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Le marché des entrepôts en France au 1er semestre 2012
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Le marché des entrepôts en France au 1er semestre 2012

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Ralentissement du marché locatif des entrepôts en France

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  • 1. Le marché des entrepôts en France 1er semestre 2012Ralentissement du marchélocatif et reprise sur celui del’investissementUne baisse de l’activité de -23% en un an sur les pôles établis Les mesures d’accompagnement, franchises de loyers notamment,de la dorsale restent importantes. Ainsi, on peut observer un écart important entre les valeurs faciales – qui évoluent très peu – et les loyersLe marché des entrepôts sur les quatre principaux marchés de la économiques, rendant peu aisée l’analyse des valeurs locatives.dorsale (Lille-Paris-Lyon-Marseille) a enregistré un 1er semestre2012 décevant avec 537 000 m² commercialisés contre 646 000 m² Une transaction exceptionnelle est venue dynamiser le marchéau 1er semestre 2011, soit une baisse de -23%. francilienLes chargeurs ont été les plus gros consommateurs de surfaces Le marché des entrepôts francilien a enregistré une bonnelogistiques sur les 6 premiers mois de l’année. performance sur la première partie de l’année 2012. Près deDe manière générale, les surfaces neuves restent encore les plus 310 000 m² ont été commercialisés, soit une performanceprisées par les utilisateurs au 1er semestre, même si cette part a légèrement supérieure à celle enregistrée l’an dernier à la mêmefortement diminué en un an. Ainsi, elles ne représentent que 17% période.des surfaces consommées sur les 6 premiers mois de l’année. Cette performance est cependant à relativiser compte-tenu de laCette diminution s’explique par le faible nombre d’opérations clé-en- transaction exceptionnelle d’ITM LOGISTIQUE INTERNATIONALEmain enregistrées ce semestre. sur 95 000 m² d’entrepôts de seconde main à Vert-Saint-Denis, qui compte à elle seule pour près d’un tiers de la demande placée duLe stock vacant a très peu évolué en un an (-1%), pour se semestre. Hormis cette transaction, près de 90% despositionner à 1,8 million de m² à fin juin 2012 sur les quatre marchés commercialisations du trimestre sont d’une taille unitaire inférieure àprincipaux de la dorsale. Cette offre immédiatement disponible est 10 000 m².majoritairement composée d’entrepôts de classe A. Si les marchéslillois et marseillais sont équilibrés, les marchés parisiens et lyonnais A fin juin 2012, le stock vacant s’est résorbé de manière significativesont, en revanche, en situation de suroffre. pour s’établir à près de 761 000 m² d’entrepôts disponibles. Cette offre immédiatement disponible est composée en majorité deLes lancements d’opérations en « blanc » sont inexistants, bâtiments de classe A diffus.promoteurs et investisseurs préfèrent lancer leurs bâtimentslorsqu’ils sont commercialisés pour tout ou partie. Maintien du marché logistique lyonnaisL’offre dite « en gris », quant à elle, reste donc conséquente etconstitue davantage une réserve pour répondre à des demandes Au 1er semestre 2012, près de 170 000 m² d’entrepôts ont été« sur-mesure ». commercialisés sur le marché lyonnais, en légère baisse par rapport à la même période l’an dernier. Ce marché s’est donc maintenuLes loyers prime de présentation pour les meilleurs produits dans un contexte économique perturbé.oscillent entre 47 et 52€ pour Paris, 40 et 46€ pour Lyon, 42 et 48€à Marseille et 42 et 43€ pour Lille. Notons une importante absorption des entrepôts de classe A : dans un marché où l’offre neuve disponible est limitée, la plupart des
  • 2. Pulse • Le marché des entrepôts en France • 1er semestre 2012 Page 2utilisateurs s’orientent sur des bâtiments de classe A de seconde Nouveau ralentissement du marché logistique en région PACAmain. Après une année 2011 particulièrement dynamique, le marchéLe niveau global de l’offre est en progression pour dépasser marseillais s’est essoufflé sur les 6 premiers mois de l’année 2012162 000 m². Si le niveau de l’offre de seconde main a fortement avec à peine 31 000 m² d’entrepôts commercialisés. 4 transactionsaugmenté, l’offre neuve, quant à elle, a légèrement diminué (-2%). ont ainsi été enregistrées, 3 d’entre elles sur des surfacesLe marché lyonnais pourrait rapidement arriver à une pénurie inférieures à 10 000 m². La seule transaction supérieure à 10 000d’offres de qualité ; il devient aujourd’hui réellement nécessaire m² est le positionnement de FLY sur 14 100 m² de surfaces neuvesd’identifier de nouveaux fonciers. chez GAZELEY sur Distriport.2012, « annus horribilis » pour le Nord Pas-de-Calais ? Le stock vacant immédiatement disponible a augmenté en un an pour atteindre 215 500 m². Cette hausse s’explique notamment parMarché traditionnellement porté par de grandes opérations en la libération par MAISONS DU MONDE des 50 000 m² loués encompte-propres, le faible nombre de transactions de ce type précaire l’an dernier chez AXA. Par conséquent, le taux de vacanceexplique le faible niveau de la demande placée à la fin du 1 er de la région PACA a fortement augmenté pour atteindre le seuil dessemestre, avec à peine 30 000 m² commercialisés en six mois. On 10%.peut penser que la seconde partie de l’année ne nous permettra pasd’égaler la performance enregistrée en 2011 – autour de 261 000 Des évolutions contrastées pour les deux marchés du pôlem² – et ce, même si de grandes transactions pourraient voir le jour secondairedans les mois à venir, dont notamment l’implantation de LIDL sur43 000 m² à la Chapelle d’Armentières. Enfin, dans la Vallée-du-Rhône, le début d’année est difficile puisqu’aucune transaction n’a été enregistré sur les 6 premiers deLe stock vacant s’est résorbé pour s’établir à près de 174 000 m², l’année, alors qu’en Vallée-de-la-Saône, près de 60 000 m²soit un taux de vacance de 7,3%. L’offre immédiatement disponible d’entrepôts ont été commercialisés. La seule prise à bail d’AMAZONest majoritairement composée de bâtiments de classe B en état sur 41 200 m² chez FONCIERE DES REGIONS à Sevrey est venued’usage. dynamiser le marché (transaction Jones Lang LaSalle).
  • 3. Pulse • Le marché des entrepôts en France • 1er semestre 2012 Page 3Le dynamisme du marché de l’investissement observé en 2011 Les cessions de portefeuilles d’envergure nous permettentse poursuit cette année d’envisager une seconde partie de l’année encore meilleureAprès avoir enregistré une bonne année 2011 durant laquelle plus De nombreux produits ont été mis sur le marché depuis le début dede 700 millions d’euros ont été investis en France, le marché de l’année 2012, et les grands portefeuilles ont d’ailleurs été vendus aul’investissement logistique a entamé l’année avec une bonne cours de l’ été.performance puisque ce sont 196 millions d’euro qui ont été investisau 1er semestre 2012, en hausse de 7% en un an. Malgré cette Ainsi, la part des investissements logistiques devrait redevenirbonne performance, les investissements logistiques ne représentent significative cette année dans les montants investis en immobilierque 3% des volumes engagés en France en immobilier d’entreprise d’entreprise en France.à fin juin 2012. La ré-internationalisation du marché va se poursuivre, notammentUne première cession de portefeuille a été finalisée au 1er grâce au retour des investisseurs anglo-saxons.semestre : la vente du portefeuille d’INDUSTRIAL SECURITIESMANAGEMENT à ETCHE pour 40 millions d’euros. En juillet, la Les actifs secondaires étant plus difficiles à financer, la fourchettecession du portefeuille de FONCIERE EUROPE LOGISTIQUE des taux de rendement devrait continuer de s’élargir.auprès de SEGRO a été finalisée pour un montant estimé autour de160 millions d’euros. Enfin, en août, un portefeuille de 27 actifs a été Nos perspectives d’investissement en logistique pour la secondecédé par GECINA à BLACKSTONE pour un montant de 220 partie de l’année sont positives. Les volumes d’investissement enmillions d’euros (mandat d’acquisition Jones Lang LaSalle). logistique devraient atteindre même le milliard d’euros d’ici la fin de l’année.Les VEFA et les entrepôts neufs ou récents ont représenté plus dela moitié des montants investis au cours du 1er semestre 2012.Le taux de rendement prime en Ile-de-France a augmenté de 20points de base pour se positionner au même niveau que celui de larégion lyonnaise soit autour de 7,20%.
  • 4. Pulse • Le marché des entrepôts en France • 1er semestre 2012 Page 4Les indicateurs du marché locatifau 1er semestre 2012(Sources : Immostat/Jones Lang LaSalle/CECIM) Demande placée* Evolution Taux de Loyer prime Secteurs Evolution Evolution 1er sem. 2012 1S2012/1S2011 vacance** (€/m²/an) Nord Pas-de-Calais 29 714 m² m 7,3% m 42 - 43 g Ile-de-France 308 787 m² k 7,2% m 47 - 52 g Rhône-Alpes 166 731 m² m 14,9% m 40 - 46 m PACA 31 340 m² k 10% m 42 - 48 g Total 536 572 m² m 9,2% m 52 g Lille-Paris-Lyon-Marseille* Sont pris en compte les entrepôts de plus de 5 000 m² de catégorie A & B, messagerie et frigorifique** Taux de vacance calculé sur le parc d’entrepôt de plus de 10 000 m² en Ile-de-FranceLes indicateurs du marché de l’investissementau 1er semestre 2012(Source : Jones Lang LaSalle) Evolution Investissement 1S 2008 1S 2009 1S 2010 1S 2011 1S 2012 1S2012/1S2011 723 Millions € 167 Millions € 225 Millions € 183 Millions € 196 Millions € Volume total investi en Logistique en France k 43 transactions 12 transactions 12 transactions 8 transactions 13 transactions Part des portefeuilles 64% 17 % - 62% 20% m Transaction moyenne 16,4 Millions € 13,9 Millions € 19,4 Millions € 22,3 Millions € 15,1 Millions € m Taux de rendement prime 6,45 % 8% 7,3 % 7,0% 7,2% k
  • 5. Bureaux Jones Lang LaSalle FranceParis40-42 rue La Boétie75008 ParisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 22 28 28La DéfenseImmeuble Le Berkeley19-29, rue du Capitaine Guynemer92903 Paris La Défense CedexTél. : + 33 (0)1 49 00 32 50Fax : + 33 (0)1 49 00 32 59Saint-Denis3, rue Jesse Owens93210 Saint-DenisTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 48 22 52 83Le Plessis-Robinson« La Boursidière »BP 17192357 Le Plessis-RobinsonTél. : + 33 (0)1 40 55 15 15Fax : + 33 (0)1 46 01 06 37Lyon55, avenue Foch69006 LyonTél. : + 33 (0)4 78 89 26 26Fax : + 33 (0)4 78 89 04 76ContactsManuela Moura Virginie Houzé Jean-Marie Guillet Vincent DelattreConsultante Directeur Directeur DirecteurEtudes et Recherche Etudes et Recherche Département Logistique Investissement RégionsContactsParis Paris Lyon Lyon+33 (0)1 40 55 85 73 +33 (0)1 40 55 15 94 +33 (0)4 78 17 13 32 +33 (0)4 78 17 13 12manuela.moura@eu.jll.com virginie.houze@eu.jll.com jean-marie.guillet@eu.jll.com vincent.delattre@eu.jll.comwww.joneslanglasalle.frCOPYRIGHT © JONES LANG LASALLE IP, inc. 2012 - Tous droits de reproduction, de représentation, de traduction et dadaptation par tous procédés réservés pour tous pays. Toute reproductionintégrale ou partielle, par quelque procédé que ce soit, faite sans lautorisation de Jones Lang LaSalle ou de ses ayants droits est illicite (art. L. 122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constitueune contrefaçon sanctionnée par les articles L. 335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Jones Lang LaSalle ne saurait en tout état de cause être tenu responsab le de tout dommagedirect ou indirect ou de toute perte subie en raison dune inexactitude ou dune incorrection de ce document.Printing information: paper, inks, printing process, recycle directive.

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