Aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros

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Aquisição e arrendamento de imóveis rurais por estrangeiros

  1. 1. 31º ENCONTRO REGIONAL DOS OFICIAIS DE REGISTRO DE IMOVEIS- IRIB CUIABÁ/MT. 25 A 28 DE JULHO DE 2012 AQUISIÇÃO DE IMÓVEIS RURAIS POR ESTRANGEIROS José de Arimatéia Barbosa
  2. 2.  Agradecimentos  Introdução – breve citação histórica-terras brasileiras  Aquisição por estrangeiros  Hipóteses  Práticas- Perguntas e respostas  ANEXOS  Relatórios das CPI’s  PL 2289/2007  Ordenamento Jurídico brasileiro  Lei de Cadastro Nacional de Imóveis  Conclusões  Referências bibliográficas
  3. 3.  Período Colonial – Ordenações do reino  Período – Imperial – Lei 601/50 (Lei da Terra)- Regulamento para sua execução(1854)  Registro Torrens (1890)  Período Republicano - Código Civil- 1916  Lei 4.504/64 (Estatuto da Terra)  Lei 6.015/73 (Lei dos Registros Públicos)  Lei 10.267-01(Lei do Georreferenciamento)
  4. 4.  Período colonial – Ordenações do reino- distribuição de terras no Brasil - regime das sesmarias- certo em Portugal, tendo em vista, dentre outros fatores sua pequena dimensão territorial.  No Brasil essa distribuição teve inicio em 1531, com a doação de 100 léguas de terras (660 km) pelo governo Português a Martins Afonso de Souza - primeiro passo para o problema latifundiário no Brasil (p. 138- CPI-79).  Transportado para nossos dias, esse problema nada mais é senão “uma dívida não resgatada no passado”.
  5. 5.  Período Imperial – Lei 601/50 (Lei da Terra)  Segundo Muraro Silva, professor radicado em nosso Estado os reais objetivos da lei eram:  - Revalidar as concessões de sesmarias, legitimando posses mansas e pacíficas existentes até 1857 (registro do vigário), abrangendo o período de três anos previstos no Decreto de 1854, que a regulamentou.  Assim, a partir daquela data somente após a demarcação das propriedades privadas é que o Poder público poderia demarcar ou discriminar as terras públicas.  Incentivo ao estrangeiro que comprasse terra no País.
  6. 6.  Instrumento também criado no período imperial  Registro Torrens (1890) - Ferramenta para a Regularização fundiária da Amazônia ?  Esse foi o título do fórum de assuntos fundiários, promovido pelo CNJ no final do mês de setembro de 2011, reunindo renomados palestrantes de nosso e de outros países.  Após os debates dúvidas ainda pairam se a experiência do registro Torrens na Austrália e em outros países teria perfeita adequação para a Amazônia .  A inaplicabilidade do registro Torrens na Amazônia está sintetizada nas explicações de Veles Sarsfield, autor do código civil Argentino, contidas nas notas do art. 3.203 do mencionado diploma legal daquele país.
  7. 7.  Argumentos de Véles, perfeitamente aplicáveis à Amazônia l para inadmitir o registro Torrens em nosso País -A existência de um território extenso, onde não se sabe exatamente o que é publico e o que é privado. -A falta de pessoas capazes de levar a cabo esses registros, ressalvadas algumas exceções. -Presença de títulos defeituosos que a Registração não os sanariam. ( Exceção: ACO 79-STF ) -Inexistência de um cadastro parcelário confiável que possa servir para a individualização das imóveis rurais e urbanos etc.
  8. 8.  Para o posseiro rural de 1.850 o que menos interessava era a demarcação de suas terras, pois a agricultura cafeeira ia se alastrando para as terras novas na medida que se esgotavam as anteriormente utilizadas.  E o “título de terra, não amarrado em acidente geográfico, “acompanhava” a expansão da lavoura. (Prof. Muraro, citando Lígia Ozório Silva - in terras devolutas e latifúndio- Ed.Unicamp- Campinas, 1996, p. 117)
  9. 9. LIMITAÇÃO DE TERRAS POR ESTRANGEIROS  Crise mundial-falta de alimentos  Mercado dos biocombustíveis  Ratificar a soberania nacional em área estratégica da economia nacional
  10. 10. Aquisição de Terras Rurais por Estrangeiros  Quantas propriedades rurais no Brasil são de pessoas ou empresas estrangeiras e/ou nacionais com capital estrangeiro?  E nos países vizinhos do Mercosul, com destaque para o Uruguai e Argentina onde, desde 1865 existem um Código Rural, sonho do gaucho Favorino Mercio, para o RS,até hoje inexistente no Brasil.
  11. 11. Segundo relatório do Deputado Beto Faro – PT/PA - autor do principal PL 2.289/07, 34.371 propriedades estão sob o comando de estrangeiros. (fonte: http://www.2camara.gov.br - acesso em 19-07-2012)
  12. 12.  O Dep. Homero Pereira, PR-MT, acredita que os dados fornecidos pelo INCRA, estão defasados.  Por falta de um banco de dados confiável é possível que o citado número seja muito maior.
  13. 13.  Preservar a soberania nacional e ao mesmo tempo dar segurança jurídica ao investidor estrangeiro que queira comprar terras no País  Trata-se do princípio da soberania aplicado à ordem econômica (Dep. Homero Pereira – PR-MT- Presidente da Frente parlamentar do agronegócio-FPA- agora com mais de 260 parlamentares)
  14. 14.  O Consultor - Geral da União (AGU), Arnaldo Godoy, sustentou perante a Subcomissão permanente da Amazônia do Senado que a limitação de aquisição de terras por estrangeiros “é uma questão estratégica, de soberania e até de segurança alimentar”.
  15. 15.  Na mesma ocasião, o assessor de políticas estratégicas do Ministério da Defesa, capitão-de-mar- e guerra, Paulo César Garcia Brandão, ressaltou que o grande potencial dessas riquezas e a biodiversidade fazem da Amazônia brasileira foco da atenção internacional (fonte: Senado-27-1-2011).
  16. 16. Proposta de Beto Faro x Homero Pereira
  17. 17. Relatório Subcomissão CD Uma das estratégias utilizadas pelo capital internacional para compra de terras no país tem sido a criação de empresas brasileiras em nome de laranjas (fonte: Obra do Jornalista Lúcio Vaz - Sanguessugas do Brasil, SP,Geração Editorial,2012, pág. 183)
  18. 18. AQUISIÇÃO POR PESSOA JURÍDICA DE CAPITAL ESTRANGEIRO  Por força do parecer da AGU-001-RVJ/2008, o parágrafo 1º.do art.1º.da lei 5.709-71, foi recepcionado pela CF/88, seja em sua redação originária, seja após a EC n.6/95  Assim sendo, a partir de sua publicação no DOU, Provimento 16/2010-CGJ de 12-08- 2010,necessário se faz observar a lei 5.709-74, Decreto 74.965-74 e art. 23, da lei 8.629/93, nas aquisições e nos arrendamentos de imóveis rurais por empresas nacionais, com capital majoritariamente estrangeiro.
  19. 19. ONGs que atuam no Brasil  Em reportagem contida na Revista Dinheiro Rural, ed. 093-julho-2012, pags.18/20, o Dep. Homero Pereira, asseverou que é preciso saber que interesses estão por trás de algumas ONGs, que em alguns casos são “INGs”, indivíduos não governamentais que captam dinheiro lá fora para vir aqui fazer trabalho de lesa-pátria no Brasil “
  20. 20.  Conforme dispõe o caput da Lei de Terras e em especial os art. 17 e 18, a partir daquela época (1850) , abriu-se então espaço para os imigrantes comprarem terras em nosso País.  A ordem jurídica do Brasil sempre contemplou os estrangeiros com os mesmos direitos fundamentais garantidos aos brasileiros, quais sejam- vida, liberdade, segurança e PROPRIEDADE.  Foi assim até o advento do Ato complementar n.45, de 30 de janeiro de 1969 e DL 924, de 10-outubro de 1969, quando era livre a venda de terras rurais brasileiras a estrangeiros, ressalvadas as exigências gerais, prevista na pertinente legislação.  De lá pra cá o estrangeiro, por conta da conotação com a segurança nacional, o direito de comprar terras rurais no Brasil, sofreu e vem sofrendo muitas restrições para comprar terras no País.
  21. 21.  De acordo com um estudo apresentado pela Organização não governamental internacional GRAIN, que trabalha a favor de pequenos produtores rurais: (www.defensaterritorios.org.br – acesso em 12-11-2011), nos últimos anos crescentes é o número de compra de terras em Países emergentes, a exemplo do Brasil, tendo em vista o aumento do preço internacional dos alimentos e a falta de alternativas de inversão financeira.  Veja também, outra reportagem no site:  http://www2.camara.gov.br/agencia/noticias/ AGROPECUARIA/200265-TRABALHADORES- E-RURALISTAS-DIVERGEM-SOBRE- INVESTIMENTO-ESTRANGEIRO.html
  22. 22.  Relata o estudo que há também compra de terras para fins especulativos por parte de bancos e financeiras na Ucrânia, Senegal, Nigéria, Rússia, Brasil e Paraguai.  Segundo José Pedro Stédile, dirigente brasileiro do Movimento dos Trabalhadores sem Terra, no Brasil está presente cada vez mais o capital estrangeiro no setor de usinas de etanol, combustível feito a base de cana de açúcar, por isso o MST está preocupado porque isso põe em risco a soberania e causa mais inseguridade alimentícia.
  23. 23.  A título de ilustração, no que tange ao número de usinas de biodiesel, nosso Estado hoje supera em muito as demais unidades federativas. Enquanto 20 estão aqui instaladas, os demais Estados, a partir de São Paulo aparecem com 8 em ordem decrescente atingindo a maioria deles 1 unidade ( fonte: FGV, citada pela revista Globo Rural, p. 581 – nov.2011).  Notadamente no que se refere a financiamentos para fomentar esse setor da economia brasileira, através das práticas dos atos registrais, sabe-se que mais de 40% são oriundos de capital estrangeiro  Isso ratifica o que asseverou o líder sindical José Pedro Stédile.
  24. 24.  Resposta a tantas inquietudes:  Somente via recadastramento obrigatório, com a criação de um Registro Nacional das Terras Rurais.  Em nosso País essa obrigatoriedade inexiste, salvo o cadastramento, unilateral, elaborado pelo INCRA, tão somente para fins de tributação (ITR).  Esse pretenso cadastro certamente distinguiria as terras públicas das privadas.
  25. 25.  Criação de um conselho interministerial e/ou agência com autoridade para trabalhar em parceria com os Estados e municípios, objetivando apurar o que real do que é virtual.  Isso é o que pensa o relator do PL que discute esse tema na CD, seguindo o que já fora proposto pelo então Ministro Mangabeira Unger.
  26. 26.  Legislações- Lei 5.709-71 e Decreto 74.965-74  Estrangeira pessoa física  - Documentação pessoal  - O estrangeiro residente no Brasil poderá adquirir livremente propriedade rural art.. 5º.cf/88, desde que a area seja inferior a três Módulos de exploração indefinida  Requisitos para aquisição de imóvel rural por pessoa física estrangeira não contemplada nas hipóteses do item sobre “estrangeira pessoa física”
  27. 27. Fonte paragrafo 2º art. 12 5.709, de 7 de outubro de 1971  I – Inferiores a 3 (três) módulos; não ultrapasse os limites percentuais de terras de estrangeiros no município e não seja localizada em faixa de fronteira.  II – que tiverem sido objeto de compra e venda, de promessa de compra e venda, de cessão ou de promessa de cessão, mediante escritura pública ou instrumento particular devidamente protocolado no Registro competente, e que tiverem sido cadastradas no INCRA em nome do promitente comprador, antes de 10 de março de 1969;  III – quando o adquirente tiver filho brasileiro ou for casado com pessoa brasileira sob o regime de comunhão de bens
  28. 28. 1 - Aquisição de imóvel rural maior que três e menor que 50 MEI, ou de um segundo imóvel, por pessoa física estrangeira.
  29. 29. 2 - Aquisição de imóvel rural maior que 50 MEI, por pessoa física estrangeira ou se os limites de autorização dada pelo Presidente da República por decreto (art. 3º, § 3º, lei 5.709/71, c/c § 5º, Art. 7º, decreto 74.965/74), ouvido o INCRA e, se for o caso, o Conselho de Defesa Nacional.
  30. 30. 3 - Aquisição de imóvel rural por estrangeira pessoa jurídica, depende de autorização do Ministério da agricultura, ouvido o órgão competente e aprovação do respectivo projeto- Parágrafo 2º.art.11 e 12-Decreto 74.965-74, bem como do assentimento da SGCSN, se o imóvel estiver situado em área de segurança nacional.
  31. 31. 4 - Aquisição de imóvel rural por pessoa jurídica brasileira de capital estrangeiro, submete-se aos rigores da Lei 5709-71 - Autorização do INCRA - Aprovação do Ministério da Agricultura - Documentos comprobatórios de sua constituição e da licença para funcionar no Brasil, bem como autorização da Presidente do Brasil
  32. 32. PLs em tramitação na Câmara  O Dep. Homero Pereira argumenta que , mantida nossa soberania, é preciso flexibilizar a venda de terras para estrangeiros a fim de atrair mais investimentos para o campo brasileiro, buscando na relação privada o ingresso de recursos que agreguem valor à produção e gerem empregos.Revista Dinheiro rural, pag.20-ed. 093-julho-2012
  33. 33. Livre aquisição e ou constituição de ônus por estrangeiro  Área inferior a três Módulos de Exploração Indefinida. (parágrafo segundo do artigo 12)  Constituição de direito real de garantia sobre imóvel rural em favor de estrangeiro
  34. 34. Exceções à exigência da lei 5.709/71 1 - Limita em 40% - pessoas da mesma nacionalidade no território do município( parágrafo primeiro do artigo 12 ) 2 - Aquisição de imóvel rural por brasileiro, cujo cônjuge seja estrangeiro (todas as restrições e requisitos da legislação são extensivos ao brasileiro(a) casado(a) com estrangeiro(a) 3 - Imóvel rural recebido por estrangeiro no caso de direito sucessório( Lei= sucessão legítima. Decreto=causa mortis).Dúvida ainda paira sobre a sucessão testamentária.
  35. 35.  Tratamentos - CNCGJ/MT- Provimento 16/2010  Das Exigências e Cautelas no Exercício da Função  Dos notários  Dos Oficiais de Registro de Imóveis  Parecer da AGU- aprovado em 19-VIII-2010  Disposições do CNJ- PP 0002981- 80.2010.2.00.0000  IN-70-INCRA-06-10-2011
  36. 36.  Quanto à aquisição de terras por pessoas e empresas brasileiras, registradas nos RGIs de MG, RO e MT, UFs onde exerci a atividade de registrador de imóveis e títulos e documentos, salvo pequenas propriedades rurais, inferiores a 3 MEI, nenhum registro foi efetuado.  Empresas multinacionais e nacionais de capital estrangeiros que atuam em CNP nas áreas de venda de defensivos, micronutrientes, fertilizantes agrícolas, sementes, máquinas, compra e venda de grãos:  23 atuam na venda de defensivos, micronutrientes, fertilizantes  04 outras atuam na área de venda de máquinas agrícolas  04 na venda de sementes  07 são tradings que atuam na área de compra de grãos (algumas com venda de adubos, sementes e defensivos).
  37. 37.  Origem das referidas empresas: Suíça, Alemanha, EUA, Itália, Dinamarca, Austrália, Ja pão, Noruega, Argentina, Israel, Inglaterra, Holanda, França. Informações existem de que possuem propriedades no Brasil. Pesquisas através dos diversos RGis do país estão sendo realizadas objetivando confirmar essa assertiva, já que inexiste um banco de dados para esse fim, tanto no RGI, TD e/em ou órgãos governamentais.  De acordo com contratos sociais, somente duas dessas multinacionais são administradas por estrangeiros, residentes no país (A Cherminova, por Peruano e a Ipesa, por Argentino, ambas com sede em SP, onde eles residem).
  38. 38.  1979 – Regularizações fundiárias.  2001 – Ocupações irregulares de terras públicas na Amazônia- 2001 Conclusões (p. 568-569)  - As ações mais usadas na grilagem são aquelas que têm por objetos imóveis rurais  - As ações de retificação de divisas e demarcatórias de imóvel estão entre aquelas que mais oferecem oportunidade á grilagem, posto que os limites e confrontações são revistos e podem avançar sobre terras alheias, em especial sobre terras devolutas, tão desguardadas.  - Também a usucapião serviu de fonte para apropriação indevida de terras devolutas.  Merecem destaque as ações judiciais no âmbito do Direito sucessório
  39. 39.  - As ações de retificação de divisas e demarcatórias de imóvel estão entre aquelas que mais oferecem oportunidade à grilagem, posto que os limites e confrontações são revistos e podem avançar sobre terras alheias, em especial sobre terras devolutas, tão desguardadas.  - Também a usucapião serviu de fonte para apropriação indevida de terras devolutas.  - Merecem destaque, ainda, as ações judiciais no âmbito do Direito sucessório.
  40. 40. REFERENCIAS BIBLIOGRAFICAS  CORTESÃO, Jaime. O Tratado de Madri- Ed. Fac-similar-Tomo I e II. Editora do Senado Federal - Brasília - 2001;  RIBEIRO, Nelson de Figueiredo. Edições do Senado Federal. Vol. 64-Brasília - 2005;  SILVA, José Antonio Muraro. Legislações Agrárias do Estado de Mato Grosso. Ed. Jurídica Mato-Grossense. 1ª. Ed. 2001;  BORGES, Antonino Moura. Estatuto da Terras, comentado e Legislação adesiva, Edijur-SP-2007  GRANDIN, Greg, Fordlândia:Ascenção e queda da cidade esquecida de Henry Ford na Selva,tradução de Nivaldo Montingelli Jr, Ed. Rocco. RJ,2010  Constituições da República Federativa do Brasil; legislações específicas, Pareceres da AGU- Decisões do CNJ, Provimento da CGJ/MT.  ORDENAMENTO JURÍDICO BRASILEIRO- comentário Ives Gandra Martins- contido na parte introdutória da LC n. 95/ 95  Instrução Normativa especial n.50-INCRA-26-08-1997  Instrução Normativa-INCRA-n. 70/ 2011
  41. 41. OUTRAS FONTES DE CONSULTA  Relatórios das CPIs da grilagem da terra( 1999) e da ocupação de terras públicas na Amazânia-2001- Arquivo Câmara dos Deputados.  Projetos de Leis: 2289/07(Dep. Beto Faro - PT/PA) – 4.440/01(Dep. Nilson Mourão - PT/AC e José Dirceu - PT/SP); 1.082/11 (Dep. Cleber Verde - PRB/MA); 4.240/08 (Dep. Antonio Carlos Mendes - PSDB /SP ); 3.483/08 (Sen. Vanessa Grazziotin - PCdoB/AM) e 2.376/07 ( Dep. Carlos Alberto Canuto - PMDB/AL)  PL 4059/12 (Dep. Raimundo Gomes de Matos)  PARECER n. CQ-181, de 17-12-1998 que reexaminou o parecer AGU/LA-04/94- diante da revogação do art. 171 da CF/88  PARECER emitido pela CGU/AGU N. 01-2008-rvj, de 03-09-2008-aprovado em 19-VIII-2010  RECOMENDAÇÃO do MINISTERIO PUBLICO FEDERAL- 5ª.camara de coordenação e Revisão-Patrimönio Público e Social- encaminhado EM 34-09- 2009 a todos os Registradores de imóveis de MT, através da CGJ-TJMT.  DECISAO DO CNJ- no PP-Corregedoria 0002981-80.2010.2.00.0000  Sites: www.irib.org.br  www.Incra.gov.br  www.anoreg.org.br
  42. 42. AQUISIÇAÕ DE IMOVEL RURAL POR PESSOA FISICA ESTRANGEIRA. (ANEXOS)  NORMAS JURIDICAS  CONSTITUIÇAÕ FEDERAL- artigos 190 e 51 dos ADCT  Ato complementar n.45, de 30 de janeiro de 1969 e DL 924, de 10- outubro de 1969  Lei Federal 5.709-71  Lei Federal 5.709-71 e Decreto regulamentador 74.965-71  Lei 6634-79 ( faixa de fronteira )Lei Federal  Decreto Lei 1.243-7 e Lei Federal 5.917-73 ( faixas das BRs na região amazônica , justifica “ pela defesa da integridade do território nacional, a segurança do Estado e a distribuição da propriedade”  Decreto-Lei 2.375-87  Lei Complementar n. 73/93  Lei Federal 11.961 e Decreto regulamentador 6.893, de 2 de julho de 2009
  43. 43. LEGISLAÇÃO-Mercosul ARGENTINA-Lei 26.737-28-12-2011  Iniciativa – Executivo- Objeto da Lei  Determinar a titularidade, cadastro e domínio assim como a situação de posse e arrendamento das terras rurais  Regular a respeito das PF e PJ estrangeiras, os limites da titularidade das terras rurais, q.q. que seja seu destino de uso ou produção.
  44. 44. FORMULÁRIO DE COMUNICAÇÃO DE AQUISIÇÃO E ARRENDAMENTO DE IMÓVEL RURAL POR ESTRANGEIRO-site INCRA
  45. 45. REGISTRO DE TERRAS RURAIS adquiridas por estrangeiros
  46. 46. MINISTÉRIO DO DESENVOLVIMENTO AGRÁRIO
  47. 47. PRINCIPIOS E DEFINIÇÕES  Módulo Rural=FMP=medida mínima de área rural para constituir uma nova unidade rural, segundo região e qualidade da terra, inclusive para mine e latifúndio
  48. 48. MEI- Módulo de exploração indefinida  Unidade de medida criada a partir da FMP(módulo rural), estabelecida pela ZTM (zona típica de módulo ),de acordo com a instrução especial n. 50 de 26-08- 97- INCRA
  49. 49. ZTM ( zona típica de módulo )  Microregiões geográficas,segundo divisão do IBGE, delimitada pelo INCRA de acordo com características ecológicas e economicamente homogêneas.

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