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Le marché des bureaux en région lyonnaise - Bilan & Perspectives 2013
 

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Economie acte 1 à 4 : pour le « Double-dip » finalement c’est oui en Europe …

Lors de notre précédente édition du Bilan et Perspectives de décembre 2012, les perspectives économiques de la zone Euro et de la France s’assombrissaient et l’année qui s’achève n’est pas venue contredire cette prévision, au contraire. 2012 est le résultat logique d’une mécanique d’évènements économiques et financiers qui agitent le monde depuis 2007 et qui ont mené les économies de la zone Euro au « double-dip » en 2012.

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    Le marché des bureaux en région lyonnaise - Bilan & Perspectives 2013 Le marché des bureaux en région lyonnaise - Bilan & Perspectives 2013 Document Transcript

    • Le marché des bureaux en régionlyonnaiseBilan & Perspectives 2013
    • 2  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013
    • 3  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 pas de 0,5 mais de 0,9 à 1,7. Le résultat est là, les paysEdito du Sud de l’Europe sont de nouveau entrés en récession, subissant l’engrenage de la « trappe à austérité » : attrition de la demande intérieure, dégradation rapide des indicateurs d’activité et de confiance, chômage, récession, dérapage continu des déficits et des dettes ; et finalement entrainement des autres pays de la zone Euro dans le « double-dip ». Depuis fin 2011, la dégradation de la croissance économique est patent dans la zone Euro (stagnation puis recul du PIB). Début 2012 on remarque desEconomie acte 1 à 4 : pour le « Double-dip » situations extrêmement contrastées d’un pays à l’autre :finalement c’est oui en Europe … croissance dans les pays du Nord et en Allemagne, récession au Sud et la France dans une position médianeLors de notre précédente édition du Bilan et Perspectives à 0. Cet environnement dégradé a entraîné une chutede décembre 2012, les perspectives économiques de la rapide des indicateurs de climat des affaires et d’activitézone Euro et de la France s’assombrissaient et l’année dès le printemps dans les pays « du centre ».qui s’achève n’est pas venue contredire cette prévision,au contraire. 2012 est le résultat logique d’une En effet, en matière de commerce international, lesmécanique d’évènements économiques et financiers qui premiers clients des entreprises Européennes restentagitent le monde depuis 2007 et qui ont mené les avant tout Européens ; ainsi pour l’Allemagne, l’Europeéconomies de la zone Euro au « double-dip » en 2012. représente près de 65% de ses flux à l’export et pour la France 62% (dont 15% pour l’Italie et l’Espagne) ; laL’Acte 1 débute avec la crise financière de l’été 2007 et récession d’une partie des pays européens ne pouvaittrouve son apogée en 2008 avec la faillite de Lehman pas ne pas impacter leurs partenaires économiques, etBrothers. L’acte 2 s’ouvre en 2009 avec l’entrée en c’est le cas cette année.récession des pays développés. Les Etats mettent enœuvre de manière rapide et coordonnée des politiques Ces dernières semaines, la publication des chiffres du« d’amortisseurs » sociaux et économiques au prix d’une PIB européen, bien que moins mauvais que prévu,forte hausse de la dette publique. D’autre part, la crise confirme la récession et les prévisions pour le 4efinancière « privée » est également contrée par la prise trimestre laissent entrevoir une nouvelle détérioration.en charge par certains états de la dette toxique des Parallèlement à cette baisse de l’activité économique,banques (comme en Irlande). L’acte 3 est porté par un l’actualité financière a également été chahutée cettecertain succès de ces politiques volontaristes année. Un nouveau psychodrame a failli de nouveaucoordonnées avec un rebond de la croissance avoir lieu cet été sur les marchés financiers à propos deséconomique en 2010. Pour autant cette embellie est de dettes souveraines des pays périphériques. Au mois decourte durée puisqu’immédiatement suivie par la crise juillet de nouvelles rumeurs sur la sortie de la Grèce dedes dettes souveraines Européennes (Irlande et Grèce l’Euro, et la forte hausse des taux espagnols ont amenétout d’abord puis Espagne, Portugal et Italie) suite à la BCE à prendre des positions affirmées qui ont ramenél’explosion des dettes des Etats. Finalement l’acte 4 une certaine forme de calme sur les marchés financiers.commence quand, sous l’impulsion des acteurs de la En parallèle, la mise en œuvre de la réglementation Bâlefinance mondiale, des grands organismes internationaux III pour les banques, couplée à leurs problèmes de bilans(FMI, OCDE) et de l’Europe, les pays « périphériques » pré-existants, a eu un effet pro-cyclique sur l’économie enmettent en œuvre des politiques d’austérité extrêmement raison du durcissement des conditions d’accès à la dettesévères. pour l’ensemble des acteurs économiques.Si l’effet « déprimant » de l’austérité sur la croissance Dans ce panorama européen, la France occupe uneétait connu a priori, l’impact sur les économies en a été position médiane. Le PIB stagne depuis 1 an, maislargement sous-estimé ; et c’est en partie de cette erreur l’économie n’est pas entrée en récession. Les indicateursque provient la situation actuelle des pays européens. de climat des affaires et d’activité se sont dégradés, maisEn effet, dans un premier temps l’équation moins que la moyenne européenne. La situation decommunément admise était que la réduction d’1 point de l’emploi se détériore mois après mois, mais avec dePIB du déficit structurel entrainait une baisse de la fortes disparités selon les régions. Par ailleurs, la France,croissance d’1/2 point. Au mois d’octobre dernier, le FMI en dépit de sa dette élevée et de la dégradation de saest revenu sur cette analyse reconnaissant que l’impact notation (Standard & Poors en Janvier et Moody’s endes mesures d’austérité a été très clairement sous-évalué novembre), bénéficie d’un coût de dette historiquementet que le coefficient de réduction de la croissance n’était bas avec une rémunération de l’OAT 10 ans qui oscille
    • 4  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013entre 2 et 2,30% depuis l’été (soit un crédit à taux 0compte tenu de l’inflation).… qui connaît un impact relativement limité sur lemarché lyonnaisL’année 2012 a subi les effets conjugués de la pénuried’offres neuves de grandes surfaces et l’attentisme desgrands utilisateurs. Dans un contexte économiqueincertain, le volume global de la demande placée surl’année devrait être en nette diminution par rapport à latrès bonne année 2011. Cependant, une transactionsupérieure à 20.000 m² est attendue dans le derniertrimestre, ce qui devrait permettre de rattraper un peu leretard pris par le marché.Compte tenu des résultats enregistrés à ce jour, nousprévoyons donc une contraction de la demande placéesur l’année 2012 avec un chiffre compris entre 160.000 et180.000 m² placés sur l’agglomération lyonnaise.Le marché locatif lyonnais cette année a été marqué parune baisse des transactions de grande ampleur, avec unrecentrage fort sur le segment des opérations moyennes(1.000 à 3.000 m²), situation assez typique des annéesde conjoncture difficile. Pour autant, la seule explicationn’est pas à trouver dans le contexte économique maisaussi dans la situation de pénurie d’offre dans lesmarchés du cœur de Lyon. Les secteurs centrauxatteignent des niveaux de vacance très faibles, comme laPart-Dieu qui se situe à 2,2%, et la disponibilité degrandes surfaces neuves y est encore plus restreinte. Cemanque d’offre impacte directement l’activité des grandessurfaces et maintient élevées les valeurs locatives ducentre-ville.En ce qui concerne le marché de l’investissement, lesvolumes engagés jusqu’à maintenant sont comparables àceux de l’année passée et 2012 devrait rester dansl’épure de 2011 autour de 800 m€.En matière d’investissement, on peut retenir pour l’annéeécoulée, que le marché a fait preuve d’une bonnerésistance et a continué à attirer les investisseurs.Toujours essentiellement aux mains des investisseursfrançais, le marché lyonnais reste un territoire deprédilection pour les SCPI françaises qui y trouvent lamaturité, la profondeur et la stabilité qu’elles recherchent.Par contre, en raison du manque de produits dedimension « internationale », Lyon n’a pas su capter lademande des investisseurs internationaux. Bien que lamajorité des investisseurs reste toujours focalisée sur lesinvestissements sécurisés, on retient néanmoins que lapart des investissements sur des produits en risque aprogressé cette année.
    • 5  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 Les grands utilisateurs prennent davantage le temps deLyon : entre la réflexion et les délais de décision sont plus longs qu’auparavant. Cependant cette seule remarque ne peutattentisme et expliquer le manque flagrant de grandes transactions. En effet, même si les directions immobilières prennent le temps de la réflexion, le nombre et le volume denouveaux besoins demandes reste important ; alors que traditionnellement, plus la surface recherchée est importante plus l’utilisateurdes utilisateurs a tendance à rechercher une surface neuve. Actuellement, le marché lyonnais peine à répondre ce type de demandes car il fait face depuis plusieurs trimestres à une importante pénurie d’offres neuves et notamment sur les grandes surfaces et sur les secteurs les plus prisés. Prenons l’exemple de la Part-Dieu où seuls 9.000 m² de surfaces neuves sont ou seront disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en moyenne ce sont près de 25 000 m² qui sont commercialisés sur des immeubles neufs chaque année. En attendant les lancements et les livraisons, le marché de la Part-DieuLe marché tertiaire Lyonnais est un subit un manque de grandes surfaces, ce qui est d’autantmarché aux fondamentaux solides. plus vrai pour le neuf. Le taux de vacance du secteur seNéanmoins, dans un contexte situe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe, devant Londres West End à 4,2% et Paris CBD 5%.économique difficile, le marchétertiaire lyonnais subit l’impact du Le manque de grandes transactions résulte finalementmanque de transactions sur le plus d’un manque d’offre adapté que d’une réellesegment des grandes surfaces. absence de demande. En effet, en dépit du manque d’offres de qualité sur lesLa demande placée en manque de grandes secteurs les plus recherchés du centre de Lyon, lestransactions grands utilisateurs sont toujours présents et ont été actifs. Quelques grandes transactions sont attendues,Le marché a enregistré une baisse de 20% à la fin du notamment sur des immeubles en pré-commercialisation.3ème trimestre. 24 transactions de plus de 1.000 m² ont Une offre qui s’érodeété enregistrées cette année et représentent 46% du totaldes surfaces consommées. Notons qu’en période de L’offre locative a diminué de 20% sur les douze dernierscrise, le segment « mid-market » (surfaces entre 1.000 et mois. Notons que l’offre immédiate de seconde main3.000 m²) a un poids plus important sur le marché. 2009 baisse de 15% alors que l’offre immédiate neuve diminuea été l’année la moins performante de ces 5 dernières de près de 28%.années, et alors que la part du « mid-market » oscilleentre 20 et 24% en période normale, elle a grimpé à près Les demandes sur les surfaces neuves étant plusde 30% cette année-là. L’année 2012 suit le même importantes, notamment sur les grandes surfaces, cechemin en affichant à la fin du 3ème trimestre 29% des type de bien trouve rapidement preneur et notamment survolumes transactés sur ce type de surface. les secteurs recherchés.Les transactions sur les très grandes surfaces Dans ce contexte de pénurie, les pré-commercialisations(supérieures à 3 000 m²) font donc défaut cette année et continuent d’être importantes : près de 40% des surfacesle chiffre global de la demande placée s’en ressent aujourd’hui en cours de construction ont d’ores et déjàfortement. trouvé preneur et les négociations en cours confirment clairement cette tendance.A quoi est dû ce manque de grandes transactions ?Quelles sont les raisons qui freinent les grands Cependant la situation demeure différente d’un secteur àutilisateurs dans leurs démarches immobilières ? l’autre bien qu’un nombre croissant de marchés se trouve en-dessous de la moyenne régionale.
    • 6  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013Penser le coût immobilier d’une manière globale Michel Lagrave, Direction du Développement chez Jones Lang LaSalle en parle lors de notre Forum 2012 : « Enfin,Le coût immobilier ne doit pas être réduit simplement au vous avez parlé tout à l’heure de localisationloyer. Les Directeurs Immobiliers considèrent depuis géographique : c’est très important. Souvent, les chefsquelques temps déjà le coût immobilier en coût complet. d’entreprise, pour des raisons économiques, ont toujours tendance à délocaliser un peu trop loin et ça, il fautSaviez-vous que le coût complet d’utilisation d’un s’arrêter un petit moment sur le sujet pour bien peserimmeuble de bureaux s’élève en moyenne entre 8 et 12 l’effet que ça peut induire et raisonner en « coût global% du total des charges d’exploitation d’une entreprise ? immobilier ».L’environnement de travail est donc la cible évidente Pascale CHASTAING-DOBLIN, Associée Membre dud’une stratégie de réduction des coûts. Mais pour gérer Comité Exécutif de Deloitte France, Responsable desefficacement les coûts globaux d’utilisation, il convient Ressources Humaines lors de notre dernier Forum:d’avoir une image claire de toutes leurs composantes et « D’abord, un attachement profond à ce site de Neuilly,comprendre quels compromis peuvent être faits entre pour plusieurs raisons, trois raisons principales : d’abord,coût par mètre carré et coût par occupant (en équivalent son accessibilité assez extraordinaire – on est sur la lignetemps plein). 1 du métro parisien, qui est une ligne extrêmementLes immeubles neufs, bien qu’ayant des valeurs locatives pratique – ; on est quand même au cœur d’une cité, onau mètre carré plus élevées, restent totalement attractifs est au cœur d’une ville, donc il y a un certain nombre deface aux autres immeubles moins récents actuellement restaurants et de cafés, autour, qui vivent quasimentsur le marché dont le coût immobilier par poste de travail uniquement de la proximité de ces locaux de Deloitte. Etpar an peut être 20% supérieur celui d’un immeuble puis, un dernier élément fort : il est ressorti de toutes nosneuf. L’efficience des surfaces et la performance analyses que cette localisation, par rapport à nos grandsénergétique des nouveaux immeubles permet une concurrents, que je ne citerai pas, mais qui sontréflexion globale des coûts et rend obsolète la simple beaucoup implantés à La Défense, était un atout ennotion de prix au mètre carré. matière d’attraction et de rétention des talents. »Jean-Pierre Buisson – Directeur Régional Ernst andYoung – l’avait évoqué en tant qu’invité de notre tableronde au Forum Jones Lang LaSalle 2011 : « Je croisqu’il faut complètement oublier cette notion de loyer aumètre carré, il faut travailler au prix par poste.Effectivement on peut afficher des tarifs officiels de 280euros du mètre carré, et bien je peux confirmer qu’à Lyonnous avons stabilisé les coûts : j’ai un coût global de monimmobilier qui est resté le même»C’est pour cela que la notion de prix par mètre carré estrestrictive. Bien qu’il reste un indicateur important, il nedoit pas à lui seul guider une décision aussi importanteque l’emplacement choisi par une entreprise. Unelocalisation inadaptée peut mettre en péril la pérennitéd’une société ou son développement. Les salariésdoivent trouver un avantage à une re-localisation de leurentreprise, un intérêt, car ils passeront sans doute à plusde temps dans les transports. Il devient difficile pourcertaines sociétés qui décident de délocaliser uniquementdans une logique financière de conserver les talents qu’ilsavaient attiré. Il ne faut pas oublier que le « bureau »n’est plus uniquement un lieu où l’on travaille, mais unlieu où l’on vit. C’est un véritable atout de managementpour une entreprise.
    • 7  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013Le marché lyonnaisde l’investissement :une place européenneà investirDans un contexte économique agité, Pour autant Lyon est une métropole dynamique dont le marché tertiaire présente les atoutsla reprise demeure fragile, mais susceptibles de capter l’intérêt des investisseursl’optimisme semble de mise sur le internationauxmarché lyonnais. L’agglomération lyonnaise atteint ces performances grâce à une politique volontariste des pouvoirs publics, qui s’appuie sur un développement local très dynamique,Le marché lyonnais demeure le terrain de jeu des alliée à la confiance des acteurs privés. Les investisseursinvestisseurs français sont face à un marché immobilier aux fondamentaux sains et solides.Après un redémarrage confirmé en 2011, le marché Entre son climat économique favorable, ses grandslyonnais atteint les 334 millions d’euros investis à la fin du projets en cours, et sa culture de linnovation, le tissutroisième trimestre 2012, soit une légère baisse de 3% économique lyonnais est propice à limplantationpar rapport à fin septembre 2011. dentreprises. Les entrepreneurs lont bien compris. LeCompte tenu d’une situation saine du marché locatif magazine LEntreprise désigne dailleurs Lyon comme lalyonnais et de l’attrait des investisseurs pour la meilleure grande ville de France pour créer sa société, etmétropole, nous assistons depuis maintenant plus d’un cela depuis 5 ans. Avec des projets innovants etan au retour des investissements spéculatifs permettant ambitieux sur le quartier d’affaires de la Part-Dieu,ainsi de faire diminuer la pression sur l’offre et surtout de l’agglomération lyonnaise s’affirme depuis quelquessatisfaire des entreprises utilisatrices afin de leur années comme une réelle alternative à Paris pourproposer des immeubles BBC et HQE. implanter et développer son entreprise mais également pour investir.Les acteurs français restent clairement majoritaires sur leterritoire lyonnais. Les SCPI, qui bénéficient d’un niveau Les investisseurs nationaux et européens ne s’y sont pasde collecte toujours important auprès du public, trouvent trompés. Lyon est une métropole dynamique et une placeà Lyon un marché attractif et mature dont les actifs tertiaire désormais influente. La région lyonnaise se placecorrespondent à leur cible d’investissement. en 3ème position après Londres et Paris en matière d’investissement étranger (source Aderly). Avec un PIBLes investisseurs français occupent une position dépassant les 188 milliards en 2011, la région est 5èmedominante sur le marché lyonnais et ce depuis au rang européen et la 3ème région européenne enmaintenant quelques trimestres. matière d’accueil d’implantations internationales.
    • 8  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013Deuxième concentration de centres de décision et - sur ce million de mètres carrés, plus d’un tiers estsecond parc tertiaire français après Paris, l’agglomération composé d’Immeubles de Grande Hauteur (IGH), soitlyonnaise offre près de 5,5 millions de mètres carrés environ 315 000 m² et plus de 90% de ces IGH onttertiaire dont plus de 1 million sur le seul quartier de la été construits avant les années 80Part-Dieu. a - le taux de vacance du secteur Part-Dieu est le plusDans la compétition européenne et la recherche de la bas d’Europe à 2,2 %, soit le plus bas d’Europe,sécurité des investissements, le marché de bureaux devant Londres West End à 4,2% et Paris QCA 5%.lyonnais offre un profil attractif pour les investisseurs Dans ce secteur seuls 9 000 m² de surfaces neuves sontinternationaux . ou seront disponibles d’ici fin mars 2013 alors qu’en- Avec 265 000 m² placés en 2011 Lyon atteint des moyenne ce sont près de 25 000 m² qui sont niveaux d’activité comparables à d’autres capitales commercialisés sur des immeubles neufs chaque année. européennes. En attendant les lancements et les livraisons, le marché de la Part-Dieu subit un manque de grandes surfaces, ce- Lyon a su conserver et développer les fonctions qui est d’autant plus vrai pour le neuf. tertiaires au sein de son territoire de par son attractivité et sa stratégie tertiaire métropolitaine. Cette diversification lui offre la capacité de résistance Ainsi, actuellement, le marché de l’investissement aux aléas économiques (en comparaison à l’évolution lyonnais reste une place à ré-investir par les investisseurs constatée dans d’autres villes majeures). internationaux par manque d’offre adaptée (grands- La demande placée annuelle représente en moyenne immeubles prime) alors que les signaux objectifs de 5% du parc, un niveau comparable à celui enregistré l’attractivité de la ville sont nombreux. à Paris.- Les valeurs locatives restent maîtrisées et compétitives par rapport à Paris et aux autres grandes villes européennes- Lyon n’est pas un marché spéculatif, il est maitrisé et progresse en termes de valeur locative en parallèle avec l’amélioration de la performance des immeubles (normes internationales, HQE, BBC…)- Ce marché est lié à une excellente coproduction entre les différents acteurs de la chaine de l’immobilier, à savoir, les promoteurs, les opérateurs…Le principal quartier d’affaires de Lyon, la Part Dieubénéficie d’un positionnement géographique, que l’onpeut qualifier d’hyper centre. Le quartier est le « hot spotéconomique » de Lyon, lieu prioritaire pour les utilisateurset la porte d’entrée des investissements surl’agglomération. Construit autour de la Gare TGV enliaison directe avec Paris et l’Europe, le quartier accueilleaujourd’hui plus de 2 200 entreprises employant plus de50 000 salariés.Ce quartier, qui compte de grands immeubles etconcentre de grandes entreprises, offre lescaractéristiques d’un marché international, mais doitaussi relever le défi de son offre :- plus de 50% du parc tertiaire de la Part-Dieu a été construit avant 1990 et seulement 30% du parc de la Part-Dieu répond aux dernières normes internationales.
    • 9  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013 d’Euros. Ce qu’il reste à savoir est si les négociationsPerspectives aboutiront à un accord acceptable pour tous d’une part, et si le crédit d’impôt aux entreprises sera suffisant pour leur donner l’impulsion nécessaire à la reprise. Ainsi, si on peut légitimement anticiper que les premiers mois de l’année seront toujours marqués par la stagnation, voire la récession, il est aléatoire de se prononcer sur l’évolution au 2e semestre. En tout état de cause, si l’activité devait se redresser à la mi année, les effets ne seront pas immédiats sur le front de l’emploi ou sur l’investissement des entreprises qui chercheront toutL’économie à la poursuite de l’Acte 5 : la reprise d’abord à restaurer leurs marges.c’est pour quand ?Les perspectives de croissance pour les mois à venir ont Quel marché locatif à Lyon en 2013été revues à la baisse et selon les économistes, le débutde 2013 ne sonnera pas la reprise tant attendue. La baisse de l’activité locative constatée en 2012 neEn France, 2013 sera l’année où les mesures d’austérité signifie que les grands utilisateurs ont déserté le marchébudgétaire battront leur plein pour les ménages et les lyonnais. Ainsi des demandes prospectives significativesentreprises (la pression fiscale y sera à son plus haut sont enregistrées en provenance aussi bien de grandshistorique) alors que dans le même temps les groupes que des PME/PMI régionales. Ces entreprisesperspectives de l’emploi sont mauvaises. Il est fort s’inscrivent à plus de 80 % dans des immeubles neufs ouprobable que l’un des principaux moteurs de la à construire.croissance française, la consommation, reste atone en Les besoins existent mais dans un contexte économiqueraison de la dégradation du niveau de vie des ménages défavorable, les entreprises se donnent le temps de laet des craintes pour l’emploi. La nécessité d’entamer des réflexion et souhaitent sécuriser au maximum leur projetréformes structurelles en France est plus que d’actualité immobilier. Cela entraine des reports de décisions etet Moody’s l’a de nouveau mis en exergue en novembre parfois des changements de stratégie. La diversité dulors de la dégradation de la note française. tissu économique lyonnais permet de faire face à ce typeAu niveau international, 2012 a été l’année d’une prise de de conjoncture. En effet, certains secteurs moinsconscience de la part des grands organismes comme le impactés par la crise soutiennent l’activité sur le marchéFMI ou l’OCDE : l’austérité à tout crin et à tout prix est tertiaire lyonnais.une erreur, tant ses effets sur l’économie sont négatifs. Dans un monde en perpétuel mouvement, rendu de plusLe discours a changé ces derniers mois. Oui à la en plus complexe car intégrant des enjeuxrestauration des comptes publics mais à un rythme technologiques, financiers, humains, environnementaux,moindre pour sauvegarder autant que possible la l’immobilier devient un véritable outil au service ducroissance économique. management des entreprises.Ces dernières semaines, l’Europe et les marchés, ont fait Les utilisateurs sont toujours plus exigeants quant à lapreuve d’une plus grande tolérance sur le sujet : qualité des offres et des prestations. Les bâtimentsassouplissement des objectifs et des délais de mise en énergivores sont bannis et la norme Bâtiment Basseconformité budgétaires, sans que les marchés ne soient Consommation (BBC) devient une évidence en« vent debout » contre ces annonces. L’Europe est s’inscrivant logiquement dans leurs cahiers des charges.perçue comme étant l’homme malade du monde, et sonpoids dans l’économie mondiale rend d’autant plus Les besoins des utilisateurs évoluent et les bâtiments denécessaire sa convalescence pour la croissance. seconde main non restructurés ne sont plus adaptés. Aujourd’hui on s’aperçoit que les grandes entreprises quiLe nouveau mot d’ordre en France est la compétitivité se réorganisent sur de très grandes surfaces, pouvantdes entreprises, le pays devant regagner les parts de atteindre 15 ou 20 000 m², ont l’obligation d’avoir unmarché perdues depuis une dizaine d’années sur les service associé de restauration pour traiter l’aspectmarchés internationaux. D’ores et déjà quelques signaux social au sein de leur entreprise. Ce type de besoin doitont été adressés aux entreprises ces dernières être pris en compte dans la définition des futurs projets.semaines : les négociations sur l’emploi et le contrat detravail entre syndicats et patronat ont débuté et le Un bâtiment de bureaux n’est plus uniquement un lieu degouvernement a mis en place un crédit d’impôt sans travail, il est aujourd’hui porteur de sens et s’articulecondition pour les entreprises à hauteur d’environ 20 mds autour de plusieurs points :
    • 10  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013- La volonté de brasser les populations, de mettre Les investisseurs restent également frileux quant à ensemble des opérationnels et des activités plus investir sur des projets spéculatifs. Peu de banques corporate dans un cadre environnant attractif ; acceptent de financer ce genre de projets, ce qui rend la situation d’autant plus compliqué sur le marché…de- La charte d’aménagement est une démarche que l’investissement mais également locatif. lancent de nombreuses entreprises. Cette charte va porter les valeurs, développer les typologies d’espaces, mettre en avant les lieux de vie et de rencontre, s’adapter à des technologies et proposer des services adaptés. C’est vraiment l’outil essentiel du management ;- Tous les projets réussis nécessitent un accompagnement très important tout au long du projet, une conduite du changement très proche des collaborateurs, mais surtout très proche du management.Autour de 800 M€ de transactions en 2012, quellesprévisions pour 2013 ?Le marché lyonnais reste très actif en volume, signe quel’agglomération lyonnaise conforte sa place de secondemétropole française de l’investissement après l’Ile deFrance. En dehors de l’Ile de France, Lyon capitalise plusde 30 % des investissements en région et en 2011, lessurfaces louées où vendues aux entreprises sontsupérieures aux cumul des marchés marseillais ettoulousain.Pour autant la pénurie d’actif prime à la vente pénaliseencore le marché lyonnais, cette tendance devraitd’ailleurs se poursuivre sur l’année 2013.Cette année le marché lyonnais de l’investissement estmaitrisé à la vente comme à l’acquisition par lesinvestisseurs français, notamment les SCPI dont lacollecte est en constante augmentation.Cependant, . nous pouvons sentir les prémisses de laréapparition prochaine des investisseurs internationaux.Le retour des fonds allemands est d’ailleurs attendu sur ledébut de l’année 2013. L’arrivée de nouveauxinvestisseurs internationaux (hors Europe) pourraitbouleverser le panorama des investisseurs présentsactuellement sur la métropole lyonnaise.Lyon est une ville où les valeurs locatives sont stables ethiérarchisées, progressent en fonction de l’évolutiontechniques des immeubles. Le taux de vacance est bienmaitrisé, sans exposer les investisseurs ; le tissuéconomique reposant sur l’industrie vient asseoir unedynamique de succès sécurisant les investisseursnotamment d’origine Allemandes et Anglos Saxone. leprofil de la Métropole lyonnaise se retrouvant dans celuides villes allemandes.
    • 11  Le marché des bureaux à Lyon – Bilan & Perspectives 2013Business ContactsLaurent VallasDirecteur Jones Lang Lasalle (Lyon)55 Avenue Maréchal Foch69006 Lyonlaurent.vallas@eu.jll.com+33 (0)4 78 89 26 26Vincent DelattreResponsable Investissement Régions55 Avenue Maréchal Foch69006 Lyonvincent.delattre@eu.jll.com+33 (0)4 78 89 26 26Etudes et RechercheVirginie HouzéDirecteur Recherche France40-42 rue de la Boetie75008 Paris+33 (0)1 40 55 15 15virginie.houze@eu.jll.comMagali PoussonConsultante Géomarketing55 Avenue Maréchal Foch69006 Lyonmagali.pousson@eu.jll.com+33 (0)4 78 89 26 26
    • Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson« La Boursidière »BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26www.joneslanglasalle.comCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, INC. 2012 All rights reserved. No part of this publication may be reproduced or transmitted in any form or by any meanswithout prior written consent of Jones Lang LaSalle. It is based on material that we believe to be reliable. Whilst every effort has been made to ensure its accuracy, wecannot offer any warranty that it contains no factual errors. We would like to be told of any such errors in order to correct them.