0 0% 12 1%Croissant Ouest 105 24% 98 12% 641 47% 340 23% 477 23%Première Couronne 0 0% 30 4% 150 11% 126 9% 262 13%Deuxième Couronne 40 9% 92 11% 138 10% 243 17% 139 7%Portefeuille IDF 36 8% 10 1% 16 1% 55 4% 113 5%Total IDF 445 101% 810 100% 1 361 100% 1 443 100% 2 069 100%Secteur ImmostatMontants investisau 31 mars 2009(en millions deuros)%Montants investisau 31 mars 2010(en millions deuros)%Montants investisau 31 mars 2011(en millions deuros)%Montants investisau 31 mars 2012(en millions deuros)%Montants investisau 31 mars 2013(en millions deuros)%Bureaux 358 80% 704 87% 1 154 85% 1 303 90% 1 617 78%Locaux dactivité / mixtes 30 7% 28 3% 56 4% 24 2% 64 3%Entrepôts 18 4% 4 1% 0 0% 32 2% 64 3%Commerce 39 9% 74 9% 151 11% 84 6% 324 16%Total IDF 445 100% 810 100% 1 361 100% 1 443 100% 2 069 100%Fourchette detaux de rendement primeau 1T 2010 (%)Fourchette de taux derendement primeau 1T 2011 (%)Fourchette de tauxde rendement primeau 1T 2012 (%)Fourchette de tauxde rendement primeau 1T 2013 (%)Evolutiondepuis 1 anTriangle d’Or 5,50 - 6,00 4,75 - 5,25 4,75 - 5,25 4,50 - 5,00 mCité Financière 5,75 - 6,25 5,00 - 5,50 5,00 -5,50 4,75 - 5,25 mParis 5/6/7 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 5,25 - 5,75 5,00 - 5,50 mParis 12/13 6,00 - 6,50 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 5,50 - 6,00 gParis 14/15 6,00 - 6,51 5,25 - 5,75 5,50 - 6,00 5,50 - 6,00 gParis 3/4/10/11 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 gParis 18/19/20 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 gLa Défense 6,00 - 6,50 5,50 - 6,00 5,75 - 6,25 6,00 - 6,50 kBoucle Nord 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,50 - 7,00 kPéri Défense 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,50 - 7,00 kNeuilly-Levallois 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 5,25 - 5,75 mBoucle Sud 6,25 - 6,75 5,75 - 6,25 5,75 - 6,25 5,50 - 6,00 mPremière Couronne Nord 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 gPremière Couronne Est 7,00 - 7,50 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 6,50 - 7,00 gPremière Couronne Sud 6,75 - 7,25 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 6,25 - 6,75 g
    • Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson“La Boursidière”BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76Contactswww.joneslanglasalle.frCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2013 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsable de tout dommagedirect ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.Virginie HouzéDirecteurDépartement Etudes et RechercheParis+33 (0)1 40 55 15 94virginie.houze@eu.jll.comSophie BenaïnousResponsable EtudesDépartement Etudes et RechercheParis+33 (0)1 40 55 85 15sophie.benainous@eu.jll.comManuela MouraConsultanteDépartement Etudes et RechercheParis+33 (0)1 40 55 85 73manuela.moura@eu.jll.com