1. O documento discute o princípio da concentração no Registro de Imóveis no Brasil, sua origem e desenvolvimento. 2. O princípio surgiu na doutrina brasileira por meio de estudos de Décio Antônio Erpen e João Pedro Lamana Paiva. 3. O princípio significa que todos os fatos jurídicos relacionados a um imóvel devem ser registrados na matrícula para garantir publicidade e segurança jurídica.

2. DO PRINCÍPIO DA CONCENTRAÇÃO NO REGISTRO DE
IMÓVEIS
Da gênese
Artigo 167 da Lei dos Registros Públicos: numerus clausus
ou números apertus?

3. Do surgimento doutrinário no Brasil do princípio da
concentração no Registro de Imóveis
O denominado ―princípio da concentração‖ surgiu na
doutrina registral imobiliária como resultado dos estudos
realizados por Décio Antônio Erpen (Desembargador
aposentado do TJRS) e João Pedro Lamana Paiva
(Registrador Imobiliário no RS).
No ano de 2000, por ocasião do XXVII Encontro de Oficiais
de Registro de Imóveis do Brasil, em Vitória (ES), os
autores apresentaram o trabalho intitulado ―A autonomia
registral e o princípio da concentração‖.

4. Da apresentação do princípio da concentração no
Registro de Imóveis no exterior
Os autores do estudo - Décio Antônio Erpen e João Pedro
Lamana Paiva apresentaram trabalho teórico sobre o tema
na 2ª Jornada Ibero-americana de Direito Registral,
ocorrida em Havana (Cuba), no ano de 2001, ocasião em
que recebeu atenção especial entre as conclusões daquele
evento.
―Estudar la propuesta del Delegado Brasileño com relación
al princípio de la Concentración de los Actos
administrativos Y Judiciales de manera que estén
contenidos em el Folio Real a fin de peseer uma verdadera
história de la finca.‖

5. Da noção conceitual do princípio da concentração
no Registro de Imóveis
Esse princípio significa que se deve trazer para a
matrícula tudo o quanto se referir ao imóvel, para que
haja uma publicidade ampla e de conhecimento de
todos, preservando e garantindo, com isso, os interesses
do adquirente e de terceiros de boa-fé. João Pedro
Lamana Paiva

6. Da primeira publicação da teoria no Brasil
Em 2002 foi publicado o texto ―A autonomia registral e o
princípio da concentração‖ no livro Registro de imóveis:
estudos de direito registral imobiliário, edição de Sérgio
Fabris Editor, sob a coordenação de Sérgio Jacomino (do
Instituto do Registro Imobiliário do Brasil - IRIB)
Do desenvolvimento teórico do princípio da
concentração
Estudos, conferências, palestras, aulas e publicações;
Reconhecimento da doutrina brasileira do Direito Registral
imobiliário e do Direito Imobiliário.
Julgados reconhecendo a aplicação prática do princípio
da concentração.

7. Alcance do princípio da concentração da
concentração no Registro de Imóveis
―Nenhum fato jurígeno ou ato jurídico que diga respeito à
situação jurídica do imóvel ou às mutações subjetivas que
possa vir a sofrer podem ficar indiferentes ao
registro/averbação na matrícula.‖ João Pedro Lamana
Paiva.
Constatação:
O princípio da concentração integra a estrutura ideológica
do microsistema – direito registral imobiliário.

8. Proposição conceitual ampliativa do princípio da
concentração no Registro de Imóveis.
O princípio da concentração significa que devem ser
recepcionados no Registro de Imóveis, todos os títulos
que têm por objeto fatos jurídicos enquadráveis nos
limites da Lei dos Registros Públicos e dos princípios
sobrejacentes, cuja publicidade seja imprescindível para
a segurança jurídica.

9. O Princípio da Concentração e os títulos não previstos na
Lei de Registros Públicos.
Proposta de trabalho:
1. Noções sobre princípios jurídicos
2. Distinção entre regras e princípios
3. Do princípio da legalidade e a atividade registral imobiliária
4. Do princípio da publicidade e a atividade registral
imobiliária
5. Do princípio da segurança jurídica
6, Da existência, validade e eficácia dos atos registrais
7. Da Lei dos Registros Públicos: numerus clausus ou
numerus apertus?
8. Da harmonização entre os princípios da concentração e da
legalidade estrita pela teoria dos princípios.

10. 1. Noções sobre princípios jurídicos
O Jusnaturalismo moderno tinha a crença no direito natural.
O positivismo tinha a crença de que não existia outro direito
a não ser aquele oriundo de normas estatais. ―Direito é
norma, ato emanado do Estado com caráter de imperativo e
força coercitiva.‖ O que não estava na lei não estava no
Direito.
Pós-positivismo surgiu com o declínio do positivismo
jurídico e abriu espaço importante para os princípios, como
valores finalísticos de uma sociedade democraticamente
organizada.
Os princípios deixaram de ser utilizados como meros
fatores de integração do Direito e passaram a normas
jurídicas vinculantes, que obrigam por si só.

11. O princípio possui uma função especificadora dentro do
ordenamento jurídico: ele é de grande valia para a exegese
e perfeita aplicação, assim dos simples atos normativos que
dos próprios mandamentos constitucionais.
Os princípios estipulam fins a serem perseguidos, sem
determinar, de antemão, quais os meios a serem escolhidos.
―Princípios são aquelas normas que estabelecem
fundamentos para que determinado mandamento seja
encontrado‖. Josef Esser
―Os princípios são normas de grande relevância para o
ordenamento jurídico, na medida em que estabelecem
fundamentos normativos para a interpretação e aplicação do
Direito, deles decorrendo, direta ou indiretamente, normas
de comportamento‖. Karl Larenz

12. ―Os princípios, além de orientar o julgador e economizar
preceitos, "facilitan el estudio de la materia y elevan las
investigaciones a la categoria de científicas". Por isto eles
têm valor teórico e a eficácia prática. Roca Sastre (Derecho
Hipotecario, 6.ª ed., t. 1/205, Barcelona, 1968)
“los princípios del derecho registral son las orientaciones
fundamentales, que informam esta disciplina y dan la pauta
em la solución de los problemas jurídicos planteados en el
derecho positivo”. Carta de Buenos Aires, I Congresso
Internacional de Direito Registral, Cinder (Centro
Internacional de Direito Registral), em 1972

13. A só diversidade das funções suscetíveis de desempenho
pelos vários princípios registrários permite avistar as
dificuldades que aguardam nossos doutrinadores. Trata-
se de, com os princípios, buscar a 1/ legitimação da
instituição registrária, uma 2/ sistematização científica
e critérios razoáveis para a 3/ interpretação (: função
hermenêutica), a 4/ expressão (: assinalativa), a 5/
explicação (: didática), a 6/ comunicação da doutrina (:
função dialógica), 7/ integração jurídica (: colmatação de
lacunas do Direito posto) e a 8/ limitação do campo de
atribuições dos registradores — recorte fundamental
para assinar-lhe a esfera de independência jurídica. Por
aí se compreende o vulto do empreendimento doutrinário
que se projeta. DIP, Ricardo

14. 2. Distinção entre regras e princípios
Regras = estabelecem condutas,
comportamento, o quê e como fazer.
Normas jurídicas
Princípios = estipulam fins a serem
perseguidos
Austin – ―o direito é um conjunto de regras especialmente
selecionadas para reger a ordem pública, definindo, ainda,
que ter uma obrigação era estar subsumido a uma regra,
sendo regra vista como uma ordem de caráter geral e
ordem como uma expressão do desejo de que outras
pessoas comportem-se de um modo específico.”

15. Hart – ―em qualquer sistema jurídico, haverá sempre certos
casos juridicamente não regulados em que, relativamente a
determinado ponto, nenhuma decisão em qualquer dos
sentidos é ditada pelo direito e, nessa conformidade, o direito
apresenta-se como parcialmente indeterminado ou
incompleto‖.
Em tais casos o juiz atua discricionariamente e cria direito
novo e aplica o direito estabelecido que não só confere, mas
também restringe, os seus poderes de criação do direito.

16. Dworkin - para o positivismo o direito é tido como um
conjunto de regras com o propósito de determinar qual
comportamento será punido ou coagido pelo poder público.
Dworkin – visualiza o direito como um sistema formado
tanto por princípios como por regras, por isto propõe: nos
hard cases o intérprete deve operar com princípios,
políticas e outros tipos de padrões, tendo em vista que tais
casos não conseguem ser solucionados como regras.
A diferença entre princípios jurídicos e regras jurídicas é de
natureza lógica, pois, enquanto as regras são aplicáveis à
maneira do tudo-ou-nada, os princípios possuem uma
dimensão que as regras não têm – a dimensão de peso ou
importância.

17. Dworkin:
Regras: se a hipótese de incidência é preenchida e a
norma é valida, a consequência jurídica deve ser aceita.
Havendo colisão, uma delas deve ser considerada inválida.
Princípios – possuem uma dimensão de peso,
demonstrável na hipótese de colisão entre princípios.
Havendo colisão entre eles, o princípio com peso relativo
maior se sobrepõe ao outro, sem que este perca sua
validade.

18. Alexy – também visualiza o direito como um conjunto de
regras e princípios.
Regras – são normas cujas premissas são, ou não,
diretamente preenchidas e que não podem nem deve ser
ponderadas.
Princípios – são deveres de otimização aplicáveis em
vários graus segundo as possibilidades normativas e
fáticas: normativas, porque a aplicação dos princípios
depende dos princípios e regras que a eles se
contrapõem; fáticas, porque o conteúdo dos princípios
como normas de conduta só pode ser determinado quando
diante de fatos.

19. Alexy - a distinção entre regras não pode ser baseada no
modo tudo ou nada de Dworkin. Propõe dois fatores:
Diferença quanto à colisão:
Princípios – têm sua realização normativa limitada
reciprocamente, por meio do método da ponderação.
Regras – solucionada com a declaração de invalidade de
uma delas ou com a abertura de uma exceção que exclua a
antinomia.
Diferenças quanto à obrigação que instituem.
Regras – instituem obrigações absolutas, não superadas
por normas contrapostas.
Princípios – instituem obrigações prima facie, na medida em
que podem ser superadas ou derrogadas em função dos
outros princípios colidentes.

20. Luiz Roberto Barroso e Ana Paula Barcellos:
As regras são comandos jurídicos, descritivos de condutas,
cuja aplicação se opera na modalidade tudo ou nada, ou
seja, ―ou ela regula a matéria em sua inteireza ou é
descumprida.‖
Ocorrendo a hipótese prevista no seu relato, a regra deve
incidir, pelo mecanismo tradicional da subsunção:
enquadram-se os fatos na previsão abstrata e produz-se
uma conclusão.
0s princípios freqüentemente entram em tensão dialética,
apontando para direções diversas, razão pela qual a
aplicação deverá se dar mediante ponderação.
Princípios contêm relatos de maior grau de abstração, não
especificam a conduta a ser seguida e se aplicam a um
conjunto amplo, por vezes indeterminado, de situações.

21. Humberto Ávila:
As regras são normas imediatamente descritivas,
primariamente retrospectivas e com pretensão de
decibilidade e abrangência, para cuja aplicação se exige a
avaliação da correspondência, sempre centrada na
finalidade que lhes dá suporte e nos princípios que lhes são
axiologicamente sobrejacentes, entre a construção
conceitual da descrição normativa e a construção conceitual
dos fatos.
Princípios são normas imediatamente finalísticas,
primariamente prospectivas e com pretensão de
complementaridade e de parcialidade, para cuja aplicação
demandam uma avaliação da correlação entre o estado de
coisas a ser promovido e os efeitos decorrentes da conduta
havida como necessária à sua promoção.

22. 3. Do princípio da legalidade e a atividade registral
imobiliária
O positivismo oitocentista reduziu a legalidade administrativa
à estatalidade das fontes do Direito. ―A lei era o Direito e o
Direito era estatal.‖
Policentrismo jurídico. Crise do princípio da legalidade?
O princípio da legalidade está positivado na Constituição
Federal no artigo 5.º, II ―ninguém será obrigado a fazer ou
deixar de fazer alguma coisa senão em virtude de lei‖.
Dimensão privada – aquilo que não está vedado, proibido
pelo Direito, é permitido.
Dimensão pública – o exercício da função pública encontra
na legalidade o seu único e próprio fundamento de ação,
porque o seu agir deverá estar submetido ao Direito.

23. ―Para avaliar corretamente o princípio da legalidade e
captar-lhe o sentido profundo cumpre atentar para o fato de
que ele é a tradução jurídica de um propósito político: o de
submeter os exercentes do poder em concreto – o
administrativo – a um quadro normativo que embargue
favoritismos, perseguições ou desmandos.‖ Celso Antônio
Bandeira de Mello.
Registro de Imóveis – concreção de atos administrativos
sujeitos ao princípio da legalidade (Direito)

24. 4. Do princípio da publicidade e a atividade registral
imobiliária
Constituir o direito real
Duplo efeito:
Anunciá-lo a terceiros
Finalidade: segurança jurídica
Atos e fatos jurídicos
R.I. publiciza fatos jurídicos
Fatos jurídicos stricto sensu
Limites e possibilidades – legalidade em sentido amplo

25. 5. Do princípio da segurança jurídica
Não existe no ordenamento jurídico qualquer regra
definidora de segurança jurídica.
Previsibilidade jurídica que gera confiança
É impossível uma sociedade viver razoavelmente segura e
equilibrada jurídica, social e economicamente, sem que ela
disponha de instrumentos e instituições jurídicas capazes de
lhe dar segurança.

26. Fundamento na Constituição Federal: ―O Direito tem
dupla vocação: a de proporcionar segurança a uma
sociedade e a de fazer imperar a justiça em suas
relações.
Art. 5.º Todos são iguais perante a lei, sem distinção de
qualquer natureza, garantindo-se aos brasileiros e aos
estrangeiros residentes no País a inviolabilidade do direito
à vida, à liberdade, à igualdade, à segurança e à
propriedade.
Ninguém será obrigado a fazer ou deixar de fazer alguma
coisa senão em virtude de lei.
A lei não prejudicará o direito adquirido, o ato jurídico
perfeito e a coisa julgada.

27. O Registro de Imóveis é uma instituição que contribui para
a concretização da certeza e da segurança jurídica de
parcela dos direitos fundamentais, notadamente àqueles
relacionados aos negócios jurídicos de natureza
econômica, na seara dos direitos de propriedade
imobiliária, entre outros.
O princípio da segurança jurídica é o grande norteador
teleológico do registrador público imobiliário.

28. 6. Da existência, validade e eficácia dos atos registrais
Elementos
Requisitos do ato registral: Pressupostos de existência
Pressupostos de validade.
Forma – é o revestimento exterior do ato.
Elementos:
Conteúdo – é aquilo que o ato dispõe:
decide ou modifica na ordem jurídica.

29. Objeto – é aquilo sobre
que o ato dispõe.
Pressupostos de existência Pertinência do ato ao
exercício da função
registral.
Publicidade.

30. Subjetivo: (sujeitos)
Objetivo: motivo (fato e de direito) e os
requisitos procedimentais (título).
Pressupostos Teleológico: segurança jurídica
de
Validade Lógico: relação de pertinência entre o
fato jurídico e o ato registral
.
Formalístico: solenidade dos atos
registrais.
Valores finalísticos do ordenamento
jurídico.

31. Pressuposto de eficácia: ato apto a produzir efeitos.
Ordinariamente os efeitos são imediatos.
Condição suspensiva
Condição resolutiva

32. 7. Lei dos registros públicos: numerus clausus x
numerus apertus
―Quando se disse, originariamente, quod non est in tabula,
non est in mundo, queria dizer-se que o registrador, na sua
função primordial de decidir sobre a inscrição concreta de
um título, está limitada ao que se acha no registro. O
registro é o seu mundo oficial.‖ DIP, Ricardo.

33. Art. 167. No Registro de Imóveis, além da matrícula, serão
feito: I - o registro: II - a averbação:
Art. 169. Todos os atos enumerados no art. 167 são
obrigatórios e efetuar-se-ão no cartório da situação do
imóvel, salvo:
Art. 172. No Registro de Imóveis serão feitos, nos termos
desta Lei, o registro e a averbação dos títulos ou atos
constitutivos, declaratórios, translativos e extintivos de
direitos reais sobre imóveis reconhecidos em lei, inter vivos
ou mortis causa, quer para sua constituição, transferência e
extinção, quer para sua validade em relação a terceiros, quer
para a sua disponibilidade.
Art. 246. Além dos casos expressamente indicados no item II
do art. 167, serão averbadas na matrícula as sub-rogações e
outras ocorrências que, por qualquer modo, alterem o
registro.

34. Negócios jurídicos transitórios - parece ter sido superada
pela norma extraível do parágrafo único do artigo 463 do
Código Civil, ao prever O contrato preliminar deverá ser
levado ao registro competente.
Jurisprudência:
―REGISTRO DE IMÓVEIS. As hipóteses de registro são
previstas, de modo taxativo, nos diversos itens do inciso I
do artigo 167 da LRP, constituindo numerus clausus. O
mesmo não ocorre nos casos de averbação, nos quais as
hipóteses descritas no inciso II do mesmo artigo 167 são
meramente exemplificativas, constituindo numerus
apertus. Dúvida procedente. Negado provimento ao
recurso. APELAÇÃO CÍVEL Nº
0035067.98.2010.8.26.0576, da Comarca de SÃO JOSÉ
DO RIO PRETO-SP‖

35. A taxatividade dos direitos reais e a necessidade da
previsão legal dos direitos não devem, a rigor, ser
confundida com a taxatividade dos atos inscritíveis no
registro imobiliário. Embora a publicidade registral esteja
submetida ao princípio da legalidade, é de se afastar
eventual interpretação que leve ao extremo este
entendimento. ―Muitos confundem a taxatividade dos
direitos reais com a taxatividade dos atos inscritíveis no
registro de Imóveis. Diariamente, nega-se a prática de atos
de registro ou de averbação sob argumento de que não
estão expressamente previstos em lei, afirmando alguns
que tal praxe causa lesão a terceiros que, eventualmente,
poderiam ser alertados com a inserção de fatos relevantes
e vinculados ao imóvel‖. CHICUTA, Kiotsi.

36. É o Oficial do registro de Imóveis que diz o direito registral
imobiliário ao concretizar a sua decisão, seja na qualificação
positiva, seja na qualificação negativa. A dicção imediata e
dele, cabendo ao Poder Judiciário a dicção mediata, na
hipótese de suscitação de dúvida ou outro recurso cabível.
Profissional do Direito
Independência funcional

37. 8.Da harmonização entre os princípios da concentração
e da legalidade estrita pela teoria dos princípios.
Fato não previsto expressamente no rol do artigo 167 da
LRP.
Sopesamento, pelo método da ponderação, entre os
princípios envolvidos em função do princípio norteador que é
o da segurança jurídica.
Verificar a prevalência.
Direito é linguagem. Linguagem se expressa. O registrador
expressa a sua linguagem através do ato registral.
Motivação do ato – artigo 93, X da CF

38. Principais conclusões sobre o tema:
O princípio da concentração integra a estrutura ideológica
do microsistema do direito registral imobiliário.
O princípio da concentração significa que devem ser
recepcionados no Registro de Imóveis, todos os títulos que
têm por objeto fatos jurídicos enquadráveis nos limites da
Lei dos Registros Públicos, cuja publicidade seja
imprescindível para a segurança jurídica.
O princípio da concentração tem base legal no artigo 172 da
Lei dos registros públicos.

39. O sistema registral imobiliário brasileiro é aberto, informado
e conformado por um conjunto de regras e princípios
articulados entre si, orientado para a concretização da
certeza e da segurança jurídica.
O alcance e os condicionamentos do princípio da
concentração estão desenhados nas regras e nos demais
princípios informativos e conformativos do sistema registral
imobiliário.
A concretização do princípio depende da atuação do
registrador, porque ele faz a (re)construção normativa
(interpretação) em face do fato e das regras e princípios
incidentes e em função do princípio da segurança jurídica.