20140328 - Rapport annuel-document de référence Icade 2013
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Créer la ville humaine

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20140328 - Rapport annuel-document de référence Icade 2013 20140328 - Rapport annuel-document de référence Icade 2013 Document Transcript

  • CRÉER LA VILLE HUMAINERAPPORT ANNUEL DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2013 UN GRAND ICADE POUR DE GRANDES MÉTROPOLES CRÉATEUR DE VALEUR DANS LES TERRITOIRES EXPERTISES ET PERFORMANCES LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE
  • Sommaire — 2 cRéATEUR DE VALEUR DANs LEs TERRiTOiREs Le Grand Icade — 2 Icade, acteur des territoires — 4 Une dynamique collective — 6 — 8 UN gRAND icADE POUR DE gRANDEs méTROPOLEs Une grande foncière — 10 Réussir la mutation urbaine — 12 Une gestion stratégique des actifs — 16 — 18 LE mODèLE URbAiN AU sERVicE DU biEN-êTRE Réalisations et perspectives — 20 Un siège social à l’image de l’excellence — 26 Faire vivre l’innovation — 28 Haute Qualité du Vieillissement — 30 Imaginer ensemble — 32 Une démarche en faveur de la qualité — 38 Anticiper les besoins en santé de la société — 40 — 44 ExPERTisEs ET PERfORmANcEs Avec Silic, Icade voit plus grand — 46 Des expertises renforcées — 48 Les directions territoriales — 50 Le comité exécutif — 52 Le conseil d’administration — 54 Les performances — 56 PARTiE 1 : cORPORATE ICADE_210x297_RA_3M_Quadri.indd 2-3 02/04/14 17:44
  • DONNER VIE À LA VILLE La mission d’Icade: donner vie à la ville. Foncière tertiaire, promoteur de bureaux, de logements et d’équipements publics, Icade accom- pagne les grandes métropoles, soutient la stratégie immobilière de ses grands clients entreprises et crée de la valeur dans les territoires. Étudiant, anticipant, concevant et construisant une ville où l’on se loge, on travaille, on étudie, on se soigne, on échange, et faisant évo- luer les territoires tertiaires vers la mixité urbaine, Icade permet de répondre de façon intégrée, en collaboration avec ses partenaires, aux grands enjeux de l’aménagement urbain. Avec l’arrivée de Silic, Icade vit aujourd’hui un moment extraordinaire d’accélération de son histoire. Riche d’une expérience de plus de soixante ans, le Grand Icade s’appuie sur trois atouts déterminants: une solidité financière confirmée; des compétences et des exper- tises renforcées; une capacité d’innovation reconnue. Forte de ces atouts, Icade, plus que jamais, donne vie à une ville plus durable et plus humaine.
  • — CRÉATEUR DE VALEUR DANS LES TERRITOIRES LE GRAND ICADEÀ la faveur de son rapprochement avec Silic, Icade devient la première foncière de bureaux en Europe, avec un patrimoine concentré sur les zones les plus stratégiques du Grand Paris. UN PATRIMOINE PROFONDÉMENT TRANSFORMÉ ET ÉLARGI ÉVOLUTION DU PATRIMOINE TOTAL (EN M€(2) HORS DROITS) Patrimoine stratégique (parcs d’affaires et bureaux France) Patrimoine alternatif (santé) Patrimoine non stratégique (commerces, entrepôts, Allemagne et logements) (1) En quote-part de détention Icade Santé. (2) En mètres carrés. Nombre de bauxRéserves foncières(2) X2 Déc. 2013 Déc. 2013 1000000 2000000 X2 Déc. 2013 Déc. 2013 864 1 851 Surface totale du portefeuille(1) +66% Déc. 2013 Déc. 2013 1863000 3085000 Loyers annualisés(1) +58 % Déc. 2013 Déc. 2013 502908000 317362000 + 43,6 % 9 063 Déc. 2013Déc. 2012 939 4292 6 313 7 497 1083 1066 Stratégique et alternatif 94 %Stratégique et alternatif 85 % (1) 499 (1) Retraité selon la classification 2013. (2) En quote-part de détention Icade Santé. Icade Icade et Silic RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 20132
  • SANTÉ Première foncière santé, avec 59 établissements. Icade Santé détient un patrimoine de 1,89 Md€. Les baux ont une durée de vie moyenne résiduelle à plus de neuf ans. *Au 31 décembre 2013. 474 M€ de revenus locatifs* 9,1 Md€ d’actifs en portefeuille, soit 3,1 millions de m2 , dont 70 % de bureaux et de parcs d’affaires 1re foncière de santé en France UNE GRANDE FONCIÈRE POUR LE GRAND PARIS 2008 — Mise en œuvre de la stratégie de fonciarisation et de tertiarisation. — Démarrage d’Icade Santé. 2007 — Fusion des cinq sociétés foncières existantes (Icade, Icade Patrimoine, Icade EMGP, Icade Foncière des Pimonts, Icade Foncière Publique) en une seule entité renommée Icade. — Adoption du régime SIIC. 2009 Fusion-absorption de SIICInvest. 2010 Poursuite de la tertiarisation: — cession de 39 000 logements pour 2 Md€ et d’autres actifs non stratégiques; — acquisition de 1,5 Md€ d’actifs tertiaires grâce à la fusion avec Compagnie La Lucette (CLL); — poursuite de la constitution du patrimoine de cliniques. FIN 2011 Annonce du projet de rapprochement avec Silic. FIN 2013 Fusion effective Icade-Silic. TERTIAIRE Huit parcs d’affaires implantés sur quatre pôles stratégiques en Ile-de-France, représentant 1 467 332 m2* loués à plus de 1 000 entreprises. Avec 2 millions de mètres carrés de réserves constructibles, Icade détient la plus forte proportion d’actifs à proximité des gares du Grand Paris Express. Le nouveau patrimoine de bureaux et de parcs d’affaires d’Icade, situé à 99 % en Ile-de-France, s’élève à 7,5 Md€. Accompagnateur des grandes métropoles, 3e promoteur français. *Nombre de mètres carrés construits. 1re foncière de bureaux en Europe 3
  • YVELINES 18 T Pont de Sèvres CEA Saint-Aubin Saint-Quentin Université Versailles- Chantiers Cergy LIGNE18 LIGNE18 ICADE, ACTEUR DES TERRITOIRES — CRÉATEUR DE VALEUR DANS LES TERRITOIRES Pour répondre aux besoins des différents acteurs de la ville, les experts d’Icade accompagnent les clients tout au long du cycle de décision de l’immobilier. Cette culture du travail en mode projet permet — Forte d’une expérience de plus de soixante ans de développeur des grandes métropoles françaises, Icade est un acteur majeur du Grand Paris, avec 9,1 milliards d’euros d’actifs en portefeuille, 502,9 millions d’euros de loyers annualisés et deux millions de mètres carrés de réserves constructibles. La fusion avec Silic renforce encore son modèle, ses savoir- faire et son patrimoine, réparti sur quatre pôles majeurs tertiaires en Ile-de-France. Icade est ainsi partie prenante sur trois zones stratégiques de développement du Grand Paris, particulièrement valorisées par le Grand Paris Express: au nord- est avec Roissy–Charles- de-Gaulle et Saint-Denis– Aubervilliers, à l’ouest avec La Défense– Nanterre et au sud avec Orly-Rungis. La direction territoriale (DT) Nord Normandie a été remaniée le 1er mars 2014: – la partie Nord rejoint la DT Grand Est pour former la DT Nord-Est, dirigée par Antoine Marre; – la partie Normandie rejoint la DT Grand Ouest pour former la DT Nord-Ouest, dirigée par Jean-Michel Boussac. NORD NORMANDIE GRAND OUEST SUD-OUEST MÉDITERRANÉE GRAND EST RHÔNE-ALPES AUVERGNE ILE-DE- FRANCE Lyon Marseille Bordeaux Strasbourg Paris Nantes ICADE ET LES RÉGIONS à l’entreprise d’affirmer sa présence sur les autres grandes métropoles comme Bordeaux, Lyon ou Strasbourg. Icade est un éclaireur, apporteur de solutions nouvelles pour une ville plus durable et humaine.  RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 20134
  • VAL-DE-MARNE ESSONNE HAUTS- DE-SEINE VAL-D’OISE SEINE- ET-MARNE SEINE- SAINT-DENIS PARIS 11 11 16 TGV TGV TGV TGV 16 17 17 15 15 15 14 1418 Rosny-Bois Perrier Champigny Centre Le Bourget RER Clichy Montfermeil Aulnay Noisy-Champs Le Mesnil-Amelot Massy TGV La Défense Roissy CDG Saint-Denis- Pleyel Roissy – Paris Nord 2 LIGNE15 LIGNE15 LIGNE14 LIGNE15 LIGNE11 LIGNE16 LIGNE17 LIGNES16et17 T “Sur le terrain, ce sont 72 nouvelles gares qui vont sortir de terre avec le Grand Paris Express, autour desquelles il y a tout à faire.” Serge GRZYBOWSKI, Président-directeur général d’Icade. Parc d’affaires Bureaux PATRIMOINE ICADE EN ILE-DE-FRANCE DATE DE MISE EN SERVICE DES LIGNES DE MÉTRO DU GRAND PARIS EXPRESS Avant 2030 Au-delà de 2030 GARE TGV Existante M14 M15, M16, M17 M11 M18 M11 M18 En projet AÉROPORT TGV N 5
  • — CRÉATEUR DE VALEUR DANS LES TERRITOIRES — En 2015, un nouveau bâtiment, le Millénaire 3 (32 000 m2 SHON), ouvrira ses portes pour accueillir près de 1 600 collaborateurs des équipes du ministère de la Justice. Un grand nombre d’administrations sont déjà venues s’installer sur les parcs d’affaires du Nord-Est parisien, comme l’Agence régionale de santé, la Direccte, le tribunal de police et l’Urssaf. C’est également le cas pour nombre d’entreprises de premier ordre: Club Med, Ifop, Sage, Saint Louis Sucre et, bientôt, Veolia Environnement. COMMUNAUTÉ DE VIE CONSTRUCTEURS ARCHITECTES SOUS-TRAITANTS FÉDÉRATIONS PROFESSIONNELLES TRANSPORTEURS ÉNERGÉTICIENS ACTEURS DE PROXIMITÉ (COMMERCES, ASSOCIATIONS, TRANSPORTEURS) ÉTUDIANTS ET JEUNES EN FORMATION USAGERS CLIENTS CONCURRENTS PARTENAIRES ORGANISMES CERTIFICATEURS ET/OU DE VÉRIFICATION ASSUREURS UNE DYNAMIQUE COLLECTIVE COMMUNAUTÉ PROFESSIONNELLE PROMOTEURS CHERCHEURS — Depuis novembre 2013, la mise en service de la ligne de tramway T7 permet de relier Villejuif – Louis Aragon à Athis-Mons en près de trente minutes. En desservant le pôle Orly-Rungis et le parc d’affaires de Villejuif, le tramway améliore le potentiel de développement d’Icade ainsi que le cadre de vie le long de la RD7. Il accompagne et valorise ainsi le développement des 10 villes traversées. Le T7 est en correspondance avec plusieurs lignes existantes ou en projet: RER C, métro ligne 7, TVM, Orlyval et les futures lignes 14 et 18 du Grand Paris Express. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 20136
  • COMMUNAUTÉ PUBLIQUE — Le 31 mai 2013, de nombreux collaborateurs d’Icade, aux côtés de quelque 800 coureurs, ont gravi les 954 marches, 50 étages et 230 mètres de la tour First de La Défense – la plus haute de France – lors de la course VertiGO. Cette première édition de course verticale urbaine et solidaire figure parmi les cinq lauréats de la cérémonie des Trophées Sporsora, organisée le 20 janvier 2014 dans le Grand Amphithéâtre de la Sorbonne. L’intégralité des fonds collectés (soit 80 000 euros) a été reversée aux associations Sport Sans Frontières et AT Europe, en faveur de l’éducation par le sport. L’objectif de cette opération, organisée par Sport Sans Frontières, Icade et Beacon Capital Partners, était aussi de se réapproprier les ensembles urbains. — Le think tank Seniors d’Icade place le vieillissement de la population comme un axe de développement durable pour les territoires. Il tente, à travers ses préconisations, de démontrer qu’il est possible d’adapter la société aux modes de vie des personnes âgées. En effet, le vieillissement de la population représente non seulement une chance pour les territoires et les acteurs publics-privés, mais aussi un enjeu qui impose à Icade de repenser sa manière de donner vie à la ville. COMMUNAUTÉ SOCIALE COMMISSAIRES AUX COMPTES ACTIONNAIRES (DONT LA CAISSE DES DÉPÔTS) AUTORITÉ DES MARCHÉS FINANCIERS (AMF) JOURNALISTES FINANCIERS INSPECTION DU TRAVAIL MÉDECINE DU TRAVAIL ANALYSTES AGENCES DE NOTATION BANQUES SYNDICATS COLLABORATEURS MINISTÈRES CHERCHEURS PUBLICS SOCIÉTÉ DU GRAND PARIS (SGP) COLLECTIVITÉS TERRITORIALES MUNICIPALITÉS SYNDICAT DES TRANSPORTS D’ILE-DE-FRANCE (STIF) INTERCOMMUNALITÉS ÉLUS MÉDIAS INVESTISSEURS — Après avoir obtenu la note BBB+ par Standard&Poor’s, Icade a placé auprès du marché deux emprunts obligataires qui ont connu un franc succès en septembre 2013, avec un accueil très favorable des investisseurs européens. Ils consistent en une double tranche: une première de 500 millions d’euros, à cinq ans et quatre mois, et une seconde tranche de 300 millions d’euros, à dix ans. Cette levée sur les marchés obligataires s’inscrit dans la lignée de la stratégie de diversification des sources de financements de l’entreprise. Elle a pour objectif l’allongement de la durée moyenne et l’abaissement du coût moyen de la dette. COMMUNAUTÉ FINANCIÈRE 7
  • UNEGRANDE FONCIÈRE Renforcer notre business model en devenant la première foncière de bureaux en Europe. — P. 10-11 RÉUSSIRLA MUTATIONURBAINE Entretenir avec nos clients une relation de confiance permettant d’anticiper leurs besoins immobiliers. — P. 12-15 — P. 16-17 UNEGESTION STRATÉGIQUE DESACTIFS Garantir la solidité et les fondamentaux de l’entreprise grâce à des investissements maîtrisés. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 20138
  • UN GRAND ICADE POUR DE GRANDES MÉTROPOLESEn accompagnant les mouvements urbains français, Icade est le partenaire stratégique des grandes métropoles et un créateur de valeur sur tous les territoires. 9
  • 10
  • — LE MESSAGE DU PRÉSIDENT — C’est chose faite. Silic a rejoint Icade pour donner vie à la première foncière de bureaux en Europe et à un acteur majeur du Grand Paris. 2013 a été une année d’accomplissements, de réussites financières, opérationnelles et humaines, avec pour point d’orgue la fusion avec Silic et son intégration sociale, culturelle et patrimoniale. Financièrement, nous avons démontré la pertinence de notre modèle économique et de notre stratégie d’investisseur. Avec le succès des deux émissions obligataires que nous avons lancées pour 800 millions d’euros et la nouvelle augmentation du capital d’Icade Santé, la confiance et l’intérêt des investisseurs se sont vu confirmés cette année par l’attribution de la note BBB+ à Icade par l’agence de notation Standard&Poor’s. Opérationnellement, 2013 aura été scandée par de belles signatures et des renouvel- lements de baux, venant asseoir l’efficacité de la démarche client et Grands Comptes initiée depuis 2011. Diversité de son offre commerciale, implantations géographiques stratégiquement placées sur les principales zones de développement du Grand Paris: Icade a maintenant tous les atouts pour proposer à ses clients des solutions sur mesure et les accompagner sur le long terme dans la mise en œuvre de leur stratégie immobi- lière. Avec une présence renforcée en régions sur les principaux quartiers d’affaires, la foncière s’affirme aussi comme un accompagnateur du développement des grandes métropoles, capable de construire des immeubles comme des morceaux de ville, incluant des bureaux, des logements et des équipements publics. Humainement, 2013 aura été l’année de tous les défis et de toutes les victoires. Défi relevé pour les équipes de Silic, tout d’abord, qui ont trouvé une opportunité de développement en rejoignant notre maison commune. Pari tenu pour les collaborateurs d’Icade, ensuite, qui ont accueilli les nouveaux talents au sein de leurs métiers. Et au-delà de la complé- mentarité évidente des savoir-faire et des expertises des 1 575 collaborateurs qui forment désormais ce Grand Icade, c’est l’investissement humain et professionnel de chacun qui a rendu possible la réussite de cette fusion. Plus que jamais confiants dans le pouvoir intégrateur d’Icade, nous sommes fiers de ce que nous avons réalisé et convaincus par les perspectives qui s’ouvrent à nous en 2014. “Icade a maintenant tous les atouts pour proposer à ses clients des solutions sur mesure et les accompagner sur le long terme dans la mise en œuvre de leur stratégie immobilière.” Serge GRZYBOWSKI, Président-directeur général d’Icade. UNE GRANDE FONCIÈRE 11RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2013
  • — UN GRAND ICADE POUR DE GRANDES MÉTROPOLES lyonnais d’aménagement associant étroitement l’action de la collectivité et celle des acteurs privés. Un modèle qu’Icade a su intégrer et incarner dans un projet adopté par les Lyonnais. Serge Grzybowski: À Lyon comme dans d’autres grandes métropoles, Icade a vocation à développer des quartiers entiers, des “morceaux de ville”, avec tout ce que cela implique en termes de transports doux, de gestion des flux, d’équilibre entre les emplois et les logements, les services et les infrastructures. Icade, associée aux architectes Herzog & de Meuron, s’est vu confier la réalisation de l’îlot A3, pièce urbaine de la phase 2 du projet Lyon Confluence, dont le chan- tier s’ouvrira en 2015 (la phase 1 s’achèvera en 2016). Nous avons déjà accompagné d’autres opérations urbaines dans l’agglomération lyonnaise, qui illustrent Serge GRZYBOWSKI, Président-directeur général d’Icade. Lyon Confluence, l’un des plus grands chantiers urbains français en cours, est un projet exemplaire d’une nouvelle vision de la ville et du développement des métropoles. Rencontre avec trois acteurs partageant une même ambition pour la métropole lyonnaise et une même volonté d’innover. — En quoi le projet Lyon Confluence, dont l’îlot A3, est-il représentatif d’une nouvelle ambition urbaine? Gérard Collomb: Le confluent de la Saône et du Rhône était, au XVIIIe siècle, une zone de marécages insalubres. Plus tard, on y a relégué des activités de production dont on ne voulait pas au cœur de la cité. Il y a dix ans, après le départ du marché d’intérêt natio- nal (MIN) à Corbas, c’était en partie une gigantesque friche industrielle oubliée à l’arrière de Perrache, “der- rière les voûtes” comme on disait à Lyon. Aujourd’hui se crée sur la presqu’île un nouveau quartier, qui pro- longe le centre historique et va en doubler la superficie. Un projet urbain rare en Europe, un enjeu fort pour la métropole et une chance pour ses habitants, car le site va continuer d’accueillir des milliers de logements et d’emplois. La Confluence concrétise aussi un modèle RÉUSSIR LAMUTATION URBAINE RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201312
  • combien nous partageons, avec Gérard Collomb, la même vision de la ville, les mêmes convictions sur le potentiel de Lyon et les clés de sa réussite. Cette vision, ces convictions, nous allons les mettre en œuvre à grande échelle dans un projet qui est exemplaire de la ville du XXIe siècle. — Ce projet veut incarner la ville de demain en valorisant l’histoire et la mémoire du quartier. Ce dialogue entre passé et futur, patrimoine et innovation, n’est-il pas la clé d’une mutation urbaine réussie? G. C.: L’histoire a laissé à La Confluence un patrimoine bâti dont nous sommes les dépositaires. Donc, dans cette deuxième phase d’aménagement de La Confluence, qui porte sur les terrains de l’ancien marché-gare, nous avons décidé de garder à peu près 25 % des halles, qui seront réhabilitées pour de nouveaux usages. Nous aurons sur la presqu’île à la fois cette mémoire du passé, des bâtiments contemporains signés par des architectes lyonnais et internationaux de talent et cette belle ville nature que veut créer le paysagiste Michel Desvigne. Ce nouveau quartier témoigne d’une volonté de construire Lyon en mariant l’architecture la plus innovante et un héritage valorisé. La ville évolue, mais son identité patri- moniale reste forte. Nos partenaires aménageurs et architectes se sont approprié cette identité lyonnaise pour proposer des solutions d’avenir qui répondent aux besoins d’aujourd’hui sans renier l’histoire. S. G.: Les mutations urbaines doivent s’appuyer sur l’exis- tant pour donner profondeur et ancrage aux nouvelles réalisations. Tel est le fondement de la ville intelligente. Ici, une partie des anciennes halles a été démolie tan- dis que d’autres bâtiments sont rénovés et reconvertis pour accueillir rapidement des activités culturelles ou sportives. La force du projet de La Confluence est de considérer ces témoignages du passé non pas comme des vestiges, mais comme des éléments “pionniers” du nouveau centre urbain en construction. Christine Binswanger: Les éléments conservés, comme la halle aux fleurs, ont aussi une grande valeur architec- turale. Le projet se lie à la mémoire urbaine d’une autre façon encore. L’histoire architecturale de Lyon a dessiné au fil des siècles deux ambiances complémentaires : côté Saône, la diversité des architectures s’associe à une palette de couleurs variées, revivifiée depuis la mise en valeur du vieux Lyon au cours des dernières décennies; côté Rhône, la ville classique du XIXe siècle présente des façades plus monumentales et une gamme de couleurs plus simple. Le projet s’en est inspiré, en proposant sur cette rive un camaïeu de blancs pour inscrire le quartier dans l’identité lyonnaise. Christine BINSWANGER, Architecte associée du cabinet Herzog & de Meuron. Gérard COLLOMB, Sénateur-maire de Lyon et président du Grand Lyon. đđđ 13
  • — UN GRAND ICADE POUR DE GRANDES MÉTROPOLES — Le cahier des charges de l’îlot A3 posait un certain nombre de principes d’aménagement urbain, dont la mixité. Pouvez-nous dire comment le projet la décline? G. C.: L’ambition commune est en effet de faire de ce prolongement du centre-ville, bien relié par les transports en commun au reste de la ville, un modèle de mixité, que ce soit sur le plan social ou sur celui des usages. L’îlot A3, et d’une manière plus générale La Confluence, ne doit pas être un quartier “réservé”. Tout le projet est bâti pour favoriser ce vivre ensemble. La mixité sociale se traduit par la place donnée au logement social et aux logements à prix maîtrisés, et par le voisinage de statuts propriétaires/locataires sur l’ensemble de la parcelle. La mixité fonctionnelle, par la présence mêlée de logements, bureaux, commerces, lieux d’éducation et de culture, services de proximité dans l’îlot et au sein même des immeubles. La mixité des usages, par un aménagement de l’espace qui place comme des priorités la convivialité, la rencontre entre les personnes qui vont y vivre et y travailler. C. B.: La mixité a une expression architecturale. Le projet dessine une nouvelle forme de ville dense, diverse, ouverte, surprenante. L’espace urbain com- pact et homogène laisse place à des îlots traversants aux typologies variées, offrant des transparences et une grande richesse de parcours. Il n’y a pas non plus de standard de hauteur. Certains bâtiments s’élèvent pour offrir aux futurs habitants des vues inédites sur leur ville et l’environnement. D’autres, plus bas, offrent plutôt intimité et douceur. La mixité se décline aussi par la forte présence de la nature en ville, avec la redécou- verte du fleuve et l’omniprésence des arbres. L’absence d’un alignement systématique des bâtiments permet de créer des cours jardinées ouvertes sur des îlots de verdure habités. — L’accent est mis également sur la notion de “ville marchable”. Concrètement, quel sens donnez-vous à ces mots? G. C.: Depuis des années, le Grand Lyon est en pointe en matière de mobilité responsable. Nous avons développé les transports en commun, lancé une offre d’autopartage avec le système Sunmoov’ à La Confluence et Bluely sur le reste de Lyon, mis en place un plan modes doux 2009-2020. La Confluence est connectée aux réseaux de transports collectifs – y compris par le fleuve via le vaporetto mis en service en 2012. Mais à l’intérieur de ce nouveau territoire urbain, nous donnons clairement la priorité au vélo et à la marche. À l’image de ce quartier, la ville durable sera une ville dans laquelle on aura plaisir à se promener en toute sécurité. C. B.: Dans l’îlot A3, des parkings mutualisés seront faci- lement accessibles de l’extérieur. Ensuite, on se déplacera dans le quartier à pied. En dehors des rues, les espaces publics sont constitués du réseau de cours jardinées, reliées les unes aux autres par des cheminements piétons đđđ “La mixité a une expression architecturale. Le projet dessine une nouvelle forme de ville dense, diverse, ouverte, surprenante.” Christine BINSWANGER, Architecte associée du cabinet Herzog & de Meuron. “Les mutations urbaines doivent s’appuyer sur l’existant pour donner profondeur et ancrage aux nouvelles réalisations. Tel est le fondement de la ville intelligente.” Serge GRZYBOWSKI, Président-directeur général d’Icade. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201314
  • qui desserviront les équipements publics, les services et les commerces. De nouveaux ponts sont également prévus pour relier la presqu’île au reste de la ville. S. G.: Dans cette ville “marchable”, la voiture aura sa juste place. Pour répondre aux besoins de mobilité, une offre d’autopartage, déjà présente dans la première phase, va être déployée sur ce quartier, plus particulièrement sur l’îlot A3. La flotte comptera une trentaine de véhi- cules électriques alimentés en énergie par des panneaux solaires photovoltaïques installés sur les immeubles. Grâce à la technologie V2G (Vehicule-to-Grid), les bâtiments pourront réutiliser l’énergie stockée dans les batteries des véhicules lorsque ceux-ci ne rouleront pas! Cette gestion de l’énergie intégrée à l’îlot fera du quartier un contributeur au smart grid* de Lyon Confluence. — Une illustration de l’alliance du “vivre ensemble” et de la “ville intelligente” comme piliers de la construction de la ville du futur? S. G.: Ces deux dimensions sont indissociables. C’est en relevant le défi de la ville intelligente que nous pourrons construire une ville conviviale et respectueuse de l’envi- ronnement. Aussi le projet intègre-t-il une forte dimension d’innovation. La Confluence est la rencontre de la créati- vité architecturale et des technologies les plus pointues. À cette fin, Icade a initié des partenariats technologiques tant avec de grandes entreprises nationales qu’avec des start-up régionales ou lyonnaises. Cela se traduit par des programmes précurseurs, comme doter l’îlot d’un pilotage intelligent des ressources énergétiques et des besoins. Ce pilotage se fait à l’échelle de l’appartement, de l’îlot et du quartier, avec une fonction de réseau social qui permet aux habitants d’échanger informations utiles, bonnes pratiques ou projets. Ici comme ailleurs, la démarche d’Icade se nourrit de valeurs fortes pour développer avec ses partenaires une façon de concevoir la ville de demain et de lui donner vie. G.C.: Dès l’origine, La Confluence a été envisagée comme un quartier modèle dans sa capacité à conjuguer moder- nité, convivialité et solidarité. C’est pourquoi nous avons souhaité associer ici les meilleurs opérateurs. L’architec- ture, en plus de sa créativité, doit composer avec deux objectifs incontournables : la qualité de vie et la perfor- mance environnementale. La rencontre entre les hommes, les énergies et les idées qui caractérise La Confluence incarne cette nouvelle promesse d’urbanité. *Réseau d’électricité “intelligent” qui a pour objectif d’optimiser l’ensemble des mailles du réseau. “La Confluence concrétise un modèle lyonnais d’aménagement associant étroitement l’action de la collectivité et celle des acteurs privés.” Gérard COLLOMB, Sénateur-maire de Lyon et président du Grand Lyon. — GÉRARD COLLOMB ET SERGE GRZYBOWSKI lors de l’inauguration de l’immeuble Spi West, à Lyon. 15
  • — UN GRAND ICADE POUR DE GRANDES MÉTROPOLES UNE GESTION STRATÉGIQUE DES ACTIFS FLEXIBILITÉ — Les actifs d’Icade sont positionnés dans les zones les plus prometteuses ou les zones résilientes, assurant la souplesse immobilière dont le marché a besoin. Qu’il s’agisse de regrouper des entreprises, de proposer un foncier immédiatement disponible ou des sites adaptés à tous les besoins, les équipes d’Icade ont à leur disposition les surfaces nécessaires pour proposer des produits clés en main. La mutation maîtrisée des territoires à travers la transformation en logements d’une partie des parcs permet d’optimiser le patrimoine existant. Avec un patrimoine élargi et diversifié depuis sa fusion avec Silic, Icade dispose d’une offre locative aux meilleurs standards du marché et dans une gamme de loyers particulièrement étendue (100 €/m2 à 700 €/m2 ). SURFACES DES PARCS D’AFFAIRES ET BUREAUX EN ILE-DE-FRANCE Paris 176326 m2 La Défense/Péri-Défense 409582 m2 Croissant Ouest 156126 m2 1re et 2e couronnes 1 320 358 m2 TOTAL 2 062 392 m2 RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201316
  • 33 % 67 % PROPORTION DES CERTIFICATIONS DE BUREAUX OS 2013 (EN M2 SHON) QUALITÉ — L’exigence environnementale d’Icade combine une politique stricte de certification des actifs (HQE®, ISO 14001, NF, etc.), des objectifs ambitieux de réduction des consommations d’énergie et une volonté marquée d’améliorer la qualité de vie in situ, en veillant tout particulièrement à la localisation des projets et aux services ajoutés. Des parcs tertiaires en gestion responsable — 10 parcs sur 14 certifiés ISO 14001. — SMG (système de management général) HQE® exploitation global déployé depuis 2011 sur les parcs Silic et en cours de certification sur les parcs Icade. — Des parcs exemplaires en mobilité durable: đƫƫĂĥăƫ !/ƫ0%"/ƫ!*ƫ (!ġ !ġ.*!ƫHƫ,.+4%)%0hƫ des futures gares du Grand Paris Express; đƫƫāer parc tertiaire privé traversé par un tramway (T7 à Orly-Rungis); đƫƫ.%4ƫ !ƫ(Ěh+ġ)+%(%0hƫ Ě!*0.!,.%/!ƫ d’Avere-France en 2012; đƫƫ.+,$h!/ƫ !ƫ(Ě%**+20%+*ƫ!0ƫ 1ƫ h2!(+,,!)!*0ƫ durable de la Caisse des Dépôts pour les navettes fluviales électriques en 2013. NF Tertiaire HQE® NF Tertiaire HQE® et BREEAM® ÉQUILIBRE — Sur le long terme, les parcs d’affaires sont des gisements de création de valeur. Grâce à sa fusion avec la foncière Silic, Icade double ses réserves de terrains, ses capacités de développement. C’est ainsi que sur l’ensemble de ses réserves foncières, l’entreprise est capable de développer deux millions de mètres carrés de bureaux et logements. Sur le long terme, les parcs d’affaires dotés de vastes réserves foncières sont des gisements de création de valeur. La sécurisation des cash-flows est également assurée par sa filiale Icade Santé, qui a conquis sa place de leader en six ans. Icade génère ainsi un cash-flow récurrent et sécurisé. 17
  • CONSTRUIRE DESPROJETS SURLADURÉE Apporter des solutions globales et concevoir des “morceaux de ville” en intégrant les usages de tous les acteurs. INNOVERAVECLES PARTIESPRENANTES Humaniser les villes et favoriser la mixité fonctionnelle et générationnelle des projets. ANTICIPERLES BESOINSENSANTÉ Développer nos acquisitions dans le domaine de la santé pour renforcer l’offre de soins. — P. 20-27 — P. 28-39 — P. 40-43 RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201318
  • LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTREOffrir à nos clients bien plus que de l’immobilier: un cadre de vie humain et durable pour les entreprises et leurs collaborateurs. 19
  • — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE RÉALISATIONS ET PERSPECTIVESValoriser ses actifs, les céder à maturité, réinvestir dans des immeubles, créer de la valeur, telle est la contribution d’Icade au cycle de vie de l’immobilier. — La démarche d’Icade passe aussi par l’innovation. Qu’il s’agisse de concevoir un pro- gramme de logements comme le parc des Closbilles à Cergy, de réaliser des sièges sociaux innovants comme celui de Veolia Environnement ou de réhabiliter des friches industrielles comme l’entrepôt Macdonald à Paris, Icade anticipe les besoins de ses clients, des territoires et des habitants. Soucieuse d’intégrer les immeubles à leur environnement, Icade travaille en concertation avec toutes les parties prenantes pour tirer le meilleur parti du foncier exis- tant et développer des projets aux dimensions multiples. Réfléchissant autant à la mixité fonctionnelle des espaces urbains qu’à la protection de l’environnement, Icade conçoit des immeubles et des quartiers qui respectent les meilleurs standards du marché, tout en prenant en compte les nouveaux modes urbains de déplacement et d’occupation. Les programmes mêlent bureaux, équipements publics, logements et commerces, et s’attachent à densifier intelligemment le tissu urbain. – FUSION – ACQUISITION – CESSION –LIVRAISON –INAUGURATION RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201320
  • POURSUITE DES ACQUISITIONS D’ICADE SANTÉ Finalisation de l’acquisition de huit nouveaux établissements faisant l’objet de baux fermes de douze ans. BIHOME® (VILLEURBANNE) Inauguration du premier appartement selon le concept BIHOME®, qui répond aux nouveaux modes de vie urbains: la cohabitation des personnes et des usages en toute indépendance. JANVIER FÉVRIER MARS 2013… MuCEM (MARSEILLE) Réalisé en partenariat public-privé avec le ministère de la Culture et de la Communication, le Centre de conservation et de ressources du musée des Civilisations de l’Europe et de la Méditerranée (MuCEM) offre une surface totale de 13 000 m2, dont 8 000 m2 de réserves. AVRIL CESSION DU PÔLE INGÉNIERIE IMMOBILIÈRE Les trois filiales d’ingénierie immobilière Arcoba, Gestec et Setrhi-Sétae sont cédées au groupe Artelia. MILLÉNAIRE 5 (AUBERVILLIERS) ET PARC DU PONT DE FLANDRE (PARIS 19e ) La société Numergy loue 1 930 m2 de bureaux dans l’immeuble du Millénaire 5 et la MAIF, 2 820 m2 de bureaux dans le bâtiment 026 situé dans le parc du Pont de Flandre. 22 MARS — 2 JANVIER — 13 MARS — 8 AVRIL — 21
  • — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE INAUGURATION DE LA 4E NAVETTE FLUVIALE ÉLECTRIQUE Nommée Flandre, cette navette présente de nombreuses innovations techniques et vient renforcer la desserte du parc du Millénaire, à Aubervilliers. OUVERTURE DU CAPITAL D’ICADE SANTÉ Annonce d’une nouvelle augmentation de capital de 110 M€ souscrite par un nouvel investisseur institutionnel au travers d’un organisme de placement collectif immobilier (OPCI). LES ACQUISITIONS D’ICADESANTÉ Clinique de l’Union et Le Marquisat – 39 358 m2, 532 lits, 39 M€. Groupe exploitant: Ramsay Santé. Hôpital privé de la Loire (Saint- Étienne) – 31 000 m2, 305 lits, 58 M€ droits inclus. Groupe exploitant: Générale de Santé. AOÛTMAI 22 MAI — JUILLETJUIN VÉHICULES ÉLECTRIQUES EN AUTOPARTAGE Signature d’un accord pour tester le concept de véhicules électriques en autopartage C-Zen, développé par la société Courb, à Lyon. 12 JUILLET — IMMEUBLE LA FACTORY (BOULOGNE- BILLANCOURT) Signature d’une promesse de vente portant sur La Factory, immeuble totalisant une surface de 13 800 m2 sur sept niveaux, pour un montant de 103 M€. 27 MAI — 6 JUIN — IMMEUBLE RUSHMORE (ÉVRY) Le service pénitentiaire d’insertion et de probation (SPIP) choisit l’immeuble Rushmore pour s’implanter sur une surface de 2 200 m2 de bureaux. LIVRAISON DE PRÉLUDE(BORDEAUX) Immeuble de bureaux neufs certifié Haute Qualité Environnementale (HQE®) et labellisé Bâtiment Basse Consommation (BBC), sur une surface SHON de 9 347 m2 en R+7. LIVRAISON D’EQHO (LA DÉFENSE) Tour de bureaux d’une surface de 79 200 m2 SUBL sur 42 niveaux, le campus vertical comprend 5 922 postes de travail et de multiples services répartis dans l’immeuble. 2 JUILLET — – SIGNATURE – LANCEMENT DE PROJET – FUSION – ACQUISITION – CESSION – LIVRAISON – INAUGURATION – EN CONSTRUCTION – 1RE PIERRE JUIN — 19 JUIN — RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201322
  • RÉALISATION DU PANORAMA T6 (PARIS 13e ) Signature d’un contrat de promotion immobilière avec AG2R La Mondiale pour la réalisation d’un immeuble inédit de 15 000 m2 de bureaux et 990 m2 de commerces sur le lot T6C de la ZAC  Paris Rive Gauche. PÔLE COMMERCIAL ODYSSEUM (MONTPELLIER) Cession de titres de participation à Klépierre dans ce centre commercial et de loisirs à ciel ouvert, qui regroupe 120 boutiques et restaurants sur plus de 50 000 m2. PREMIÈRE PIERRE DU PARC DES CLOSBILLES (CERGY) Programme mixte de près de 55 000 m2 comprenant 865 logements, le parc des Closbilles a reçu les certifications HQE® Aménagement (démarche certifiée par Certivéa), NF Logement-démarche HQE®, BBC-effinergie+ (RT 2012), Habitat & Environnement (H&E) et Qualitel. En avril, Icade a été récompensée pour ce projet par une Pyramide d’argent. OCTOBRESEPTEMBRE NOVEMBRE DÉCEMBRE PARTENARIAT INÉDIT AVEC PHILIPS Pour construire ensemble la ville de demain, ce partenariat porte sur la conception de solutions innovantes en matière d’éclairage et de technologie de santé appliquées à l’immobilier. 21 OCT. — FUSION EFFECTIVE D’ICADE ET SILIC Naissance de la première foncière de bureaux en Europe, avec 9,1 Md€ d’actifs en portefeuille, première foncière de bureaux en Ile-de-France et première foncière santé en France, avec 59 établissements. 31 DÉC. — …2013 23 SEPT. — PREMIÈRE PIERRE DE LA RÉSIDENCE VERT ET O (AUBERVILLIERS) D’une surface SHON totale de 12 000 m2, cette résidence sera composée de 168 logements collectifs en accession, répartis sur deux bâtiments en R+7, A et B. INAUGURATION DE LA LIGNE DE TRAMWAY T7 Le parc Orly-Rungis est le premier parc d’affaires privé d’Ile-de-France à être traversé par un tramway de la RATP. Le projet de réalisation de la sortie de l’autoroute A106 pour la desserte du parc Orly-Rungis a été accepté. 16 NOV. — LIVRAISON D’AMBRE (LYON) L’îlot M, Ambre, totalise 12 300 m2 SHON. SEPT. — 3 DÉC. — 2 DÉC. — 23
  • — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE LIVRAISON DE PUSHED SLAB (PARIS 13e ) Programme d’une surface de 18 900 m2 SHON sur six étages. LIVRAISON DE L’IMMEUBLE QUÉBEC (ORLY-RUNGIS) Cet immeuble de bureaux R+4, d’une surface de 12 000 m2 et articulé autour d’un vaste jardin planté, vise la double certification HQE®- BREEAM® et le label BBC. RÉOUVERTURE DU PARC ZOOLOGIQUE DE PARIS Projet de rénovation en partenariat public-privé avec le Muséum national d’histoire naturelle. Le chantier, engagé en 2011, mobilise près de 350 collaborateurs et se déroule selon les délais annoncés. LIVRAISON DE L’IMMEUBLE LE GARANCE (PARIS 20e ) Ce projet d’urbanisme répond à trois objectifs: procéder à l’enfouissement du centre bus RATP local sur plusieurs niveaux de sous-sol, développer en superstructure des bureaux (30 000 m2 sur cinq étages) et équiper la ville d’une crèche et d’un collège d’environ 3 500 m2. RECONVERSION DE L’ENTREPÔT MACDONALD (PARIS 19e ) Programme mixte (logements, bureaux, activités et commerces, équipements publics) de 167 000 m2 au total, sur plus de 600 m de façade. Livraison des bureaux prévue en juin 2014, celle des logements en juillet 2015. LIVRAISON DES DOCK’S (STRASBOURG) Transformation de l’ancien entrepôt portuaire Seegmuller, sur la Presqu’île André Malraux: ce projet comprend un socle commercial, des bureaux, un pôle culturel et créatif, un espace d’enseignement supérieur et 67 logements. 2014 2017 LIVRAISON DE L’IMMEUBLE MILLÉNAIRE 3 3$5,6be ) L’ensemble accueillera le ministère de la Justice sur près de 32 000 m2 SHON, et 1 600 de ses collaborateurs. Il respectera les normes de Haute Qualité Environnementale (HQE®) ainsi que le label BBC et BREEAM® Very Good. LIVRAISON D’OPALE-LYON D’une superficie d’environ 12 400 m2, l’immeuble est situé à l’entrée de la ZAC des Girondins. DÉBUT 2015 — 2015 — PRINTEMPS 2014 — 2015 — 2014 — 2014 — 2014-2015 — RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201324
  • LIVRAISON DE L’IMMEUBLE VEOLIA ENVIRONNEMENT (AUBERVILLIERS) D’une surface de 45 000 m2, il regroupera l’ensemble des sites historiques de Veolia Environnement et accueillera plus de 2 000 personnes. LIVRAISON DE L’ÎLOT A3 '(/$b&21)/8(1&((LYON) L’organisation du site de 26 400 m2 , composé de logements, bureaux et commerces, a été pensée pour offrir une réponse bioclimatique à chacun de ses usages. LIVRAISON DES TOURS SWANS (STRASBOURG) Le projet des tours Swans se compose de logements, de commerces, d’un hôtel de 118 chambres et d’une résidence étudiante de 180 logements. LIVRAISON DE L’ÉCOQUARTIER DE MONT-SAINT- AIGNAN (ROUEN) Composé d’environ 180 logements répartis au sein de 10 bâtiments de formes et hauteurs variées, l’écoquartier sera parfaitement intégré dans son environnement. LIVRAISON DE PANORAMA T6 (PARIS 13e ) Construit au-dessus des voies ferrées menant à la gare d’Austerlitz, cet immeuble-pont accueillera environ 15 000 m2 de bureaux et 1 000 m2 de commerces en pied d’immeuble. LIVRAISON D’EURALILLE(LILLE) Cet ensemble à vocation mixte de 25 800 m2 SHON, certifié HQE® et labellisé BBC, se composera de bureaux, de commerces et de logements en accession à la propriété. 2017 — 2017 — 2017 — 2016 — 2017 — 2016 — 25
  • CanalSt-Denis Bvd Périphérique A1 PORTE DE LA CHAPELLE Gare Rosa Parks CORENTINCARIOU 12 PORTE DE LA CHAPELLE PORTE D’AUBERVILLIERS COLETTE BESSON MAGASINS GÉNÉRAUX FRONT POPULAIRE VICTOR HUGO CANAL SAINT-DENIS STAINS MAIRIE D’AUBERVILLIERS 7 M PORTE D’AUBERVILLIERS M M M 12 M UNE NOUVELLE CENTRALITÉ URBAINE Mixité Reliant Paris à Aubervilliers, Le Millénaire, les Portes de Paris et le Pont de Flandre dessinent un nouveau pôle urbain, dont le développement se poursuit en mixant bureaux, commerces (dont les 140 magasins et restaurants du centre commercial du Millénaire) et équipements publics. Les bâtiments du Millénaire 3 et 4 viendront compléter l’ensemble en 2015, suivis du siège de Veolia Environnement en 2016. Parc des Portes de Paris Parc du Pont de Flandre Parc du Millénaire Parc Le Mauvin Navette fluviale électrique : de 8 heures à 20 heures Navette privée Icade vers RER B et D (accès par badge) Autopartage Parking vélos électriques Conciergerie Salle de sport Pharmacie Cabinet médical Local postal PARCS D’AFFAIRES ET SERVICES SUR LES PARCS Urbanité Construire un quartier, c’est le doter d’un cadre de vie agréable, connecté et sécurisé. Icade puise dans son expérience d’accompagnateur des grandes métropoles pour offrir de nombreux services: conciergerie, crèches, salles de sport, restauration, etc. Les quartiers développés par Icade sont des lieux de travail tout comme de vie en communauté, favorisant le bien-être de chacun. Accessibilité Le Nord-Est parisien bénéficie aujourd’hui d’une desserte par bus, métro (lignes 7 et 12), tramway (T3) et RER (B et D). En complément, Icade a mis en place des solutions de transport doux, alternatif et innovant: navettes fluviales électriques, autopartage, covoiturage… L’extension de la ligne 12 (2017), l’arrivée du RER E (2015) et du tramway T8 (2020) vont encore renforcer cette vocation de “hub” au sein du Grand Paris. N
  • PORTE DE LA VILLETTE PORTE DE LA VILLETTE AUBERVILLIERS PANTIN Quatre Chemins 7 M M et nous avons pu constater qu’ils tiendront leurs promesses lors de notre arrivée, en 2016. À cela s’ajoute la proximité avec les grands axes autoroutiers et l’aéroport de Roissy– Charles-de-Gaulle, ainsi que les gares du Nord et de l’Est, qui sont des atouts essentiels pour un grand groupe international comme le nôtre. Enfin, la qualité du projet et les services du parc du Millénaire ont été déterminants. Quittant des sièges parisiens, nous voulions un quartier vivant, empreint de mixité, où nos collaborateurs trouveraient le bien-être nécessaire à leur épanouissement professionnel. — Quels sont les atouts de ce nouveau pôle urbain dans l’ensemble du Grand Paris ? Stratégiquement, c’est un territoire qui compte. Nous l’avons vu avec les autres entreprises et administrations qui se sont installées au-delà du périphérique. C’est le reflet de l’attractivité du Nord-Est parisien, qui cumule les avantages d’un prix abordable, des mètres carrés nécessaires pour de très grands projets et d’un emplacement au cœur du développement du Grand Paris. La cohabitation des bureaux, des commerces et des logements est un atout indéniable pour ce quartier – économiquement, socialement ou culturellement – et pour les ambitions que se fixent les pouvoirs publics avec le Grand Paris. — Le futur siège sera une réalisation innovante sur les plans environnemental, architectural et fonctionnel. En quoi cela reflète-t-il les valeurs de Veolia Environnement ? D’un point de vue architectural, nous avons été sensibles à la forme en U du projet de l’architecte Dietmar Feichtinger ; c’est un lieu à la fois protecteur, accueillant, avec son grand jardin intérieur, et ouvert sur l’avenue, urbain et convivial. Ces deux composantes illustrent bien les valeurs de notre Groupe, qui sont la responsabilité, la solidarité et le respect. De même, la transparence du bâtiment, son dialogue architectural avec son environnement immédiat et ses performances environnementales sont en adéquation avec notre ambition d’exemplarité. La présence de l’eau, avec le canal qui vient border notre siège, en est un symbole supplémentaire, puisque la gestion de l’eau est l’un des métiers historiques de Veolia Environnement. — Comment qualifieriez- vous l’accompagnement apporté par Icade dans ce projet ? C’est une opération clés en main fondée sur une relation de confiance. Les expertises diverses d’Icade nous ont permis de dialoguer avec un seul et même intervenant à toutes les étapes du projet, que ce soit lors des études de faisabilité, de l’étape concours pour la désignation du maître d’œuvre ou de la conduite du chantier. C’est très rassurant et confortable d’avoir en face de nous un acteur engagé et à l’écoute de notre projet et de ses évolutions. Parc des Portes de Paris Parc du Pont de Flandre Parc du Millénaire Parc Le Mauvin Navette fluviale électrique : de 8 heures à 20 heures Navette privée Icade vers RER B et D (accès par badge) Autopartage Parking vélos électriques Conciergerie Salle de sport Pharmacie Cabinet médical Local postal PARCS D’AFFAIRES ET SERVICES SUR LES PARCS TRANSPORTS ET DESSERTES M Station Vélib’ Tramway Métro Réseau express régional (RER) Un siège social À l’image de l’excellence Antoine Frérot,  Président-directeur général de Veolia Environnement. Parcdumillénaire — Pourquoi Veolia Environnement s’est-il doté d’un nouveau siège social ? Pour des raisons liées à l’histoire du Groupe, les sièges étaient dispersés. Pour des raisons stratégiques, nous avons souhaité anticiper le regroupement de nos trois métiers sur un seul site. Ce site commun, symbole de notre identité et de nos valeurs, a donc vocation à rassembler 2 000 de nos collaborateurs pour plus d’efficacité, de cohérence et de partage. C’est également un enjeu d’image et de visibilité pour notre Groupe. — Sur quels critères s’est fondé le choix de s’implanter au parc du Millénaire, à Aubervilliers ? En premier lieu, Aubervilliers s’est imposé comme étant le plus en phase avec nos attentes en termes d’accessibilité pour nos salariés. Nous suivons d’ailleurs de près l’avancement des travaux des nouveaux transports en commun qui desserviront notre siège, PORTE DELAVILLETTE 2 RosaParksM1 M2 M5 M6 M3 PORTEDE LAVILLETTE AUBERVILLIER PANTIN QuatreChemin CORENTINCARIOU Millénaire1:2007 Millénaire2:2007 Millénaire3:2015 Millénaire4:2015 Millénaire5:2011 Millénaire6:2011 CentrecommercialleMillénaire:2011 7 D’AUBERVILLIERS M M M M4 Siègeveolia environnement 2016 Millénaire6 2011 Millénaire1 2007 Millénaire2 2007 passerelle 2015 Millénaire3 2015 Millénaire4 Millénaire5 2011 27
  • FAIRE VIVRE L’INNOVATIONEn 2013, l’innovation a été le fil rouge des activités de l’entreprise. Imaginer de nouveaux produits ou services, inventer des solutions immobilières, revisiter les standards de la relation client… Pour anticiper les besoins des acteurs de la ville, les équipes d’Icade ont su conjuguer écoute et créativité, audace et performance. — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE LES CERCLES OSMOSE AMÉLIORER LA RELATION CLIENT — Depuis 2010, les cercles Osmose permettent à des collaborateurs de différents métiers d’échanger, au sein d’Icade, leurs expériences d’un “univers client”, d’un pro- duit ou d’un territoire. Objectif: mieux comprendre les clients pour leur apporter des réponses toujours plus pertinentes. Cette transversalité a été renforcée avec la création d’un comité Grands Comptes et commer- cialisation et de la direction Grands Comptes, Relations institutionnelles et de la Communication (DGC&CO). LA CONFLUENCE, LYON ACCOMPAGNER LES VILLES DANS LEUR DÉVELOPPEMENT —AvecleprojetLaConfluence, Lyon invente la ville de demain. L’ensemble de loge- ments, bureaux et commerces construit par Icade dans l’îlot  A3 privilégie la mixité sociale et la convivialité. Sa conception bioclimatique et un système avancé de pilotage des consommations d’énergie feront également de ce quartier un prototype de la ville zéro carbone, sobre et “intelligente”. LE PARC DU MILLÉNAIRE, AUBERVILLIERS-PARIS TENIR COMPTE DE L’ENVIRONNEMENT — Par son architecture paysagère, ses perfor- mances environnemen- tales, sa connexion aux réseaux de transports en commun, le parc du Mil- lénaire conjugue dévelop- pement durable et haute qualité urbaine. Et ce, à toutes les étapes du pro- jet: par exemple, afin de minimiser les nuisances, le canal Saint-Denis est utilisé pour évacuer les terres excavées par voie fluviale.  RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201328
  • — Dans un monde qui change de plus en plus vite, accompagner le développement des grandes métro- poles exige une vision d’ensemble des enjeux urbains, soutenue par une capacité d’anticipation concrète des évolutions de la ville. La diversité et la complémentarité de ses savoir-faire placent Icade au carrefour de ces problématiques, pour y être force de proposition. En témoignent des projets immobiliers, des architectures, des solutions urbaines, des services aux personnes, qui intègrent, avec un temps d’avance, les dimen- sions de la ville durable: performance économique, environnementale et sociétale, à travers la qualité du vivre ensemble. La création, en 2013, de la commission Innovation au sein du comité de coordination reflète la volonté au plus haut niveau managérial d’inscrire cette recherche de performance globale au cœur de chaque décision stratégique. Elle s’appuie sur une organisa- tion, des méthodes et des outils – tels que les cercles Osmose – qui facilitent l’émergence, puis l’essaimage des innovations. TOUR EQHO, LA DÉFENSE OFFRIR DE NOUVEAUX SERVICES — Au cœur du premier quartier d’affaires européen, la réhabilitation de la tour Eqho a transfiguré cet édifice emblématique du skyline de La Défense. Véritable “ville dans la ville”, l’immeuble, à l’architecture lumineuse, ras- semble sur un mode vertical tous les services d’un cam- pus – espaces de bureaux, business center, auditorium, restaurants, salle de sport, conciergerie, etc. AUTOPARTAGE PROMOUVOIR LES MODES DE TRANSPORT DOUX — C’est une première en France. À Strasbourg, et à Lyon, en association avec des constructeurs de voi- tures électriques, Icade propose des services de véhicules en autopartage intégrés à ses programmes résidentiels en centre-ville. Une manière inédite d’enri- chir l’offre de services aux habitants tout en accom- pagnant la mutation des mobilités urbaines. THINK TANK ALTER’ÉGALES ENCOURAGER LA RÉFLEXION — Alter’égales est le réseau des femmes cadres du groupe Caisse des Dépôts en France. Leur objectif: agir pour renforcer le rôle des femmes dans l’entre- prise et valoriser leur place dans la société. Source d’innovations, Alter’égales est à l’origine de plusieurs think tanks sur le viager, l’espace de travail et le logement.  — Innover, c’est aussi détourner les contraintes exis- tantes pour les transformer en atouts. À Strasbourg, il a fallu faire appel à des solutions de construction inédites pour métamorphoser l’ancien entrepôt por- tuaire Seegmuller en complexe moderne de bureaux et logements, les Dock’s (photo). De même, à Paris, avec l’immeuble-pont de la ZAC Paris Rive Gauche ou le projet mixte Garance, réalisations sans équivalent en Europe. RECONVERSION URBAINE CONSTRUIRE DES BÂTIMENTS COMPLEXES ET INNOVANTS 29
  • — Accompagner le vieillissement actif des seniors passe par une approche résolument nouvelle de l’habi- tat, qui conduit à repenser non seulement le logement, mais aussi son intégration au sein d’un environnement. Pour mieux répondre à l’évolution des modes de vie, Icade s’est dotée en 2007 d’un pôle de recherche sur le vieillissement et l’adaptation de la ville, et propose, avec ses partenaires, des solutions qui ont pour point commun de partir des usages. Évolutives en fonction des besoins de l’autonomie des seniors, les formules proposées par Icade sont situées au cœur des quartiers, à proximité immédiate des commerces, des services et des transports, afin de favoriser le maintien de liens sociaux et intergénérationnels. Ainsi, avec BIHOME®, concept d’habitat partagé innovant, Icade facilite le maintien à domicile des personnes âgées grâce à la cohabitation des générations. Chaque logement se compose d’un appartement principal, auquel se greffe un second espace de vie disposant d’une entrée indé- pendante et de ses propres commodités. Le premier appartement BIHOME® a été inauguré en mars à Vil- leurbanne (Rhône). De nombreux programmes dans toute la France intègrent cette innovation, qui concilie solidarité et respect de l’intimité. À Montaigu (Vendée), Icade s’est associée à la commu- nauté de communes pour réaliser le projet Agora – primé HAUTE QUALITÉ DU VIEILLISSEMENTSi le XXe siècle nous a fait cadeau de la longévité, le XXIe siècle doit être celui de l’adaptation de nos sociétés à la vieillesse active. Icade y contribue en inventant des solutions de logement innovantes qui aident les aînés à garder toute leur place au sein de la communauté. — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE ZAC DES GRISETTES, MONTPELLIER Ce complexe de 7 500 m2 est situé à proximité du centre-ville. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201330
  • en 2013 lors du concours “Vivre ensemble aujourd’hui et demain”. Inspirée des principes de l’association hol- landaise Humanitas, la résidence regroupe des loge- ments sociaux, des appartements en accession et un établissement d’hébergement pour personnes âgées dépendantes (Ehpad), reliés les uns aux autres et béné- ficiant de services intégrés. L’objectif est ici de permettre à chaque personne âgée de rester dans son cadre de vie, sécurisée et aidée au quotidien, dans un logement pouvant évoluer au fil des ans. À Montpellier (Hérault), Icade a construit le pôle de services des Grisettes en partenariat avec MFR, ouvert en octobre dans l’écoquartier du même nom. À cinq minutes du centre-ville par le tramway, cet ensemble unique en France accueille, sur 7 500 m2 et six niveaux, un Ehpad et une résidence locative adaptée, associés à une crèche d’entreprise, une maison de santé et un centre d’animation sociale. Un lieu de vie ouvert sur son quartier, conçu pour offrir à tous des services de qualité et proposer une alternative aux seniors amenés à quitter leur domicile. — Avec l’allongement de l’espérance de vie, cinq générations sont appelées à se côtoyer. Afin de favoriser, au sein de la cité, une cohabitation harmonieuse entre les âges, Icade et Agevillage.com ont créé, en 2009, le prix “Vivre ensemble aujourd’hui et demain”, avec le soutien du groupe Caisse des Dépôts. Ce concours récompense, tous les deux ans, des réalisations exemplaires et des idées innovantes à “Haute Qualité du Vieillissement” (HQV) dans les domaines de l’immobilier (habitat individuel, logement collectif, établissements d’accueil) et de l’immatériel (services, information, réseaux, etc.). Les lauréats 2013 ont reçu leur trophée le 19 novembre au Salon des maires et des collectivités locales, à Paris. Pour en savoir plus: www.prix-vivre-ensemble.fr ÉDITION 2013 PRIX “VIVRE ENSEMBLE AUJOURD’HUI ET DEMAIN” LES LAURÉATS 2013 du concours créé par Icade et Agevillage.com pour favoriser la cohabitation intergénérationnelle. LE CONCEPT BIHOME®, VILLEURBANNE Deux espaces de vie mitoyens, avec deux entrées indépendantes, préservent l’intimité de chacun. 31
  • — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE IMAGINER ENSEMBLE — Nouveaux concepts de logements, quartiers inno- vants: la démarche partenariale d’Icade est un formi- dable accélérateur de projets. D’abord parce qu’elle prend en compte des enjeux de toutes les parties pre- nantes. Ensuite parce qu’elle intègre ces enjeux dans une vision globale qui dépasse les intérêts particuliers. C’est grâce à cette vision qu’un projet complexe comme l’immeuble Le Garance, à Paris, destiné à regrouper plusieurs activités, est devenu réalité. Face au défi de la ville durable, l’“ingénierie concourante” constitue un autre élément de réponse: maîtrise d’ouvrage et industriels collaborent pour anticiper les besoins et mettre en œuvre, le plus en amont possible dans la vie des projets, des solutions intégrant les technologies les plus pointues. Le partenariat signé en octobre entre Icade et Philips, leader mondial de l’éclairage, en est l’illustration incarnée. Par définition, la ville se construit collectivement. C’est dans une démarche associant collectivités, professionnels et clients qu’il devient possible d’imaginer des projets urbains réellement innovants. Partenaire privilégié de tous ceux qui font la ville, Icade mobilise toute son expertise et sa créativité au service de la ville durable. LE GARANCE, PARIS Un immeuble multimodal bâti au-dessus d’un dépôt de bus de la RATP enterré.
  • ce projet urbain très complexe, il a fallu rassembler les savoir- faire en ingénierie immobilière de la RATP, habituellement séparés: des savoir-faire non seulement techniques, mais aussi juridiques, financiers, de maîtrise d’ouvrage sur domaine public. Nous avons dû également surmonter beaucoup d’obstacles administratifs. Avec Icade, y compris dans les moments difficiles, nous avons travaillé non pas face à face, mais côte à côte, pour trouver ensemble les solutions et donner vie au projet. Plus que sur un simple partenaire, nous avons pu compter sur le professionnalisme d’un véritable “transformateur de projet urbain”. » PROJET LE GARANCE PARIS UN MODÈLE DE MIXITÉ URBAINE — « Bâtir un immeuble sur un autre immeuble, superposer des fonctions, mettre en concurrence des architectures possibles, c’est redonner vie à la ville. Une ville qui se construit en détruisant n’a plus d’épaisseur. Avec le Garance, imaginé par la RATP, l’outil industriel – le dépôt d’autobus de la rue de Lagny, dans le 20e  arrondissement – reste attaché au quartier. En accueillant aussi des bureaux, une crèche et un collège, nous nous ouvrons en même temps sur l’avenir. Pour mener à bien ensemble, reconnu le savoir-faire de chacun et vérifié l’existence d’une culture, de valeurs communes. Avec ce rapprochement entre industriel et maîtrise d’ouvrage, nous nous donnons les moyens d’incorporer l’innovation très en amont dans la conception d’un bâtiment ou d’un espace public ou privé. Et ce, afin de prendre en compte le bénéfice utilisateur dès l’origine. Cette approche a déjà trouvé des illustrations concrètes. La rénovation de la tour Eqho – le campus vertical – à La Défense (92), la construction en cours de l’écoquartier du parc des Closbilles à Cergy (95), celle du nouvel hôpital d’Orléans (45) sont trois exemples de projets différents où des nouvelles solutions d’éclairage permettent de conjuguer performance énergétique et qualité de vie. — L’émergence d’une conscience de la lumière Pour aller plus loin, nous avons créé avec Icade quatre groupes de travail autour des grands enjeux de la ville de demain: le logement résidentiel, la santé et le médico-social, les parcs d’affaires, les espaces de bureaux. On peut parler de complémentarité de métiers, de volonté de créer ensemble de la valeur sur la chaîne économique. Avant tout, nous souhaitons à travers ce partenariat faire naître plus de conscience sur le potentiel de la lumière. Permettre à tous de bénéficier du meilleur de l’innovation dans ce domaine, c’est aussi rendre la ville plus belle, humaine, attractive et durable. » PHILIPS LIGHTING ICADE UN PARTENARIAT INDUSTRIEL UNIQUE EN EUROPE “Avec Icade, nous avons travaillé non pas face à face, mais côte à côte.” Rémi FEREDJ, Directeur du département Valorisation immobilière, achats et logistique de la RATP. “On peut parler de complémentarité de métiers, de volonté de créer ensemble de la valeur sur la chaîne économique.” Benjamin AZOULAY, Directeur général de Philips Lighting. — Une association pour des applications concrètes « L’éclairage représente 20 % de la consommation électrique. C’est donc un enjeu majeur de la transition énergétique. Par ailleurs, le monde de la lumière est en pleine mutation. Alors que s’expriment de nouveaux besoins chez les consommateurs, les révolutions techniques de la LED et de la connectivité ouvrent un immense champ à l’innovation. Au-delà de l’éclairage, la lumière devient un acteur clé du bien-être, de la santé, de la sécurité et, ne l’oublions pas, un créateur d’ambiances et d’expériences. Le protocole de partenariat avec Icade est la suite logique d’une série de rencontres et de projets où nous avons appris à travailler 33RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2013
  • — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE — Quelle est la valeur ajoutée du Grand Icade pour ses clients? Jérôme Klein: Du fait de la complémentarité de nos parcs d’affaires idéalement placés dans le Grand Paris, nos clients existants ou futurs vont pouvoir opérer les meilleurs arbitrages géographiques et adapter leurs implantations à l’évolution de leurs besoins. Philippe Villeret: L’étendue et la diversité de notre patrimoine, la palette de nos solutions permettent en effet de répondre à tous les types de demandes sur le territoire francilien. — Quelle est votre conception de la relation client? Rémi Lemay: Nous avons adopté en 2013 une articulation étroite entre la direction Grands Comptes, Relations institutionnelles et de la Communication (DGC&CO) et la direction commerciale d’Icade, avec pour objectif l’amélioration de notre relation client. La qualité de la relation tissée entre le senior banker et le client est fondée sur la confiance et la confidentialité. Il est essentiel que cette transparence et une circulation fluide de l’information s’établissent dans les deux sens. En tant que Responsable Grands Comptes, mon rôle est d’être à l’écoute des besoins de mes clients en amont, pendant et après l’exécution de l’opération, en transversalité avec les opérationnels en interne. C’est une mission qui permet de proposer la meilleure offre et la solution optimale, et de mettre en face de nos clients les bonnes compétences et expertises au bon moment. — Qu’implique ce changement d’échelle en termes de démarche commerciale? P. V.: La direction commerciale a été réorganisée de façon à focaliser son action sur l’écoute du marché et la relation client. Parallèlement, la segmentation des équipes vise à renforcer l’ancrage dans les territoires. L’objectif est aussi de mieux coordonner notre action avec celle de nos prescripteurs, en fournissant à ces brokers les outils adaptés pour travailler à nos côtés. J. K.: Cela s’accompagne d’une plus forte transversalité au sein d’Icade: chaque commercial travaille en liaison étroite avec un asset manager, pour faire par exemple des projections de développement, et avec un property manager concernant les problématiques d’exploitation des immeubles. — Quelles sont vos priorités pour 2014? R. L.: Les résultats de 2013 nous rendent optimistes, mais réalistes pour 2014. Cette année, notre priorité sera d’aider la direction commerciale à atteindre ses objectifs, comme la réduction de la vacance, et de rendre possible le développement de nouveaux projets immobiliers, dont la relation est subordonnée à la recherche d’un locataire ou d’un investisseur. Rémi LEMAY, Responsable Grands Comptes au sein de la direction Grands Comptes, Relations institutionnelles et de la Communication (DGC&CO). Jérôme KLEIN, Directeur commercial, Foncière tertiaire. Philippe VILLERET, Directeur commercial, parcs et territoires. UNE NOUVELLE RELATION CLIENT RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201334
  • — Quel est votre mode de collaboration avec Icade? Icade propose des offres immobilières variées et des solutions d’investissement à des grands comptes comme AXA France. Encore faut-il savoir les porter et les articuler pour coconstruire la solution adap- tée. En effet, nous partageons avec Icade une même vision du partenariat: nous sommes persuadés que la coordination des équipes issues des deux entreprises est la garantie de la bonne réalisation des opérations. Et pour cela, nous nous appuyons sur nos directeurs Grands Comptes. — Quel est le rôle du directeur Grands Comptes chez AXA France et chez Icade? Le directeur Grands Comptes, ou senior banker, s’at- tache à comprendre la stratégie de son partenaire. Il identifie avec lui les territoires de coopération, dans le cadre d’une relation gagnant/gagnant de long terme, en France comme à l’international. Il supervise ensuite la mise en œuvre de ces coopérations et leur bon fonc- tionnement sur les plans juridique, financier et opé- rationnel en fédérant les énergies et les expertises. Il constitue un point d’entrée essentiel, y compris pour répondre à des demandes ponctuelles hors accords établis. Dans le cadre de notre collaboration avec Icade, les directeurs Grands Comptes sont en liaison étroite avec les directions générales des deux parties et s’assurent de leurs bonnes relations en organisant des points réguliers. — Quel intérêt cette fonction présente-t-elle pour Icade? Le directeur Grands Comptes chez AXA  France, grâce à sa connaissance du monde économique, peut représenter Icade auprès d’institutions publiques ou non et créer les conditions du business de demain. Ambassadeur d’Icade, il est un élément clé de la com- préhension des évolutions du monde de l’immobilier, permettant à Icade d’accompagner ses marchés et de s’y développer. “La coordination des équipes est la garantie de la bonne réalisation des opérations.” Henri GURS, Directeur des Partenariats et Grands Comptes d’AXA France. COCONSTRUIRE LA SOLUTION ADAPTÉE LE SIÈGE SOCIAL D’AXA FRANCE à Paris–La Défense- Nanterre. 35
  • — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE — En quelle année et comment le Club Méditerranée est-il arrivé au parc du Pont de Flandre? Nous avons déménagé du quartier de la Bourse au parc du Pont de Flandre en 1996. Serge Trigano, président du Club Méditerranée à cette période, avait eu un coup de cœur pour l’architecture atypique et le charme du site, témoin d’une époque, et voulait emménager dans un quartier en devenir, en lien avec la culture du Club et sa capacité à être pionnier. L’ensemble de la zone était alors en locaux d’activités et une partie a pu être classée en bureaux. — Quel regard portez-vous sur la décennie écoulée? De nouveaux immeubles ont été construits sur le parc, notamment le tribunal d’instance, le bâtiment 028 a été complètement rénové. Le quartier a évolué positive- ment avec l’ouverture du parc du Millénaire, auquel on accède par navettes fluviales, même si l’on peut regretter l’absence de certains types de commerces. Plus récem- ment, l’arrivée de nouveaux transports en commun, avec l’implantation du tramway et la gare Rosa Park (encore en construction), renforce l’accessibilité. — Quelles relations entretenez-vous avec Icade, avec qui vous avez renouvelé votre bail? Une relation de confiance et d’écoute des contraintes respectives. Icade a réalisé des travaux importants après le renouvellement du bail, en 2008, pour moderniser les bureaux que nous louons, notamment en matière de consommation énergétique. Le développement durable est l’une de nos préoccupations communes. Par ailleurs, Icade a su s’adapter pour répondre régulièrement à l’évolution, en plus ou en moins, des surfaces qui nous étaient nécessaires. — Que diriez-vous à une entreprise qui souhaiterait s’installer sur le parc Pont de Flandre? Je lui conseillerais de venir profiter de l’amélioration des transports en commun, maintenant que les nuisances les plus importantes sont derrière nous! L’agrément du parc, avec le bassin et les pelouses, la proximité du parc de la Villette (nous avons des sportifs qui vont y courir à la pause déjeuner!), la présence d’une salle de sport et d’une crèche sont des atouts réels. J’attirerais également son attention sur la souplesse en matière de surfaces disponibles que représentent des locaux loués intégrés dans une zone plus globale. L’implantation de nouvelles entreprises ne peut que contribuer à l’amélio- ration de la qualité des commerces du quartier comme de l’environnement, ce dont nous profiterons aussi. “La direction voulait emménager dans un quartier en devenir, en lien avec la culture du Club et sa capacité à être pionnier.” Sophie BARRAULT LE FOUR, Directeur du Patrimoine de Club Med. ÉVOLUER DANS UN RESPECT MUTUEL RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201336
  • — Qu’est-ce qui a poussé une grande administration comme l’Agence régionale de santé (ARS) à installer son siège social au Millénaire 1 et 2? La création des Agences régionales de santé par la loi Hôpital, patients, santé, territoires, en 2010, répon- dait à une logique d’efficience et de simplification de l’administration de la santé, avec la nécessité de regrouper par région, en une seule entité, les services de l’État et de l’Assurance maladie chargés des poli- tiques de santé: ARH, CRAM, DDASS, DRASS, GRSP, URCAM*, etc. Le Millénaire 1 et 2 (photo, siège de l’ARS) correspondait en tout point aux attentes que nous avions de notre maison commune, unifiée et simplifiée, permettant une meilleure coordination entre nos ser- vices et nos partenaires. Ainsi, notre emménagement a été la première opération d’envergure du schéma prévisionnel de stratégie immobilière (SPSI) régional visant à rationaliser les occupations immobilières de l’État. L’adresse parisienne, la qualité architecturale et environnementale du bâtiment, les services proposés par Icade à nos collaborateurs ainsi que l’accessibilité du site ont également été des accélérateurs dans notre décision de choisir le Millénaire 1 et 2 pour rassembler nos 600 collaborateurs. — Comment qualifieriez-vous vos relations avec Icade, avec qui vous venez de renouveler votre bail pour neuf ans? Étant situés dans le même immeuble que le siège d’Icade, nos relations sont celles de bons voisins, fon- dées sur un dialogue permanent, et sont de plus en plus constructives au fil des années. Nous avons été les témoins, depuis nos fenêtres, de l’arrivée des nou- veaux transports et de l’avancée des travaux menés par Icade sur le parc du Millénaire, comme le centre commercial, la mise en place de navettes fluviales ou encore l’installation d’entreprises et d’administrations prestigieuses. Cela nous conforte dans notre choix d’origine et nous donne confiance dans l’avenir de ce quartier. MAINTENIR UN DIALOGUE PERMANENT “Le parc du Millénaire correspondait en tout point aux attentes que nous avions de notre maison commune, unifiée et simplifiée.” Claude ÉVIN, Directeur général de l’Agence régionale de santé (ARS) Ile-de-France. *Agence régionale de l’hospitalisation; Caisse régionale d’assurance maladie; Direction départementale des affaires sanitaires et sociales; Direction régionale des affaires sanitaires et sociales; Groupement régional de santé publique; Union régionale des caisses d’assurance maladie. 37
  • UNE DÉMARCHE EN FAVEUR DE LA QUALITÉCertifications environnementales, référentiels qualité: Icade est un acteur engagé de l’immobilier durable, avec une exigence d’exemplarité dans toutes ses activités. — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE — Pionnière: en 2005, Icade était déjà à l’origine de la première certification Haute Qualité Environ- nementale (HQE®) dans l’immobilier tertiaire privé avec le bâtiment 270 du parc des Portes de Paris. Les différentes certifications environnementales portées par Certivéa concernent chacune des trois grandes étapes d’une opération immobilière – l’amé- nagement, la construction et l’exploitation – pour contribuer à une ville durable sur tout le cycle de vie des projets. Icade est engagée à la fois en tant que contributeur à l’élaboration des référentiels, opérateur pilote des nouvelles certifications et bénéficiaire des premières certifications pour chacune des trois catégories. Cinq exemples illustrent les actions de l’entreprise dans ce domaine en 2013: — Icade a participé au groupe de travail ayant élaboré le nouveau référentiel HQE® exploitation V2, tout en faisant migrer ses opérations déjà sous certification HQE® Exploitation de la version initiale à cette nouvelle version dans le cadre d’un système de management général (SMG); — Icade possède 10 parcs d’activité certifiés ISO 14001, représentant 195 bâtiments et plus de 1 150 000 m2; — Icade a renouvelé en 2013 pour les trois ans à venir sa certification NF HQE® pour toute sa production en promotion immobilière sur le territoire français; — Icade est le seul acteur à avoir atteint depuis octobre 2013 la phase 5 de la certification HQE® Aménagement pour son opération du parc des Closbilles, à Cergy, ce qui correspond à la phase de mise en œuvre; — Icade est le premier promoteur à obtenir le label “Bâtiment biosourcé” sur un lot de 29 maisons, attes- tant de l’utilisation de matériaux issus de la biomasse. ENGAGEMENTS 2014 Icade confirme sa volonté d’accompagner tous ses projets tertiaires à venir de la certification HQE® en visant un passeport HQE® Excellent (dans 50 % des cas environ avec une deuxième certification de type BREEAM®), pilotée via un SMG par la Foncière et par la Promotion. Après avoir déjà certifié plus de 24 000 logements et avoir généralisé la certification NF Logement à toute sa production, Icade s’engage à obtenir des certifica- tions environnementales – Habitat & Environnement (H&E) ou NF Logement HQE® – sur plus de 60 % de ses ordres de service en promotion logement à partir de 2014. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201338
  • PYRAMIDES D’ARGENT POUR ICADE Icade a remporté neuf Pyra- mides au concours annuel de la Fédération des promo- teurs immobiliers (FPI) des- tiné à promouvoir la qualité, le savoir-faire et l’innovation dans la construction de pro- grammes immobiliers. Quatre Grands Prix régionaux, un prix de l’Immobilier d’entreprise, un prix EDF Bleu Ciel pour les per- formances environnementales et énergétiques, deux prix GrDF pour l’innovation au service de la performance énergétique et économique et un prix de l’Esthétique immobilière.  ÉVOLUTION DES SURFACES D’IMMEUBLES TERTIAIRES D’ICADE CERTIFIÉS HQE® (EN M2 ) ÉVOLUTION DE LA CERTIFICATION NF LOGEMENT (EN %) 96 4 71 29 20132012 Non certifié Certifié En 2013, l’engagement de certification de l’ensemble de la production de logements d’Icade est quasiment atteint. 216076 389355 432 000 485000 584000 20162015201420132012 Estimé Réalisé 39
  • — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE — Avec 59 établissements de santé implantés sur tout le territoire, représentant un patrimoine de 1,9 milliard d’euros, Icade Santé est la première foncière santé en France. Icade Santé réalise des investisse- ments dans les murs de cliniques (médecine, chirur- gie, obstétrique, soins de suite et de réadaptation, psychiatrie) dans le cadre de partenariats avec les locataires exploitants qu’elle accompagne dans leurs projets de développement. Son expérience dans le secteur de la santé, la reconnaissance de son savoir- faire, la solidité de son actionnariat donnent à Icade ANTICIPER LES BESOINS EN SANTÉ DE LA SOCIÉTÉLeader de l’investissement dans les murs de cliniques privées, Icade Santé se distingue par une politique partenariale et une culture de l’innovation qui en fait un acteur incontournable de la modernisation de l’offre de soins française. Santé la capacité d’investir dans des actifs de qua- lité. En témoignent les succès des augmentations de capital opérées par Icade Santé depuis 2012 auprès d’investisseurs institutionnels de premier rang. La dernière en date, en mai 2013, a contribué à financer les nouveaux investissements de l’année: près de 130 millions d’euros ont été consacrés à l’acquisition de nouveaux établissements, et 30 millions d’euros à des travaux dans les cliniques déjà en portefeuille. Au 31 décembre 2013, Icade Santé est détenue par Icade à hauteur de 57 %. CENTRE CLINICAL, SOYAUX (16) Cette clinique de 24 000 m2 a accueilli 27 000 patients en 2013.
  • UN PARTENARIAT SOLIDE Le leadership d’Icade Santé dans son secteur s’appuie notamment sur des partenariats avec les exploitants des cliniques, locataires des immeubles. Répondre à une demande croissante d’externalisation de l’immo- bilier détenu par ses partenaires exploitants, les aider à moderniser leurs établissements ou à développer leurs activités sont des facteurs clés du succès des investissements réalisés. Les équipes d’Icade Santé apportent une expertise qui va de la maîtrise de l’investissement immobilier à l’analyse de l’activité des exploitants, jusqu’à la connaissance des tutelles sanitaires. INVESTIR POUR DEMAIN En investissant à leurs côtés, Icade Santé permet aux acteurs de la santé de renforcer leur offre de soins et d’optimiser leur modèle économique, et participe en même temps à la transformation plus globale du secteur. L’adaptation du parc d’établissements aux besoins des territoires, le développement des soins ambulatoires sont autant de sujets clés pour lesquels Icade Santé met en œuvre des réponses innovantes, en phase avec les enjeux d’aujourd’hui et de demain. — Qu’est-ce qui vous a amené à participer à l’ouverture du capital d’Icade Santé? Nous souhaitions investir dans le secteur de la santé, où nous n’étions pas encore présents faute d’opportunités intéressantes. Le partenariat avec Icade Santé présentait deux aspects particulièrement séduisants: la possibilité de rejoindre une forme de “Club Deal” avec des investisseurs que nous connaissions bien; et des gérants d’actifs qui nous ont convaincus quant à leur savoir-faire et à leur capacité à générer de la valeur par leur manière d’aborder ce marché. — S’agissait-il de vous diversifier ou d’investir dans des actifs à fort potentiel? Cet investissement est un élément de diversification, qui s’inscrit en même temps dans une stratégie de recherche de rendement. Sur ce plan, la santé apparaît comme un secteur encore préservé, dans un contexte général de bas taux d’intérêt. Cependant, il s’agit pour nous d’un investissement de long terme. Nous sommes là pour accompagner Icade Santé dans le développement d’un pôle appelé à jouer un rôle de plus en plus important. Sogecap participera aux augmentations de capital qui pourront avoir lieu dans l’avenir, l’objectif étant de maintenir notre part autour de 10 %. — Quels sont, à vos yeux, les atouts d’Icade Santé sur son marché? La santé exige un savoir- faire spécifique et pointu. Icade fait partie des rares acteurs en France à posséder cette expertise. Elle l’exerce sur un marché qui va exploser du fait de l’évolution de la pyramide des âges: le papy-boom génère d’énormes besoins auxquels il faut répondre, tout en rationalisant les modes de gestion si l’on veut contenir les coûts de la santé pour la société. ACCOMPAGNER L’ESSOR D’UNE FONCIÈRE SANTÉ En mai 2013, Icade Santé a procédé à une nouvelle augmentation de capital de 110 millions d’euros souscrite par Sogecap (groupe Société Générale) au travers d’un OPCI*. Une nouvelle étape de croissance, qui témoigne de la solidité du modèle économique d’Icade Santé. *Organisme de placement collectif en immobilier. Éric JOSEPH, Directeur des Investissements de Sogecap. 41
  • Montpellier Les Sables- d’Olonne Nancy Bordeaux Arras Soissons (ESM) Valenciennes Nantes Laval Chartres Le Mans Orléans Vendôme La Roche-sur-Yon Poitiers Brest Dunkerque Drancy Le Bourget Bry-sur- Marne Le Chesnay Poissy Trappes Charenton Vitry- sur-Seine Nogent- sur-Marne Champigny- sur-MarneVilleneuve-d’Ascq ToulonToulouse/Muret Montauban Agen Bergerac Brive Angoulême Limoges Clermont- Ferrand Saint-Étienne RoanneSaintes Niort Aire-sur-l’Adour Pau 
  • 0«GHFLQHFKLUXUJLHREVW«WULTXH 
  • 6RLQVGHVXLWHHWGHU«DGDSWDWLRQ (3)Établissementdesantémentale. 47 CLINIQUES MCO (1) ACQUISES 12 CENTRES SSR(2) ET ESM (3) ACQUIS — LE MODÈLE URBAIN AU SERVICE DU BIEN-ÊTRE LES ATOUTS D’ICADE SANTÉ — La diversification de son portefeuille d’actifs santé, géographique- ment et par exploitant, permet à Icade Santé une meilleure gestion des risques. Les établissements d’Icade Santé sont notamment localisés dans les bassins de population les plus dynamiques, comme la façade atlantique, l’Ile-de-France, le Sud-Ouest et le Sud. 59établissements 10partenaires exploitants 1,9Md€ valeur hors droits 130M€ de loyers annualisés 6,9% de rendement net hors droits Plus de 9ans de durée de vie moyenne résiduelle des baux RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201342
  • JUIN UN NOUVEAU PARTENARIAT — En achetant les murs de la Clinique de l’Union et du Centre SSR* Le Marquisat dans l’agglomération tou- lousaine, pour un montant de 39 millions d’euros droits inclus, Icade Santé engage un partenariat avec un nou- velexploitant:RamsaySanté, filiale en France du groupe Ramsay Health Care, acteur international de l’hospitalisa- tion privée. *Soins de suite et de réadaptation. MAI ACQUISITION D’UN CENTRE DE DIALYSE — Icade Santé acquiert les murs du Centre de néphrologie Les Fleursà Ollioules (83), exploité parlegroupeMédi-Parte- naires pour un montant de 13 millions d’euros droits inclus. DÉCEMBRE UNE OPÉRATION EN DÉVELOPPEMENT — Icade Santé a engagé un partenariat exclusif avec le groupe Courlancy pour un projet de construction d’une clinique de 450 lits et places à Reims Bezannes (51). “Nous souhaitons aujourd’hui consolider nos relations autour d’autres projets de croissance externe.” Damien MICHON, Président-directeur général de Ramsay Santé. UNE VISION PARTAGÉE La valeur ajoutée d’Icade Santé réside avant tout dans sa connaissance des établissements de santé, notamment privés, l’analyse prospective des enjeux et la fiabilité de la prise de décision. Nous souhaitons aujourd’hui consolider nos relations autour d’autres projets de croissance externe et, si besoin, solliciter Icade Santé pour des projets de restructurations ou d’agrandissements de nos cliniques. Une vision à moyen et long termes partagée est pour nous essentielle. — Le partenariat entre Ramsay Santé et Icade Santé s’est noué à l’occasion d’une opération complexe: la reprise de la Clinique de l’Union, établissement privé de près de 500 lits dans l’agglomération toulousaine. L’objectif était pour nous de trouver un partenaire reconnu, stable, capable d’assurer l’acquisition du patrimoine immobilier concomitamment à notre rachat des deux sociétés d’exploitation. Le montage était complexe par la nature des biens immobiliers (trois sociétés civiles immobilières, construction en propre et crédit-bail immobilier) et par la nécessité d’une transaction simultanée entre les vendeurs (plus de 100 praticiens), Icade Santé et Ramsay Santé. JUIN ACQUISITION D’UN HÔPITAL PRIVÉ —L’acquisitiondel’HôpitalprivédelaLoireàSaint-Étienne (42), géré par le groupe Générale de Santé, pour un montant de 58 millions d’euros droits inclus, renforce la position d’Icade Santé dans la Loire. OCTOBRE SUCCÈS EN ILE-DE- FRANCE — Confortant son partena- riat avec le groupe Vedici, Icade Santé acquiert les murs de la clinique Saint- Louis à Poissy (78) pour un montant de 18 millions d’euros droits inclus. 43
  • LESÉQUIPES Bénéficier des compétences et de l’expérience essentielles au développement d’Icade. — P. 46-51 — P. 52-55 — P. 56-63 LAGOUVERNANCE Déterminer les orientations de l’activité de la société et veiller à leur mise en œuvre. LESPERFORMANCES Affirmer la puissance financière et la solidité du modèle d’Icade. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201344
  • EXPERTISES ET PERFORMANCESAssumer et défendre la position de leader en poursuivant les efforts sans discontinuer. 45
  • AVEC SILIC, ICADE VOIT PLUS GRANDL’année 2013 a vu la consolidation du modèle industriel et financier de l’ensemble Icade-Silic. De cette fusion est née la première foncière de bureaux en Europe, avec un patrimoine de 9,1 milliards d’euros d’actifs et plus de deux millions de mètres carrés de réserves foncières en Ile-de-France. L’offre et le positionnement d’Icade sur toute la chaîne de valeur de l’immobilier en sont renforcés. — LES ÉQUIPES — En quoi les richesses humaines de Silic et d’Icade sont-elles complémentaires? Outre la connaissance des patri- moines respectifs, la complémenta- rité vient du mixage d’une dominante plus financière chez Icade et davan- tage tournée vers la proximité client chez Silic. Mais les cultures étaient très proches: même activité, mêmes métiers, même passion et même forte implication des équipes. — Comment l’intégration des équipes de Silic a-t-elle été préparée? Elle a été anticipée dès mai 2013, ce qui a facilité l’arrivée des collabora- teurs Silic et leur ancrage rapide au sein de la foncière tertiaire et des fonctions support. Le recul nous a permis de travailler sur une orga- nisation simple et lisible, avec une réelle mixité des équipes à tous les niveaux. Parallèlement, l’évolution des statuts et du cadre social a fait l’objet d’un dialogue régulier avec les représentants du personnel d’Icade et de Silic-Socomie et de réunions régulières d’information avec les collaborateurs. — D’autres évolutions sont-elles à attendre en termes d’organisation? L’intégration est en cours et va se poursuivre via la participation à des réunions de travail, stages, sémi- naires d’équipes, et la réalisation de points réguliers. Certains ajus- tements sur le positionnement ou la compréhension des postes auront encore lieu dans les prochains mois. Deux moments forts sont inscrits dans l’agenda: le déménagement global d’ici fin mai et, en juillet, le déploiement du logiciel de gestion immobilière Altaix, qui achèvera d’homogénéiser nos pratiques. “L’intégration des équipes: un enjeu largement anticipé.” Corinne LEMOINE, Directeur des Relations humaines d’Icade. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201346
  • TERRITOIRES D’AVENIR Caroline DELGADO-RODOZ, Directeur Asset Management, Foncière tertiaire parcs des Portes Nord de Paris. « La diversité de nos parcs d’affaires permet de proposer aux entreprises une large gamme de loyers selon la localisation. Nous pouvons ainsi les accompagner aussi bien en phase de croissance que dans des périodes où elles ont besoin de davantage de flexibilité. Icade est d’autant mieux à même d’optimiser les stratégies immobilières des entreprises qu’il s’agit d’un propriétaire rassurant: l’entreprise est stable et gère ses actifs dans une vision d’avenir des territoires. » Julien BERAUD, Directeur Asset Management, Foncière tertiaire bureaux et autres parcs. « Entre Icade, foncière développeur, et Silic, propriétaire développeur, le rapprochement était naturel. Il a été facilité par la proximité des valeurs, la cohérence des métiers, la complémentarité des portefeuilles d’actifs. Le Grand Icade est désormais présent en Ile-de-France dans trois pôles de développement majeurs, stratégiquement situés par rapport aux dynamiques et aux réseaux du Grand Paris: l’axe Roissy- Plaine Commune au nord-est, La Défense-Nanterre à l’ouest et, au sud, le pôle Orly-Rungis, que prolongent Évry et Saclay. » Xavier PERREAU, Directeur Asset Management, Foncière tertiaire Orly-Rungis et parcs Sud. « La métropole du Grand Paris va décloisonner les territoires franciliens. Une entreprise qui recherche une grande surface sera moins cantonnée à une seule partie du foncier et aura une approche beaucoup plus circulaire. Dans ce contexte, le Grand Icade devient incontournable. Aujourd’hui, tout le monde s’attend au redémarrage des grandes transactions qui avaient quasiment disparu en 2013. Les équipes d’asset management sont en ordre de bataille pour agir. » 47
  • — LES ÉQUIPES DES EXPERTISES RENFORCÉES — Icade mobilise tous les métiers de l’immobilier. Grâce à la fusion avec la foncière Silic, Icade peut offrir à ses clients et partenaires des activités, une gamme de pro- duits et des savoir-faire complémentaires. Cela veut dire que pour proposer à ses clients plus que de l’immobilier, les différents projets d’Icade – bureaux, parcs d’affaires, logements, commerces, équipements publics – s’inscrivent dans une logique de mixité fonctionnelle, intergénérationnelle et sociale. L’offre commerciale variée et les compétences des équipes présentes partout en France (7 directions territoriales) et sur toute la chaîne de valeur de l’immobilier (développement, conception, maîtrise d’ouvrage, commercialisation et gestion administrative et technique) permettent à Icade d’être le partenaire privilégié et de confiance des acteurs publics et privés des territoires. 48
  • CÉRÉMONIE DES VŒUX 2014 D’ICADE Lors de cet événement qui s’est tenu le 9 janvier, à Paris, Serge Grzybowski, Président-directeur général d’Icade, a pris la parole devant les collaborateurs. 49
  • — LES ÉQUIPES LES DIRECTIONS TERRITORIALES 01 — RHÔNE-ALPES AUVERGNE Directeur territorial: Hervé Simon. 05 — GRAND OUEST Directeur territorial: Jean-Michel Boussac(1) . 06 — GRAND EST Directeur territorial: Frank Nass(4) . 01 0505 05 01 06 01 RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201350
  • 02 — SUD-OUEST Directeur territorial: Didier Beigbeder. 07 — MÉDITERRANÉE Directeur territorial: Jean-François Santi-Weil. 07 07 07 06 02 02 03 — ILE-DE-FRANCE Directeur territorial: Joseph Bocciarelli(2) . 04 — NORD NORMANDIE Directeur territorial: Antoine Marre(3) . 03 04 (1) (3) Voir page 4. (2) Le 28 février 2014, Joseph Bocciarelli a quitté ses fonctions chez Icade. (4) Le 1er  mars 2014, Frank Nass a été nommé directeur territorial du résidentiel en Ile-de-France. 51
  • — LA GOUVERNANCE LE COMITÉ EXÉCUTIF Nathalie PALLADITCHEFF En charge des finances, du juridique, de l’informatique et du pôle Services à l’immobilier. Serge GRZYBOWSKI Président-directeur général d’Icade. Hervé MANET En charge du pôle Promotion. Corinne LEMOINE En charge des relations humaines. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201352
  • Dominique BEGHIN En charge du pôle Foncière tertiaire et de l’activité à l’international. Marianne DE BATTISTI En charge des grands comptes, des relations institutionnelles et de la communication. — LE COMITÉ EXÉCUTIF Les six membres du comité exé- cutif (Comex) d’Icade, reconnus par le marché, mobilisent leurs expertises et mettent leur expé- rience au service du développe- ment des territoires et d’Icade. Chaque semaine, ce comité se réunit pour traiter des questions relevant des finances, de l’organi- sation, des clients et des collabo- rateurs d’Icade. — LE COMITÉ DE COORDINATION Le comité de coordination est une instance transversale placée aux côtés du Comex. Cette instance de réflexion est un lieu d’échanges, de proposition et de partage d’in- formation ascendante et descen- dante. Ce comité se réunit quatre fois par an et lors d’un séminaire annuel de deux jours. — LE COMITÉ D’ENGAGEMENT Encharged’examineretdedonner son avis sur tous les engagements d’investissementoudedésinvestis- sementd’Icadeetdesesfiliales, ce comité se tient deux fois par mois. — LE COMITÉ DES RISQUES, TAUX, TRÉSORERIE ET FINANCEMENTS Une fois par mois, ce comité en charge du suivi des politiques de liquidité et du financement, des risques de marchés et place- ments se réunit pour coordonner également la gestion actif-passif de l’entreprise. — LE COMITÉ DU SYSTÈME D’INFORMATION Ce comité se rassemble au moins une fois par an pour arbitrer la pertinence des projets majeurs proposés par les différentes filiales et l’intégration de ces outils entre eux, afin d’avoir une vision globale et cohérente du système d’information. — LE COMITÉ DE COMMERCIALISATION Présidé par Serge Grzybowski, ce comité a pour mission de réu- nir, d’une manière bimensuelle et transversale, l’ensemble des lignes de métiers et la direction Grands Comptes d’Icade pour examiner les démarches engagées et les actions menées en fonction des publics cibles. — LE COMITÉ DU DÉVELOPPEMENT DURABLE Ce comité a en charge d’orienter la politique de développement durable de l’entreprise, d’assurer sa pertinence au regard des évo- lutions des marchés. Son rôle est de coordonner, d’orienter et de superviser les programmes d’ac- tionenmatièrededéveloppement durable. Ce comité se concerte cinq fois par an. — LE COMITÉ DES RESSOURCES HUMAINES Se réunissant toutes les deux semaines sur les aspects res- sources humaines au sein de l’entreprise, ce comité prend en charge le suivi des dossiers importants et l’information sur les mobilités en cours, les recru- tements ainsi que la législation et les aspects juridiques, la formation et la mise en place et le suivi des procédures.  53
  • — LA GOUVERNANCE LE CONSEIL D’ADMINISTRATION 06 — Jean-Paul FAUGÈRE Président du conseil d’administration de CNP Assurances. 09 — Marie-Christine LAMBERT Directeur financier adjoint du groupe Orange et administrateur indépendant. 05 — Benoît FAURE-JARROSSON Analyste financier et administrateur indépendant. 07 — Olivier DE POULPIQUET Co-président de Morgan Stanley Real Investing et administrateur indépendant. 08 — Olivier MAREUSE Directeur des Finances de la Caisse des Dépôts. 10 — Cécile DAUBIGNARD Directeur Stratégie Groupe de Groupama et administrateur indépendant. 01 — Benoît MAES Directeur financier Groupe de Groupama et administrateur indépendant. 02 — Nathalie GILLY Directeur des Services bancaires et fiducie de la Caisse des Dépôts. 01 05 07 10 08 09 06 RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201354
  • 11 — Céline SCEMAMA Directeur en charge du portefeuille immobilier, forêts, capital investissement et participations financières au sein de la direction des Finances de la Caisse des Dépôts.  12 — Maurice SISSOKO Directeur général d’Informatique CDC et membre du comité de direction du groupe Caisse des Dépôts. 13 — Serge GRZYBOWSKI Président-directeur général d’Icade. 14 — Alain QUINET Directeur général délégué de Réseau Ferré de France. 03 — Christian BOUVIER Administrateur. 04 — Franck SILVENT Directeur du pôle Finances, stratégie, filiales et international du groupe Caisse des Dépôts. 13 02 03 04 11 12 14 55
  • 95 baux 12 -101 -53900 70200 m2 24000 BAUX 12 M€ 3 -8 LOYERSSURFACE +6 +7+40300 20132012 41 34 25 41 35 24 INDICATEURS OPÉRATIONNELSGrâce à un portefeuille qualitatif et attractif, Icade possède des fondamentaux solides. RÉPARTITION DES CLIENTS PROMOTION LOGEMENT (EN %) TAUX D’OCCUPATION FINANCIER (EN %) PERFORMANCE OPÉRATIONNELLE 88,6 90,9 93,3 90,8 92,6 94,3 91,6 Déc. 2013 Juin 2013 Déc. 2012 Juin 2012 Déc. 2011 Juin 2011 Déc. 2010 — LES PERFORMANCES RÉPARTITION EN SURFACE DES LOYERS Entrées Renouvellements Sorties Actifs stratégiques (hors Eqho) La somme des entrées et renouvellements est positive par rapport aux sorties enregistrées. 0 100 000 200 000 300 000 400 000 <200 200-300 300-400 400-500 >500 Surface (en m2) Loyers (en €/m2) Parcs d’affaires Bureaux Investisseurs privés Primo-accédants Investisseurs institutionnels RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201356
  • ORGANISATION JURIDIQUE SIMPLIFIÉE AU 31 DÉCEMBRE 2013 ICADE S.A. FONCIÈRE PROMOTION SERVICES Foncière logement Foncière tertiaire 100 % Sarvilep SAS 100 % Icade Bricolage SAS 56,51 % Icade Santé SASU 100 % Icade Reit BV 100 % Icade Reim Deutschland GmbH Promotion 100 % Icade Promotion SASU 100 % Duguesclin Développement SASU 100 % Icade Transactions SASU 100 % Icade Conseil SASU 100 % Icade Expertise SASU 25 % Icade Asset Management SAS (75 % Icade) 100 % Icade Property Management SASU 100 % I-Porta SASU 57
  • — LES PERFORMANCES INDICATEURS FINANCIERSDans un marché sous pression, les résultats pour l’année 2013 sont robustes. ACTIONNARIAT D’ICADE AU 31/12/2013 (EN %) 52,07 0,43 47,5 HoldCo SIIC(1) Flottant (dont 0,24 % pour le FCPE (2) ) Autodétention (1) Détenue majoritairement par la Caisse des Dépôts. (2) Fonds commun de placement d’entreprise. 2012 2013 Variation Revenus locatifs 392 474 +21,0 % Excédent brut opérationnel 317 404 +27,3 % Résultat de cession 80 121 +51,1 % Résultat opérationnel 150 226 +51,0 % Résultat financier -106 -124 -17,8 % Résultat des autres activités 28 53 +92,0 % Résultat net part du Groupe 53 127 +140,7 % Résultat net récurrent EPRA Foncière 184 214 +16,3 % Résultat net récurrent EPRA Foncière par action(1) 3,56 € 3,52 € -1,0 % Cash-flow net courant par action(2) 4,54 € 4,59 € +1,2 % ANR EPRA triple net 4 190 5 703 +36,1 % ANR EPRA triple net par action 80,7 € 77,3 € -4,2 % LTV 36,7 % 38,2 % + 1,5 pt COMPTES FONCIARISÉS (EN M€) (1) 3,56 €/action après retraitement de la nouvelle taxe sur les dividendes. (2) Retraité des minoritaires Icade Santé. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201358
  • — Les revenus locatifs réalisés par le pôle Foncière au cours de l’exercice 2013 représentent 474 millions d’euros, soit une augmentation de 21,0 % par rapport à l’exercice 2012. Cette progression est essentiellement imputable aux loyers complé- mentaires liés à l’acquisition de Silic (+75,5 millions d’euros). À périmètre constant, la progression est de 1,7 % (+6,7 millions d’euros). Le loyer net ressort pour l’année 2013 à 434,3 millions d’euros, soit un taux de marge de 91,6 %, en amélioration de 2,4 points par rapport à 2012. Le résultat net part du Groupe est en augmentation de 141 % par rapport à 2012 en raison de plus importantes cessions d’actifs en 2013. Après prise en compte des éléments ci-dessus, le résultat net récurrent EPRA atteint 214,3 millions d’euros (3,52 euros par action) en 2013, contre 184,2 millions d’euros en 2012 (3,56 euros par action). Après retraitement de la nouvelle taxe sur les divi- dendes versés en 2013, celui-ci est en très légère amélioration, de 0,2 % entre 2012 et 2013. Le cash-flow net courant par action augmente de 1,2 % à 4,59 euros par action. L’ANR triple net EPRA s’établit au 31 décembre 2013 à 77,3 euros par action, contre 80,7 euros au 31 décembre 2012. Cette évo- lution s’explique par le dividende versé en 2013 au titre de 2012 et l’effet dilutif de l’acquisition de Silic (la parité d’ANR des deux sociétés étant légèrement inférieure à la parité de fusion), qui ne sont pas compensés par le résultat consolidé d’Icade, grevé par la provision sur la tour Eqho. PERFORMANCE BOURSIÈRE DE L’ACTION ICADE (BASE 100: AU 31/12/2012) SBF 120 EPRA Icade80 90 100 110 120 130 Déc. 2013 Oct. 2013 Août 2013 Juin 2013 Avril 2013 Fév. 2013 Déc. 2012 CAPITALISATION au 31/12/2013 5 001 903 096,03 € NOMBRE D’ACTIONS COTÉES au 31/12/2013 73 916 109 RÉSULTATS DES AUTRES ACTIVITÉS (EN M€) PROMOTION SERVICES INTERMÉTIERS TOTAL 2012 2013 2012 2013 2012 2013 2012 2013 Chiffre d’affaires 1 071 1 092 63 48 -30 -24 1 104 1 116 Excédent brut opérationnel 69 62 5 5 -7 -1 67 65 Taux de marge (EBO/CA) 6,4 % 5,7 % 8,3 % 9,2 % 24,1 % 4,5 % 6,1 % 5,8 % Résultat opérationnel 52 71 3 3 -4 3 51 78 Résultat financier 4 2 0 0 0 0 4 2 Impôts sur les résultats -25 -27 -1 -2 0 0 -27 -29 Résultat net 30 49 2 2 -4 3 28 53 Valeur d’entreprise 430 484 41 37 N/A N/A 470 520 59
  • — Dans une optique de croissance à long terme, Icade mène depuis plusieurs années une politique active d’arbitrage sur ses investissements. Ainsi, Icade recentre ses activités sur deux portefeuilles d’actifs: d’une part, des opérations récentes ou en projet dans les principaux pôles tertiaires de développement des grandes métropoles – et du Grand Paris en particulier –, bénéficiant d’implantations optimales et réalisées selon les meilleures normes de développement durable; et, d’autre part, des investissements alternatifs à forte valeur ajoutée dans le secteur de la santé. Cette stratégie passe par la cession progressive de participations non straté- giques à l’international dans les secteurs de la logistique (entrepôts) ou du logement. DES CESSIONS CIBLÉES En avril 2013, Icade a ainsi cédé Suretis, sa filiale de conseil et de prestations en sûreté-sécurité. La société a été reprise par ses dirigeants, qui souhaitent développer l’offre proposée auprès d’autres partenaires. Au cours du même mois, le groupe Artelia a repris l’ensemble du pôle Ingénierie immobilière: en rejoignant un acteur majeur de l’ingénierie en France, les sociétés Arcoba, Gestec et Setrhi-Setae vont trouver les moyens de leur déve- loppement. À noter également, en août, la cession à un investisseur de premier rang de l’immeuble de bureaux La Factory à Boulogne (92). Enfin, fin novembre, Icade a cédé à Klépierre sa participation de 50 % dans le pôle commercial Odysseum à Montpellier (34). Au total, Icade a cédé dans l’année 534 millions d’euros d’actifs, portant à 94 % la part de son patrimoine com- posée d’actifs stratégiques ou alternatifs. Soutenue par une activité de promotion prudemment gérée et par une activité de services au périmètre rationalisé, cette poli- tique d’arbitrage permet à l’entreprise d’aborder l’année 2014 avec une capacité d’investissement renforcée. RÉPARTITION DU PATRIMOINE (EN %) RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DU PATRIMOINE BUREAUX ET PARCS D’AFFAIRES (EN %) La Défense/ Péri-Défense Croissant Ouest 1re et 2e couronnes Autres Paris — LES PERFORMANCES 83% Ile-de-France 99% *En quote-part de détention Icade Santé. PATRIMOINE STRATÉGIQUE  Bureaux France  Parcs d’affaires Patrimoine alternatif (santé) Patrimoine non stratégique (commerces, entrepôts, Allemagne et logements) 39 12 5 44 9,1 Md€* 15 26 13 1 45 7,5 Md€ INVESTISSEMENTS ET FINANCEMENTIcade optimise son portefeuille d’actifs, se recentre sur une activité de foncière à dominante tertiaire et diversifie ses ressources financières. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201360
  • — Icade poursuit la gestion proactive de son échéan- cier et la diversification de ses ressources finan- cières grâce à la mise en place d’un financement hypothécaire de douze ans, portant sur un montant de 200 millions d’euros et venant s’adosser au parc du Pont de Flandre. L’intégralité du montant a été levée auprès du groupe Allianz. Ce nouveau financement s’inscrit dans le prolongement du “Club Deal” bancaire signé en juillet 2012. Il témoigne de l’attractivité des parcs d’affaires en tant qu’actifs standardisés et de la qualité de crédit d’Icade. Pour la première émission obligataire de son histoire, Icade a placé auprès du marché deux emprunts largement sursouscrits par des investisseurs européens de grande qualité et parfaite- ment adaptés à la courbe de dette de l’entreprise: l’un pour 500 millions d’euros à cinq ans et quatre mois, avec une marge de 100 points de base au-dessus du taux de référence (soit un coupon de 2,25 %); l’autre pour 300 millions d’euros à dix ans, avec une marge de 135 points de base (soit un coupon de 3,375 %). Notée BBB+ (perspective stable) par Standard & Poor’s, Icade a ainsi bénéficié de marges particuliè- rement avantageuses pour une émission inaugurale qui permet à Icade de poursuivre la mise en œuvre de sa politique financière: diversification de ses sources de financement, allongement de la durée moyenne et abaissement du coût moyen de sa dette. Par ailleurs, Icade confirme une situation de passif saine et liquide, et dispose, en 2013, de lignes de back-up non tirées pour un montant de 1 220 millions d’euros. Icade Silic BBB+(perspective stable): c’est la note obtenue le 9 septembre 2013 auprès de Standard&Poor’s. 4,2 4,4 4,5 4,5 3,84,1 4,1 3,8 3,8 31 déc. 2014 31 déc. 2013 30 juin 2013 31 déc. 2012 30 juin 2012 31 déc. 2011 UN COÛT MOYEN DE LA DETTE EN BAISSE (EN %) “Comme nous l’avions annoncé, nous avons lancé notre première émission obligataire dès la clôture de l’OPE sur Silic. Nous nous félicitons des conditions dans lesquelles ces deux emprunts ont été placés aujourd’hui, des conditions qui nous font franchir une étape importante dans la consolidation de notre modèle au moment où nous intégrons Silic.” Serge GRZYBOWSKI, Président-directeur général d’Icade. Baisse anticipée de 40à 60bps* 2014 *Basis points (points de base). 61
  • — LES PERFORMANCES DIALOGUE SOCIAL 2013: PLUS DE 100 RÉUNIONS PARITAIRES organisées pour réussir la première phase de la fusion des équipes d’Icade et de Silic. Deux objectifs principaux: — créer un ensemble équilibré autour d’une équipe rassemblée et complémentaire; — mettre en place une méthode de travail pour optimiser l’intégration, les statuts et l’organisation. 1ER ENGAGEMENT 2014: la réussite de la fusion opérationnelle Icade-Silic en activant l’ensemble des synergies latentes. APPLICATION D’UNE ANNEXE ENVIRONNEMENTALE (ICADE/LOCATAIRE) 2009 2013 % variation ÉNERGIE BÂTIMENT ÉNERGIE LOCATAIRE EAU DÉCHETS PAPIER DÉCHETS INDUSTRIELS BANALS (DIB) DÉCHETS BENNE kWhEF/m2/an kWhEF/m2/an - 26% 223 165 57 45 0,68 0,45 1 227 1 000 399 400 28 15 - 21% - 34% - 19% - 46% – m3 /m2/an m3 /an m3 /an t/an INDICATEURS RSEIcade confirme son engagement dans la responsabilité sociale des entreprises (RSE) par ses performances sociales, environnementales et sociétales. Les résultats sur quatre ans du dialogue bailleur/ preneur sont très positifs. RAPPORT ANNUEL - DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 201362
  • — Dialogue social permanent, mise en place de plans d’ac- tions en faveur de la parité et intergénérationnels, développe- ment durable: les valeurs d’Icade sont plus que jamais l’audace et la solidarité, qui mènent à la performance. Une responsabilité incarnée et assumée, qu’Icade met au service de ses clients en leur proposant une approche de l’immobilier plus vertueuse, plus ouverte, plus humaine. PYRAMIDE DES ÂGES CONSOMMATIONS ÉNERGÉTIQUES (EN kWEP/M2 SHON/AN) Comparaison du coefficient d’énergie primaire (Cep) moyen pondéré au Cep maximal moyen pondéré pour l’ensemble des territoires – OS 2013. RÉPARTITION DES ACTIFS EN FONCTION DE LA PROXIMITÉ D’UN TRANSPORT EN COMMUN (EN %) < 400 m< 300 m< 200 m< 100 m 27 34 19 11 0 50 100 150 200 250 < 25 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-65 > 65 Nombre de collaborateurs MIXITÉ DE LA PRODUCTION DE LOGEMENTS (EN %) Défiscalisation Logement social Primo-accédant Secundo-accédant Investissement sans défiscalisation Divers 24,6 21 29,8 11,6 4,5 8,5 127 66 RÉDUCTION DES GES* DE LA FONCIÈRE ENGAGEMENT: atteindre le facteur 4, soit une baisse de 3 % par an des émissions carbone. — Pour la construction: en effectuant de façon systématique des bilans de GES avec une approche Analyse du cycle de vie (ACV). — Pour l’exploitation: en investissant dans les systèmes de comptage pour réduire les consommations. — Pour les transports: en accentuant le travail sur les plans de déplacements entreprise (PDE) et en proposant des innovations autour de la connec- tivité douce. *Gaz à effet de serre. Le suivi du nouveau plan d’actions intergénérationnel est la priorité pour 2014. Cep maximal moyen réglementaire Cep moyen des opérations de promotion d’Icade 63
  • CRÉER LA VILLE HUMAINERAPPORT ANNUEL DOCUMENT DE RÉFÉRENCE 2013 PARTIE 2 RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 SOMMAIRE CHAPITRE 1 ÉLÉMENTS D’ACTIVITÉ ................................................................................................ 1  &RPSWH GH U«VXOWDW DX bG«FHPEUH ..................................................................................................................  $FWLYLW« HW U«VXOWDWV...................................................................................................................................................................3  $FWLI QHW U««YDOX« DX bG«FHPEUH  .................................................................................................................. 4. Reporting (35$ DX bG«FHPEUH ......................................................................................................................   5HVVRXUFHV ƶQDQFLªUHV........................................................................................................................................................ &+$3,75(  INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES............................................................. 35 CHAPITRE 3 COMPTES CONSOLIDÉS ............................................................................................ 37 &RPSWH GH U«VXOWDW FRQVROLG« ....................................................................................................................................................38 %LODQ FRQVROLG«......................................................................................................................................................................................  7DEOHDX GHV ƷX[ GH WU«VRUHULH FRQVROLG«V.......................................................................................................................... 7DEOHDX GH YDULDWLRQ GHV FDSLWDX[ SURSUHV FRQVROLG«V............................................................................................. 41 $QQH[H DX[ «WDWV ƶQDQFLHUV FRQVROLG«V..............................................................................................................................43 5DSSRUW GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV VXUbOHVbFRPSWHVbFRQVROLG«V........................................................  &+$3,75(b &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6 ,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& ................. 111 ICADE - COMPTES ANNUELS INDIVIDUELS..................................................................................................................   ‹WDWV ƶQDQFLHUV.......................................................................................................................................................................  $QQH[H DX[ «WDWV ƶQDQFLHUV..................................................................................................................................................... 116  3ULQFLSDX[ «Y«QHPHQWV GH OšH[HUFLFH...................................................................................................................... 116  3ULQFLSHV HW P«WKRGHV FRPSWDEOHV..........................................................................................................................   1RWHV VXU OH ELODQ ...................................................................................................................................................................   1RWHV VXU OH FRPSWH GH U«VXOWDW ..................................................................................................................................   (QJDJHPHQWV KRUV ELODQ...................................................................................................................................................   $XWUHV LQIRUPDWLRQV............................................................................................................................................................ 143 5$33257 '(6 &200,66$,5(6 $8; &2037(6 685b/(6b&2037(6b$118(/6.................................. 146 6,/,&bŞ &2037(6 '‹),1,7,)6 $8bb'‹&(0%5(b.......................................................................................... 148 %LODQV FRPSDU«V................................................................................................................................................................................ 148 &RPSWHV GH U«VXOWDW FRPSDU«V..............................................................................................................................................  1RWH DQQH[H......................................................................................................................................................................................... 151  3ULQFLSHV J«Q«UDX[ Gš«WDEOLVVHPHQW GHVbFRPSWHV........................................................................................ 151  3ULQFLSDOHV P«WKRGHV FRPSWDEOHV............................................................................................................................ 151  2S«UDWLRQ GH UHVWUXFWXUDWLRQ GX SRUWHIHXLOOH GšLQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH............................... 153 5$33257 'š$8',7 '(6 &200,66$,5(6 $8;b&2037(6 685b/(6bmb&2037(6 '‹),1,7,)6b} '( 6,/,& $8bb'‹&(0%5( ........................................................................................................... 154 CHAPITRE 5 5$33257 '8 35‹6,'(17 '8b&216(,/b'š$'0,1,675$7,21 ..................................... 155  *RXYHUQHPHQW GšHQWUHSULVH........................................................................................................................................... 156  3URF«GXUHV GH FRQWU¶OH LQWHUQH HW GH JHVWLRQ GHVbULVTXHV.......................................................................   5DSSRUW GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV «WDEOLbHQbDSSOLFDWLRQ GH OšDUWLFOH /b GX &RGH GHbFRPPHUFH VXUbOHbUDSSRUW GXb3U«VLGHQW GXbFRQVHLO GšDGPLQLVWUDWLRQ GHbODbVRFL«W« ,FDGH................................................................................................................................................................. 177 CHAPITRE 6 5(63216$%,/,7‹ 62&,$/( (7b(19,5211(0(17$/(...............................................   8QH 56( SDUWLH LQW«JUDQWH GH OD VWUDW«JLH GšHQWUHSULVH LPPRELOLªUH GH U«I«UHQFH TXšHVWb,FDGH................................................................................................................................................................................ 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  /HV REMHFWLIV P«WKRGHV HW LQGLFDWHXUV.................................................................................................................. 183  'HV «TXLSHV HQJDJ«HV........................................................................................................................................................ 183  'HV SDUWLHV SUHQDQWHV «FRXW«HV.................................................................................................................................   'HV LPPHXEOHV HW GHV SDUFV SRXUbXQHbYLOOHbGXUDEOH......................................................................................   6QWKªVHb XQH SROLWLTXH 56( DSSURIRQGLH SRXU FRQWULEXHU ¢bFRQVWUXLUH GªV DXMRXUGšKXL OD YLOOH GXUDEOH GH GHPDLQ....................................................................................................................   $QQH[Hb 7DEOH GH FRQFRUGDQFH DX VHLQ GX FKDSLWUHb DYHFbOšDUWLFOHb5b GX &RGH GH FRPPHUFH UHODWLI DX[ REOLJDWLRQV GH WUDQVSDUHQFH GHV HQWUHSULVHV HQ PDWLªUH VRFLDOH HW HQYLURQQHPHQWDOH DUWLFOHbbŞ /RL *UHQHOOHb, GHbOšHQYLURQQHPHQW
  • ....   5DSSRUW GH OšXQ GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV G«VLJQ« RUJDQLVPH WLHUV LQG«SHQGDQW VXU OHV LQIRUPDWLRQV VRFLDOHV HQYLURQQHPHQWDOHV HW VRFL«WDOHV FRQVROLG«HV ƶJXUDQW GDQVbOH UDSSRUW GH JHVWLRQ.............................................................................................. CHAPITRE 7 LISTE DU PATRIMOINE.............................................................................................   5«SDUWLWLRQ J«RJUDSKLTXH GX SDWULPRLQH SDUbWSHbGšDFWLI.........................................................................   3¶OH %XUHDX[.............................................................................................................................................................................   3¶OH 3DUFV Gš$ƵDLUHV............................................................................................................................................................   3¶OH &HQWUHV FRPPHUFLDX[.............................................................................................................................................   3¶OH 6DQW«...................................................................................................................................................................................   3¶OH (QWUHS¶WV.........................................................................................................................................................................  3¶OH /RJHPHQWV......................................................................................................................................................................  CHAPITRE 8 INFORMATIONS COMPLÉMENTAIRES.......................................................................   5HQVHLJQHPHQWV VXU Oš«PHWWHXU HW VRQ FDSLWDO.................................................................................................   0DUFK« GHV WLWUHV GH OD 6RFL«W« ....................................................................................................................................   )DLWV H[FHSWLRQQHOV..............................................................................................................................................................   $ƵHFWDWLRQ GX U«VXOWDW HW SROLWLTXH GHbGLVWULEXWLRQ ......................................................................................   ,QIRUPDWLRQV VXU OHV G«ODLV GH SDLHPHQW...............................................................................................................   $VVXUDQFHV HW OLWLJHV...........................................................................................................................................................   *HVWLRQ HW FRQWU¶OH GHV ULVTXHV...................................................................................................................................   $FWLRQQDULDW GHV VDODUL«V .................................................................................................................................................   $GPLQLVWUDWLRQ HW GLUHFWLRQ............................................................................................................................................   3HUVRQQHV UHVSRQVDEOHV..................................................................................................................................................   ,QIRUPDWLRQV SURYHQDQW GH WLHUV G«FODUDWLRQV GšH[SHUWLVH HW G«FODUDWLRQV GšLQW«U¬WbŞ 5DSSRUW FRQGHQV« GHV H[SHUWV LPPRELOLHUV.............................................................................  &+$3,75(b CONTRATS..............................................................................................................   &RQWUDWV LPSRUWDQWV............................................................................................................................................................   2S«UDWLRQV DYHF GHV DSSDUHQW«V ................................................................................................................................   &ODXVHV VS«FLƶTXHV UHODWLYHV DX[ DFWLYLW«V ........................................................................................................  &+$3,75(  RAPPORT SPÉCIAL DES COMMISSAIRES AUX COMPTES SUR LES CONVENTIONS (7b(1*$*(0(176 5‹*/(0(17‹6 ..........................................................................  &+$3,75(b '2&80(176 $&&(66,%/(6b$8b38%/,& ...................................................................  &+$3,75(  TABLE DE CONCORDANCE.......................................................................................  7DEOH GH FRQFRUGDQFH....................................................................................................................................................................  7DEOH WK«PDWLTXH GX UDSSRUW ƶQDQFLHU.............................................................................................................................. 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ÉLÉMENTS D’ACTIVITÉ  &RPSWH GH U«VXOWDW DX bG«FHPEUH  .............   $FWLYLW« HW U«VXOWDWV............................................. 3  &KLƵUHV FO«V Ş .........................................................   )DLWV PDUTXDQWV............................................................... 5  3HUVSHFWLYHV.................................................................... 5  $FWLYLW«V HW U«VXOWDWVb.............................................. 6  $FWLI QHW U««YDOX« DX bG«FHPEUH ..............  3.1. ‹YDOXDWLRQ GX SDWULPRLQH LPPRELOLHU..........................   ‹YDOXDWLRQ GHV DFWLYLW«V GH SURPRWLRQ HW GH VHUYLFHV 3.3. &DOFXO GH OšDFWLI QHW U««YDOX« (35$..............................  4. Reporting (35$ DX bG«FHPEUH ................  $FWLI QHW U««YDOX« (35$ VLPSOH QHW HW WULSOH QHW
  • ................  5«VXOWDW QHW U«FXUUHQW (35$ )RQFLªUH ..................................  7DX[ GH UHQGHPHQW (35$.......................................................  7DX[ GH YDFDQFH (35$............................................................  5DWLR GH FR½WV (35$ )RQFLªUH................................................   5HVVRXUFHV ƶQDQFLªUHV .....................................  5.1. /LTXLGLW«V .......................................................................   6WUXFWXUH GH OšHQGHWWHPHQW DXbbG«FHPEUH  ...  5.3. 1RWDWLRQ ƶQDQFLªUH.......................................................  5.4. 6WUXFWXUH ƶQDQFLªUH......................................................  CHAAPPPITRRE 1
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş &2037( '( 5‹68/7$7 $8 b'‹&(0%5(   &RPSWH GH U«VXOWDW DX bG«FHPEUH  HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   Groupe 5HFODVVHPHQWV )RQFLªUH Groupe 5HFODVVHPHQWV )RQFLªUH &+,))5( 'š$))$,5(6 b b
  •  b b
  •  EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL  
  •   
  •  (Qb GX FKLƵUH GšDƵDLUHV b b b b Charges d’amortissements nettes de subventions d’investissement (215,6) 0,5 (215,1) (176,8) 0,5 (176,3) Charges et reprises liées aux pertes de valeur sur DFWLIV FRUSRUHOV ƶQDQFLHUV HW DXWUHV DFWLIV FRXUDQWV (72,1) (11,2) (83,3) (87,2) 16,2 (71,0) Résultat sur cessions 122,4 (1,6) 120,8 80,8 (0,9) 79,9 RÉSULTAT OPÉRATIONNEL  
  •   
  •  (Qb GX FKLƵUH GšDƵDLUHV b b b b 5‹68/7$7 ),1$1&,(5 
  • 
  • 
  • 
  • 
  • 
  • 3DUW GDQV OH U«VXOWDW GHV VRFL«W«V PLVHV HQb«TXLYDOHQFH  
  •  
  •   Impôts sur les résultats (39,2) 28,7 (10,4) (37,2) 26,8 (10,4) Résultat des autres activités 0,0 53,2 53,2 0,0 27,7 27,7 RÉSULTAT NET       RÉSULTAT NET PART DU GROUPE       dont résultat net part du Groupe pôle Foncière 75,0 75,0 27,2 27,2 dont résultat net part du Groupe autres activités 51,9 51,9 25,5 25,5 RÉSULTAT NET RÉCURRENT (35$b)21&,Š5(b 
  •   CASH-FLOW NET COURANT   'RQQ«HV SDU DFWLRQb 1RPEUH GšDFWLRQV PRHQ HQ FLUFXODWLRQ GLOX« bb bb 5«VXOWDW QHW SDUW GX *URXSH bſ bſ 5«VXOWDW QHW U«FXUUHQW (35$ )RQFLªUH bſ bſ &DVKƷRZ QHW FRXUDQW bſ bſ 
  • /H G«WDLO GX FDOFXO GX U«VXOWDW QHW U«FXUUHQW (35$ )RQFLªUH ƶJXUH GDQV OH FKDSLWUHb DX SRLQW b mb5HSRUWLQJ (35$ DX bG«FHPEUH b} 1RWD EHQHb Le renforcement de l’activité de Foncière au sein d’Icade avec l’intégration de Silic conduit à faire évoluer la présentation des résultats du Groupe. 3DU UDSSRUW ¢ OšH[HUFLFHb OHV SULQFLSDX[ FKDQJHPHQWV VRQW OHV VXLYDQWVb L
  • une présentation du compte de résultat, en format de gestion, centrée sur l’activité de Foncière (y.c. la holding) qui se distingue du compte GH U«VXOWDW FRQVROLG« SULQFLSDOHPHQW SDUbXQH LQW«JUDWLRQ GHV U«VXOWDWV GHV DFWLYLW«V GH SURPRWLRQ HW GH VHUYLFH DX WUDYHUV GšXQH VHXOH OLJQH GH FRQWULEXWLRQ DX U«VXOWDW QHW GX *URXSHb LL
  • en complément du FDVKIORZ QHW FRXUDQW LQWURGXFWLRQ GX U«VXOWDW QHW U«FXUUHQWb(35$ )RQFLªUH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS  $FWLYLW« HW U«VXOWDWV  &+,))5(6 &/‹6 Ş b 
  • 
  • /HV LQGLFDWHXUV VRQW SU«VHQW«V UHWUDLW«V GHV PLQRULWDLUHV ,FDGH 6DQW« ‹&+‹$1&,(5 '(6 %$8; HQb GHV ORHUV DQQXDOLV«V
  • 0 5 10 15 20 25 >2022202220212020201920182017201620152014 13,5 % 14 % 8,1 % 5,3 % 5,4 % 4,4 % 11,3 % 2,3 % 15 % 20,7 % 5‹68/7$7 1(7 5‹&855(17 (35$ HQ 0ſ HW ſDFWLRQ
  • 0 50 100 150 200 250 2012 2013 184 214 3,56 €/action 3,52 €/action %$&./2* 352027,21 HQ 0ſ
  • 0 200 400 600 800 1000 1200 2013201220112010 811 1 028 1 082 1 012 '85‹( 5‹6,'8(//( )(50( '(6 %$8; DQQ«HV
  • 5,0 5,1 4,9 4,6 4,1 3,9 3,9 3,6 Foncière Tertiaire Patrimoine Stratégique 2 3 4 5 6 2013201220112010 /2<(56 ,)56 HQ 0ſ
  • (7 7$8; 'š2&&83$7,21 ),1$1&,(5 HQb
  • 288 365 339 503 LoyersCourantIFRS 0 100 200 300 400 500 2013201220112010 0 20 40 60 80 100 91,0 % 94,8 % 94,2 % 87,8 % 88,7 % 93,4 % 92,6 % 85,5 % Foncière Tertiaire Patrimoine Stratégique ,1',&$7(856'š$&7,9,7‹
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 20134 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS 9$/25,6$7,21 '8 3$75,02,1( HQ 0ſ
  • KRUV GURLWV 85 % 89 % 94 % PatrimoineStratégique PatrimoineAlternatif PatrimoineNonStratégique 0 2000 4000 6000 8000 10000 Déc. 2013Juin 2013Déc. 2012 4 292 1 0431 083 499 688 6 313 6 049 9 063 939 4 318 7 497 1 066 $15 (35$ 75,3/( 1(7 HQ 0ſ HW ſDFWLRQ
  • 0 1 000 2 000 3 000 4 000 5 000 6 000 Déc. 2013Juin 2013Déc. 2012 4 190 4 079 5 704 80,7 €/action 78,9 €/action 77,3 €/action 7$8; '( 5(1'(0(17 HQb
  • KRUV GURLWV 0 1 2 3 4 5 6 7 8 9 Total Foncière Tertiaire Patrimoine Non Stratégique Tertiaire Patrimoine Alternatif Patrimoine Stratégique Juin2013Déc.2012 Déc.2013 7,1% 7,2% 7,4% 7,3% 7,2% 7,4% 6,9% 6,9% 6,9% 9,0% 8,1% 8,9% /2$1 72 9$/8( /79
  • HQb
  • b(*) 0 % 10 % 20 % 30 % 40 % Déc. 2013Juin 2013Déc. 2012 36,7 % 36,2 % 38,2 %
  • ,QWªJUH OD YDOHXU DX ELODQ GHV FU«DQFHV ƶQDQFLªUHV GHV 333 &27 02<(1 '( /$ '(77( HQb
  • 0 % 1 % 2 % 3 % 4 % Déc. 2013Juin 2013Déc. 2012 3,83 % 3,84 % 3,83 % ‹&+‹$1&,(5 '( /$ '(77( 7,5‹( HQ 0ſ
  • 585 577 578 811 187 122 148 573 759 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2022 et + 20212020201920182017201620152014 ,1',&$7(856/,‹6$8),1$1&(0(17 INDICATEURSLIÉSAUPATRIMOINE
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 5 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS  )$,76 0$548$176 /šH[HUFLFHb D PDUTX« XQH «WDSH PDMHXUH GH OšKLVWRLUH Gš,FDGH *U¤FH ¢ OD IXVLRQ DYHF 6LOLF LQWHUYHQXH OH bG«FHPEUH  ,FDGH HVW en effet entrée dans une nouvelle ère en devenant la première foncière GH EXUHDX[ Gš(XURSH DYHF bPLOOLDUGV GšHXURV GH EXUHDX[ HW GH SDUFV GšDIIDLUHVVXUXQWRWDOGHbPLOOLDUGVGšDFWLIVHQSRUWHIHXLOOHbPLOOLRQV GšHXURV GH ORHUV DQQXDOLV«V bPLOOLRQV GH PªWUHV FDUU«V GšDFWLIV LPPRELOLHUV HW bPLOOLRQV GH PªWUHV FDUU«V GH U«VHUYHV FRQVWUXFWLEOHV $YHF FH SRWHQWLHO ,FDGH HVW OD PLHX[ SRVLWLRQQ«H SRXU FDSLWDOLVHU VXU OH développement du Grand Paris. 2S«UDWLRQ GH UDSSURFKHPHQW DYHF 6LOLF /H bG«FHPEUH  OHV DFWLRQQDLUHV UHVSHFWLIV Gš,FDGH HW GH 6LOLF RQW DSSURXY«ODIXVLRQDEVRUSWLRQGH6LOLFSDU,FDGHHQGDWHGXbG«FHPEUH 2013 et sur la base d’une parité d’échange de cinq actions Icade pour quatreactionsSilic.Cettefusionestl’aboutissementdurapprochement HQWUH OHV GHX[ VRFL«W«V ODQF« OH bG«FHPEUH  HW IDLW VXLWH DX YLI VXFFªV GH OšRIIUH SXEOLTXH Gš,FDGH VXU 6LOLFb(1) . ,FDGH FRQVROLGH 6LOLF SDU LQW«JUDWLRQ JOREDOH GHSXLV OH bMXLOOHW  5RWDWLRQ GšDFWLIV 'DQV OH SURORQJHPHQW GHV FHVVLRQV LQWHUYHQXHV DX FRXUV GH OšH[HUFLFHb OšDQQ«Hb VšHVW FDUDFW«ULV«H SDU OD SRXUVXLWH DFWLYH de l’optimisation du portefeuille d’activités d’Icade et de la tertiarisation de son patrimoine immobilier. &HOD VšHVW WUDGXLW SDUb ‹ GHV FHVVLRQV U«DOLV«HV SRXU SUªV GH bPLOOLRQV GšHXURV VXU OH patrimoinenonstratégique(ventesenblocdelogements,plateformes ORJLVWLTXHV EXUHDX[ HW WHUUDLQV HQ $OOHPDJQH ORWV GH EXUHDX[ HQ FRSURSUL«W«
  • b ‹ GHV FHVVLRQV GšDFWLIV PDWXUHV SRXU bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ desnégociationsavancéesenvuedelacessionau1er trimestre2014 GšXQ LPPHXEOH GH EXUHDX VLWX« ¢ 0XQLFK FRQVWLWXDQW HQYLURQ b du solde du portefeuille allemand. (QWHQDQWFRPSWHGHOšHQVHPEOHGHFHVFHVVLRQVODSDUWQRQVWUDW«JLTXH QHUHSU«VHQWHUDLWSOXVTXHb GXSDWULPRLQHLPPRELOLHUDXbG«FHPEUH 2013. /HV LQYHVWLVVHPHQWV U«DOLV«V DX FRXUV GH OšDQQ«Hb VH VRQW «OHY«V ¢ bPLOOLRQV GšHXURV GRQW bPLOOLRQV GšHXURV GH G«YHORSSHPHQW HW bPLOOLRQV GšDFTXLVLWLRQV HVVHQWLHOOHPHQW VXU OH SDWULPRLQH VDQW«
  •  OH VROGH VRLW bPLOOLRQV GšHXURV FRUUHVSRQGDQW DX[ WUDYDX[ GšHQWUHWLHQ du patrimoine. /šH[HUFLFHbVšHVW«JDOHPHQWFDUDFW«ULV«SDUODOLYUDLVRQHQbMXLOOHWb GHODWRXU(4+2HQWLªUHPHQWU«QRY«H bbP2 ).Laqualitédestravaux (niveau des prestations, labels environnementaux), d’un budget total GH bPLOOLRQV GšHXURV HQYLURQ SRVLWLRQQH FHW LPPHXEOH ¢ XQ QLYHDX «TXLYDOHQW DX[ WRXUV GH GHUQLªUH J«Q«UDWLRQ GH /D '«IHQVH 3DWULPRLQH &RPSWH WHQX QRWDPPHQW GH OšLQW«JUDWLRQ GHV DFWLIV GH 6LOLF OD MXVWH valeur de l’ensemble du patrimoine immobilier d’Icade s’est accrue de b GXUDQW OšH[HUFLFH À périmètre constant, la valeur de l’ensemble du patrimoine est en EDLVVH GH b FRPSWH WHQX SULQFLSDOHPHQW GšXQ DMXVWHPHQW GH OD YDOHXU GšH[SHUWLVH GH OD WRXU (4+2 6WUDW«JLH GH ƶQDQFHPHQW Icade a poursuivi sa politique d’optimisation de sa structure financière TXL D SRXU REMHFWLIVbOD GLYHUVLILFDWLRQ GHV VRXUFHV GH ILQDQFHPHQW l’allongement de la durée moyenne et l’abaissement du coût moyen de la dette, en particulier dans le contexte de l’intégration du bilan de Silic. $LQVL HQbVHSWHPEUHb DSUªV DYRLU REWHQX OD QRWH %%% SHUVSHFWLYH stable) par Standard&Poor’s, Icade a placé auprès du marché deux emprunts obligataires largement sursouscrits par des investisseurs européens de grande qualité et parfaitement adaptés à la courbe de GHWWH GX *URXSHb OšXQ SRXU bPLOOLRQV GšHXURV ¢ bDQV HW bPRLV DYHF une marge de 100 points de base au-dessus du taux de référence, et OšDXWUH SRXU bPLOOLRQV GšHXURV ¢  DQV DYHF XQH PDUJH GH  SRLQWV GH EDVH VRLW XQ FRXSRQ JOREDO GšHQYLURQ b  ‹Y«QHPHQWV SRVW«ULHXUV ¢ OD FO¶WXUH 1«DQW  3(563(&7,9(6 (Q,FDGHSDUDFKªYHUDOšLQW«JUDWLRQGH6LOLFHWYLVHUDXQHFRQVROLGDWLRQ GH VRQ U«VXOWDW QHW U«FXUUHQW SDU DFWLRQ JU¤FHb ‹ àuneffortdecommercialisationaccruesurl’ensembleduportefeuille DILQ GH UHOHYHU OH WDX[ GšRFFXSDWLRQ ILQDQFLHU DXGHVVXV GH b b ‹ DX G«YHORSSHPHQW GH VHV SURMHWV PDMHXUV GDQV VHV SDUFV GšDIIDLUHV GDQV GHV FRQGLWLRQV V«FXULV«HV HW UHOXWLYHV HQbFDVKIORZb ‹ à une maîtrise des charges opérationnelles, notamment sous l’effet GHV VQHUJLHV GH FR½WV GH OD IXVLRQ DYHF 6LOLFb ‹ ¢ XQbPDLQWLHQ GH OD /79 DXWRXU GH b HW OD SRXUVXLWH GH OD diminution du coût moyen de la dette au travers d’une plus grande désintermédiation financière. ‚ SDUWLU GH  ,FDGH D SRXU REMHFWLI XQH DP«OLRUDWLRQ LPSRUWDQWH GH VRQ U«VXOWDW QHW U«FXUUHQW JU¤FH ¢ OD FRPPHUFLDOLVDWLRQ GH OD WRXU (4+2 HW OD OLYUDLVRQ GHV SURMHWV V«FXULV«V OH 0RQHW HW OH 0LOO«QDLUHb VHURQW livrés en 2015, Veolia en 2016). À plus long terme, le positionnement d’Icade s’appuiera sur l’important potentiel que représente le développement de ses parcs d’affaires DXWRXU GH 3DULV QRWDPPHQW GDQV OH FDGUH GX SURMHW GX *UDQG 3DULV /D maîtrisedesesréservesfoncièresuniquespermettrad’offrirunegamme complète de produits pour les utilisateurs dont le développement sera rythmé par les besoins du marché. 
  • /D FKURQRORJLH GHV GLƵ«UHQWHV «WDSHV GX UDSSURFKHPHQW DYHF 6LOLF HVW G«WDLOO«H GDQV OH FKDSLWUH & SDUWLH b mb2S«UDWLRQ GH UDSSURFKHPHQW DYHF 6LOLF UDSSHO GX G«URXOHPHQW GH OšRS«UDWLRQb}
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 20136 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS  $&7,9,7‹6 (7 5‹68/7$76b  3¶OH )RQFLªUH  3U«VHQWDWLRQ Le patrimoine du S¶OH )RQFLªUH Gš,FDGH, qui représente plus de bPLOOLRQV GH P2 de surfaces louables, est principalement composé de bureaux et de parcs d’affaires. Icade est également présente sur le segment des établissements de santé et plus marginalement des FRPPHUFHV (QILQ GH PDQLªUH U«VLGXHOOH ,FDGH G«WLHQW TXHOTXHV DFWLIV non stratégiques, tels que des entrepôts, des bureaux et terrains en $OOHPDJQH DLQVL TXH GHV ORJHPHQWV 6LOLFHVWLQW«JU«HGHSXLVOHbMXLOOHW6RQSDWULPRLQHTXLUHSU«VHQWH bPLOOLRQ GH P2 est composé uniquement de bureaux et de parcs d’affaires. Silic, par la localisation de son portefeuille, permet à Icade de UHQIRUFHU HW GH FRPSO«WHU VRQ U¶OH GšDFWHXU PDMHXU GX G«YHORSSHPHQW du Grand Paris. '«FRPSRVLWLRQ GX SDWULPRLQH HQ VXUIDFHV ORXDEOHV =RQH J«RJUDSKLTXH HQ P2
  • $FWLIV VWUDW«JLTXHV $FWLIV DOWHUQDWLIV $FWLIV QRQ VWUDW«JLTXHV Total %3DUFV GšDIIDLUHV %XUHDX[ Sous-total 6DQW«b
  • Paris b b b - b b b /D '«IHQVH3«UL '«IHQVH b b b - - b b $XWUH FURLVVDQW 2XHVW b b b - - b b Première couronne b b b b - b b 'HX[LªPH FRXURQQH b b b b b b b Province - b b b b b b Étranger - - - - b b b )21&,Š5( 7(57,$,5( bb b bb b b bb b b b b b b b b
  • (Q TXRWHSDUW GH G«WHQWLRQ Gš,FDGH 6DQW« b
  •  /H SDWULPRLQH GšDFWLIV VWUDW«JLTXHV 'HVFULSWLRQ GX SDWULPRLQH Icade est historiquement propriétaire d’immeubles de bureaux (d’une VXUIDFH WRWDOH GH bbP2 ) principalement à Paris, dans le Croissant 2XHVW HW ¢ 9LOOHMXLI (Q LQW«JUDQW 6LOLF ,FDGH VšHVW «JDOHPHQW UHQGXH SURSUL«WDLUH GH EXUHDX[ VLWX«V ¢ 1DQWHUUH 3U«IHFWXUH HW ¢ 6DLQW'HQLV TXL UHSU«VHQWHQW XQH VXUIDFH GH bbP2 . Icade détient en outre des parcs d’affaires localisés à Paris (19e ), Saint- 'HQLV HW $XEHUYLOOLHUV DX[TXHOV VšDMRXWHQW G«VRUPDLV OHV SDUFV GH 6LOLF bbbP2
  • ORFDOLV«V¢5XQJLV1DQWHUUH6HLQH3DULV1RUG&RORPEHV &HUJ$QWRQ(YU9LOOHERQHW)UHVQHV/HVSDUFVGšDIIDLUHVVHGLVWLQJXHQW par le fort potentiel de développement organique. C’est la raison pour ODTXHOOH OH S¶OH )RQFLªUH 7HUWLDLUH FRQFHQWUH XQH SDUW LPSRUWDQWH GH ses investissements à moyen terme, tant en restructuration d’actifs existantsqu’enconstructiond’actifsneufs.Cetteactivitéestgénératrice de cash-flows futurs et d’une importante création de valeur. &RQWH[WH GH PDUFK« 8Q PDUFK« GH OšLQYHVWLVVHPHQW DWWUDFWLI QRWDPPHQW VXU OD SURFKH S«ULSK«ULH SDULVLHQQH Labonnetenuedel’investissementimmobilierfrançaiss’estconfirmée, PDOJU«XQHFRQMRQFWXUH«FRQRPLTXHWRXMRXUVG«SULP«HHWGHVPDUFK«V XWLOLVDWHXUV IRUWHPHQW G«JUDG«V /HV YDOHXUV GH WUDQVDFWLRQb VRQW FRPSDUDEOHV ¢ FHOOHV GH  HW GH  VRLW DXWRXU GH bPLOOLDUGV d’euros. $LQVLOHPDUFK«DFRQWLQX«GHIRQFWLRQQHUGHPDQLªUHWUªVWHQGXHVXUOHV DFWLIVmbSULPHb}&šHVWSRXUTXRLODIRUWHFRQFXUUHQFHVXUOHVDFWLIVmbSULPHb} aconduitunnombrecroissantd’investisseursàsemontrermoinsfrileux et à s’ouvrir sur des notions de risque plus souples et compatibles avec OHVRIIUHVTXDOLWDWLYHVSURSRV«HVDXMRXUGšKXL QRWDPPHQWHQS«ULSK«ULH
  •  $LQVLOHVLQYHVWLVVHXUVRQWVHQVLEOHPHQW«ODUJLOHXUVSHFWUHJ«RJUDSKLTXH de recherche au-delà des seuls quartiers d’affaires de Paris intra-muros, marquant la fin du repli sur la capitale symptomatique des périodes de crise. Le poids de Paris dans les volumes échangés est ainsi retombé FHWWH DQQ«H ¢ b  FRQWUH b HQ  &H PRXYHPHQW D SURILW« ¢ la proche périphérie parisienne, en particulier aux 1res Couronnes, qui combinent des rendements plus attractifs et une offre de produits récents, sécurisés et à proximité immédiate des transports en commun, gages d’une bonne liquidité locative. (Q VRPPH OHV DFWLIV mbSULPHb} V«FXULV«V HW ORFDOLV«V GDQV OHV PHLOOHXUV quartiers,n’ontreprésentéen2013qu’unpeumoinsdutiersdesvolumes LQYHVWLV FRQWUH b HQ 
  •  SUHVTXH DXWDQW TXH OHV LQYHVWLVVHPHQWV ¢ mbYDOHXU DMRXW«Hb} GRQW OH YROXPH D SUDWLTXHPHQW «W« PXOWLSOL« SDU WURLVbHQ XQ DQ /H PDUFK« VšHVW «JDOHPHQW SOXV «TXLOLEU« HQ WHUPHV GH taille des opérations, avec une meilleure profondeur de marché pour les PRQWDQWV XQLWDLUHV FRPSULV HQWUH  HW bPLOOLRQV GšHXURV 6RXUFHb &% 5LFKDUG (OOLV %133
  • /HVWUDQVDFWLRQVEXUHDX[VXS«ULHXUHV¢bPLOOLRQVGšHXURVUHSU«VHQWHQW SOXV GH OD PRLWL« GH OšHQVHPEOH GHV WUDQVDFWLRQV GH OšDQQ«H 'H JURV SRUWHIHXLOOHV RQW FKDQJ« GHbPDLQV HQ  &LQT WUDQVDFWLRQV UHSU«VHQWHQW ¢ HOOHV VHXOHV SUªV GH b GHV WUDQVDFWLRQV EXUHDX[ en 2013. On observe également un appétit des investisseurs pour les actifs commerces dont le volume de transactions a encore progressé HQ  (Q FH TXL FRQFHUQH OD ORJLVWLTXH OD ILQ GX G«VHQJDJHPHQW GHV foncières de ce secteur se ressent en 2013. Les transactions dans ce VHJPHQW RQW FKXW« GH SUªV GH b  Les principales cessions d’Icade cette année (l’immeuble Factory, le centre commercial Odysseum, le portefeuille logistique) s’inscrivent parfaitement dans cette dynamique.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 7 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS Les volumes investis en immobilier d’entreprise devraient continuer ¢ SURJUHVVHU VXU OšDQQ«Hb &RQFHUQDQW OH PDUFK« SULPH OD IRUWH concurrencesurlesactifscoredevraitprovoquerunehaussedesvaleurs. Les actifs de 1re et 2nde couronne, dès lors qu’ils se trouvent dans un marché tertiaire, devraient retrouver de la liquidité alors qu’ils avaient souffert ces dernières années du moindre intérêt des investisseurs. 8QH GHPDQGH SODF«H HQ UHFXO GH b VXU XQ DQ Le volume de la demande placée de bureaux en Île-de-France totalise bPLOOLRQ GH P2 HQ  VRLW XQ UHFXO GH b VXU XQ DQ &H U«VXOWDW bien inférieur à la moyenne de longue période découle en grande partie du contexte économique qui a amené à des décisions prises à minima HW DX UHSRUW GH FHUWDLQV SURMHWV GH PRXYHPHQW /H UHFXO VLJQLILFDWLI GHV WUDQVDFWLRQV !¢ b P2 D «W« SDUWLFXOLªUHPHQW Q«IDVWH (OOHV RQW WRWDOLV« bbP2  WUDQVDFWLRQV FRQWUH  GH SOXV HQ 
  •  $ORUV TXH OH FU«QHDX  bbP2 HVW HQ UHWUDLW GH b VXU XQ DQ bbP2 SODF«V HQ 
  •  VHXO FHOXL GHV bbP2 Ş bbP2 se détache avec bb VXU XQ DQ HW XQ YROXPH GH bbP2 . /šDQQ«Hb D «W« PDUTX«H SDU XQ FRXS GšDUU¬W EUXWDO GX UWKPH GHV transactions locatives au 3e et 4e trimestre 2013. Ces trimestres qui sont traditionnellement plus importants en volume que les deux premiers VRQW HQ UHFXO VLJQLILFDWLI SDU UDSSRUW ¢ OD WHQGDQFH DQQXHOOHb 'H PDQLªUH SOXV VHFWRULHOOH OH VHFWHXU GH /D '«IHQVH HVW GHPHXU« XQ PDUFK« GLIILFLOH HQ  HQ QšHQUHJLVWUDQW TXH FLQTbWUDQVDFWLRQV VXS«ULHXUHV¢bbP2 en2013dontuneconcernantunbaildérogatoire. 6XU OšHQVHPEOH GX PDUFK« b GHV VXUIDFHV FRPPHUFLDOLV«HV HQ  RQW FRQFHUQ« GHV EXUHDX[ QHXIVUHVWUXFWXU«V /šRIIUH LPP«GLDWH ¢ bPLOOLRQV GH P2 au 1er bMDQYLHU  SURJUHVVH GH b  /H WDX[ GH YDFDQFH IUDQFLOLHQ Vš«OªYH G«VRUPDLV ¢ b  /HV OLYUDLVRQV GH SURJUDPPHV QHXIV RX UHVWUXFWXU«V SULQFLSDOHPHQW ¢ /D '«IHQVH et dans le Croissant Ouest), la remise sur le marché de surfaces le plus VRXYHQW U«QRY«HV FRQMXJX«HV DX UDOHQWLVVHPHQW GH OšDFWLYLW« ORFDWLYH sont à l’origine de cette hausse. La part de l’offre de qualité dans le stock francilien, qui avait atteint un SRLQW EDV ILQ  ¢ b
  •  HVW UHPRQW«H ¢ b HQ G«EXW  Les disparités géographiques et structurelles ne sont pas atténuées, 3DULV SU«VHQWDQW XQ VWRFN LPP«GLDW WRXMRXUV UHODWLYHPHQW FRQWHQX WDQGLV TXH OšRIIUH HVW DERQGDQWH ¢ /D '«IHQVH HW GDQV OHV VHFWHXUV périphériques à l’image du Croissant Ouest. Paris Centre Ouest a vu son VWRFN LPP«GLDW SURJUHVVHU OH WDX[ GH YDFDQFH Vš DIILFKH ¢ b  6L OD concurrence s’est accrue pour un certain nombre d’offres en petites HW PRHQQHV VXUIDFHV OD S«QXULH GH SURGXLWV ¢ SDUWLU GH bbP2 est HQFRUH GšDFWXDOLW« 3DULV 6XG HW 3DULV 1RUG (VW SU«VHQWHQW XQH YDFDQFH WRXMRXUV IDLEOH ¢ UHVSHFWLYHPHQW b HW b HW XQH RIIUH !bbbP2 limitée à une poignée d’immeubles. /HV YDOHXUV ORFDWLYHV VRQW WRXMRXUV VRXV SUHVVLRQ /H ORHU PRHQ IDFLDO pondéré en Île-de-France pour les surfaces neuves, restructurées ou U«QRY«HV VšHVW JOREDOHPHQW VWDELOLV« HQ  SRXU VšDIILFKHU ¢ bſ +7 +&P2 DQ HQ ILQ GšDQQ«H bb VXU XQ DQ
  •  (Q FH TXL FRQFHUQH OHV mesures d’accompagnement, après une forte progression en 2012, les évolutions sont plus contrastées en 2013, mais elles demeurent élevées dans tous les secteurs. Le marché reste globalement très alimenté en offre, et les conditions de négociation, notamment sous forme de IUDQFKLVHV GH ORHUV VRQW WRXMRXUV WUªV DYDQWDJHXVHV 3RXU GHV SULVHV ¢ EDLO !bbbP2 GšXQH GXU«H IHUPH GšDX PRLQV bDQV OHV IUDQFKLVHV VRQW de l’ordre de 2,5 à 3 mois de loyers par année d’engagement. /H ORHU PRHQ mbSULPHb} GH 3DULV &HQWUH 2XHVW ¢ bſ +7 +&P2 DQ HVW HQ EDLVVH GH b VXU XQ DQ HQ UDLVRQ GH OD UDUHW« GšRIIUHV mbSULPHb} HW GRQF GH WUDQVDFWLRQV G«SDVVDQW bſ +7 +&P2 DQ FRPPH HQ  /H ORHU PRHQ mbSULPHb} GH /D '«IHQVH ¢ bſ +7 +&P2 DQ UHVWH ¢ son niveau de l’an dernier. 3DWULPRLQH GšDFWLIV DOWHUQDWLIVb ,FDGH 6DQW«
  • 'HVFULSWLRQ GX SDWULPRLQH /HDGHU VXU VRQ PDUFK« ,FDGH HVW GHYHQXH XQ DFWHXU PDMHXU GH OD VDQW« enconstituantdepuis2007unportefeuilledemursde59établissements GH VDQW« TXL VH FDUDFW«ULVH SDUb ‹ des actifs générateurs de FDVKIORZV LPP«GLDWVb ‹ GHV GXU«HV IHUPHV LQLWLDOHV GH EDX[ GH  DQVbHW XQH GXU«H U«VLGXHOOH DX bG«FHPEUH  GH  DQVb ‹ GHV WDX[ GH PDUJH ORHUV QHWVORHUV EUXWV
  • «OHY«V Icadebénéficied’uneéquipeetd’unsavoir-fairereconnussurlemarché pour assurer le développement et la gestion d’Icade Santé. Pour accompagner sa croissance et préserver les grands équilibres bilanciels du groupe, Icade Santé a ouvert avec succès, son capital, au 1er VHPHVWUH  ¢ KDXWHXU GHbPLOOLRQV GšHXURV ¢ WURLV LQYHVWLVVHXUV LQVWLWXWLRQQHOV &U«GLW $JULFROH $VVXUDQFH %13 3DULEDV &DUGLI &13 $VVXUDQFHV
  •  (QbRFWREUHQRYHPEUHb XQH GHX[LªPH DXJPHQWDWLRQ GH FDSLWDO GH bPLOOLRQV GšHXURV D «W« U«DOLV«H HQ DFFRPSDJQHPHQW GHV LQYHVWLVVHPHQWV GX VHFRQG VHPHVWUH GRQW bPLOOLRQV GšHXURV DVVXU«V SDU ,FDGH
  •  (QILQ HQbPDLb XQH QRXYHOOH DXJPHQWDWLRQ GH FDSLWDO D «W« U«DOLV«H GšXQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURV DXSUªV GH OD VRFL«W« 6RJHFDS $X WRWDO FH VRQW bPLOOLRQV GšHXURV TXL RQW «W« OHY«V VXU XQH S«ULRGH GH bPRLV $X bG«FHPEUH  OD TXRWHSDUW GH G«WHQWLRQ Gš,FDGH GDQV ,FDGH 6DQW« UHSU«VHQWH b  &RQWH[WH GH PDUFK« Le secteur de la santé a longtemps été une niche intéressant peu GšLQYHVWLVVHXUV $YHF OD UHFKHUFKH GH GLYHUVLILFDWLRQ YHUV GHV DFWLIV procurantdesloyersstablesetdelongtermeàdesrendementsattractifs, le nombre d’acteurs s’accroît. /HVSULQFLSDX[LQYHVWLVVHXUVIUDQ©DLVVRQWOHVVXLYDQWVb,FDGH6DQW«OHDGHU du marché et spécialisé sur les actifs sanitaires (Médecine Chirurgie Obstétrique, Soins de Suite et de Réadaptation et établissements psychiatriques), Gecimed (filiale de Gecina), Foncière des Murs et &RILQLPPR 6LFDIL %HOJH
  • HW SOXVLHXUV IRQGV (Q HIIHW SOXVLHXUV LQYHVWLVVHXUV VRQW G«VRUPDLV SU«VHQWV DX WUDYHUV GH 6&3, RX Gš23&, J«U«V SDU :HLQEHUJ 9LYHULV %13 3DULEDV 3ULPRQLDO RX encore La Française. $X FRXUV GHV GHX[ GHUQLªUHV DQQ«HV OH PDUFK« GH OšLQYHVWLVVHPHQW VšHVW donccaractériséparunedemandeaccruedelapartdesinvestisseursen UHJDUG GšXQH RIIUH UHVWUHLQWH GšDFWLIV GH VDQW« PLV HQ YHQWH $SUªV GHX[ DQQ«HVbHWbH[FHSWLRQQHOOHVDYHFGHVYROXPHVGšLQYHVWLVVHPHQWV DQQXHOV GH SUªV GH bPLOOLRQV GšHXURV bPLOOLRQV GšHXURV RQW «W« LQYHVWLV HQ  TXDVLPHQW H[FOXVLYHPHQW DX FRXUV GHV WURLVbSUHPLHUV trimestres. Cettebaisseduvolumeinvestitraduitprincipalementlemoindrenombre d’externalisations sur le marché primaire. Le marché devient toutefois de plus en plus mature avec des transactions sur le marché secondaire (ventes d’actifs d’investisseurs à investisseurs) qui représentent plus de b GX YROXPH WRWDO GHV RS«UDWLRQV /H WDX[ GH UHQGHPHQW SULPH DFWXHO Vš«WDEOLW DXWRXU GH b SRXU OHV FOLQLTXHV 0&2 P«GHFLQH FKLUXUJLH HW REVW«WULTXH
  • HW b SRXU OHV (+3$'b(1) . 3DWULPRLQH GšDFWLIV QRQ VWUDW«JLTXHV (QbQRYHPEUHb,FDGHDF«G«¢VRQSDUWHQDLUH.O«SLHUUHVDSDUWLFLSDWLRQ GDQV OH S¶OH FRPPHUFLDO 2GVVHXP ¢ 0RQWSHOOLHU $X WUDYHUV GH FHWWH opération, Icade affirme sa stratégie de recentrage de ses activités 
  • 6RXUFHb -RQHV /DQJ /DVDOOH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 20138 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS autour des bureaux et des parcs d’affaires en Île-de-France et permet à .O«SLHUUH GH G«WHQLU b GH FH FHQWUH FRPPHUFLDO U«JLRQDO PDMHXU (Q RXWUH,FDGHDUDFKHW«G«EXWb GHVYROXPHVGHVEXUHDX[VLWX«V DXGHVVXV GX FHQWUH FRPPHUFLDO /H 0LOO«QDLUH G«WHQXV SDU .O«SLHUUH bbP2 ORX«V ¢ b DX bG«FHPEUH 
  • SRUWDQW DLQVL VD G«WHQWLRQ GDQV OHV EXUHDX[ ¢ b  ,FDGH G«WLHQW HQFRUH GH PDQLªUH U«VLGXHOOHb ‹ un ensemble de magasins essentiellement composé d’un réseau GšHQVHLJQHV mb0Ub%ULFRODJHb} J«Q«UDWHXU GH FDVKIORZV récurrents. /H VHJPHQW GHV mbUHWDLO SDUNVb} Qš«WDQW SDV GHVWLQ« ¢ ¬WUH G«YHORSS« SDU ,FDGH FH SDWULPRLQH D GRQF «W« UHFODVV« DX bG«FHPEUH  HQ QRQ VWUDW«JLTXHb ‹ XQFHQWUHFRPPHUFLDO¢$XEHUYLOOLHUV G«WHQWLRQ¢b DYHF.O«SLHUUH
  • qui participe à la valorisation des parcs d’affaires du Millénaire et des 3RUWHV GH 3DULV HQ WDQW TXš«TXLSHPHQW FROOHFWLI (Q FRQV«TXHQFH cet actif, précédemment classé dans le segment des commerces et centres commerciaux a été transféré vers les parcs d’affaires du patrimoine d’actifs stratégiques. Les autres actifs non stratégiques d’Icade comprennent des entrepôts, GHV EXUHDX[ HQ $OOHPDJQH HW GHV ORJHPHQWV G«WHQXV SDU OH JURXSH ,FDGH $LQVL ,FDGH D F«G« HQ  bbP2 GšHQWUHS¶WV bbP2 GH EXUHDX[ HQ $OOHPDJQH HW  ORJHPHQWV /šREMHFWLI HVW GH SRXUVXLYUH le désengagement de ce patrimoine.  &KLIIUHV FO«V DX bG«FHPEUH  &KLIIUHV FO«V HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   UHWUDLW« 5HFODVVHPHQWVb
  •  9DULDWLRQ &KLƵUH GšDƵDLUHV )RQFLªUH 476,4 395,6 (4,1) 399,7 bb ([F«GHQW EUXW RS«UDWLRQQHO 404,1 317,4 (5,7) 323,1 bb 7DX[ GH PDUJH (%2&$
  • b b b RÉSULTAT OPÉRATIONNEL     bb 5«VXOWDW ƶQDQFLHU (124,4) (105,6) 
  • b Impôts sur les résultats (10,4) (10,4) 
  • b Résultat net 91,7 34,0 b RÉSULTAT NET PART DU GROUPE   b 5«VXOWDW QHW U«FXUUHQW (35$ )RQFLªUH 214,3 184,2 bb VRLW HQ ſDFWLRQ bſ bſ 
  • b
  • 5HFODVVHPHQW GHV FKDUJHV QHWWHV GLWHV GH mbVLªJHb} GX JURXSH ,FDGH SU«F«GHPPHQW FRPSWDELOLV«HV GDQV OH VHFWHXU mb$XWUHVb} YHUV OH S¶OH )RQFLªUH Le FKLIIUH GšDIIDLUHV U«DOLV« SDU OH S¶OH )RQFLªUH DX FRXUV GH OšH[HUFLFHb UHSU«VHQWH bPLOOLRQV GšHXURV VRLW XQH DXJPHQWDWLRQ GH b SDU UDSSRUW ¢ OšH[HUFLFHb &KLIIUHGšDIIDLUHV)RQFLªUH HQbPLOOLRQVGšHXURV
  •   UHWUDLW«b
  • $FTXLVLWLRQV /LYUDLVRQV &HVVLRQV UHVWUXFWXUDWLRQV ,QGH[DWLRQV $FWLYLW« ORFDWLYH  9DULDWLRQ¢ S«ULPªWUH FRQVWDQW %XUHDX[)UDQFH 126,8 126,8 27,7 (12,5) 2,2 (0,7) 143,5 b 3DUFVGšDƵDLUHV 94,6 94,6 53,8 (1,4) 2,8 0,3 150,1 b $&7,)6675$7‹*,48(6    
  •  
  •  b CommercesetCentrescom. 24,8 24,8 - (0,6) 0,7 0,7 25,5 b Santé 91,5 91,5 29,7 - 2,5 0,1 123,9 b $&7,)6$/7(51$7,)6    
  •    b $&7,)6121675$7‹*,48(6   - 
  •  
  •  
  • b Intra-groupemétiersFoncière (0,1) (5,0) (0,4) - - (0,2) (5,6) - 5(9(186 /2&$7,)6    
  •  
  •  b $XWUHVFKLƵUHGšDƵDLUHV 2,9 3,7 0,5 - - (1,8) 2,3 - &+,))5('š$))$,5(6)21&,Š5(    
  •  
  •  b
  • 5HFODVVHPHQW GHV FKDUJHV QHWWHV GLWHV GH mbVLªJHb} GX JURXSH ,FDGH SU«F«GHPPHQW FRPSWDELOLV«HV GDQV OH VHFWHXU mb$XWUHVb} YHUV OH S¶OH )RQFLªUH /HV UHYHQXV ORFDWLIV TXL VH VRQW «OHY«V ¢ bPLOOLRQV GšHXURV RQW SURJUHVV« GH bPLOOLRQV GšHXURV SDU UDSSRUW ¢ OšH[HUFLFH SU«F«GHQW ‚ S«ULPªWUH FRQVWDQW FHWWH SURJUHVVLRQ Vš«WDEOLW ¢ bPLOOLRQV GšHXURV VRLW bb 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS ‹ 9DULDWLRQV GH S«ULPªWUHb bbPLOOLRQV GšHXURV – 6RLW bPLOOLRQV GšHXURV GH ORHUV FRPSO«PHQWDLUHV OL«V aux acquisitions. L’acquisition de Silic a permis d’enregistrer bPLOOLRQVGšHXURVGHUHYHQXVVXSSO«PHQWDLUHVHWOHVDFTXLVLWLRQV H[WHQVLRQV HW UHVWUXFWXUDWLRQV GH FOLQLTXHVbbPLOOLRQV GšHXURV (Q  ,FDGH D DFTXLV TXDWUHbQRXYHOOHV FOLQLTXHVb – Les cessions d’actifs ont entraîné une diminution de revenus ORFDWLIV GH bPLOOLRQV GšHXURV SRUWDQW VXU OHV FHVVLRQV GšDFWLIV QRQ VWUDW«JLTXHV SRXU bPLOOLRQV GšHXURV HQWUHS¶WV EXUHDX[ HQ$OOHPDJQHHWORJHPHQWV
  • HWVXUOHVDFWLIVVWUDW«JLTXHVPDWXUHV SRXU bPLOOLRQV GšHXURVb – Lesrestructurationssesontaccompagnéesd’unepertederevenus ORFDWLIV GH bPLOOLRQV HVVHQWLHOOHPHQW OL«V ¢ OD U«KDELOLWDWLRQ SDUWLHOOH GH OD WRXUb3% ¢ /D '«IHQVH ‹ 3«ULPªWUH FRQVWDQWb bbPLOOLRQV GšHXURV – Lavariationdesindicesreprésenteuneaugmentationdesrevenus GH bPLOOLRQV GšHXURV VRLW XQH SURJUHVVLRQ PRHQQH GH b des loyers. – L’activité locative quant à elle présente un solde net négatif de bPLOOLRQ GšHXURV TXL VšDQDOVH FRPPH VXLWb • OH G«SDUW GX ORFDWDLUH 6&25 GH OD WRXU 3% TXL D «W« immédiatementrelouéepourtouteslessurfacesdisponibles, àsavoircellespourlesquellesaucunstravauxn’étaientprévus. Plusieurs plateaux ont été en effet neutralisés afin de pouvoir ¬WUH UHVWUXFWXU«V DYDQW UHPLVH HQ ORFDWLRQ /D WRXU 3% IDLW U«JXOLªUHPHQWOšREMHWGHGHPDQGHVGHVRFL«W«VG«M¢LPSODQW«HV ¢ /D '«IHQVH HW DDQW EHVRLQ GH VXUIDFHV FRPSO«PHQWDLUHV GH SUR[LPLW«b • plusieursrenégociationsdeloyersurlesparcsduMillénaireet desPortesdeParistoutesconduitesavecsuccèsmoyennantun allongementdesduréesdebailetunabaissementcontenudes loyers,illustrantainsilacapacitéd’Icadeàfidéliserseslocataires par ailleurs extrêmement sollicités par la concurrence. LeORHUQHWGXS¶OH)RQFLªUHUHVVRUWSRXUOšDQQ«Hb¢bPLOOLRQV GšHXURV VRLW XQ WDX[ GH PDUJH GH b HQ DP«OLRUDWLRQ GH  SRLQWV par rapport à 2012. HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   /RHUV QHWV 0DUJH /RHUV QHWV 5HFODVVHPHQWVb
  • /RHUV QHWV UHWUDLW«V 0DUJH %XUHDX[ )UDQFH 132,2 b 117,6 117,6 b 3DUFV GšDƵDLUHV 137,9 b 81,2 81,2 b $&7,)6 675$7‹*,48(6  b   b Commerces et Centres co. 21,9 b 21,5 21,5 b Santé 122,4 b 90,5 90,5 b $&7,)6 $/7(51$7,)6  b   b $&7,)6 121 675$7‹*,48(6  b   b Intra-groupe métiers Foncière (0,6) 0,4 (4,2) (3,8) 3–/( )21&,Š5(  b  
  •  b
  • 5HFODVVHPHQW GHV FKDUJHV QHWWHV GLWHV GH mbVLªJHb} GX JURXSH ,FDGH SU«F«GHPPHQW FRPSWDELOLV«HV GDQV OH VHFWHXU mb$XWUHVb} YHUV OH S¶OH )RQFLªUH /šLQW«JUDWLRQGH6LOLFHQbMXLOOHWbDJ«Q«U«bPLOOLRQVGšHXURVGHORHU QHW HW SDUWLFLSH ¢ KDXWHXU GH bSRLQW ¢ OšDP«OLRUDWLRQ GX WDX[ GH PDUJH À périmètre constant, le taux de marge d’Icade s’améliore de 1,4 point bbPLOOLRQV GšHXURV
  • VšH[SOLTXDQW SDUb ‹ OD SURJUHVVLRQ FRQVWDW«H VXU OHV SDUFV GšDIIDLUHV GH b SRLQWV /H WDX[b «WDLW JUHY« GH G«SHQVHV QRQ U«FXUUHQWHV SHUWHV VXU FU«DQFHV LUU«FRXYUDEOHV SRXU bPLOOLRQV GšHXURV HW LQGHPQLW«V ORFDWDLUHV SRXU bPLOOLRQ GšHXURV
  • b ‹ ladégradationconstatéesurlesbureauxde2,5pointsengrandepartie OL«H ¢ OšHIIHW GH OD OLYUDLVRQ GH OD WRXU (4+2 HQbMXLOOHWb  SRLQW
  • b ‹ la dégradation du taux de loyer net des actifs non stratégiques due aux cessions des entrepôts à fort taux d’occupation. Le U«VXOWDW ILQDQFLHU GX S¶OH )RQFLªUH DX bG«FHPEUH  Vš«OªYH ¢ 
  • bPLOOLRQV GšHXURV FRQWUH 
  • bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH 2012. Cettevariations’expliqueessentiellementparlahaussedel’endettement OL«H¢OšLQW«JUDWLRQGH6LOLFGDQVODFRQVROLGDWLRQGš,FDGHDXbMXLOOHW FI &KDSLWUHb SRLQW b mb5HVVRXUFHV )LQDQFLªUHVb}
  •  LaFKDUJHGšLPS¶WVXUOHVU«VXOWDWVGXS¶OH)RQFLªUHDXbG«FHPEUH  Vš«OªYH ¢ 
  • bPLOOLRQV GšHXURV VWDEOH SDU UDSSRUW DX bG«FHPEUH 2012. $SUªVSULVHHQFRPSWHGHV«O«PHQWVFLGHVVXVOHU«VXOWDWQHWU«FXUUHQW (35$ GX S¶OH )RQFLªUH DWWHLQW bPLOOLRQV GšHXURV bſDFWLRQ
  • DX bG«FHPEUH  FRQWUH bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  bſDFWLRQ
  •  $SUªV UHWUDLWHPHQW GH OD QRXYHOOH WD[H VXU OHV dividendes versés en 2013, celui-ci est en très légère amélioration de b HQWUHb HWb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •   UHWUDLW« 5HWUDLWHPHQWV  &)1& SXEOL« 9DULDWLRQ ([F«GHQW EUXW RS«UDWLRQQHO FRQVROLG« 469,4 384,5 - 384,5 6$6 31( FRQVLG«U«H HQ QRQ FRXUDQW - 0,0 (2,3) 2,3 (%2 GHV DXWUHV DFWLYLW«Vb(*) (65,3) (67,0) (67,0) 0,0 EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL COURANT   
  •  bb $PRUWLVVHPHQWV HW SHUWHV GH YDOHXUV QRQ OL«V DX[ immeubles de placements (12,9) (10,4) (10,4) 0,0 RÉSULTAT OPÉRATIONNEL COURANT   
  •  bb 5«VXOWDW ƶQDQFLHU FRQVROLG« (122,1) (101,6) - (101,6) 6$6 31( FRQVLG«U« HQ QRQ FRXUDQW 0,0 0,0 (0,4) 0,4 5«VXOWDW ƶQDQFLHU GHV DXWUHV DFWLYLW«Vb(*) (2,2) (4,0) (4,0) 0,0 JV des instruments de couverture (3,6) 6,5 6,5 0,0 5‹68/7$7 ),1$1&,(5 &285$17 
  • 
  •  
  • 
  • b Impôt sur les sociétés consolidé (39,2) (37,2) - (37,2) ,6 GHV DXWUHV DFWLYLW«Vb(*) 28,7 26,8 26,8 0,0 Impôts sur dotation amortissement contrats clientèle et dotation nette de reprise des provisions foncier – pôle Promotion 0,0 0,0 1,2 (1,2) Impôt sur plus-value de cession (0,4) 1,9 - 1,9 6$6 31( FRQVLG«U« HQ QRQ FRXUDQW 0,0 0,0 (0,1) 0,1 mb([LW WD[b} 0,0 2,0 - 2,0 IS COURANT 
  • 
  •  
  • 
  • b RÉSULTAT PART DES MINORITAIRES 
  • 
  • 
  •  
  • b 5‹68/7$7 1(7 5‹&855(17 (35$ )21&,Š5(   
  •  bb 5‹68/7$7 1(7 5‹&855(17 (35$ )21&,Š5( HQbſDFWLRQ
  • bſ bſ - bſ 
  • b 5HWUDLWHPHQW GH OD WD[H GH b VXU OHV GLYLGHQGHV versés 2,7 0,0 0,0 0,0 5‹68/7$7 1(7 5‹&855(17 (35$ )21&,Š5( 5(75$,7‹
  •   
  •  bb 5‹68/7$7 1(7 5‹&855(17 (35$ )21&,Š5( 5(75$,7‹
  • HQbſDFWLRQ
  • bſ bſ - bſ bb
  • /HV DFWLYLW«V 3URPRWLRQ 6HUYLFHV HW LQWUDP«WLHUV VRQW H[FOXHV GX FDOFXO
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 11 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS  $FWLYLW« ORFDWLYH GH OD )RQFLªUH WHUWLDLUHb 
  • &ODVVHV GšDFWLI 6XUIDFHV ORXDEOHV HQ P2
  • 6XUIDFHV ORX«HV HQ P2
  • 7DX[ GšRFFXSDWLRQ ILQDQFLHU /RHUV ,)56 LQGH[«V HQ 0ſ
  • 'XU«H PRHQQH U«VLGXHOOH IHUPH GHV EDX[b
  • HQ DQQ«HV
  • %85($8; )5$1&(b
  • b b b   3DUFV GšDIIDLUHV bb bb b   Parc des Portes de Paris b b b 103,1 3,9 3DUF Gš2UO5XQJLV b b b 54,6 2,9 3DUF GH 1DQWHUUH b b b 8,9 2,0 3DUF GH 5RLVV3DULV 1RUG b b b 21,9 2,2 Parc de Fresnes b b b 7,3 2,4 Parc de Colombes b b b 12,2 2,2 $XWUHV SDUFV b b b 19,2 2,1 SANTÉ b b b   COMMERCES b b b   ENTREPÔTS b b b   BUREAUX ALLEMAGNE b b b   )21&,Š5( 7(57,$,5( bb bb b  
  • ,QFOXW OHV  SDUWHQDULDWV SXEOLFVSULY«V FRQVROLG«V
  • 7RWDOLW« GHV ORHUV UDSSRUW«H ¢ OD GXU«H GX EDLO 
  • /šHQVHPEOH GHV GRQQ«HV FKLƵU«HV UHODWLYHV ¢ ,FDGH 6DQW« VRQW SU«VHQW«HV HQ TXRWHSDUW GH G«WHQWLRQ Le WDX[ GšRFFXSDWLRQ ILQDQFLHU ¢ b DX bG«FHPEUH  HVW HQ G«JUDGDWLRQ GH  SRLQWV SDU UDSSRUW DX bG«FHPEUH  b
  •  &HWWH «YROXWLRQ HVW OL«H ¢ OD FRPELQDLVRQ GH SOXVLHXUV IDFWHXUVb ‹ EXUHDX[b OD EDLVVH GX WDX[ GšRFFXSDWLRQ HVW GXH ¢ OšHQWU«H GDQV OH S«ULPªWUH GšH[SORLWDWLRQ GH OD WRXU (4+2 ¢ OD VXLWH GH VD OLYUDLVRQ HQbMXLOOHWb HW QRQ HQFRUH ORX«H DX bG«FHPEUH  3OXVLHXUV négociations sont en cours pour la location d’une part significative GHV VXUIDFHV GH OD WRXU (4+2b ‹ SDUFV GšDIIDLUHVb OšLQW«JUDWLRQ GX SDWULPRLQH 6LOLF D XQ LPSDFW Q«JDWLI VXU OH WDX[ GšRFFXSDWLRQ ILQDQFLHU GX SDWULPRLQH 1«DQPRLQV FHWWH vacance financière est circonscrite à un nombre limité de parcs 1DQWHUUH6HLQH(YU9LOOHERQ$QWRQHW&HUJHVVHQWLHOOHPHQW
  • SRXU lesquelsuntravaild’DVVHWPDQDJHPHQW,visantlarecommercialisation en vue de la cession ou la reconversion (création de foncier pour des RS«UDWLRQV GH ORJHPHQWV
  •  HVW G«M¢ HQ FRXUVb ‹ ORJLVWLTXHb OD FHVVLRQ GšXQH SDUWLH VLJQLILFDWLYH GX SRUWHIHXLOOH HQ 2013 a grevé le taux d’occupation financier global, puisque les actifs cédés étaient pour la plupart issus d’une cession-bail (VDOH DQG OHDVH EDFN
  • DYHF OH ORFDWDLUH (DVGLV HQWUHS¶WV ORX«V ¢ b
  •  LesVXUIDFHVYDFDQWHVDXbG«FHPEUHUHSU«VHQWHQWbbP2 HWbPLOOLRQVGšHXURVGHORHUSRWHQWLHOGRQWbPLOOLRQVGšHXURVVXUOH SDWULPRLQHGšDFWLIVVWUDW«JLTXHVTXLVHG«FRPSRVHGHODPDQLªUHVXLYDQWHb ‹ OD WRXU (4+2 UHSU«VHQWH ¢ HOOH VHXOH bPLOOLRQV GšHXURV VRLW SUªV GH b GX ORHU SRWHQWLHO WRWDOb ‹ OHV SDUFV GšDIIDLUHV UHSU«VHQWHQW bPLOOLRQV GšHXURV GRQW bPLOOLRQV GšHXURV VXU OH S«ULPªWUH 6LOLF 'HV DFWLRQV LPSRUWDQWHV RQWGšRUHVHWG«M¢«W«HQJDJ«HVQRWDPPHQWVXUOHSDUFGš2UO5XQJLV en vue de recommercialiser les surfaces vacantes. La GXU«H PRHQQH IHUPH GHV EDX[ représente 4,6 ans, compte WHQX GšXQH GXU«H U«VLGXHOOH IHUPH GH WURLVbDQV HQ PRHQQH FKH] 6LOLF L’intégration du patrimoine Silic n’a pas globalement altéré la durée moyenne résiduelle des baux du patrimoine des gros actifs de bureaux. Cependant, la typologie des utilisateurs de la plupart des parcs Silic, de petitesetmoyennesentreprises,setraduitparuneprédominancedebaux WUªVXVXHOOHSRXUFHWSHGšRS«UDWHXUVTXLFRQGXLWP«FDQLTXHPHQW à une baisse de cet indicateur sur l’ensemble du patrimoine. $XbG«FHPEUHOHVORFDWDLUHVOHVSOXVLPSRUWDQWVUHSU«VHQWHQW XQ WRWDO GH ORHUV DQQXDOLV«V GH bPLOOLRQV GšHXURV b GHV ORHUV annualisés du patrimoine hors Santé). 1RXYHOOHV VLJQDWXUHV Comme constaté sur le marché locatif en Île-de-France, les signatures RQW SRUW« HVVHQWLHOOHPHQW VXU GHV VXUIDFHV LQI«ULHXUHV ¢ bbP2 au WLWUHGHOšH[HUFLFHb,FDGHDHQUHJLVWU«OHVVLJQDWXUHVGHQRXYHDX[ EDX[ SRUWDQW VXU SUªV GH bbP2 GRQW bbP2 sur le patrimoine VWUDW«JLTXH
  • HW UHSU«VHQWDQW bPLOOLRQV GšHXURV GH ORHUV IDFLDX[ /HV SULQFLSDOHV VLJQDWXUHV RQW SRUW« VXU OD FRPPHUFLDOLVDWLRQ GHb ‹ b GHV VXUIDFHV YDFDQWHV GH OšLPPHXEOH )DFWRU ¢ %RXORJQH %LOODQFRXUWHQbMXLQbDYHFOH3DULV6DLQW*HUPDLQ bbP2 – date GšHIIHWb OH bMXLQ 
  •  FH TXL D IDYRULV« OD FHVVLRQ GH OšLPPHXEOHb ‹ b GHV VXUIDFHV YDFDQWHV GH OšLPPHXEOH /H %HDXYDLVLV VXU OH SDUF GX 3RQWbGHb)ODQGUH ORX«HV ¢ OD VRFL«W« (XUR &DUJR %DLO bbP2 – GDWH GšHIIHWb er bMDQYLHU 
  • b ‹ bbP2 GH OšLPPHXEOH %DOL ¢ OD VRFL«W« 2VLDWLV )UDQFH GDWH GšHIIHWb bRFWREUH 
  • b ‹ bbP2 GH OšLPPHXEOH 5LPEDXG ¢ OD VRFL«W« %HFNPDQ &RXOWHU )UDQFH GDWH GšHIIHWb er bRFWREUH 
  • b ‹ SOXVLHXUVFHOOXOHVGHOšHQWUHS¶WGH6DLQW4XHQWLQ)DOODYLHU bbP2 ) ORX«HV¢ODVRFL«W«0HUNDQFLD¢ODVRFL«W«/'/&HW¢ODVRFL«W«0JSDFNb ‹ une partie de l’immeuble de Hambourg avec InnoGames GmbH bbP2 Ş GDWH GšHIIHWb OH er bI«YULHU 
  • 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS '«SDUWV GH ORFDWDLUHV /HV G«SDUWV RQW SRUW« VXU bbP2 et représentent une perte de loyers GH bPLOOLRQV GšHXURV Sur le périmètre des bureaux, les départs de locataires ont été limités VRLW XQ WRWDOGH bbP2 HQFRQWUHbbP2 denouvellessurfaces prises à bail). Sur les parcs d’affaires, le nombre de départs de locataires sur l’exercice HVW VLJQLILFDWLI SXLVTXšLO UHSU«VHQWH bbP2 . Il convient néanmoins GH UHODWLYLVHU FH FKLIIUHb ‹ SUDWLTXHPHQW bbP2 ont été libérés sur le patrimoine des Portes de Paris afin de reconstituer une parcelle de foncier significative permettant d’améliorer le plan de voirie en vue de futurs G«YHORSSHPHQWVb ‹ XQH VXUIDFH GH bbP2 D «W« OLE«U«H VXU OH 0LOO«QDLUHb HQ  HW UHORX«H G«EXW b ‹ le départ de la Fnac en 2013, locataire du centre commercial /Hb 0LOO«QDLUH b b P2 ). Cette cellule est en cours de UHFRPPHUFLDOLVDWLRQb ‹ OHORFDWDLUH6VWªPH8HVWVRUWLGHOšLPPHXEOH%DOLHQ bbP2 ). ,O VšDJLW HQ IDLW GšXQ WUDQVIHUW YHUV OšLPPHXEOH /RV $QJHOHV bbP2 ) GRQW OH EDLO DYDLW «W« VLJQ« HQ ILQ GšDQQ«Hbb /H VROGH VRLW bbP2 , correspond à des départs de locataires sur le patrimoine non stratégique. Il convient de noter que l’essentiel des surfaces libérées a été re-commercialisé en 2013. Surtout, le solde net entre les entrées et les départs de locataires est SRVLWLI HQ VXUIDFHV bbP2 FRQWUH bbP2 ), et en loyer moyen au m2 bHXURV SRXU OHV HQWU«HV FRQWUH bHXURV SRXU OHV G«SDUWV
  •  (QILQ JU¤FH ¢ OšHIILFDFLW« GHV «TXLSHV GšDVVHW PDQDJHPHQW, de nombreuses surfaces libérées en 2013 ont été ou sont sur le point d’êtrere-commercialisées.L’activitéd’DVVHWPDQDJHPHQWaaussipermis GH UHQRXYHOHU bbP2 de surfaces à des conditions de loyers certes G«JUDG«HV bb
  •  PDLV HQ V«FXULVDQW bPLOOLRQV GšHXURV VXU XQH S«ULRGH IHUPH GšHQYLURQ KXLWbDQV ‹FK«DQFLHU GHV EDX[ SDU DFWLYLW« HQ ORHUV DQQXDOLV«V HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • $FWLYLW«V %XUHDX[ )UDQFH 3DUFV WHUWLDLUHV 6DQW« &RPPHUFHV (QWUHS¶WV %XUHDX[ $OOHPDJQH Total 3DUW GDQV OH total 2014 22,2 42,6 0,0 - 3,0 0,0 67,8 b 2015 56,5 46,2 - 0,1 0,8 0,2 103,9 b 2016 11,7 57,5 0,2 - 0,3 0,5 70,2 b 2017 7,5 32,9 - - 0,2 0,2 40,9 b 2018 16,7 9,9 - - - - 26,6 b 2019 9,7 11,0 2,9 0,3 - 3,5 27,3 b 2020 4,1 2,6 15,4 - - - 22,1 b 2021 30,1 13,8 3,9 8,9 - - 56,7 b 2022 0,0 6,0 4,9 0,6 0,2 - 11,8 b >2022 18,4 4,7 46,0 - - 6,5 75,6 b TOTAL        b Parmi les principaux baux arrivant à échéance en 2014, il convient de GLVWLQJXHUb ‹ OHV EDX[ TXL IRQW OšREMHW GšXQH VLPSOH RSWLRQ GH VRUWLH HQ  ,OV UHSU«VHQWHQW b GHV bPLOOLRQV GšHXURV ¢ «FK«DQFHb 6XU OD basedelarotationdeslocatairesobservéesurlesexercicesantérieurs, VHXOV b ¢ b GHV IDFXOW«V WK«RULTXHV VRQW U«HOOHPHQW H[HUF«HV (QFRQV«TXHQFHLOH[LVWHXQHIRUWHSUREDELOLW«TXšXQHSDUWLPSRUWDQWH des locataires ayant une option de sortie en 2014 décide de ne pas exercer cette faculté de sortie et opte pour le prolongement du bail SRXU XQH QRXYHOOH S«ULRGH WULHQQDOHb ‹ OHV EDX[ TXL RQW XQH ILQ HIIHFWLYH HQ  ,OV UHSU«VHQWHQW b  /HV ORFDWDLUHV FRQFHUQ«V VRQW WRXV GšRUHV HW G«M¢ HQ FRXUV GH renouvellement. (QILQ LO FRQYLHQW GH VLJQDOHU OHV SRLQWV VXLYDQWVb ‹ OH EDLO VLJQ« DYHF OH &OXE 0«GLWHUUDQ«H TXL UHSU«VHQWH b GHV ORHUV YHQDQW ¢ «FK«DQFH HQ  D IDLW OšREMHW HQbMDQYLHU  GšXQ UHQRXYHOOHPHQW DYHF H[WHQVLRQb ‹ OšLPPHXEOH /H 7KLEHW ¢ (YU b GX ORHU ¢ UHQRXYHOHU HQ 
  • est en cours de cession.  ,QYHVWLVVHPHQWV Icade a poursuivi la valorisation de son patrimoine afin d’augmenter à terme la production de FDVKIORZV et a parallèlement acquis des actifs de santé productifs de FDVKIORZV immédiats. Le montant des LQYHVWLVVHPHQWV VXU OD S«ULRGH Vš«OªYH ¢ bPLOOLRQV GšHXURV Pour financer ses investissements sur l’exercice, Icade a eu recours à sa trésorerie propre, à des lignes de financement corporate et plus spécifiquement, pour les investissements de sa filiale Icade Santé, à des augmentationsdecapitalréaliséesauprèsd’investisseursinstitutionnels.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 13 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS $FWLIV $FTXLVLWLRQV GšDFWLIV 5HVWUXFWXUDWLRQV GšDFWLIV &RQVWUXFWLRQV H[WHQVLRQV 5«QRYDWLRQ JURV HQWUHWLHQ Total %XUHDX[ )UDQFH - 39,3 34,6 4,2 78,1 3DUFV GšDƵDLUHV 6,6 8,7 65,6 19,1 100,0 $&7,)6 675$7‹*,48(6      Commerces et centres commerciaux - - - 0,7 0,7 Santé 130,4 - 19,0 0,5 149,9 $&7,)6 $/7(51$7,)6      $&7,)6 121 675$7‹*,48(6      ,QWUDJURXSH P«WLHUV )RQFLªUH - - - - - 3–/( )21&,Š5(      &HWWH SROLWLTXH VH G«FOLQH HQ TXDWUH WSHV GšLQYHVWLVVHPHQWVb $FTXLVLWLRQV GšDFWLIV Icade poursuit une stratégie sélective d’acquisition d’actifs à forte rentabilité et générant des FDVKIORZV immédiats. Sur 2013, le PRQWDQW GHV DFTXLVLWLRQV UHSU«VHQWH bPLOOLRQV GšHXURV HW FRQFHUQH TXDWUHb«WDEOLVVHPHQWV GH VDQW« HW XQH H[WHQVLRQ SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURV DLQVL TXšXQ WHUUDLQ ¢ E¤WLU ¢ )UHVQHV PLWRHQ GX SDUF GH OD &HULVDLH DFTXLV HQbG«FHPEUHb SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURV 5HVWUXFWXUDWLRQV GšDFWLIV Icaderestructuredemanièresélectivedesactifsdégageantunpotentiel de rentabilité important. L’essentiel des restructurations de 2013 a SRUW« VXUb ‹ OHVEXUHDX[HQ)UDQFHb¢KDXWHXUGHbPLOOLRQVGšHXURVFRPSUHQDQW OHV WUDYDX[ GH OD WRXU (4+2 OLYU«H HQbMXLOOHWb HW GH OD WRXUb3% HQ FRXUV GH UHVWUXFWXUDWLRQb ‹ OHV SDUFV GšDIIDLUHVb bPLOOLRQV GšHXURV FRQFHUQDQW QRWDPPHQW les travaux de rénovation d’immeubles des Parcs de Paris pour bPLOOLRQVGšHXURVHWbPLOOLRQVVXUOšLPPHXEOH/RV$QJHOHV¢5XQJLV HQWLªUHPHQW ORX« ¢ 6VWªPH 8 VXU XQH S«ULRGH GH  DQV &RQVWUXFWLRQVH[WHQVLRQV GšDFWLIV &HV LQYHVWLVVHPHQWV RQW SRUW« HVVHQWLHOOHPHQW VXUb ‹ OHV DFWLIV VWUDW«JLTXHVbSRXU bPLOOLRQV GšHXURV HQ  GRQWb – FRQVWUXFWLRQVG«PDUU«HVFHWWHDQQ«HOH0LOO«QDLUHb bPLOOLRQV GšHXURV
  •  OH 0RQHW ¢ 6DLQW'HQLV bPLOOLRQV GšHXURV
  •  OH 4X«EHF ¢ 5XQJLV bPLOOLRQVGšHXURV
  • HWOH%UDKPV¢&RORPEHV bPLOOLRQV d’euros). Ces constructions sont toutes pré-commercialisées à OšH[FHSWLRQGHOšLPPHXEOH4X«EHF bbP2 ),livrabledébut2015, – ODSRXUVXLWHHQGHVWUDYDX[GHOšLPPHXEOH6LVOH¢6DLQW'HQLV bPLOOLRQV GšHXURV
  •  &HW LPPHXEOH HVW SU«FRPPHUFLDOLV« HW VD OLYUDLVRQ HVW SU«YXH HQbDYULOb – lesdépensesd’étudespréalablesaulancementdesconstructions SRXU bPLOOLRQV GšHXURV UHODWLYHV DX[ LPPHXEOHV 9HROLD bPLOOLRQV GšHXURV
  •  0LOO«QDLUHb bPLOOLRQV GšHXURV
  •  ORW ( bPLOOLRQVGšHXURV
  • HW&DPSXV/D'«IHQVH¢1DQWHUUH3U«IHFWXUH bPLOOLRQV GšHXURV
  • b ‹ OHV DFWLIV DOWHUQDWLIVb LO VšDJLW HVVHQWLHOOHPHQW GH FRQVWUXFWLRQV RX GšH[WHQVLRQVGHFOLQLTXHVGšXQPRQWDQWGHbPLOOLRQVGšHXURVGRQWOHV conditions locatives, fixées contractuellement lors des acquisitions, IHURQW OšREMHW GšXQ VXUORHU ¢ OD OLYUDLVRQ 5«QRYDWLRQV*URV HQWUHWLHQ U«SDUDWLRQV Représentent principalement les dépenses de rénovation des parcs d’affaires et des mesures d’accompagnements (travaux preneurs).  $UELWUDJHV Icade mène une politique active d’arbitrage de son patrimoine qui VšDUWLFXOH DXWRXU GH WURLVbJUDQGV SULQFLSHVb ‹ RSWLPLVDWLRQ URWDWLRQb vente d’actifs matures dont l’essentiel du travail d’DVVHW PDQDJHPHQW a été fait et dont la probabilité de plus- YDOXH GH FHVVLRQ HVW LPSRUWDQWHb ‹ UDWLRQDOLVDWLRQ GX SRUWHIHXLOOHb vente d’actifs de taille modeste ou G«WHQXV HQ FRSURSUL«W«b ‹ WHUWLDULVDWLRQ FHVVLRQ GšDFWLIV QRQ VWUDW«JLTXHVb vente d’actifs qui QšDSSDUWLHQQHQW SDV DX FĕXU GH P«WLHU GX S¶OH )RQFLªUH 7HUWLDLUH /HPRQWDQWGHVFHVVLRQVU«DOLV«HVVXUOšH[HUFLFHbHVWGHbPLOOLRQV d’euros.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201314 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS $FWLIV 2SWLPLVDWLRQ 5DWLRQDOLVDWLRQ GX SRUWHIHXLOOH 7HUWLDULVDWLRQ Total %XUHDX[ )UDQFH 103,0 7,4 - 110,4 3DUFV GšDƵDLUHV - 13,5 - 13,5 $&7,)6 675$7‹*,48(6   -  Commerces et centres commerciaux 133,2 - - 133,2 Santé - - - - $&7,)6 $/7(51$7,)6  - -  $&7,)6 121 675$7‹*,48(6 - -   3–/( )21&,Š5(     (OOHV FRQFHUQHQW HVVHQWLHOOHPHQWb ‹ OD YHQWH HQbDYULOb HWbPDLb GH  SODWHIRUPHV ORJLVWLTXHV essentiellement exploitées par le groupe Casino. Cette cession a «W« U«DOLV«H SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ en 2013, Icade a poursuivi son processus de cession des logements, notamment par la vente en bloc de 849 logements situés à Sarcelles SRXU bPLOOLRQV GšHXURV HW GH bORJHPHQWV ¢ OšXQLW« SRXU XQ PRQWDQW WRWDO GH bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ en date du 1er bDR½W  ,FDGH D VLJQ« OD YHQWH GH OšLPPHXEOH mb/D )DFWRUb} VLWX« ¢ %RXORJQH%LOODQFRXUW GšXQH VXUIDFH GH bbP2 , SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ OHV FHVVLRQV HQ  GšXQ SDUF GšDFWLYLW«V ¢ %HUOLQ GšXQ LPPHXEOH de bureaux à Stuttgart et d’un terrain à Munich pour un montant de bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ OD FHVVLRQ OH bQRYHPEUH  GHV WLWUHV GH SDUWLFLSDWLRQ Gš,FDGH danslaSCIOdysseumPlacedeFrancedétenantlecentrecommercial Odysseum situé à Montpellier.  $XWUHV DFWLYLW«V &KLIIUHV FO«V HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   3URPRWLRQ 6HUYLFHV ,QWHU P«WLHUV Total 3URPRWLRQ 6HUYLFHV ,QWHU P«WLHUV Total &KLƵUH GšDƵDLUHV b 48,4 (23,5) b b 62,8 (29,8) b ([F«GHQW EUXW RS«UDWLRQQHO 61,9 4,5 (1,1) 65,3 68,9 5,2 (7,2) 67,1 7DX[ GH PDUJH (%2&$
  • b b b b b b b b RÉSULTAT OPÉRATIONNEL       
  •  5«VXOWDW ƶQDQFLHU 2,3 (0,1) 0,0 2,2 4,1 (0,1) 0,0 4,0 Impôts sur les résultats (27,3) (1,6) 0,1 (28,7) (25,3) (1,4) (0,1) (26,8) Résultat net 48,5 1,7 2,9 53,2 30,0 2,0 (4,3) 27,7 RÉSULTAT NET PART DU GROUPE       
  • 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 15 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS  3¶OH 3URPRWLRQ &KLIIUHV &O«V &RPSWH GH U«VXOWDW VQWK«WLTXH SDU DFWLYLW« &KLIIUHV FO«V HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   UHWUDLW« 5HFODVVHPHQWVb
  •  9DULDWLRQ Promotion Logement 729,3 669,9 669,9 bb 3URPRWLRQ 7HUWLDLUH 362,2 381,6 (27,3) 408,9 
  • b $P«QDJHPHQW 31( 0,0 0,0 (16,0) 16,0 1$ Intra-métier promotion 0,0 0,0 24,1 (24,1) 1$ $FWLYLW«V F«G«HV 0,0 19,2 19,2 0,0 1$ &+,))5( 'š$))$,5(6b
  • b b  b bb Promotion Logement 40,1 51,7 51,7 
  • b 3URPRWLRQ 7HUWLDLUH 21,8 20,4 0,8 19,6 bb $P«QDJHPHQW 31( 0,0 0,0 7,3 (7,3) 1$ Intra-métier promotion 0,0 0,0 (5,0) 5,0 1$ $FWLYLW«V F«G«HV 0,0 (3,1) (3,1) 0,0 1$ EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL     
  • b Promotion Logement 50,2 46,3 46,3 bb 3URPRWLRQ 7HUWLDLUH 21,2 21,9 0,8 21,1 
  • b $P«QDJHPHQW 31( 0,0 0,0 17,9 (17,9) 1$ Intra-métier promotion 0,0 0,0 (2,4) 2,4 1$ $FWLYLW«V F«G«HV 0,0 (16,3) (16,3) 0,0 1$ RÉSULTAT OPÉRATIONNEL     bb
  • &KLƵUH GšDƵDLUHV ¢ OšDYDQFHPHQW DSUªV SULVH HQ FRPSWH GH OšDYDQFHPHQW FRPPHUFLDO HW GH OšDYDQFHPHQW WUDYDX[ GH FKDTXH RS«UDWLRQ
  • 7UDQVIHUW HQ  GHV VRFL«W«V F«G«HV ,FDGH $UFRED ,FDGH 6HWKUL ,FDGH *HVWHF HW 6$6 31(
  • YHUV OH VHFWHXU mb$FWLYLW«V F«G«HVb} VXLWH ¢ OD FHVVLRQ GHV HQWLW«V DXbHU VHPHVWUH  %DFNORJ 3URPRWLRQ HW &DUQHW GH FRPPDQGHV VHUYLFHV Le EDFNORJ UHSU«VHQWH OH FKLIIUH GšDIIDLUHV VLJQ« KRUV WD[HV
  • QRQ HQFRUH FRPSWDELOLV« VXU OHV RS«UDWLRQV GH SURPRWLRQ FRPSWH WHQX GH OšDYDQFHPHQWbHW des réservations signées (hors taxes). Le carnet de commandes représente les contrats de service hors taxes signés et non encore produits. %DFNORJ S¶OH 3URPRWLRQ DX bG«FHPEUH  HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   Total OHGH)UDQFH 5«JLRQV Total OHGH)UDQFH 5«JLRQV Promotion Logement (inclus lotissement) b 599,0 412,7 b 599,0 482,6 3URPRWLRQ 7HUWLDLUH 233,5 215,8 17,7 380,8 321,7 59,1 Promotion Équipements publics et Santé 249,0 19,9 229,1 123,5 35,5 88,0 &DUQHW GH FRPPDQGHV $026HUYLFHV 44,3 25,0 19,3 68,7 41,5 27,2 Carnet de commandes Ingénierie 38,6 19,9 18,7 TOTAL b   b b  b b b b b b b Le EDFNORJ WRWDO GX S¶OH 3URPRWLRQ Vš«OªYH ¢bbbPLOOLRQV GšHXURV FRQWUH bbPLOOLRQV GšHXURV SUR IRUPD DX bG«FHPEUH 
  •  HQ GLPLQXWLRQ GH b SDU UDSSRUW DX bG«FHPEUH 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201316 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS &HWWH «YROXWLRQ VšDQDOVH FRPPH VXLWb ‹ XQH GLPLQXWLRQ GH b GX EDFNORJ mb3URPRWLRQ /RJHPHQWb} /D IUDFWLRQV«FXULV«HFRUUHVSRQGDQWDX[YHQWHVDFW«HVUHSU«VHQWHb GX WRWDO VWDEOH SDU UDSSRUW DX bG«FHPEUH b ‹ une baisse du EDFNORJ mb3URPRWLRQ 7HUWLDLUHb} GH bPLOOLRQV GšHXURV ¢ bPLOOLRQV GšHXURV SULQFLSDOHPHQW HQ UDLVRQ GHbOD PRQW«HHQSXLVVDQFHGHVRS«UDWLRQVWHUWLDLUHVODQF«HVHQ =$& GH 5XQJLV 31( %XUHDX[ũ
  • HW OD OLYUDLVRQ VXU OšH[HUFLFH GH SOXVLHXUV RS«UDWLRQV GšHQYHUJXUH -RLQYLOOH 8UEDJUHHQ *XDQFRXUW /H 6WDUW /RQ $PEUH HW 2SDOHũ
  • b ‹ une augmentation du EDFNORJ mb3URPRWLRQ ‹TXLSHPHQWV SXEOLFV HW 6DQW«b} GH b  SULQFLSDOHPHQW DYHF OD VLJQDWXUH GšXQ LPSRUWDQW contrat de promotion immobilière pour la construction de l’hôpital GH 1RXP«D 1RXYHOOH&DO«GRQLH
  •  3URPRWLRQ ORJHPHQW HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   9DULDWLRQ &KLƵUH GšDƵDLUHVb(*) 729,3 b bb ([F«GHQW EUXW RS«UDWLRQQHO 40,1 51,7 
  • b 7DX[ GH PDUJH (%2&$
  • b b RÉSULTAT OPÉRATIONNEL   bb
  • &KLƵUH GšDƵDLUHV ¢ OšDYDQFHPHQW DSUªV SULVH HQ FRPSWH GH OšDYDQFHPHQW FRPPHUFLDO HW GH OšDYDQFHPHQW WUDYDX[ GH FKDTXH RS«UDWLRQ /šDQQ«Hb PDUTXH XQ UDOHQWLVVHPHQW WUªV QHW GX PDUFK« LPPRELOLHU U«VLGHQWLHO 'DQV XQH FRQMRQFWXUH «FRQRPLTXH LQVWDEOH OHV LQGLFDWHXUV macro-économiquesdégradésetlemanquedeconfiancedesparticuliers incitent à la prudence et freinent les décisions d’investissement. /H PDUFK« FRQWUDLUHPHQW ¢ OšH[HUFLFHb HVW PDUTX« SDU OH PDQTXH de soutien des investisseurs privés. L’écoulement du stock commercial VH UDOHQWLW WDX[ Gš«FRXOHPHQW HQ EDLVVH GH b FRQWUH b HQ 
  •  Les ventes ont également connu un tassement sur l’année. Lestauxd’intérêt,quirestentàunniveauhistoriquementbas,nesuffisent SOXV ¢bPDLQWHQLU OH QLYHDX GšDFWLYLW« HW OHV QRXYHOOHV PHVXUHV ILVFDOHV HW U«JOHPHQWDLUHV GH OD ORL mb$/85b} QšRQW SDV HQFRUH HX GšLPSDFWV significatifs sur le marché et le comportement de ses acteurs. Sur l’ensemble du territoire, le marché résidentiel s’est orienté vers une QRXYHOOHEDLVVHHQYROXPHGšHQYLURQbORWVSRXUPDLVDXVVLHQ valeuravecunebaissedesprixplusmarquéeenrégions,qu’àParisetdans OHV ]RQHV WHQGXHV HW GHV RIIUHV FRPPHUFLDOHV mbGšDFFRPSDJQHPHQWb} WRXMRXUV SOXV QRPEUHXVHV La commercialisation est cependant restée très active en diffus avec les primo-accédants,lessecundo-accédantsetlesinvestisseursparticuliers. /H QRPEUH GH U«VHUYDWLRQV KRUV YHQWHV HQ EORF VšHVWbPDLQWHQX ¢ XQ bon niveau par rapport à 2012 traduisant l’efficacité commerciale de la force de vente interne. Le chiffre d’affaires de l’activité de promotion logement est en hausse GH b SDU UDSSRUW ¢  HQ UDLVRQ HVVHQWLHOOHPHQW GX G«PDUUDJH GH OšRS«UDWLRQ GH 3DULV 1RUG (VW b ORJHPHQWV
  •  /šH[F«GHQWEUXWRS«UDWLRQQHOGHFHWWHDFWLYLW«HVWHQEDLVVH¢bPLOOLRQV GšHXURV b GX FKLIIUH GšDIIDLUHV
  • FRQWUH bPLOOLRQV GšHXURV HQ  b GX FKLIIUH GšDIIDLUHV
  •  &HWWH EDLVVH GH OšH[F«GHQW EUXW RS«UDWLRQQHO VRLW b SDU UDSSRUW ¢  VšH[SOLTXH QRWDPPHQW SDUb ‹ OD ILQ GX GLVSRVLWLI mb6FHOOLHUb} GRQW OHV PDUJHV VXU OHV RS«UDWLRQV PLOO«VLP«HVb «WDLHQW SOXV LPSRUWDQWHVb ‹ le tassement des marges des ventes en bloc faites en 2012 à des HQWUHSULVHV VRFLDOHV SRXU OšKDELWDW (6+
  • HQ FRPSHQVDWLRQ GH FHOOHV faites en investissement locatif précédemment. Le résultat opérationnel de l’activité de promotion logement est en DXJPHQWDWLRQGHb bPLOOLRQVGšHXURVDXbG«FHPEUHFRQWUH bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH 
  •  FRPSWH WHQX GH UHSULVHV de provisions conséquentes sur des actifs dépréciés précédemment. Le pôle Promotion Logement reste vigilant dans ses engagements, en adaptant sa production aux conditions du marché, et en resserrant ses critères d’engagement afin de préserver les marges de ses opérations plutôt que le chiffre d’affaires. $X bG«FHPEUH  OH QLYHDX GH VWRFN DFKHY« LQYHQGX UHVWH VWDEOH LO Vš«OªYH ¢  ORJHPHQWV UHSU«VHQWDQW bPLOOLRQV GšHXURV GH FKLIIUH GšDIIDLUHV ¢ FRPSDUHU ¢ XQ VWRFN GH  ORWV DX bG«FHPEUH  SRXU bPLOOLRQV GšHXURV GH FKLIIUH GšDIIDLUHV Lesindicateursci-dessousreflètentdemanièreprécisel’étatdumarché LPPRELOLHU U«VLGHQWLHO /D WHQGDQFHb GHYUDLW ¬WUH LGHQWLTXH ¢ FHOOH GHHWPDUTX«HSDUXQHU«GXFWLRQVHQVLEOHGHOšDFWLYLW«1«DQPRLQV le pôle Promotion Logement prévoit pour 2014 une résistance de son chiffre d’affaires, porté par la poursuite de l’opération d’envergure Paris 1RUG (VW b ORJHPHQWV
  • HW XQH VWDELOLW« GH VD PDUJH RS«UDWLRQQHOOH par rapport à 2013. /šDFWLYLW« GH SURPRWLRQ ORJHPHQW D SRXU REMHFWLI SULRULWDLUH GHbPDLQWHQLU XQH SDUW GH PDUFK« GšDX PRLQV b GDQV XQ YROXPH JOREDO GH YHQWH HQ légèreaugmentationenbénéficiantduretourprogressifdesinvestisseurs SDUWLFXOLHUV YHUV OH U«JLPH 'XIORW OHV SODIRQGV GH ORHU VHURQW VWDEOHV MXVTXšDX bG«FHPEUH 
  • HW GHV LQYHVWLVVHXUV LQVWLWXWLRQQHOV SRXU le logement intermédiaire. (Q OHGH)UDQFH OšDPELWLRQ GX *UDQG 3DULV GH SRUWHU OD SURGXFWLRQ ¢ bORJHPHQWVVRLWOHGRXEOHGHOšDFWXHOOHSURGXFWLRQHVW«JDOHPHQW un signe encourageant pour l’évolution du volume des ventes.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 17 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS 3ULQFLSDX[ LQGLFDWHXUV SKVLTXHV DX bG«FHPEUH b ,QGLFDWHXUV SKVLTXHV   9DULDWLRQ 0LVH HQ FRPPHUFLDOLVDWLRQ GH ORJHPHQWV QHXIV HW ORWV GH WHUUDLQV ¢ E¤WLU Île-de-France b b 
  • b Régions b b 
  • b TOTAL LOTS EN NOMBRE b b 
  • b Île-de-France 335,5 534,3 
  • b Régions 459,2 591,4 
  • b 727$/ &+,))5( 'š$))$,5(6 327(17,(/ (1b0,//,216 'š(8526
  •  b 
  • b /DQFHPHQW GšRS«UDWLRQV GH ORJHPHQWV QHXIV HW ORWV GH WHUUDLQV ¢ E¤WLU  26 Île-de-France b b b Régions b b 
  • b TOTAL LOTS EN NOMBRE b b b Île-de-France 656,6 358,6 b Régions 371,2 525,8 
  • b 727$/ &+,))5( 'š$))$,5(6 327(17,(/ (1b0,//,216 'š(8526
  • b  b 5«VHUYDWLRQV GH ORJHPHQWV QHXIV HW ORWV GH WHUUDLQV ¢ E¤WLU Réservations logements en nombre b b 
  • b 5«VHUYDWLRQV ORJHPHQWV HQbPLOOLRQV GšHXURV 77&
  • 776,4 814,8 
  • b 7DX[ GH G«VLVWHPHQW ORJHPHQWV b b b Réservations lots à bâtir en nombre 72 99 
  • b 5«VHUYDWLRQV ORWV ¢ E¤WLU HQbPLOOLRQV GšHXURV 77&
  • 7,5 7,0 b 3UL[ PRHQ GH YHQWH HW VXUIDFH PRHQQH VXU OD EDVH GHV U«VHUYDWLRQV 3UL[ PRHQ 77& DX P2 habitable HQ ſP2
  • b b b %XGJHW PRHQ 77& SDU ORJHPHQW HQ Nſ
  • 219,8 189,6 b Surface moyenne par logement HQ P2
  • 62,2 58,2 b 5«SDUWLWLRQ GHV U«VHUYDWLRQV SDU WSRORJLH GH FOLHQW   ,QYHVWLVVHXUV LQVWLWXWLRQQHOV VRFLDX[ (6+
  • Ş EDLOOHXUV VRFLDX[ b b Investisseurs institutionnels b b Investisseurs personnes physiques b b $FF«GDQWV b b TOTAL b b Le niveau des réservations réalisées en 2013 associé à la bonne tenue des prix de vente sur la région Île-de-France permet d’afficher une augmentationduprixmoyenaum2 sur2013,malgréunestabilitéaffichée du prix de vente moyen en régions. La surface moyenne vendue et le budgetmoyenparlogementsontégalementenaugmentationen2013, OšDQQ«Hb «WDQW LPSDFW«H ¢ OD EDLVVH HQ WHUPH GH VXUIDFH PRHQQH et de budget moyen par lot, par des ventes importantes de plusieurs résidences pour étudiants et seniors. $X bG«FHPEUH  OH QRPEUH GH YHQWHV QRWDUL«HV HVW HQ GLPLQXWLRQ GH b  PDLV HQ DXJPHQWDWLRQ GH b HQ PRQWDQW ,O Vš«WDEOLW ¢ bPLOOLRQVGšHXURVSRXUbORJHPHQWVHWORWVFRQWUHbPLOOLRQV GšHXURV HW b ORJHPHQWV HW ORWV DX bG«FHPEUH  3RUWHIHXLOOH IRQFLHU /H SRUWHIHXLOOH IRQFLHU GHV ORJHPHQWV HW ORWV ¢ E¤WLU UHSU«VHQWH b ORWV b ORWVDX bG«FHPEUH 
  • SRXUXQ FKLIIUH GšDIIDLUHVSRWHQWLHO HVWLP« ¢ bPLOOLDUG GšHXURV FRQWUH bPLOOLDUG GšHXURV DX bG«FHPEUH 
  • HQGLPLQXWLRQHQYDOHXUGHb SDUUDSSRUWDXbG«FHPEUH /DSURGXFWLRQHQG«YHORSSHPHQWUHSU«VHQWHHQYLURQbPRLVGšDFWLYLW«
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201318 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS 3URPRWLRQ 7HUWLDLUH HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   UHWUDLW« 5HFODVVHPHQWVb
  •  9DULDWLRQ &KLƵUH GšDƵDLUHVb(*) 362,2 381,6 (27,3) b 
  • b ([F«GHQW EUXW RS«UDWLRQQHO 21,8 20,4 0,8 19,6 bb 7DX[ GH PDUJH (%2&$
  • b b b RÉSULTAT OPÉRATIONNEL     
  • b &KLIIUH GšDIIDLUHV HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   UHWUDLW« 5HFODVVHPHQWVb
  •  9DULDWLRQ PROMOTION TERTIAIRE   
  •  
  • b Équipements publics et Santé 92,5 154,0 0,0 154,0 
  • b 7HUWLDLUH 241,3 186,3 0,0 186,3 bb $VVLVWDQFH ¢ PD°WULVH GšRXYUDJH 28,4 41,3 0,0 41,3 
  • b Ingénierie 0,0 0,0 (27,3) 27,3 1$ $XWUHV 0,0 0,0 0,0 0,0 1$
  • &KLƵUH GšDƵDLUHV ¢ OšDYDQFHPHQW DSUªV SULVH HQ FRPSWH GH OšDYDQFHPHQW FRPPHUFLDO HW GH OšDYDQFHPHQW WUDYDX[ GH FKDTXH RS«UDWLRQ
  • 7UDQVIHUW HQ  GHV VRFL«W«V F«G«HV ,FDGH $UFRED ,FDGH 6HWKUL ,FDGH *HVWHF HW 6$6 31(
  • YHUV OH VHFWHXU mb$FWLYLW«V F«G«HVb} ¢ OD VXLWH GH OD FHVVLRQ GHV HQWLW«V DX HU VHPHVWUH  $FWLYLW« ‹TXLSHPHQWV SXEOLFV HW 6DQW« /HFKLIIUHGšDIIDLUHVbGHOšDFWLYLW«GH3URPRWLRQmb‹TXLSHPHQWVSXEOLFV HW 6DQW«b} EDLVVH GH b SRXU Vš«WDEOLU ¢ bPLOOLRQV GšHXURV &HWWH diminutiond’activitéprévisibleestprincipalementdueàlalivraisond’un FHUWDLQ QRPEUH GH SURMHWV 3DUF =RRORJLTXH GH 3DULV GHV RS«UDWLRQV PDMHXUHV GšK¶SLWDX[ ¢ 7RXORXVH 'LMRQ $UFDFKRQ HW 6DLQW'HQLV
  •  $X bG«FHPEUH  OH SRUWHIHXLOOH GH SURMHWV GDQV OH GRPDLQH GH OD 3URPRWLRQ mb‹TXLSHPHQWV SXEOLFV HW 6DQW«b} FRUUHVSRQG ¢ bbP2 bbP2 DX bG«FHPEUH 
  • GH SURMHWVb ‹ GRQW bbP2 FRQWUH bbP2 HQ 
  • GH SURMHWV HQ FRXUV GH U«DOLVDWLRQ LQFOXDQW bbP2 SRXU OHV 333b ‹ GRQW bbP2 GH SURMHWV HQ FRXUV GH PRQWDJHb bbP2 au bG«FHPEUH 
  •  6XU OšH[HUFLFHb OD VXSHUILFLH GHV SURMHWV DDQW IDLW OšREMHW GšXQH OLYUDLVRQ UHSU«VHQWH bbP2 . 'HSXLV OH er bMDQYLHU  bPLOOLRQV GšHXURV HQ TXRWHSDUW ,FDGH
  • GH QRXYHDX[ FRQWUDWV RQW «W« VLJQ«V HQ 9()$ RX &3, GRQW QRWDPPHQW OH FRQWUDWGX3¶OH+RVSLWDOLHU3ULY«GH1RXP«DSRXUbPLOOLRQVGšHXURV $FWLYLW« 7HUWLDLUH HW &RPPHUFHV 'DQVXQFRQWH[WH«FRQRPLTXHLQFHUWDLQOHPDUFK«U«VLVWHPDLVGHYLHQW très sélectif et concentré sur les meilleurs actifs. 'DQV FH FRQWH[WH ,FDGH D SRXUVXLYL VHV HIIRUWV FRPPHUFLDX[ SDU OD VLJQDWXUH GH SOXVLHXUV &3, RX 9()$ UHSU«VHQWDQW SUªV GH bbP2 de bureaux. $X bG«FHPEUH  OH FKLIIUH GšDIIDLUHV GH OšDFWLYLW« GH SURPRWLRQ GH EXUHDX[ HW GH FRPPHUFHV bPLOOLRQV GšHXURV FRQWUH bPLOOLRQV d’euros l’an dernier) est en nette augmentation, en raison du lancement HQbHWbGHQRPEUHXVHVRS«UDWLRQVQRWDPPHQWHQOHGH)UDQFH /HV RS«UDWLRQV OLYU«HV VXU OšH[HUFLFH UHSU«VHQWHQW HQYLURQ bbP2 . $X bG«FHPEUH  ,FDGH 3URPRWLRQ GLVSRVH GšXQ SRUWHIHXLOOH GH SURMHWV GDQV OH GRPDLQH GH OD 3URPRWLRQ 7HUWLDLUH HW &RPPHUFHV GšHQYLURQbbbP2 VWDEOH SDU UDSSRUW DX bG«FHPEUH 
  • TXL VH G«FRPSRVH HQb ‹ SURMHWV HQ FRXUV GH U«DOLVDWLRQ SRXU bbP2 HQYLURQ bbP2 DXbG«FHPEUH
  • VRLWXQFKLIIUHGšDIIDLUHVUHVWDQW¢DSSU«KHQGHU GHSUªVGHbPLOOLRQVGšHXURV bPLOOLRQVGšHXURVDXbG«FHPEUH 
  • $XbG«FHPEUHb GHVVXUIDFHVHQFRXUVGHU«DOLVDWLRQ VRQW YHQGXHVb ‹ GšDXWUHVSURMHWVHQFRXUVGHU«DOLVDWLRQVRQWWUDLW«VGDQVOHVFRPSWHV consolidés d’Icade par mise en équivalence et représentent près de bbP2 DX bG«FHPEUH b ‹ DXbG«FHPEUHOHVSURMHWVHQFRXUVGHPRQWDJHUHSU«VHQWHQW bbP2 FRQWUHbbP2 DXbG«FHPEUH
  • VRLWXQFKLIIUH GšDIIDLUHV GH bbPLOOLRQV GšHXURV bbPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH 
  •  /HV RS«UDWLRQV HQ EODQF UHSU«VHQWHQW XQ HQJDJHPHQW GH bPLOOLRQV GšHXURV GRQW b FRUUHVSRQGHQW ¢ XQH RS«UDWLRQ GH bbP2 lancée ¢ 3DULV /H *DUDQFH
  •  'HV Q«JRFLDWLRQV H[FOXVLYHV VRQW DFWXHOOHPHQW menées en vue de signer, au 1er semestre 2014, un bail en l’état futur GšDFKªYHPHQW %()$
  • SRXU FHWWH RS«UDWLRQ TXL VHUD OLYU«H DX FRXUV GX 2e bWULPHVWUH  $VVLVWDQFH ¢ PD°WULVH GšRXYUDJH L’activité d’assistance à maîtrise d’ouvrage concerne les contrats d’assistance à maîtrise d’ouvrage et d’études réalisés pour les clients GHV VHFWHXUVb‹TXLSHPHQWV SXEOLFV HW 6DQW« 7HUWLDLUH HW &RPPHUFHV (Q  OH FKLIIUH GšDIIDLUHV GH FHWWH DFWLYLW« HVW HQ EDLVVH GH b ¢ bPLOOLRQV GšHXURV /H FDUQHW GH FRPPDQGHV Vš«OªYH ¢bbPLOOLRQV GšHXURV UHSU«VHQWDQW environ 16 mois d’activité (chiffre d’affaires base 12 derniers mois). %HVRLQ HQ IRQGV GH URXOHPHQW HW HQGHWWHPHQW /H EHVRLQ HQ IRQGV GH URXOHPHQW %)5
  • DXJPHQWH GH bPLOOLRQV GšHXURV GHSXLV OH G«EXW GH OšH[HUFLFHb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS Cette augmentation résulte de l’avancement des opérations tertiaires QRWDPPHQWOšRS«UDWLRQ/H*DUDQFH¢3DULV
  • TXLFRQVRPPHbPLOOLRQV GšHXURVVXUOšDQQ«H'DQVOHP¬PHWHPSVOšDFWLYLW«U«VLGHQWLHOOHGLPLQXH VRQ %)5 GH SUªV GH bPLOOLRQV GšHXURV /HWDX[%)5&$WHUWLDLUHDXJPHQWHIRUWHPHQW¢b b ¢ILQ
  • DORUV TXH FHOXL GX U«VLGHQWLHO HVW UDPHQ« ¢ b b ¢ ILQ 
  •  L’endettement net du pôle Promotion représente un excédent de bPLOOLRQV GšHXURV  3¶OH 6HUYLFHV Le pôle Services est constitué de l’activité de SURSHUW PDQDJHPHQW d’une part, et de l’activité de conseil et solutions d’autre part. &KLIIUHV &O«V PLOOLRQV GšHXURV
  •   9DULDWLRQ &+,))5( 'š$))$,5(6   
  • b 3URSHUW 0DQDJHPHQW 31,1 33,3 
  • b Conseil et Solutions 15,6 14,9 bb 'RQW ,FDGH 6ROXWLRQV ,PPRELOLªUHV ,6,
  • 13,0 11,3 bb 'RQW DXWUHV 2,6 3,6 
  • b Intra-métier services (0,3) (0,4) 
  • b $FWLYLW«V F«G«HV RX HQ FRXUV GH FHVVLRQ 1,9 14,9 
  • b EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL   
  • b 3URSHUW PDQDJHPHQW 2,4 3,6 
  • b Conseil et Solutions 2,0 1,7 bb 'RQW ,FDGH 6ROXWLRQV ,PPRELOLªUHV ,6,
  • 2,3 1,6 bb 'RQW DXWUHV (0,3) 0,1 1$ Intra-métier services 0,0 0,0 1$ $FWLYLW«V F«G«HV RX HQ FRXUV GH FHVVLRQ 0,1 (0,1) 1$ RÉSULTAT OPÉRATIONNEL   
  • b 3URSHUW PDQDJHPHQW 2,0 2,6 
  • b Conseil et Solutions 1,2 1,4 
  • b 'RQW ,FDGH 6ROXWLRQV ,PPRELOLªUHV ,6,
  • 2,0 1,3 bb 'RQW DXWUHV (0,8) 0,1 1$ Intra-métier services 0,0 0,0 1$ $FWLYLW«V F«G«HV RX HQ FRXUV GH FHVVLRQ 0,2 (0,6) 1$ /H FKLIIUH GšDIIDLUHV GX S¶OH 6HUYLFHV DWWHLQW bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  FRQWUH bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  Cette évolution est liée essentiellement aux effets de variation de périmètre. (Q HIIHW OD FHVVLRQ HQ  Gš,FDGH 5«VLGHQFHV 6HUYLFHV OD ILOLDOH spécialisée dans la gestion de résidences étudiantes, et en 2013 la cession de la société Icade Suretis entraînent une diminution de chiffre GšDIIDLUHV GH bPLOOLRQV GšHXURV /H FKLIIUH GšDIIDLUHV ¢ S«ULPªWUH FRQVWDQW UHSU«VHQWH bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  HQ GLPLQXWLRQ GH b SDU UDSSRUW DX bG«FHPEUH  &HWWH «YROXWLRQ VšH[SOLTXH DLQVLb ‹ OHFKLIIUHGšDIIDLUHVbGš,FDGH6ROXWLRQV,PPRELOLªUHVTXLUHJURXSH les sociétés de conseil et d’expertise en immobilier progresse de b  &HW DFFURLVVHPHQW HVW G½ HVVHQWLHOOHPHQW DX JDLQ GH SOXVLHXUV contrats d’DVVHW PDQDJHPHQW signés sur 2013. Grâce à sa qualité GH VRFL«W« GH JHVWLRQ DJU««H SDU Oš$0) ,FDGH $VVHW 0DQDJHPHQW D notamment remporté un contrat pour la gestion d’un OPCI dont les VRXVMDFHQWV UDVVHPEOHQW VHSWbFHQWUHV FRPPHUFLDX[b ‹ une activité de transaction qui affiche un chiffre d’affaires à la baisse FRPSWH WHQX GšXQ UDOHQWLVVHPHQW GH VRQ DFWLYLW« WHUWLDLUHb ‹ unebaisseduchiffred’affairesdel’activitédeSURSHUWPDQDJHPHQW GH bPLOOLRQV GšHXURV SDU UDSSRUW DX bG«FHPEUH  OL«H essentiellement à la rationalisation stratégique du portefeuille de mandatsdegérance,etàlaréintégrationauseindupôleFoncièredes prestations de services pour les actifs détenus par Icade, prestations UHSU«VHQWDQW bPLOOLRQ GšHXURV /H SDWULPRLQH J«U« DX bG«FHPEUH  HVW VWDEOH SDU UDSSRUW ¢ FHOXL GX bG«FHPEUH   ,QWHUP«WLHUV /HVHFWHXUmb,QWHUP«WLHUVb}HVWFRQVWLWX«GHV«OLPLQDWLRQVGHVRS«UDWLRQV intra-groupe d’Icade. /H FKLIIUH GšDIIDLUHV DWWHLQW 
  • bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  FRQWUH 
  • bPLOOLRQV GšHXURV HQ 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS  2S«UDWLRQ GH UDSSURFKHPHQW DYHF 6LOLF À la suite de la conclusion d’un protocole d’accord non engageant OH bG«FHPEUH  HQWUH OD &DLVVH GHV '«S¶WV OD &'&
  •  ,FDGH HW *URXSDPDb ,FDGH HW OD &'& RQW UHPLV OH bG«FHPEUH  XQH RIIUH IHUPH ¢ *URXSDPD TXL OšD DFFHSW«H OH bG«FHPEUH  ‹ L’opération de rapprochement entre Icade et Silic était structurée HQ TXDWUH «WDSHVb 1. 3UHPLªUH «WDSHb DSSRUW ¢ XQH ILOLDOH GH OD &'& +ROG&R 6,,& D
  • GH OD SDUWLFLSDWLRQ G«WHQXH SDU OD &'& GDQV ,FDGH HW E
  • GšXQH IUDFWLRQ GH la participation détenue par Groupama dans Silic. /H bG«FHPEUH  OD &'& D DSSRUW« ¢ +ROG&R 6,,& b GX FDSLWDO et des droits de vote d’Icade. Concomitamment, Groupama a apporté à +ROG&R 6,,& b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH GH 6LOLF Chacun des apports a été réalisé sur la base d’une parité d’échange GH FLQTbDFWLRQV ,FDGH SRXU TXDWUHbDFWLRQV 6LOLF FRXSRQ  DWWDFK« pour chacune des deux sociétés. La valorisation de HoldCo SIIC a été déterminée par transparence sur la base de cette parité. /H bI«YULHU  OD &'& HW *URXSDPD RQW VLJQ« XQ SDFWH GšDFWLRQQDLUHV régissantleursrelationsauseindeHoldCoSIIC.CepacterelatifàHoldCo SIIC, qui est valable pour une durée de 20 ans, comporte notamment OHV VWLSXODWLRQV VXLYDQWHVb ‹ un engagement d’inaliénabilité des titres de HoldCo SIIC détenus par Groupama pendant une durée de 30 mois suivant la date de FRQFOXVLRQ GX SDFWH GšDFWLRQQDLUHVb ‹ XQ GURLW GH SU«HPSWLRQ DX SURILW GH OD &'& ¢ OšH[SLUDWLRQ GH OD S«ULRGH GšLQDOL«QDELOLW«b ‹ XQ GURLW GH VRUWLH FRQMRLQWH SURSRUWLRQQHO DX SURILW GH *URXSDPD DX FDV R» OD &'& VRXKDLWHUDLW WUDQVI«UHU ¢ XQ WLHUV DXWUH TXšXQ DIILOL« WRXW RX SDUWLH GH VHV WLWUHV +ROG&R 6,,&b ‹ une liquidité au profit de Groupama. Le résumé des clauses du pacte d’actionnaires entrant dans le champ GšDSSOLFDWLRQGHVGLVSRVLWLRQVGHOšDUWLFOH/bGX&RGHGHFRPPHUFH D «W« QRWLIL« ¢ ,FDGH HW D IDLW OšREMHW GšXQ DYLV SXEOL« SDU Oš$0) OH bI«YULHU 2012 sous le numéro 212C0291.  'HX[LªPH «WDSHb DSSRUW ¢ +ROG&R 6,,& SDU *URXSDPD GX VROGH GH sa participation dans Silic 3RVW«ULHXUHPHQW ¢ OšREWHQWLRQ GH OšDXWRULVDWLRQ GH Oš$XWRULW« GH OD FRQFXUUHQFH HQ GDWH GX bI«YULHU  OD &'& HW *URXSDPD HQ WDQW TXšDVVRFL«V GH +ROG&R 6,,& RQW SDU G«FLVLRQ HQ GDWH GX bI«YULHU  DSSURXY«OšDSSRUWSDU*URXSDPDGHb GXFDSLWDOHWGHVGURLWVGHYRWH de Silic. L’apport du solde des actions Silic détenues par Groupama a été U«DOLV« VHORQ OD P¬PH SDULW« TXH OHV SUHPLHUV DSSRUWV VRLW FLQTbDFWLRQV ,FDGH SRXU TXDWUHbDFWLRQV 6LOLF FRXSRQ  DWWDFK« SRXU FKDFXQH des deux sociétés. $X U«VXOWDW GHV DSSRUWV G«FULWV FLGHVVXV OH FDSLWDO GH +ROG&R 6,,& HVW G«WHQX SDU OD &'& HW *URXSDPD ¢ KDXWHXU UHVSHFWLYHPHQW GH b HW GH b  3DU DLOOHXUV +ROG&R 6,,& G«WLHQW L
  • b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH Gš,FDGH HW LL
  • GH FRQFHUW DYHF OD &'& HW ,FDGH b GX capital et des droits de vote de Silic sur une base non diluée. 3. 7URLVLªPH «WDSHb G«S¶W SDU ,FDGH GšXQH RIIUH SXEOLTXH REOLJDWRLUH sur Silic &RQV«FXWLYHPHQW DX IUDQFKLVVHPHQW GX VHXLO GH b SDU +ROG&R 6,,& DJLVVDQW GH FRQFHUW DYHF ,FDGH HW OD &'& ,FDGH D G«SRV« OH bPDUV 2012, une offre obligatoire sur Silic. L’offre était composée d’une offre publique d’échange sur les actions Silic et d’une offre publique d’achat sur les obligations à option de UHPERXUVHPHQW HQ QXP«UDLUH HWRX HQ DFWLRQV QRXYHOOHV HWRX H[LVWDQWHV 251$1(V
  • «PLVHV SDU 6LOLF /HV WHUPHV GH OšRIIUH «WDLHQW OHV VXLYDQWVb ‹ SRXU OšRIIUH Gš«FKDQJHb OD SDULW« «WDLW «JDOH ¢ OD SDULW« Gš«FKDQJH retenue pour les apports, soit cinq actions Icade à émettre pour quatre actions Silic apportées (coupon 2011 attaché ou détaché GDQV OHV GHX[ FDV
  • HWb ‹ SRXU OšRIIUH GšDFKDWb OD YDOHXU QRPLQDOH GH Oš251$1( ¢ ODTXHOOH VšDMRXWDLWOHFRXSRQFRXUXMXVTXš¢ODGDWHDQWLFLS«HSRXUOHUªJOHPHQW OLYUDLVRQ GH OšRIIUH VRLW bHXURV SDU 251$1( VXU OD EDVH GšXQ UªJOHPHQWOLYUDLVRQ OH bMXLQ  ,O HVW SU«FLV« TXH OH G«FDODJH GX UªJOHPHQWOLYUDLVRQGHOšRIIUHD«W«VDQVLPSDFWVXUOHSUL[SDU251$1( /H bDYULO  Oš$0) D G«FODU« OšRIIUH FRQIRUPH HW D DSSRV« OH YLVD n°12-179 sur la note d’information d’Icade et le visa n°12-180 sur la note en réponse de Silic, qui sont disponibles sur les sites internet d’Icade ZZZLFDGHIU
  •  GH 6LOLF ZZZVLOLFIU
  • HW GH Oš$0) ZZZDPIIUDQFHRUJ
  •  La décision de conformité et l’avis d’ouverture de l’offre ont été publiés SDU Oš$0) UHVSHFWLYHPHQW OH bDYULO  VRXV OH QXP«UR & HW OH bDYULO  VRXV OH QXP«UR & 3DU UHFRXUV GX bPDL HW GX bPDL  60$ 9LH %73 HW Oš$'$0 RQW VDLVL la Cour d’appel de Paris d’une demande d’annulation de la décision de FRQIRUPLW« GH Oš$0) 3DU REVHUYDWLRQV G«SRV«HV SUªV OD &RXU GšDSSHO GH 3DULV OH bPDL  Oš$0) VšHVW HQJDJ«H mbGDQV OšLQW«U¬W GX PDUFK« HW ¢ WLWUH FRQVHUYDWRLUH à proroger la date de clôture de l’offre publique, initialement fixée au 1er bMXLQ  HQ VRUWH TXH FHWWH FO¶WXUH QšLQWHUYLHQQH TXH KXLW MRXUV DX moins après le prononcé de l’arrêt de la cour statuant sur les recours HQ DQQXODWLRQ GH OD G«FLVLRQ GH Oš$0)b} 3DU XQ DUU¬W HQ GDWH GX bMXLQ  OD &RXU GšDSSHO GH 3DULV D UHMHW« OšHQVHPEOH GHV UHFRXUV GH Oš$'$0 HW GH 60$ 9LH %73 FRQILUPDQW DLQVL la validité et la régularité de l’offre publique d’Icade sur Silic. /D GDWH GH FO¶WXUH GH OšRIIUH SXEOLTXH D «W« IL[«H SDU Oš$0) DX bMXLOOHW  FI DYLV $0) Qr& GX bMXLQ 
  •  3DU XQ DYLV HQ GDWH GX bMXLOOHW  FI DYLV $0) Qr&
  •  Oš$0) D publiélesrésultatsdel’offrepubliqueinitialedontlerèglement-livraison HVW LQWHUYHQX OH bMXLOOHW  'DQV FH FDGUH bb DFWLRQV QRXYHOOHV ,FDGH RQW «W« «PLVHV OH bMXLOOHW  DX SUL[ GH bHXURV SDU DFWLRQ SULPH Gš«PLVVLRQ LQFOXVH
  • DILQ GH U«PXQ«UHU OHV bb actions Silic apportées à l’offre initiale. $X U«VXOWDW GH OšRIIUH SXEOLTXH LQLWLDOH ,FDGH G«WHQDLW bb DFWLRQV 6LOLF UHSU«VHQWDQW b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH 3DU DLOOHXUV b 251$1(V RQW «W« DSSRUW«HV ¢ OšRIIUH SXEOLTXH 3DU XQ DYLV HQ GDWH GX bMXLOOHW  FI DYLV $0) Qr&
  •  Oš$0) D IL[« OD GDWH GH FO¶WXUH GH OšRIIUH U«RXYHUWH DX bDR½W  /HV U«VXOWDWV GH OšRIIUH U«RXYHUWH RQW «W« SXEOL«V SDU Oš$0) OH bDR½W  FI DYLV $0) Qr&
  •  'DQV FH FDGUH bb DFWLRQV QRXYHOOHV ,FDGH RQW «W« «PLVHV DX SUL[ GH bHXURV SDU DFWLRQ SULPH Gš«PLVVLRQ LQFOXVH
  • DILQ GH U«PXQ«UHU OHV b DFWLRQV 6LOLF DSSRUW«HV ¢ OšRIIUH U«RXYHUWH UHSU«VHQWDQWb GXFDSLWDOHWGHVGURLWVGHYRWHGH6LOLF/HUªJOHPHQW OLYUDLVRQ HVW LQWHUYHQX OH bDR½W  $X U«VXOWDW GH OšRIIUH SXEOLTXH HQ FH FRPSULV OšRIIUH U«RXYHUWH
  •  ,FDGH G«WHQDLW bb DFWLRQV 6LOLF UHSU«VHQWDQW DX MRXU GH OD SXEOLFDWLRQ GHV U«VXOWDWV GH OšRIIUH U«RXYHUWH b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH DLQVL TXH b 251$1( 6LOLF /HbMXLOOHW60$9LH%73DLQWURGXLWXQSRXUYRLHQFDVVDWLRQFRQWUH OšDUU¬W GH OD &RXU GšDSSHO GH 3DULV GX bMXLQ  4. 4XDWULªPH «WDSHb IXVLRQDEVRUSWLRQ GH 6LOLF SDU ,FDGHb L’opération de fusion s’est inscrite dans une démarche de simplification de la structure du Groupe et du mode de détention de ses actifs immobiliers et d’optimisation des coûts de fonctionnement du groupe Icade, notamment en rationalisant les coûts liés au statut de société cotée de Silic.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS /HbRFWREUHOHVFRQVHLOVGšDGPLQLVWUDWLRQUHVSHFWLIVGš,FDGHHWGH Silicsesontréunisetontapprouvélesmodalitésdelafusion-absorption de Silic par Icade. /šDVVHPEO«HJ«Q«UDOHGHVSRUWHXUVGš251$1(V6LOLFU«XQLHOHbQRYHPEUH  D DSSURXY« OH SURMHW GH IXVLRQ 3DU XQ DYLV SXEOL« OH bQRYHPEUH  FI DYLV $0) Qr&
  •  Oš$0) D G«FLG« TXH OH SURMHW GH IXVLRQDEVRUSWLRQ GH 6LOLF SDU ,FDGH VRXPLV ¢ VRQ H[DPHQ FRQIRUP«PHQW DX[ GLVSRVLWLRQV GH OšDUWLFOHb GX 5ªJOHPHQWJ«Q«UDOGHOš$0)QHMXVWLILDLWSDVODPLVHHQĕXYUHGšXQHRIIUH publiquederetraitsurlestitresSilicpréalableàlaréalisationdelafusion. 3DUUHFRXUVHQGDWHGXbG«FHPEUHODVRFL«W«60$9LH%73DVDLVLOD &RXUGšDSSHOGH3DULVGšXQHGHPDQGHGšDQQXODWLRQGHODG«FLVLRQGHOš$0) VXVPHQWLRQQ«H/šDXGLHQFHGHSODLGRLULHVD«W«IL[«HDXbRFWREUH /H bG«FHPEUH  OD VRFL«W« 60$ 9LH %73 D GHPDQG« DX 7ULEXQDO GH FRPPHUFH GH 1DQWHUUH GDQV OH FDGUH GšXQH SURF«GXUH HQ U«I«U« GšDMRXUQHU OšDVVHPEO«H J«Q«UDOH H[WUDRUGLQDLUH GHV DFWLRQQDLUHV GH 6LOLF appelée à se prononcer sur la fusion-absorption de Silic par Icade. Par RUGRQQDQFH HQ GDWH GX bG«FHPEUH  OH 7ULEXQDO GH FRPPHUFH GH 1DQWHUUH D UHMHW« FHWWH GHPDQGH HW DXFXQ UHFRXUV QšD «W« G«SRV« contre cette décision. /H bG«FHPEUH  OHV DVVHPEO«HV J«Q«UDOHV H[WUDRUGLQDLUHV GH 6LOLF et d’Icade ont approuvé la fusion-absorption de Silic par Icade. /HV SULQFLSDOHV PRGDOLW«V GH OD IXVLRQ RQW «W« OHV VXLYDQWHVb ‹ laparitédefusionétaitégaleàlaparitéretenuedanslecadredel’offre SXEOLTXHGš«FKDQJHVRLWFLQTDFWLRQV,FDGHSRXUTXDWUHDFWLRQV6LOLFb ‹ OD IXVLRQ D SULV HIIHW GšXQ SRLQW GH YXH MXULGLTXH FRPSWDEOH HW ILVFDO OH bG«FHPEUH ¢ PLQXLW HQWUD°QDQW OD WUDQVPLVVLRQ XQLYHUVHOOH GH SDWULPRLQH GH 6LOLF ¢ ,FDGH HW OD GLVVROXWLRQ VDQV OLTXLGDWLRQ GH 6LOLFb ‹ la fusion a été réalisée à la valeur nette comptable, les deux sociétés ,FDGH HW 6LOLF «WDQW VRXV FRQWU¶OH FRPPXQb ‹ FRQIRUP«PHQW ¢ OšDYLV &8 &1& Qr& OHV WHUPHV HW FRQGLWLRQV de la fusion ont été établis sur la base des comptes sociaux estimés GH 6LOLF ¢ OD GDWH GH U«DOLVDWLRQ GH OD IXVLRQb ‹ Icade a procédé à la date de réalisation de la fusion, en application de la parité d’échange, à une augmentation de son capital d’un PRQWDQW QRPLQDO GH bbbHXURV SRXU OH SRUWHU GH bbbHXURV ¢ bbbHXURV SDU OD FU«DWLRQ GH bb DFWLRQV QRXYHOOHV DWWULEX«HV DX[ DFWLRQQDLUHV GH 6LOLF ¢ l’exception d’Icade et de Silic s’agissant des actions auto-détenues). Conformément à la réglementation applicable, il n’a été procédé ni à l’échange des actions Silic détenues par Icade, ni à l’échange des actions auto-détenues par Silic qui ont été annulées de plein GURLW ¢ OD GDWH GH U«DOLVDWLRQ GH OD IXVLRQb ‹ les nouvelles actions Icade ont été admises aux négociations sur le FRPSDUWLPHQW $ Gš(XURQH[W 3DULV VRXV OH FRGH ,6,1 )5b ‹ à la date de réalisation de la fusion, Icade s’est substituée à Silic dans ses obligations envers (i) les titulaires d’options de souscription d’actions Silic, (ii) les attributaires d’actions gratuites Silic à acquérir HW LLL
  • OHV SRUWHXUV Gš251$1(V /HV 251$1(V 6LOLF RQW FRQWLQX« ¢ ¬WUH DGPLVHV DX[ Q«JRFLDWLRQV VXU (XURQH[W 3DULV HW FHOOHV G«WHQXHV SDU ,FDGH RQW «W« DQQXO«HVb ‹ VXUODEDVHGHVFRPSWHVVRFLDX[HVWLP«VGH6LOLFDXbG«FHPEUHb – la valeur nette comptable de l’actif net transmis par Silic (à l’exclusiondelavaleurnettecomptabledesactionsauto-détenues SDU 6LOLF
  • Vš«OHYDLW ¢ bbbHXURV – le montant provisoire de la prime de fusion s’élevait à bbbHXURV – le montant provisoire du mali de fusion s’élevait à bbbbHXURV /H FRQVHLO GšDGPLQLVWUDWLRQ Gš,FDGH U«XQL OH bI«YULHU  D DUU¬W« OHV FRPSWHV G«ILQLWLIV GH 6LOLF DX bG«FHPEUH  &HV FRPSWHV RQW IDLW OšREMHW GšXQ DXGLW SDU OH FROOªJH GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV Gš,FDGH dans le cadre d’une diligence directement liée à leur mission d’audit légal des comptes d’Icade. 6XU OD EDVH GHV FRPSWHV G«ILQLWLIV GH 6LOLF DX bG«FHPEUH  OH conseil d’administration a arrêté la valeur nette comptable définitive de l’actif net transmis. 9DOHXU G«ILQLWLYH GH OšDFWLI QHW WUDQVPLV  0RQWDQW WRWDO G«ƶQLWLI GHV DFWLIV DSSRUW«Vb(1) bbb 0RQWDQW WRWDO G«ƶQLWLI GX SDVVLI SULV HQ FKDUJH bbb $&7,) 1(7 '‹),1,7,) bb $&7,) 1(7 '‹),1,7,) ‚ /š(;&/86,21 '( /$ 9$/(85 1(77( &2037$%/( '(6 $&7,216 $872'‹7(18(6 3$5 6,/,&
  • bb 
  • 'RQW DFWLRQV DXWRG«WHQXHV SRXU bbbHXURV L’actif net définitif étant supérieur à l’actif net provisoire, le capital a été HQWLªUHPHQWOLE«U«HWODSULPHGHIXVLRQG«ILQLWLYHD«W«DMXVW«H¢ODKDXVVH Il a constaté, en conséquence, que le montant définitif de la prime GH IXVLRQ Vš«OHYDLW ¢ bbbHXURV DYDQW LPSXWDWLRQ GHV IUDLV GH fusion et reconstitution des subventions d’investissement et provisions réglementées. $SUªV L
  • LPSXWDWLRQ VXU OD SULPH GH IXVLRQ GHV IUDLV GH IXVLRQ ¢ KDXWHXU GšXQPRQWDQWGHbbbHXURVHW LL
  • UHFRQVWLWXWLRQGšXQHSDUWLHGHV VXEYHQWLRQV GšLQYHVWLVVHPHQW GH 6LOLF ¢ KDXWHXU GH bbbHXURV le montant de la prime de fusion est nul. Le conseil d’administration a proposéàl’assembléegénéraleannuelled’Icaded’imputersurlereport à nouveau les sommes restantes nécessaires à la reconstitution (i) de la fraction non encore imposée des subventions d’investissement de Silic et (ii) des provisions réglementées existant au bilan de Silic, soit bbbHXURV Leconseild’administrationd’Icadeaparailleursconstatéquelemontant G«ILQLWLI GX PDOL GH IXVLRQ Vš«OHYDLW ¢ bbbbHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS  /LWLJH ƶVFDO Lors d’une vérification de comptabilité intervenue au cours de OšH[HUFLFHb OšDGPLQLVWUDWLRQ ILVFDOH DYDLW UHPLV HQ FDXVH GDQV VD SURSRVLWLRQ GH UHFWLILFDWLRQ OH bG«FHPEUH 
  • OHV YDOHXUV Y«QDOHV DX bG«FHPEUH  UHVVRUWDQW GHV H[SHUWLVHV LPPRELOLªUHV DDQW VHUYL GH EDVH DX FDOFXO GH OšmbH[LW WD[b} ,6 DX WDX[ GH b
  • ORUV GH OD fusion-absorption d’Icade Patrimoine par Icade, au 1er bMDQYLHU  ,O HQ U«VXOWDLW XQH DXJPHQWDWLRQ GHV EDVHV GH OšmbH[LWWD[b} J«Q«UDQW XQ LPS¶W FRPSO«PHQWDLUH GH bPLOOLRQV GšHXURV HQ SULQFLSDO 3DU XQH QRXYHOOH SURSRVLWLRQ GH UHFWLILFDWLRQ OH bDYULO 
  •  OšDGPLQLVWUDWLRQ ILVFDOH D rehaussé le taux d’imposition applicable à une fraction des montants UHKDXVV«V OH SRUWDQW GH b ¢ b  /šLPS¶W FRPSO«PHQWDLUH «WDLW DORUV SRUW« ¢ bPLOOLRQV GšHXURV /H bMXLOOHW  ,FDGH D VROOLFLW« OD VDLVLQH GH OD &RPPLVVLRQ QDWLRQDOH des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires. ‚ OšLVVXH GH OšDXGLHQFH GX bMXLOOHW  OD &RPPLVVLRQ D UHQGX XQ avis aux termes duquel elle remet en cause la méthode d’évaluation XWLOLV«H SDU OšDGPLQLVWUDWLRQ ILVFDOH mb>OD P«WKRGH SDU FRPSDUDLVRQ@ SDUD°W EHDXFRXS PRLQV DGDSW«H TXH OD P«WKRGH '&) ¢ OD QDWXUH GX SDWULPRLQHFRQFHUQ«b}
  • WRXWHQUHOHYDQWTXHFHUWDLQHVYHQWHVLQWHUYHQXHV en 2007 avaient été réalisées à des prix supérieurs à ceux retenus pour OšHVWLPDWLRQ GH OšmbH[LW WD[b} /šDGPLQLVWUDWLRQ QšD SDV VXLYL OšDYLV GH OD &RPPLVVLRQ HW DbPDLQWHQX les rehaussements initialement notifiés, ce qu’elle a indiqué à Icade OH bG«FHPEUH  VLPXOWDQ«PHQW ¢ OD WUDQVPLVVLRQ GH OšDYLV GH OD Commission. /H bG«FHPEUH  FRQIRUP«PHQW ¢ OD SURF«GXUH DSSOLFDEOH l’administrationadoncmisenrecouvrementl’ensembledecessommes, VRLW bbbHXURV LQW«U¬WV GH UHWDUG LQFOXV RX bPLOOLRQV GšHXURV en principal). 0DLQWHQDQW VD SRVLWLRQ ,FDGH D IRUPXO« OH bG«FHPEUH  XQH réclamationcontentieusedemandantladéchargeintégraledessommes mises en recouvrement ainsi que le sursis de paiement. L’obtention de ce sursis sera conditionnée à la présentation d’une garantie d’un établissement bancaire ou assimilé. 'DQV OšKSRWKªVH R» OšDGPLQLVWUDWLRQ ILVFDOH UHIXVHUDLW GH SURQRQFHU OD G«FKDUJH GHV VRPPHV PLVHV HQ UHFRXYUHPHQW ,FDGH VDLVLUDLW OD MXVWLFH administrative en vue de se prononcer sur ce différend. Icade continue en effet de contester l’intégralité de cette proposition de rectification, en accord avec ses cabinets conseils. (Q FRQV«TXHQFH FRPPH DX bG«FHPEUH  DXFXQH SURYLVLRQ QšD «W« FRQVWLWX«H ¢ FH WLWUH DX bG«FHPEUH   2EOLJDWLRQV GX U«JLPH 6,,& HW GLVWULEXWLRQ Le ratio d’activités non éligibles au régime SIIC dans le bilan de la société PªUH Vš«OªYH ¢ b DX bG«FHPEUH  /H U«VXOWDW QHW FRPSWDEOHb Gš,FDGH Vš«OªYH ¢ 
  • bPLOOLRQV GšHXURV FRUUHVSRQGDQW ¢ XQ U«VXOWDW ILVFDO GH bPLOOLRQV GšHXURV Cette base fiscale se décompose sur les différents secteurs de la façon VXLYDQWHb ‹ bPLOOLRQV GšHXURV GH U«VXOWDW FRXUDQW GH OšDFWLYLW« 6,,& H[RQ«U« HW VRXPLV ¢ XQH REOLJDWLRQ GH GLVWULEXWLRQ GH b VRLW bPLOOLRQV GšHXURV
  • b ‹ 
  • bPLOOLRQV GšHXURV GH U«VXOWDW GHV FHVVLRQVb ‹ bPLOOLRQV GšHXURV GH GLYLGHQGHV GHV ILOLDOHV 6,,& H[RQ«U«V HW VRXPLV ¢ XQH REOLJDWLRQ GH GLVWULEXWLRQ GH b b ‹ OH U«VXOWDW WD[DEOH Vš«OªYH ¢ bPLOOLRQV GšHXURV DYDQW LPSXWDWLRQ des déficits antérieurs. /D VRPPH GHV REOLJDWLRQV GH GLVWULEXWLRQ WK«RULTXHV bPLOOLRQV d’euros) étant supérieure au résultat fiscal global du secteur exonéré bPLOOLRQV GšHXURV
  •  OšREOLJDWLRQ GH GLVWULEXWLRQ GX U«VXOWDW Gš,FDGH DX WLWUH GH  HVW OLPLW«H ¢ bPLOOLRQV GšHXURV GRQWb ‹ bPLOOLRQV GšHXURV DX WLWUH GH OšDFWLYLW« ORFDWLYH REOLJDWLRQ GH b OLPLW«H
  • b ‹ bPLOOLRQVGšHXURVDXWLWUHGHVGLYLGHQGHVGHILOLDOHV6,,& REOLJDWLRQ GH b OLPLW«H
  •  Par ailleurs, dans le cadre des fusions-absorptions des sociétés Silic et ,FDGH &%, U«DOLV«HV DX FRXUV GH OšH[HUFLFHb ,FDGH VšHVW HQJDJ«H ¢ VH VXEVWLWXHU ¢ FHOOHVFL SRXU OHXUV REOLJDWLRQV GH GLVWULEXWLRQ ¢ VDYRLUb ‹ bPLOOLRQV GšHXURV DX WLWUH GH OD IXVLRQDEVRUSWLRQ GH 6LOLFb ‹ bPLOOLRQV GšHXURV DX WLWUH GH OD IXVLRQDEVRUSWLRQ Gš,FDGH &%, Il en résulte une obligation de distribution totale d’un montant de bPLOOLRQV GšHXURV HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • 5«VXOWDW ILVFDO 2EOLJDWLRQ GH GLVWULEXWLRQ 5«VXOWDW ILVFDO 2EOLJDWLRQ GH GLVWULEXWLRQ  % 0RQWDQW  % 0RQWDQW Résultat courant de l’activité SIIC 52,8 b 50,1 68,8 b 58,5 Résultat des cessions (17,2) b 0,0 (2,8) b 0,0 'LYLGHQGH GHV ƶOLDOHV 6,,& 48,3 b 48,3 43,7 b 43,7 Résultat taxable 20,9 b 0,0 12,3 b 0,0 TOTAL     Limitation des obligations au résultat exonéré 83,9 1$ Reprise des obligations de distribution de sociétés absorbées 80,0 1$ TOTAL   ,O VHUD SURSRV« ¢ OšDVVHPEO«H J«Q«UDOH DQQXHOOH TXL VH WLHQGUD OH bDYULO  OD GLVWULEXWLRQ GšXQ GLYLGHQGH GšXQ PRQWDQWbGH bHXURV SDU DFWLRQ 6XU OD EDVH GHV DFWLRQV H[LVWDQWHV DX bI«YULHU  VRLW bb DFWLRQV OH PRQWDQW GH OD GLVWULEXWLRQ GH GLYLGHQGHV SURSRV« DX YRWH GH OšDVVHPEO«H J«Q«UDOH Vš«OªYHUD ¢bbPLOOLRQV GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş ACTIVITÉ ET RÉSULTATS   'LYLGHQGH HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • 271,3 189,3 'RQW GLYLGHQGH FRXUDQW 271,3 189,3 'RQW GLYLGHQGH H[FHSWLRQQHO 0,0 0,0 'LYLGHQGH HQ ſDFWLRQ
  • 3,67 3,64 'RQW GLYLGHQGH FRXUDQW 3,67 3,64 'RQW GLYLGHQGH H[FHSWLRQQHO 0,0 0,0 /šDUWLFOHb GH OD ORL GH ILQDQFHV UHFWLILFDWLYH SRXU  D LQVWDXU« XQH contribution additionnelle à l’impôt sur les sociétés qui est calculée sur le montant des revenus distribués. Cette contribution représente b GHV GLYLGHQGHV GLVWULEX«V DXGHO¢ GH OšREOLJDWLRQ GH GLVWULEXWLRQ (Q  ,FDGH D DLQVL YHUV« bPLOOLRQV GšHXURV DX WLWUH GH FHWWH WD[H  &KDUJHV QRQ G«GXFWLEOHV ƶVFDOHPHQW Leschargesdel’exercicenecomprennentpasdedépensesnonadmises en déduction par l’administration fiscale telles que définies par les GLVSRVLWLRQV GH OšDUWLFOHb HW  TXDWHU GX &RGH J«Q«UDO GHV LPS¶WV  $FWLI QHW U««YDOX« DX bG«FHPEUH  3.1. ÉVALUATION DU PATRIMOINE IMMOBILIER  0LVVLRQ HW P«WKRGRORJLHV GHV H[SHUWV  0LVVLRQ GšH[SHUWLVH /H SDWULPRLQH LPPRELOLHU Gš,FDGH IDLW OšREMHW GšXQH «YDOXDWLRQ SDU GHV experts immobiliers indépendants deux fois par an, à l’occasion de la publication des comptes semestriels et annuels, selon un dispositif FRQIRUPH DX &RGH GH G«RQWRORJLH GHV 6,,& SXEOL« HQbMXLOOHWb SDU OD Fédération des sociétés immobilières et foncières. Les missions d’expertise immobilière ont été confiées à Jones Lang /D6DOOH ([SHUWLVHV '7= (XUH[L &%5( 9DOXDWLRQ &DWHOOD 9DOXDWLRQ )&& HW %13 3DULEDV 5HDO (VWDWH Les honoraires d’expertise immobilière sont facturés à Icade sur la base d’une rémunération forfaitaire tenant compte des spécificités des immeubles (nombre de lots, nombre de mètres carrés, nombre de baux en cours, etc.) et indépendante de la valeur des actifs. Les missions des experts, dont les principales méthodes d’évaluation et conclusions sont présentées ci-après, sont réalisées selon les normes GH OD SURIHVVLRQ QRWDPPHQWb ‹ la&KDUWHGHOšH[SHUWLVHHQ«YDOXDWLRQLPPRELOLªUH,quatrièmeédition, SXEOL«H HQbRFWREUHbb ‹ OH UDSSRUW &2% $0)
  • GX bI«YULHU  GLW mb%DUWKªV GH 5XWHUb} sur l’évaluation du patrimoine immobilier des sociétés faisant appel SXEOLF ¢ Oš«SDUJQHb ‹ DXSODQLQWHUQDWLRQDOOHVQRUPHVGšH[SHUWLVHHXURS«HQQHVGH7(*R9$ (7KH (XURSHDQ *URXS RI 9DOXHUVš $VVRFLDWLRQ
  • SXEOL«HV HQbDYULOb dans le %OXH %RRN, ainsi que les standards du 5HG %RRN de la 5RDOH ,QVWLWXWLRQ RI &KDUWHUHG 6XUYHRUV (RICS). Ces différents textes fixent la qualification des évaluateurs, les principes de bonne conduite et de déontologie ainsi que les définitions de base (valeurs, surfaces, taux ainsi que les principales méthodes d’évaluation). À chaque campagne d’expertise et lors de la remise des valeurs, Icade s’assure de la cohérence des méthodes utilisées pour l’évaluation de ces actifs immobiliers au sein du collège d’experts. Les valeurs sont droits inclus et hors droits, les valeurs hors droits étant déterminées après déduction des droits et frais d’acte calculés forfaitairement par les experts. /šLPPHXEOH GH EXUHDX[ &UVWDO 3DUN HW OHV WRXUV (4+2 HW 3% IRQW OšREMHW GšXQHGRXEOHH[SHUWLVHbODYDORULVDWLRQUHWHQXHFRUUHVSRQG¢ODPRHQQH des deux valeurs d’expertise. /HV VLWHV IRQW OšREMHW GH YLVLWHV VVW«PDWLTXHV SDU OHV H[SHUWV SRXU WRXV OHV QRXYHDX[ DFWLIV HQWUDQW HQ SRUWHIHXLOOH 'H QRXYHOOHV YLVLWHV GH VLWH sontensuiteorganiséesselonunerotationpluriannuelleouàchaquefois qu’un événement particulier de la vie de l’immeuble l’exige (survenance de modifications notables dans sa structure ou son environnement). Selon les procédures en vigueur au sein du Groupe, la totalité du SDWULPRLQH Gš,FDGH FRPSULV OHV U«VHUYHV IRQFLªUHV HW OHV SURMHWV HQ G«YHORSSHPHQW D IDLW OšREMHW GšXQH H[SHUWLVH DX bG«FHPEUH  ¢ OšH[FHSWLRQ Q«DQPRLQVb ‹ desimmeublesencoursd’arbitrage,dontceuxquisontsouspromesse deventeaumomentdelaclôturedescomptesetquisontvaloriséssur OD EDVH GX SUL[ GH YHQWH FRQWUDFWXDOLV«b FšHVW OH FDV DX bG«FHPEUH  GHV ORWV GH FRSURSUL«W« GH OD WRXU $UDJR HW GšXQ WHUUDLQ VLV ¢ $XEHUYLOOLHUV /šLPPHXEOH GH EXUHDX[ 0XQLFK$OODFK OH WHUUDLQ 6DO]XIHUGH%HUOLQHWXQFRPPHUFHGXFHQWUHFRPPHUFLDO/H7ULDQJOH ¢ 0RQWSHOOLHU RQW IDLW OšREMHW GšXQH H[SHUWLVH DX bG«FHPEUH  mais ont été retenus à la valeur de la promesse de vente signée ou GH OšRIIUH DFFHSW«H ILQbb ‹ GHV LPPHXEOHV VRXVMDFHQWV ¢ XQH RS«UDWLRQ GH ILQDQFHPHQW FšHVW à-dire crédit-bail ou location avec option d’achat lorsqu’Icade est crédit-bailleur à titre exceptionnel) qui sont retenus au montant de la créance financière inscrite dans les comptes ou, le cas échéant, au SUL[ GH OšRSWLRQ GšDFKDW ILJXUDQW DX FRQWUDWb OšLPPHXEOH GH EXUHDX[ de Levallois-Perret loué au ministère de l’Intérieur sur une durée de  DQV DYHF XQH RSWLRQ GšDFKDW /2$
  • FRQVWLWXH OH VHXO LPPHXEOH UHOHYDQW GH FHWWH FDW«JRULH DX bG«FHPEUH b
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş $&7,) 1(7 5‹‹9$/8‹ $8 b'‹&(0%5(  ‹ des immeubles et ouvrages publics détenus dans le cadre de PPP SDUWHQDULDW SXEOLFSULY«
  • TXL QH IRQW SDV OšREMHW GšXQH H[SHUWLVH OHXU propriété revenant à l’État au terme des contrats de partenariat. Ces actifsrestent,defait,maintenusàleurvaleurnettecomptablereprise WHOOHTXHOOHGDQVODYDOHXUGXSDWULPRLQHLPPRELOLHUSXEOL«HSDU,FDGHb ‹ GHV LPPHXEOHV DFTXLV PRLQV GH WURLV PRLVbDYDQW OD GDWH GH FO¶WXUH semestrielle ou annuelle qui sont valorisés à leur valeur nette FRPSWDEOH $X bG«FHPEUH  XQ WHUUDLQ VLV ¢ )UHVQHV UHOªYH de cette catégorie.  0«WKRGRORJLHV UHWHQXHV SDU OHV H[SHUWV Les méthodologies retenues par les experts sont identiques à celles utilisées lors de l’exercice précédent. Les immeubles de placement sont évalués par les experts par le FURLVHPHQW GH GHX[ P«WKRGHVb OD P«WKRGH SDU OH UHYHQX OšH[SHUW retenant la méthode la plus adaptée entre la capitalisation du loyer net et l’actualisation des FDVKIORZV), recoupée par la méthode par comparaison directe avec les prix des transactions constatés sur le marché sur des biens équivalents en nature et en localisation (prix à l’unité, en bloc, par immeuble). La méthode par capitalisation du revenu net consiste à appliquer un taux de rendement à un revenu, que ce revenu soit constaté, existant, théoriqueoupotentiel(valeurlocativedemarché).Cetteapprochepeut êtredéclinéededifférentesfaçonsselonl’assiettedesrevenusconsidérés (loyereffectif,loyerdemarché,revenunet)auxquelscorrespondentdes taux de rendement distincts. La méthode par actualisation des FDVKIORZV considère que la valeur des actifs est égale à la somme actualisée des flux financiers attendus par l’investisseur, parmi lesquels figure la revente au terme de la durée de détention. Outre la valeur de revente obtenue par application d’un taux de rendement théorique différent selon les sites sur les loyers de la dernière année, les flux financiers intègrent les loyers, les différentes charges non récupérées par le propriétaire ainsi que les travaux de gros entretien et de réparation. Le taux d’actualisation des flux est calculé à partir soit d’un taux sans risque augmenté d’une prime de risque (liée à la fois au marché immobilier et à l’immeuble considérés en tenant compte de ses qualités en terme d’emplacement, de construction et de sécurité des revenus) soit du coût moyen pondéré du capital. 4XHOOHTXHVRLWODP«WKRGHXWLOLV«HOHVFDOFXOVGš«YDOXDWLRQVRQWHIIHFWX«V VDXI FDV SDUWLFXOLHU HW H[FHSWLRQ MXVWLIL«H EDLO SDU EDLO Les réserves foncières et les immeubles en développement sont «JDOHPHQW YDORULV«V ¢ OD MXVWH YDOHXU ,OV IRQW DLQVL OšREMHW GšXQH H[SHUWLVH SULVH HQ FRPSWH GDQV OH FDOFXO GH Oš$15 /HV P«WKRGHV UHWHQXHV SDU OHV H[SHUWV FRPSUHQQHQW SULQFLSDOHPHQW OH ELODQ SURPRWHXU HWRX l’actualisation des FDVKIORZV complétée(s) dans certains cas par la méthode par comparaison (voir supra le détail des deux dernières méthodes). La méthode du bilan promoteur consiste à établir le bilan financier du SURMHW VHORQ OšDSSURFKH GšXQ SURPRWHXU LPPRELOLHU DXTXHO OH WHUUDLQ serait proposé. À partir du prix de vente de l’immeuble à la livraison, l’expert déduit l’ensemble des coûts à engager, coûts de construction, honoraires et marge, frais financiers ainsi que le montant qui pourrait être consacré à la charge foncière. Pour les immeubles en cours de développement, il convient de déduire du prix prévisionnel de vente de l’immeuble l’ensemble des coûts liés à cette opération restant à payer afin de l’achever ainsi que le coût de SRUWDJH MXVTXš¢ OD OLYUDLVRQ /HV SURMHWV HQ G«YHORSSHPHQW VRQW YDORULV«V VXU OD EDVH GšXQ SURMHW clairement identifié et acté, dès lors que l’autorisation de construire peut être instruite et mise en œuvre. 4XHOOHTXHVRLWODP«WKRGHUHWHQXHLOUHYLHQWLQILQHDX[H[SHUWVLPPRELOLHUV de retenir une valeur et un taux d’actualisation en adéquation avec les ULVTXHVLQK«UHQWV¢FKDTXHSURMHWHWQRWDPPHQWOš«WDWGšDYDQFHPHQWGHV différentes phases d’autorisation et de construction (permis de démolir, permis de construire, recours, avancement des travaux, éventuelle pré- commercialisation ou garantie locative). Les experts doivent expliquer à partir de la valeur de sortie quel processus ils ont suivi pour estimer le degré de risque et de revalorisation attaché à l’immeuble compte tenu des circonstances dans lesquelles ils interviennent et des éléments mis à leur disposition. S’agissant des murs des cliniques ou des établissements de santé, les experts immobiliers retiennent une valorisation correspondant à la moyenne des valeurs de la méthode par capitalisation du loyer ou de la valeur locative et de la méthode par actualisation des flux futurs. La valeur marchande d’un établissement hospitalier dépend essentiellement de l’exploitation et de sa capacité à générer un chiffre d’affaires suffisant permettant d’assurer la rémunération normale de l’investissement immobilier. Ces immeubles relèvent de la catégorie GHV LPPHXEOHV mbPRQRYDOHQWVb} HW OD YDOHXU UHWHQXH SDU OšH[SHUW UHVWH néanmoins totalement liée au fonctionnement de l’exploitation et par voie de conséquence à la valeur du fonds de commerce. Inadaptés à l’exercice d’une activité différente sans travaux de transformation importants, ces locaux ne sont par ailleurs soumis ni au plafonnement duloyerderenouvellementouderévisionniauxrèglestraditionnellesde déterminationdelavaleurlocative,carlaconfigurationetlaspécialisation de l’immeuble imposent à l’exploitant, quelles que soient ses qualités, GHV OLPLWHV PDW«ULHOOHV REMHFWLYHV QRPEUH GH OLWV RX GH FKDPEUHV HWF
  •  La valeur locative de marché utilisée par les experts immobiliers est donc fondée notamment sur la prise en compte d’une quote-part du chiffre d’affaires moyen ou de l’excédent brut d’exploitation que l’établissement a réalisé durant ces dernières années d’exploitation, avec ou sans correctif, eu égard à sa catégorie, sa consistance, son environnement administratif, la qualité de sa structure d’exploitation (positionnement du prix, conventionnement, comptes d’exploitation, etc.)etsonéventuelleconcurrence.Àdéfaut,lesmursdel’établissement peuvent être évalués par capitalisation du revenu locatif communiqué par Icade.  6QWKªVH GHV YDOHXUV H[SHUWLV«HV GX SDWULPRLQH Gš,FDGH Compte tenu de la restructuration importante du patrimoine d’Icade (acquisitiondeSilicetpoursuitedescessionsdesactifsnonstratégiques), la classification des actifs a été revue et se présente de la manière VXLYDQWHb ‹ les actifs stratégiques sont composés des bureaux France (y compris les immeubles et ouvrages publics détenus dans le cadre de partenariats publics-privés) et des parcs d’affaires (y compris le FHQWUH FRPPHUFLDO /H 0LOO«QDLUH
  • b ‹ OHV DFWLIV DOWHUQDWLIV FRPSUHQQHQW OH VHXO SRUWHIHXLOOH 6DQW«b ‹ les actifs non stratégiques sont constitués des actifs situés en $OOHPDJQH GHV HQWUHS¶WV GHV FRPPHUFHV HW GHV ORJHPHQWV Par ailleurs, les actifs du portefeuille Santé sont désormais valorisés ¢ KDXWHXU GH OD TXRWHSDUW Gš,FDGH GDQV ,FDGH 6DQW« b
  •  6L FHV DFWLIV «WDLHQW UHWHQXV SRXU b GH OHXU YDOHXU OH SDWULPRLQH Gš,FDGH UHVVRUWLUDLW ¢ bbPLOOLRQV GšHXURV KRUV GURLWV FRQWUH bbPLOOLRQV GšHXURV ¢ ILQ  HW ¢ bbPLOOLRQV GšHXURV HQ GURLWV LQFOXV FRQWUH bbPLOOLRQV GšHXURV ¢ ILQ 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş $&7,) 1(7 5‹‹9$/8‹ $8 b'‹&(0%5(  9DOHXUGXSDWULPRLQH KRUVbGURLWV HQbPLOOLRQVGšHXURV HQSDUWGX*URXSH   UHWUDLW« 9DULDWLRQ HQ0ſ
  • 9DULDWLRQ HQb
  • 9DULDWLRQ pér. FRQVWDQW HQ0ſ
  • b 
  • 9DULDWLRQ pér. FRQVWDQW HQb
  • b 
  • 6XUIDFHV totales HQP2
  • 3UL[ HQſP2
  • b 
  • 7DX[GH UHQGHPHQW QHWKRUV GURLWVb 
  • 3RWHQWLHOGH U«YHUVLRQb 
  • Valeur ORFDWLYH GHPDUFK« JOREDOH HQ0ſ
  • 7DX[GH YDFDQFH (35$b 
  • %XUHDX[)UDQFH Paris 309,3 292,1 b bb b bb b b b 
  • 17,2 b /D'«IHQVH3«UL'«IHQVH b 329,5 bb bb b bb b b b 
  • 123,7 b $XWUH&URLVVDQW2XHVW 756,0 869,1 (113,1) 
  • b (15,2) 
  • b b b b 
  • 45,6 b PremièreCouronne 453,3 346,7 b bb b bb b b b 
  • 28,6 b 'HX[LªPH&RXURQQH 66,8 70,2 (3,4) 
  • b (4,4) 
  • b b b b 
  • 3,9 b 7RWDO,') b b bb bb b bb b b b 
  •  b Province 103,5 108,7 (5,2) 
  • b (4,3) 
  • b b b b 
  • 2,5 b TOTAL b b bb bb b bb b b b 
  •  b 5«VHUYHVIRQFLªUHVHWSURMHWV HQbG«YHORSSHPHQW 155,3 515,1 (359,8) 
  • b (512,0) 
  • b b b b - b b TOTAL b b bb bb 
  • 
  • b b b b 
  •  b 3DUFVGšDIIDLUHV Paris 674,8 682,6 (7,8) 
  • b (14,6) 
  • b b b b 
  • 47,6 b /D'«IHQVH3«UL'«IHQVH 230,0 b b b b b b b b bb 17,1 b $XWUH&URLVVDQW2XHVW 150,4 b b b b b b b b 
  • 13,1 b PremièreCouronne 897,2 926,9 (29,7) 
  • b (28,8) 
  • b b b b 
  • 73,6 b 'HX[LªPH&RXURQQH b b bb b b b b b b 
  • 120,4 b 7RWDO,') b b bb bb 
  • 
  • b bb b b 
  •  b 5«VHUYHVIRQFLªUHVHWSURMHWV HQbG«YHORSSHPHQW 487,8 150,8 b bb b bb b b b - b b TOTAL b b bb bb 
  • 
  • b bb b b 
  •  b $&7,)6675$7‹*,48(6 b b bb bb 
  • 
  • b bb b b 
  •  b 6DQW« PremièreCouronne 39,5 43,9 (4,4) 
  • b (0,1) 
  • b b b b 'HX[LªPH&RXURQQH 193,3 193,9 (0,6) 
  • b b bb b b b 7RWDO,')   
  • 
  • b b bb b b b Province 833,4 845,0 (11,6) 
  • b b bb b b b TOTAL b b 
  • 
  • b b bb b b b $&7,)6$/7(51$7,)6 b b 
  • 
  • b b bb b b b $&7,)6 121b675$7‹*,48(6b 
  •   
  • 
  • b 
  • 
  • b b  b b 9DOHXUGXSDWULPRLQH LPPRELOLHU b b bb bb 
  • 
  • b bb b b b 
  • 9DULDWLRQ QHWWH GHV FHVVLRQV GH OD S«ULRGH HW GHV LQYHVWLVVHPHQWV HW UHWUDLW«H GH OD GLOXWLRQ OL«H ¢ OD SRXUVXLWH GH OšRXYHUWXUH GX FDSLWDO Gš,FDGH 6DQW« 
  • ‹WDEOL SDU UDSSRUW ¢ OD YDOHXU GšH[SHUWLVH KRUV GURLWV 
  • /RHUV DQQXDOLV«V QHWV GHV VXUIDFHV ORX«HV DGGLWLRQQ«V DX[ ORHUV QHWV SRWHQWLHOV GHV VXUIDFHV YDFDQWHV ¢ OD YDOHXU ORFDWLYH GH PDUFK« UDSSRUW«V ¢ OD YDOHXU GšH[SHUWLVH KRUV GURLWV GHV VXUIDFHV ORXDEOHV 
  • ‹FDUW FRQVWDW« HQWUH OD YDOHXU ORFDWLYH GH PDUFK« GHV VXUIDFHV ORX«HV HW OHV ORHUV DQQXDOLV«V QHWV GHV FKDUJHV QRQ U«FXS«UDEOHV GH FHV P¬PHV VXUIDFHV H[SULP« HQ SRXUFHQWDJH GH ORHUV QHWV
  •  /H SRWHQWLHO GH U«YHUVLRQ WHO TXH FDOFXO« FLGHVVXV HVW «WDEOL VDQV FRQVLG«UDWLRQ GH Oš«FK«DQFLHU GHV EDX[ HW QH IDLW SDV OšREMHW GšXQH DFWXDOLVDWLRQ 
  • &DOFXO« VXU OD EDVH GH OD YDOHXU ORFDWLYH HVWLP«H GHV ORFDX[ YDFDQWV GLYLV«H SDU OD YDOHXU ORFDWLYH JOREDOH 
  • /HV LQGLFDWHXUV 6XUIDFHV WRWDOHV 3UL[ HQ ſP2  7DX[ GH UHQGHPHQW QHW KRUV GURLWV HW 7DX[ GH YDFDQFH (35$
  • VRQW UHSULV KRUV S«ULPªWUH )RQFLªUH /RJHPHQW HW KRUV 333
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş $&7,) 1(7 5‹‹9$/8‹ $8 b'‹&(0%5(   $FWLIV VWUDW«JLTXHV La valeur globale du portefeuille stratégique en quote-part Icade Vš«WDEOLW ¢ bbPLOOLRQV GšHXURV KRUV GURLWV DX bG«FHPEUH  FRQWUH bbPLOOLRQV GšHXURV ¢ ILQ  VRLW XQH DXJPHQWDWLRQ GH bbPLOOLRQV GšHXURV bb
  • OL«H SULQFLSDOHPHQW ¢ OšDFTXLVLWLRQ GX SDWULPRLQHGH6LOLFTXLUHSU«VHQWHbbPLOOLRQVGšHXURVDXbG«FHPEUH 2013. (Q QHXWUDOLVDQW OšLPSDFW GHV LQYHVWLVVHPHQWV GHV DFTXLVLWLRQV HW GHV FHVVLRQV U«DOLV«V DX FRXUV GH OšDQQ«Hb OD YDULDWLRQ GH OD YDOHXU GX SDWULPRLQH VWUDW«JLTXH KRUV (4+2 HW FHQWUH FRPPHUFLDO /H 0LOO«QDLUH HVW GH bb  (Q YDOHXU b GX SRUWHIHXLOOH HVW ORFDOLV« HQ OHGH)UDQFH /DYDOHXUGHVU«VHUYHVIRQFLªUHVHWGHVSURMHWVHQG«YHORSSHPHQWVš«OªYH ¢ bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  HW VH G«FRPSRVHQW HQ bPLOOLRQV GšHXURV GH U«VHUYHV IRQFLªUHV HW bPLOOLRQV GšHXURV GH SURMHWV HQ G«YHORSSHPHQW %XUHDX[ )UDQFH $X FRXUV GH OšDQQ«Hb OHV LQYHVWLVVHPHQWV U«DOLV«V GDQV OHV DFWLIV GH bureaux (hors actifs Silic), qui comprennent principalement les travaux GH OD WRXU (4+2 VH VRQW «OHY«V ¢ XQ WRWDO GH bPLOOLRQV GšHXURV (Q QHXWUDOLVDQW OšLPSDFW GH FHV LQYHVWLVVHPHQWV GH OšDFTXLVLWLRQ GH Silic et des cessions d’actifs intervenues durant l’exercice, la variation GH YDOHXU GX SDWULPRLQH GX S¶OH %XUHDX[ DX bG«FHPEUH  HVW GH 
  • bPLOOLRQVGšHXURV¢S«ULPªWUHFRQVWDQW VRLWbb
  • HWVHG«FRPSRVH GH OD PDQLªUH VXLYDQWHb ‹ uneffetliéaupland’affairesdesimmeubles(évolutiondelasituation locative et des budgets de travaux, indexations des loyers) à hauteur GH 
  • bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ un effet lié à la baisse des taux de rendement et d’actualisation retenus par les experts compte tenu de l’évolution du marché de OšLPPRELOLHU ¢ KDXWHXU GH bbPLOOLRQV GšHXURV ‚ HOOH VHXOH OD YDULDWLRQ GH YDOHXU ¢ S«ULPªWUH FRQVWDQW GH OD WRXU (4+2 VXU OšDQQ«Hb Vš«OªYH ¢ 
  • bPLOOLRQV GšHXURV QRWDPPHQW GX IDLW GH la dégradation des hypothèses de commercialisation. 3DUFV GšDIIDLUHV Lesactifsimmobiliersdesparcsd’affairessontconstituésd’unpatrimoine bâti en exploitation, mais également de réserves foncières et de droits à FRQVWUXLUHSRXUOHVTXHOVGHVSURMHWVLPPRELOLHUVRQW«W«LGHQWLIL«VHWRX sont en cours de développement. $X FRXUV GH OšDQQ«Hb ,FDGH D U«DOLV« bPLOOLRQV GšHXURV GšLQYHVWLVVHPHQWV GHbPDLQWHQDQFH HW GH G«YHORSSHPHQW VXU OHV SDUFV d’affaires (hors actifs Silic). À périmètre constant, après neutralisation des investissements et des cessions, la valeur du patrimoine des parcs d’affaires diminue de bPLOOLRQV GšHXURV VXU OšDQQ«Hb HQ UDLVRQ GH OD EDLVVH GH YDOHXU GX FHQWUHFRPPHUFLDO/H0LOO«QDLUH 
  • bPLOOLRQVGšHXURVVXUOšDQQ«Hb
  •  $SUªV SUHVTXH WURLV DQV GšH[SORLWDWLRQ FH FHQWUH FRPPHUFLDO HVW HQ phase de repositionnement de ses enseignes et subit un double effet TXL SªVH VXU VD YDORULVDWLRQb ‹ des départs de locataires à la fin de la première échéance triennale GH OHXU EDLOb ‹ GHV DFWLRQV GH FRPPHUFLDOLVDWLRQUHVWUXFWXUDWLRQ YLVDQW ¢ adapter l’offre à la clientèle et à son mode de consommation et de fréquentation du centre. Lavariationglobales’expliqueparl’effetdupland’affairesdesimmeubles ¢ KDXWHXU GH 
  • bPLOOLRQV GšHXURV HW SDU OšLPSDFW GH OD EDLVVH GHV WDX[ de rendement et d’actualisation retenus par les experts compte tenu de Oš«YROXWLRQGXPDUFK«GHOšLPPRELOLHU¢KDXWHXUGHbbPLOOLRQVGšHXURV  $FWLIV DOWHUQDWLIV Le portefeuille immobilier Santé est constitué des murs de cliniques et d’établissements de santé. La valeur globale de ce portefeuille en quote-part Icade est estimée ¢ bbPLOOLRQV GšHXURV KRUV GURLWV DXbbG«FHPEUH  FRQWUH bbPLOOLRQV GšHXURV ¢ ILQ  VRLW XQH EDLVVH GH bPLOOLRQV d’euros qui s’explique principalement par l’impact de la dilution liée à OšRXYHUWXUHGXFDSLWDOGš,FDGH6DQW«GHbPLOOLRQVGšHXURVFRPSHQV« HQ SDUWLH SDU OHV DFTXLVLWLRQV GH OšDQQ«H GH bPLOOLRQV GšHXURV HQ quote-part Icade). À périmètre constant, après neutralisation des investissements de OšDQQ«H GšXQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURV HQ TXRWHSDUW ,FDGH
  •  des acquisitions et de l’impact de la dilution liée à l’ouverture du capital Gš,FDGH 6DQW« OD YDOHXU GX SRUWHIHXLOOH YDULH GH bbPLOOLRQV GšHXURV VXU OšDQQ«Hb VRLW bb  &HWWH YDULDWLRQ VšH[SOLTXH ¢ KDXWHXU GH bbPLOOLRQV GšHXURV HQYLURQ SDU OšLPSDFW GHV WDX[ HW ¢ KDXWHXU GH 
  • bPLOOLRQV GšHXURV SDU OšLPSDFW GHV SODQV GšDIIDLUHV GHV LPPHXEOHV  $FWLIV QRQ VWUDW«JLTXHV %XUHDX[ $OOHPDJQH /D YDOHXU Y«QDOH GHV DFWLIV GH EXUHDX[ HQ $OOHPDJQH HVW «YDOX«H ¢ bPLOOLRQV GšHXURV KRUV GURLWV DX bG«FHPEUH  FRQWUH bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  VRLW XQH YDULDWLRQ ¢ OD EDLVVH GH bPLOOLRQV GšHXURV bb
  •  &HWWH YDULDWLRQ VšH[SOLTXH SDU OD FHVVLRQ DX FRXUV GH OšDQQ«Hb GšXQ HQVHPEOH LPPRELOLHU ¢ %HUOLQ GšXQ LPPHXEOH ¢ 6WXWWJDUW HW GšXQ WHUUDLQ à Munich. (QWUHS¶WV /D YDOHXU Y«QDOH GHV HQWUHS¶WV HVW «YDOX«H ¢ bPLOOLRQV GšHXURV KRUV GURLWVDXbG«FHPEUHFRQWUHbPLOOLRQVGšHXURVDXbG«FHPEUH  VRLW XQH YDULDWLRQ ¢ OD EDLVVH GH 
  • bPLOOLRQV GšHXURV bb
  •  &HWWH IRUWH EDLVVH HVW SULQFLSDOHPHQW GXH ¢ OD FHVVLRQ HQ  GH WUHL]H entrepôts. &RPPHUFHV $X bG«FHPEUH FHWWH FODVVH GšDFWLIV FRPSUHQG OH SRUWHIHXLOOH GH PXUV GHV PDJDVLQV 0Ub%ULFRODJH DFTXLV G«EXW  OH FHQWUH commercial Odysseum et les pôles ludiques à Montpellier ayant été F«G«V HQbQRYHPEUHb HW OH FHQWUH FRPPHUFLDO /H 0LOO«QDLUH DDQW été reclassé dans le portefeuille des parcs d’affaires. $XbG«FHPEUHODYDOHXUJOREDOHGHVDFWLIVGHVFRPPHUFHVUHVVRUW ¢ bPLOOLRQV GšHXURV KRUV GURLWV HW HVW VWDEOH ¢ S«ULPªWUH FRQVWDQW /RJHPHQW /HSDWULPRLQHGXS¶OH)RQFLªUH/RJHPHQWHVWFRQVWLWX«DXbG«FHPEUH  GšLPPHXEOHV J«U«V SDU OD 61, GHV ORJHPHQWV HQ FRSURSUL«W« HW de divers actifs résiduels du pôle Foncière Logement qui sont valorisés sur la base des expertises immobilières. La valeur du portefeuille du pôle Foncière Logement ressort à bPLOOLRQV GšHXURV KRUV GURLWV DX bG«FHPEUH  FRQWUH bPLOOLRQV GšHXURV ¢ ILQ  VRLW XQH YDULDWLRQ GH 
  • bPLOOLRQV GšHXURV bb
  • TXL VšH[SOLTXH SULQFLSDOHPHQW SDU OšHIIHW GHV FHVVLRQV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş $&7,) 1(7 5‹‹9$/8‹ $8 b'‹&(0%5(   ‹9$/8$7,21 '(6 $&7,9,7‹6 '( PROMOTION ET DE SERVICES /HV VRFL«W«V GH SURPRWLRQ HW GH VHUYLFHV Gš,FDGH IRQW OšREMHW GšXQH évaluation par un cabinet indépendant pour les besoins du calcul de l’actif net réévalué. La méthode retenue par l’évaluateur qui reste identique à celle du dernier exercice repose essentiellement sur une DFWXDOLVDWLRQ GHV IOX[ GH WU«VRUHULH '&)
  • VXU OD S«ULRGH GX SODQ GšDIIDLUHV de chaque société, assortie d’une valeur terminale fondée sur un FDVK IORZ normatif croissant à l’infini. Sur ces bases, les valeurs des sociétés de promotion et de services au bG«FHPEUH  VH G«FRPSRVHQW GH OD PDQLªUH VXLYDQWHb 9DOHXU GHV VRFL«W«V GH SURPRWLRQ HW VHUYLFHV HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   6RFL«W«V GH SURPRWLRQ 6RFL«W«V GH VHUYLFHV 6RFL«W«V GH SURPRWLRQ 6RFL«W«V GH VHUYLFHV Valeur d’entreprise 483,8 36,5 429,8 40,6 (QGHWWHPHQW QHW (3,9) b (5,7) b $XWUHV DMXVWHPHQWV (32,1) (5,5) (36,1) (6,3) 9$/(85 '(6 )21'6 35235(6     Parmilesparamètresfinanciersretenus,l’expertautiliséuncoûtmoyen pondéré du capital en baisse par rapport à l’évaluation réalisée à fin  FRPSULV HQWUH b HW b SRXU OHV VRFL«W«V GH SURPRWLRQ HW HQWUH b HW b SRXU OHV VRFL«W«V GH VHUYLFHV La variation de la valeur d’entreprise des sociétés de promotion peut VšDQDOVHU FRPPH VXLWb ‹ XQ HIIHW OL« DX[ YDULDWLRQV GH S«ULPªWUHbTXL UHSU«VHQWH 
  • bPLOOLRQV GšHXURV VXLWH ¢ OD FHVVLRQ GH OšDFWLYLW« GšLQJ«QLHULH G«EXW b ‹ XQ HIIHW OL« DX SODQ GšDIIDLUHV SURMHW« GH OšDFWLYLW« GH SURPRWLRQ ¢ KDXWHXU GH bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ un effet lié à la baisse des taux d’actualisation retenus par l’expert compte tenu de l’évolution du marché de la promotion, à hauteur GH bPLOOLRQV GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş $&7,) 1(7 5‹‹9$/8‹ $8 b'‹&(0%5(   &$/&8/ '( /š$&7,) 1(7 5‹‹9$/8‹ (35$ '«WHUPLQDWLRQ GH Oš$FWLI QHW U««YDOX« (35$ HQ SDUW GX *URXSH HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •    &DSLWDX[ SURSUHV FRQVROLG«V HQ SDUW GX *URXSHb(a) (1) b b b ,PSDFW GH OD GLOXWLRQ GHV WLWUHV GRQQDQW DFFªV DX FDSLWDOb(b) (2) 6,9 0,0 7,4 Plus-values latentes sur actifs immobiliers (hors droits) (3) b b b Plus-values latentes sur les sociétés de promotion (4) 50,5 32,3 58,4 Plus-values latentes sur les sociétés de services (5) 7,7 11,7 12,9 Retraitement de la réévaluation des instruments de couverture de taux (6) 102,2 121,3 172,7 ANR EPRA SIMPLE NET EN PART DU GROUPE 
  • 
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  • b b b Réévaluation des instruments de couverture de taux (8) (102,2) (121,3) (172,7) 5««YDOXDWLRQ GH OD GHWWH ¢ WDX[ ƶ[H (9) (6,1) (11,3) (23,1) Fiscalité sur plus-values latentes des actifs immobiliers KRUVbGURLWV
  • b(c) (10) (0,3) (0,7) (1,7) Fiscalité sur plus-values latentes des titres de sociétés GHbSURPRWLRQb(d) (11) (14,2) (10,7) (10,6) Fiscalité sur plus-values latentes des titres de sociétés GHbVHUYLFHVb(d) (12) (1,0) (0,9) (1,5) ANR EPRA TRIPLE NET EN PART DU GROUPE 
  • 
  •  
  •  
  •  
  •  
  •  
  • b b b 1RPEUH GšDFWLRQV WRWDOHPHQW GLOX« HQbPLOOLRQV (e) n 73,8 51,7 51,9 ANR EPRA SIMPLE NET PAR ACTION HQ SDUW GX *URXSHbŞ WRWDOHPHQW GLOX« HQ ſ
  • 
  • 1    3URJUHVVLRQ DQQXHOOH 
  • b ANR EPRA TRIPLE NET PAR ACTION HQ SDUW GX *URXSHbŞ WRWDOHPHQW GLOX« HQ ſ
  • 
  • 1    3URJUHVVLRQ DQQXHOOH 
  • b D
  • ,QFOXW XQ U«VXOWDW QHW SDUW GX *URXSH  GH bPLOOLRQV GšHXURV E
  • 'LOXWLRQ OL«H DX[ VWRFNRSWLRQV TXL D SRXU HƵHW GšDXJPHQWHU OHV FDSLWDX[ SURSUHV FRQVROLG«V HW OH QRPEUH GšDFWLRQV ¢ FRQFXUUHQFH GX QRPEUH GšDFWLRQV H[HU©DEOHV ¢ OD FO¶WXUH F
  • &RQFHUQH OHV DFWLIV GH EXUHDX[ HQ $OOHPDJQH ƶVFDOLV«V ¢ b  G
  • &DOFXO«H DX WDX[ GH b SRXU OHV WLWUHV G«WHQXV GHSXLV PRLQV GH GHX[ DQV HW DX WDX[ GH b SRXU OHV WLWUHV G«WHQXV GHSXLV SOXV GH GHX[ DQV 3RXU OHV WLWUHV G«WHQXV GLUHFWHPHQW SDU ,FDGH FHV WDX[ VRQW DVVXMHWWLV ¢ OD FRQWULEXWLRQ H[FHSWLRQQHOOH HW VRQW SRUW«V UHVSHFWLYHPHQW ¢ b HW b  H
  • 6š«OªYH ¢ bb DX bG«FHPEUH  DSUªV DQQXODWLRQ GHV DFWLRQV DXWRG«WHQXHV b DFWLRQV
  • HW LPSDFW GHV LQVWUXPHQWV GLOXWLIV b DFWLRQV
  •  $15 (35$ 75,3/( 1(7 (1 3$57 '8 *5283( $8  HQ HXURV SDU DFWLRQ
  • bſ Impact de l’acquisition de Silic 
  • ſ 'LYLGHQGHV YHUV«V DX er semestre 
  • ſ Résultat consolidé en part du Groupe de l’année bbſ 9DULDWLRQ GH OD MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV G«ULY«V bbſ ,PSDFW GH OD SRXUVXLWH GH OšRXYHUWXUH GX FDSLWDO Gš,FDGH 6DQW«b(1) bbſ Variation de la plus-value latente sur actifs immobiliers bſ Variation de la plus-value latente sur les sociétés de promotion et services 
  • ſ 9DULDWLRQ GH OD MXVWH YDOHXU GH OD GHWWH ¢ WDX[ ƶ[H bbſ ,PSDFW GH OD YDULDWLRQ GX QRPEUH GšDFWLRQV GLOX« VXU Oš$15 SDU DFWLRQ bbſ $XWUHV 
  • bſ $15 (35$ 75,3/( 1(7 (1 3$57 '8 *5283( $8  HQ HXURV SDU DFWLRQ
  • bſ 
  • ,PSDFW OL« ¢ OD PDW«ULDOLVDWLRQ GšXQH SDUWLH GH OD SOXVYDOXH ODWHQWH GHV DFWLIV GH VDQW« GX IDLW GH OšDXJPHQWDWLRQ GH FDSLWDO Gš,FDGH 6DQW« VXU OD EDVH GH Oš$15 GH OD 6RFL«W«
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş $&7,) 1(7 5‹‹9$/8‹ $8 b'‹&(0%5(  /šLPSDFW GX UDSSURFKHPHQW DYHF 6LOLF D HX XQ HIIHW GLOXWLI VXU Oš$15 OD SDULW« GH IXVLRQ «WDQW O«JªUHPHQW VXS«ULHXUH ¢ FHOOH GHV $15 GHV deux sociétés. 3DU DLOOHXUV OD YDULDWLRQ GH OD MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH detauxs’expliqueparledoubleeffetdelahaussedestauxd’intérêtentre les deux périodes et du temps qui passe. /D KDXVVH GHV WDX[ GšLQW«U¬W U«GXLW Oš«FDUW GH MXVWH YDOHXU GH OD GHWWH ¢ taux fixe, l’accroissement de plus d’un milliard du montant des dettes à taux fixe, en raison principalement de l’émission obligataire, étant peu générateur d’écart compte tenu de sa proximité avec la date de clôture. Concernantlesplus-valueslatentesdesactifsimmobiliersetdessociétés de promotion et services, la variation est expliquée respectivement au SDUDJUDSKH $ HW % 4. Reporting (35$ DX bG«FHPEUH  Icade présente ci-dessous l’ensemble des indicateurs de performance de l’(XURSHDQ 3XEOLF 5HDO (VWDWH $VVRFLDWLRQ (35$
  • TXL RQW «W« «WDEOLV HQ conformité avec ses recommandations. $&7,) 1(7 5‹‹9$/8‹ (35$ 6,03/( 1(7 (7 75,3/( 1(7
  • ANR HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •    9DULDWLRQ  9DULDWLRQ HQb
  • $15 (35$ VLPSOH QHW HQ SDUW GX *URXSH b b b b bb $15 (35$ VLPSOH QHW SDU DFWLRQ HQ SDUW GX *URXSH Ş WRWDOHPHQW GLOX« HQ ſ
  • 79,0 81,7 84,7 (5,7) 
  • b $15 (35$ WULSOH QHW HQ SDUW GX *URXSH b b b b bb ANR EPRA TRIPLE NET PAR ACTION HQ SDUW GX *URXSH Ş WRWDOHPHQW GLOX« HQ ſ
  •    
  • 
  • b /H FDOFXO GH Oš$15 (35$ HVW G«WDLOO« GDQV OH FKDSLWUH ,,, Ş mb$FWLI QHW U««YDOX« DX bG«FHPEUH b} 5‹68/7$7 1(7 5‹&855(17 (35$ )21&,Š5( /H U«VXOWDW QHW U«FXUUHQW (35$ )RQFLªUH (35$ (DUQLQJVbIURP 3URSHUW ,QYHVWPHQW) mesure la performance opérationnelle des activités d’exploitation récurrentes. Jusqu’àprésent,l’indicateurpubliéparIcadepourmesurersaperformance opérationnelle était le FDVKIORZ net courant obtenu en retraitant SULQFLSDOHPHQW GX U«VXOWDW QHWb ‹ OšHQVHPEOH GHV GRWDWLRQV DX[ DPRUWLVVHPHQWV HW SURYLVLRQVb ‹ OHV U«VXOWDWV VXU FHVVLRQVb ‹ OšLPS¶WVXUOHVVRFL«W«VOL«DX[U«VXOWDWVVXUFHVVLRQVHWDX[SURYLVLRQV reprises pour pertes de valeurs. ‚ FRPSWHU GH OD SXEOLFDWLRQ GHV FRPSWHV DQQXHOVb OšLQGLFDWHXU GH référence retenu par Icade et permettant de mesurer la performance opérationnelle de ses activités Foncière est le résultat net récurrent (35$ )RQFLªUH (Q VXV GHV UHWUDLWHPHQWV FLGHVVXV Oš(35$ SU«FRQLVH GH UHWUDLWHU OHV «O«PHQWV VXLYDQWVb ‹ OD PLVH ¢ OD MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV ILQDQFLHUV ‹ les intérêts minoritaires.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş 5(3257,1* (35$ $8 b'‹&(0%5(  (QILQ Oš(35$ SU«FRQLVH GH QH SDV UHWUDLWHU GX FDOFXO OHV GRWDWLRQV DX[ DPRUWLVVHPHQWV HW SURYLVLRQV TXL QH VRQW SDV OL«HV DX[ LPPHXEOHV GH SODFHPHQW GRWDWLRQV DX[ LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV GRWDWLRQV DX[ SURYLVLRQV SRXU FU«DQFHV FOLHQWVũ
  •  5«VXOWDW QHW U«FXUUHQW (35$ )RQFLªUH   9DULDWLRQ  COMPTE DE RÉSULTAT GROUPE ICADE   5«VXOWDW GHV DXWUHV DFWLYLW«Vb(1) (53,2) (27,7) $
  • &2037( '( 5‹68/7$7 9,6,21 )21&,Š5(   (i) Variation de valeur des immeubles de placements et dotations DX[bDPRUWLVVHPHQWV (282,0) (235,9) (ii) Résultat sur cessions d’immobilisations 120,8 79,9 (iii) Résultat de cession de commerces (0,1) 0,0 (iv) ,PS¶WV VXU OHV E«Q«ƶFHV OL«V DX[ FHVVLRQV HW SHUWHV GH YDOHXUV 0,4 (1,9) (v) ‹FDUW GšDFTXLVLWLRQ Q«JDWLIG«SU«FLDWLRQ GX JRRGZLOO (3,2) (1,1) (vi) 9DULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV ƶQDQFLHUV 3,6 (6,5) (vii) Frais d’acquisition sur titres 0,0 0,0 (viii) ,PS¶WV GLƵ«U«V HQ OLHQ DYHF OHV DMXVWHPHQWV GH Oš(35$ 0,0 (1,9) (ix) $MXVWHPHQWV GHV VRFL«W«V PLVHV HQ «TXLYDOHQFH 0,0 0,0 (x) Intérêts minoritaires (Icade Santé) 38,1 17,5 %
  • TOTAL DES RETRAITEMENTS 
  • 
  • $%
  • 5‹68/7$7 1(7 5‹&855(17 (35$ )21&,Š5(   bb 1RPEUH GšDFWLRQV PRHQ HQ FLUFXODWLRQ GLOX« UHWHQX SRXU OH FDOFXO bb bb 5‹68/7$7 1(7 5‹&855(17 (35$ )21&,Š5( (1 ſ$&7,21 bſ bſ 
  • b 
  • /HV DFWLYLW«V 3URPRWLRQ 6HUYLFHV HW LQWUDP«WLHUV VRQW UHWUDLW«HV GX FDOFXO /H U«VXOWDW QHW U«FXUUHQW (35$ )RQFLªUH UHSU«VHQWH bHXURV SDU DFWLRQ DX bG«FHPEUH  FRQWUH bHXURV SDU DFWLRQ DX bG«FHPEUH  5HWUDLW« GH OD QRXYHOOH WD[H GH b VXU OHV GLYLGHQGHV YHUV«H HQ  FHOXLFL UHSU«VHQWHUDLW XQH DP«OLRUDWLRQ GH b  TAUX DE RENDEMENT EPRA /H WDEOHDX FLGHVVRXV SU«VHQWH OH SDVVDJH HQWUH OH WDX[ GH UHQGHPHQW QHW ,FDGH WHO TXH G«FULW SDU DLOOHXUV HW OHV WDX[ GH UHQGHPHQW G«ILQLV SDU Oš(35$ Le calcul est réalisé après retraitement des minoritaires d’Icade Santé. 7DX[ GH UHQGHPHQW (35$   5(1'(0(17 1(7 ,&$'(b 
  • b b Retraitement des minoritaires Icade Santé b b (ƵHW GHV GURLWV HW IUDLV HVWLP«V 
  • b 
  • b Retraitement des loyers potentiels sur vacants 
  • b 
  • b RENDEMENT INITIAL NET 7233('83 (35$b 
  • b b Intégration des franchises de loyers 
  • b 
  • b 5(1'(0(17 ,1,7,$/ 1(7 (35$b 
  • b b 
  • /RHUV DQQXDOLV«V QHWV GHV VXUIDFHV ORX«HV DGGLWLRQQ«V DX[ ORHUV QHWV SRWHQWLHOV GHV VXUIDFHV YDFDQWHV ¢ OD YDOHXU ORFDWLYH GH PDUFK« H[FOXDQW OHV DP«QDJHPHQWV GH ORHUV UDSSRUW«V ¢ OD YDOHXU GšH[SHUWLVH KRUV GURLWV GHV DFWLIV HQ H[SORLWDWLRQ 
  • /RHUV DQQXDOLV«V QHWV GHV VXUIDFHV ORX«HV H[FOXDQW OHV DP«QDJHPHQWV GH ORHUV UDSSRUW«V ¢ OD YDOHXU GšH[SHUWLVH GURLWV LQFOXV GHV DFWLIV HQ H[SORLWDWLRQ 
  • /RHUV DQQXDOLV«V QHWV GHV VXUIDFHV ORX«HV LQW«JUDQW OHV DP«QDJHPHQWV GH ORHUV UDSSRUW«V ¢ OD YDOHXU GšH[SHUWLVH GURLWV LQFOXV GHV DFWLIV HQ H[SORLWDWLRQ
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 31 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş 5(3257,1* (35$ $8 b'‹&(0%5(  TAUX DE VACANCE EPRA /H WDX[ GH YDFDQFH (35$ HVW G«ILQL FRPPH OH UDWLR HQWUH OH ORHU GH marché des surfaces vacantes et le loyer de marché de la surface totale. Lepatrimoineendéveloppementnerentrepasdanslecalculdeceratio. Les données ci-dessous présentent le détail du taux de vacance, FRQIRUP«PHQW ¢ OD G«ILQLWLRQ SU«FRQLV«H SDU Oš(35$ VXU OH S«ULPªWUH de la Foncière, et après retraitement des minoritaires d’Icade Santé. 7DX[ GH YDFDQFH (35$   $FWLIV VWUDW«JLTXHV b b $FWLIV DOWHUQDWLIV VDQW«
  • b b $FWLIV QRQ VWUDW«JLTXHV b b 32/( )21&,Š5( 7(57,$,5( b b /š«YROXWLRQ Q«JDWLYH GX WDX[ GH YDFDQFH (35$ HQWUHb HWb VšH[SOLTXH QRWDPPHQW SDU OD PLVH HQ H[SORLWDWLRQ GH OD WRXU (4+2 VXLWH ¢ OD OLYUDLVRQ GHV WUDYDX[ LQWHUYHQXV HQbMXLOOHWb &HW DFWLI HQ SKDVH GH FRPPHUFLDOLVDWLRQ DX bG«FHPEUH  G«YHORSSH SUªV GH bbP2 VXU b«WDJHV HW UHSU«VHQWH SUªV GH b GH OD YDFDQFH ILQDQFLªUH GX périmètre à cette date. 5$7,2 '( &276 (35$ )21&,Š5( Les données ci-dessous présentent le détail du ratio de coûts, FRQIRUP«PHQW ¢ OD G«ILQLWLRQ SU«FRQLV«H SDU Oš(35$ VXU OH S«ULPªWUH GH OD)RQFLªUH7HUWLDLUHHWDSUªVUHWUDLWHPHQWGHVPLQRULWDLUHVGš,FDGH6DQW« 5DWLR GH FR½WV (35$ )RQFLªUH   ,QFOXVb (i) Charges de structure et autres frais généraux (27,7) (30,5) (ii) Charges locatives nettes de refacturations (25,3) (28,0) (iii) +RQRUDLUHV GH JHVWLRQ QHWV GHV PDUJHV U«HOOHVHVWLP«HV 0,0 0,0 (iv) $XWUHV UHIDFWXUDWLRQV FRXYUDQW GHV IUDLV J«Q«UDX[ 2,1 2,0 (v) 43 GH IUDLV J«Q«UDX[ HW GH FKDUJHV GHV VRFL«W«V HQ «TXLYDOHQFH 0,0 0,0 ([FOXVb (vi) $PRUWLVVHPHQW GHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW 0,0 0,0 (vii) Coûts de location des terrains (1,5) (0,6) (viii) $XWUHV FKDUJHV VXU LPPHXEOHV LQW«JU«HV GDQV OHV UHYHQXV ORFDWLIV 0,0 0,0 $
  • &276 (35$ < &2035,6 &276 '( 9$&$1&(
  • 
  • 
  • (ix) 0RLQVb &KDUJHV GH YDFDQFH (14,7) (11,8) %
  • &276 (35$ +256 &276 '( 9$&$1&(
  • 
  • 
  • (x) Revenus locatifs bruts moins coûts de location des terrains 405,3 346,6 (xi) $XWUHV FKDUJHV VXU LPPHXEOHV LQW«JU«HV GDQV OHV UHYHQXV ORFDWLIV 0,0 0,0 (xii) 3OXVb 43 GH UHYHQXV ORFDWLIV PRLQV FKDUJHV GX IRQFLHU GHV 0(( 0,0 0,0 &
  • 5(9(186 /2&$7,)6   5$7,2 '( &276 (35$ )21&,Š5( < &2035,6 &276 '( /$ 9$&$1&(
  • $&
  • b b 5$7,2 '( &276 (35$ )21&,Š5( +256 &276 '( /$ 9$&$1&(
  • %&
  • b b /š«YROXWLRQ SRVLWLYH GX UDWLR GH FR½WV (35$ )RQFLªUH HQWUHb HWb VšH[SOLTXH QRWDPPHQW SDU GHV FR½WV QRQ U«FXUUHQWV FRQVWDW«V HQ  (pertes irrécouvrables, indemnités transactionnelles) qui avaient eu pour effet de dégrader le ratio.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş RESSOURCES FINANCIÈRES  5HVVRXUFHV ƶQDQFLªUHV Forte de la réussite de l’offre publique d’échange sur les titres Silic, et de la force de sa structure financière, Icade a engagé un processus de notation en 2013, qui a abouti à la publication d’une notation de long WHUPH %%% REWHQXH DXSUªV GH 6WDQGDUG 3RRUšV ,FDGH D DQQRQF« HQbVHSWHPEUHb XQ URDG VKRZ obligataire et réalisé, le lendemain, son émission inaugurale consolidant ainsi son modèle. $LQVL ,FDGH D SODF« DXSUªV GX PDUFK« GHX[ HPSUXQWV ODUJHPHQW VXUVRXVFULWV SDU GHV LQYHVWLVVHXUV HXURS«HQVb ‹ XQ HPSUXQW REOLJDWDLUH GH bPLOOLRQV GšHXURV ¢  DQV HW  PRLV assorti d’une marge de 100 points de base au-dessus du taux de U«I«UHQFH VRLW XQ FRXSRQ GH b
  • b ‹ XQ HPSUXQW REOLJDWDLUH GH bPLOOLRQV GšHXURV ¢  DQV DVVRUWLV d’une marge de 135 points de base au-dessus du taux de référence VRLW XQ FRXSRQ GH b
  • Cette double émission, saluée par les marchés, a permis au Groupe de poursuivre la mise en œuvre de sa politique financière de diversification des ressources de financement, d’allongement de la durée moyenne et d’abaissement du coût de sa dette. Profitant de ces nouvelles ressources, à un taux inférieur à son coût moyen de la dette, Icade a procédé à des remboursements de lignes de crédit de l’ensemble combiné Icade et Silic, et à la restructuration d’une partie de son portefeuille d’instruments de couverture, dans une optique d’optimisation du coût de ses financements et d’anticipation des tombées de dettes de 2014. $X FRXUV GH OšH[HUFLFH ,FDGH D UHQIRUF« OH PRQWDQW GH VHV OLJQHV disponibles pour porter le montant total de ses lignes de EDFNXS à bbPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH   /,48,',7‹6 'H QRXYHOOHV UHVVRXUFHV ILQDQFLªUHV RQW «W« REWHQXHV DX FRXUV GH OšH[HUFLFHb SDU OH UHQRXYHOOHPHQW GH OLJQHV H[LVWDQWHV HW SDU OD PLVH en place de nouvelles lignes de crédit. Les principales opérations de ILQDQFHPHQW VXU OšH[HUFLFHb RQW «W« OHV VXLYDQWHVb ‹ PLVH HQ SODFH GH bPLOOLRQV GšHXURV GH OLJQHV GH FU«GLW UHYROYLQJ PRHQ WHUPHb ‹ «PLVVLRQ GH bPLOOLRQV GšHXURV GšREOLJDWLRQVb ‹ UHQRXYHOOHPHQW GH bPLOOLRQV GšHXURV GH OLJQH GH FU«GLW UHYROYLQJ court terme. Les lignes sont assorties d’une marge de crédit moyenne de 124 points GH EDVH HW GšXQH GXU«H PRHQQH GH bDQV Icade dispose d’une capacité de tirage en lignes court et moyen terme GH bbPLOOLRQV GšHXURV WRWDOHPHQW OLEUHV GšXWLOLVDWLRQ &HV OLJQHV GH EDFNXS HW OHV OLTXLGLW«V GLVSRQLEOHV DX bG«FHPEUH  SHUPHWWHQW de couvrir quasiment deux ans de remboursement en capital et intérêts de la dette.  6758&785( '( /š(1'(77(0(17 $8bb'‹&(0%5(  'HWWH SDU QDWXUH /D GHWWH ILQDQFLªUH EUXWH GH bbPLOOLRQV GšHXURV HVW FRQVWLWX«H DX bG«FHPEUH  GHb ‹ bbPLOOLRQV GšHXURV GšHPSUXQWV FRUSRUDWHb ‹ bPLOOLRQV GšHXURV GšHPSUXQWV REOLJDWDLUHVb ‹ bPLOOLRQV GšHXURV GH ILQDQFHPHQW KSRWK«FDLUHb ‹ bPLOOLRQV GšHXURV GH SODFHPHQW SULY«b ‹ bPLOOLRQV GšHXURV GH ORFDWLRQVILQDQFHPHQWb ‹ bPLOOLRQV GšHXURV GšDXWUHV GHWWHV SU¬WV FROOHFWHXUV GHWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV
  • b ‹ bPLOOLRQV GšHXURV GH G«FRXYHUWV EDQFDLUHV /DGHWWHILQDQFLªUHQHWWHVš«OªYH¢bbPLOOLRQVGšHXURVDXbG«FHPEUH  HQ DXJPHQWDWLRQ GH bbPLOOLRQV GšHXURV SDU UDSSRUW DX bG«FHPEUH  /š«YROXWLRQ HQWUH FHV GHX[ GDWHV VšH[SOLTXH HVVHQWLHOOHPHQW SDUb ‹ GH QRXYHOOHV GHWWHV SRXU bbPLOOLRQV GšHXURV FRUUHVSRQGDQW en grande partie à l’émission obligataire et à la mise en place du ILQDQFHPHQW KSRWK«FDLUH GX SDUF GX 3RQW GH )ODQGUHb ‹ desamortissementsnaturelsetremboursementsdelignescorporate SRXU XQ WRWDO GH bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ GHV UHPERXUVHPHQWV DQWLFLS«V ¢ KDXWHXU GH bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ des amortissements naturels de locations financements à hauteur GH bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ l’entrée de Silic dans le périmètre de consolidation à hauteur de bbPLOOLRQV GšHXURV GH GHWWHV KRUV LQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH HW G«FRXYHUWV
  • b ‹ XQHEDLVVHGHbPLOOLRQVGšHXURVGHVDXWUHVDFWLIVILQDQFLHUVFRXUDQWV correspondant principalement à l’élimination du prêt intra-groupe GH bPLOOLRQV GšHXURV TXL DYDLW «W« FRQVHQWL ¢ 6LOLFb ‹ XQH DP«OLRUDWLRQ GH YDOHXU GH bPLOOLRQV GšHXURV GHV LQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUHb ‹ XQH DXJPHQWDWLRQ GšHQYLURQbbPLOOLRQV GšHXURV GH OD WU«VRUHULHb ‹ XQH DXJPHQWDWLRQ GHV G«FRXYHUWV GH b PLOOLRQV GšHXURV principalement due à Silic. 'HWWH SDU PDWXULW« L’échéancier de l’endettement tiré (hors découverts) d’Icade au bG«FHPEUH  HVW UHSU«VHQW« FLGHVVRXV HQbPLOOLRQV GšHXURVb ‹&+‹$1&,(5 '( /$ '(77( 7,5‹( 585 577 578 811 187 122 148 573 759 0 100 200 300 400 500 600 700 800 900 2022 et + 20212020201920182017201620152014
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 33 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş RESSOURCES FINANCIÈRES 5‹3$57,7,21 '( /$ '(77( 3$5 ‹&+‹$1&( bG«FHPEUH 
  • Moins de 1 an 13 % 5 ans et plus 37 % De 1 an à moins de 5 ans 50 % /D GXU«H GH YLH PRHQQH GH OD GHWWH DX bG«FHPEUH  Vš«WDEOLW ¢  DQV $X bG«FHPEUH  HOOH Vš«OHYDLW ¢  DQV OHV ILQDQFHPHQWV levés en 2013 ont donc permis d’augmenter la maturité moyenne des dettes d’Icade. 'HWWH SDU P«WLHU $SUªV DIIHFWDWLRQ GHV UHILQDQFHPHQWV LQWUDJURXSH SUªV GH b GHV GHWWHV GX *URXSH FRQFHUQHQW OH S¶OH )RQFLªUH HW b OH S¶OH 3URPRWLRQ la part affectée au pôle Services étant non significative. Ces proportions VRQW VWDEOHV SDU UDSSRUW ¢ OšH[HUFLFHb &R½W PRHQ GH OD GHWWH /H FR½W GH ILQDQFHPHQW PRHQ Vš«OªYH SRXU OšH[HUFLFHb ¢ b DYDQW FRXYHUWXUH HW b DSUªV FRXYHUWXUH FRQWUH UHVSHFWLYHPHQW b HW b HQ  /H FR½W GH ILQDQFHPHQW PRHQ UHVWH VWDEOH HQWUHb HWb malgré l’intégration du passif financier de Silic (taux de financement 6LOLFb ¢ b
  • JU¤FH ¢ XQH JHVWLRQ SURDFWLYH GHV ILQDQFHPHQWV HW une restructuration des couvertures effectuées au cours du second semestre 2013. 5LVTXH GH WDX[ Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisés au sein de la direction financement et trésorerie. Celle-cifaitmensuellementrapportaucomitédesrisques,taux,trésorerie HW ILQDQFHPHQWV Gš,FDGH VXU OšHQVHPEOH GHV VXMHWV OL«V DX[ HQMHX[ GH politiques de financements, de placements, de gestion des risques de taux et liquidité. L’évolution des marchés financiers peut entraîner une variation des taux d’intérêt qui peut se traduire par une augmentation du coût de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade a également UHFRXUV ¢ GH OD GHWWH ¢ WDX[ YDULDEOH IDLVDQW HQVXLWH OšREMHW GšXQH couverture, conservant ainsi la capacité de rembourser par anticipation VDQVS«QDOLW«&HOOHFLUHSU«VHQWHDYDQWFRXYHUWXUHSUªVGHb GHVD GHWWH DX bG«FHPEUH  KRUV GHWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV et découverts bancaires). ,FDGH D SRXUVXLYL DX FRXUV GH OšH[HUFLFHb XQH SROLWLTXH GH JHVWLRQ SUXGHQWH GH VD GHWWH HQbPDLQWHQDQW XQH H[SRVLWLRQ OLPLW«H DX ULVTXH GH WDX[ SDUbOD PLVH HQ SODFH GH FRQWUDWV GH FRXYHUWXUH DSSURSUL«V (swapsvanilleetcaps).Parailleurs,leportefeuillededérivésinitialement détenu par Silic a été restructuré en totalité. Cela s’est traduit par OšDQQXODWLRQ GH bPLOOLDUG GH QRWLRQQHOV GH VZDSV HW bPLOOLRQV de notionnels d’options (tunnels et floors), dont une partie avait été souscrite à départ décalé. Concomitamment à ces débouclements il a «W« PLV HQ SODFH bPLOOLRQV GH QRWLRQQHOV GH FDSV ¢ «FK«DQFHb et 2019. Ces restructurations ont contribué à l’optimisation du coût des financements d’Icade. 5‹3$57,7,21 7$8; ),;(  7$8; 9$5,$%/( +256 '(77(6 5$77$&+‹(6 ‚ '(6 3$57,&,3$7,216 (7b'‹&289(576 %$1&$,5(6
  • bG«FHPEUH 
  • 7DX[ ƶ[H 34 % 7DX[ YDULDEOH QRQ FRXYHUW 8 % 7DX[ YDULDEOH FRXYHUW 58 % /DPDMHXUHSDUWLHGHODGHWWH b
  • HVWSURW«J«HFRQWUHXQHUHPRQW«H des taux d’intérêt (dette à taux fixe ou dette à taux variable couverte par des instruments vanilles type swaps, caps). /HV HQFRXUV QRWLRQQHOV GH FRXYHUWXUH HQbPLOOLRQV GšHXURV VXU OHV DQQ«HV IXWXUHV VRQW OHV VXLYDQWVb (1&2856 '(6 &289(5785(6 2 555 1 809 1 490 1 296 714 127 56 420 46 0 500 1 000 1 500 2 000 2 500 3 000 Jan-22Jan-21Jan-20Jan-19Jan-18Jan-17Jan-16Jan-15Jan-14 &RPSWH WHQX GHV DFWLIV ILQDQFLHUV HW GHV QRXYHOOHV FRXYHUWXUHV PLVHV HQ SODFH OD SRVLWLRQ QHWWH HVW G«WDLOO«H GDQV OH WDEOHDX VXLYDQWb  HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • $FWLIV ILQDQFLHUVb
  • D
  • 3DVVLIV ILQDQFLHUVb
  • E
  • ([SRVLWLRQ QHWWH DYDQW FRXYHUWXUH F
  • D
  •  E
  • ,QVWUXPHQW GH FRXYHUWXUH GH WDX[ G
  • ([SRVLWLRQ QHWWH DSUªV FRXYHUWXUH H
  • F
  •  G
  • 7DX[ IL[H 7DX[ YDULDEOH 7DX[ IL[H 7DX[ YDULDEOH 7DX[ IL[H 7DX[ YDULDEOH 7DX[ IL[H 7DX[ YDULDEOH 7DX[ IL[H 7DX[ YDULDEOH Moins d’un an 579,5 9,7 b (9,7) (499,6) 746,4 (9,7) 246,8 Plus de 1 an et moins de 5 ans 226,4 b (226,4) b
  • b (226,4) (168,3) Plus de 5 ans b 330,4 b
  • (330,4) 419,7 b
  • 89,4 TOTAL  b b b
  • b
  • b b
  • 
  • $FWLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV QRQ FRXUDQWV HW 7U«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH
  • 'HWWH ƶQDQFLªUH EUXWH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201334 1 ‹/‹0(176 'š$&7,9,7‹ Ş RESSOURCES FINANCIÈRES Laduréedeviemoyennedeladetteàtauxvariableressortà2,9ans,celle des couvertures associées est de 2,9 ans, permettant une couverture adéquate. (QILQ ,FDGH SULYLO«JLH OD TXDOLILFDWLRQ HQ FDVK IORZ KHGJH, selon les normes IFRS, de ses instruments de couverture, ce qui a pour effet de FRQVWDWHU OHV YDULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU GH VHV LQVWUXPHQWV HQ FDSLWDX[ propres (pour la part efficace), et non en résultat. Compte tenu du profil de l’année et de l’évolution des taux d’intérêt, les YDULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH RQW XQ LPSDFW SRVLWLI VXU OHV IRQGV SURSUHV GH bPLOOLRQV GšHXURV  127$7,21 ),1$1&,Š5( Icade est notée par l’agence de notation Standard & Poors GHSXLVbVHSWHPEUHb Suite à l’évolution de ses critères de notation, Standard & Poors a FRQILUP« HQbG«FHPEUHb OD QRWDWLRQ ¢ ORQJ WHUPH Gš,FDGH ¢ mb%%%b} avec une perspective stable.  6758&785( ),1$1&,Š5( 5DWLRV GH VWUXFWXUH ƶQDQFLªUHb ‹ /H UDWLR /79 (ORDQ WR YDOXHb 'HWWHV ILQDQFLªUHV QHWWHV3DWULPRLQH réévaluéhorsdroitsaugmentédesvaleursdessociétésdepromotion HW GH VHUYLFHV
  • UHVVRUW ¢ b DX bG«FHPEUH  FRQWUH b DX bG«FHPEUH 
  •  Ce ratio reste très inférieur aux niveaux plafonds à respecter dans le cadre des covenants financiers prévus dans la documentation EDQFDLUH b HW b GDQV OD PDMRULW« GHV FDV R» FH UDWLR HVW PHQWLRQQ« HQ WDQW TXH FRYHQDQW
  •  'DQV OHV FRQWUDWV EDQFDLUHV OHV valeurs des sociétés de promotion et services ne sont pas incluses GDQV OH FDOFXO FH TXL OH SRVLWLRQQH ¢ b FRQWUH b DX bG«FHPEUH 
  •  Si la valeur de patrimoine, utilisée pour son calcul, était appréciée GURLWV LQFOXV HW VL OD MXVWH YDOHXU GHV G«ULY«V GH WDX[ Qš«WDLW SDV LQFOXVH GDQV OD GHWWH QHWWH OH UDWLR /79 DMXVW« Vš«WDEOLUDLW ¢ b DX bG«FHPEUH  ‹ /H UDWLR GH FRXYHUWXUH GHV LQW«U¬WV par le résultat opérationnel FRUULJ« GHV DPRUWLVVHPHQWV
  • UHVVRUW ¢ [ VXU OšH[HUFLFHb Ce ratio est en amélioration par rapport aux niveaux des années précédentes (3,52x en 2012), compte tenu de l’entrée de périmètre Silic, des cessions réalisées sur l’année et de l’amélioration du coût GH OšHQGHWWHPHQW QHW 5DPHQ« ¢ OšH[F«GHQW %UXW 2S«UDWLRQQHO FH ratio ressort à 3,42x. 5DWLRV ILQDQFLHUV   'HWWH ƶQDQFLªUH QHWWH3DWULPRLQH U««YDOX« FRPSULV YDOHXUV VRFL«W«V SURPRWLRQ HW VHUYLFHV /79
  • b (1) b (1) Ratio de couverture des intérêts par le résultat opérationnel corrigé des amortissements (ICR) 3,79x 3,52x 
  • ,QWªJUH OD YDOHXU DX ELODQ GHV FU«DQFHV ƶQDQFLªUHV GHV 333 ‹ 7DEOHDX GH VXLYL GHV FRYHQDQWV &RYHQDQWV  /79 &RYHQDQWb(1) Maximum  b  b HW  b b ICR Minimum !b 3,79x &RQWU¶OH &'&b(2) Minimum b b  b b 9DOHXU GX SDWULPRLQH GH OD )RQFLªUHb(3) Minimum ! bPLOOLDUGV GšHXURV !bbPLOOLDUGV GšHXURV !bbPLOOLDUGV GšHXURV !bbPLOOLDUGV GšHXURV bPLOOLDUGV GšHXURV 5DWLR GHWWHV GHV ƶOLDOHV'HWWH EUXWH FRQVROLG«H Maximum b b Sûretés sur actifs Maximum  b GX SDWULPRLQH IRQFLHU b (4) 
  • (QYLURQ b GH OD GHWWH FRQFHUQ«H SDU XQ FRYHQDQW VXU /79 D SRXU OLPLWH b  b GH OD GHWWH D SRXU OLPLWH b HW OHV b UHVWDQW Oš«WDQW SRXU XQH OLPLWH ¢bb  
  • (QYLURQ b GH OD GHWWH FRQFHUQ«H SDU XQ FRYHQDQW VXU OD FODXVH GH FKDQJHPHQW GH FRQWU¶OH &'& D SRXU OLPLWH b HW OHV b UHVWDQW Oš«WDQW SRXU XQH OLPLWH ¢ b b  
  • (QYLURQ b GH OD GHWWH FRQFHUQ«H SDU XQ FRYHQDQW VXU OD YDOHXU GX SDWULPRLQH GH OD )RQFLªUH D SRXU OLPLWH HQWUH  HW bPLOOLDUGV GšHXURV b GH OD GHWWH D SRXU OLPLWH bPLOOLDUGV GšHXURV b GH OD GHWWH D SRXU OLPLWH bPLOOLDUGV GšHXURV HW OHV b UHVWDQW Oš«WDQW SRXU XQH OLPLWH ¢ bPLOOLDUGV GšHXURV 
  • &DOFXO PD[LPXP DX UHJDUG GHV FODXVHV GHV SU¬WV /HV FRYHQDQWV VRQW UHVSHFW«V DX bG«FHPEUH 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 35 INFORMATIONS FINANCIÈRES HISTORIQUES CHHAAPIITRRE 2 Les états financiers consolidés et les comptes annuels d’Icade ainsi que les rapports des commissaires aux comptes sur les états financiers FRQVROLG«V HW VXU OHV FRPSWHV DQQXHOV DX WLWUH GH OšH[HUFLFH  ILJXUHQW DX[ FKDSLWUHVb HWb GX SU«VHQW UDSSRUW (Q DSSOLFDWLRQ GH OšDUWLFOHb GX UªJOHPHQW &( Qr UHODWLI DX SURVSHFWXV OHV LQIRUPDWLRQV VXLYDQWHV VRQW LQFOXVHV SDU U«I«UHQFH GDQV OH SU«VHQW GRFXPHQW GH U«I«UHQFHb ‹ OHV «WDWV ILQDQFLHUV FRQVROLG«V UHODWLIV ¢ OšH[HUFLFH FORV OH bG«FHPEUH  «WDEOLV HQ QRUPHV FRPSWDEOHV LQWHUQDWLRQDOHV HW OH UDSSRUW des commissaires aux comptes sur ces états financiers, tels qu’ils sont présentés aux pages 66 à 147 du document de référence déposé DXSUªV GH Oš$XWRULW« GHV PDUFK«V ILQDQFLHUV OH bPDUV  VRXV OH QXP«UR 'b 8QH DFWXDOLVDWLRQ GX GRFXPHQW GH U«I«UHQFH D «W« G«SRV«H OH bDR½W  VRXV OH QXP«UR '$ ‹ OHV «WDWV ILQDQFLHUV FRQVROLG«V UHODWLIV ¢ OšH[HUFLFH FORV OH bG«FHPEUH  «WDEOLV HQ QRUPHV FRPSWDEOHV LQWHUQDWLRQDOHV HW OH UDSSRUW GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV VXU FHV «WDWV ILQDQFLHUV WHOV TXšLOV VRQW SU«VHQW«V DX[ SDJHVb ¢b GX GRFXPHQW GH U«I«UHQFH G«SRV« DXSUªV GH Oš$XWRULW« GHV PDUFK«V ILQDQFLHUV OH bPDUV  VRXV OH QXP«UR 'bb /HV GRFXPHQWV GH U«I«UHQFH VRQW GLVSRQLEOHV VXU OH VLWH ,QWHUQHW Gš,FDGH ZZZLFDGHIU
  • HW GH Oš$XWRULW« GHV PDUFK«V ILQDQFLHUV ZZZDPI france.org). /H WDEOHDX GHV KRQRUDLUHV GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV ILJXUH DX FKDSLWUHb SDUDJUDSKHb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201336
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 37 COMPTES CONSOLIDÉS &RPSWH GH U«VXOWDW FRQVROLG«................................... 38 %LODQ FRQVROLG«........................................................  7DEOHDX GHV ƷX[ GH WU«VRUHULH FRQVROLG«V..................  7DEOHDX GH YDULDWLRQ GHV FDSLWDX[ SURSUHV FRQVROLG«V .................................................. 41 $11(;( $8; ‹7$76 ),1$1&,(56 &2162/,'‹6........ 43 1. 3ULQFLSHV FRPSWDEOHV...................................................   3ULQFLSDOHV RS«UDWLRQV FRQFHUQDQW OH S«ULPªWUH GHbFRQVROLGDWLRQ LQWHUYHQXHV DX FRXUV GHbOšH[HUFLFH ..........................................................  3. 6HFWHXUV RS«UDWLRQQHOV................................................ 56 4. ‹O«PHQWV GH OšH[F«GHQW EUXW RS«UDWLRQQHO .................  5. 5«VXOWDW VXU FHVVLRQV ....................................................  6. 5«VXOWDW ƶQDQFLHU ..........................................................  7. ,PS¶WV ............................................................................  8. *RRGZLOOV........................................................................   ,PPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV HW LPPHXEOHV GHbSODFHPHQW HWbVHQVLELOLW« GHV YDOHXUV QHWWHV FRPSWDEOHV.................................................................... 65  7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH.........................................  11. $XWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV QRQ FRXUDQWV .........................   6WRFNV HW HQFRXUV........................................................  13. &U«DQFHV FOLHQWV............................................................  14. &RQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW 9()$ ...............................  15. &U«DQFHV GLYHUVHV.........................................................  16. $XWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV.................................  17. 7U«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH.......................  18. ,PPHXEOHV GH SODFHPHQW HW DXWUHV DFWLIV GHVWLQ«V ¢b¬WUHbF«G«V....................................................   &DSLWDX[ SURSUHV ...........................................................   3DUWLFLSDWLRQV QH GRQQDQW SDV OH FRQWU¶OH..................   3URYLVLRQV.......................................................................   'HWWHV ƶQDQFLªUHV.........................................................   'HWWHV GLYHUVHV..............................................................   $XWUHV SDVVLIV ƶQDQFLHUV HW LQVWUXPHQWV G«ULY«V.......   *HVWLRQ GHV ULVTXHV ƶQDQFLHUV.....................................   -XVWH YDOHXU GHV DFWLIV HW SDVVLIV ƶQDQFLHUV ................   5«VXOWDW SDU DFWLRQ........................................................   (QJDJHPHQWV HQYHUV OH SHUVRQQHO..............................   (ƵHFWLIV..........................................................................   'HVFULSWLI GHV SODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV HWbSODQV GšDFWLRQV JUDWXLWHV..........................  31. (QJDJHPHQWV KRUV ELODQ.............................................   3DUWLHV OL«HV .................................................................  33. ‹Y«QHPHQWV SRVW«ULHXUV ¢ OD FO¶WXUH.........................  34. 3DUWLFLSDWLRQV GDQV OHV FRHQWUHSULVHV.......................  35. 7LWUHV PLV HQ «TXLYDOHQFH ..........................................  36. 3«ULPªWUH GH FRQVROLGDWLRQ........................................  37. +RQRUDLUHV GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV.............  38. /LVWH GHV QRUPHV HW LQWHUSU«WDWLRQV QRQbDSSOLTX«HV SDUbDQWLFLSDWLRQ................................  5DSSRUW GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV VXUbOHVbFRPSWHVbFRQVROLG«V ....................................  CHHAAPIITRRE 3
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201338 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş COMPTE DE RÉSULTAT CONSOLIDÉ &RPSWH GH U«VXOWDW FRQVROLG« HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • Notes   UHWUDLW«b 
  • &KLIIUH GšDIIDLUHV 3-4 b b $XWUHV SURGXLWV OL«V ¢ OšDFWLYLW« 4,1 5,5 3URGXLWV ƶQDQFLHUV OL«V ¢ OšDFWLYLW« 1,4 1,5 3URGXLWV GHV DFWLYLW«V RS«UDWLRQQHOOHV b b $FKDWV FRQVRPP«V (871,6) (810,4) Services extérieurs (85,0) (111,1) Impôts, taxes et versements assimilés (27,2) (26,5) Charges de personnel, intéressement et participation (152,1) (169,1) $XWUHV FKDUJHV OL«HV ¢ OšDFWLYLW« 7,0 (6,2) &KDUJHV GHV DFWLYLW«V RS«UDWLRQQHOOHV b
  • b
  • EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL 3   Charges d’amortissements nettes de subventions d’investissement 3 (215,6) (176,8) &KDUJHV HW UHSULVHV OL«HV DX[ SHUWHV GH YDOHXU VXU DFWLIV FRUSRUHOV ƶQDQFLHUV HWbDXWUHV DFWLIV FRXUDQWV 3 (69,0) (85,7) Résultats sur cessions 5 122,4 80,8 Pertes de valeur sur JRRGZLOOV et immobilisations incorporelles 3 (3,1) (1,6) RÉSULTAT OPÉRATIONNEL 3   Coût de l’endettement brut (139,0) (109,5) Produits de trésorerie et équivalents de trésorerie 1,7 2,1 &R½W GH OšHQGHWWHPHQW QHW 
  • 
  • $XWUHV SURGXLWV HW FKDUJHV ƶQDQFLHUV 15,2 5,8 5‹68/7$7 ),1$1&,(5 6 
  • 
  • Part dans le résultat des sociétés mises en équivalence 2,1 (0,7) Impôts sur les résultats 7 (39,2) (36,9) Résultats des activités abandonnées - - RÉSULTAT NET   5«VXOWDWb SDUW GHV SDUWLFLSDWLRQV QH GRQQDQW SDV OH FRQWU¶OH 18,0 9,0 5«VXOWDW QHWb SDUW *URXSH   5«VXOWDW QHW SDUW GX *URXSH SDU DFWLRQ HQ HXURV
  •    'RQW U«VXOWDW QHW SDUW GX *URXSH GHV DFWLYLW«V DEDQGRQQ«HV SDU DFWLRQ - - 1RPEUH GšDFWLRQV UHWHQX SRXU OH FDOFXO bb bb 5«VXOWDW QHW SDUW GX *URXSH SDU DFWLRQ DSUªV GLOXWLRQ HQ HXURV
  •    'RQW U«VXOWDW QHW SDUW GX *URXSH GHV DFWLYLW«V DEDQGRQQ«HV SDU DFWLRQ - - 1RPEUH GšDFWLRQV UHWHQX SRXU OH FDOFXO bb bb RÉSULTAT NET DE LA PÉRIODE   $XWUHV «O«PHQWV GX U«VXOWDW JOREDOb $XWUHV «O«PHQWV GX U«VXOWDW JOREDO UHFFODEOHV HQ FRPSWH GH U«VXOWDWb  
  • $FWLIV ƶQDQFLHUV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH - - - 9DULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU GLUHFWHPHQW UHFRQQXHV HQ FDSLWDX[ SURSUHV - (0,5) - 7UDQVIHUW HQ U«VXOWDW GH OD S«ULRGH - 0,5 &RXYHUWXUH GH ƷX[ GH WU«VRUHULH UHFFODEOH 76,4 (12,0) - 9DULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU GLUHFWHPHQW UHFRQQXHV HQ FDSLWDX[ SURSUHV 68,6 (18,6) - 7UDQVIHUW HQ U«VXOWDW GHV LQVWUXPHQWV QRQ TXDOLƶ«V GH FRXYHUWXUH 7,8 6,6 Impôts sur les autres éléments du résultat global recyclables en compte de résultat - - $XWUHV «O«PHQWV GX U«VXOWDW JOREDO QRQ UHFFODEOHV HQ FRPSWH GH U«VXOWDWb 
  • 
  • ‹FDUWV DFWXDULHOV HW DMXVWHPHQWV GH SODIRQQHPHQW GHV DFWLIV (8,8) (0,5) ,PS¶WV VXU «FDUWV DFWXDULHOV HW DMXVWHPHQWV GH SODIRQQHPHQW GHV DFWLIV 1,8 0,2 7RWDO GX U«VXOWDW JOREDO UHFRQQX HQ FDSLWDX[ SURSUHV  
  • 'RQW WUDQVI«U« GDQV OH U«VXOWDW QHW 7,8 0,5 7RWDO GX U«VXOWDW JOREDO SRXU OD S«ULRGH   - Part des participations ne donnant pas le contrôle 19,9 9,0 - Part du Groupe 194,4 39,2 
  • /HV FRPSWHV SXEOL«V  VRQW UHWUDLW«V GH OD SUHPLªUH DSSOLFDWLRQ GH OD QRUPH ,$6b PRGLƶ«H
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş BILAN CONSOLIDÉ %LODQ FRQVROLG« $&7,) HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • Notes   UHWUDLW« *RRGZLOOV 8 69,7 77,2 Immobilisations incorporelles nettes 3,8 5,8 Immobilisations corporelles nettes 9 90,5 121,5 Immeubles de placement nets 9 b b 7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH QRQ FRXUDQWV 10 7,0 2,5 7LWUHV PLV HQ «TXLYDOHQFH 35 0,8 - $XWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV QRQ FRXUDQWV HW G«ULY«V 11-24 6,9 5,1 $FWLIV GšLPS¶WV GLƵ«U«V 7 10,6 13,8 727$/ $&7,)6 121 &285$176 b b Stocks et en-cours 12 683,2 692,3 Créances clients 13 530,2 584,2 0RQWDQWV G½V SDU OHV FOLHQWV FRQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW 9()$
  • 14 18,0 18,8 Créances d’impôts 9,4 10,5 Créances diverses 15 374,0 383,0 7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH FRXUDQWV 10 0,1 0,8 $XWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV HW G«ULY«V 16-24 29,6 407,5 7U«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH 17 569,4 443,6 $FWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«V 18 6,9 214,9 727$/ $&7,)6 &285$176 b b 727$/ '( /š$&7,) b b 3$66,) HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • Notes   UHWUDLW« Capital 112,7 79,3 Primes b b $FWLRQV SURSUHV (27,1) (22,0) Réserves de réévaluation (98,3) (173,3) $XWUHV U«VHUYHV b b Résultat net part du Groupe 126,9 51,5 &DSLWDX[ SURSUHVbŞ SDUW GX *URXSH  b b Participations ne donnant pas le contrôle 20 412,3 310,7 CAPITAUX PROPRES b b Provisions non courantes 21-28 39,4 38,9 'HWWHV ƶQDQFLªUHV QRQ FRXUDQWHV 22 b b 'HWWHV GšLPS¶WV 1,7 3,4 3DVVLIV GšLPS¶WV GLƵ«U«V 7 11,2 9,6 $XWUHV SDVVLIV ƶQDQFLHUV QRQ FRXUDQWV HW G«ULY«V 24 163,2 219,8 727$/ 3$66,)6 121 &285$176 b b Provisions courantes 21 22,0 16,8 'HWWHV ƶQDQFLªUHV FRXUDQWHV 22 b 510,6 'HWWHV GšLPS¶WV 13,1 7,2 'HWWHV IRXUQLVVHXUV 520,2 550,2 0RQWDQWV G½V DX[ FOLHQWV FRQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW 9()$
  • 14 5,2 8,1 'HWWHV GLYHUVHV FRXUDQWHV 23 494,2 549,6 $XWUHV SDVVLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV HW G«ULY«V 24 20,9 18,1 Passifs destinés à être cédés 18 - 25,1 727$/ 3$66,)6 &285$176 b b 727$/ '(6 3$66,)6 (7 '(6 &$3,7$8; 35235(6 b b
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş TABLEAU DES FLUX DE TRÉSORERIE CONSOLIDÉS 7DEOHDX GHV ƷX[ GH WU«VRUHULH FRQVROLG«V HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   UHWUDLW« ,
  • 23‹5$7,216 /,‹(6 ‚ /š$&7,9,7‹ 23‹5$7,211(//( 5«VXOWDW QHW   'RWDWLRQV QHWWHV DX[ DPRUWLVVHPHQWV HW SURYLVLRQV 277,5 263,7 *DLQV HW SHUWHV ODWHQWV U«VXOWDQW GHV YDULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU (8,5) 0,4 $XWUHV SURGXLWV HW FKDUJHV FDOFXO«V 11,9 12,6 Plus et moins-values de cession d’actifs (62,6) (82,7) Plus et moins-values de cession de titres de participation consolidés (66,0) (1,9) 4XRWHSDUW GH U«VXOWDW OL«H DX[ VRFL«W«V PLVHV HQ «TXLYDOHQFH (2,1) 0,7 'LYLGHQGHV UH©XV (0,6) (0,8) &DSDFLW« GšDXWRILQDQFHPHQW DSUªV FR½W GH OD GHWWH ILQDQFLªUH QHWWH HW LPS¶WV   &R½W GH OD GHWWH ƶQDQFLªUH QHWWH 131,1 103,0 Charge d’impôt 38,4 37,0 &DSDFLW« GšDXWRILQDQFHPHQW DYDQW FR½W GH OD GHWWH ILQDQFLªUH QHWWH HW LPS¶WV   Intérêts payés (147,5) (117,4) Impôt payé (31,9) (49,4) Variation du besoin en fonds de roulement liée à l’activité opérationnelle (49,0) (147,2) )/8; 1(7 '( 75‹625(5,( *‹1‹5‹ 3$5 /š$&7,9,7‹ 23‹5$7,211(//(   ,,
  • 23‹5$7,216 'š,19(67,66(0(17 Immobilisations incorporelles, corporelles et immeubles de placement - acquisitions (355,4) (425,6) - cessions 355,0 226,8 Subventions d’investissement reçues 1,0 - Variation des dépôts de garantie versés et reçus 2,1 (2,2) 9DULDWLRQ GHV FU«DQFHV ƶQDQFLªUHV FOLHQWV 5,3 4,5 ,QYHVWLVVHPHQWV RS«UDWLRQQHOV  
  • 7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH - acquisitions (4,6) (0,8) - cessions - 0,1 7LWUHV FRQVROLG«V - acquisitions (14,4) (34,7) - cessions 92,8 38,1 - incidence des variations de périmètre 2,0 (11,6) 'LYLGHQGHV UH©XV 1,9 1,4 ,QYHVWLVVHPHQWV ILQDQFLHUV  
  • )/8; 1(7 '( 75‹625(5,( /,‹ $8; 23‹5$7,216 'š,19(67,66(0(17  
  • ,,,
  • 23‹5$7,216 '( ),1$1&(0(17 6RPPHV UH©XHV GHV DFWLRQQDLUHV ORUV GHV DXJPHQWDWLRQV GH FDSLWDOb - versées par les actionnaires d’Icade 0,5 0,5 - YHUV«HV SDU OHV PLQRULWDLUHV GHV ƶOLDOHV FRQVROLG«HV 108,7 357,7 'LYLGHQGHV PLV HQ SDLHPHQW DX FRXUV GH OšH[HUFLFHb - dividendes (y compris précompte) et acomptes versés dans l’exercice par Icade (188,5) (192,6) - GLYLGHQGHV HW DFRPSWHV YHUV«V GDQV OšH[HUFLFH DX[ PLQRULWDLUHV GHV ƶOLDOHV FRQVROLG«HV (21,9) (3,9) Rachat de titres en autocontrôle (6,6) 14,3 9DULDWLRQ GH OD WU«VRUHULH LVVXH GHV RS«UDWLRQV HQ FDSLWDO 
  •  ‹PLVVLRQV RX VRXVFULSWLRQV GšHPSUXQWV HW GHWWHV ƶQDQFLªUHVb 
  • b 903,0 5HPERXUVHPHQWV GšHPSUXQWV HW GHWWHV ƶQDQFLªUHVb 
  • b
  • (580,4) $FTXLVLWLRQV HW FHVVLRQV GšDFWLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV (78,9) (338,3) 9DULDWLRQ GH OD WU«VRUHULH LVVXH GHV RS«UDWLRQV GH ILQDQFHPHQW 
  • 
  • )/8; 1(7 '( 75‹625(5,( /,‹ $8; 23‹5$7,216 '( ),1$1&(0(17 
  •  9$5,$7,21 1(77( '( /$ 75‹625(5,( ,,,,,,
  •   75‹625(5,( 1(77( ‚ /š289(5785(   75‹625(5,( 1(77( ‚ /$ &/–785(   7U«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH 569,4 443,6 '«FRXYHUWV EDQFDLUHV KRUV ,&1(
  • (129,1) (66,1) TRÉSORERIE NETTE   
  • (Q  GRQW GHV DXJPHQWDWLRQV GšHPSUXQWV bbPLOOLRQV GšHXURV
  • HW GHV G«S¶WV HW FDXWLRQV UH©XV bPLOOLRQV GšHXURV
  •  
  • (Q  GRQW GHV UHPERXUVHPHQWV GšHPSUXQWV bbPLOOLRQV GšHXURV
  • HW GHV G«S¶WV HW FDXWLRQV bPLOOLRQV GšHXURV
  • 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 41 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS 7DEOHDX GH YDULDWLRQ GHV FDSLWDX[ SURSUHV FRQVROLG«V HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • &DSLWDO 3ULPH Gš«PLVVLRQ HW SULPH GH IXVLRQ &RXYHUWXUH GH IOX[ GH WU«VRUHULH QHW Gš,6 7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH Autres U«VHUYHV Total FDSLWDX[ propres part du Groupe 3DUWLFLSDWLRQV QH GRQQDQW SDV OH FRQWU¶OH Total FDSLWDX[ propres $8 b'‹&(0%5(   b 
  • 
  • b b  b &KDQJHPHQW GH P«WKRGH VXLWH ¢ PLVH HQ ĕXYUH GH OD QRUPH ,$6b PRGLIL«H DX  - - - -   -  AU 1ER b-$19,(5  5(75$,7‹  b 
  • 
  • b b  b ,QVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH GH ƷX[ GH WU«VRUHULHb - Variations de valeur directement UHFRQQXHV HQ FDSLWDX[ SURSUHVb(1) - - 65,8 - - 65,8 2,8 68,6 - Recyclage par résultat des réserves de réévaluation - - 8,7 - - 8,7 (0,9) 7,8 Juste valeur des titres disponibles à la YHQWHb - 9DULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU - - - - - - - - - 7UDQVIHUW HQ U«VXOWDW GH OD S«ULRGH - - - - - - - - $XWUHV «O«PHQWV UHFRQQXV HQ FDSLWDX[ SURSUHVb - ‹FDUWV DFWXDULHOV HW DMXVWHPHQWV de plafonnement des actifs - - - - (8,8) (8,8) - (8,8) - Impôts sur écarts actuariels et DMXVWHPHQWV GH SODIRQQHPHQW des actifs - - - - 1,8 1,8 - 1,8 TOTAL DES VARIATIONS DIRECTEMENT RECONNUES SUR /(6 &2037(6 '( 5‹6(59(6 ,
  • - -  - 
  •    5‹68/7$7 1(7 ,,
  • - - - -     TOTAL DES CHARGES ET 352'8,76 &2037$%,/,6‹6 ,
  • b ,,
  • - -  -     'LYLGHQGHV DX WLWUH GH  - - - - (188,5) (188,5) (19,3) (207,8) Variation de pourcentage d’intérêt - - 0,4 - 106,3 106,7 101,0 207,7 (QWU«H GH S«ULPªWUH - - - - - - - - $XJPHQWDWLRQ GH FDSLWDO - 0,4 - - - 0,4 - 0,4 $XJPHQWDWLRQ GH FDSLWDO VXLWH ¢ OD SULVH GH FRQWU¶OH GH VRFL«W«Vb(4) 31,2 b - - - b - b (ƵHW VXU OHV FDSLWDX[ SURSUHV VXLWH ¢ OD IXVLRQDEVRUSWLRQb(5) 2,2 3,2 0,1 - (5,5) - - - $FWLRQV SURSUHVb(2) - - - - (6,6) (6,6) - (6,6) $XWUHVb(3) - - - - 2,8 2,8 - 2,8 $8 b'‹&(0%5(   b 
  • 
  • b b  b 
  • /HV YDULDWLRQV GH YDOHXU SRVLWLYHV GHV LQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH GH ƷX[ GH WU«VRUHULH VRQW VLJQLƶFDWLYHV DX bG«FHPEUH b HOOHV IRQW VXLWH ¢ OD UHPRQW«H GHV WDX[ GšLQW«U¬WV SDU UDSSRUW ¢ FHX[ REVHUY«V DX bG«FHPEUH  
  • $X bG«FHPEUH  ,FDGH G«WLHQW b DFWLRQV SURSUHV SRXU XQ FR½W GH bPLOOLRQV GšHXURV 
  • &H SRVWH FRPSUHQG SULQFLSDOHPHQW OšLPSDFW SRVLWLI VXU OHV U«VHUYHV GHV VWRFNV RSWLRQV HW GHV DFWLRQV JUDWXLWHV VRXPLVHV ¢ FRQGLWLRQV ¢ KDXWHXU GH bPLOOLRQV GšHXURV 
  • /šDXJPHQWDWLRQ GHV FDSLWDX[ SURSUHV GH bbPLOOLRQV GšHXURV FRQFHUQH OšDFTXLVLWLRQ GH 6LOLF QHW GHV IUDLV LPSXW«V VXU OD SULPH Gš«PLVVLRQ 
  • /šDXJPHQWDWLRQ GH OD SULPH GH IXVLRQ GH bPLOOLRQV GšHXURV FRQFHUQH OHV IXVLRQVDEVRUSWLRQV GHV ƶOLDOHV &), HW ,FDGH &RPPHUFHV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş TABLEAU DE VARIATION DES CAPITAUX PROPRES CONSOLIDÉS HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • &DSLWDO 3ULPH Gš«PLVVLRQ HW SULPH GH IXVLRQ &RXYHUWXUH GH IOX[ GH WU«VRUHULH QHW Gš,6 7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH Autres U«VHUYHV Total FDSLWDX[ propres part du Groupe 3DUWLFLSDWLRQV QH GRQQDQW SDV OH FRQWU¶OH Total FDSLWDX[ propres $8 b'‹&(0%5(   b 
  • 
  • b b  b Changement de méthode suite à PLVH HQ ĕXYUH GH OD QRUPH ,$6b PRGLƶ«H DX  - - - - 3,5 3,5 - 3,5 AU 1ER b-$19,(5  5(75$,7‹  b 
  • 
  • b b  b ,QVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH GH ƷX[ GHbWU«VRUHULHb - Variation de valeur directement UHFRQQXHV HQ FDSLWDX[ SURSUHVb(1) - - (18,0) - - (18,0) (0,6) (18,6) - 7UDQVIHUW HQ U«VXOWDW GHV LQVWUXPHQWV QRQ TXDOLƶ«V GH couverture - - 6,6 - - 6,6 (0,1) 6,5 Juste valeur des titres disponibles à OD YHQWHb - 9DULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU - - - (0,5) - (0,5) - (0,5) - 7UDQVIHUW HQ U«VXOWDW GH OD période - - - 0,6 - 0,6 - 0,6 $XWUHV «O«PHQWV UHFRQQXV HQ FDSLWDX[ SURSUHVb - ‹FDUWV DFWXDULHOV HW DMXVWHPHQWV de plafonnement des actifs - - - - 0,3 0,3 - 0,3 - Impôts sur écarts actuariels et DMXVWHPHQWV GH SODIRQQHPHQW GHVbDFWLIV - - - - (0,1) (0,1) - (0,1) TOTAL DES VARIATIONS DIRECTEMENT RECONNUES SUR /(6 &2037(6 '( 5‹6(59(6 ,
  • - - 
  •   
  • 
  • 
  • 5‹68/7$7 1(7 ,,
  • - - - -     TOTAL DES CHARGES ET 352'8,76 &2037$%,/,6‹6 ,
  •  ,,
  • - - 
  •      'LYLGHQGHV DX WLWUH GH  - - - - (192,6) (192,6) (8,7) (201,3) Variation de pourcentage d’intérêt - - 2,0 - 46,8 48,8 308,9 357,7 (QWU«H GH S«ULPªWUH - - - - - - - - $XJPHQWDWLRQ GH FDSLWDO - 0,5 - - - 0,5 - 0,5 $XJPHQWDWLRQ GH FDSLWDO VXLWH ¢ OD prise de contrôle de sociétés - - - - - - - - 'LPLQXWLRQ GH FDSLWDO - - - - - - - - $FWLRQV SURSUHVb(2) - - - - 14,4 14,4 - 14,4 $XWUHVb(3) - - - - 2,1 2,1 0,5 2,6 $8 b'‹&(0%5(  5(75$,7‹  b 
  • 
  • b b  b 
  • /HV YDULDWLRQV GH YDOHXU Q«JDWLYHV GHV LQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH GH ƷX[ GH WU«VRUHULH VRQW OL«HV DX QLYHDX IDLEOH GHV WDX[ GšLQW«U¬WV ¢ PRHQ HW ORQJ WHUPH DX bG«FHPEUH  HQ GLPLQXWLRQ SDU UDSSRUW ¢ FHX[ REVHUY«V DX bG«FHPEUH  
  • $X bG«FHPEUH  ,FDGH G«WLHQW b DFWLRQV SURSUHV SRXU XQ FR½W GH bPLOOLRQV GšHXURV 
  • &H SRVWH FRPSUHQG SULQFLSDOHPHQW OšLPSDFW SRVLWLI VXU OHV U«VHUYHV GHV VWRFNV RSWLRQV HW GHV DFWLRQV JUDWXLWHV VRXPLVHV ¢ FRQGLWLRQV ¢ KDXWHXU GH bPLOOLRQV GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 43 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş ANNEXE AUX ÉTATS FINANCIERS CONSOLIDÉS $11(;( $8; ‹7$76 ),1$1&,(56 &2162/,'‹6  3ULQFLSHV FRPSWDEOHV  7(;7(6 $33/,48‹6 /HV «WDWV ILQDQFLHUV FRQVROLG«V GX JURXSH ,FDGH mbOH *URXSHb}
  • VRQW «WDEOLV DX bG«FHPEUH  FRQIRUP«PHQW DX[ QRUPHV FRPSWDEOHV LQWHUQDWLRQDOHV ,)56
  • WHOOHV TXšDGRSW«HV GDQV Oš8QLRQ (XURS«HQQH HQ DSSOLFDWLRQ GX UªJOHPHQW HXURS«HQ Qr GX bMXLOOHW  ,OV RQW «W« DUU¬W«V SDU OH FRQVHLO GšDGPLQLVWUDWLRQ Gš,FDGH OH bI«YULHU  HWVHURQWVRXPLV¢OšDSSUREDWLRQGHOšDVVHPEO«HJ«Q«UDOHOHbDYULO /HV «WDWV ILQDQFLHUV FRQVROLG«V SXEOL«V SDU OH *URXSH DX bG«FHPEUH 2012 avaient été arrêtés selon les mêmes principes et méthodes, à l’exception de ce qui est indiqué ci-dessous. /HV QRUPHV FRPSWDEOHV LQWHUQDWLRQDOHV VRQW SXEOL«HV SDU Oš,$6% (,QWHUQDWLRQDO $FFRXQWLQJ 6WDQGDUGV %RDUG
  • HW DGRSW«HV SDU Oš8QLRQ (XURS«HQQH (OOHV FRPSUHQQHQW OHV ,)56b ,QWHUQDWLRQDO )LQDQFLDO 5HSRUWLQJ 6WDQGDUGV
  •  OHV ,$6b ,QWHUQDWLRQDO $FFRXQWLQJ 6WDQGDUGV) ainsi que leurs interprétations. 3DU UDSSRUW DX[ «WDWV ILQDQFLHUV FRQVROLG«V SU«VHQW«V DX bG«FHPEUH 2012, les normes et interprétations suivantes, d’application obligatoire sur l’exercice 2013, ont été mises en œuvre par le Groupe. 1. 1RUPH,)56bmb‹YDOXDWLRQ¢ODMXVWHYDOHXUb}(applicationprospective) /D QRUPH ,)56b mb‹YDOXDWLRQ GH OD MXVWH YDOHXUb} G«ILQLW OD QRWLRQ GH mbMXVWH YDOHXUb} GšXQ DFWLI RX GšXQ SDVVLI SRXU OšHQVHPEOH GHV QRUPHV ,)56bHW SU«VHQWH OHV UªJOHV DSSOLFDEOHV ¢ VD G«WHUPLQDWLRQ /D QRUPH ,)56b ODTXHOOH G«ILQLW OD MXVWH YDOHXU FRPPH OH SUL[ TXL seraitperçuàl’occasiondelavented’unactifouleprixquiseraitpayé pour transférer un passif, dans le cadre d’une opération conclue à des conditions normales par des intervenants de marché, à la date Gš«YDOXDWLRQ ,O VšDJLW GšXQ SUL[ GH VRUWLH /D QRUPH ,)56b UHSUHQG la hiérarchisation des données utilisables pour la détermination de MXVWH YDOHXUb – QLYHDX b &RXUV GX PDUFK« QRQ DMXVW«V VXU GHV PDUFK«V DFWLIV pour des actifs ou des passifs identiques et disponibles à la date Gš«YDOXDWLRQb – QLYHDX b 'RQQ«HV GšHQWU«H DXWUHV TXH GHV FRXUV GX PDUFK« inclus dans le niveau 1, qui sont observables directement ou LQGLUHFWHPHQW VXU XQ PDUFK« DFWLIb – QLYHDXb'RQQ«HVGšHQWU«HQRQREVHUYDEOHVVXUXQPDUFK«DFWLI /H QLYHDX KL«UDUFKLTXH GH OD MXVWH YDOHXU HVW DLQVL G«WHUPLQ« SDU référence aux niveaux des données d’entrée dans la technique de YDORULVDWLRQ (Q FDV GšXWLOLVDWLRQ GšXQH WHFKQLTXH Gš«YDOXDWLRQ EDV«H VXU GHV GRQQ«HV GH GLII«UHQWV QLYHDX[ OH QLYHDX GH OD MXVWH YDOHXU est alors contraint par le niveau le plus bas. /D QRUPH ,)56b HVW XQH QRUPH Gš«YDOXDWLRQ VDQV LPSDFW VXU OHV méthodes comptables appliquées par le Groupe. ,PPHXEOHV GH SODFHPHQW /š«YDOXDWLRQGHODMXVWHYDOHXUSUHQGHQFRPSWHOšXWLOLVDWLRQRSWLPDOHGH l’actif.Icaden’apasidentifiéd’utilisationoptimaled’unactif,différente GH OšXWLOLVDWLRQ DFWXHOOH 'H FH IDLW OD PLVH HQ ĕXYUH Gš,)56b QšD SDV conduit à modifier les hypothèses retenues pour la valorisation du patrimoine, lesquelles sont présentées en note 9. /š«YDOXDWLRQ ¢ OD MXVWH YDOHXU GHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW LPSOLTXH le recours à différentes méthodes de valorisation utilisant des SDUDPªWUHV QRQ REVHUYDEOHV RX REVHUYDEOHV PDLV DDQW IDLW OšREMHW GHFHUWDLQVDMXVWHPHQWV'HFHIDLWOHSDWULPRLQHGX*URXSHHVWU«SXW« relever, dans son ensemble, du niveau 3 au regard de la hiérarchie GHV MXVWHV YDOHXUV «GLFW«HV SDU OD QRUPH ,)56b PDOJU« OD SULVH HQ compte de certaines données observables de niveau 2. (Q  OD SUHPLªUH DSSOLFDWLRQ GH OD QRUPH ,)56b QšD SDV HX GšLQFLGHQFH VLJQLILFDWLYH VXU OD YDORULVDWLRQ GH OD MXVWH YDOHXU GHV immeubles de placement. ,QVWUXPHQWV ILQDQFLHUV /D QRUPH ,)56b UHTXLHUW GH WHQLU FRPSWH GX ULVTXH GH FU«GLW GHV contreparties (i.e. le risque qu’une contrepartie manque à l’une de VHVREOLJDWLRQV
  • GDQVOš«YDOXDWLRQGHODMXVWHYDOHXUGHVDFWLIVHWSDVVLIV financiers, ainsi que du risque de crédit propre à Icade. L’évaluation du risque de crédit est fondée sur les données historiques S&P. L’intégration du risque de crédit dans la valorisation des instruments dérivésestconsidéréecommeunecomposantedelapartinefficace des tests d’efficacité. ,)56b FRQVHUYH OHV REOLJDWLRQV GšLQIRUPDWLRQ VXU OD KL«UDUFKLH GHV MXVWHV YDOHXUV ¢ WURLV QLYHDX[ GH Oš,)56b TXL H[LJH TXšXQH HQWLW« «WDEOLVVH XQH GLII«UHQFH HQWUH OHV MXVWHV YDOHXUV GHV DFWLIV ILQDQFLHUV etpassifsfinanciersenfonctionducaractèreobservabledesdonnées GšHQWU«H XWLOLV«HV SRXU G«WHUPLQHU OD MXVWH YDOHXU $XbG«FHPEUHODSUHPLªUHDSSOLFDWLRQGš,)56bSDUOH*URXSH QHUHPHWSDVHQFDXVHODKL«UDUFKLHGHODMXVWHYDOHXUGHVLQVWUXPHQWV financiers.L’impactdecechangementdeméthodeestnonsignificatif dans les comptes du groupe Icade.  $PHQGHPHQW ¢ OD QRUPH ,$6b mb$YDQWDJHV DX SHUVRQQHOb} (application rétrospective). Les écarts actuariels sont désormais reconnusimmédiatementetentotalitéencapitauxpropresetnonplus SDUU«VXOWDW,OVVRQWLQW«JU«VHQmbDXWUHV«O«PHQWVGXU«VXOWDWJOREDOb} Lescoûtsdesservicespasséssontimmédiatementcomptabilisésen résultat. Les impacts liés à ce changement de méthode concernent les provisions pour indemnités en fin de carrière et engagements assimilés (note 28), les variations des capitaux propres et les impôts QRWH 
  •  $X bG«FHPEUH  OH U«VXP« GHV LPSDFWV HVW LQGLTX« GDQV OH WDEOHDX FLGHVVRXVb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201344 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PRINCIPES COMPTABLES HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • ‹WDWV )LQDQFLHUV DX  3XEOL«V ,PSDFW Gš,$6b PRGLIL«H ‹WDWV )LQDQFLHUV DX  5HWUDLW«V ,PSDFW DX  ,PSDFW HQ  $XWUHV LPS¶WV GLII«U«V DFWLIV  
  •   $XWUHV U«VHUYHV b 3,5 0,2 b Résultat 52,7 - (1,2) 51,5 ,PSDFW VXU OHV FDSLWDX[ SURSUHV GX *URXSH -  
  • - 3URY ,QGHPQLW«V ƶQ GH FDUULªUH HW HQJDJHPHQWV assimilés 21,1 (4,6) 1,0 17,5 Passifs destinés à être cédés 25,0 - 0,1 25,1 /H PRQWDQW QHW GHV U«VHUYHV DFWXDULHOOHV LQFOXV GDQV OH SRVWH mbDXWUHV U«VHUYHVb} Vš«OªYH ¢ bPLOOLRQ GšHXURV DX bG«FHPEUH  Les nouveaux coûts des services passés (générés après l’adoption de la norme révisée) seront reconnus immédiatement et totalement en résultat. /HU«VXOWDWSDUDFWLRQDSUªVGLOXWLRQSDVVHGHbHXURV¢bHXURV Lacomptabilisationdesautresavantagesàlongtermen’estpasmodifiée par la nouvelle norme. $X er bMDQYLHU  OšDSSOLFDWLRQ GHV QRUPHV HW LQWHUSU«WDWLRQV OLVW«HV ci-dessous n’a pas eu d’incidence significative sur les méthodes de comptabilisation et d’évaluation ni sur les états financiers consolidés GX *URXSHb  $PHQGHPHQW¢ODQRUPH,$6bbmb3U«VHQWDWLRQGHV«WDWVILQDQFLHUVb}b  $PHQGHPHQW ¢ OD QRUPH ,$6bb mb,PS¶W VXU OH U«VXOWDW Ş LPS¶W GLII«U«b UHFRXYUHPHQW GHV DFWLIV VRXVMDFHQWVb}b  $PHQGHPHQW ¢ OD QRUPH ,)56bb mb3UHPLªUH DSSOLFDWLRQ GHV QRUPHV LQWHUQDWLRQDOHV GšLQIRUPDWLRQ ILQDQFLªUHb +SHULQIODWLRQ JUDYH HW suppression des dates d’application fermes pour les premiers DGRSWDQWVb}b  $PHQGHPHQW ¢ OD QRUPH ,)56bb mb,QIRUPDWLRQV ¢ IRXUQLU VXU OHV WUDQVIHUWV GšDFWLIV ILQDQFLHUVb}b  ,)5,&bbmb)UDLVGHG«FRXYHUWHHQJDJ«VSHQGDQWODSKDVHGšH[SORLWDWLRQ GšXQH PLQH ¢ FLHO RXYHUWb} LeGroupen’aappliquéaucunenormeouinterprétationparanticipation (cf. note 38).  %$6( 'š‹9$/8$7,21 -8*(0(17 (7 87,/,6$7,21 'š(67,0$7,216 Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique, à l’exception de certains instruments financiers qui sont FRPSWDELOLV«V VHORQ OD FRQYHQWLRQ GH OD MXVWH YDOHXU Lapréparationdesétatsfinanciersnécessitel’utilisationd’estimationset d’hypothèses pour la détermination de la valeur des actifs et des passifs, l’évaluation des aléas positifs et négatifs à la date de l’arrêté, ainsi que les produits et charges de l’exercice. LesestimationssignificativesréaliséesparleGroupepourl’établissement GHV «WDWV ILQDQFLHUV SRUWHQW SULQFLSDOHPHQW VXUb ‹ l’évaluation des immobilisations corporelles et incorporelles ainsi que des actifs immobiliers par des experts indépendants comme LQGLTX« HQ QRWH b ‹ OD UHYXH GHV SURJUDPPHV GH SURPRWLRQ LPPRELOLªUH QRWH 
  • b ‹ l’évaluation du résultat à l’avancement de contrats de construction, GH YHQWHV HQ Oš«WDW IXWXU GšDFKªYHPHQW 9()$
  • HW GH FHUWDLQV FRQWUDWV GH SUHVWDWLRQV GH VHUYLFHV FRPPH LQGLTX« HQ QRWH b ‹ l’évaluation des avantages au personnel et des provisions comme LQGLTX« HQ QRWHV    HW b ‹ Oš«YDOXDWLRQ GH OD MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV ILQDQFLHUV G«ULY«V (Q UDLVRQ GHV LQFHUWLWXGHV LQK«UHQWHV ¢ WRXW SURFHVVXV Gš«YDOXDWLRQ OH Groupe révise ses estimations sur la base d’informations régulièrement PLVHV ¢ MRXU ,O HVW SRVVLEOH TXH OHV U«VXOWDWV IXWXUV GHV RS«UDWLRQV concernées diffèrent de ces estimations. Outre l’utilisation d’estimations, la direction du Groupe a fait usage de MXJHPHQW SRXU G«ILQLU OH WUDLWHPHQW FRPSWDEOH DG«TXDW GH FHUWDLQHV DFWLYLW«V HW WUDQVDFWLRQV ORUVTXH OHV QRUPHV HW LQWHUSU«WDWLRQV ,)56bHQ vigueurnetraitentpasdemanièreprécisedesproblématiquescomptables FRQFHUQ«HV (Q SDUWLFXOLHU OD GLUHFWLRQ D H[HUF« VRQ MXJHPHQW SRXU OD classification des contrats de location (location simple et location- financement) et pour la détermination du traitement comptable de FHUWDLQHV RS«UDWLRQV SRXU OHVTXHOOHV OHV QRUPHV ,)56bQšDSSRUWHUDLHQW pas de précisions. (QILQ HQ DSSOLFDWLRQ GX SULQFLSH GH PDW«ULDOLW« PLV HQ ĕXYUH SDU OH *URXSH VHXOHV VRQW SU«VHQW«HV OHV LQIRUPDWLRQV MXJ«HV SHUWLQHQWHV HW utilesàlacompréhensiondesutilisateursdesétatsfinanciersconsolidés. 1.3. MÉTHODES DE CONSOLIDATION Les états financiers consolidés du groupe Icade regroupent les états ILQDQFLHUVGš,FDGH6$GHVHVILOLDOHVHWGHVVRFL«W«VVRXVFRQWU¶OHFRQMRLQW HW VRXV LQIOXHQFH QRWDEOHb ‹ les filiales dans lesquelles le Groupe exerce un contrôle exclusif sont FRQVROLG«HV SDU LQW«JUDWLRQ JOREDOHb ‹ OHV VRFL«W«V GDQV OHVTXHOOHV OH *URXSH H[HUFH XQ FRQWU¶OH FRQMRLQW VRQW FRQVROLG«HV SDU LQW«JUDWLRQ SURSRUWLRQQHOOHb ‹ la mise en équivalence s’applique aux entreprises associées dans lesquelles le Groupe exerce une influence notable. 7RXWHV OHV WUDQVDFWLRQV HW SRVLWLRQV LQWHUQHV VRQW «OLPLQ«HV HQ consolidation en totalité pour les sociétés consolidées par intégration globale et à concurrence de la quote-part d’intérêt du Groupe pour les sociétés consolidées par intégration proportionnelle ou mises en équivalence. La liste des sociétés consolidées par intégration globale, intégration proportionnelle ou mise en équivalence est présentée en note 36 mb3«ULPªWUHb}
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 45 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PRINCIPES COMPTABLES  5(*5283(0(176 'š(175(35,6(6 (7 $&48,6,7,216 'š$&7,)6 8QH DQDOVH HVW SU«DODEOHPHQW U«DOLV«H DILQ GH VDYRLU VšLO VšDJLW d’une acquisition de titres entrant dans le champ d’application des regroupements d’entreprise ou s’il s’agit de l’acquisition d’un actif isolé. ‹ /šDFTXLVLWLRQ GH WLWUHV GšHQWLW«V MXULGLTXHV G«WHQDQW FRPPH SULQFLSDO actif un ou des immeubles de placement, est comptabilisée FRQIRUP«PHQW ¢ OD QRUPH ,)56b U«YLV«H HQ IRQFWLRQ GH OD GDWH GH prise de contrôle, selon les principes décrits ci-dessous. ‹ L’acquisition d’actifs isolés, répondant à la définition d’immeubles de SODFHPHQWSDUXQHHQWLW«MXULGLTXHHVWFRPSWDELOLV«HFRQIRUP«PHQW ¢ OD QRUPH ,$6b La méthode de comptabilisation des immeubles de placement ainsi que leurs modalités de dépréciation sont décrites dans les notes 1.9 et 1.11. ‹ Lesregroupementsd’entreprisesréalisésàcompterdu1er bMDQYLHU sontcomptabilisésselonlaméthodedel’acquisition,conformément ¢ OD QRUPH ,)56b U«YLV«H La contrepartie transférée comprend de manière obligatoire les FRPSO«PHQWV GH SUL[ «YDOX«V ¢ OHXU MXVWH YDOHXU /D FRPSWDELOLVDWLRQ GH OD mbSDUWLFLSDWLRQ QH GRQQDQW SDV OH FRQWU¶OH GH OšHQWUHSULVH DFTXLVHb} HVW FRPSWDELOLV«H VXU RSWLRQ SRXU FKDTXH UHJURXSHPHQW GšHQWUHSULVHV ¢ VD MXVWH YDOHXU ¢ OD GDWH GšDFTXLVLWLRQ RX sur la base de sa quote-part dans l’actif net identifiable de l’entreprise acquise. Selonlaméthodedel’acquisition,l’acquéreurdoit,àladated’acquisition, FRPSWDELOLVHU ¢ OHXU MXVWH YDOHXU ¢ FHWWH GDWH OHV DFWLIV SDVVLIV HW SDVVLIV éventuels identifiables de l’entité acquise (à l’exception des actifs non courants destinés à la vente). /š«FDUWU«VLGXHOFRQVWDW«HQWUHODMXVWHYDOHXUGHODFRQWUHSDUWLHWUDQVI«U«H (augmentée du montant comptabilisé de la participation ne donnant pas le contrôle) et le solde net des montants, à la date d’acquisition, GHV DFWLIV LGHQWLILDEOHV HW GHV SDVVLIV UHSULV «YDOX«V ¢ OHXU MXVWH YDOHXU constitue le JRRGZLOO. Cet écart est inscrit à l’actif s’il est positif, et est comptabilisé immédiatement en résultat s’il est négatif. Les coûts d’acquisition des titres sont comptabilisés en charges. Lesvariationsdepérimètresontcomptabilisées,àcompterdu1er bMDQYLHU  FRQIRUP«PHQW ¢ OD QRUPH ,$6b U«YLV«H Les variations de pourcentage d’intérêt n’affectant pas le contrôle (acquisition complémentaire ou cession) entraînent une nouvelle répartitiondescapitauxpropresentrelapartduGroupeetlapartrelative aux participations ne donnant pas le contrôle. Les variations de pourcentage d’intérêt impliquant la perte de contrôle d’une entité se traduisent par la constatation d’un résultat de cession, SDU OD U««YDOXDWLRQ ¢ OD MXVWH YDOHXU GH OD TXRWHSDUW FRQVHUY«H HQ contrepartie du résultat. L’acquéreur dispose d’un délai de 12 mois, à compter de la date GšDFTXLVLWLRQ SRXU G«WHUPLQHU GH PDQLªUH G«ILQLWLYH OD MXVWH YDOHXU GHV actifs et passifs acquis. Les JRRGZLOOV QH VRQW SDV DPRUWLV PDLV IRQW OšREMHW GH WHVWV GH SHUWH GH valeur en fin d’exercice, ou plus fréquemment s’il existe des indices de pertes de valeur identifiés. Les modalités de réalisation des tests de dépréciation sont présentées dans la note 1.11.  ,1)250$7,21 6(&725,(//( L’information sectorielle présentée correspond à l’organisation du UHSRUWLQJ interne à destination du management du Groupe. /HJURXSH,FDGHDDGRSW«XQSRVLWLRQQHPHQWGHmbIRQFLªUHG«YHORSSHXUb} et s’est structuré en fonction de l’identification de différents métiers. L’activité est segmentée en trois métiers, qui ont chacun des risques et DYDQWDJHV VS«FLILTXHVb ‹ l’activité de foncière consiste essentiellement à détenir des biens immobiliers en vue de leur location et à procéder à des arbitrages VXU FHV DFWLIVb ‹ la promotion immobilière correspond essentiellement à la FRQVWUXFWLRQ HQ YXH GH OD YHQWH GH ELHQV LPPRELOLHUVb ‹ les services s’articulent principalement autour des activités de SURSHUW PDQDJHPHQW (administration du patrimoine immobilier) et de conseil et solutions immobilières. Le résultat sectoriel correspond au résultat opérationnel des métiers et donc ne prend pas en compte, contrairement au résultat présenté dans les états financiers consolidés, le résultat financier, le résultat des sociétés mises en équivalence ainsi que les charges d’impôts qui sont analysés globalement au niveau du Groupe. Les opérations réalisées au sein d’un même métier et entre des métiers différents sont présentées dans l’information sectorielle de manière identique aux opérations réalisées avec des tiers. Les éliminations et reclassementsliésàcesopérationsfigurentdansunecolonnedistincte.  &+,))5( 'š$))$,5(6 $875(6 352'8,76 /,‹6 ‚ /š$&7,9,7‹ 352'8,76 ),1$1&,(56 /,‹6 ‚ /š$&7,9,7‹ &KLƵUH GšDƵDLUHV /H FKLIIUH GšDIIDLUHV GX *URXSH FRPSUHQG TXDWUH QDWXUHV GH UHYHQXVb ‹ OHV UHYHQXV ORFDWLIV FRPSULV ORHUV ILQDQFLHUVb ‹ OHV FRQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW 9()$ 9HQWHV HQ Oš«WDW IXWXU GšDFKªYHPHQW
  • b ‹ OHV YHQWHV GH PDUFKDQGLVHVb ‹ les prestations de services. 5HYHQXV ORFDWLIV FRPSULV ORHUV ILQDQFLHUV Les revenus locatifs issus de contrats de location simple regroupent les loyers des immeubles de bureaux, locaux d’activités, établissements de santé, entrepôts, centres commerciaux, et logements. Les produits des loyers sont enregistrés de manière linéaire sur les GXU«HV IHUPHV GHV EDX[ (Q FRQV«TXHQFH OHV GLVSRVLWLRQV SDUWLFXOLªUHV et avantages définis dans les contrats de bail (franchises, paliers, droits d’entrée) sont étalés sur la durée ferme du bail, sans tenir compte de l’indexation. La période de référence retenue est la première période ferme du bail. Les charges locatives refacturées aux locataires sont portées en diminution des comptes de charges correspondants et sont exclues du chiffre d’affaires.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201346 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PRINCIPES COMPTABLES Les revenus issus de contrats de location-financement regroupent les loyers financiers des actifs immobiliers donnés à bail dans le cadre d’opérations réalisées avec des partenaires publics. La comptabilisation des loyers financiers s’effectue sur la base d’une formule traduisant un taux de rentabilité périodique constant sur l’en-cours d’investissement net du bailleur dans le contrat de location-financement. Les contrats de baux à construction peuvent être qualifiés de contrats de location simple ou de contrats de location-financement en fonction des risques et avantages conservés par le bailleur. Lesbauxàconstructionrelatifsàdesterrainssontgénéralementqualifiés decontratsdelocationsimple,comptetenud’unepartdelaconservation par le bailleur du terrain à l’issue de la période de location en général, et d’autre part de la durée de vie économique indéfinie des terrains. Lesrevenusissusdescontratsdebauxàconstructionsontcomptabilisés en fonction de la qualification du bail à construction en contrat de location simple ou en contrat de location-financement. &RQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW 9()$ Le chiffre d’affaires est reconnu à l’avancement. Le chiffre d’affaires comptabilisé au cours de l’exercice correspond au chiffre d’affaires prévisionnel final estimé de l’opération enregistrée au proratadel’avancementdestravauxcumuléàlafindel’exercicediminué duchiffred’affairescomptabiliséaucoursdesexercicesprécédentspour OHV RS«UDWLRQV G«M¢ HQ SKDVH GH FRQVWUXFWLRQ DX G«EXW GH OšH[HUFLFH Lareconnaissanceduchiffred’affairesàl’avancementporteuniquement sur les lots vendus et débute à compter de la signature de l’acte notarié. 9HQWHV GH PDUFKDQGLVHV Lesventesdemarchandisesconcernentessentiellementlesopérations de marchand de bien. 3UHVWDWLRQV GH VHUYLFHV Les prestations de services intègrent essentiellement les éléments VXLYDQWVb ‹ OHV «WXGHV HW DVVLVWDQFH ¢ PD°WULVH GšRXYUDJHb OH FKLIIUH GšDIIDLUHV HVW FRPSWDELOLV« ¢ OšDYDQFHPHQW GH OD SUHVWDWLRQb ‹ lesactivitésdeservicesetfonctionstechniques(gestion,entretiendes E¤WLPHQWVVHUYLFHVJ«Q«UDX[ũ
  • bOHFKLIIUHGšDIIDLUHVHVWFRPSWDELOLV« ORUV GH OD U«DOLVDWLRQ GH OD SUHVWDWLRQb ‹ OšDGPLQLVWUDWLRQ GH ELHQV J«UDQFH VQGLF GH FRSURSUL«W«ũ
  • b OHV commissions et honoraires sont enregistrés en produits lors de la réalisation de la prestation. Lesrefacturationsdechargeslocativesoudefraisengagéspourlecompte de tiers sont enregistrées en déduction des charges correspondantes lorsque le Groupe ne supporte aucun risque sur ces prestations. $XWUHV SURGXLWV OL«V ¢ OšDFWLYLW« Lesautresproduitsliésàl’activitéincluentdesproduitsnondirectement OL«V DX[ RS«UDWLRQV G«FULWHV GDQV OH SDUDJUDSKH mbFKLIIUH GšDIIDLUHVb} 3URGXLWV ƶQDQFLHUV OL«V ¢ OšDFWLYLW« Les produits financiers liés à l’activité incluent les produits financiers réalisés sur les fonds reçus au titre des opérations de mandats et les autres produits financiers liés aux activités opérationnelles. 1.7. RÉSULTAT PAR ACTION Le résultat par action non dilué (résultat de base par action) correspond aurésultatnetpartduGroupeattribuableauxactionsordinairesrapporté au nombre moyen pondéré des actions en circulation au cours de la période.Lenombremoyend’actionsencirculationaucoursdelapériode est le nombre moyen d’actions ordinaires en circulation au début de OšH[HUFLFH DMXVW« GX QRPEUH GšDFWLRQV RUGLQDLUHV UDFKHW«HV RX «PLVHV au cours de la période au SURUDWD WHPSRULV. Pour le calcul du résultat dilué par action, le nombre moyen d’actions en FLUFXODWLRQ HVW DMXVW« SRXU WHQLU FRPSWH GH OšHIIHW GLOXWLI GHV LQVWUXPHQWV de capitaux propres émis par l’entreprise et susceptibles d’accroître le nombre d’actions en circulation. 1.8. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 8Q DFWLI LQFRUSRUHO HVW XQ «O«PHQW QRQ PRQ«WDLUH VDQV VXEVWDQFH physique qui doit être à la fois identifiable, et contrôlé par l’entreprise du fait d’événements passés et porteurs d’avantages économiques futurs. 8Q DFWLI LQFRUSRUHO HVW LGHQWLILDEOH VšLO HVW V«SDUDEOH GH OšHQWLW« DFTXLVH ou s’il résulte de droits légaux ou contractuels. Lesimmobilisationsincorporellesdontladuréed’utilitéestdéterminable sontamortiesselonlemodelinéairesurdespériodesquicorrespondent à leur durée d’utilité prévue. ,PPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV 'XU«H GšXWLOLW« 0RGH GšDPRUWLVVHPHQW Contrats et relations clientèles acquis 'XU«H GHV FRQWUDWV Linéaire $XWUHVb(1) 1 à 3 ans Linéaire 
  • /HV DXWUHV LPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV VRQW SULQFLSDOHPHQW FRQVWLWX«HV GH ORJLFLHOV  ,002%,/,6$7,216 &25325(//(6 (7b,00(8%/(6 '( 3/$&(0(17 Les immobilisations corporelles sont principalement constituées des actifs immobiliers occupés par le Groupe et de mobiliers de bureau amortis selon le mode linéaire, généralement sur cinq ans. Lesimmeublesdeplacementsontlesbiensimmobiliersdétenuspouren retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux. Cette catégorie d’immeubles n’est pas utilisée dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ni destinée à être cédée dans le cadre de l’activité ordinaire. Les immeubles en développement en vue d’une utilisation ultérieure en tant qu’immeubles de placement, ainsi que les avances versées sur ces immeubles, sont classés en immeubles de placement. &RQIRUP«PHQW ¢ OšRSWLRQ RIIHUWH SDU OD QRUPH ,$6b OHV LPPHXEOHV de placement sont comptabilisés au coût diminué du cumul des amortissements et des éventuelles pertes de valeur (cf. note 1.11). /H FR½W GHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW HVW FRQVWLWX«b ‹ du prix d’achat exprimé dans l’acte ou du prix de la construction, y compris les taxes non récupérables, après déduction des éventuels UHPLVHV UDEDLV FRPPHUFLDX[ HW HVFRPSWHV GH UªJOHPHQWb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 47 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PRINCIPES COMPTABLES ‹ GX FR½W GHV WUDYDX[ GH U«KDELOLWDWLRQb ‹ de tous les coûts directement attribuables engagés pour mettre l’immeuble de placement en état d’être mis en location selon OšXWLOLVDWLRQ SU«YXH SDU OD GLUHFWLRQ $LQVL OHV GURLWV GH PXWDWLRQ OHV honoraires, les commissions et les frais d’actes liés à l’acquisition, OHV FRPPLVVLRQV OL«HV ¢ OD PLVH HQ ORFDWLRQ VRQW LQFOXV GDQV OH FR½Wb ‹ des coûts liés à la mise en conformité de l’immeuble à la U«JOHPHQWDWLRQ VXU OD V«FXULW« HW OšHQYLURQQHPHQWb ‹ des coûts d’emprunts capitalisés (cf. note 1.13). Les subventions d’investissement publiques perçues sont portées HQ G«GXFWLRQ GH OD YDOHXU GHV DFWLIV FRUUHVSRQGDQWV (OOHV VRQW GRQF comptabilisées en produits sur la durée d’utilité de l’actif amortissable par l’intermédiaire d’une réduction de la charge d’amortissement. La valeur brute est répartie en composants distincts qui ont une durée d’utilité propre. Les immeubles de placement sont amortis selon le mode linéaire sur des périodes qui correspondent à leur durée d’utilité prévue. Le terrain n’est pas amorti. Les durées d’amortissement (en années) retenues VRQW OHV VXLYDQWHVb &RPSRVDQWV %XUHDX[ /RJHPHQWV (QWUHS¶WV HW ORFDX[ GšDFWLYLW« 6DQW« ,PPHXEOH mb+DXVVPDQQb} Autres LPPHXEOHV Voierie, réseaux, distribution 100 40 - 60 50 15 80 Gros œuvre, structure 100 60 50 30 80 Structures extérieures 30 30 25 20 20 - 40 Installations générales et techniques 20 - 25 10 - 25 25 10 - 15 20 - 35 $JHQFHPHQWV LQW«ULHXUV 10 - 15 10 - 15 15 - 25 10 - 15 10 - 20 ‹TXLSHPHQWV VS«FLƶTXHV 10 - 30 10 - 30 15 - 25 10 20 - 35 Lesduréesd’utilitésontréviséesàchaqueclôture,enparticulierpourles LPPHXEOHVGHSODFHPHQWTXLIRQWOšREMHWGšXQHG«FLVLRQGHU«KDELOLWDWLRQ &RQIRUP«PHQW ¢ OD QRUPH ,$6b ORUVTXH GHV «Y«QHPHQWV RX GHV modifications d’environnement de marché ou des éléments internes indiquent un risque de perte de valeur des immeubles de placement, FHX[FL IRQW OšREMHW GšXQ WHVW GH SHUWH GH YDOHXU FI QRWH 
  •   $&7,)6 '(67,1‹6 ‚ Œ75( &‹'‹6 &RQIRUP«PHQW ¢ OD QRUPH ,)56b ORUVTXH OH *URXSH D G«FLG« GH F«GHU un actif ou un groupe d’actifs, il le classe en tant qu’actif détenu en vue GH OD YHQWH VLb ‹ l’actifoulegrouped’actifsestdisponibleenvuedesaventeimmédiate dans son état actuel, sous réserve uniquement des conditions qui VRQW KDELWXHOOHV HW FRXWXPLªUHV SRXU OD YHQWH GH WHOV DFWLIVb ‹ sa vente est probable dans un délai d’un an. Pour le Groupe, seuls les actifs répondant aux critères ci-dessus et IDLVDQWOšREMHWGšXQHG«FLVLRQGHFHVVLRQIRUPHOOH¢XQQLYHDXGHGLUHFWLRQ approprié ou, à défaut, de l’assemblée générale sont classés en actifs non courants destinés à être cédés. Les conséquences comptables VRQW OHV VXLYDQWHVb ‹ l’actif (ou groupe d’actifs) destiné à être cédé est évalué au montant OH SOXV EDV HQWUH VD YDOHXU FRPSWDEOH HW VD MXVWH YDOHXU GLPLQX«H GHV FR½WV GH OD YHQWHb ‹ l’actif cesse d’être amorti à compter de la date du transfert. 1.11. MODALITÉS DE RÉALISATION DES TESTS '( '‹35‹&,$7,21 '(6 $&7,)6 /D QRUPH ,$6b LPSRVH GH WHVWHU OHV JRRGZLOOV et les actifs incorporels à durée de vie indéterminée au moins une fois par an et, pour les autres actifsnonfinanciersàlongtermecommelesimmeublesdeplacement,de vérifier s’il existe un indice montrant qu’ils aient pu perdre de leur valeur. 8Q LQGLFH GH SHUWH GH YDOHXU SHXW ¬WUHb ‹ XQH GLPLQXWLRQ LPSRUWDQWH GH OD YDOHXU GH PDUFK« GH OšDFWLIb ‹ un changement dans l’environnement technologique, économique RX MXULGLTXH 8QH G«SU«FLDWLRQ GH OšDFWLI HVW FRPSWDELOLV«H ORUVTXH OH PRQWDQW recouvrable est inférieur à la valeur comptable. 0RGDOLW«V GH G«SU«FLDWLRQ GHV LPPHXEOHV GHbSODFHPHQW Le montant recouvrable des immeubles de placement correspond à la YDOHXU OD SOXV «OHY«H HQWUH OD MXVWH YDOHXU GLPLQX«H GHV FR½WV GH FHVVLRQ TXDQG LO D OLHX HW OD YDOHXU GšXWLOLW« /D MXVWH YDOHXU HVW OD YDOHXU GH marché hors droits, déterminée à partir des expertises indépendantes (cf. note 9.2). La valeur d’utilité est la valeur actualisée des revenus de loyers nets attendus de ces actifs. (Q FDV GšLQGLFH GH SHUWH GH YDOHXU HW ORUVTXH OšHVWLPDWLRQ GX PRQWDQW recouvrableestinférieureàlavaleurnettecomptable,unepertedevaleur est comptabilisée sur la base de la différence entre ces deux montants. La comptabilisation d’une perte de valeur entraîne une révision de la base amortissable et éventuellement du plan d’amortissement des immeubles de placement concernés. Si un indicateur de pertes de valeur n’existe plus ou diminue, les pertes de valeur relatives aux immeubles de placement peuvent être reprises ultérieurementsilavaleurrecouvrableredevientplusélevéequelavaleur nette comptable. La valeur de l’actif après reprise de la perte de valeur est plafonnée à la valeur comptable qui aurait été déterminée nette des amortissements si aucune perte de valeur n’avait été comptabilisée au cours des exercices antérieurs. %LHQ TXH U«DOLV«H SDU GHV H[SHUWV LQG«SHQGDQWV LO FRQYLHQW GH UDSSHOHU que la valorisation d’un actif immobilier reste un exercice complexe d’estimation, par ailleurs soumis d’un semestre à l’autre aux aléas de la FRQMRQFWXUH HW ¢ OD YRODWLOLW« GH FHUWDLQV SDUDPªWUHV GH PDUFK« XWLOLV«V en particulier les taux de rendement et d’actualisation.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201348 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PRINCIPES COMPTABLES $LQVL SRXU WHQLU FRPSWH GHV GLIILFXOW«V LQK«UHQWHV ¢ Oš«YDOXDWLRQ GšXQ actif immobilier et pour éviter d’avoir à comptabiliser des pertes de YDOHXU VXVFHSWLEOHV GH IDLUH OšREMHW GšXQH UHSULVH SDUWLHOOH RX WRWDOH ORUV du prochain arrêté, Icade ne constate une perte de valeur dans les comptes que lorsque la moins-value latente des actifs immobiliers est VXS«ULHXUH ¢ b GH OD YDOHXU QHWWH FRPSWDEOH DYDQW SHUWH GH YDOHXU &H VHXLO VšDSSU«FLH DFWLI SDU DFWLI 'ªV ORUV TXH FH VHXLO HVW G«SDVV« OD SHUWH de valeur comptabilisée est le montant total de la moins-value latente. &HWWH SHUWH GH YDOHXU HVW DMXVW«H ¢ OD KDXVVH RX ¢ OD EDLVVH ¢ FKDTXH clôture en fonction de l’évolution de la valeur de l’actif et de sa valeur nettecomptable,étantentenduquelorsquelapertedevaleurreprésente PRLQVGHb GHODYDOHXUQHWWHFRPSWDEOHDYDQWSHUWHGHYDOHXUODSHUWH de valeur comptabilisée précédemment est intégralement reprise. Pourlesimmeublesacquismoinsdetroismoisavantladatedeclôtureet inscrits en comptabilité à leur prix d’acquisition acte en mains, la moins- value latente constatée correspondant aux droits d’enregistrement et DXWUHV IUDLV GšDFTXLVLWLRQ QH IDLW SDV OšREMHW GšXQH FRPSWDELOLVDWLRQ GH perte de valeur. 0RGDOLW«V GH G«SU«FLDWLRQ GHV JRRGZLOOV LPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV HW DXWUHV LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV Ces actifs sont testés individuellement ou regroupés avec d’autres actifs lorsqu’ils ne génèrent pas de flux de trésorerie indépendamment d’autres actifs. Si un indicateur de pertes de valeur n’existe plus ou diminue, les pertes de valeur relatives aux immobilisations incorporelles et corporelles peuvent être reprises ultérieurement si la valeur recouvrable redevient plus élevée que la valeur nette comptable. Les pertes de valeur relatives aux JRRGZLOOV ne sont pas réversibles. Lestestsdedépréciationdes JRRGZLOOVetimmobilisationsincorporelles sont réalisés par unité génératrice de trésorerie sur la base des flux de trésorerie futurs actualisés et de la valeur terminale issus des plans à moyen terme (prévisions sur cinq années suivant celle de la clôture). Les taux d’actualisation retenus sont déterminés avant impôt.  &2175$76 '( /2&$7,21 'DQV OH FDGUH GH VHV GLII«UHQWHV DFWLYLW«V OH *URXSH XWLOLVH GHV DFWLIV mis à sa disposition ou met des actifs à disposition en vertu de contrats de location. &HVFRQWUDWVGHORFDWLRQIRQWOšREMHWGšXQHDQDOVHDXUHJDUGGHVVLWXDWLRQV G«FULWHV HW LQGLFDWHXUV IRXUQLV GDQV OD QRUPH ,$6b DILQ GH G«WHUPLQHU s’il s’agit de contrats de location simple ou de contrats de location- financement. Les contrats de location-financement sont des contrats qui transfèrent la quasi-totalité des risques et avantages de l’actif considéré au preneur. 7RXV OHV FRQWUDWV GH ORFDWLRQ TXL QH FRUUHVSRQGHQW SDV ¢ OD G«ILQLWLRQ d’un contrat de location-financement sont classés en tant que contrats de location simple. &¶W« SUHQHXU /RFDWLRQILQDQFHPHQW Lors de la comptabilisation initiale, les actifs utilisés dans le cadre de contrats location-financement sont comptabilisés en immobilisations corporelles avec pour contrepartie une dette financière. L’actif est FRPSWDELOLV« ¢ OD MXVWH YDOHXU GH OšDFWLI ORX« ¢ OD GDWH GH FRPPHQFHPHQW ducontratou,sicelle-ciestinférieure,àlavaleuractualiséedespaiements minimaux. /RFDWLRQ VLPSOH Les paiements effectués au titre de contrats de location simple (autres que les coûts de services tels que d’assurance et de maintenance) sont comptabilisésenchargedanslecomptederésultatsurunebaselinéaire sur la durée du contrat de location. &¶W« EDLOOHXU /RFDWLRQILQDQFHPHQW Lors de la comptabilisation initiale, les actifs détenus en vertu d’un contrat de location-financement sont présentés comme des créances pour un montant égal à l’investissement net dans le contrat de location. Ces créances, incluant les coûts directs initiaux, sont présentées dans OH SRVWH mb&U«DQFHV FOLHQWVb} Postérieurementàlacomptabilisationinitiale,lesproduitsfinancierssont répartis sur la durée du contrat de location. Cette imputation se fait sur la base d’un schéma reflétant une rentabilité périodique constante sur l’en-coursd’investissementnetdanslecontratdelocation-financement. Les paiements reçus au titre de la location correspondant à la période sont imputés, à l’exclusion du coût des services, sur l’investissement brut résultant du contrat de location pour diminuer à la fois le montant du principal et le montant des produits financiers non acquis. Les coûts directs initiaux sont inclus dans l’évaluation initiale de la créance et réduisent le montant des revenus comptabilisés au cours de la période de location. /RFDWLRQ VLPSOH 'DQV FHV FRQWUDWV OHV SURGXLWV GHV ORHUV VRQW HQUHJLVWU«V GH PDQLªUH OLQ«DLUHVXUOHVGXU«HVIHUPHVGHVEDX[(QFRQV«TXHQFHOHVGLVSRVLWLRQV particulières et avantages définis dans les contrats de bail (franchises, paliers, droits d’entrée) sont étalés sur la durée ferme du bail, sans tenir compte de l’indexation. La période de référence retenue est la première période ferme du bail. Les frais directement encourus et payés à des tiers pour la mise en place GšXQ FRQWUDW GH ORFDWLRQ VRQW LQVFULWV ¢ OšDFWLI GDQV OH SRVWH mbLPPHXEOHV GH SODFHPHQWb} HW DPRUWLV VXU OD GXU«H IHUPH GX EDLO  &276 'š(0358176 $&7,9‹6 Les coûts d’emprunts directement attribuables à la construction ou à OD SURGXFWLRQ VRQW LQFRUSRU«V DX FR½W GH OšDFWLI FRUUHVSRQGDQW MXVTXš¢ la date d’achèvement des travaux. Lescoûtsd’empruntsincorporésdanslavaleurdesactifssontdéterminés GH OD ID©RQ VXLYDQWHb ‹ lorsque des fonds sont empruntés en vue de la construction d’un ouvrageparticulier,lescoûtsd’empruntsincorporablescorrespondent auxcoûtsréelsencourusaucoursdel’exercice,diminuésdesproduits financiers éventuels provenant du placement temporaire des fonds HPSUXQW«Vb ‹ dans le cas où les fonds empruntés sont utilisés pour la construction de plusieurs ouvrages, le montant des coûts incorporables au coût de l’ouvrage est déterminé en appliquant un taux de capitalisation aux dépenses de construction. Ce taux de capitalisation est égal à la moyenne pondérée des coûts d’emprunts en cours, au titre de l’exercice,autresqueceuxdesempruntscontractésspécifiquement pour la construction d’ouvrages déterminés. Le montant capitalisé est limité au montant des coûts effectivement supportés.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PRINCIPES COMPTABLES  7,75(6 ',6321,%/(6 ‚ /$ 9(17( /HV WLWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH VRQW FRPSWDELOLV«V ¢ OHXU MXVWH YDOHXU ¢ OD GDWH GH FO¶WXUH 3RXU OHV DFWLRQV GH VRFL«W«V FRW«HV OD MXVWH YDOHXU HVW déterminéesurlabaseducoursdebourseàladatedeclôtureconsidérée. 3RXU OHV VRFL«W«V QRQ FRW«HV OD MXVWH YDOHXU HVW DSSU«KHQG«H ¢ SDUWLU de techniques d’évaluation reconnues (référence à des transactions récentes, actualisation de FDVKIORZV IXWXUVũ
  •  ‚ WLWUH H[FHSWLRQQHO FHUWDLQV WLWUHV TXL QH VRQW SDV FRW«V VXU XQ PDUFK« DFWLI HW GRQW OD MXVWH valeur ne peut être évaluée de manière fiable, sont évalués au coût. Les gains et pertes latents par rapport au prix d’acquisition sont comptabilisés dans les capitaux propres, en réserves de réévaluation, MXVTXš¢ OD GDWH GH FHVVLRQ &HSHQGDQW ORUVTXšXQ WHVW GH SHUWH GH YDOHXU conduit à reconnaître une moins-value latente par rapport au coût d’acquisitionetquecelle-ciestassimiléeàunepertedevaleursignificative RX GXUDEOH OD SHUWH GH YDOHXU HVW FRPSWDELOLV«H HQ U«VXOWDW (OOH QH SHXW pas être reprise ultérieurement en résultat pour les actions et les autres titres à revenu variable. Lestitresdisponiblesàlaventesontdépréciésindividuellementlorsqu’il H[LVWHXQHLQGLFDWLRQREMHFWLYHGHG«SU«FLDWLRQU«VXOWDQWGšXQRXSOXVLHXUV événements intervenus depuis l’acquisition. Concernant les titres à revenu variable cotés sur un marché actif, une baisse prolongée ou significative du cours en dessous de son coût d’acquisition constitue XQH LQGLFDWLRQ REMHFWLYH GH G«SU«FLDWLRQ  $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 /HV DXWUHV DFWLIV ILQDQFLHUV VRQW SULQFLSDOHPHQW FRPSRV«Vb ‹ des OPCVM ne répondant pas aux critères de classification en «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH FRPSWDELOLV«V ¢ OD MXVWH YDOHXU SDU U«VXOWDWb ‹ des créances rattachées à des participations, prêts, dépôts et cautionnementsversés,dépôtsàterme,comptabilisésaucoûtamorti. 'HV G«SU«FLDWLRQV VRQW FRQVWLWX«HV VXU OHV DXWUHV DFWLIV ILQDQFLHUV GªV ORUV TXšLO H[LVWH XQH LQGLFDWLRQ REMHFWLYH GH SHUWH GH YDOHXU PHVXUDEOH liée à un événement survenu postérieurement à la mise en place du prêt ou à l’acquisition de l’actif. La dépréciation est analysée au niveau individuel comme étant la différence entre la valeur comptable avant dépréciation et la valeur estimée recouvrable. Cette dépréciation est comptabilisée au compte de résultat en moins-value latente. 1.16. STOCKS Les stocks et travaux en-cours sont comptabilisés pour leur coût d’acquisition ou de production. À chaque clôture, ils sont valorisés au plus bas de leur coût de revient et de la valeur nette de réalisation. La valeur nette de réalisation représente le prix de vente estimé dans le coursnormaldel’activité,diminuédescoûtsattenduspourl’achèvement ou la réalisation de la vente. 8QH SHUWH GH YDOHXU HVW FRPSWDELOLV«H VL OD YDOHXU QHWWH GH U«DOLVDWLRQ est inférieure au coût comptabilisé. Lesstockssontprincipalementcomposésdeterrainsetréservesfoncières et des lots non vendus de l’activité promotion logements (en-cours ou terminés). 1.17. CONTRATS DE CONSTRUCTION ET DE 9()$ Le Groupe applique la méthode de l’avancement pour déterminer le FKLIIUH GšDIIDLUHV HW OHV FR½WV GHV FRQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW GH 9()$ (ventes en l’état futur d’achèvement) à comptabiliser en résultat au titre de chaque période. /HV FR½WV GHV FRQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW GH 9()$ VRQW OHV FR½WV GH revientdirectementaffectablesaucontrat,ainsiquelescoûtsd’emprunts HQFRXUXV MXVTXš¢ OD GDWH GšDFKªYHPHQW GHV WUDYDX[ Les honoraires de commercialisation sont enregistrés en charges et les honoraires de gestion sont incorporés aux stocks des nouveaux programmes à compter du 1er bMDQYLHU  Lorsqu’il est probable que le total des coûts du contrat sera supérieur au total des produits, le Groupe comptabilise une perte à terminaison en charges de période. Les paiements partiels reçus sur ces contrats, avant que les travaux correspondants n’aient été exécutés, sont comptabilisés en avances et acomptes reçus au passif. &RQIRUP«PHQW ¢ OšDSSOLFDWLRQ GH OšLQWHUSU«WDWLRQ ,)5,&b OHV FRQWUDWV de construction de biens immobiliers, pour lesquels l’acquéreur est en PHVXUHGHVS«FLILHUOHV«O«PHQWVVWUXFWXUHOVPDMHXUVGHOHXUFRQFHSWLRQ DYDQWOHG«EXWGHODFRQVWUXFWLRQHWbRXGšHQVS«FLILHUGHVPRGLILFDWLRQV VWUXFWXUHOOHV PDMHXUHV XQH IRLV TXH OD FRQVWUXFWLRQ HVW HQ FRXUV VRQW FRPSWDELOLV«V GH OD PDQLªUH VXLYDQWHb OH PRQWDQW GHV FR½WV HQFRXUXV augmentédesprofitscomptabilisésetdiminuédespertescomptabilisées ainsi que des facturations intermédiaires est déterminé contrat par contrat. 6L FH PRQWDQW HVW SRVLWLI LO HVW FRPSWDELOLV« ¢ OšDFWLI HQ mbPRQWDQWV G½V SDU OHV FOLHQWV DX WLWUH GHV FRQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW 9()$b} 6šLO HVW Q«JDWLI LO HVW FRPSWDELOLV« DX SDVVLI HQ mbPRQWDQWV G½V DX[ FOLHQWV DX WLWUH GHV FRQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW 9()$b} 1.18. CRÉANCES CLIENTS Lescréancesclientssontprincipalementcomposéesdecréancesàcourt WHUPH8QHG«SU«FLDWLRQHVWFRQVWLWX«HORUVTXHOšHQFRXUVFRPSWDEOHHVW supérieuraumontantrecouvrable.Lescréancesclientssontdépréciées au cas par cas en fonction de divers critères comme l’existence de difficultés de recouvrement, de litiges ou de la situation du débiteur.  75‹625(5,( (7 ‹48,9$/(176 '( TRÉSORERIE La trésorerie comprend les liquidités en compte courant bancaire et les dépôts à vue. Les équivalents de trésorerie sont constitués des 23&90PRQ«WDLUHVHWGHVSODFHPHQWVGHPDWXULW«LQI«ULHXUH¢WURLVbPRLV aisément convertibles en un montant connu de trésorerie et soumis à un risque négligeable de variation de valeur, détenus dans le but de faire face aux engagements de trésorerie à court terme. Les découverts sont exclus de la notion de trésorerie et équivalents de trésorerieetsontcomptabilisésentantquedettesfinancièrescourantes.  75$,7(0(17 '(6 23‹5$7,216 '( MANDATS (Q WDQW TXH PDQGDWDLUH OH *URXSH YLD OHV VRFL«W«V GšDGPLQLVWUDWLRQ GH biens du Groupe, assure la tenue des comptes des mandants et leur UHSU«VHQWDWLRQ GDQV VRQ SURSUH ELODQ 'HV FRPSWHV GH ELODQ VS«FLILTXHV VRQW XWLOLV«V GDQV OHV SRVWHV mbFU«DQFHV GLYHUVHVb} HW mbGHWWHV GLYHUVHVb} Les comptes mandantsaubilan représententainsi lasituation des fonds et comptes gérés.  3529,6,216 8QH SURYLVLRQ HVW FRPSWDELOLV«H GªV ORUV TXH OH *URXSH D XQH REOLJDWLRQ actuelle à l’égard d’un tiers, résultant d’événements passés, dont l’extinctiondevraitsetraduirepourleGroupeparunesortiederessources
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PRINCIPES COMPTABLES représentatives d’avantages économiques et dont le montant peut être estimé de façon fiable. Lorsque la date de réalisation de cette obligation HVW DXGHO¢ GšXQ DQ OH PRQWDQW GH OD SURYLVLRQ IDLW OšREMHW GšXQ FDOFXO d’actualisation, dont les effets sont enregistrés en résultat financier. Les risques identifiés de toutes natures, notamment opérationnels et ILQDQFLHUV IRQW OšREMHW GšXQ VXLYL U«JXOLHU TXL SHUPHW GšDUU¬WHU OH PRQWDQW des provisions estimées nécessaires.  $9$17$*(6 $8 3(56211(/ (QJDJHPHQWV GH UHWUDLWH HW SULPHV DQQLYHUVDLUH Les cotisations versées au titre des régimes qui sont analysés comme des régimes à cotisations définies, c’est-à-dire lorsque le Groupe n’a pas d’autre obligation que le paiement de cotisations, sont comptabilisées en charges de l’exercice. Les régimes de retraite, les indemnités assimilées et autres avantages sociaux qui sont analysés comme des régimes à prestations définies (régime dans lequel le Groupe s’engage à garantir un montant ou un niveaudeprestationdéfini),sontcomptabilisésaubilansurlabased’une évaluation actuarielle des engagements à la date de clôture, diminuée GH OD MXVWH YDOHXU GHV DFWLIV GX U«JLPH DII«UHQW TXL OHXU VRQW G«GL«V La provision figurant dans les comptes consolidés est évaluée selon la P«WKRGH GHV XQLW«V GH FU«GLW SURMHW«HV HW SUHQG HQ FRPSWH OHV FKDUJHV sociales afférentes. Les écarts actuariels proviennent des distorsions entre les hypothèses utilisées et la réalité ou la modification des hypothèses de calcul des HQJDJHPHQWV HW GHV DFWLIV DIIHFW«V ¢ OHXU FRXYHUWXUHb ‹ WDX[ GH URWDWLRQ GHV SHUVRQQHOVb ‹ WDX[ GšDXJPHQWDWLRQ GHV VDODLUHVb ‹ WDX[ GšDFWXDOLVDWLRQb ‹ WDEOHV GH PRUWDOLW«b ‹ taux de rendement des actifs. &RQIRUP«PHQW ¢ OD QRUPH ,$6b PRGLIL«H OHV «FDUWV DFWXDULHOV VRQW comptabilisésdanslescapitauxpropresaucoursdel’exerciceoùilssont FRQVWDW«V HW DSSDUDLVVHQW GDQV OH U«VXOWDW JOREDO VXU OD OLJQH mbDXWUHV «O«PHQWV GX U«VXOWDW JOREDO QRQ UHFFODEOHV HQ FRPSWH GH U«VXOWDWb} 'DQV OH FDV GH U«IRUPHV O«JLVODWLYHV U«JOHPHQWDLUHV RX HQ FDV GšDFFRUGV LPSDFWDQW GHV U«JLPHV SU«H[LVWDQWV HQ DSSOLFDWLRQ GH OD QRUPH ,$6b modifiée, le Groupe comptabilise immédiatement l’impact en compte de résultat. /HV SULPHV DQQLYHUVDLUHV IRQW OšREMHW GšXQH SURYLVLRQ HW VRQW «YDOX«HV HQ tenant compte des probabilités que les salariés atteignent l’ancienneté UHTXLVH SRXU FKDTXH «FKHORQ (OOHV VRQW DFWXDOLV«HV ¢ FKDTXH DUU¬W« 3DUWLFLSDWLRQ La provision pour participation des salariés est déterminée selon les modalités d’un accord Groupe en vigueur.  3$,(0(176 )21'‹6 685 /(6 $&7,216 (Q DSSOLFDWLRQ GH OD QRUPH ,)56b UHODWLYH DX[ SDLHPHQWV IRQG«V VXU GHV actions,lesplansd’optionsd’achatoudesouscriptiond’actionsainsique les actions gratuites attribuées donnent lieu à enregistrement d’une FKDUJH GH SHUVRQQHO DX WLWUH GH OD MXVWH YDOHXU GHV VHUYLFHV ¢ UHQGUH VXU OD S«ULRGH GšDFTXLVLWLRQ /D MXVWH YDOHXU HVW G«WHUPLQ«H OH MRXU GH l’attribution.Celle-cin’estpasmodifiéeparlasuite.Pourlesplanssoumis à des conditions d’acquisition, cette charge est répartie de manière linéaire sur la période d’acquisition des droits en contrepartie d’une augmentation des réserves.  '(77(6 ),1$1&,Š5(6 (7 &289(5785( DE TAUX 'HWWHV ƶQDQFLªUHV 8QH 251$1( 2EOLJDWLRQ ¢ RSWLRQ GH UHPERXUVHPHQW HQ QXP«UDLUH HW actionsnouvellesouexistantes)émiseen2010parSilicestcomptabilisée, VHORQ OšRSWLRQ RXYHUWH SDU ,$6b VDQV GLVWLQFWLRQ GH OD GHWWH REOLJDWDLUH et de son dérivé incorporé. Les charges financières correspondantes (coupon) sont enregistrées DX FRPSWH GH U«VXOWDW HQ mb&R½W GH OšHQGHWWHPHQW EUXWb} &RPSWH WHQX GH OšRS«UDWLRQ GH IXVLRQ HQ FRXUV DX bG«FHPEUH  Oš251$1( «PLVH SDU 6LOLF «WDLW QRQ F¶W« ¢ FHWWH GDWH OD YDORULVDWLRQ D donc été réalisée par un agent de services financiers). 3RXU OHV DUU¬W«V SRVW«ULHXUV DX bG«FHPEUH  Oš251$1( GHYHQXH ,FDGHHVWGHQRXYHDXF¶W«'DQVOšKSRWKªVHR»OHFRXUVF¶W«QHUHIOªWHUDLW SDV OD MXVWH YDOHXU GH Oš251$1( GX IDLW QRWDPPHQW GšXQ QRPEUH GH transactions insuffisamment représentatif, la valeur d’inventaire serait déterminée sur la base du modèle de valorisation de l’agent de services ILQDQFLHUV QLYHDX  Gš,)56b
  •  /D YDULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU HVW HQUHJLVWU«H GDQV OH U«VXOWDW ILQDQFLHU HQ mb$XWUHV SURGXLWV HW FKDUJHV ILQDQFLHUVb} Lesempruntsetautrespassifsfinanciersporteursd’intérêtsontévalués, après leur comptabilisation initiale, selon la méthode du coût amorti en utilisant le taux d’intérêt effectif de l’emprunt. Les frais et primes d’émission viennent impacter la valeur à l’entrée et sont étalés sur la durée de vie de l’emprunt via le taux d’intérêt effectif. 'DQV OH FDV GHV GHWWHV ILQDQFLªUHV LVVXHV GH OD FRPSWDELOLVDWLRQ GHV contrats de location-financement, la dette financière constatée en FRQWUHSDUWLH GH OšDFWLI HVW LQLWLDOHPHQW FRPSWDELOLV«H ¢ OD MXVWH YDOHXU GX bienlouéou,sicelle-ciestinférieure,àlavaleuractualiséedespaiements minimaux au titre de la location. ,QVWUXPHQWV G«ULY«V HW FRPSWDELOLW« GH FRXYHUWXUH Le Groupe utilise des instruments financiers dérivés pour couvrir son exposition au risque de marché provenant de la fluctuation des taux d’intérêts. Le recours à des produits dérivés s’exerce dans le cadre d’une politique Groupe en matière de gestion des risques de taux. Les stratégies de gestion des risques financiers ainsi que les méthodes XWLOLV«HV SRXU G«WHUPLQHU OD MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV ILQDQFLHUV G«ULY«V VRQW SU«VHQW«HV HQ QRWH  mb*HVWLRQ GHV ULVTXHV ILQDQFLHUVb} Les instruments financiers dérivés sont enregistrés au bilan à leur MXVWH YDOHXU LeGroupeutilisedesinstrumentsdérivéspourlacouverturedesesdettes à taux fixe ou à taux variable contre le risque de taux (couverture de flux de trésorerie futurs) et applique la comptabilité de couverture lorsque les conditions de documentation et d’efficacité (a priori et a posteriori) VRQW UHPSOLHV 'DQV FH FDV OHV YDULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU GH OšLQVWUXPHQW financier dérivé sont comptabilisées nettes d’impôt en capitaux propres U«VHUYHV GH U««YDOXDWLRQ
  •  MXVTXš¢ FH TXH OD WUDQVDFWLRQ FRXYHUWH VH produise pour la part efficace de la couverture. La part inefficace est enregistréeimmédiatementenrésultatdelapériode.Lesgainsoupertes accumulés en capitaux propres sont reclassés en résultat dans la même rubrique que l’élément couvert pendant les mêmes périodes au cours desquelles le flux de trésorerie couvert affecte le résultat.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 51 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PRINCIPES COMPTABLES Lorsquelesinstrumentsfinanciersdérivésnesatisfontpaslesconditions fixées par la norme pour utiliser la comptabilité de couverture, ils sont classésdanslacatégoriedesinstrumentsdetransactionetleursvariations GHMXVWHYDOHXUVRQWFRPSWDELOLV«HVGLUHFWHPHQWHQU«VXOWDWGHODS«ULRGH /D MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV G«ULY«V HVW «YDOX«H SDU GHV PRGªOHV communément admis (méthode d’actualisation des FDVKIORZV futurs, PRGªOH %ODFN DQG 6FKROHVũ
  • HW IRQG«H VXU GHV GRQQ«HV GH PDUFK«  +,‹5$5&+,6$7,21 '( /$ -867( 9$/(85 '(6 ,167580(176 ),1$1&,(56 /HV LQVWUXPHQWV ILQDQFLHUV DFWLIV RX SDVVLIV
  • FRPSWDELOLV«V ¢ OD MXVWH valeur sont évalués selon trois modalités reflétant chacune des niveaux hiérarchiques dont la méthodologie est présentée en note 26.  ,03–7 Les sociétés du groupe Icade éligibles bénéficient du régime fiscal spécifique aux sociétés immobilières (Sociétés d’Investissement ,PPRELOLªUHV &RW«HV
  • b OHV DXWUHV VRFL«W«V GX *URXSH DSSOLTXHQW OH régime de droit commun. 5«JLPH ƶVFDO SRXU OHV 6,,& ,FDGH6$HWVHVILOLDOHV«OLJLEOHVDXVWDWXWILVFDO6,,&RQWDGRSW«FHU«JLPH 'HX[ VHFWHXUV GLVWLQFWV RQW «W« LGHQWLIL«V DX VHLQ GX *URXSHb ‹ unsecteurSIICexonéréd’impôtsurlerésultatcourantdel’activitéde ORFDWLRQ VXU OHV SOXVYDOXHV GH FHVVLRQbDLQVL TXH VXU OHV GLYLGHQGHV UH©XV GHV ILOLDOHV VRXPLVHV DX U«JLPH 6,,&b ‹ un secteur taxable aux conditions de droit commun pour les autres opérations. &DUDFW«ULVWLTXHV GX U«JLPH ILVFDO 6,,& (Q FRQWUHSDUWLH GH OšH[RQ«UDWLRQ GšLPS¶W OšDSSOLFDWLRQ GX U«JLPH 6,,& entraîne des obligations spécifiques en matière de distribution ainsi TXH OšH[LJLELOLW« GšXQ LPS¶W GH VRUWLH mbH[LW WD[b} DX WDX[ GH b FDOFXO« sur les plus-values latentes relatives aux immeubles de placement et aux sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés. Cet LPS¶W HVW SDDEOH SDU TXDUW ¢ FRPSWHU GX bG«FHPEUH GH OšDQQ«H GH l’option et le solde étalé sur les trois années suivantes. (Q  OHV REOLJDWLRQV VS«FLILTXHV HQ PDWLªUH GH GLVWULEXWLRQ GH GLYLGHQGHV VRQW OHV VXLYDQWHVb ‹ b GHV U«VXOWDWV LVVXV GHV DFWLYLW«V GH ORFDWLRQb ‹ b GHV SOXVYDOXHV GH FHVVLRQb ‹ b GHV GLYLGHQGHV YHUV«V SDU OHV ILOLDOHV VRXPLVHV ¢ OšLPS¶W VXU les sociétés ayant opté. (Q  OšREOLJDWLRQ GH GLVWULEXWLRQ GH GLYLGHQGHV «YROXH /HV HQWLW«V UHOHYDQW GX U«JLPH 6,,& GRLYHQW YHUVHUb ‹ b GHV U«VXOWDWV LVVXV GHV DFWLYLW«V GH ORFDWLRQb ‹ b GHV SOXVYDOXHV GH FHVVLRQb ‹ b GHV GLYLGHQGHV YHUV«V SDU OHV ILOLDOHV VRXPLVHV ¢ OšLPS¶W VXU les sociétés ayant opté. /DGHWWHUHODWLYH¢OšmbH[LWWD[b}HVWDFWXDOLV«HHQIRQFWLRQGHVRQ«FK«DQFLHU GH SDLHPHQW VXU OD EDVH GšXQ WDX[ GH PDUFK« PDMRU« GšXQH SULPH Ladetteetlacharged’impôtinitialementcomptabiliséessontdiminuées GH OšLPSDFW GH OšDFWXDOLVDWLRQb ¢ FKDTXH DUU¬W« HW MXVTXš¢ Oš«FK«DQFH XQH chargefinancièreestcomptabiliséeencontrepartiedeladésactualisation de la dette d’impôt. 5«JLPH GH GURLW FRPPXQ ,PS¶W H[LJLEOH Lacharged’impôtexigibleestdéterminéesurlabasedesrèglesettauxen vigueurs’appliquantauxsociétésduGroupenebénéficiantpasdurégime SIIC et pour les opérations n’entrant pas dans le secteur SIIC exonéré. ,PS¶W GLII«U« &RQIRUP«PHQW ¢ OD QRUPH ,$6b GHV LPS¶WV GLII«U«V VRQW FRQVWDW«V sur les différences temporelles entre les valeurs comptables des éléments d’actif et passif et leurs valeurs fiscales. Selon la méthode du report variable, ils sont calculés sur la base du taux d’impôt attendu sur l’exercice au cours duquel l’actif sera réalisé ou le passif réglé. Les effets des modifications des taux d’imposition d’un exercice sur l’autre sont inscrits dans le résultat de l’exercice au cours duquel la modification est constatée. Les actifs et passifs d’impôts différés d’une même entité fiscale sont compensés dès lors qu’ils concernent des impôts sur le résultat prélevés par la même autorité fiscale. Les impôts différés relatifs à des éléments comptabilisés directement encapitauxpropres,sontégalementcomptabilisésencapitauxpropres. Concernantlesdifférencestemporellesrelativesàdesparticipationsdans des filiales n’ayant pas opté pour le régime SIIC, mises en équivalence ou intégrées selon la méthode proportionnelle, un passif d’impôt différé HVW FRPSWDELOLV« VDXIb ‹ sileGroupeestenmesuredecontrôlerladateàlaquelleladifférence WHPSRUHOOH VšLQYHUVHUDb ‹ si la différence temporelle ne s’inverse pas dans un avenir prévisible. Lesimpôtsdifférésactifsrésultantdedifférencestemporelles,desdéficits fiscaux et des crédits d’impôts reportables sont limités au montant estimé de l’impôt récupérable. Celui-ci est apprécié à la clôture de l’exercice, en fonction des prévisions de résultat imposable des entités concernées. Les prévisions, validées par le management, sont issues des plans à moyen terme à cinq ans. Les actifs et passifs d’impôts différés ne sont pas actualisés. &RQWULEXWLRQ ¢ OD YDOHXU DMRXW«H GHV HQWUHSULVHV /H *URXSH D FKRLVL GH FRPSWDELOLVHU OD FRQWULEXWLRQ ¢ OD YDOHXU DMRXW«H des entreprises en charges opérationnelles.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş 35,1&,3$/(6 23‹5$7,216 &21&(51$17 /( 3‹5,0Š75( '(b&2162/,'$7,21 ,17(59(18(6 $8 &2856 '( /š(;(5&,&(   3ULQFLSDOHV RS«UDWLRQV FRQFHUQDQW OH S«ULPªWUH GHbFRQVROLGDWLRQ LQWHUYHQXHV DX FRXUV GH OšH[HUFLFH   (;(5&,&(  )RQFLªUH 6LOLF À la suite de la conclusion d’un protocole d’accord non engageant OH bG«FHPEUH  HQWUH OD &DLVVH GHV '«S¶WV OD &'&
  •  ,FDGH HW *URXSDPD ,FDGH HW OD &'& RQW UHPLV OH bG«FHPEUH  XQH RIIUH IHUPH ¢ *URXSDPD TXL OšD DFFHSW«H OH bG«FHPEUH  L’opération de rapprochement entre Icade et Silic s’est structurée en TXDWUH «WDSHVb L
  • 3UHPLªUH «WDSHb DSSRUW ¢ XQH ILOLDOH GH OD &'& +ROG&R 6,,& D
  • GH OD SDUWLFLSDWLRQ G«WHQXH SDU OD &'& GDQV ,FDGH HW E
  • GšXQH IUDFWLRQ de la participation détenue par Groupama dans Silic /H bG«FHPEUH  OD &'& D DSSRUW« ¢ +ROG&R 6,,& b GX FDSLWDO et des droits de vote d’Icade. Concomitamment, Groupama a apporté à +ROG&R 6,,& b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH GH 6LOLF Chacun des apports a été réalisé sur la base d’une parité d’échange GH FLQTbDFWLRQV ,FDGH SRXU TXDWUHbDFWLRQV 6LOLF FRXSRQ  DWWDFK« pour chacune des deux sociétés. La valorisation de HoldCo SIIC a été déterminée par transparence sur la base de cette parité. /H bI«YULHU  OD &'& HW *URXSDPD RQW VLJQ« XQ SDFWH GšDFWLRQQDLUHV régissant leurs relations au sein de HoldCo SIIC. Ce pacte relatif à HoldCo SIIC, qui est valable pour une durée de 20 ans, FRPSRUWH QRWDPPHQW OHV VWLSXODWLRQV VXLYDQWHVb ‹ un engagement d’inaliénabilité des titres de HoldCo SIIC détenus par Groupama pendant une durée de 30 mois suivant la date de FRQFOXVLRQ GX SDFWH GšDFWLRQQDLUHVb ‹ XQ GURLW GH SU«HPSWLRQ DX SURILW GH OD &'& ¢ OšH[SLUDWLRQ GH OD S«ULRGH GšLQDOL«QDELOLW«b ‹ XQ GURLW GH VRUWLH FRQMRLQWH SURSRUWLRQQHO DX SURILW GH *URXSDPD DX FDV R» OD &'& VRXKDLWHUDLW WUDQVI«UHU ¢ XQ WLHUV DXWUH TXšXQ DIILOL« WRXW RX SDUWLH GH VHV WLWUHV +ROG&R 6,,&b HW ‹ une liquidité au profit de Groupama. Le résumé des clauses du pacte d’actionnaires entrant dans le champ GšDSSOLFDWLRQGHVGLVSRVLWLRQVGHOšDUWLFOH/bGX&RGHGHFRPPHUFH D «W« QRWLIL« ¢ ,FDGH HW D IDLW OšREMHW GšXQ DYLV SXEOL« SDU Oš$0) OH bI«YULHU 2012 sous le numéro 212C0291. LL
  • 'HX[LªPH «WDSHb apport à HoldCo SIIC par Groupama du solde de sa participation dans Silic 3RVW«ULHXUHPHQW ¢ OšREWHQWLRQ GH OšDXWRULVDWLRQ GH Oš$XWRULW« GH OD FRQFXUUHQFH HQ GDWH GX bI«YULHU  OD &'& HW *URXSDPD HQ WDQW TXšDVVRFL«V GH +ROG&R 6,,& RQW SDU G«FLVLRQ HQ GDWH GX bI«YULHU  DSSURXY«OšDSSRUWSDU*URXSDPDGHb GXFDSLWDOHWGHVGURLWVGHYRWH de Silic. L’apport du solde des actions Silic détenues par Groupama a été U«DOLV« VHORQ OD P¬PH SDULW« TXH OHV SUHPLHUV DSSRUWV VRLW FLQTbDFWLRQV ,FDGH SRXU TXDWUHbDFWLRQV 6LOLF FRXSRQ  DWWDFK« SRXU FKDFXQH des deux sociétés. $X U«VXOWDW GHV DSSRUWV G«FULWV FLGHVVXV OH FDSLWDO GH +ROG&R 6,,& HVW G«WHQX SDU OD &'& HW *URXSDPD ¢ KDXWHXU UHVSHFWLYHPHQW GH b HW GH b  3DU DLOOHXUV +ROG&R 6,,& G«WLHQW L
  • b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH Gš,FDGH HW LL
  • GH FRQFHUW DYHF OD &'& HW ,FDGH b GX capital et des droits de vote de Silic sur une base non diluée. LLL
  • 7URLVLªPH«WDSHbdépôtparIcaded’uneoffrepubliqueobligatoire sur Silic &RQV«FXWLYHPHQW DX IUDQFKLVVHPHQW GX VHXLO GH b SDU +ROG&R 6,,& DJLVVDQW GH FRQFHUW DYHF ,FDGH HW OD &'& ,FDGH D G«SRV« OH bPDUV 2012, une offre obligatoire sur Silic. L’offre est composée d’une offre publique d’échange sur les actions Silic et d’une offre publique d’achat sur les obligations à option de UHPERXUVHPHQW HQ QXP«UDLUH HWRX HQ DFWLRQV QRXYHOOHV HWRX H[LVWDQWHV 251$1(V
  • «PLVHV SDU 6LOLF /HV WHUPHV GH OšRIIUH VRQW OHV VXLYDQWVb ‹ SRXUOšRIIUHGš«FKDQJHbODSDULW«HVW«JDOH¢ODSDULW«Gš«FKDQJHUHWHQXH SRXUOHVDSSRUWVVRLWFLQTbDFWLRQV,FDGH¢«PHWWUHSRXUTXDWUHbDFWLRQV 6LOLFDSSRUW«HV FRXSRQDWWDFK«RXG«WDFK«GDQVOHVGHX[FDV
  • bHW ‹ SRXUOšRIIUHGšDFKDWbODYDOHXUQRPLQDOHGHOš251$1(¢ODTXHOOHVšDMRXWH OHFRXSRQFRXUXMXVTXš¢ODGDWHDQWLFLS«HSRXUOHUªJOHPHQWOLYUDLVRQ GH OšRIIUH VRLW bHXURV SDU 251$1( VXU OD EDVH GšXQ UªJOHPHQW OLYUDLVRQ OH bMXLQ  ,O HVW SU«FLV« TXH OH G«FDODJH GX UªJOHPHQW OLYUDLVRQ GH OšRIIUH VHUD VDQV LPSDFW VXU OH SUL[ SDU 251$1( /H bDYULO  Oš$0) D G«FODU« OšRIIUH FRQIRUPH HW D DSSRV« OH YLVD n°12-179 sur la note d’information d’Icade et le visa n°12-180 sur la note en réponse de Silic, qui sont disponibles sur les sites internet d’Icade (www.icade.fr), de Silic (www.silic.fr
  • HW GH Oš$0) www.amf-france.org). La décision de conformité et l’avis d’ouverture de l’offre ont été publiés SDU Oš$0) UHVSHFWLYHPHQW OH bDYULO  VRXV OH QXP«UR & HW OH bDYULO  VRXV OH QXP«UR & 3DU UHFRXUV GX bPDL HW GX bPDL  60$ 9LH %73 HW Oš$'$0 RQW VDLVL la Cour d’appel de Paris d’une demande d’annulation de la décision de FRQIRUPLW« GH Oš$0) 3DU REVHUYDWLRQV G«SRV«HV SUªV OD &RXU GšDSSHO GH 3DULV OH bPDL  Oš$0) VšHVW HQJDJ«H mbGDQV OšLQW«U¬W GX PDUFK« HW ¢ WLWUH FRQVHUYDWRLUH ¢ SURURJHU OD GDWH GH FO¶WXUH GH OšRIIUH SXEOLTXH LQLWLDOHPHQW IL[«H DX 1er bMXLQ  HQ VRUWH TXH FHWWH FO¶WXUH QšLQWHUYLHQQH TXH KXLW MRXUV DX PRLQV DSUªV OH SURQRQF« GH OšDUU¬W GH OD FRXU VWDWXDQW VXU OHV UHFRXUV HQ DQQXODWLRQ GH OD G«FLVLRQ GH Oš$0)b} 3DU XQ DUU¬W HQ GDWH GX bMXLQ  OD &RXU GšDSSHO GH 3DULV D UHMHW« OšHQVHPEOH GHV UHFRXUV GH Oš$'$0 HW GH 60$ 9LH %73 FRQILUPDQW DLQVL la validité et la régularité de l’offre publique d’Icade sur Silic. /D GDWH GH FO¶WXUH GH OšRIIUH SXEOLTXH D «W« IL[«H SDU Oš$0) DX bMXLOOHW  FI DYLV $0) Qr& GX bMXLQ 
  •  3DU XQ DYLV HQ GDWH GX bMXLOOHW  FI DYLV $0) Qr&
  •  Oš$0) D publiélesrésultatsdel’offrepubliqueinitialedontlerèglement-livraison HVW LQWHUYHQX OH bMXLOOHW  'DQV FH FDGUH bb DFWLRQV QRXYHOOHV ,FDGH RQW «W« «PLVHV OH bMXLOOHW  DX SUL[ GH bHXURV SDU DFWLRQ SULPH Gš«PLVVLRQ LQFOXVH
  • DILQ GH U«PXQ«UHU OHV bb actions Silic apportées à l’offre initiale. $X U«VXOWDW GH OšRIIUH SXEOLTXH LQLWLDOH ,FDGH G«WHQDLW bb DFWLRQV 6LOLF UHSU«VHQWDQW b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH 3DU DLOOHXUV b 251$1(V RQW «W« DSSRUW«HV ¢ OšRIIUH SXEOLTXH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 53 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş 35,1&,3$/(6 23‹5$7,216 &21&(51$17 /( 3‹5,0Š75( '(b&2162/,'$7,21 ,17(59(18(6 $8 &2856 '( /š(;(5&,&(  3DU XQ DYLV HQ GDWH GX bMXLOOHW  FI DYLV $0) Qr&
  •  Oš$0) D IL[« OD GDWH GH FO¶WXUH GH OšRIIUH U«RXYHUWH DX bDR½W  /HV U«VXOWDWV GH OšRIIUH U«RXYHUWH RQW «W« SXEOL«V SDU Oš$0) OH bDR½W  FI DYLV $0) Qr&
  •  'DQV FH FDGUH bb DFWLRQV QRXYHOOHV ,FDGH RQW «W« «PLVHV DX SUL[ GH bHXURV SDU DFWLRQ SULPH Gš«PLVVLRQ LQFOXVH
  • DILQ GH U«PXQ«UHU OHV b DFWLRQV 6LOLF DSSRUW«HV ¢ OšRIIUH U«RXYHUWH UHSU«VHQWDQWb GXFDSLWDOHWGHVGURLWVGHYRWHGH6LOLF/HUªJOHPHQW OLYUDLVRQ HVW LQWHUYHQX OH bDR½W  $X U«VXOWDW GH OšRIIUH SXEOLTXH HQ FH FRPSULV OšRIIUH U«RXYHUWH
  •  ,FDGH G«WHQDLW bb DFWLRQV 6LOLF UHSU«VHQWDQW DX MRXU GH OD SXEOLFDWLRQ GHV U«VXOWDWV GH OšRIIUH U«RXYHUWH b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH DLQVL TXH b 251$1(V 6LOLF /HbMXLOOHW60$9LH%73DLQWURGXLWXQSRXUYRLHQFDVVDWLRQFRQWUH OšDUU¬W GH OD &RXU GšDSSHO GH 3DULV GX bMXLQ  7UDLWHPHQW UHWHQX GDQV OHV FRPSWHV FRQVROLG«Vb /D GDWH GH SULVH GH FRQWU¶OH «WDQW OH bMXLOOHW  OšHQWU«H GH S«ULPªWUH de Silic dans les comptes d’Icade a été réalisée à cette date. Le mode de consolidation retenue est l’intégration globale. (Q DSSOLFDWLRQ GH OD QRUPH ,)56b U«YLV«H OD FRQWUHSDUWLH WUDQVI«U«H GHV b GHV WLWUHV 6LOLF FRUUHVSRQG ¢ OD MXVWH YDOHXU GHV DFWLRQV ,FDGH remises en échange des actions Silic, calculée sur la base de l’action ,FDGH bHXURV DX bMXLOOHW  ORUV GH OšRIIUH LQLWLDOH HW bHXURV lors de l’offre ré-ouverte). /HVIUDLVOL«VDX[DXJPHQWDWLRQVGHFDSLWDOVš«OHYDQW¢bPLOOLRQVGšHXURV ont été directement imputés sur les capitaux propres du Groupe (prime d’émission) et les frais d’acquisition des titres ont été comptabilisés en U«VXOWDW RS«UDWLRQQHO SRXU bPLOOLRQV GšHXURV La contrepartie transférée de Silic (coût d’acquisition), ainsi définie, Vš«OªYH ¢ bbPLOOLRQV GšHXURV La participation ne conférant pas le contrôle correspond à la quote-part des actionnaires qui n’exercent pas le contrôle dans la valeur de l’actif QHW «YDOX«H ¢ OD MXVWH YDOHXU ¢ OD GDWH GšDFTXLVLWLRQ /HV DFWLIV SDVVLIV HW SDVVLIV «YHQWXHOV RQW «W« «YDOX«V ¢ OHXU MXVWH YDOHXU à cette date. Le JRRGZLOO Q«JDWLI G«WHUPLQ« DX bMXLOOHW VHORQ OD P«WKRGH GX mbJRRGZLOO SDUWLHOb} Vš«OªYH ¢ bPLOOLRQV GšHXURV HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • -XVWH YDOHXU DX bMXLOOHW  Immeubles de placement b $XWUHV DFWLIV FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV 49,5 7U«VRUHULH 80,4 727$/ '(6 $&7,)6 b (PSUXQWV HW GHWWHV ƶQDQFLªUHV QRQ FRXUDQWV b $XWUHV SDVVLIV FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV 317,0 (PSUXQWV HW GHWWHV ƶQDQFLªUHV FRXUDQWV 429,4 727$/ '(6 3$66,)6 b $&7,) 1(7 b (YDOXDWLRQ GH OD SDUWLFLSDWLRQ QH FRQI«UDQW SDV OH FRQWU¶OH 101,7 &RQWUHSDUWLH WUDQVI«U«H GHV b GHV WLWUHV 6LOLF b *RRGZLOO Q«JDWLI FRPSWDELOLV« HQ SURƶW DX FRPSWH GH U«VXOWDW 2,2 À titre d’information, si la date d’entrée de Silic dans le périmètre de consolidation avait été le 1er bMDQYLHU  OšLPSDFW VXU OH FRPSWH GH U«VXOWDW DXUDLW «W« OH VXLYDQWb HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • 6LOLFb ,PSDFW HQ FRPSWH GH U«VXOWDW du 1er bMDQYLHU DX bMXLOOHW  GX bMXLOOHW DX bG«FHPEUH  XQ H[HUFLFH FRPSOHW &KLƵUH GšDƵDLUHV 108,9 86,7 195,6 Produits des activités opérationnelles 108,9 87,2 196,1 EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL    RÉSULTAT OPÉRATIONNEL    5‹68/7$7 ),1$1&,(5 
  • 
  • 
  • Impôts sur les résultats (1,6) - (1,6) RÉSULTAT NET 
  •  12,7 5«VXOWDW QHWb SDUW GX *URXSHbb 
  • - 12,1 12,1 
  • 0RQWDQW FDOFXO« VXU OD EDVH GX SRXUFHQWDJH GšLQW«U¬W Gš,FDGH GDQV OH *URXSH 6LOLF GX bMXLOOHW DX bG«FHPEUH  DYDQW IXVLRQ
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201354 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş 35,1&,3$/(6 23‹5$7,216 &21&(51$17 /( 3‹5,0Š75( '(b&2162/,'$7,21 ,17(59(18(6 $8 &2856 '( /š(;(5&,&(  Pour les besoins de cette information, il a été reconstitué un compte de résultat correspondant au résultat de Silic sur le premier semestre  HW OHV WURLV SUHPLªUHV VHPDLQHV GHbMXLOOHW (Q SDUWLFXOLHU OD GRWDWLRQ DX[ DPRUWLVVHPHQWV D «W« UHFDOFXO«H SRXU la période du 1er bMDQYLHU DX bMXLOOHW  VXU OD EDVH GH OD GRWDWLRQ U«HOOH FRQVWDW«H VXU OD S«ULRGH GX bMXLOOHW DX bG«FHPEUH  /H FRPSO«PHQW GH GRWDWLRQ Vš«OªYH ¢ bPLOOLRQV GšHXURV Globalement, les instruments de couverture apparaissant dans les comptes consolidés de Silic ont été traités de manière identique sur la période du 1er bMDQYLHU DX bMXLOOHW  /HV YDULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU n’ontpasimpactélecomptederésultatsurcettepériode,alorsqu’ilsont LPSDFW« OD S«ULRGH GH FRQVROLGDWLRQ U«HOOH GX bMXLOOHW DX bG«FHPEUH 2013, car le portefeuille n’a pas été qualifié dans les comptes consolidés d’Icade. L’impactduregroupementd’entreprisesurlerésultat,composédesfrais d’acquisition des titres et du JRRGZLOO Q«JDWLI Vš«OªYH ¢ PRLQV bPLOOLRQ d’euros. Compte tenu du caractère négligeable de cet impact, il n’a pas été créé de ligne spécifique au sein du résultat opérationnel. LY
  • 4XDWULªPH «WDSHb fusion-absorption de Silic par Icade L’opération de fusion s’est inscrite dans une démarche de simplification de la structure du Groupe et du mode de détention de ses actifs immobiliers et d’optimisation des coûts de fonctionnement du groupe Icade, notamment en rationalisant les coûts liés au statut de société cotée de Silic. /HbRFWREUHOHVFRQVHLOVGšDGPLQLVWUDWLRQUHVSHFWLIVGš,FDGHHWGH Silicsesontréunisetontapprouvélesmodalitésdelafusion-absorption de Silic par Icade. /šDVVHPEO«HJ«Q«UDOHGHVSRUWHXUVGš251$1(V6LOLFU«XQLHOHbQRYHPEUH  D DSSURXY« OH SURMHW GH IXVLRQ 3DU XQ DYLV SXEOL« OH bQRYHPEUH  FI DYLV $0) Qr&
  •  Oš$0) D G«FLG« TXH OH SURMHW GH IXVLRQDEVRUSWLRQ GH 6LOLF SDU ,FDGH VRXPLV ¢ VRQ H[DPHQ FRQIRUP«PHQW DX[ GLVSRVLWLRQV GH OšDUWLFOHb GX 5ªJOHPHQWJ«Q«UDOGHOš$0)QHMXVWLILDLWSDVODPLVHHQĕXYUHGšXQHRIIUH publiquederetraitsurlestitresSilicpréalableàlaréalisationdelafusion. 3DUUHFRXUVHQGDWHGXbG«FHPEUHODVRFL«W«60$9LH%73DVDLVLOD &RXUGšDSSHOGH3DULVGšXQHGHPDQGHGšDQQXODWLRQGHODG«FLVLRQGHOš$0) VXVPHQWLRQQ«H/šDXGLHQFHGHSODLGRLULHVD«W«IL[«HDXbRFWREUH /H bG«FHPEUH  OD VRFL«W« 60$ 9LH %73 D GHPDQG« DX 7ULEXQDO GH FRPPHUFH GH 1DQWHUUH GDQV OH FDGUH GšXQH SURF«GXUH HQ U«I«U« GšDMRXUQHU OšDVVHPEO«H J«Q«UDOH H[WUDRUGLQDLUH GHV DFWLRQQDLUHV GH 6LOLF appelée à se prononcer sur la fusion-absorption de Silic par Icade. Par RUGRQQDQFH HQ GDWH GX bG«FHPEUH  OH 7ULEXQDO GH FRPPHUFH GH 1DQWHUUH D UHMHW« FHWWH GHPDQGH HW DXFXQ UHFRXUV QšD «W« G«SRV« contre cette décision. /H bG«FHPEUH  OHV DVVHPEO«HV J«Q«UDOHV H[WUDRUGLQDLUHV GH 6LOLF et d’Icade ont approuvé la fusion-absorption de Silic par Icade. Les principales modalités delafusionimpactant les comptes consolidés RQW «W« OHV VXLYDQWHVb ‹ la parité de fusion est égale à la parité retenue dans le cadre de l’offre SXEOLTXHGš«FKDQJHVRLWFLQTDFWLRQV,FDGHSRXUTXDWUHDFWLRQV6LOLFb ‹ OD IXVLRQ D SULV HIIHW GšXQ SRLQW GH YXH MXULGLTXH FRPSWDEOH HW ILVFDO OH bG«FHPEUH¢PLQXLWHQWUD°QDQWODWUDQVPLVVLRQXQLYHUVHOOHGH SDWULPRLQH GH 6LOLF ¢ ,FDGH HW OD GLVVROXWLRQ VDQV OLTXLGDWLRQ GH 6LOLFb ‹ Icade a procédé à la date de réalisation de la fusion, en application de la parité d’échange, à une augmentation de son capital d’un PRQWDQW QRPLQDO GH bbbHXURV SRXU OH SRUWHU GH bbbHXURV ¢ bbbHXURV SDU OD FU«DWLRQ GH bb DFWLRQV QRXYHOOHV DWWULEX«HV DX[ DFWLRQQDLUHV GH 6LOLF ¢ l’exception d’Icade et de Silic s’agissant des actions auto-détenues). Conformément à la réglementation applicable, il n’a été procédé ni à l’échange des actions Silic détenues par Icade, ni à l’échange des actions auto-détenues par Silic qui ont été annulées de plein GURLW ¢ OD GDWH GH U«DOLVDWLRQ GH OD IXVLRQb ‹ les nouvelles actions Icade ont été admises aux négociations sur le FRPSDUWLPHQW $ Gš(XURQH[W 3DULV VRXV OH FRGH ,6,1 )5b ‹ à la date de réalisation de la fusion, Icade s’est substituée à Silic dans ses obligations envers (i) les titulaires d’options de souscription d’actions Silic, (ii) les attributaires d’actions gratuites Silic à acquérir HW LLL
  • OHV SRUWHXUV Gš251$1(V /HV 251$1(V 6LOLF RQW FRQWLQX« ¢ ¬WUH DGPLVHV DX[ Q«JRFLDWLRQV VXU (XURQH[W 3DULV HW FHOOHV G«WHQXHV par Icade ont été annulées. 7UDLWHPHQW UHWHQX GDQV OHV FRPSWHV FRQVROLG«Vb L’opération de fusion-absorption de Silic par Icade s’est traduite par un transfert du solde de la participation ne donnant pas le contrôle en FDSLWDX[ SURSUHV SDUW GX *URXSH SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV d’euros. 2XYHUWXUH GX FDSLWDO Gš,FDGH 6DQW« HW DFTXLVLWLRQ GHbFOLQLTXHV Consécutivement à l’ouverture du capital d’Icade Santé à un nouvel investisseurinstitutionnel,setraduisantparuneaugmentationdecapital GH bPLOOLRQV GšHXURV DX FRXUV GX SUHPLHU VHPHVWUH  ,FDGH D «W« GLOX«H PDLV FRQVHUYH OH FRQWU¶OH GH VD ILOLDOH $X bG«FHPEUH  ,FDGH G«WLHQW b Gš,FDGH 6DQW« La valeur des murs des cliniques acquises sur l’exercice s’élève à bPLOOLRQV GšHXURV IUDLV LQFOXV &HVVLRQ 6&, 2GVVHXP /D 6&, 2GVVHXP G«WHQXH ¢ KDXWHXU GH b SDU OH *URXSH D «W« F«G«H au cours du 4e WULPHVWUH  SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURV &HVVLRQ $OOHPDJQH /HV FHVVLRQV GHV ILOLDOHV ,FDGH 5HLP +RKHQ]ROOHPGDPP *0%+ HW ,FDGH 5HLP 7¾UOHQVWUDVVH *0%+ DX FRXUV GH OšH[HUFLFH  SRXU XQ SUL[ GH YHQWH JOREDO GH bPLOOLRQV GšHXURV FRQILUPHQW OH G«VHQJDJHPHQW GX Groupe à l’international. 3URPRWLRQ /HV VRFL«W«V $UFRED *HVWHF 6HWKUL VS«FLDOLV«HV GDQV OšLQJ«QLHULH HW 3DULV 1RUG (VW DP«QDJHXU RQW «W« F«G«HV G«EXW  SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURV 6HUYLFHV &HVVLRQ Gš,FDGH 6XUHWLV /D VRFL«W« ,FDGH 6XUHWLV D «W« F«G«H ILQbPDUVb SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQ GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 55 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş 35,1&,3$/(6 23‹5$7,216 &21&(51$17 /( 3‹5,0Š75( '(b&2162/,'$7,21 ,17(59(18(6 $8 &2856 '( /š(;(5&,&(   (;(5&,&(  3ULQFLSDOHV YDULDWLRQV $XFXQH YDULDWLRQ GH S«ULPªWUH VLJQLILFDWLYH QšD «W« U«DOLV«H DX FRXUV de l’exercice. )RQFLªUH ,FDGH 6DQW« L’ouverture du capital d’Icade Santé, suite à la réalisation de deux augmentations de capital sur l’exercice 2012 souscrites par des LQYHVWLVVHXUV LQVWLWXWLRQQHOV ¢ KDXWHXU GH bPLOOLRQV GšHXURV D GLOX« Icade, qui conserve cependant le contrôle de sa filiale en détenant b GH FHOOHFL La valeur des murs des cliniques acquises sur l’exercice s’élève à bPLOOLRQV GšHXURV IUDLV LQFOXV &HVVLRQ $OOHPDJQH /HV FHVVLRQV GHV ILOLDOHV $UQXOIVWUDVVH 0. *0%+ $KUHQVGRUI *0%+ .RFKVVWUDVVH *0%+ HW )ULHVHQVWUDVVH  *0%+ DX FRXUV GX GHX[LªPH semestre2012,démontrentledésengagementduGroupeàl’international. 6HUYLFHV &HVVLRQ Gš,FDGH 5«VLGHQFHV 6HUYLFHV LasociétéIcadeRésidencesServices,sociétéspécialiséedanslagestion GHVU«VLGHQFHV«WXGLDQWHVHWG«WHQXH¢b D«W«F«G«HILQbI«YULHUb SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201356 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş SECTEURS OPÉRATIONNELS  6HFWHXUV RS«UDWLRQQHOV Le renforcement de l’activité foncière au sein d’Icade avec l’intégration de Silic conduit à faire évoluer la présentation de l’activité et des résultats du *URXSH $ILQ Gš¬WUH HQ FRK«UHQFH DYHF OD SU«VHQWDWLRQ GX FRPSWH GH U«VXOWDW GX UDSSRUW GH JHVWLRQ SDU UDSSRUW ¢ OšH[HUFLFH  OHV FKDQJHPHQWV FRQVLVWHQW ¢ UHJURXSHU OHV FRPSWHV GH U«VXOWDW GX VHFWHXU mb$XWUHVb} HW OHV «OLPLQDWLRQV LQWUDJURXSHV HQWUH mb$XWUHVb} HW mb)RQFLªUHb} GDQV OH QRXYHDX VHFWHXU mb)RQFLªUHb} HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  )RQFLªUH 3URPRWLRQ 6HUYLFHV ‹OLPLQDWLRQV LQWHUQHV LQWHUP«WLHUV 1RQ DIIHFWDEOH Total COMPTE DE RÉSULTAT &KLIIUH GšDIIDLUHV FRQVROLG«  b  
  • - b - Ventes inter-activités (Groupe) (23,6) (30,1) (1,4) (23,5) - (78,6) - Ventes totales, ventes inter-activités incluses (Groupe) 500,0 b 49,8 - - b EBO    
  • -  - 'RWDWLRQV DX[ DPRUWLVVHPHQWV QHWWHV GHVbVXEYHQWLRQV GšLQYHVWLVVHPHQW (215,1) (1,6) (0,7) 1,8 - (215,6) - 3HUWHV GH YDOHXU VXU DFWLIVb(1) (96,8) (3,8) (0,3) - - (100,9) - Reprises de pertes de valeur sur actifs 13,5 14,9 0,4 - - 28,8 - 5«VXOWDW VXU FHVVLRQVb(2) 120,8 - (0,5) 2,1 - 122,4 5«VXOWDW RS«UDWLRQQHO     -  Part dans les sociétés mises en équivalence - 2,1 - - - 2,1 - Coût de l’endettement net - - - - (137,3) (137,3) - $XWUHV SURGXLWV HW FKDUJHV ƶQDQFLHUV - - - - 15,2 15,2 - Impôts sur les résultats - - - - (39,2) (39,2) RÉSULTAT NET  BILAN $FTXLVLWLRQ GšLPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV HWbFRUSRUHOOHV HW GšLPPHXEOHV GH SODFHPHQW 327,0 1,2 0,3 (1,9) - 326,6 Participations dans les sociétés mises en équivalence - 0,8 - - - 0,8 $FWLIV VHFWRULHOV b b  
  • - b $XWUHV DFWLIV QRQ VHFWRULHOV ,
  • 639,9 639,9 727$/ '(6 $&7,)6 b b  
  •  b 3DVVLIV VHFWRULHOV    
  • - b $XWUHV SDVVLIV QRQ VHFWRULHOV ,,
  • b b 727$/ '(6 3$66,)6 +256 &$3,7$8; PROPRES    
  • b b )/8; '( 75‹625(5,( Investissements corporels et incorporels HWbLPPHXEOHV GH SODFHPHQW (353,9) (1,2) (0,3) - - (355,4) Cessions d’actifs corporels et incorporels HWbLPPHXEOHV GH SODFHPHQW 355,0 - - - - 355,0 , /HV DXWUHV DFWLIV QRQ VHFWRULHOV VRQW FRPSRV«V GHV DFWLIV ƶQDQFLHUV HW GHV G«ULY«V FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV GHV DFWLIV GšLPS¶WV GLƵ«U«V FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV GH OD WU«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV WU«VRUHULH HW GHV DFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«V ,, /HV DXWUHV SDVVLIV QRQ VHFWRULHOV VRQW FRPSRV«V GHV GHWWHV ƶQDQFLªUHV HW GHV G«ULY«V FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV GHV GHWWHV GšLPS¶WV HW GHV DXWUHV SDVVLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV 
  • /HV SHUWHV GH YDOHXU VXU DFWLIV FRQFHUQHQW SULQFLSDOHPHQW OHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW GRQW OD WRXU (4+2 HW OHV DFWLIV SRUW«V SDU OHV HQWLW«V DOOHPDQGHV 
  • /H U«VXOWDW GH FHVVLRQV FRQFHUQH HVVHQWLHOOHPHQW OD FHVVLRQ GX FHQWUH FRPPHUFLDO 2GVVHXP DLQVL TXH GHV FHVVLRQV GšLPPHXEOHV GH SODFHPHQW QRWDPPHQW GH EXUHDX[ HW GH ORJHPHQWV 6DUFHOOHV 6DLQW 6DHQV
  • 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 57 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş SECTEURS OPÉRATIONNELS HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  UHWUDLW« )RQFLªUH 3URPRWLRQ 6HUYLFHVb 
  • ‹OLPLQDWLRQV LQWHUQHV LQWHUP«WLHUV 1RQ DIIHFWDEOH Total COMPTE DE RÉSULTAT &KLIIUH GšDIIDLUHV FRQVROLG«  b  
  • - b - Ventes inter-activités (Groupe) (15,1) (60,4) (1,1) (30,2) - (106,8) - Ventes totales, ventes inter-activités incluses (Groupe) 410,7 b 63,9 0,4 - b EBO    
  • -  - 'RWDWLRQV DX[ DPRUWLVVHPHQWV QHWWHV GHVbVXEYHQWLRQV GšLQYHVWLVVHPHQW (176,3) (1,5) (0,8) 1,8 - (176,8) - 3HUWHV GH YDOHXU VXU DFWLIVb(1) (89,3) (26,4) (1,4) - - (117,1) - Reprises de pertes de valeur sur actifs 18,2 11,2 0,4 - - 29,8 - Résultat sur cessions 79,9 (0,3) - 1,2 - 80,8 5«VXOWDW RS«UDWLRQQHO    
  • -  Part dans les entreprises mises en équivalence - (0,7) - - - (0,7) - Coût de l’endettement net - - - - (107,4) (107,4) - $XWUHV SURGXLWV HW FKDUJHV ƶQDQFLHUV - - - - 5,8 5,8 - Impôts sur les résultats - - - - (36,9) (36,9) RÉSULTAT NET - - - - -  BILAN $FTXLVLWLRQ GšLPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV HWbFRUSRUHOOHV HW GšLPPHXEOHV GH SODFHPHQW 361,0 2,7 0,9 0,1 - 364,7 Participations dans les entreprises mises en équivalence - - - - - - $FWLIV VHFWRULHOV b b  
  • - b $XWUHV DFWLIV QRQ VHFWRULHOV ,
  • - - - - b b 727$/ '(6 $&7,)6 - - - - - b 3DVVLIV VHFWRULHOV    
  • - b $XWUHV SDVVLIV QRQ VHFWRULHOV ,,
  • - - - - b b 727$/ '(6 3$66,)6 +256 &$3,7$8; PROPRES - - - - - b )/8; '( 75(625(5,( Investissements corporels et incorporels HWbLPPHXEOHV GH SODFHPHQW (424,2) (0,5) (0,9) - - (425,6) Cession d’actifs corporels et incorporels HWbLPPHXEOHV GH SODFHPHQW 226,6 0,2 - - - 226,8 , /HV DXWUHV DFWLIV QRQ VHFWRULHOV VRQW FRPSRV«V GHV DFWLIV ƶQDQFLHUV HW GHV G«ULY«V FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV GHV DFWLIV GšLPS¶WV GLƵ«U«V FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV GH OD WU«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV WU«VRUHULH HW GHV DFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«V ,, /HV DXWUHV SDVVLIV QRQ VHFWRULHOV VRQW FRPSRV«V GHV GHWWHV ƶQDQFLªUHV HW GHV G«ULY«V FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV GHV GHWWHV GšLPS¶WV HW GHV DXWUHV SDVVLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV HW QRQ FRXUDQWV 
  • /HV SHUWHV GH YDOHXU VXU DFWLIV FRQFHUQHQW SULQFLSDOHPHQW OHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW GRQW OD WRXU (4+2 OD WRXU 3% DQFLHQQHPHQW G«QRPP«H WRXU 6&25
  • HW OHV HQWUHS¶WV 
  • $X bG«FHPEUH  OD GLPLQXWLRQ GH OD FRQWULEXWLRQ GHV 6HUYLFHV DX QLYHDX GX FRPSWH GH U«VXOWDW FKLƵUH GšDƵDLUHV HW H[F«GHQW EUXW RS«UDWLRQQHO
  • DLQVL TXH GHV DFWLIV HW SDVVLIV VHFWRULHOV HVW SULQFLSDOHPHQW OL«H ¢ OD FHVVLRQ Gš,FDGH 5«VLGHQFHV 6HUYLFHV U«DOLV«H ƶQbI«YULHUb /H U«VXOWDW GH FHVVLRQ Gš,FDGH 5«VLGHQFHV 6HUYLFHV D «W« FRPSWDELOLV« DX QLYHDX GX VHFWHXU mb$XWUHVb}
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201358 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş SECTEURS OPÉRATIONNELS 5‹&21&,/,$7,21 '(6 ,1',&$7(856 $9(& /(6 ‹7$76 ),1$1&,(56 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   5HWUDLW« $&7,)6 6(&725,(/6 *RRGZLOOV 69,7 77,2 Immobilisations incorporelles 3,8 5,8 Immobilisations corporelles 90,5 121,5 Immeubles de placement b b 7LWUHV PLV HQ «TXLYDOHQFH 0,8 - Stocks et en-cours 683,2 692,3 Créances clients et comptes rattachés 530,2 584,2 0RQWDQWV G½V SDU OHV FOLHQWV &RQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW GH 9()$
  • 18,0 18,8 Créances diverses 374,0 383,0 727$/ $&7,)6 6(&725,(/6 b b $XWUHV DFWLIV QRQ VHFWRULHOV 639,9 b 727$/ $&7,) b b 3$66,)6 6(&725,(/6 Provisions (courant et non courant) 61,4 55,7 0RQWDQWV G½V DX[ FOLHQWV &RQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW GH 9()$
  • 5,2 8,1 'HWWHV IRXUQLVVHXUV HW FRPSWHV UDWWDFK«V 520,2 550,2 'HWWHV GLYHUVHV 494,2 549,6 727$/ 3$66,)6 6(&725,(/6 b b $XWUHV SDVVLIV QRQ VHFWRULHOV HW FDSLWDX[ SURSUHV b b 727$/ '(6 3$66,)6 (7 '(6 &$3,7$8; 35235(6 b b 6(&7(856 23‹5$7,211(/6 3$5 =21( *‹2*5$3+,48( HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • )UDQFH Europe     $FWLIV QRQ FRXUDQWV b b 147,7 179,8 &KLƵUH Gš$ƵDLUHV b b 11,2 16,4
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş ÉLÉMENTS DE L’EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL  ‹O«PHQWV GH OšH[F«GHQW EUXW RS«UDWLRQQHO  &+,))5( 'š$))$,5(6 /H FKLIIUH GšDIIDLUHV SDU QDWXUH VH G«WDLOOH GH OD PDQLªUH VXLYDQWHb HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   5HYHQXV ORFDWLIVb(1) FRPSULV ORHUV ƶQDQFLHUV 479,6 396,8 &RQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW GH 9()$ b b Prestations de services 59,4 100,9 Ventes de marchandises 0,1 1,3 727$/ &+,))5( 'š$))$,5(6 b b 
  • 5HYHQXV ORFDWLIV GHV IRQFLªUHV  ,1)250$7,216 5(/$7,9(6 $8; &2175$76 '( /2&$7,21 &–7‹ %$,//(85 (7 &–7‹ 35(1(85
  •  /RFDWLRQV VLPSOHV FRW« EDLOOHXU
  • 7SRORJLH GHV EDX[ %DVH GH G«WHUPLQDWLRQ GHV ORHUV FRQGLWLRQQHOV /RJHPHQWV %XUHDX[ (QWUHS¶WV HW ORFDX[ GšDFWLYLW«V 6DQW« &KLIIUH GšDIIDLUHV GHV SUHQHXUV Conditions d’options de renouvellement ou d’achat 7DFLWH UHFRQGXFWLRQ ou proposition de renouvellement avec augmentation de loyer Proposition de UHQRXYHOOHPHQW VL[bPRLV DYDQW OD ƶQ GH S«ULRGH ferme Proposition de UHQRXYHOOHPHQW VL[bPRLV DYDQW OD ƶQ GH S«ULRGH ferme Proposition de renouvellement avant l’échéance pour une durée minimum de QHXIbDQV IHUPH Clauses d’indexation Indice de référence GHVbORHUV Indice du coût GHbODbFRQVWUXFWLRQ Indice du coût de la construction ou indice sur les locaux commerciaux à la demande du preneur Indice du coût de la construction (ICC), indice des loyers commerciaux (ILC) et indice composite ,&&,/&
  • 7HUPH 6 ans renouvelables SDUbWDFLWH UHFRQGXFWLRQ %DLO HQ  DQV maximum %DLO HQ  DQV maximum %DLO GH  DQV IHUPH WULSOHbQHW
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş ÉLÉMENTS DE L’EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL  /RFDWLRQVƶQDQFHPHQW HW ORFDWLRQV VLPSOHV FRW« EDLOOHXU
  • HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   /RFDWLRQVILQDQFHPHQW HQ FRXUV ¢ OD GDWH GH FO¶WXUH 7RWDO ,QYHVWLVVHPHQW EUXW LQLWLDO GDQV OH FRQWUDW GH ORFDWLRQ A   /RHUV «FKXV B   Investissement brut initial dans le contrat de location à moins d’un an 22,4 22,1 Investissement brut initial dans le contrat de location de un à cinq ans 95,3 94,1 Investissement brut initial dans le contrat de location au-delà de cinq ans 330,9 354,5 ,QYHVWLVVHPHQW EUXW ¢ OD GDWH GH FO¶WXUH GDQV OH FRQWUDW GH ORFDWLRQ &b $  %   3URGXLWV ILQDQFLHUV DFTXLV ¢ OD GDWH GH FO¶WXUH D   3URGXLWV ILQDQFLHUV QRQ DFTXLV FXPXO«V ¢ OD GDWH GH FO¶WXUH (b &  ,  '  )   ,PSDFW GH OD G«VDFWXDOLVDWLRQ ) 
  • 
  • Valeurs résiduelles actualisées non garanties revenant au bailleur G 12,9 12,8 Valeur actualisée des paiements minimaux à recevoir à moins d’un an 16,0 16,8 Valeur actualisée des paiements minimaux à recevoir de un à cinq ans 56,5 59,5 Valeur actualisée des paiements minimaux à recevoir au-delà de cinq ans 111,1 124,2 7RWDO YDOHXU DFWXDOLV«H GHV SDLHPHQWV PLQLPDX[ ¢ UHFHYRLU +b &  '  (  )  *   ,QYHVWLVVHPHQW QHW GDQV OH FRQWUDW GH ORFDWLRQ I   9DOHXUV U«VLGXHOOHV QRQ JDUDQWLHV UHYHQDQW DX EDLOOHXU   &RUUHFWLRQ GH YDOHXU FXPXO«H GHV SDLHPHQWV PLQLPDX[ DX WLWUH GHbODbORFDWLRQ QRQ UHFRXYUDEOHV - - /RHUV FRQGLWLRQQHOV FRPSWDELOLV«V GDQV OHV SURGXLWV GH OD S«ULRGH - - HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   /RFDWLRQV VLPSOHV HW ILQDQFLªUHV Revenus locatifs de location simple 462,7 379,6 5HYHQXV ORFDWLIV ƶQDQFLHUV 16,9 17,2 7RWDO UHYHQXV ORFDWLIV   'RQW ORHUV FRQGLWLRQQHOV 1,2 0,6 - Charges locatives non refacturées (13,1) (9,9) - $XWUHV FKDUJHV VXU LPPHXEOHVb(1) (31,1) (33,2) /RHUV QHWV   À moins d’un an 554,6 344,3 'H XQ ¢ FLQT DQV b b $XGHO¢ GH FLQT DQV 825,9 794,4 /2<(56 0,1,0$8; ‚ 5(&(92,5 $8 7,75( '(6 &2175$76 DE LOCATION SIMPLE NON RÉSILIABLES b b 
  • /HV DXWUHV FKDUJHV VXU LPPHXEOHV FRUUHVSRQGHQW DX[ FKDUJHV LQFRPEDQW DX SURSUL«WDLUH HW VRQW SULQFLSDOHPHQW FRPSRV«HV GHV FKDUJHV OL«HV ¢ OšHQWUHWLHQ ¢ OD U«SDUDWLRQ DLQVL TXš¢ OD PDLQWHQDQFH GHV LPPHXEOHV DX[ LPS¶WV HW WD[HV DLQVL TXšDX[ FKDUJHV OL«HV ¢ OD JHVWLRQ GHV LPPHXEOHV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 61 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş ÉLÉMENTS DE L’EXCÉDENT BRUT OPÉRATIONNEL  /RFDWLRQVƶQDQFHPHQW HW ORFDWLRQV VLPSOHV FRW« SUHQHXU
  • HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   ‚ PRLQV GšXQ DQ (26,6) (21,4) 'H XQ ¢ FLQT DQV (94,9) (74,5) $XGHO¢ GH FLQT DQV (103,1) (71,7) /2<(56 0,1,0$8; ‚ 3$<(5 
  • 
  • ‚ PRLQV GšXQ DQ (21,2) (16,5) 'H XQ ¢ FLQT DQV (80,5) (61,1) $XGHO¢ GH FLQT DQV (96,7) (64,9) 9$/(85 $&78$/,6‹( '(6 3$,(0(176 $8 7,75( '(6 &2175$76 '( /2&$7,21),1$1&(0(17 
  • 
  • HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   /RFDWLRQV VLPSOHV &KDUJHV GH ORHUV 
  • 
  • 5HYHQXV GH VRXVORFDWLRQ -  ‚ PRLQV GšXQ DQ (7,2) (6,6) 'H XQ ¢ FLQT DQV (15,3) (12,6) $XGHO¢ GH FLQT DQV (10,1) (5,8) /2<(56 0,1,0$8; ‚ 3$<(5 $8 7,75( '(6 /2&$7,216 6,03/(6 121 5‹9,6$%/(6 
  • 
  •  5«VXOWDW VXU FHVVLRQV HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   5«VXOWDW VXU FHVVLRQV GHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW   GRQW YHQWHV GšLPPHXEOHV HQ EORF 47,0 18,8 GRQW YHQWHV GH ORJHPHQWV ¢ OšXQLW« 11,3 7,9 5«VXOWDW VXU FHVVLRQV GHV DXWUHV DFWLIV FRUSRUHOV HW LQFRUSRUHOV 
  • 
  • 5«VXOWDW VXU FHVVLRQV GH WLWUHV FRQVROLG«V   5«VXOWDW VXU FHVVLRQV GšDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«V   TOTAL RÉSULTATS SUR CESSIONS   Le résultat sur cessions d’immeubles de placement comprend principalement la cession de bureaux et de logements. Le résultat sur cessions de titres consolidés correspond essentiellement à la cession de la SCI Odysseum et à la poursuite du désengagement du *URXSH HQ $OOHPDJQH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş RÉSULTAT FINANCIER  5«VXOWDW ƶQDQFLHU HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   &KDUJHV GšLQW«U¬WV VXU GHWWHV ƶQDQFLªUHV (59,9) (47,9) Charges d’intérêts sur instruments dérivés (74,2) (55,1) 5HFFODJH HQ U«VXOWDW GHV LQVWUXPHQWV G«ULY«V GH FRXYHUWXUH GH WDX[ DYHF FRQVHUYDWLRQ GX VRXVMDFHQW (4,9) (6,5) &27 '( /š(1'(77(0(17 %587 
  • 
  • Produits d’intérêts de la trésorerie et équivalents de trésorerie 1,4 1,5 9DULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU SDU U«VXOWDW GHV LQVWUXPHQWV «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH 0,3 0,6 3URGXLWV GH WU«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH   &27 '( /š(1'(77(0(17 1(7 
  • 
  • Résultats de cessions des titres disponibles à la vente - (0,5) 5«VXOWDWV VXU FHVVLRQV GHV DXWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV HQ MXVWH YDOHXU SDU U«VXOWDW 0,1 0,3 Produits nets de participation 0,6 0,8 'RWDWLRQV HW UHSULVHV VXU SHUWHV GH YDOHXUV GHV WLWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH (0,2) 0,4 5HFFODJH HQ U«VXOWDW GHV LQVWUXPHQWV G«ULY«V GH FRXYHUWXUH GH WDX[ VDQV FRQVHUYDWLRQ GX VRXVMDFHQW (3,0) - 9DULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV G«ULY«V WSH WUDGLQJ 19,4 0,1 9DULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU GHV 251$1(Vb(1) (7,9) b Produits provenant des prêts et créances 8,5 8,8 Charges attachées aux prêts et créances (3,4) (3,4) Résultats sur cessions des prêts et créances (0,2) (0,3) 'RWDWLRQV HW UHSULVHV VXU SHUWHV GH YDOHXU GHV SU¬WV HW FU«DQFHV 0,6 (0,2) $XWUHV SURGXLWV ƶQDQFLHUV 3,0 1,4 $XWUHV FKDUJHV ƶQDQFLªUHV (2,3) (1,6) $XWUHV SURGXLWV HW FKDUJHV ILQDQFLHUV   5‹68/7$7 ),1$1&,(5 
  • 
  • 
  • 6LOLF D «PLV GHV 251$1(V /šLPSDFW GH OD PLVH HQ MXVWH YDOHXU GH FHWWH GHWWH Vš«OªYH ¢ bPLOOLRQV GšHXURV ¢ OD FO¶WXUH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 63 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş IMPÔTS  ,PS¶WV  $1$/<6( '( /$ &+$5*( HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •   UHWUDLW« Impôts courants (34,6) (29,2) mb([LW WD[b} U«JLPH 6,,&
  • - (1,9) ,PS¶WV GLƵ«U«V (4,6) (5,8) &KDUJH WRWDOH GšLPS¶W FRPSWDELOLV«H HQ U«VXOWDW 
  • 
  • ,PS¶WV VXU «O«PHQWV FRPSWDELOLV«V HQ FDSLWDX[ SURSUHV - - HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •  5«VXOWDW DYDQW LPS¶W  7DX[ GšLPS¶W WK«RULTXH b &KDUJH GšLPS¶W WK«RULTXH 
  • ,QFLGHQFH VXU OšLPS¶W WK«RULTXH GHVb 'LƵ«UHQFHV SHUPDQHQWHV 17,6 6HFWHXU H[RQ«U« GX U«JLPH 6,,& 9,7 9DULDWLRQ GHV DFWLIV GšLPS¶W QRQ UHFRQQXV GRQW G«ƶFLWV UHSRUWDEOHV
  • 1,9 ,PS¶W VXU GLVWULEXWLRQ GH GLYLGHQGHV (2,7) 'LƵ«UHQWLHOV GH WDX[ )UDQFH HW «WUDQJHU
  • (2,8) ,PS¶W VXSSRUW« SDU OHV PLQRULWDLUHV 0,4 $XWUHV LPSDFWV GRQW mbH[LW WD[b} SURYLVLRQ SRXU LPS¶Wũ
  • 0,1 &KDUJH GšLPS¶W HIIHFWLYH 
  • 7DX[ GšLPSRVLWLRQ HIIHFWLI b /D PLVH HQ SODFH GH OD FRQWULEXWLRQ H[FHSWLRQQHOOH GH b GX PRQWDQW GH OšLPS¶W VXU OHV VRFL«W«V G½H WHPSRUDLUHPHQW DX WLWUH GHV H[HUFLFHV FORV HQWUH OH bG«FHPEUH  HW OH bG«FHPEUH  SRUWH OH WDX[ GšLPS¶W GH GURLW FRPPXQ ¢ b 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201364 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş IMPÔTS  25,*,1( '(6 ,03–76 ',))‹5‹6 HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •   UHWUDLW« ,PS¶WV GLƵ«U«V OL«V ¢ GHV GLƵ«UHQFHV WHPSRUDLUHVb Provisions d’actifs non déductibles 1,6 1,5 Provisions pour engagements liés au personnel 4,6 3,2 Provisions de passifs non déductibles 4,1 5,7 Crédit-bail (10,4) (10,5) $XWUHV (3,1) 0,7 ,PS¶WV GLƵ«U«V DFWLIV OL«V ¢ GHV UHSRUWV G«ƶFLWDLUHV 2,6 3,6 326,7,21 1(77( '(6 ,03–76 ',))‹5‹6 
  •  ,PS¶WV GLII«U«V QHWV DFWLIV   ,PS¶WV GLII«U«V QHWV SDVVLIV 
  • 
  • 326,7,21 1(77( '(6 ,03–76 ',))‹5‹6 
  •  $X bG«FHPEUH  OHV G«ILFLWV UHSRUWDEOHV QRQ DFWLY«V Vš«OªYHQW ¢ bPLOOLRQV GšHXURV HQ EDVH $DQW UH©X OšDJU«PHQW GH OšDGPLQLVWUDWLRQ ILVFDOH en 2013, ce montant inclus des déficits de Compagnie la Lucette antérieurs à sa prise de contrôle. 8. *RRGZLOOV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  9DOHXU EUXWH 3HUWHV GH YDOHXU 9DOHXU QHWWH Foncière 3,5 (2,3) 1,2 Promotion 42,2 - 42,2 Services 23,5 (0,1) 23,4 $XWUHV 2,9 - 2,9 *22':,//6  
  •  HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  9DOHXU EUXWH 3HUWHV GH YDOHXU 9DOHXU QHWWH Foncière 5,3 (1,3) 4,0 Promotion 46,4 - 46,4 Services 24,1 (0,2) 23,9 $XWUHV 2,9 - 2,9 *22':,//6  
  •  8Q WHVW GH SHUWH GH YDOHXU D «W« U«DOLV« DX bG«FHPEUH  HW DX bG«FHPEUH  VXU OD EDVH GH YDORULVDWLRQV HIIHFWX«HV SDU GHV H[SHUWV /DP«WKRGHGš«YDOXDWLRQGHODMXVWHYDOHXUUHWHQXHSDUOšH[SHUWHVWEDV«HVXUOHVIOX[IXWXUVGHWU«VRUHULHDFWXDOLV«V/HWDX[VDQVULVTXHXWLOLV«FRUUHVSRQG ¢ OD PRHQQH VXU FLQTbPRLV GHV WDX[ GH Oš2$7 7(&  DQV /HV SULPHV GH ULVTXHV DSSOLTX«HV VRQW VS«FLILTXHV ¢ FKDTXH P«WLHU HW WLHQQHQW FRPSWH GH l’évolution de leur marché sur l’exercice 2013. /HV WDX[ GšDFWXDOLVDWLRQ DYDQW LPS¶W UHWHQXV SRXU G«WHUPLQHU OD YDOHXU GšXWLOLW« YDULHQW GH b ¢ b VXU OšH[HUFLFH  b ¢ b VXU l’exercice 2012) selon les actifs testés.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 65 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş IMMOBILISATIONS CORPORELLES ET IMMEUBLES DE PLACEMENT (7b6(16,%,/,7‹ '(6 9$/(856 1(77(6 &2037$%/(6  ,PPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV HW LPPHXEOHV GH SODFHPHQW HWbVHQVLELOLW« GHV YDOHXUV QHWWHV FRPSWDEOHV  7$%/($8 '(6 9$5,$7,216 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • ,PPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV ,PPHXEOHV GH SODFHPHQW 'RQW LPPHXEOHV GH SODFHPHQW HQ ORFDWLRQ ILQDQFHPHQW 9$/(85 %587( $8 b'‹&(0%5(   b  $XJPHQWDWLRQVb(1) 1,6 326,7 24,3 Production immobilisée - 8,4 - 'LPLQXWLRQV (2,1) (143,8) - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUHb(2) (2,0) b 87,1 ,PPRELOLVDWLRQV UHFODVV«HV HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} - (6,7) - $XWUHV PRXYHPHQWVb(3) (35,4) 35,4 0,2 9$/(85 %587( $8 b'‹&(0%5(   b  $0257,66(0(176 $8 b'‹&(0%5(  
  • 
  • 
  • $XJPHQWDWLRQV (8,9) (203,6) (11,8) 'LPLQXWLRQV 1,9 36,7 - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH 1,7 18,5 - ,PPRELOLVDWLRQV UHFODVV«HV HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} - - - $XWUHV PRXYHPHQWVb(3) 12,2 (12,2) - $0257,66(0(176 $8 b'‹&(0%5(  
  • 
  • 
  • 3(57(6 '( 9$/(85 $8 b'‹&(0%5(  - 
  •  $XJPHQWDWLRQV - (85,1) - 'LPLQXWLRQV - 21,5 - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - - - ,PPRELOLVDWLRQV UHFODVV«HV HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} - 0,4 - $XWUHV PRXYHPHQWV - - (0,1) 3(57(6 '( 9$/(85 $8 b'‹&(0%5(  - 
  • - 9$/(85 1(77( $8 b'‹&(0%5(   b  $XJPHQWDWLRQV (7,3) 38,0 12,5 Production immobilisée - 8,4 - 'LPLQXWLRQV (0,2) (85,6) - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUHb(2) (0,3) b 87,1 ,PPRELOLVDWLRQV UHFODVV«HV HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} - (6,3) - $XWUHV PRXYHPHQWVb(3) (23,2) 23,2 0,1 9$/(85 1(77( $8 b'‹&(0%5(   b  
  • 'RQW bPLOOLRQV GšHXURV GH IUDLV ƶQDQFLHUV DFWLY«V 
  • $X FRXUV GH OšH[HUFLFH  OHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW RQW SULQFLSDOHPHQW «W« DƵHFW«V SDU OšHQWU«H GHV DFWLIV GX JURXSH 6LOLF SRXU XQ PRQWDQW GH bbPLOOLRQV GšHXURV 
  • /D FHVVLRQ GHV VRFL«W«V GH VHUYLFHV $UFRED HW 6XUHWLV DX G«EXW GH OšH[HUFLFH  D HQJHQGU« OH UHFODVVHPHQW GHV LPPHXEOHV TXH FHV VRFL«W«V RFFXSDLHQW GH OD FDW«JRULH LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV ¢ OD FDW«JRULH LPPHXEOHV GH SODFHPHQW
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201366 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş IMMOBILISATIONS CORPORELLES ET IMMEUBLES DE PLACEMENT (7b6(16,%,/,7‹ '(6 9$/(856 1(77(6 &2037$%/(6 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • ,PPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV ,PPHXEOHV GH SODFHPHQW 'RQW LPPHXEOHV GH SODFHPHQW HQ ORFDWLRQ ILQDQFHPHQW 9$/(85 %587( $8 b'‹&(0%5(   b  $XJPHQWDWLRQVb(1) 1,8 382,5 69,8 Production immobilisée - 11,5 - 'LPLQXWLRQV (1,9) (168,4) (2,4) (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH (0,1) 98,5 - ,PPRELOLVDWLRQV UHFODVV«HV HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} - (248,9) - $XWUHV PRXYHPHQWV (0,1) (0,2) (71,6) 9$/(85 %587( $8 b'‹&(0%5(   b  $0257,66(0(176 $8 b'‹&(0%5(  
  • 
  • 
  • $XJPHQWDWLRQV (9,5) (165,2) (9,9) 'LPLQXWLRQV 1,8 30,8 0,3 (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - 8,9 - ,PPRELOLVDWLRQV UHFODVV«HV HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} - 44,5 - $XWUHV PRXYHPHQWV 0,1 - 15,1 $0257,66(0(176 $8 b'‹&(0%5(  
  • 
  • 
  • 3(57(6 '( 9$/(85 $8 b'‹&(0%5(  - 
  • 
  • $XJPHQWDWLRQV - (68,6) - 'LPLQXWLRQV - 12,3 0,3 (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - - - ,PPRELOLVDWLRQV UHFODVV«HV HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} - 4,6 - $XWUHV PRXYHPHQWV - - 2,7 3(57(6 '( 9$/(85 $8 b'‹&(0%5(  - 
  •  9$/(85 1(77( $8 b'‹&(0%5(   b  $XJPHQWDWLRQV (7,7) 148,7 59,9 Production immobilisée - 11,5 - 'LPLQXWLRQV (0,1) (125,3) (1,8) (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH (0,1) 107,4 - ,PPRELOLVDWLRQV UHFODVV«HV HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} - (199,8) - $XWUHV PRXYHPHQWV 0,0 (0,2) (53,8) 9$/(85 1(77( $8 b'‹&(0%5(   b  
  • 'RQW bPLOOLRQV GšHXURV GH IUDLV ƶQDQFLHUV DFWLY«V
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 67 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş IMMOBILISATIONS CORPORELLES ET IMMEUBLES DE PLACEMENT (7b6(16,%,/,7‹ '(6 9$/(856 1(77(6 &2037$%/(6  -867( 9$/(85 '(6 ,00(8%/(6 '( PLACEMENT À chaque clôture, les immeubles de placement des sociétés foncières IRQW OšREMHW GšXQH «YDOXDWLRQ SDU GHV H[SHUWV LPPRELOLHUV LQG«SHQGDQWV PHPEUHVGHOš$VVRFLDWLRQIUDQ©DLVHGHVVRFL«W«VGšH[SHUWLVHVLPPRELOLªUHV $)5(;,0
  •  'DQV OH FDV GH OD PLVH HQ ĕXYUH GšXQH VWUDW«JLH GH FHVVLRQ JOREDOH des actifs d’un portefeuille, les experts peuvent appliquer une décote traduisant les effets de portefeuille ainsi que les conditions de marché pour des transactions de forte ampleur. Conformément à la méthodologie du Groupe, les immeubles en cours d’arbitrage, dont ceux sous promesse de vente, sont valorisés sur la base du prix de vente contractualisé, diminué des coûts de cession.  ,PPHXEOHV GH EXUHDX[ ORFDX[ GšDFWLYLW« FHQWUHV FRPPHUFLDX[ HW FRPPHUFHV SDUFV GšDƵDLUHV HW «WDEOLVVHPHQWV GH VDQW« La Foncière est présente principalement sur le segment des bureaux et parcs d’affaires en Ile-de-France ainsi que sur le segment des établissements de santé et des centres commerciaux. Les immeubles de placement de ces activités sont évalués en utilisant les méthodes reposant sur le revenu (méthode par les flux de trésorerie futurs actualisés et méthode par capitalisation du loyer net), recoupées par la méthode par comparaison directe pour les principaux actifs. Pour les immeubles monovalents du secteur de la santé, il est tenu compte, pour la détermination de la valeur locative, de la quote-part de chiffre d’affaires moyen ou de l’excédent brut d’exploitation réalisée au cours des exercices passés.  ,PPHXEOHV HQ G«YHORSSHPHQW /HV LPPHXEOHV HQ G«YHORSSHPHQW UHFRXYUHQW GLYHUVHV VLWXDWLRQVb réserves foncières non totalement viabilisées, terrains à bâtir ou droits à construire, constructibilités résiduelles, immeubles en construction et restructuration. Ces immeubles sont évalués en utilisant la méthode «WDEOLH VXU OD EDVH GšXQ ELODQ SURPRWHXU HW  RX GH OšDFWXDOLVDWLRQ GHV FDVKIORZV, méthodes complétées le cas échéant par la méthode par comparaison. /HV MXVWHV YDOHXUV SU«VHQW«HV FLGHVVRXV VRQW OHV YDOHXUV GšH[SHUWLVHV hors droits, hormis pour les actifs acquis en fin d’année et ceux destinés ¢ ¬WUH F«G«V GRQW OHV MXVWHV YDOHXUV UHWHQXHV VRQW G«ILQLHV HQ QRWH 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201368 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş IMMOBILISATIONS CORPORELLES ET IMMEUBLES DE PLACEMENT (7b6(16,%,/,7‹ '(6 9$/(856 1(77(6 &2037$%/(6  -867( 9$/(85 '(6 ,00(8%/(6 '( 3/$&(0(17 3ULQFLSDOHV KSRWKªVHV GH YDORULVDWLRQ GHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW 0«WKRGHV J«Q«UDOHPHQW UHWHQXHV 7DX[ GšDFWXDOLVDWLRQ GX '&) 7DX[ GH UHQGHPHQW GH ILQ GH FDVKIORZ 7DX[ GH UHQGHPHQW GH PDUFK« 9DOHXU ORFDWLYH GH PDUFK« HQbſPt $&7,)6 675$7‹*,48(6 b b b b b BUREAUX b b b b b Paris '&) b  b b  b - bſ  bſ /D '«IHQVH3«UL '«IHQVH '&) b b b  b - bſ  bſ $XWUH &URLVVDQW 2XHVW '&) b  b b  b - bſ  bſ Première Couronne '&) b b b  b - bſ  bſ 'HX[LªPH &RXURQQH '&) b  b b  b - bſ  bſ Province '&) b b -  bſ 3$5&6 'š$))$,5(6 b b b b b Paris '&) b  b b  b - bſ  bſ /D '«IHQVH3«UL '«IHQVH '&) b  b b  b - bſ  bſ $XWUH &URLVVDQW 2XHVW '&) b  b b  b - bſ  bſ Première Couronne '&) b  b b  b - bſ  bſ 'HX[LªPH &RXURQQH '&) b  b b  b - bſ  bſ $&7,)6 $/7(51$7,)6 b b b b b SANTÉ b b b b b Première Couronne &DSLWDOLVDWLRQ HW '&) b b b  b b  b (1) 'HX[LªPH &RXURQQH &DSLWDOLVDWLRQ HW '&) b  b b  b b  b (1) Province &DSLWDOLVDWLRQ HW '&) b  b b  b b  b (1) 
  • 1RQ VRXPLV DX[ UªJOHV WUDGLWLRQQHOOHV GH G«WHUPLQDWLRQ GH OD 9/0 GX IDLW GH OD FRQƶJXUDWLRQ HW GH OD VS«FLDOLVDWLRQ GHV ORFDX[ &RPSDUDLVRQ GHV YDOHXUV QHWWHV FRPSWDEOHV HW GHV MXVWHV YDOHXUV HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • 9DOHXU QHWWH FRPSWDEOH  -XVWH YDOHXU  9DOHXU QHWWH FRPSWDEOH  -XVWH YDOHXU  )RQFLªUH %XUHDX[bŞ )UDQFH b b b b 3DUFV GšDƵDLUHV b b b b $FWLIV DOWHUQDWLIV 6DQW«
  • b b b b $FWLIV QRQ VWUDW«JLTXHV 310,8 499,3 617,0 938,8 TOTAL b b b b GRQW LPPHXEOHV GH SODFHPHQWb(1) b b b b GRQW LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV 85,4 143,3 114,5 188,4 GRQW LPPRELOLVDWLRQV GHVWLQ«HV ¢ ¬WUH F«G«HV 6,8 9,3 189,9 191,4 GRQW FU«DQFHV ƶQDQFLªUHV 161,4 161,4 165,0 165,0 (1) Ce poste inclut des immeubles de placement HQ ORFDWLRQƶQDQFHPHQW 373,0 442,8 273,3 320,1 Le rapport de la dette financière nette sur la valeur des actifs immobiliers (/RDQ 7R 9DOXH
  • Vš«OªYH ¢ b DX bG«FHPEUH 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş IMMOBILISATIONS CORPORELLES ET IMMEUBLES DE PLACEMENT (7b6(16,%,/,7‹ '(6 9$/(856 1(77(6 &2037$%/(6 6HQVLELOLW« GHV YDOHXUV QHWWHV FRPSWDEOHV GHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW DX[ YDULDWLRQV SRWHQWLHOOHV GHVbMXVWHVbYDOHXUV ,QFLGHQFH VXU OHV YDOHXUV QHWWHV FRPSWDEOHV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • 9DULDWLRQ GHV MXVWHV YDOHXUV GHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW bb bb bb bb %XUHDX[ b b b b Paris b b b b /D '«IHQVH3«UL '«IHQVH b b b b $XWUH &URLVVDQW 2XHVW b b b b Première Couronne b b b b 'HX[LªPH &RXURQQH b b b b 727$/ ,') b b b b Province b b b b TOTAL b b b b 3DUFV GšDIIDLUHV b b b b Paris b b b b /D '«IHQVH3«UL '«IHQVH b b b b $XWUH &URLVVDQW 2XHVW b b b b Première Couronne b b b b 'HX[LªPH &RXURQQH b b b b TOTAL b b b b $&7,)6 675$7‹*,48(6 b b b b 6DQW« 
  • b b b b Première Couronne b b b b 'HX[LªPH &RXURQQH b b b b 727$/ ,') b b b b Province b b b b TOTAL b b b b $&7,)6 $/7(51$7,)6 b b b b $&7,)6 121 675$7‹*,48(6 b b b b TOTAL PATRIMOINE IMMOBILIER b b b b 
  • 9DOHXUV QHWWHV FRPSWDEOHV ¢ b  /HV LQFLGHQFHV VXU OD YDOHXU QHWWH FRPSWDEOH VRQW SULVHV HQ FRPSWH HQ DSSOLFDWLRQ GHV UªJOHV G«FULWHV DX SDUDJUDSKH  mb0RGDOLW«V GH G«SU«FLDWLRQ GHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQWb} GHV SULQFLSHV FRPSWDEOHV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş TITRES DISPONIBLES À LA VENTE  7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net $FWLRQV HW DXWUHV WLWUHV ¢ UHYHQXV YDULDEOHV 7,6 (0,6) 7,0 727$/ 7,75(6 ',6321,%/(6 ‚ /$ 9(17( 121 &285$176  
  •  $XWUHV WLWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH FRXUDQWV 0,1 - 0,1 727$/ 7,75(6 ',6321,%/(6 ‚ /$ 9(17( &285$176  -  727$/ 7,75(6 ',6321,%/(6 ‚ /$ 9(17(  
  •  HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net $FWLRQV HW DXWUHV WLWUHV ¢ UHYHQXV YDULDEOHV 2,8 (0,3) 2,5 727$/ 7,75(6 ',6321,%/(6 ‚ /$ 9(17( 121 &285$176  
  •  $XWUHV WLWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH FRXUDQWV 0,8 - 0,8 727$/ 7,75(6 ',6321,%/(6 ‚ /$ 9(17( &285$176  -  727$/ 7,75(6 ',6321,%/( ‚ /$ 9(17(  
  •  HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • Net 6ROGH DX bG«FHPEUH   $FTXLVLWLRQV 4,2 Cessions - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH YDOHXU HQ FDSLWDX[ SURSUHV - Charges nettes liées aux pertes de valeur en résultat - (ƵHW GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH HW GH FDSLWDO 0,3 $XWUHV (0,7) 62/'( $8 b'‹&(0%5(   HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • Net 6ROGH DX bG«FHPEUH   $FTXLVLWLRQV 0,3 Cessions (0,1) (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH YDOHXU HQ FDSLWDX[ SURSUHV (0,5) Charges nettes liées aux pertes de valeur en résultat - (ƵHW GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH HW GH FDSLWDO 0,1 $XWUHV 0,7 62/'( $8 b'‹&(0%5(  
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 71 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş AUTRES ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS  $XWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV QRQ FRXUDQWV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Notes  Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net Créances rattachées à des participations et autres parties liées 0,9 (0,9) - Prêts 0,2 - 0,2 '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV YHUV«V 2,2 - 2,2 $XWUHV 0,5 - 0,5 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 121 &285$176 $8b&27 $0257,  
  •  Instruments dérivés 24 4,0 - 4,0 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 121 &285$176  
  •  HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Notes  Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net Créances rattachées à des participations et autres parties liées 0,9 (0,9) - Prêts 0,2 - 0,2 '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV YHUV«V 4,4 - 4,4 $XWUHV 0,5 - 0,5 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 121 &285$176 $8b&27 $0257,  
  •  Instruments dérivés 24 - - - 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 121 &285$176  
  •  HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • $FWLIV ILQDQFLHUV QRQ FRXUDQWV 6ROGH DX bG«FHPEUH   $FTXLVLWLRQV 4,2 &HVVLRQV  5HPERXUVHPHQWV (2,4) (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH YDOHXU HQ FDSLWDX[ SURSUHV (0,9) Charges nettes liées aux pertes de valeur en résultat - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH HW GH FDSLWDO 0,9 $XWUHV - 62/'( $8 b'‹&(0%5(  
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş AUTRES ACTIFS FINANCIERS NON COURANTS $&7,)6 ),1$1&,(56 $8 &27 $0257, HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  3DUW ¢ PRLQV GšXQ DQ FRXUDQWH
  • 3DUW ¢ SOXV GšXQbDQ HW PRLQV GH FLQTbDQV QRQ FRXUDQWH
  • 3DUW ¢ SOXV GH FLQT DQV QRQ FRXUDQWH
  • Total part QRQbFRXUDQWH Créances rattachées à des participations HWbDXWUHV SDUWLHV OL«HV 6,2 6,2 - - - Prêts 0,3 0,1 0,1 0,1 0,2 '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV YHUV«V 2,5 0,3 0,8 1,4 2,2 Comptes courants associés 7,6 7,6 - - - $XWUHV 0,5 - - 0,5 0,5 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 ‹9$/8‹6 $8 &27 $0257,bŞ 1(7      6XLWH ¢ OšHQWU«H GH S«ULPªWUH GH 6LOLF OD FU«DQFH G«WHQXH GH bPLOOLRQV GšHXURV SDU ,FDGH YLV¢YLV GH FHWWH VRFL«W« D «W« «OLPLQ«H GDQV OH FDGUH GHV rapprochements intra-groupes. HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  3DUW ¢ PRLQV GšXQ DQ FRXUDQWH
  • 3DUW ¢ SOXV GšXQbDQ HW PRLQV GH FLQT DQV QRQbFRXUDQWH
  • 3DUW ¢ SOXV GH FLQT DQV QRQ FRXUDQWH
  • Total part QRQbFRXUDQWH Créances rattachées à des participations HWbDXWUHV SDUWLHV OL«HV 357,1 357,1 - - - Prêts 0,3 0,1 0,1 0,1 0,2 '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV YHUV«V 4,7 0,3 3,1 1,3 4,4 Comptes courants associés 21,9 21,9 - - - $XWUHV 0,5 - - 0,5 0,5 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 ‹9$/8‹6 $8 &27 $0257,bŞ 1(7      /HV FU«DQFHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV HW DXWUHV SDUWLHV OL«HV VRQW SULQFLSDOHPHQW FRPSRV«HV DX bG«FHPEUH  GX ILQDQFHPHQW DFFRUG« SDU ,FDGH ¢ 6LOLF SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLRQV GšHXURV HQ SULQFLSDO
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 73 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş 672&.6 (7 (1&2856  6WRFNV HW HQFRXUV  $1$/<6( '(6 672&.6 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   7HUUDLQV HW U«VHUYHV IRQFLªUHV 184,1 277,4 7UDYDX[ HQFRXUV 507,7 441,6 /RWV ƶQLV QRQ YHQGXV 12,4 5,4 $XWUHV - - VALEUR BRUTE   Pertes de valeur (21,0) (32,1) VALEUR NETTE    3(57(6 '( 9$/(85 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   6ROGH ¢ OšRXYHUWXUH 
  • 
  • 'RWDWLRQV GH OšH[HUFLFH 0,1 (15,2) (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - - Reprises de l’exercice 13,5 6,2 7UDQVIHUW HQ DFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«V - 6,3 $XWUHV (2,5) - 62/'( ‚ /$ &/–785( 
  • 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201374 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş CRÉANCES CLIENTS  &U«DQFHV FOLHQWV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net Créances clients et comptes rattachés 278,3 (12,9) 265,4 &U«DQFHV ƶQDQFLªUHV FOLHQWV 264,8 - 264,8 TOTAL CRÉANCES CLIENTS  
  •  HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net Créances clients et comptes rattachés 323,2 (9,0) 314,2 &U«DQFHV ƶQDQFLªUHV FOLHQWV 270,0 - 270,0 TOTAL CRÉANCES CLIENTS  
  •  /HV G«SU«FLDWLRQV GHV FU«DQFHV FRPPHUFLDOHV RQW «YROX« GH OD ID©RQ VXLYDQWHb HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net 6ROGH DX bG«FHPEUH   
  •  Variation de l’exercice (58,7) (3,1) (61,8) (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH 8,6 (0,8) 7,8 62/'( $8 b'‹&(0%5(   
  •  HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net 6ROGH DX bG«FHPEUH   
  •  Variation de l’exercice 64,2 2,8 67,0 (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH 0,3 0,4 0,7 62/'( $8 b'‹&(0%5(   
  •  $X bG«FHPEUH OšDQDOVH GH Oš«FK«DQFLHU GHV FU«DQFHV FOLHQWV HW FRPSWHV UDWWDFK«V HVW OD VXLYDQWHb HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Total &U«DQFHV QRQb«FKXHV &U«DQFHV «FKXHV bbMRXUV  b; bbMRXUV  b; bbMRXUV  b;bbMRXUV !bbMRXUV   218,0 22,9 3,5 1,8 6,1 13,1   248,2 30,5 16,8 2,5 2,2 14,0
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 75 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş CONTRATS DE CONSTRUCTION ET VEFA  &RQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW 9()$ HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • &DSDFLW« GH OšDFTX«UHXU ¢ G«ILQLU OHV «O«PHQWV VWUXFWXUHOV PDMHXUV GH ODbFRQVWUXFWLRQ GšXQ ELHQ LPPRELOLHU DYDQW HW SHQGDQW OD SKDVH GH FRQVWUXFWLRQ   7HUWLDLUH ‹OLPLQDWLRQV LQWHUQHV LQWHUP«WLHUV Total 7HUWLDLUH ‹OLPLQDWLRQV LQWHUQHV LQWHUP«WLHUV Total &U«DQFHV 77& FXPXO«HV VHORQ OD P«WKRGH GHbOšDYDQFHPHQW 223,1 - 223,1 496,7 - 496,7 7UDYDX[ HQFRXUV 28,4 - 28,4 5,3 - 5,3 Perte à terminaison - - - - - - $SSHOV GH IRQGV HQFDLVV«V (238,7) - (238,7) (491,3) - (491,3) 0RQWDQWV G½V SDU OHV FOLHQWV  -   -  0RQWDQWV G½V DX[ FOLHQWV 
  • - 
  • 
  • - 
  • 3URGXLWV GH OšH[HUFLFH  -   -  &RQFHUQDQW OHV FRQWUDWV HQ FRXUV ¢ OD GDWH GHbFO¶WXUH HW DFKHY«V DX FRXUV GH OD S«ULRGHb 0RQWDQW WRWDO GHV FR½WV HQFRXUXV HW E«Q«ƶFHV comptabilisés (moins les pertes comptabilisées) MXVTXšDX bG«FHPEUH GH OšH[HUFLFH 21,5 - 21,5 28,0 - 28,0 Montant des avances reçues relatives aux contrats non démarrés 1,4 - 1,4 - - - (QJDJHPHQWV KRUV ELODQ U«FLSURTXHV DFWHV DXWKHQWLTXHV 77&bŞ DSSHOV GH IRQGV HQFDLVV«V
  • 156,2 - 156,2 106,7 - 106,7 HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • &DSDFLW« OLPLW«H GH OšDFTX«UHXU ¢ G«ILQLU OHV «O«PHQWV VWUXFWXUHOV PDMHXUV GH OD FRQVWUXFWLRQ GšXQ ELHQ LPPRELOLHU   7HUWLDLUH /RJHPHQW ‹OLPLQDWLRQV LQWHUQHV LQWHUP«WLHUV Total 7HUWLDLUH /RJHPHQW ‹OLPLQDWLRQV LQWHUQHV LQWHUP«WLHUV Total 3URGXLWV GH OšH[HUFLFH   
  •    
  •  &RQFHUQDQW OHV FRQWUDWV HQ FRXUV ¢ OD GDWH GH FO¶WXUH HW DFKHY«V DX FRXUV GH OD S«ULRGHb Montant total des coûts encourus HW E«Q«ƶFHV FRPSWDELOLV«V PRLQV OHV SHUWHV FRPSWDELOLV«HV
  • MXVTXšDX bG«FHPEUH GH OšH[HUFLFH 39,4 - - 39,4 37,1 - - 37,1 Montant des avances reçues relatives aux contrats non démarrés 0,1 - - 0,1 3,1 56,4 - 59,5 (QJDJHPHQWV KRUV ELODQ réciproques (actes authentiques 77&bŞ DSSHOV GH IRQGV HQFDLVV«V
  • 230,0 846,9 (7,3) b 363,1 574,9 - 938,0
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201376 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş CRÉANCES DIVERSES  &U«DQFHV GLYHUVHV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •   Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net Net $YDQFHV IRXUQLVVHXUV 24,5 - 24,5 28,2 Créances sur cessions d’immobilisations 2,1 - 2,1 5,8 2S«UDWLRQV VXU PDQGDWVb(1) 169,3 - 169,3 179,7 Charges constatées d’avance 2,2 - 2,2 3,1 &U«DQFHV ƶVFDOHV 156,0 - 156,0 146,2 Créances sociales 0,2 - 0,2 0,3 $XWUHV FU«DQFHV 20,2 (0,5) 19,7 19,7 TOTAL CRÉANCES DIVERSES  
  •   
  • '«WDLO 2S«UDWLRQV VXU PDQGDWV FLGHVVRXV HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   Créances 2,3 0,9 7U«VRUHULH 167,0 178,8 TOTAL OPÉRATIONS SUR MANDATS    $XWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Notes  Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net Créances rattachées à des participations et autres parties liées 6,3 (0,1) 6,2 Prêts 0,1 - 0,1 '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV YHUV«V 0,3 - 0,3 Comptes courants associés 7,6 - 7,6 $XWUHV - - - 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 &285$176 AU COÛT AMORTI 11  
  •  $XWUHV 23&90 HQ MXVWH YDOHXU SDU U«VXOWDW 1,2 - 1,2 Instruments dérivés (dont appels de marge) 24 14,2 - 14,2 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 &285$176  
  •  /D MXVWH YDOHXU GHV DFWLIV ¢ FRXUW WHUPH HVW «JDOH ¢ OD YDOHXU QHWWH FRPSWDEOH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 77 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş AUTRES ACTIFS FINANCIERS COURANTS HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Notes  Brut 3HUWHV GH YDOHXU Net Créances rattachées à des participations et autres parties liées 357,6 (0,5) 357,1 Prêts 0,1 - 0,1 '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV YHUV«V 0,5 (0,2) 0,3 Comptes courants associés 21,9 - 21,9 $XWUHV - - - 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 &285$176 $8b&27b$0257, 11  
  •  $XWUHV 23&90 HQ MXVWH YDOHXU SDU U«VXOWDW 0,4 - 0,4 Instruments dérivés (dont appels de marge) 24 27,7 - 27,7 727$/ $875(6 $&7,)6 ),1$1&,(56 &285$176  
  •  HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • $FWLIV ILQDQFLHUV FRXUDQWV 6ROGH DX bG«FHPEUH   $FTXLVLWLRQV 0,7 Cessions (0,2) (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH YDOHXU HQ U«VXOWDW (7,4) 9DULDWLRQ FRXUW WHUPH GHV DFWLIV ƶQDQFLHUV (48,5) Variation court terme des intérêts courus non échus (3,2) (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH HW GH FDSLWDO (327,3) $XWUHV 8,0 62/'( $8 b'‹&(0%5(   /šHQWU«H GH 6LOLF GDQV OH *URXSH D FRQGXLW ¢ OD QHXWUDOLVDWLRQ GHV PRXYHPHQWV ILQDQFLHUV bPLOOLRQV GšHXURV HQ SULQFLSDO
  • HQWUH FHWWH HQWLW« HW ,FDGH  7U«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   OPCVM monétaires 307,5 296,6 ‹TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH   'LVSRQLELOLW«V 261,9 147,0 7U«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH  
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201378 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş ,00(8%/(6 '( 3/$&(0(17 (7 $875(6 $&7,)6 '(67,1‹6 ‚bŒ75(b&‹'‹6  ,PPHXEOHV GH SODFHPHQW HW DXWUHV DFWLIV GHVWLQ«V ¢b¬WUHbF«G«V HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • ,PPHXEOHV GH SODFHPHQW GHVWLQ«V ¢ ¬WUHbF«G«V $XWUHV DFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUHbF«G«V 7RWDO DFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUHbF«G«V GRQW LPPRELOLVDWLRQV HQ ORFDWLRQ ILQDQFHPHQW 9$/(85 %587( $8 b'‹&(0%5(     - $FWLIV UHFODVV«V HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} 6,7 (0,2) 6,5 - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH (36,0) (24,7) (60,7) - 'LPLQXWLRQV (217,1) - (217,1) - $XWUHV PRXYHPHQWV 1,9 - 1,9 - 9$/(85 %587( $8 b'‹&(0%5(     - $0257,66(0(176 $8 b'‹&(0%5(  
  • - 
  • - $FWLIV UHFODVV«V HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} - - - - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH 4,5 - 4,5 - 'LPLQXWLRQV 40,0 - 40,0 - $XWUHV PRXYHPHQWV - - - - $0257,66(0(176 $8 b'‹&(0%5(  
  • - 
  • - 3(57(6 '( 9$/(85 $8 b'‹&(0%5(  
  • - 
  • - $FWLIV UHFODVV«V HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} (0,4) - (0,4) - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH 3,0 - 3,0 - 'LPLQXWLRQV 14,2 - 14,2 - $XWUHV PRXYHPHQWV 0,1 - 0,1 - 3(57(6 '( 9$/(85 $8 b'‹&(0%5(  
  • - 
  • - 9$/(85 1(77( $8 b'‹&(0%5(     - $FWLIV UHFODVV«V HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} 6,3 (0,2) 6,1 - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH (28,5) (24,7) (53,2) - 'LPLQXWLRQV (162,9) - (162,9) - $XWUHV PRXYHPHQWV 2,0 - 2,0 - 9$/(85 1(77( $8 b'‹&(0%5(     - La variation des immeubles de placement destinés à être cédés correspond principalement à la cession au cours du premier semestre 2013 des entrepôts. /D YDULDWLRQ GHV DXWUHV DFWLIV HW SDVVLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«V FRQFHUQH HVVHQWLHOOHPHQW OD FHVVLRQ GH OD VRFL«W« 3DULV 1RUG (VW SURPRWLRQ
  • DX G«EXW de l’exercice 2013.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş ,00(8%/(6 '( 3/$&(0(17 (7 $875(6 $&7,)6 '(67,1‹6 ‚bŒ75(b&‹'‹6 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • ,PPHXEOHV GH SODFHPHQW GHVWLQ«V ¢ ¬WUHbF«G«V $XWUHV DFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUHbF«G«V 7RWDO DFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUHbF«G«V 'RQW LPPRELOLVDWLRQV HQ ORFDWLRQ ILQDQFHPHQW 9$/(85 %587( $8 b'‹&(0%5(     - $FWLIV UHFODVV«V HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} 248,9 25,1 274,0 - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - (27,7) (27,7) - 'LPLQXWLRQV (72,3) (0,2) (72,5) - $XWUHV PRXYHPHQWV - - - - 9$/(85 $8 b'‹&(0%5(     - $0257,66(0(176 $8 b'‹&(0%5(  
  • - 
  • - $FWLIV UHFODVV«V HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} (44,5) - (44,5) - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - - - - 'LPLQXWLRQV 3,5 - 3,5 - $XWUHV PRXYHPHQWV - - - - $0257,66(0(176 $8 b'‹&(0%5(  
  • - 
  • - 3(57(6 '( 9$/(85 $8 b'‹&(0%5(  - - - - $FWLIV UHFODVV«V HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} (4,6) - (4,6) - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - - - - 'LPLQXWLRQV - - - - $XWUHV PRXYHPHQWV (12,7) - (12,7) - 3(57(6 '( 9$/(85 %587( $8 b'‹&(0%5(  
  • - 
  • - 9$/(85 1(77( $8 b'‹&(0%5(     - $FWLIV UHFODVV«V HQ mbDFWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«Vb} 199,8 25,1 224,9 - (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - (27,7) (27,7) - 'LPLQXWLRQV (68,8) (0,2) (69,0) - $XWUHV PRXYHPHQWV (12,7) - (12,7) - 9$/(85 1(77( $8 b'‹&(0%5(     - Les immeubles de placement destinés à être cédés correspondent essentiellement à des entrepôts. /HV DXWUHV DFWLIV HW SDVVLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«V FRQFHUQHQW SULQFLSDOHPHQW OD VRFL«W« 3DULV 1RUG (VW SURPRWLRQ
  •  VXLWH ¢ OšHQJDJHPHQW GH UDFKDW QRWLIL« SDU OD &DLVVH GHV '«S¶WV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş CAPITAUX PROPRES  &DSLWDX[ SURSUHV  &$3,7$/   1RPEUH &DSLWDO HQ 0ſ
  • 1RPEUH &DSLWDO HQ 0ſ
  • $FWLRQV «PLVHV - - - - (QWLªUHPHQW OLE«U«HV bb 112,7 bb 79,3 TOTAL bb  bb  /D KROGLQJ +ROG&R 6,,& FRQWU¶O«H ¢ KDXWHXU GH b SDU OD &DLVVH GHV '«S¶WV G«WLHQW b GX FDSLWDO VRFLDO Gš,FDGH  ‹92/87,21 '8 120%5( 'š$&7,216 (1 &,5&8/$7,21 1RPEUH GšDFWLRQV &DSLWDO HQ 0ſ
  • &DSLWDO VRFLDO DX bG«FHPEUH  bb  $XJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO OL«HV ¢ OšH[HUFLFH GHV RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ b - &$3,7$/ 62&,$/ $8 b'‹&(0%5(  bb  $XJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO OL«HV ¢ OšH[HUFLFH GHV RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ b - $XJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO UHODWLYHV ¢ OšRƵUH SXEOLTXH Gš«FKDQJH bb 31,2 $XJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO OL«HV ¢ GHV RS«UDWLRQV GH IXVLRQ bb 2,2 &$3,7$/ 62&,$/ $8 b'‹&(0%5(  bb  $X er bMDQYLHU  OH FDSLWDO VRFLDO Gš,FDGH Vš«OªYH ¢ bbbHXURV GLYLV« HQ bb DFWLRQV Suite à l’exercice des options de souscription d’actions, le capital social Gš,FDGH D DXJPHQW« GH b DFWLRQV VXU OšH[HUFLFH  $XbG«FHPEUHOHFDSLWDOVRFLDOGš,FDGHVš«OªYH¢bbbHXURV GLYLV« HQ bb DFWLRQV Suite à l’exercice des options de souscription d’actions, le capital social Gš,FDGH D DXJPHQW« GH b DFWLRQV VXU OšH[HUFLFH  'DQV OH FDGUH GH OšDFTXLVLWLRQ SXLV GH OšLQW«JUDWLRQ GX JURXSH 6LOLF ,FDGH D «PLV DX WRWDO bb DFWLRQV $X b G«FHPEUH  OH FDSLWDO VRFLDO Gš,FDGH Vš«OªYH ¢ bbbHXURV GLYLV« HQ bb DFWLRQV  ',9,'(1'(6 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   9HUVHPHQW DX[ DFWLRQQDLUHV Gš,FDGH 6$ - GLYLGHQGHV SU«OHY«V VXU OH U«VXOWDW ƶVFDO H[RQ«U« HQ DSSOLFDWLRQ GX U«JLPH 6,,&
  • 176,2 192,6 - dividendes prélevés sur le résultat taxable au taux de droit commun 12,3 - - acompte sur dividendes - - TOTAL   Les dividendes par action distribués sur les exercices 2013 et 2012 au titre des résultats des exercices 2012 et 2011 s’élèvent respectivement ¢ bHXURV HW ¢ bHXURV LQFOXDQW XQ GLYLGHQGH H[FHSWLRQQHO GH bHXURV L’assemblée générale approuvant les états financiers d’Icade au bG«FHPEUH  VHUD FRQYRTX«H OH bDYULO  ,O VHUD SURSRV« ¢ OšDVVHPEO«H J«Q«UDOH DQQXHOOH TXL VH WLHQGUD OH bDYULO ODGLVWULEXWLRQGšXQGLYLGHQGHGšXQPRQWDQWbGHbHXURVSDUDFWLRQ 6XU OD EDVH GHV DFWLRQV H[LVWDQWHV DX bI«YULHU  VRLW bb actions, le montant de la distribution de dividendes proposé au vote de OšDVVHPEO«H J«Q«UDOH Vš«OªYHUD ¢bbPLOOLRQV GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 81 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PARTICIPATIONS NE DONNANT PAS LE CONTRÔLE  3DUWLFLSDWLRQV QH GRQQDQW SDV OH FRQWU¶OH HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   6,78$7,21 1(77( $8 b'‹&(0%5( '( /š(;(5&,&( 35‹&‹'(17   $FTXLVLWLRQV GH SDUWLFLSDWLRQV QH GRQQDQW SDV OH FRQWU¶OH - - $XWUHV PRXYHPHQWV 1,9 (0,2) Incidence des variations de périmètre sur les participations ne donnant pas le contrôle 101,0 308,9 Résultat 18,0 9,0 'LYLGHQGHV (19,3) (8,7) Variation des participations ne donnant pas le contrôle - - 6,78$7,21 1(77( $8 b'‹&(0%5( '( /š(;(5&,&( &285$17   Les variations de périmètre sur les participations ne donnant pas le contrôle sont principalement constituées des souscriptions aux augmentations de capital d’Icade Santé réalisées par les investisseurs institutionnels au cours des exercices 2013 et 2012.  3URYLVLRQV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  UHWUDLW« 'RWDWLRQV 8WLOLVDWLRQV 5HSULVHV 9DULDWLRQV GH S«ULPªWUH ‹FDUWV DFWXDULHOV 5HFODVVHPHQW  ,QGHPQLW«V GH ƶQ GH FDUULªUH et engagements assimilés 17,5 0,8 (1,5) - - 8,9 - 25,7 Pertes sur contrats 1,9 0,3 - - (0,3) - - 1,9 5LVTXHV ƶVFDX[ 0,3 3,0 - - - - - 3,3 5LVTXHVbŞ DXWUHV 34,1 3,3 (6,3) (6,4) 4,2 - - 28,9 &KDUJHVbŞ DXWUHV 1,9 0,2 (0,6) - 0,1 - - 1,6 TOTAL   
  • 
  •   -  Provisions non courantes 38,9 1,6 (6,4) (2,4) (0,8) 8,9 (0,4) 39,4 Provisions courantes 16,8 6,0 (2,0) (4,0) 4,8 - 0,4 22,0 GRQWb U«VXOWDW RS«UDWLRQQHO 7,2 (6,8) (6,4) U«VXOWDW ƶQDQFLHU - (1,6) - FKDUJHV GšLPS¶W 0,4 - -
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PROVISIONS HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •  'RWDWLRQV 8WLOLVDWLRQV 5HSULVHV 9DULDWLRQV GH S«ULPªWUH 5HFODVVHPHQW 5HWUDLWHPHQWb 
  •  UHWUDLW« ,QGHPQLW«V GH ƶQ GH FDUULªUH et engagements assimilés 18,7 3,4 (0,9) - 0,2 (0,3) (3,6) 17,5 Perte sur contrats 6,6 10,5 (1,0) (2,8) - (11,4) - 1,9 5LVTXHV ƶVFDX[ 0,1 0,2 (0,2) - 0,2 - - 0,3 5LVTXHVbŞ DXWUHV 38,0 8,9 (10,1) (2,7) - - - 34,1 Charges – autres 1,5 0,7 - - (0,1) (0,2) - 1,9 TOTAL   
  • 
  •  
  • 
  •  Provisions non courantes 42,3 7,8 (7,3) - 0,2 (0,5) (3,6) 38,9 Provisions courantes 22,6 15,9 (4,9) (5,5) 0,1 (11,4) - 16,8 'RQWb U«VXOWDW RS«UDWLRQQHO (23,2) 11,6 5,5 U«VXOWDW ƶQDQFLHU (0,5) 0,6 - FKDUJHV GšLPS¶W - - - 
  • 3UHPLªUH DSSOLFDWLRQ GH OD QRUPH ,$6b PRGLƶ«Hb QHXWUDOLVDWLRQ GX PRQWDQW GHV VHUYLFHV SDVV«V QRQ UHFRQQXV Icadeidentifieplusieursnaturesdeprovisions.Outrelesindemnitésdefin GHFDUULªUHHWHQJDJHPHQWVDVVLPLO«VTXLIRQWOšREMHWGHG«YHORSSHPHQWV spécifiques (cf. note 28), les provisions sont constituées dès lors que les risques identifiés résultant d’événements passés engendrent une obligation actuelle et qu’il est probable que cette obligation provoquera une sortie de ressources. /HV ULVTXHV LGHQWLIL«V VRQWb ‹ les pertes sur contrats de prestations de services et sur contrats GH 9()$ SRXU P«PRLUH OHV SHUWHV VXU FRQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ ILJXUHQW GDQV OHV SRVWHV mbPRQWDQWV G½V DX[ FOLHQWVb} HW mbPRQWDQWV G½V SDU OHV FOLHQWVb}
  • b ‹ OHVULVTXHVILVFDX[bOHVSURYLVLRQVFRXYUHQWOHVULVTXHVILVFDX[HVWLP«V pour lesquels les notifications de redressement ont été reçues au bG«FHPEUH b ‹ lors d’une vérification de comptabilité intervenue au cours de l’exercice 2010, l’administration fiscale avait remis en cause dans sa SURSRVLWLRQ GH UHFWLILFDWLRQ OH bG«FHPEUH 
  • OHV YDOHXUV Y«QDOHV DX bG«FHPEUH  UHVVRUWDQW GHV H[SHUWLVHV LPPRELOLªUHV DDQW VHUYL GH EDVH DX FDOFXO GH OšmbH[LW WD[b} ,6 DX WDX[ GH b
  • ORUV GH lafusion-absorptiond’IcadePatrimoineparIcade,au1er bMDQYLHU ,O HQ U«VXOWDLW XQH DXJPHQWDWLRQ GHV EDVHV GH OšmbH[LW WD[b} J«Q«UDQW XQ LPS¶W FRPSO«PHQWDLUH GH bPLOOLRQV GšHXURV HQ SULQFLSDO 3DU XQH QRXYHOOH SURSRVLWLRQ GH UHFWLILFDWLRQ OH bDYULO 
  •  l’administration fiscale a rehaussé le taux d’imposition applicable à XQH IUDFWLRQ GHV PRQWDQWV UHKDXVV«V OH SRUWDQW GH b ¢ b  /šLPS¶W FRPSO«PHQWDLUH «WDLW DORUV SRUW« ¢ bPLOOLRQV GšHXURV /HbMXLOOHW,FDGHDVROOLFLW«ODVDLVLQHGHOD&RPPLVVLRQQDWLRQDOH des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires. ‚ OšLVVXH GH OšDXGLHQFH GX bMXLOOHW  OD &RPPLVVLRQ D UHQGX XQ avis aux termes duquel elle remet en cause la méthode d’évaluation XWLOLV«H SDU OšDGPLQLVWUDWLRQ ILVFDOH mb>OD P«WKRGH SDU FRPSDUDLVRQ@ SDUD°W EHDXFRXS PRLQV DGDSW«H TXH OD P«WKRGH '&) ¢ OD QDWXUH GX SDWULPRLQH FRQFHUQ«b}
  • WRXW HQ UHOHYDQW TXH FHUWDLQHV YHQWHV intervenues en 2007 avaient été réalisées à des prix supérieurs à FHX[ UHWHQXV SRXU OšHVWLPDWLRQ GH OšmbH[LW WD[b} L’administration n’a pas suivi l’avis de la Commission et a maintenu les rehaussements initialement notifiés, ce qu’elle a indiqué à Icade OH bG«FHPEUH  VLPXOWDQ«PHQW ¢ OD WUDQVPLVVLRQ GH OšDYLV GH OD Commission. /H bG«FHPEUH  FRQIRUP«PHQW ¢ OD SURF«GXUH DSSOLFDEOH l’administration a donc mis en recouvrement l’ensemble de ces VRPPHV VRLW bbbHXURV LQW«U¬WV GH UHWDUG LQFOXV RX bPLOOLRQV GšHXURV HQ SULQFLSDO
  •  0DLQWHQDQW VD SRVLWLRQ ,FDGH D IRUPXO« OH bG«FHPEUH  XQH réclamation contentieuse demandant la décharge intégrale des sommes mises en recouvrement ainsi que le sursis de paiement. L’obtention de ce sursis sera conditionnée à la présentation d’une garantie d’un établissement bancaire ou assimilé. 'DQV OšKSRWKªVH R» OšDGPLQLVWUDWLRQ ILVFDOH UHIXVHUDLW GH SURQRQFHU la décharge des sommes mises en recouvrement, Icade saisirait OD MXVWLFH DGPLQLVWUDWLYH HQ YXH GH VH SURQRQFHU VXU FH GLII«UHQG Icadecontinueeneffetdecontesterl’intégralitédecetteproposition de rectification, en accord avec ses cabinets conseils. (Q FRQV«TXHQFH FRPPH DX bG«FHPEUH  DXFXQH SURYLVLRQ QšD «W« FRQVWLWX«H ¢ FH WLWUH DX bG«FHPEUH  ‹ /HV DXWUHV SURYLVLRQV SRXU ULVTXHV Vš«OHYDQW ¢ bPLOOLRQV GšHXURV concernent principalement la promotion et la foncière pour des PRQWDQWV UHVSHFWLIV GH bPLOOLRQV GšHXURV HW bPLOOLRQV GšHXURV (OOHV FRXYUHQW HVVHQWLHOOHPHQW OHV ULVTXHV P«WLHUV OHV OLWLJHV prud’homaux, ainsi que les contentieux. Parmicelles-ci,figurentnotammentlesprovisionscouvrantplusieurs contentieux significatifs sur la promotion immobilière pour un PRQWDQW JOREDO GH bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  FRQWUH bPLOOLRQV GH SURYLVLRQV H[LVWDQW DX bG«FHPEUH 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 83 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş DETTES FINANCIÈRES  'HWWHV ƶQDQFLªUHV  '(77(6 ),1$1&,Š5(6 1(77(6 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   'HWWHV ƶQDQFLªUHV ORQJ WHUPH HW PRHQ WHUPH QRQ FRXUDQWHV
  • b b 'HWWHV ƶQDQFLªUHV FRXUW WHUPH FRXUDQWHV
  • b 510,6 '(77(6 ),1$1&,Š5(6 %587(6 b b Instruments dérivés sur risque de taux d’intérêt (actifs et passifs) 96,5 163,4 '(77(6 ),1$1&,Š5(6 %587(6 $35Š6 35,6( (1 &2037( '(6 ,167580(176 '‹5,9‹6 b b 7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH HW DXWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV QRQ FRXUDQWV KRUV LQVWUXPHQWV G«ULY«V VXU risque de taux d’intérêt et dépôts de garantie versés) (7,7) (3,2) 7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH HW DXWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV KRUV LQVWUXPHQWV G«ULY«V VXU ULVTXH de taux d’intérêt et dépôts de garantie versés) (15,2) (380,2) 7U«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH (569,4) (443,6) '(77(6 ),1$1&,Š5(6 1(77(6 b b 6XLWH ¢ OšHQWU«H GH S«ULPªWUH GH 6LOLF OD FU«DQFH G«WHQXH GH bPLOOLRQV GšHXURV SDU ,FDGH YLV¢YLV GH FHWWH VRFL«W« FODVV«H DX bG«FHPEUH  HQ mbDXWUHV DFWLIV ILQDQFLHUV FRXUDQWVb} D «W« «OLPLQ«H HQ  GDQV OH FDGUH GHV UDSSURFKHPHQWV LQWUDJURXSH  '(77(6 ),1$1&,Š5(6 3$5 1$785( HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   (PSUXQWV REOLJDWDLUHV 918,0 - 2EOLJDWLRQV 5HPERXUVDEOHV HQ 1XP«UDLUH HW HQ $FWLRQV 1RXYHOOHV HW ([LVWDQWHVb(4) 125,2 b (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLWb(2) b b /RFDWLRQVƶQDQFHPHQW 177,2 126,0 $XWUHV HPSUXQWV HW GHWWHV DVVLPLO«HVb(3) 93,5 93,5 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV - - '(77(6 ),1$1&,Š5(6 ‚ /21* 7(50( (7 02<(1 7(50( b b (PSUXQWV REOLJDWDLUHV 6,8 - 2EOLJDWLRQV 5HPERXUVDEOHV HQ 1XP«UDLUH HW HQ $FWLRQV 1RXYHOOHV HW ([LVWDQWHV (4) 2,9 - (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLWb(2) 938,2 416,5 /RFDWLRQVƶQDQFHPHQW 21,2 16,4 $XWUHV HPSUXQWV HW GHWWHV DVVLPLO«HVb(3) 0,4 0,5 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV 10,7 11,1 '«FRXYHUWV EDQFDLUHVb(1) 129,1 66,1 '(77(6 ),1$1&,Š5(6 ‚ &2857 7(50( b  727$/ '(77( ),1$1&,Š5( %587( b b 
  • ,QFOXV LQW«U¬WV FRXUXV QRQ «FKXV 
  • 'RQW ƶQDQFHPHQWV KSRWK«FDLUHVb bPLOOLRQV GšHXURV 
  • 3ODFHPHQWV SULY«V SRXU OH P¬PH PRQWDQW 
  • 6XLWH ¢ OšHQWU«H GH S«ULPªWUH 6LOLF FHWWH QRXYHOOH FDW«JRULH GH GHWWHV 251$1(
  • HVW DSSDUXH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201384 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş DETTES FINANCIÈRES /DGHWWHILQDQFLªUHEUXWHVš«OªYH¢bbPLOOLRQVGšHXURVDXbG«FHPEUH  HQ DXJPHQWDWLRQ GH bbPLOOLRQV GšHXURV SDU UDSSRUW DX bG«FHPEUH  &HWWH «YROXWLRQ VšH[SOLTXH HVVHQWLHOOHPHQW SDUb ‹ des souscriptions de nouveaux emprunts ou tirages de lignes à KDXWHXU GH bbPLOOLRQV GšHXURV GRQWb – OHY«HV GH GHX[ HPSUXQWV REOLJDWDLUHV WRWDOLVDQW bPLOOLRQV GšHXURVb – mise en place du financement hypothécaire du parc du Pont de )ODQGUHV SRXU bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ desremboursementsd’empruntsetamortissementsdedettespour XQ PRQWDQW WRWDO GH bbPLOOLRQV GšHXURV GRQW bPLOOLRQV GšHXURV SRXU ,FDGH bPLOOLRQV GšHXURV SRXU 6LOLF HW bPLOOLRQV SRXU ,FDGH 6DQW«b ‹ des diminutions de dettes suite à la cession de certaines filiales FRQVROLG«HV SRXU bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ l’entréedepérimètredeladettedesentitésdugroupeSilicàhauteur GH bbPLOOLRQV GšHXURV GRQW bPLOOLRQV GšHXURV GšHPSUXQWV GH  HW bPLOOLRQV GšHXURV GšDYDQFH WLU«H OH bMXLOOHW  YLV à-vis d’Icade (éliminées post entrée de périmètre en contrepartie GšXQH GLPLQXWLRQ GX SRVWH mbDXWUHV DFWLIV ILQDQFLHUV FRXUDQWVb}
  • HW bPLOOLRQV GšHXURV GH G«FRXYHUWV EDQFDLUHVb ‹ GHV G«FRXYHUWV EDQFDLUHV TXL GLPLQXHQW GH bPLOOLRQV GšHXURV hors entrée de périmètre de Silic.  '(77(6 ),1$1&,Š5(6 3$5 ‹&+‹$1&( HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  3DUW ¢ PRLQV GšXQ DQ 3DUW ¢ SOXV GšXQ DQ HW PRLQV GH WURLVbDQV 3DUW ¢ SOXV GH WURLV DQV HW PRLQV GH FLQTbDQV 3DUW ¢ SOXV GH FLQT DQV (PSUXQWV REOLJDWDLUHV 924,8 6,8 - 119,8 798,2 251$1(V 128,1 2,9 - 125,2 - (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLW b 938,2 846,0 572,6 628,0 /RFDWLRQVƶQDQFHPHQW 198,4 21,2 40,4 40,1 96,7 $XWUHV HPSUXQWV HW GHWWHV DVVLPLO«HV 93,9 0,4 8,5 17,0 68,0 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV 10,7 10,7 - - - '«FRXYHUWV EDQFDLUHVb(1) 129,1 129,1 - - - 727$/ '(77(6 ),1$1&,Š5(6 b b   b 
  • ,QFOXV LQW«U¬WV FRXUXV QRQ «FKXV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  3DUW ¢ PRLQV GšXQ DQ 3DUW ¢ SOXV GšXQ DQ HW PRLQV GH WURLVbDQV 3DUW ¢ SOXV GH WURLV DQV HW PRLQV GH FLQTbDQV 3DUW ¢ SOXV GH FLQT DQV (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLW b 416,5 b 722,1 363,7 /RFDWLRQVƶQDQFHPHQW 142,4 16,4 31,4 29,7 64,9 $XWUHV HPSUXQWV HW GHWWHV DVVLPLO«HV 94,0 0,5 0,1 16,9 76,5 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV 11,1 11,1 - - - '«FRXYHUWV EDQFDLUHVb(1) 66,1 66,1 - - - 727$/ '(77(6 ),1$1&,Š5(6 b  b   
  • ,QFOXV LQW«U¬WV FRXUXV QRQ «FKXV /D GXU«H GH YLH PRHQQH GH OD GHWWH DX bG«FHPEUH  Vš«WDEOLW ¢  DQV $X bG«FHPEUH  HOOH Vš«OHYDLW ¢  DQV /HV ILQDQFHPHQWV levés en 2013 ont donc permis d’augmenter la maturité moyenne des dettes d’Icade. La durée de vie moyenne de la dette à taux variable ressort à 2,9 ans. Celle des couvertures associées s’élève à 2,9 ans, permettant une couverture adéquate.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 85 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş DETTES FINANCIÈRES &RYHQDQWV ƶQDQFLHUV &RYHQDQWV  /79 &RYHQDQWb(1) Maximum b b HW b b ICR Minimum > 2 3,79 &RQWU¶OH &'&b(2) Minimum b  b  b b 9DOHXU GX 3DWULPRLQH )RQFLHUb(3) Minimum ! bPLOOLDUGV GšHXURV ! bPLOOLDUGV GšHXURV ! bPLOOLDUGV GšHXURV ! bPLOOLDUGV GšHXURV bPLOOLDUGV GšHXURV 'HWWHV GHV ƶOLDOHV  'HWWH EUXWH FRQVROLG«H Maximum b b Suretés sur actifs Maximum  b GX SDWULPRLQH IRQFLHU b (4) 
  • (QYLURQ b GH OD GHWWH FRQFHUQ«H SDU XQ FRYHQDQW VXU /79 D SRXU OLPLWH b b b GH OD GHWWH D SRXU OLPLWH b HW OHV b UHVWDQW Oš«WDQW SRXU XQH OLPLWH ¢bb  
  • (QYLURQ b GH OD GHWWH FRQFHUQ«H SDU XQ FRYHQDQW VXU OD FODXVH GH FKDQJHPHQW GH FRQWU¶OH &'& D SRXU OLPLWH b HW OHV b UHVWDQW Oš«WDQW SRXU XQH OLPLWH ¢ b b  
  • (QYLURQ b GH OD GHWWH FRQFHUQ«H SDU XQ FRYHQDQW VXU OD 9DOHXU GX 3DWULPRLQH )RQFLHU D SRXU OLPLWH HQWUH  HW bPLOOLDUGV GšHXURV b GH OD GHWWH D SRXU OLPLWH bPLOOLDUGV GšHXURV b GH OD GHWWH D SRXU OLPLWH bPLOOLDUGV GšHXURV HW OHV b UHVWDQW Oš«WDQW SRXU XQH OLPLWH ¢ bPLOOLDUGV GšHXURV 
  • &DOFXO PD[LPXP DX UHJDUG GHV FODXVHV GHV SU¬WV 'HV HPSUXQWV FRQWUDFW«V SDU ,FDGH IRQW OšREMHW GH FRYHQDQWV IRQG«V sur des ratios financiers (notions de /RDQ 7R 9DOXH et de couverture de chargesd’intérêts)pouvantentraîneruneobligationderemboursement DQWLFLS« $X bG«FHPEUH  OHV UDWLRV VRQW UHVSHFW«V $X bG«FHPEUH  OD VRFL«W« +ROG&R 6,,& FRQWU¶O«H ¢ KDXWHXU GH b SDU OD &DLVVH GHV '«S¶WV GLVSRVH GH b GHV GURLWV GH YRWH Gš,FDGH HW G«WLHQW b GH VRQ FDSLWDO  '(77(6 ),1$1&,Š5(6 3$5 7<3( '( 7$8; HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  5«SDUWLWLRQ SDU WDX[ Total )L[H 9DULDEOH (PSUXQWV REOLJDWDLUHV 924,8 924,8 - 251$1(V 128,1 - 128,1 (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLW b 442,8 b /RFDWLRQVƶQDQFHPHQW 198,4 32,0 166,4 $XWUHV HPSUXQWV HW GHWWHV DVVLPLO«HV 93,9 93,9 - 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV 10,7 9,4 1,3 '«FRXYHUWV EDQFDLUHVb(1) 129,1 - 129,1 727$/ '(77(6 ),1$1&,Š5(6 b b b 
  • ,QFOXV LQW«U¬WV FRXUXV QRQ «FKXV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  5«SDUWLWLRQ SDU WDX[ Total )L[H 9DULDEOH (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLW b 253,8 b /RFDWLRQVƶQDQFHPHQW 142,4 32,6 109,8 $XWUHV HPSUXQWV HW GHWWHV DVVLPLO«HV 94,0 94,0 - 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV 11,1 8,1 3,0 '«FRXYHUWV EDQFDLUHVb(1) 66,1 - 66,1 727$/ '(77(6 ),1$1&,Š5(6 b  b 
  • ,QFOXV LQW«U¬WV FRXUXV QRQ «FKXV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201386 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş DETTES FINANCIÈRES  -867( 9$/(85 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   (QGHWWHPHQW ¢ WDX[ YDULDEOH b b (QGHWWHPHQW ¢ WDX[ ƶ[H b 415,0 727$/ -867( 9$/(85 b b  (1*$*(0(176 '211‹6 (1 *$5$17,( 'š(0358176 HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •   0RQWDQW JOREDO GHV SDVVLIV JDUDQWLV 0RQWDQW JOREDO GHV SDVVLIV JDUDQWLV ,PPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV Hypothèques et privilèges de prêteur de deniers 811,0 384,7 ,PPRELOLVDWLRQV ILQDQFLªUHV 1DQWLVVHPHQWV GH WLWUHV 43,6 48,8 &U«GLWV EDLOV 198,4 142,4 EN-COURS GARANTIS HORS SURETÉS PERSONNELLES b  $YDOV HW FDXWLRQVb PRQWDQW QHW   0RQWDQW JOREDO GHV SDVVLIV JDUDQWLV b   'HWWHV GLYHUVHV HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   $YDQFHV FOLHQWV 149,0 190,1 'HWWHV VXU DFTXLVLWLRQV GšLPPRELOLVDWLRQV - - $FWLRQQDLUHVbŞ GLYLGHQGHV ¢ SDHU 4,7 0,1 2S«UDWLRQV VXU PDQGDWVb(1) 169,3 179,7 Produits constatés d’avance 30,8 30,2 'HWWHV VRFLDOHV 47,3 47,2 'HWWHV ƶVFDOHV KRUV LPS¶WV VXU OH U«VXOWDW 70,7 75,2 $XWUHV GHWWHV 21,7 24,6 Participation des salariés 0,7 2,5 TOTAL DETTES DIVERSES COURANTES   TOTAL DETTES DIVERSES   
  • /H G«WDLO GHV RS«UDWLRQV VXU PDQGDWV HVW SU«VHQW« GDQV OH WDEOHDX FLGHVVRXVb HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   'HWWHV 167,0 178,8 7U«VRUHULH 2,3 0,9 TOTAL OPÉRATIONS SUR MANDATS  
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 87 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş AUTRES PASSIFS FINANCIERS ET INSTRUMENTS DÉRIVÉS  $XWUHV SDVVLIV ƶQDQFLHUV HW LQVWUXPHQWV G«ULY«V  35‹6(17$7,21 '(6 $875(6 3$66,)6 ),1$1&,(56 +256 '‹5,9‹6
  • HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV UH©XV 67,6 43,3 $XWUHV - - $XWUHV SDVVLIV ILQDQFLHUV QRQ FRXUDQWV   '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV UH©XV 1,7 3,4 $XWUHV 0,1 0,1 $XWUHV SDVVLIV ILQDQFLHUV FRXUDQWV    ,167580(176 '‹5,9‹6b 35‹6(17$7,21 $8 %,/$1 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • Notes   $FWLIVb non courants 11 4,0 - courants 16 14,2 27,7 3DVVLIVb non courants (95,6) (176,5) courants (19,1) (14,6) 727$/ ,167580(176 '‹5,9‹6bŞ 5,648( '( 7$8; 
  • 
  • $FWLIVb courants - - 727$/ ,167580(176 '‹5,9‹6bŞ 5,648( '( &2856 - - TOTAL INSTRUMENTS DÉRIVÉS 
  • 
  •  ,167580(176 '‹5,9‹6b $1$/<6( '(6 127,211(/6 3$5 ‹&+‹$1&( HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  0RQWDQWV QRWLRQQHOV GHV FRQWUDWV 7DX[ PRHQ Total 3DUW ¢ PRLQV GšXQ DQ 3DUW ¢ SOXV GšXQ DQ HW PRLQV GH FLQTbDQV 3DUW ¢ SOXV GH FLQT DQV 6ZDSV GH WDX[bŞ SDHXU ƶ[H b b 495,6 978,2 294,7 2SWLRQV GH WDX[b(1) b 786,8 250,9 410,9 125,0 727$/ ,167580(176 '‹5,9‹6bŞ 5,648( '( 7$8; b  b  
  • (Q FH FRPSULV bPLOOLRQV GšHXURV GšRSWLRQV ¢ G«SDUW G«FDO« YHQWLO«HV VHORQ OHXUV «FK«DQFHV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  0RQWDQWV QRWLRQQHOV GHV FRQWUDWV 7DX[ 0RHQ Total 3DUW ¢ PRLQV GšXQ DQ 3DUW ¢ SOXV GšXQ DQ HW PRLQV GH FLQT DQV 3DUW ¢ SOXV GH FLQT DQV 6ZDSV GH WDX[ Ş SDHXU ƶ[H b b 309,1 b 311,6 Option de taux b 236,0 124,2 111,8 - 727$/ ,167580(176 '‹5,9‹6 Ş 5,648( '( 7$8; b  b 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 201388 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş AUTRES PASSIFS FINANCIERS ET INSTRUMENTS DÉRIVÉS  ,167580(176 '‹5,9‹6b 9$5,$7,216 '( /$ -867( 9$/(85 HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • -XVWH YDOHXU  
  • (QWU«H GH S«ULPªWUH 
  • $FTXLVLWLRQ 
  • 3DLHPHQW pour JDUDQWLH 
  • 9DULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU HQ U«VXOWDW 
  • ,PSDFW GHV G«TXDOLILFDWLRQV HW FHVVLRQV 
  • 9DULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU HQ FDSLWDX[ propres 
  • -XVWH YDOHXU  
  • bGHb 
  • ¢ 
  • LQFOXV 6ZDSV HW RSWLRQV GH WDX[bŞ SDHXU ƶ[H (188,6) - 4,0 2,6 3,1 68,6 (110,3) - 9DULDWLRQV GHV ,&1( des instruments de FRXYHUWXUH GH ƷX[ GH trésorerie - - 2,8 - - - - 3DUW LQHƸFDFH - - (0,2) - - - TOTAL INSTRUMENTS '(b&289(5785( '( )/8; '(b75‹625(5,( )87856 
  • -     
  • 6ZDSV GH WDX[bŞ SDHXU ƶ[H (2,5) (154,4) - 19,6 136,3 - (1,0) Options de taux - (10,0) - 2,8 7,7 - 0,5 TOTAL INSTRUMENTS 121 48$/,),‹6 '( COUVERTURE 
  • 
  • -   - 
  • 727$/ ,167580(176bŞ 5,648( '( 7$8;bŞ +256b$33(/6 '( 0$5*( 
  • 
  •     
  • ,QVWUXPHQWV G«ULY«Vb DSSHOV GH PDUJH  - 
  • - - -  727$/ ,167580(176bŞ 5,648( '( 7$8; 
  • 
  •  
  •    
  • HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • -XVWH YDOHXU  
  • (QWU«H GH S«ULPªWUH 
  • 3DLHPHQW pour JDUDQWLH 
  • 9DULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU HQ U«VXOWDW 
  • ,PSDFW GHV G«TXDOLILFDWLRQV HW FHVVLRQ 
  • 9DULDWLRQ GH MXVWH YDOHXU HQ FDSLWDX[ propres 
  • -XVWH YDOHXU  
  • GHb 
  • ¢ 
  • LQFOXV 6ZDSV GH WDX[ Ş SDHXU ƶ[H (151,8) (12,5) (5,7) - (18,6) (188,6) - 9DULDWLRQV GHV ,&1( GHV LQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH GH ƷX[ de trésorerie - - (5,2) - - - - 3DUW LQHƸFDFH - - (0,5) - - - TOTAL INSTRUMENTS '(b&289(5785( '( )/8; '(b75‹625(5,( )87856 
  • 
  • 
  • - 
  • 
  • 6ZDSV GH WDX[ Ş SDHXU ƶ[H (2,9) (0,2) - 0,6 - (2,5) Options de taux - - - - - - TOTAL INSTRUMENTS NON 48$/,),‹6 '( &289(5785( 
  • 
  • -  - 
  • 727$/ ,167580(176 Ş 5,648( '( 7$8; Ş +256 $33(/6 '( 0$5*( 
  • 
  • 
  •  
  • 
  • ,QVWUXPHQWV G«ULY«V Ş DSSHOV GH PDUJH  -  - - -  727$/ ,167580(176 Ş 5,648( '(b7$8; 
  • 
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  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş *(67,21 '(6 5,648(6 ),1$1&,(56  *HVWLRQ GHV ULVTXHV ƶQDQFLHUV Le suivi et la gestion des risques financiers sont centralisés au sein du S¶OH 7U«VRUHULH HW 'HWWHV GH OD GLUHFWLRQ ILQDQFLªUH Celle-ci reporte de manière mensuelle au comité des risques, taux, WU«VRUHULH HW ILQDQFHPHQWV Gš,FDGH VXU OšHQVHPEOH GHV VXMHWV OL«V DX[ problématiques de politiques de financements, de placements, de gestion du risque de taux.  5,648( '( /,48,',7‹ Le Groupe dispose d’une capacité de tirage en lignes court et moyen WHUPH ¢ KDXWHXU GH SUªV GH bbPLOOLRQV GšHXURV WRWDOHPHQW OLEUH d’utilisation. Icade a continué, lors de cet exercice, d’accéder à la liquidité dans de bonnes conditions, et dispose d’une marge de manœuvre en termes de mobilisation de fonds. /HV «FK«DQFHV FRQWUDFWXHOOHV U«VLGXHOOHV GHV SDVVLIV ILQDQFLHUV KRUV FRQWUDWV GH FRQVWUXFWLRQ HW 9()$ SU«VHQW«HV HQ QRWH  VšDQDOVHQW FRPPH VXLWb HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  Part due LPP«GLDWHPHQW 3DUW ¢ PRLQV GšXQ DQ 3DUW ¢ SOXV GšXQ DQ HW PRLQV GH WURLV DQV 3DUW ¢ SOXV GH WURLV DQV HW PRLQV GH FLQT DQV 3DUW ¢ SOXV GH FLQT DQV Total Intérêts sur emprunts - 60,2 105,0 61,7 140,2 367,1 (PSUXQWV REOLJDWDLUHV UHPERXUVDEOHV en actions - - - 119,8 796,6 916,4 (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV de crédit - 933,9 846,0 697,8 628,0 b /RFDWLRQVƶQDQFHPHQW - 21,2 40,4 40,1 96,7 198,4 $XWUHV HPSUXQWV HW GHWWHV DVVLPLO«HV - - - 17,0 68,0 93,5 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV - 9,8 - - - 9,8 '«FRXYHUWV EDQFDLUHV - 129,1 - - - 129,1 'HWWHV IRXUQLVVHXUV HW GHWWHV GšLPS¶W - 533,3 1,7 - - 535,0 ,QVWUXPHQWV ƶQDQFLHUV G«ULY«V - 51,0 61,4 - 12,3 157,9 TOTAL - b b  b b HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  Part due LPP«GLDWHPHQW 3DUW ¢ PRLQV GšXQ DQ 3DUW ¢ SOXV GšXQ DQ HW PRLQV GH WURLV DQV 3DUW ¢ SOXV GH WURLV DQV HW PRLQV GH FLQT DQV 3DUW ¢ SOXV GH FLQT DQV Total Intérêts sur emprunts - 49,9 94,6 64,0 108,7 317,2 (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV de crédit - 408,8 b 720,6 363,7 b /RFDWLRQƶQDQFHPHQW - 16,5 29,8 31,3 64,9 142,5 $XWUHV HPSUXQWV HW GHWWHV DVVLPLO«HV - 0,1 - 17,0 76,5 93,6 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV - 9,3 - - - 9,3 '«FRXYHUWV EDQFDLUHV - 66,0 - - - 66,0 'HWWHV IRXUQLVVHXUV HW GHWWHV GšLPS¶W - 556,8 3,4 - - 560,2 ,QVWUXPHQWV ƶQDQFLHUV G«ULY«V - 66,3 86,3 - 18,7 220,7 TOTAL - b b   b Les échéances relatives aux intérêts sur emprunts et sur instruments financiers dérivés sont déterminées sur la base des derniers taux au comptant connus.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş *(67,21 '(6 5,648(6 ),1$1&,(56  5,648( '( 7$8; L’évolution des marchés financiers peut entraîner une variation des taux d’intérêt qui peut se traduire par une augmentation du coût de refinancement. Pour financer ses investissements, Icade a également UHFRXUV ¢ GH OD GHWWH ¢ WDX[ YDULDEOH IDLVDQW HQVXLWH OšREMHW GšXQH couverture, conservant ainsi la capacité de rembourser par anticipation VDQVS«QDOLW«V&HOOHFLUHSU«VHQWHDYDQWFRXYHUWXUHSUªVGHb GHVD GHWWH DX bG«FHPEUH  KRUV GHWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV et découverts bancaires). Icade a poursuivi au cours de l’exercice 2013 une politique de gestion prudente de sa dette en maintenant une exposition limitée au risque GH WDX[ SDUbOD PLVH HQ SODFH GH FRQWUDWV GH FRXYHUWXUH DSSURSUL«V (swapsvanilleetcaps).Parailleurs,leportefeuillededérivésinitialement détenu par Silic a été restructuré en totalité. Cela s’est traduit par OšDQQXODWLRQ GH bPLOOLDUG GH QRWLRQQHOV GH VZDSV HW bPLOOLRQV de notionnels d’options (tunnels et floors), dont une partie avait été souscrite à départ décalé. Concomitamment à ces débouclements il a «W« PLV HQ SODFH bPLOOLRQV GH QRWLRQQHOV GH FDSV ¢ «FK«DQFH  et 2019. Ces restructurations ont contribué à l’optimisation du coût des financements d’Icade. Laduréedeviemoyennedeladetteàtauxvariableressortà2,9ans.Celle des couvertures associées est de 2,9 ans permettant une couverture adéquate. (QILQ ,FDGH SULYLO«JLH OD TXDOLILFDWLRQ HQ FDVKIORZ KHGJH, selon les normes IFRS, de ses instruments de couverture, ce qui a pour effet de FRQVWDWHU OHV YDULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU GH VHV LQVWUXPHQWV HQ FDSLWDX[ propres (pour la part efficace), et non en résultat. Compte tenu du profil de l’année et de l’évolution des taux d’intérêts, les YDULDWLRQV GH MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH RQW XQ LPSDFW SRVLWLI VXU OHV IRQGV SURSUHV GH bPLOOLRQV GšHXURV $SUªV SULVH HQ FRPSWH GHV LQVWUXPHQWV G«ULY«V ‹ XQH YDULDWLRQ LQVWDQWDQ«H ¢ OD KDXVVH GH b GHV WDX[ GšLQW«U¬WV à court terme appliquée aux passifs financiers aurait un impact SRVLWLI PD[LPXP GH bPLOOLRQV GšHXURV VXU OHV FDSLWDX[ SURSUHV HW XQ LPSDFW SRVLWLI GH bPLOOLRQV GšHXURV VXU OH FRPSWH GH U«VXOWDWb ‹ XQH YDULDWLRQ LQVWDQWDQ«H ¢ OD EDLVVH GH b GHV WDX[ GšLQW«U¬WV à court terme appliquée aux passifs financiers aurait un impact Q«JDWLI PD[LPXP GH bPLOOLRQV GšHXURV VXU OHV FDSLWDX[ SURSUHV HW XQ LPSDFW Q«JDWLI GH bPLOOLRQV GšHXURV VXU OH FRPSWH GH U«VXOWDW  /( 5,648( '( &+$1*( 1H U«DOLVDQW DXFXQH WUDQVDFWLRQ HQ GHYLVHV «WUDQJªUHV OH *URXSH QšHVW pas soumis au risque de change.  /( 5,648( '( &5‹',7 Le Groupe a mis en place des procédures afin de s’assurer de la qualité du crédit des clients et des tiers avant de traiter avec ces derniers. 'DQV OšDFWLYLW« GH IRQFLªUH LO HVW QRWDPPHQW SURF«G« ¢ XQH DQDOVH GH la solvabilité des clients et dans l’activité de promotion immobilière au contrôledufinancementdel’assuranceetdelacaution.Cesprocédures IRQW OšREMHW GH FRQWU¶OHV U«JXOLHUV Les pertes de valeur sur les créances sont estimées après une analyse des balances des impayés. Les dossiers clients sont analysés sur base individuelle ou sur base collective pour les créances de petits montants lorsqu’il existe des bases statistiques. Les créances échues depuis plus GH WURLV PRLV IRQW J«Q«UDOHPHQW OšREMHW GšXQH G«SU«FLDWLRQ VDXI FDV particulier. L’exposition maximum du Groupe au risque de crédit correspond à la valeurcomptabledescréancesdiminuéedesdépôtsreçusdelaclientèle, VRLW bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  FRQWUH bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  Le Groupe n’est pas exposé à un risque de concentration de risque de crédit, compte tenu de la diversité de ses activités et de ses clients.  /$ *(67,21 '8 &$3,7$/ /H *URXSH JªUH Oš«YROXWLRQ GH VRQ FDSLWDO HW DSSRUWH OHV DMXVWHPHQWV nécessaires afin de prendre en compte les modifications de OšHQYLURQQHPHQW «FRQRPLTXH /šDMXVWHPHQW GX FDSLWDO HVW U«DOLV« HQ tenantcomptedelapolitiquededistributiondedividendesquirespecte les obligations de distributions liées au régime SIIC ou par émission de nouveaux titres. 3DU DLOOHXUV OH *URXSH VXLW OHV «O«PHQWV VXLYDQWVb ‹ Ratio de structure financière /H UDWLR /79 /RDQ 7R 9DOXHb 'HWWHV ILQDQFLªUHV QHWWHV  3DWULPRLQH réévaluéhorsdroitsaugmentédesvaleursdessociétésdepromotion HW GH VHUYLFHV
  • UHVVRUW ¢ b DX bG«FHPEUH  FRQWUH b DX bG«FHPEUH 
  •  Ce ratio reste très inférieur aux niveaux plafonds à respecter dans le cadre des covenants financiers prévus dans la documentation EDQFDLUH b HW b GDQV OD PDMRULW« GHV FDV R» FH UDWLR HVW PHQWLRQQ« HQ WDQW TXH FRYHQDQW
  •  'DQV QRV FRQWUDWV EDQFDLUHV OHV valeursdessociétésdepromotionetservicesnesontpasinclusdans OHFDOFXOFHTXLOHSRVLWLRQQH¢b FRQWUHb DXbG«FHPEUH 2012). Silavaleurdepatrimoine,utilisépoursoncalcul,étaitappréciéedroits LQFOXV HW VL OD MXVWH YDOHXU GHV G«ULY«V GH WDX[ Qš«WDLW SDV LQFOXV GDQV OD GHWWH QHWWH OH UDWLR /79 DMXVW« Vš«WDEOLUDLW ¢ b DX bG«FHPEUH 2013. ‹ Ratio de couverture des intérêts Leratiodecouverturedesintérêtsparlerésultatopérationnel(corrigé desamortissements)ressortà3,79surl’exercice2013.Ceratioesten amélioration par rapport aux niveaux des années précédentes (3.52 en 2012), compte tenu de l’entrée de périmètre de Silic, des cessions réalisées sur l’année et de l’amélioration du coût de l’endettement QHW 5DPHQ« ¢ Oš([F«GHQW %UXW 2S«UDWLRQQHO FH UDWLR UHVVRUW ¢ 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS  -XVWH YDOHXU GHV DFWLIV HW SDVVLIV ƶQDQFLHUV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Notes  9DOHXU FRPSWDEOH -XVWH YDOHXU $FWLIV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH 3U¬WV HW FU«DQFHV $FWLIV ¢ OD MXVWH YDOHXU SDU OH FRPSWH GH U«VXOWDW Total Total $FWLIV ILQDQFLHUV 7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH FRXUDQWV HWbQRQ FRXUDQWV 10 7,1 - - 7,1 7,1 $XWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV HWbQRQbFRXUDQWV HW LQVWUXPHQWV G«ULY«V 11, 16, 24 - 17,1 19,4 36,5 36,5 Créances clients 13 - 530,2 - 530,2 530,2 $XWUHV FU«DQFHV GšH[SORLWDWLRQb(1) 15 - 40,6 - 40,6 40,6 7U«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH 17 - - 569,4 569,4 569,4 727$/ '(6 $&7,)6 ),1$1&,(56    b b 
  • +RUV RS«UDWLRQV VXU PDQGDWV FKDUJHV FRQVWDW«HV GšDYDQFH HW FU«DQFHV VRFLDOHV HW ƶVFDOHV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Notes  9DOHXU FRPSWDEOH -XVWH YDOHXU 3DVVLIV DX FR½W DPRUWL 3DVVLIV ¢ OD MXVWH YDOHXU SDU FDSLWDX[ propres 3DVVLIV ¢ OD MXVWH YDOHXU SDU OH FRPSWH GH U«VXOWDW HW G«WHQXV ¢ GHV ILQV GH WUDQVDFWLRQ Total Total 3DVVLIV ILQDQFLHUV 'HWWHV ƶQDQFLªUHV FRXUDQWHV HW QRQbFRXUDQWHV 22 b - 128,1 b b $XWUHV SDVVLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV HWbQRQbFRXUDQWV HW LQVWUXPHQWV G«ULY«V 24 69,4 105,2 9,5 184,1 184,1 'HWWHV IRXUQLVVHXUV 520,2 - - 520,2 520,2 $XWUHV GHWWHV GšH[SORLWDWLRQb(1) 23 171,1 - - 171,1 171,1 727$/ '(6 3$66,)6 ),1$1&,(56 b   b b 
  • +RUV RS«UDWLRQV VXU PDQGDWV SURGXLWV FRQVWDW«V GšDYDQFH HW GHWWHV VRFLDOHV HW ƶVFDOHV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Notes  9DOHXU FRPSWDEOH -XVWH YDOHXU $FWLIV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH 3U¬WV HW FU«DQFHV $FWLIV ¢ OD MXVWH YDOHXU SDU OH FRPSWH GH U«VXOWDW Total Total $FWLIV ILQDQFLHUV 7LWUHV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH FRXUDQWV HWbQRQ FRXUDQWV 10 3,3 - - 3,3 3,3 $XWUHV DFWLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV HWbQRQbFRXUDQWV HW LQVWUXPHQWV G«ULY«V 11,16,24 - 384,6 28,1 412,7 412,7 Créances clients 13 - 584,2 - 584,2 584,2 $XWUHV FU«DQFHV GšH[SORLWDWLRQb(1) 15 - 50,2 - 50,2 50,2 7U«VRUHULH HW «TXLYDOHQWV GH WU«VRUHULH 17 - - 443,6 443,6 443,6 727$/ '(6 $&7,)6 ),1$1&,(56  b  b b 
  • +RUV RS«UDWLRQV VXU PDQGDWV SURGXLWV FRQVWDW«V GšDYDQFH HW GHWWHV VRFLDOHV HW ƶVFDOHV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Notes  9DOHXU FRPSWDEOH -XVWH YDOHXU 3DVVLIV DX FR½W DPRUWL 3DVVLIV ¢ OD MXVWH YDOHXU SDU FDSLWDX[ propres 3DVVLIV ¢ OD MXVWH YDOHXU SDU OH FRPSWH GH U«VXOWDW HW G«WHQXV ¢ GHV ILQV GH WUDQVDFWLRQ Total Total 3DVVLIV ILQDQFLHUV 'HWWHV ƶQDQFLªUHV FRXUDQWHV HW QRQbFRXUDQWHV 22 b - - b b $XWUHV SDVVLIV ƶQDQFLHUV FRXUDQWV HW QRQ courants et instruments dérivés 24 46,8 177,4 13,7 237,9 237,9 'HWWHV IRXUQLVVHXUV 550,2 - - 550,2 550,2 $XWUHV GHWWHV GšH[SORLWDWLRQb(1) 23 205,5 - - 205,5 205,5 727$/ '(6 3$66,)6 ),1$1&,(56 b   b b 
  • +RUV RS«UDWLRQV VXU PDQGDWV SURGXLWV FRQVWDW«V GšDYDQFH HW GHWWHV VRFLDOHV HW ƶVFDOHV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş JUSTE VALEUR DES ACTIFS ET PASSIFS FINANCIERS +,‹5$5&+,6$7,21 '( /$ -867( 9$/(85 '(6 ,167580(176 ),1$1&,(56 /H WDEOHDX FLGHVVRXV SU«VHQWH OD KL«UDUFKLVDWLRQ GH OD MXVWH YDOHXU GHV LQVWUXPHQWV ILQDQFLHUV VHORQ OHV WURLV QLYHDX[ VXLYDQWVb ‹ QLYHDXbODMXVWHYDOHXUGHOšLQVWUXPHQWILQDQFLHUFRUUHVSRQG¢GHVSUL[ QRQDMXVW«V
  • FRW«VVXUGHVPDUFK«VDFWLIVSRXUGHVDFWLIVRXSDVVLIVLGHQWLTXHVb ‹ QLYHDX b OD MXVWH YDOHXU GH OšLQVWUXPHQW ILQDQFLHU HVW «WDEOLH ¢ SDUWLU GH GRQQ«HV REVHUYDEOHV VRLW GLUHFWHPHQW ¢ VDYRLU OHV SUL[
  •  VRLW LQGLUHFWHPHQW ¢ VDYRLU GHV GRQQ«HV G«ULY«HV GHV SUL[
  • b ‹ QLYHDX b OD MXVWH YDOHXU GH OšLQVWUXPHQW ILQDQFLHU HVW G«WHUPLQ«H ¢ SDUWLU GH GRQQ«HV GH PDUFK« QRQ REVHUYDEOHV GLUHFWHPHQW HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Note  1LYHDXbb FRWDWLRQ VXU XQ PDUFK« DFWLI 1LYHDXbb WHFKQLTXH GH YDORULVDWLRQ XWLOLVDQW GHV GRQQ«HV REVHUYDEOHV 1LYHDXbb WHFKQLTXH GH YDORULVDWLRQ XWLOLVDQW GHV GRQQ«HV QRQ REVHUYDEOHV Valeur FRPSWDEOH DX  MXVWH YDOHXU
  • $FWLIV $FWLIV ƶQDQFLHUV G«WHQXV ¢ GHV ƶQV GH WUDQVDFWLRQ 16 - - - - $FWLIV ƶQDQFLHUV G«VLJQ«V ¢ OD MXVWH YDOHXU SDUbU«VXOWDW - - - - Instruments dérivés hors appel de marge (actifs) 11, 16, 24 - 4,0 - 4,0 $FWLIV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH 10 - - 7,1 7,1 Équivalents de trésorerie 17 307,5 - - 307,5 3DVVLIV 3DVVLIV ƶQDQFLHUV G«WHQXV ¢ GHV ƶQV GH WUDQVDFWLRQ - - - - 3DVVLIV G«VLJQ«V ¢ OD MXVWH YDOHXU - - - - 3DVVLIV ƶQDQFLHUV G«VLJQ«V ¢ OD MXVWH YDOHXU SDUbU«VXOWDW 22 - - 128,1 128,1 Instruments dérivés (passifs) 24 - 114,7 - 114,7 HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • Note  1LYHDXbb &RWDWLRQ VXU XQ PDUFK« DFWLI 1LYHDXbb 7HFKQLTXH GH YDORULVDWLRQ XWLOLVDQW GHV GRQQ«HV REVHUYDEOHV 1LYHDXbb 7HFKQLTXH GH YDORULVDWLRQ XWLOLVDQW GHV GRQQ«HV QRQ REVHUYDEOHV Valeur FRPSWDEOH DX  MXVWH YDOHXU
  • $FWLIV $FWLIV ƶQDQFLHUV G«WHQXV ¢ GHV ƶQV GH WUDQVDFWLRQ 16 - - - - $FWLIV ƶQDQFLHUV G«VLJQ«V ¢ OD MXVWH YDOHXU SDUbU«VXOWDW - - - - Instruments dérives hors appel de marge (actifs) 11, 16, 24 - - - - $FWLIV GLVSRQLEOHV ¢ OD YHQWH 10 - - 2,5 2,5 Équivalents de trésorerie 17 296,6 - - 296,6 3DVVLIV 3DVVLIV ƶQDQFLHUV G«WHQXV ¢ GHV ƶQV GH WUDQVDFWLRQ - - - - 3DVVLIV G«VLJQ«V ¢ OD MXVWH YDOHXU - - - - 3DVVLIV ƶQDQFLHUV G«VLJQ«V ¢ OD MXVWH YDOHXU SDUbU«VXOWDW - - - - Instruments dérivés (passifs) 24 - 191,1 - 191,1 /HV LQVWUXPHQWV ILQDQFLHUV GRQW OD MXVWH YDOHXU HVW G«WHUPLQ«H ¢ SDUWLU GšXQH WHFKQLTXH GH YDORULVDWLRQ XWLOLVDQW GHV GRQQ«HV QRQ REVHUYDEOHV correspondent à des titres non consolidés non cotés.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş RÉSULTAT PAR ACTION  5«VXOWDW SDU DFWLRQ   UHWUDLW« %«Q«ILFH QHW SRXU OH FDOFXO GX U«VXOWDW SDU DFWLRQ HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • Résultat net part du Groupe 126,9 51,5 ,PSDFW GHV LQVWUXPHQWV GLOXWLIV   Résultat net part du Groupe dilué 126,9 51,5 Résultat net part du Groupe des activités abandonnées - - ,PSDFW GHV LQVWUXPHQWV GLOXWLIV   Résultat net part du Groupe des activités abandonnées dilué - - Résultat net part du Groupe des activités poursuivies 126,9 51,5 ,PSDFW GHV LQVWUXPHQWV GLOXWLIV   Résultat net part du Groupe des activités poursuivies dilué 126,9 51,5 1RPEUH GšDFWLRQV UHWHQX SRXU OH FDOFXO GX U«VXOWDW SDU DFWLRQ 1RPEUH PRHQ GšDFWLRQV HQ FLUFXODWLRQb(1) bb bb 1RPEUH PRHQ GšDFWLRQV UHWHQX SRXU OH FDOFXO bb bb ,PSDFW GHV LQVWUXPHQWV GLOXWLIV RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV HW DFWLRQV JUDWXLWHV
  • b b 1RPEUH PRHQ GšDFWLRQV HQ FLUFXODWLRQ GLOX« bb bb 5«VXOWDW SDU DFWLRQ HQ HXURV
  • Résultat net part du Groupe par action 2,09 1,00 Résultat net part du Groupe par action dilué 2,08 0,99 Résultat net part du Groupe des activités abandonnées par action - - Résultat net part du Groupe des activités abandonnées par action dilué - - Résultat net part du Groupe des activités poursuivies par action 2,09 1,00 Résultat net part du Groupe des activités poursuivies par action dilué 2,08 0,99 1RWHb 
  • 1RPEUH GšDFWLRQV ¢ OšRXYHUWXUH GH OšH[HUFLFHb bb bb $XJPHQWDWLRQ GX QRPEUH PRHQ GšDFWLRQV OL« ¢ OšH[HUFLFH GHV RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ d’actions b b $XJPHQWDWLRQ GX QRPEUH PRHQ GšDFWLRQV OL« DX[ RS«UDWLRQV SXEOLF DFWLRQV 6LOLF
  • bb 1RPEUH PRHQ GšDFWLRQV SURSUHV HQ FLUFXODWLRQb b b 1RPEUH PRHQ GšDFWLRQV UHWHQX SRXU OH FDOFXOb bb bb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş (1*$*(0(176 (19(56 /( 3(56211(/  (QJDJHPHQWV HQYHUV OH SHUVRQQHO /HVHQJDJHPHQWVHQYHUVOHSHUVRQQHOVRQW«YDOX«VDXbG«FHPEUH VHORQ OHV PRGDOLW«V GH Oš$FFRUG 8QLTXH GX *URXSH VLJQ« OH bG«FHPEUH 2012. 'DQV OH FDGUH GH OšDSSOLFDWLRQ GH OD QRUPH ,$6b U«YLV«H OH FR½W GHV servicespassésnoncomptabilisésaaffectélasituationnetteàl’ouverture des exercices au 1er bMDQYLHU  HW DX er bMDQYLHU  FI mbOHV SULQFLSHV FRPSWDEOHVb} i 
  •  /HV KSRWKªVHV DFWXDULHOOHV UHWHQXHV VRQW OHV VXLYDQWHVb ‹ WDX[ GšDFWXDOLVDWLRQb b DX bG«FHPEUH  HW b DX bG«FHPEUH b /H WDX[ GšDFWXDOLVDWLRQ UHWHQX ¢ OD FO¶WXUH GX bG«FHPEUH  HVW G«ILQL SDU UDSSRUW DX U«I«UHQWLHO L%R[[ ſ &RUSRUDWHV $$  &H U«I«UHQWLHO UHSU«VHQWH GH PDQLªUH H[SOLFLWH DX bG«FHPEUH  le taux de rendement des obligations d’entreprises de première FDW«JRULHb ‹ WDEOHV GH PRUWDOLW« KRPPHV  IHPPHVb – WDEOHV,16((KRPPHVbŞIHPPHVDXbG«FHPEUH – WDEOHV,16((KRPPHVbŞIHPPHVDXbG«FHPEUHb ‹ WDX[ GšLQIODWLRQb b b ‹ ¤JH GH G«SDUW HQ UHWUDLWH ¢ FRPSWHU GH b  DQV SRXU OHV FDW«JRULHV HPSOR«V HW (7$0 HW  DQV SRXU OHV FDGUHV Les taux d’augmentation des salaires et de WXUQRYHU sont définis par métier, par catégorie professionnelle et par tranche d’âge. Les taux de charges sociales et fiscales sur salaires sont définis par métier et par catégories professionnelles. L’évaluation des indemnités de fin de carrière est réalisée selon son mode probable de fixation. Le Groupe ne met pas en œuvre de politique de gestion d’actifs pour couvrir ses engagements vis-à-vis de son personnel. Par ailleurs, le Groupe comptabilise des engagements long terme au titre des primes anniversaire. HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   Primes anniversaire 4,6 4,2 AVANTAGES LONG TERME    9$5,$7,21 '(6 (1*$*(0(176 (19(56 /( 3(56211(/ HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • (QJDJHPHQWV HW SDVVLI FRPSWDELOLV«   UHWUDLW« 'HWWH DFWXDULHOOH ¢ OšRXYHUWXUH SXEOL«H 
  •   Services passés non reconnus 3,5 4,6 3DVVLI QHW GšRXYHUWXUH SXEOL« 
  •   ,$6bb &KDQJHPHQW GH P«WKRGH (3,5) (4,3) 3DVVLI QHW ¢ OšRXYHUWXUH UHWUDLW« 
  •   (IIHW GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH HW DXWUHV PRXYHPHQWV 
  • 
  • 
  • Coût des services rendus au cours de l’exercice (a) 0,9 1,2 &R½W ƶQDQFLHU GH OšH[HUFLFH (a) 0,3 0,6 &R½WV GH OD S«ULRGH Ɠ D
  •   Prestations versées (5) (2,2) (1,2) &KDUJH QHWWH FRPSWDELOLV«H SDU U«VXOWDW Eb Ɠ D
  •  
  • 
  •  (Gains) Pertes actuariels de l’exercice (6) 9,0 (0,3) 3$66,) 1(7 ‚ /$ &/–785( $
  • b 
  •  
  •  %
  •  
  •   '(77( $&78$5,(//( ‚ /$ &/–785( %
  • b 
  •  
  •  Ɠ $
  •  
  •  
  •  
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş (1*$*(0(176 (19(56 /( 3(56211(/  6(16,%,/,7‹ '(6 9$/(856 &2037$%/(6 5(/$7,9(6 $8; (1*$*(0(176 (19(56b/(b3(56211(/ 9DULDWLRQ GX WDX[ GšDFWXDOLVDWLRQ ,QFLGHQFHV VXU OHV YDOHXUV QHWWHV FRPSWDEOHV HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • ,QGHPQLW«V GH ILQ GH FDUULªUH 3ULPHV DQQLYHUVDLUH Total bb (2,6) (0,3) (2,9) bb (0,6) (0,1) (0,7) b 0,6 0,1 0,7 b 2,2 0,3 2,5  )/8; 35‹9,6,211(/6 HQ PLOOLRQV GšHXURV
  • ,QGHPQLW«V GH ILQ GH FDUULªUH HW SHQVLRQV 3ULPHV DQQLYHUVDLUH Total 1 0,9 0,5 1,4 1 0,4 0,5 0,9 1 1,0 0,5 1,5 1 0,9 0,4 1,3 1 1,1 0,5 1,6 $XGHO¢ 26,3 5,3 31,6 TOTAL    $FWXDOLVDWLRQ (9,5) (3,1) (12,6) (QJDJHPHQWV DX  21,1 4,6 25,7 (QILQ HQ Oš«WDW DFWXHO GHV G«FLVLRQV SULVHV SDU OH PDQDJHPHQW OHV DYDQWDJHV OL«V DX[ ILQV GH FRQWUDW GH WUDYDLO TXL FRQFHUQHQW OHV VDODUL«V GX *URXSH (hors parties liées, cf. note 32) ne donnent lieu à aucune provision. HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   Indemnités éventuelles de rupture de contrat de travail 1,5 1,5 TOTAL NON COMPTABILISÉ  
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş EFFECTIFS  'HVFULSWLI GHV SODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV HWbSODQV GšDFWLRQV JUDWXLWHV  (ƵHFWLIV Cadres (IIHFWLI PRHQ 1RQ FDGUHV (IIHFWLI PRHQ 7RWDO VDODUL«V (IIHFWLI PRHQ       Foncière 311 241 121 82 432 323 Promotion 468 581 301 349 769 930 Services 228 243 147 182 375 425 727$/ '(6 ())(&7,)6 b b  613 b b 6XLWH ¢ OD IXVLRQ GH 6LOLF GDQV ,FDGH G«FLG«H SDU Oš$*( GX bG«FHPEUH 2013, les plans de stock-options de 2005, 2006 et 2007 octroyés par Silic ont été repris par Icade.  3/$16 'š237,216 '( 6286&5,37,21 'š$&7,216 /HV 3ODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV HQ FRXUV DX bG«FHPEUH  VRQW OHV VXLYDQWVb 'HVFULSWLI GHV 3ODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV     HW  Les caractéristiques des Plans de souscription d’actions en cours au bG«FHPEUH  HW OHV PRXYHPHQWV LQWHUYHQXV DX FRXUV GH OšH[HUFLFH  VRQW SU«VHQW«V GDQV OH WDEOHDX VXLYDQWb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş DESCRIPTIF DES PLANS D’OPTIONS DE SOUSCRIPTION D’ACTIONS (7b3/$16 'š$&7,216 *5$78,7(6 3ODQ b DFKHY« 3ODQ b DFKHY« 3ODQ b DFKHY« 3ODQVbDFKHY«V 3ODQb DFKHY« 3ODQb DFKHY« 3ODQV Totaldes SODQV 3UL[PRHQ GšH[HUFLFH SDUDFWLRQ HQſ
  • mbb} D
  • mbb} E
  • mbb} D
  • mbb} D
  • mbb} D
  • 'DWHGšDWWULEXWLRQ         b 'DWHGšDPHQGHPHQWGHV conditionsdeperformance nonliéesaumarché - - - - - - - 'XU«HGšDFTXLVLWLRQ 4ans 4ans 4ans 4ans 4ans 4ans 4ans 4ans 'XU«HGHYLHGHVSODQV 9ans 9ans 9ans 6ans 6ans 6ans 7ans 8ans 1RPEUHGšRSWLRQV RFWUR«HVb 
  • b b b b b b b b bb b 3UL[GšH[HUFLFH HQbHXURV
  • b 
  •         b b 1RPEUHGšRSWLRQV HQFLUFXODWLRQDX 1er bMDQYLHUb b b b b b b b b b  1RPEUHGšRSWLRQV attribuéessurlapériode - - - - - - - - - $MXVWHPHQWV - - - - - - - - - - 1RPEUHGšRSWLRQVH[HUF«HV pendantlapériode b - - - - - b - b 1RPEUHGšRSWLRQVDQQXO«HV pendantlapériode - - - - - - - b b 80,86 1RPEUHGšRSWLRQVDQQXO«HV (Planarrivéàéchéance) - - - b b - - - b 94,62 1RPEUHGšRSWLRQV HQFLUFXODWLRQDX bG«FHPEUH b b b - - b b b b  'RQWDWWULEX«HVDX[SDUWLHV OL«HV  b b   b b b b 'RQWH[HU©DEOHV¢ODƶQ GHbODbS«ULRGH      b b  b 5«DOLVDWLRQGHVFRQGLWLRQV GHSHUIRUPDQFH conditionsde performanceliées DXbPDUFK« DFTXLVb b 1$ DFTXLVbb b b conditionsde performancenonliées aumarché DFTXLVb b 1$ DFTXLVb b 1$ b 3DULW«b 
  • RSWLRQb bDFWLRQ RSWLRQb bDFWLRQ RSWLRQb bDFWLRQ 1RPEUHGšDFWLRQV SRWHQWLHOOHV b b b - - b b b b 3UL[GšH[HUFLFHSDUDFWLRQ HQHXURV
  •          &RXUVPRHQGHOšDFWLRQ ¢GDWHGšH[HUFLFHGHV RSWLRQV HQHXURV
  • b b b b b b b b b  
  • $MXVWHPHQWV FRQV«FXWLIV DX[ DXJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO HW DX[ GLVWULEXWLRQV GH SULPHV Gš«PLVVLRQ LQWHUYHQXHV SRVW«ULHXUHPHQW DX[ DWWULEXWLRQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV VXLWH ¢ OD GLVWULEXWLRQ GšXQH SDUWLH GHV GLYLGHQGHV  SDU SU«OªYHPHQW VXU OHV U«VHUYHV FRQVHLOV GšDGPLQLVWUDWLRQ GX bDYULO 
  •  
  • /HV SODQV  ¢  FRUUHVSRQGHQW ¢ FHX[ DFFRUG«V SDU OD JRXYHUQDQFH GX JURXSH 6LOLFb OH QRPEUH GšRSWLRQ RFWUR« HVW FHOXL ¢ OD GDWH GšHQWU«H GDQV OH JURXSH ,FDGH VRLW OH bMXLOOHW  D
  • 3ODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV DYHF FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFH OL«HV HW QRQ OL«HV DX PDUFK« 3ODQV  HW b OD FRQGLWLRQ GH SHUIRUPDQFH HVW IRQFWLRQ GH OšDWWHLQWH GšXQ WDX[ GH 513* DQQXHO HW GH Oš«YROXWLRQ GX FRXUV ,FDGH SDU UDSSRUW ¢ XQ FRXUV GH U«I«UHQFH 3ODQ b OD FRQGLWLRQ GH SHUIRUPDQFH HVW IRQFWLRQ GH Oš«YROXWLRQ GX FRXUV ,FDGH SDU UDSSRUW ¢ Oš«YROXWLRQ GH OšLQGLFH ,(,) 3ODQ b OD FRQGLWLRQ GH SHUIRUPDQFH HVW IRQFWLRQ GH OšDWWHLQWH GšXQ WDX[ GH FDVKƷRZ QHW DQQXHO HW GH Oš«YROXWLRQ GX FRXUV ,FDGH SDU UDSSRUW ¢ Oš«YROXWLRQ GH OšLQGLFH ,(,) E
  • 3ODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV VDQV FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFH $X bG«FHPEUH  b RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV UHSU«VHQWDWLYHV GH b DFWLRQV VRQW H[HU©DEOHV DX WLWUH GHV 3ODQV mbb} HW mbb}
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş DESCRIPTIF DES PLANS D’OPTIONS DE SOUSCRIPTION D’ACTIONS (7b3/$16 'š$&7,216 *5$78,7(6 0«WKRGRORJLH GH YDORULVDWLRQb MXVWH YDOHXU GHV 3ODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV 3ODQ b DFKHY« 3ODQ b DFKHY« 3ODQ b DFKHY« 3ODQV b DFKHY«V 3ODQV b DFKHY«V 3ODQ     mbb} mbb} mbb} mbŞb} mbb} 3ODQ  3ODQ  3ODQ  3ODQ  3ODQ  Juste Valeur moyenne pondérée de l’option bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ Probabilité de présence b b b b b b b b 7DX[ GšLQW«U¬W VDQV ULVTXH b b b b b b b b Volatilité attendue b b b b b b b b 7DX[ 'LYLGHQGHV $WWHQGXV b b b b b b b b 3UL[ GX VRXV MDFHQW bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ Prix d’exercice bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ 02'Š/( 87,/,6‹ TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL  3/$16 'š$&7,216 *5$78,7(6 /HV 3ODQV GšDWWULEXWLRQ GšDFWLRQV JUDWXLWHV mbb} HW mbb} SU«YRLHQW OšDWWULEXWLRQ GH  DFWLRQV JUDWXLWHV SDU VDODUL« RX GLULJHDQW /H 3ODQ GšDWWULEXWLRQ GšDFWLRQV JUDWXLWHV mbb} G«GL« DX[ PHPEUHV GX FRPLW« H[«FXWLI HW DX[ PHPEUHV GX FRPLW« GH FRRUGLQDWLRQ FRPSRUWH b GšDFWLRQV JUDWXLWHV FRQGLWLRQQ«HV ¢ OD U«DOLVDWLRQ GšXQH FRQGLWLRQ GH SHUIRUPDQFH QRQ OL«H DX PDUFK« 6XLWH ¢ OšHQWU«H GH S«ULPªWUH GH 6LOLF HW ¢ OD IXVLRQ TXL VšHQ HVW VXLYLH OHV SODQV GšDFWLRQV JUDWXLWHV RFWUR«V HQb HWb RQW «W« UHSULV SDU ,FDGH HW convertis suivant la parité définie au traité de fusion. /HV FDUDFW«ULVWLTXHV GHV 3ODQV GšDWWULEXWLRQ GšDFWLRQV JUDWXLWHV HQ FRXUV DX bG«FHPEUH  VRQW OHV VXLYDQWHVb &DUDFW«ULVWLTXHVGHVSODQV¢OšRULJLQH 1RPEUH GšDFWLRQV UHVWDQW HQFRXUV GšDFTXLVLWLRQ au  1RPEUH GšDFWLRQV UHVWDQW HQFRXUV GšDFTXLVLWLRQ au  FRQYHUWLHV HQbDFWLRQ ICADE 3DULW« GšDMXVWb 
  • 1RPEUHGšDFWLRQV DMXVW«HV au1er bMDQYLHU 1RPEUHGšDFWLRQV au1er bMDQYLHU 0RXYHPHQWV VXUODS«ULRGH 1RPEUHGšDFWLRQV DXbG«FHPEUH 3ODQV Date GšDWWULEXWLRQ Durée GšDFTXLVLWLRQ Durée GHYLH des 3ODQV 1RPEUH GšDFWLRQV DWWULEX«HV ¢OšRULJLQH GX3ODQ GRQW QRPEUH GšDFWLRQV DFTXLVHV GRQW QRPEUH GšDFWLRQV DWWULEX«HV 3DULW« Gš«FKDQJHb 
  • GRQW QRPEUH GšDFWLRQV DFTXLVHV GRQW QRPEUH GšDFWLRQV DWWULEX«HV GRQW VRXPLVHV¢ FRQGLWLRQVb 
  • DFWLRQVHQ FLUFXODWLRQ DFWLRQV DQQXO«HV GRQW QRPEUH GšDFWLRQV DWWULEX«HV GRQW QRPEUH GšDFWLRQV DFTXLVHV GRQW VRXPLVHV¢ FRQGLWLRQVb 
  • b  2ans 4ans b 1,53 - b  b b - - - b - b(1)  2ans 4ans b 1,13 - b  b b - - - b b  2ans 4ans b 1,13 - b  b - - - - b - 2011  2ans 4ans b - - 10 b - b 120 - b - 1-2012  2ans 4ans b - - - - - b - 30 930 b 30 - b(4)  2ans 4ans b - - - - - b b - b b b b(5)  2ans 4ans b b b b b  b b b b b b b b b(5)  2ans 4ans b b b b b  b b b b b b b TOTAL - b b b b b b b b b 
  • 3ODQV «PLV ¢ OšRULJLQH SDU &RPSDJQLH /D /XFHWWH $MXVWHPHQWV FRQV«FXWLIV DX[ DXJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO HW DX[ GLVWULEXWLRQV GH SULPHV Gš«PLVVLRQ LQWHUYHQXHV SRVW«ULHXUHPHQW DX[ DWWULEXWLRQV GšDFWLRQV JUDWXLWHV 
  • $SUªV IXVLRQDEVRUSWLRQ GH &RPSDJQLH OD /XFHWWH SDU ,FDGH G«FLG«H ¢ OšDVVHPEO«H J«Q«UDOH GX bRFWREUH  HW DSSOLFDWLRQ GH OD SDULW« Gš«FKDQJH UHWHQXH ¢ VDYRLU  DFWLRQV &// SRXU FLQTbDFWLRQV ,FDGH $SUªV IXVLRQDEVRUSWLRQ GH 6LOLF SDU ,FDGH G«FLG«H ¢ OšDVVHPEO«H J«Q«UDOH GX bG«FHPEUH  HW DSSOLFDWLRQ GH OD SDULW« Gš«FKDQJH UHWHQXH ¢ VDYRLU TXDWUHbDFWLRQV 6LOLF 6RFRPLH SRXU FLQTbDFWLRQV ,FDGH &HWWH VLWXDWLRQ QšLQWªJUH SDV OHV URPSXV GH  
  • /H FRQVHLO GšDGPLQLVWUDWLRQ GH &RPSDJQLH OD /XFHWWH GX bVHSWHPEUH  D G«FLG« GH WUDQVSRVHU DX[ DFWLRQV JUDWXLWHV ,FDGH DWWULEX«HV ¢ FHUWDLQV E«Q«ƶFLDLUHV OHV FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFHV GX SODQ GšRULJLQH OL«HV DX PDUFK« HQ IRQFWLRQ GH OšLQGLFH 7RWDO 6KDUHKROGHU 5HWXUQ 765
  •  
  • /H 3ODQ GšDFWLRQV JUDWXLWHV  HVW GLVFU«WLRQQDLUHb ¢ OšLVVXH GH FKDTXH H[HUFLFH FLQTXDQWH SRXU FHQW b
  • GH OD GRWDWLRQ SRXUUD ¬WUH DFTXLVH VHORQ OHV FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFHV G«WHUPLQ«HV VXU OšDWWHLQWH GX FDVKƷRZ QHW FRXUDQW 
  • 3ODQV «PLV ¢ OšRULJLQH SDU 6LOLFb SRXU OH SODQ  OHV FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFH OL«HV ¢ Oš«YROXWLRQ GH Oš(%2 G«ƶQL SDU OH FRQVHLO GšDGPLQLVWUDWLRQ GH 6LOLF GX 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş DESCRIPTIF DES PLANS D’OPTIONS DE SOUSCRIPTION D’ACTIONS (7b3/$16 'š$&7,216 *5$78,7(6  ,03$&7 '(6 3/$16 'š237,216 '( 6286&5,37,21 'š$&7,216 (7 'š$&7,216 *5$78,7(6 685 /( 5‹68/7$7 '( /š(;(5&,&( Compte tenu des conditions d’acquisition en fonction de la durée de présence dans le Groupe, l’impact relatif aux plans d’options de souscription GšDFWLRQV HW DX[ SODQV GšDFWLRQV JUDWXLWHV FRUUHVSRQG ¢ XQH FKDUJH GH bPLOOLRQV GšHXURV DX WLWUH GH OšH[HUFLFH  FRQWUH XQH FKDUJH GH bPLOOLRQV GšHXURV VXU OšH[HUFLFH  &HWWH FKDUJH LQFOXW UHVSHFWLYHPHQW bPLOOLRQ GšHXURV DX WLWUH GHV SDUWLHV OL«HV VXU OšH[HUFLFH  FRQWUH bPLOOLRQ d’euros sur l’exercice 2012.  (QJDJHPHQWV KRUV ELODQ HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   (QJDJHPHQWV UH©XV $YDOV HW FDXWLRQV JDUDQWLHV UH©XV b b Lignes de crédits non utilisées b 929,5 Garanties de passifs 1,2 1,4 $XWUHV HQJDJHPHQWV UH©XV 19,2 28,6 727$/ (1*$*(0(176 $&7,) b b (QJDJHPHQWV GRQQ«V 1DQWLVVHPHQWV GH WLWUHV - - $YDOV HW FDXWLRQV JDUDQWLHV GRQQ«V 109,4 324,2 (QJDJHPHQWV VXU U«VHUYDWLRQV LPPRELOLªUHV 379,3 391,1 Garanties de passifs accordées 23,8 39,3 $XWUHV HQJDJHPHQWV GRQQ«V 314,5 233,0 727$/ (1*$*(0(176 3$66,)   Les autres engagements donnés sont principalement composés de travaux à réaliser. Lesengagementshorsbilanliésaufinancementsontdécritsdanslesnotes22et25desétatsfinancierstraitantrespectivementdesdettesfinancières et de la gestion des risques financiers. /HV HQJDJHPHQWV KRUV ELODQ U«FLSURTXHV DX WLWUH GHV DFKDWV GH U«VHUYHV IRQFLªUHV Vš«OªYHQW DX bG«FHPEUH  ¢ bPLOOLRQV GšHXURV FRQWUH bPLOOLRQV GšHXURV DX bG«FHPEUH  ENGAGEMENTS HORS BILAN PAR ÉCHÉANCE HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •  3DUW ¢ PRLQV GšXQbDQ 3DUW ¢ SOXV GšXQ DQ HW PRLQV GH FLQT DQV 3DUW ¢ SOXV GH FLQTbDQV (QJDJHPHQWV UH©XV b 155,5 b 570,7 (QJDJHPHQWV GRQQ«V 827,0 548,3 227,5 51,2 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •  3DUW ¢ PRLQV GšXQbDQ 3DUW ¢ SOXV GšXQ HW PRLQV GH FLQT DQV 3DUW ¢ SOXV GH FLQTbDQV (QJDJHPHQWV UH©XV b 211,6 b 531,2 (QJDJHPHQWV GRQQ«V 987,6 645,0 293,2 49,4
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PARTIES LIÉES  3DUWLHV OL«HV  5‹081‹5$7,21 '(6 ',5,*($176 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  •   $YDQWDJHV ¢ FRXUW WHUPH VDODLUHV SULPHV HWF
  • b(1) 3,9 4,5 $YDQWDJHV SRVW«ULHXUV ¢ OšHPSORLb(1) - - $YDQWDJHV ¢ ORQJ WHUPHb(1) - - Paiements fondés sur des actions 0,9 0,5 AVANTAGES COMPTABILISÉS   Indemnité de rupture de contrat de travail 3,1 3,6 TOTAL NON COMPTABILISÉ   TOTAL   
  • /HV PRQWDQWV LQFOXHQW OHV FKDUJHV SDWURQDOHV Les dirigeants comprennent les personnes qui sont à la clôture ou qui ont été, au cours de l’exercice, administrateurs ou membres du comité exécutif Gš,FDGH 6$ Les options de souscriptions d’actions attribuées aux parties liées sont précisées dans la note 30.  5(/$7,216 $9(& /(6 3$57,(6 /,‹(6 HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •   0DLVRQ PªUH Autres Total 0DLVRQ PªUH Autres Total '«WHQWLRQ GH WLWUHV GDQV VRFL«W« HQ ,* - 60,0 60,0 - 60,0 60,0 Créances associées 1,1 7,3 8,4 - 366,2 366,2 $FWLIV GHVWLQ«V ¢ ¬WUH F«G«V - - - - - - 'HWWHV DVVRFL«HV 1,0 0,9 1,9 9,0 330,8 339,8 Garanties données - - - - - - Garanties reçues - - - - - - $XWUHV HQJDJHPHQWV UH©XV - - - - - - Les transactions effectuées avec les parties liées sont réalisées dans des conditions normales de marché. (Q FRPSWH GH U«VXOWDW OHV SULQFLSDOHV RS«UDWLRQV FRQFHUQHQWb ‹ GHV RS«UDWLRQV LPPRELOLªUHV SRXU XQ SUL[ JOREDO GH bPLOOLRQV GšHXURV U«DOLV«HV SDU OD SURPRWLRQb ‹ GHV SUHVWDWLRQV GH VHUYLFHV SRXU XQH YDOHXU JOREDOH GH bPLOOLRQV GšHXURVb ‹ la rémunération du financement accordé par Icade à Silic entre le 1er bMDQYLHU HW OH bMXLOOHW  /H PRQWDQW GHV LQW«U¬WV VšHVW «OHY« ¢ bPLOOLRQV d’euros.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş ÉVÉNEMENTS POSTÉRIEURS À LA CLÔTURE  ‹Y«QHPHQWV SRVW«ULHXUV ¢ OD FO¶WXUH 1«DQW  3DUWLFLSDWLRQV GDQV OHV FRHQWUHSULVHV HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  $FWLIV QRQbFRXUDQWV $FWLIV FRXUDQWV 3DVVLIV QRQbFRXUDQWV 3DVVLIV FRXUDQWV &DSLWDX[ propres Sociétés foncières 110,9 26,2 1,8 127,2 8,1 Sociétés de promotion immobilière - 142,2 4,4 115,1 22,7 $XWUHV VRFL«W«V - - - - - HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  $FWLIV QRQbFRXUDQWV $FWLIV FRXUDQWV 3DVVLIV QRQbFRXUDQWV 3DVVLIV FRXUDQWV &DSLWDX[ propres Sociétés foncières 173,7 31,4 3,0 202,4 (0,3) Sociétés de promotion immobilière - 223,9 4,2 224,8 (24,1) $XWUHV VRFL«W«V - - - - - HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •   3URGXLWV &KDUJHV 3URGXLWV &KDUJHV Sociétés foncières 31,0 (29,0) 30,9 (31,1) Sociétés de promotion immobilière 131,7 (114,1) 136,6 (146,2) $XWUHV VRFL«W«V - - - - 34.1. ENGAGEMENTS DANS LE CAPITAL DES COENTREPRISES HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •   3RXUFHQWDJH GšLQW«U¬W PRHQ &DSLWDO VRFLDO (QJDJHPHQW HQ FDSLWDO SULV SDU ,FDGH 3RXUFHQWDJH GšLQW«U¬W PRHQ &DSLWDO VRFLDO (QJDJHPHQW HQ FDSLWDO SULV SDU ,FDGH Sociétés foncières b 195,3 82,4 b 293,1 131,3 Sociétés de promotion immobilière b 0,3 0,1 b 1,7 0,6 $XWUHV VRFL«W«V - - - - - - L’évolution de l’engagement d’Icade dans le capital des coentreprises provient principalement de la cession d’Odysseum pour les sociétés foncières HW GH OD VRFL«W« 3DULV 1RUG (VW SRXU OHV VRFL«W«V GH SURPRWLRQ LPPRELOLªUH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PARTICIPATIONS DANS LES COENTREPRISES  3$66,)6 ‹9(178(/6 '(6 &2(175(35,6(6 HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •   3DVVLIV «YHQWXHOV HQFRXUXV SDU ,FDGH DX WLWUH GH VD SDUWLFLSDWLRQ GDQV OHV FRHQWUHSULVHV 4XRWHSDUW GH UHVSRQVDELOLW« Gš,FDGH VXU OHV SDVVLIV «YHQWXHOV GHV FRHQWUHSULVHV 3DVVLIV «YHQWXHOV HQFRXUXV SDU ,FDGH DX WLWUH GH VD SDUWLFLSDWLRQ GDQV OHV FRHQWUHSULVHV 3DVVLIV «YHQWXHOV OL«V ¢ OD UHVSRQVDELOLW« Gš,FDGH VXU OHV SDVVLIV des autres FRHQWUHSULVHV 4XRWHSDUW GH UHVSRQVDELOLW« Gš,FDGH VXU OHV SDVVLIV «YHQWXHOV GHV FRHQWUHSULVHV 3DVVLIV «YHQWXHOV HQFRXUXV SDU ,FDGH DX WLWUH GH VD SDUWLFLSDWLRQ GDQV OHV FRHQWUHSULVHV Sociétés foncières - - 142,6 - - 220,8 Sociétés de promotion immobilière - - 147,5 - - 289,0 $XWUHV VRFL«W«V - - - - - -  7LWUHV PLV HQ «TXLYDOHQFH HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  Brut Pertes de YDOHXU Net 3DUW GDQV OšDFWLI QHW GHV VRFL«W«V PLVHV HQ «TXLYDOHQFH DX  - - - Part dans le résultat de l’exercice 2,1 - 2,1 'LYLGHQGHV YHUV«V (1,3) - (1,3) (ƵHW GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - - - $XWUHV PRXYHPHQWV - - - 3DUW GDQV OšDFWLI QHW GHV VRFL«W«V PLVHV HQ «TXLYDOHQFH DX   -  HQ PLOOLRQV GšHXURV
  •  Brut Pertes de YDOHXU Net 3DUW GDQV OšDFWLI QHW GHV VRFL«W«V PLVHV HQ «TXLYDOHQFH DX   -  Part dans le résultat de l’exercice (0,7) - (0,7) 'LYLGHQGHV YHUV«V (0,6) - (0,6) (ƵHW GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH - - - $XWUHV PRXYHPHQWV - - - 3DUW GDQV OšDFWLI QHW GHV VRFL«W«V PLVHV HQ «TXLYDOHQFH DX  - - -
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATION  3«ULPªWUH GH FRQVROLGDWLRQ ([HUFLFH   '«QRPLQDWLRQ VRFLDOH )RUPH MXULGLTXH G«WHQWLRQ GLUHFWH ,QW«U¬W  0«WKRGH GH FRQVROLGDWLRQ ,QW«U¬W  ,&$'( 6$ 100,00 100,00 IG 100,00 ,&$'( ),1$1&(6 6$6 $EVRUE«H IG 100,00 6$5/ (33 3(5,3$5& 6$5/ 100,00 100,00 IG 0,00 6$6 +$9$1( 6$6 100,00 100,00 IG 0,00 62&20,( 6$6 100,00 100,00 IG 0,00 )21&,Š5( PARCS TERTIAIRES %$7, *$87,(5 SCI 100.00 100.00 IG 100.00 %$66,1 125' SCI 50.00 50.00 IP 50.00 CFI 6$6 $EVRUE«H IG 100.00 3$5& '8 0,//‹1$,5( SCI 100.00 100.00 IG 100.00  9,&725 +8*2 SCI 100.00 100.00 IG 100.00 3'0  SCI 100.00 100.00 IG 100.00 3'0  SCI 100.00 100.00 IG 100.00 6(9(5,1( SCI 60.00 60.00 IG 60.00 ,&$'( &%, 61& $EVRUE«H IG 100,00 6$ 6,/,& 6$ $FTXLVH et absorbée IG 0,00 6&, 6(3$& SCI 100,00 100,00 IG 0,00 6$6 )21&,Š5( 1$17(8,/ 6$6 100,00 100,00 IG 0,00 6$5/ '8 1$87,/( 6$5/ 100,00 100,00 IG 0,00 6&, -&% SCI 100,00 100,00 IG 0,00 %85($8;bŞ )5$1&( ,&$'( /(2 /$*5$1*( ([ 9,//(-8,)
  • SCI 100.00 100.00 IG 100.00 0(66,1( 3$57,&,3$7,216 SCI 100.00 100.00 IG 100.00  %/' +$8660$11 SCI 100.00 100.00 IG 100.00 025,=(7 SCI 100.00 100.00 IG 100.00 &$0,//( '(6028/,16 SCI 100.00 100.00 IG 100.00  7(55$66( %(//,1, SCI 33.33 33.33 IP 33.33 ,&$'( 58( '(6 0$57,1(76 SCI 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( 7285 (4+2 6$6 100.00 100.00 IG 100.00 /(6 729(76 SCI 100.00 100.00 IG 100.00 32/,&( '( 0($8; 3&0
  • SCI 100.00 100.00 IG 100.00 6&, %$7,0(17 68' '8 &(175( +263,7$/,(5 32172,6( SCI 100.00 100.00 IG 100.00 6&, %60 '8 &+8 '( 1$1&< SCI 100.00 100.00 IG 100.00 /( 72/%,$& SCI 100.00 100.00 IG 100.00 &+$0%2//( SCI $EVRUE«H IG 100.00 025(< SCI $EVRUE«H IG 100.00 021'277( SCI 100.00 100.00 IG 100.00 0,675$/ 61& $EVRUE«H IG 100.00 1$17(55( ‹72,/( 3$5. SCI 100,00 100,00 IG 100.00 *$6&2*1( SCI 100.00 100.00 IG 100.00 (95< 02=$57 SCI 100.00 100.00 IG 100.00 (95< (8523‹(1 SCI 100,00 100,00 IG 100,00  58( '(6 )217$1276 6$6 100.00 100,00 IG 0,00 COMMERCES 2'<66(80 6$6 Cession IP 50.00 ,&$'( %5,&2/$*( 6$6 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( %5,&2/$*( &%, 61& 100.00 100.00 IG 100.00 SANTÉ ,&$'( 6$17‹ 6$6 56,51 56,51 IG 62,79 6$,17 /$=$5( SCI $EVRUE«H IG 62,79
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATION ([HUFLFH   '«QRPLQDWLRQ VRFLDOH )RUPH MXULGLTXH G«WHQWLRQ GLUHFWH ,QW«U¬W  0«WKRGH GH FRQVROLGDWLRQ ,QW«U¬W  (63$&( 6$17‹ '8 3(785($8 SCI $EVRUE«H IG 62,79 32/( 6$17‹ 68' Ş &075 SCI $EVRUE«H IG 62,79 LOGEMENTS ,&$'( &200(5&(6 6$6 $EVRUE«H IG 100.00 3$<6 '( /2,5( SCI 100.00 100.00 IG 100.00 6$5&(//(6 SCI $EVRUE«H IG 100.00 6$59,/(3 6$6 100.00 99.99 IG 99.99 ENTREPÔTS 6&, =(8*0$ SCI Liquidation IG 100.00 6&, 0$5,*1$1( /$ 3$/81 SCI $EVRUE«H IG 100.00 6&,  75$16$//,$1&(
  • SCI $EVRUE«H IG 100.00 BUREAUX ALLEMAGNE ,&$'( 5(,0 *(50$1< *0%+ *0%+ 100.00 100.00 IG 100.00 .$%$/2 *UXQGVW¾FNV9HUZ DOWXQJVJHVHOOVFKDIW &R .* .* 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( 5(,7 %9 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( 5(,0 +2+(1=2//(51'$00 *0%+ *0% Cession IG 100,00 ,&$'( 5(,0 )5,(6(1675$66( +$86  *0%+ *0%+ 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( 5(,0 '$&+$8(5 675$66( *0%+ *0%+ 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( 5(,0 *2/'67(,1675$66( *0%+ *0%+ 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( 5(,0 785/(1675$66( *0%+ *0%+ Cession IG 100.00 ,&$'( 5(,0 5+,1675$66( *0%+ *0%+ $EVRUE«H IG 100.00 ,&$'( 5(,0 6$/=8)(5675$66( *0%+ *0%+ 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( 5(,0 $518/)675$66( 0.  *0%+ *0%+ 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( 5(,0 0(5&('(6675$66( *0%+ *0%+ 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( 5(,0 ,1'8675,(675$66( 352 
  • *0%+ *0%+ $EVRUE«H IG 100,00 ,&$'( 5(,0 ,1'8675,(675$66( 352 
  • *0%+ *0%+ $EVRUE«H IG 100,00 .$%$/2 *UXQGVW¾FNV9HUZ DOWXQJVJHVHOOVFKDIW *0%+ *0%+ 94.90 100.00 IG 100.00 6(59,&(6bŞ (63$*1( ,002%,/,$5,$ GH OD &'& (63$1$ 6$ 100,00 100,00 IG 100,00 PROMOTION GROUPE ICADE PROMOTION LOGEMENT Répartition par mode de consolidation $X b  VRFL«W«V b  VRFL«W«V
  • IG $X b  VRFL«W«V b  VRFL«W«V
  • IP $X b  VRFL«W«V b  VRFL«W«V
  • 0(( ICADE PROMOTION ,&$'( 352027,21 6$68 $EVRUE«H IG 100,00 3$5,6 %(57+(/27 SCI 50,00 50,00 IP 50,00 2'<66(80  SCI Cession IG 77,00 3%  352027,21 61& Liquidation IP 50,00 1(58'$ )217$1276 SCI Liquidation IG 100.00 ,&$'( *$ 352027,21 61& 100.00 100.00 IG 100.00 /(6 %85($8; '( /š,/( '( 1$17(6 61& $EVRUE«H IG 100.00 $0‹1$*(0(17 &52,; '( %(51< 6$5/ Liquidation IG 62.70 3$5,6 125' (67 6$6 Cession IP 30.00 ,&$'(/(2 61& 66.67 66.67 IG 66.67 625,) ,&$'( /(6 3257(6 'š(63$*1( 61& 50.00 50.00 IP 50.00 ,&$'( '2&.6 '( 3$5,6 61& 100.00 100.00 IG 100.00 9,//(-8,) *8,3216 SCI Liquidation IG 100.00 3257( '( &/,&+< SCI 50.00 50.00 IP 50.00 728/286( &$1&(5232/( 6$6 50.00 50.00 IP 50.00 0217528*( &$3 68' SCI 50.00 50.00 IP 50.00 6&&9 6$,17 '(1,6 /$1'<  SCCV 50.00 50.00 IP 50.00 6$0,&$'( 61& 50.00 50.00 IP 50.00 '8 3/(66,6 %27$1,48( 61& 100.00 100.00 IG 100.00
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş PÉRIMÈTRE DE CONSOLIDATION ([HUFLFH   '«QRPLQDWLRQ VRFLDOH )RUPH MXULGLTXH G«WHQWLRQ GLUHFWH ,QW«U¬W  0«WKRGH GH FRQVROLGDWLRQ ,QW«U¬W  *(5/$1'  61& 50.00 50.00 IP 50.00 *(5/$1'  61& 50.00 50.00 IP 50.00 &,7( 6$1,7$,5( 1$=$5,(11( 61& 60.00 60.00 IP 60.00 61& '8 &$1$/ 6$,17 /28,6 61& 100.00 100.00 IG 100.00 &$3 (67 /2,6,5 SCI 50.00 50.00 IP 50.00 ,&$3520 61& 45.00 45.00 IP 45.00 6&&9 /( 3(55(8; &$1$/ SCCV 72.50 72.50 IG 72.50 $5.$'($ 6$6 50.00 50.00 IP 50.00 6$0,&$'( *8$'(/283( 61& 50.00 40.00 IP 40.00 &5+<6$/,6 '(9(/233(0(17 6$6 35.00 35.00 IP 35.00 0$&'21$/' %85($8; SCCV 50.00 50.00 IP 50.00 0$&'21$/' &200(5&(6 SCI Cession IG 99.99 6&, '8  $9(18( '8 &(175( SCI 50.00 50.00 IP 50.00 6$6 &251( 28(67 9$/25,6$7,21 6$6 25.00 25.00 0(( 25.00 6$6 &251( 28(67 352027,21 6$6 25.00 25.00 0(( 25.00 6$6 ,&$'( )) 6$17‹ 6$6 65.00 65.00 IG 65,00 6&, %285'21 &251(,//( 6$6 99,99 99,99 IG 99,99 6&, 6(,1( &21)/8(1&(6 61& 50,00 50,00 IP 0,00 6&&9 ,95< 6(,1( SCCV 60,00 30,00 IP 0,00 6&, $5.$'($ )257 '( )UDQFH SCI 51,00 51,00 IG 0,00 6&&9 6.<  SCCV 50,00 50,00 IP 0,00 6&&9 2&($1 &200(5&(6 SCCV 100,00 100,00 IG 0,00 ICADE ARCOBA ,&$'( $5&2%$ 6$6 Cession IG 100,00 ,&$'( *(67(& 56 6$6 Cession IG 100.00 ICADE SETHRI SETAE ,&$'( 6(7+5, Ş 6(7$( 6$6 Cession IG 100,00 SERVICES ,&$'( 3523(57< 0$1$*(0(17 ,&$'( 3523(57< 0$1$*(0(17 ([ ,*7
  • 6$68 100,00 100,00 IG 100,00 &216(,/ 62/87,216 ,&$'( 685(7,6 6$6 Cession IG 100.00 ,3257$ 6$6 100,00 100,00 IG 100,00 ,&$'( 75$16$&7,216 6$68 100,00 100,00 IG 100,00 ,&$'( &216(,/ 6$6 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( (;3(57,6( 6$6 100.00 100.00 IG 100.00 ,&$'( $66(7 0$1$*(0(17 6$ 100,00 100,00 IG 100,00
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş HONORAIRES DES COMMISSAIRES AUX COMPTES  +RQRUDLUHV GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV Mazars 3ULFHZDWHUKRXVH&RRSHUV $XGLW KPMG 0RQWDQW +7 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • HQ 0RQWDQW +7 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • HQ 0RQWDQW +7 HQbPLOOLRQV GšHXURV
  • HQ             $XGLW Commissariat aux comptes FHUWLƶFDWLRQ H[DPHQ GHV FRPSWHV individuels et consolidés Émetteur 0,5 0,5 35,4 33,3 0,5 0,5 41,7 55,6 - - - - Filiales intégrées globalement 0,7 0,9 49,6 60,0 0,5 0,4 41,7 44,4 0,1 0,1 93,8 50,0 $XWUHV GLOLJHQFHV HW SUHVWDWLRQV directement liées à la mission du commissaire aux comptes Émetteur 0,2 0,1 14,2 6,7 0,2 - 16,7 - - 0,1 - 50,0 Filiales intégrées globalement 0,0 - 0,9 - - - - - 0,0 - 6,2 - SOUS TOTAL             $XWUHV SUHVWDWLRQV UHQGXHV SDU OHV U«VHDX[ DX[ ƶOLDOHV LQW«JU«HV globalement SOUS TOTAL - - - - - - - - - - - - TOTAL            
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş /,67( '(6 1250(6 (7 ,17(535‹7$7,216 121 $33/,48‹(6 3$5b$17,&,3$7,21  /LVWH GHV QRUPHV HW LQWHUSU«WDWLRQV QRQ DSSOLTX«HV SDUbDQWLFLSDWLRQ 'DWH GšDGRSWLRQ SDU Oš8QLRQ (XURS«HQQH 'DWH GšDGRSWLRQ REOLJDWRLUHb 
  • ,)56bb ‹WDWV )LQDQFLHUV FRQVROLG«V bG«FHPEUH  1er bMDQYLHU  ,)56bb 3DUWHQDULDWV bG«FHPEUH  1er bMDQYLHU  ,)56bb ,QIRUPDWLRQV ¢ IRXUQLU VXU OHV LQW«U¬WV G«WHQXV GDQV GšDXWUHV HQWLW«V bG«FHPEUH  1er bMDQYLHU  0RGLƶFDWLRQV ¢ ,$6bb ‹WDWV ƶQDQFLHUV LQGLYLGXHOV bG«FHPEUH  1er bMDQYLHU  0RGLƶFDWLRQV ¢ ,$6bb 3DUWLFLSDWLRQV GDQV GHV HQWUHSULVHV DVVRFL«HV HW GHV FRHQWUHSULVHV bG«FHPEUH  1er bMDQYLHU  $PHQGHPHQWV ¢ ,$6bb ,QVWUXPHQWV ƶQDQFLHUVb SU«VHQWDWLRQ Ş FRPSHQVDWLRQ GšDFWLIV ƶQDQFLHUV HW GH SDVVLIV ƶQDQFLHUV bG«FHPEUH  1er bMDQYLHU  
  • ([HUFLFHV RXYHUWV ¢ FRPSWHU GXb ‹ /D QRUPH ,)56b mb‹WDWV ILQDQFLHUV FRQVROLG«Vb} G«ILQLW OD QRWLRQ GH FRQWU¶OH 8Q LQYHVWLVVHXU FRQWU¶OH XQH HQWLW« ORUVTXšLO HVW H[SRV« RX a droit à des rendements variables du fait de son implication dans l’entité, et à la capacité d’influer sur ces rendements du fait de son pouvoir sur l’entité. Cette norme s’applique à compter du 1er bMDQYLHU  GH ID©RQ U«WURVSHFWLYH FRQIRUP«PHQW ¢ OšDSSOLFDWLRQ GH OD QRUPH ,$6b LeGroupen’anticipepasdemodificationdesonpérimètreauregard GH OD QRXYHOOH G«ILQLWLRQ GH FRQWU¶OH ILJXUDQW GDQV OD QRUPH ,)56b ‹ /DQRUPH,)56bmb3DUWHQDULDWVb}G«ILQLWODQRWLRQGHFRQWU¶OHFRQMRLQW en distinguant deux types de partenariat (coentreprise et activité FRQMRLQWH
  •  (OOH VXSSULPH OšRSWLRQ GšDSSOLFDWLRQ GH OD P«WKRGH GH l’intégration proportionnelle pour les coentreprises, qui devront être consolidées selon la méthode de la mise en équivalence. Cette norme s’applique à compter du 1er bMDQYLHU  GH ID©RQ rétrospective au 1er bMDQYLHU  (Q OšDEVHQFH GH SRVLWLRQ GH SODFH FRQFHUQDQW OD PLVH HQ ĕXYUH GH cette norme aux sociétés de promotion immobilière, il est apparu nécessaire de ne présenter aucune information chiffrée dans cette annexe. ‹ ,)56b mb,QIRUPDWLRQV ¢ IRXUQLU VXU OHV SDUWLFLSDWLRQV GDQV OHV DXWUHV HQWLW«Vb} &HWWH QRUPH G«ILQLW OšHQVHPEOH GHV LQIRUPDWLRQV ¢ IRXUQLU en annexe au titre des filiales, partenariats, entreprises associées et HQWLW«V VWUXFWXU«HV QRQ FRQVROLG«HV &HWWH QRUPH D SRXU REMHFWLI GH permettre aux utilisateurs des états financiers, d’évaluer d’une part la nature des intérêts détenus dans d’autres entités et les risques qui leur sont associés, et d’autre part, les incidences de ces intérêts sur la situation financière, la performance financière et les flux de trésorerie de l’entité. Cette norme s’applique à compter du 1er bMDQYLHU  GH ID©RQ rétrospective au 1er bMDQYLHU  Le Groupe estime que l’application des amendements et modifications DX[ QRUPHV ,$6b ,$6b HW ,$6b DX er bMDQYLHU  QH GHYUDLW SDV avoir d’incidence significative sur les méthodes comptables appliquées et la présentation des états financiers consolidés.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş 5$33257 '(6 &200,66$,5(6 $8; &2037(6 685b/(6b&2037(6b&2162/,'‹6 5DSSRUW GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV VXUbOHVbFRPSWHVbFRQVROLG«V (;(5&,&( &/26 /( b'‹&(0%5(  0HVGDPHV 0HVVLHXUV OHV $FWLRQQDLUHV (Q H[«FXWLRQ GH OD PLVVLRQ TXL QRXV D «W« FRQIL«H SDU YRWUH $VVHPEO«H *«Q«UDOH QRXV YRXV SU«VHQWRQV QRWUH UDSSRUW UHODWLI ¢ OšH[HUFLFH FORV OH bG«FHPEUH  VXUb ‹ OH FRQWU¶OH GHV FRPSWHV FRQVROLG«V GH OD VRFL«W« ,FDGH 6$ WHOV TXšLOV VRQW MRLQWV DX SU«VHQW UDSSRUWb ‹ OD MXVWLILFDWLRQ GH QRV DSSU«FLDWLRQVb ‹ la vérification spécifique prévue par la loi. /HV FRPSWHV FRQVROLG«V RQW «W« DUU¬W«V SDU YRWUH &RQVHLO Gš$GPLQLVWUDWLRQ ,O QRXV DSSDUWLHQW VXU OD EDVH GH QRWUH DXGLW GšH[SULPHU XQH RSLQLRQ VXU ces comptes. ,  2SLQLRQ VXU OHV FRPSWHV FRQVROLG«V 1RXV DYRQV HIIHFWX« QRWUH DXGLW VHORQ OHV QRUPHV GšH[HUFLFH SURIHVVLRQQHO DSSOLFDEOHV HQ )UDQFHb FHV QRUPHV UHTXLªUHQW OD PLVH HQ ĕXYUH GH GLOLJHQFHV SHUPHWWDQW GšREWHQLU OšDVVXUDQFH UDLVRQQDEOH TXH OHV FRPSWHV FRQVROLG«V QH FRPSRUWHQW SDV GšDQRPDOLHV VLJQLILFDWLYHV 8Q DXGLW FRQVLVWH ¢ Y«ULILHU SDU VRQGDJHV RX DX PRHQ GšDXWUHV P«WKRGHV GH V«OHFWLRQ OHV «O«PHQWV MXVWLILDQW GHV PRQWDQWV HW LQIRUPDWLRQV ILJXUDQW GDQV OHV FRPSWHV consolidés. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble GHV FRPSWHV 1RXV HVWLPRQV TXH OHV «O«PHQWV TXH QRXV DYRQV FROOHFW«V VRQW VXIILVDQWV HW DSSURSUL«V SRXU IRQGHU QRWUH RSLQLRQ 1RXV FHUWLILRQV TXH OHV FRPSWHV FRQVROLG«V GH OšH[HUFLFH VRQW DX UHJDUG GX U«I«UHQWLHO ,)56 WHO TXšDGRSW« GDQV Oš8QLRQ HXURS«HQQH U«JXOLHUV HW sincères et donnent une image fidèle du patrimoine, de la situation financière ainsi que du résultat de l’ensemble constitué par les personnes et entités comprises dans la consolidation. 6DQV UHPHWWUH HQ FDXVH OšRSLQLRQ H[SULP«H FLGHVVXV QRXV DWWLURQV YRWUH DWWHQWLRQ VXU OD SDUWLH GH OD QRWHb GH OšDQQH[H FRQFHUQDQW OH WUDLWHPHQW FRPSWDEOH UHWHQX DX WLWUH GH OD Y«ULILFDWLRQ ILVFDOH GRQW YRWUH VRFL«W« D IDLW OšREMHW DX WLWUH GH OšH[HUFLFH  ,,  -XVWLƶFDWLRQ GHV DSSU«FLDWLRQV (Q DSSOLFDWLRQ GHV GLVSRVLWLRQV GH OšDUWLFOH /b GX FRGH GH FRPPHUFH UHODWLYHV ¢ OD MXVWLILFDWLRQ GH QRV DSSU«FLDWLRQV QRXV SRUWRQV ¢ YRWUH FRQQDLVVDQFH OHV «O«PHQWV VXLYDQWVb ‹ /HV QRWHVb HW  GH OšDQQH[H H[SRVHQW OHV UªJOHV HW P«WKRGHV FRPSWDEOHV DSSOLFDEOHV DX[ LPPHXEOHV GH SODFHPHQW VHORQ OH PRGªOH GX FR½W DLQVL TXH OHV PRGDOLW«V GH U«DOLVDWLRQ GHV WHVWV GH G«SU«FLDWLRQ &H SDWULPRLQH LPPRELOLHU IDLW OšREMHW ¢ FKDTXH DUU¬W« GH SURF«GXUHV Gš«YDOXDWLRQ SDU GHV H[SHUWV LPPRELOLHUV LQG«SHQGDQWV VHORQ GHV PRGDOLW«V G«FULWHV GDQV OHV QRWHVb HW  DX[ «WDWV ILQDQFLHUV FRQVROLG«V 1RXV DYRQV Y«ULIL« le caractère approprié des méthodes comptables visées ci-dessus et des informations fournies dans les notes de l’annexe à ce titre et nous nous VRPPHV DVVXU«V GH OHXU FRUUHFWH DSSOLFDWLRQ 1RXV DYRQV H[DPLQ« OHV KSRWKªVHV GRQQ«HV HW P«WKRGHV VXU OHVTXHOOHV VH IRQGHQW FHV «YDOXDWLRQV et nous nous sommes assurés que le niveau de dépréciation retenu par la direction de la société était suffisant au regard de ces expertises externes. ‹ /HV QRWHVb HW  GH OšDQQH[H H[SRVHQW OHV UªJOHV HW P«WKRGHV FRPSWDEOHV UHODWLYHV ¢ OD FRPSWDELOLVDWLRQ VHORQ OD P«WKRGH GH OšDYDQFHPHQW des opérations de construction et de ventes en l’état futur d’achèvement. Comme indiqué dans ces notes, l’évaluation du chiffre d’affaires et GX U«VXOWDW GH FHV DFWLYLW«V GH SURPRWLRQ G«SHQG GšHVWLPDWLRQV ¢ WHUPLQDLVRQ U«DOLV«HV SDU OD GLUHFWLRQ GH OD VRFL«W« 1RV WUDYDX[ RQW FRQVLVW« ¢ examiner les hypothèses sur lesquelles se fondent ces estimations, à vérifier les calculs effectués par votre société et à apprécier les évaluations qui en résultent. ‹ &RPPH LQGLTX« GDQV OD QRWHb GH OšDQQH[H OD VRFL«W« D UHFRXUV ¢ GHV LQVWUXPHQWV G«ULY«V FRPSWDELOLV«V HQ MXVWH YDOHXU GDQV OH ELODQ FRQVROLG« 3RXU G«WHUPLQHU FHWWH MXVWH YDOHXU OD VRFL«W« XWLOLVH GHV WHFKQLTXHV Gš«YDOXDWLRQ EDV«HV VXU GHV SDUDPªWUHV GH PDUFK« 1RXV DYRQV H[DPLQ« OHV données et les hypothèses sur lesquelles se fondent ces estimations et vérifié les calculs effectués par la société. ‹ /DQRWHbUHODWLYHDX[SULQFLSDOHVRS«UDWLRQVFRQFHUQDQWOHS«ULPªWUHGHFRQVROLGDWLRQLQWHUYHQXHVDXFRXUVGHOšH[HUFLFHH[SRVHQRWDPPHQW OH WUDLWHPHQW FRPSWDEOH UHWHQX SRXU OšHQWU«H GDQV OH S«ULPªWUH GH FRQVROLGDWLRQ GH OD VRFL«W« 6LOLF HW GH VHV ILOLDOHV 1RXV DYRQV Y«ULIL« OH FDUDFWªUH approprié du traitement comptable appliqué à ce regroupement d’entreprises, ainsi que les données et hypothèses sous-tendant la valeur des actifs et des passifs retenus pour la première consolidation et les informations mentionnées dans la note 2.1. Les appréciations ainsi portées s’inscrivent dans le cadre de notre démarche d’audit des comptes consolidés, pris dans leur ensemble, et ont donc contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 3 &2037(6 &2162/,'‹6 Ş 5$33257 '(6 &200,66$,5(6 $8; &2037(6 685b/(6b&2037(6b&2162/,'‹6 ,,, Ş 9«ULƶFDWLRQ VS«FLƶTXH 1RXV DYRQV «JDOHPHQW SURF«G« FRQIRUP«PHQW DX[ QRUPHV GšH[HUFLFH SURIHVVLRQQHO DSSOLFDEOHV HQ )UDQFH ¢ OD Y«ULILFDWLRQ VS«FLILTXH SU«YXH SDU la loi des informations données dans le rapport sur la gestion du groupe. 1RXV QšDYRQV SDV GšREVHUYDWLRQ ¢ IRUPXOHU VXU OHXU VLQF«ULW« HW OHXU FRQFRUGDQFH DYHF OHV FRPSWHV FRQVROLG«V )DLW ¢ &RXUEHYRLH HW 1HXLOOVXU 6HLQH OH bI«YULHU  Les Commissaires aux Comptes Mazars 3ULFHZDWHUKRXVHFRRSHUV $XGLW Gilles Rainaut Jérôme de Pastors -HDQ%DSWLVWH 'HVFKUYHU
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 111 COMPTES ANNUELS INDIVIDUELS ICADE ET COMPTES DÉFINITIFS SILIC CCHHHAAPPITTTREE 44 ICADE - COMPTES ANNUELS INDIVIDUELS..............  ‹WDWV ƶQDQFLHUV................................................ 1.1. %LODQ..............................................................................   &RPSWH GH U«VXOWDW .....................................................  $QQH[H DX[ «WDWV ƶQDQFLHUV ....................................116  3ULQFLSDX[ «Y«QHPHQWV GH OšH[HUFLFH.................116  5DSSURFKHPHQW HQWUH ,FDGH HW 6LOLF..........................   )LQDQFHPHQW PLV HQ SODFH VXUbOšH[HUFLFH .........   &HVVLRQV GHV WLWUHV GHV VRFL«W«V ,FDGH 6XUHWLV ,FDGH $UFRED 2GVVHXP 3ODFH GH )UDQFH HWbGHbGLYHUV DFWLIV LPPRELOLHUV...................................   $XWUHV UHVWUXFWXUDWLRQV MXULGLTXHV............................   $XJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO..........................................   3ULQFLSHV HW P«WKRGHV FRPSWDEOHV ..................  3.1. 7H[WHV DSSOLTX«V..........................................................   %DVH Gš«YDOXDWLRQ MXJHPHQWV HWbXWLOLVDWLRQ GšHVWLPDWLRQV...............................................................  3.3. &KLƵUH GšDƵDLUHV DXWUHV SURGXLWV GšH[SORLWDWLRQ......  3.4. ,PPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV...................................  3.5. ,PPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV ......................................  3.6. &RQWUDWV GH ORFDWLRQ HW GHbFU«GLWEDLO........................  3.7. &R½WV GšHPSUXQW DFWLY«V ............................................  3.8. 7LWUHV GH SDUWLFLSDWLRQ FU«DQFHV UDWWDFK«HV HWbDXWUHV WLWUHV LPPRELOLV«V .......................................   6WRFNV...........................................................................   &U«DQFHV FOLHQWV..........................................................  3.11. 9DOHXUV PRELOLªUHV GH SODFHPHQW..............................   $FWLRQV SURSUHV ,FDGH.................................................  3.13. 3URYLVLRQV.....................................................................  3.14. $YDQWDJHV DX SHUVRQQHO.............................................  3.15. 'HWWHV ƶQDQFLªUHV HWbFRXYHUWXUHbGH WDX[ .................  3.16. ,QVWUXPHQWV ƶQDQFLHUV KEULGHV................................  3.17. ,PS¶W............................................................................   1RWHV VXU OH ELODQ ............................................  4.1. ,PPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV HW FRUSRUHOOHV ..........   ‹WDW GHV DPRUWLVVHPHQWV HW GHV G«SU«FLDWLRQV GHV LPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV HW FRUSRUHOOHV....  4.3. ,PPRELOLVDWLRQV ƶQDQFLªUHV.......................................  4.4. ‹WDW GHV «FK«DQFHV GHV FU«DQFHV..............................  4.5. ,QVWUXPHQWV G«ULY«V....................................................  4.6. 9DOHXUV GLVSRQLEOHV.....................................................  4.7. &DSLWDO VRFLDO................................................................  4.8. &DSLWDX[ SURSUHV .........................................................   3URYLVLRQV SRXU ULVTXHV HW FKDUJHV............................   (QJDJHPHQWV HQYHUV OHbSHUVRQQHO............................  4.11. 3ODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV HWbSODQV GšDFWLRQV JUDWXLWHV........................................   'HWWHV ƶQDQFLªUHV.......................................................  4.13. ‹WDW GHV «FK«DQFHV GHV GHWWHV ƶQDQFLªUHV ..............  4.14. ‹WDW GHV «FK«DQFHV GHV GHWWHV GšH[SORLWDWLRQ HWbSURGXLWV FRQVWDW«V GšDYDQFH..................................  4.15. ‹O«PHQWV FRQFHUQDQW OHV HQWUHSULVHV OL«HV HWbOHVbSDUWLFLSDWLRQV ....................................................   1RWHV VXU OH FRPSWH GH U«VXOWDW........................  5.1. 5«VXOWDW GšH[SORLWDWLRQ................................................   5«VXOWDW ƶQDQFLHU ........................................................  5.3. 5«VXOWDW H[FHSWLRQQHO.................................................  5.4. ,PS¶W VXU OHV U«VXOWDWV ................................................   (QJDJHPHQWV KRUV ELODQ ..................................   $XWUHV LQIRUPDWLRQV........................................ 143 7.1. ‹Y«QHPHQWV SRVW«ULHXUV ¢ OD FO¶WXUH.........................   (QJDJHPHQWV UHODWLIV DX[ LQVWUXPHQWV GHbFRXYHUWXUH VXU HPSUXQWV......................................  7.3. &RQVROLGDWLRQ ..............................................................  7.4. 5«PXQ«UDWLRQV HW DYDQWDJHV DOORX«V DXbWLWUH GHbOšH[HUFLFH DX[ DGPLQLVWUDWHXUV HW DX[bPHPEUHV GX FRPLW« H[«FXWLI ......................................................  7.5. (ƵHFWLIV........................................................................  7.6. 7DEOHDX GHV ƶOLDOHV HW SDUWLFLSDWLRQV .........................  RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES 685b/(6b&2037(6b$118(/6 ................................ 146 6,/,&bŞ &2037(6 '‹),1,7,)6 $8bb'‹&(0%5(b.......................................... 148 %LODQV FRPSDU«V.................................................... 148 &RPSWHV GH U«VXOWDW FRPSDU«V...............................  1RWH DQQH[H.......................................................... 151  3ULQFLSHV J«Q«UDX[ Gš«WDEOLVVHPHQW GHVbFRPSWHV ................................................... 151  3ULQFLSDOHV P«WKRGHV FRPSWDEOHV ................... 151  3DWULPRLQH LPPRELOLHU................................................   ,PPRELOLVDWLRQV ƶQDQFLªUHV.......................................   &KLƵUH GšDƵDLUHV HW FU«DQFHV GšH[SORLWDWLRQ .............   7U«VRUHULH.....................................................................   ,PS¶WV ..........................................................................   3URYLVLRQV SRXU ULVTXHV HW FKDUJHV............................   (PSUXQWV EDQFDLUHV REOLJDWDLUHV HW LQVWUXPHQWV ƶQDQFLHUV .....................................................................   2S«UDWLRQ GH UHVWUXFWXUDWLRQ GX SRUWHIHXLOOH GšLQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH ........................... 153 5$33257 'š$8',7 '(6 &200,66$,5(6 $8;b&2037(6 685b/(6bmb&2037(6 '‹),1,7,)6b} '( 6,/,& $8bb'‹&(0%5( ............................. 154
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş ÉTATS FINANCIERS ICADE - COMPTES ANNUELS INDIVIDUELS  ‹WDWV ƶQDQFLHUV 1.1. BILAN $FWLI HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • 9DOHXU EUXWH $PRUWLVVHPHQWV bG«SU«FLDWLRQV 9DOHXU QHWWH  9DOHXU QHWWH  &DSLWDO VRXVFULW QRQ DSSHO« ,
  • - - - - $&7,) ,002%,/,6‹ ,PPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV Frais de recherche et développement - - - - Concessions, brevets et droits similaires b b 861 b Fonds commercial bb b bb b $XWUHV LPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV 997 - 997 316 $YDQFHV HW DFRPSWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV - - - - TOTAL IMMOBILISATIONS INCORPORELLES bb b bb b ,PPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV 7HUUDLQV bb b b b Constructions bb b bb b $XWUHV LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV b b b b Immobilisations en cours b - b b $YDQFHV HW DFRPSWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV 209 - 209 77 TOTAL IMMOBILISATIONS CORPORELLES bb bb bb bb ,PPRELOLVDWLRQV ILQDQFLªUHV 7LWUHV GH SDUWLFLSDWLRQ bb b bb bb Créances rattachées à des participations b - b b $XWUHV WLWUHV LPPRELOLV«V - - - - Prêts 291 - 291 291 $XWUHV LPPRELOLVDWLRQV ƶQDQFLªUHV b b b b $YDQFHV HW DFRPSWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV ƶQDQFLªUHV - - - - 727$/ ,002%,/,6$7,216 ),1$1&,Š5(6 bb b bb bb 727$/ $&7,) ,002%,/,6‹ ,,
  • bb bb bb bb $&7,) &,5&8/$17 6WRFNV Matières premières, approvisionnements - - - - 7HUUDLQV HW U«VHUYHV IRQFLªUHV b 286 b b $YDQFHV HW DFRPSWHV YHUV«V VXU FRPPDQGHV b - b b &U«DQFHV Clients et comptes rattachés b b b b $XWUHV FU«DQFHV b b b b Groupe et associés bb - bb bb Capital souscrit et appelé, non versé - - - - 'LYHUV Valeurs mobilières de placement (dont actions propres) b 171 b b Instruments dérivés b - b b 'LVSRQLELOLW«V b - b b &RPSWHV GH U«JXODULVDWLRQ Charges constatées d’avance 728 - 728 942 727$/ $&7,) &,5&8/$17 ,,,
  • bb b bb bb Charges à répartir sur plusieurs exercices (IV) b - b b Primes de remboursement des obligations (V) b - b - 727$/ '( /š$&7,) , ‚ 9
  • bb bb bb bb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 113 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş ÉTATS FINANCIERS 3DVVLI HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   CAPITAUX PROPRES Capital b b 3ULPHV Gš«PLVVLRQ GH IXVLRQ GšDSSRUWũ bb bb Écarts de réévaluation b b Réserve légale b b Réserves statutaires ou contractuelles - - Réserves réglementées - - $XWUHV U«VHUYHV - - Report à nouveau bb bb 'RQW DFRPSWH VXU GLYLGHQGHV - - 5‹68/7$7 '( /š(;(5&,&( E«Q«ILFH RX SHUWH
  • b
  • b TOTAL bb bb Subventions d’investissement b 462 Provisions réglementées 758 3 727$/ &$3,7$8; 35235(6 ,
  • bb bb $875(6 )21'6 35235(6 (PSUXQWV REOLJDWDLUHV UHPERXUVDEOHV HQ DFWLRQV - - $YDQFHV FRQGLWLRQQ«HV - - 727$/ $875(6 )21'6 35235(6 ,,
  • - - 3529,6,216 3285 5,648(6 (7 &+$5*(6 Provisions pour risques b b Provisions pour charges b b 727$/ 3529,6,216 3285 5,648(6 (7 &+$5*(6 ,,,
  • b b DETTES 'HWWHV ILQDQFLªUHV $XWUHV HPSUXQWV REOLJDWDLUHV b - (PSUXQWV HW GHWWHV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLW bb bb (PSUXQWV HW GHWWHV ƶQDQFLªUHV GLYHUV b b Groupe et associés b b 'HWWHV GšH[SORLWDWLRQ $YDQFHV HW DFRPSWHV UH©XV VXU FRPPDQGHV HQ FRXUV b b 'HWWHV IRXUQLVVHXUV HW FRPSWHV UDWWDFK«V b b 'HWWHV ƶVFDOHV HW VRFLDOHV b b 'HWWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV HW FRPSWHV UDWWDFK«V b b $XWUHV GHWWHV b b 'LYHUV Instruments dérivés b b &RPSWHV GH U«JXODULVDWLRQ Produits constatés d’avance b b 727$/ '(77(6 ,9
  • bb bb 727$/ '8 3$66,) , ‚ ,9
  • bb bb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013114 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş ÉTATS FINANCIERS  &2037( '( 5‹68/7$7 HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   3URGXLWV GšH[SORLWDWLRQ &KLƵUH GšDƵDLUHV b b Production immobilisée - - Subventions d’exploitations 100 - Reprises sur amortissements et provisions, transferts de charges b b $XWUHV SURGXLWV GšH[SORLWDWLRQ b b 727$/ '(6 352'8,76 'š(;3/2,7$7,21 b b &KDUJHV GšH[SORLWDWLRQ $FKDWV HW YDULDWLRQV GH VWRFNV b b Services extérieurs b b Impôts, taxes et versements assimilés b b Salaires et traitements b b Charges sociales b b 'RWDWLRQV DX[ DPRUWLVVHPHQWV HW G«SU«FLDWLRQV b b 'RWDWLRQV DX[ G«SU«FLDWLRQV VXU DFWLI FLUFXODQW b b 'RWDWLRQV DX[ G«SU«FLDWLRQV SRXU ULVTXHV HW FKDUJHV b b $XWUHV FKDUJHV b b 727$/ '(6 &+$5*(6 'š(;3/2,7$7,21 b b 5‹68/7$7 'š(;3/2,7$7,21 b b 2S«UDWLRQV HQ FRPPXQ %«Q«ƶFH RX SHUWH VXSSRUW«H - - 3URGXLWV ILQDQFLHUV 3URGXLWV ƶQDQFLHUV GH SDUWLFLSDWLRQV b b Produits des autres valeurs mobilières et créances de l’actif immobilisé 135 - $XWUHV LQW«U¬WV HW SURGXLWV DVVLPLO«V b b Reprises sur provisions, dépréciations et transferts de charges b b Produits nets sur cessions de valeurs mobilières de placement 430 b 727$/ '(6 352'8,76 ),1$1&,(56 b b &KDUJHV ILQDQFLªUHV 'RWDWLRQV ƶQDQFLªUHV DX[ DPRUWLVVHPHQWV DX[ G«SU«FLDWLRQV HW SURYLVLRQV b b Intérêts et charges assimilées b b Charges nettes sur cessions de valeurs mobilières de placement b 805 727$/ '(6 &+$5*(6 ),1$1&,Š5(6 b b 5‹68/7$7 ),1$1&,(5 b
  • b
  • RÉSULTAT COURANT AVANT IMPÔTS b
  • b
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 115 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş ÉTATS FINANCIERS &2037( '( 5‹68/7$7 68,7(
  • HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   3URGXLWV H[FHSWLRQQHOV Produits exceptionnels sur opérations de gestion b 22 Produits exceptionnels sur opérations en capital b b Reprises sur provisions, dépréciations et transferts de charges b b TOTAL DES PRODUITS EXCEPTIONNELS b b &KDUJHV H[FHSWLRQQHOOHV Charges exceptionnelles sur opérations de gestion (124) 62 Charges exceptionnelles sur opérations en capital b b 'RWDWLRQV H[FHSWLRQQHOOHV DX[ DPRUWLVVHPHQWV DX[ SURYLVLRQV HW G«SU«FLDWLRQV 462 - TOTAL DES CHARGES EXCEPTIONNELLES b b RÉSULTAT EXCEPTIONNEL b b Participation des salariés aux résultats de l’entreprise - - ,PS¶WV VXU OHV E«Q«ƶFHV b b TOTAL DES PRODUITS b b TOTAL DES CHARGES b b RÉSULTAT NET b
  • b
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013116 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş ANNEXE AUX ÉTATS FINANCIERS $QQH[H DX[ «WDWV ƶQDQFLHUV  3ULQFLSDX[ «Y«QHPHQWV GH OšH[HUFLFH  5$3352&+(0(17 (175( ,&$'( (7 6,/,& À la suite de la conclusion d’un protocole d’accord non engageant OH bG«FHPEUH  HQWUH OD &DLVVH GHV '«S¶WV OD &'&
  •  ,FDGH HW *URXSDPD ,FDGH HW OD &'& RQW UHPLV OH bG«FHPEUH  XQH RIIUH IHUPH ¢ *URXSDPD TXL OšD DFFHSW«H OH bG«FHPEUH  L’opération de rapprochement entre Icade et Silic est structurée en TXDWUH «WDSHVb  3UHPLªUH «WDSHb DSSRUW ¢ XQH ILOLDOH GH OD &'& +ROG&R 6,,& D
  • GH OD SDUWLFLSDWLRQ G«WHQXH SDU OD &'& GDQV ,FDGH HW E
  • GšXQH IUDFWLRQ de la participation détenue par Groupama dans Silic. /H bG«FHPEUH  OD &'& D DSSRUW« ¢ +ROG&R 6,,& b GX capital et des droits de vote d’Icade. Concomitamment, Groupama a DSSRUW« ¢ +ROG&R 6,,& b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH GH 6LOLF Chacun des apports a été réalisé sur la base d’une parité d’échange GH bDFWLRQV ,FDGH SRXU bDFWLRQV 6LOLF FRXSRQ  DWWDFK« SRXU chacune des deux sociétés. La valorisation de HoldCo SIIC a été déterminée par transparence sur la base de cette parité. /HbI«YULHUOD&'&HW*URXSDPDRQWVLJQ«XQSDFWHGšDFWLRQQDLUHV régissant leurs relations au sein de HoldCo SIIC. Ce pacte relatif à +ROG&R 6,,& TXL HVW YDODEOH SRXU XQH GXU«H GH bDQV FRPSRUWH QRWDPPHQW OHV VWLSXODWLRQV VXLYDQWHVb ‹ unengagementd’inaliénabilitédestitresdeHoldCoSIICdétenus par Groupama pendant une durée de 30 mois suivant la date de FRQFOXVLRQ GX SDFWH GšDFWLRQQDLUHVb ‹ XQ GURLW GH SU«HPSWLRQ DX SURILW GH OD &'& ¢ OšH[SLUDWLRQ GH OD S«ULRGH GšLQDOL«QDELOLW«b ‹ XQ GURLW GH VRUWLH FRQMRLQWH SURSRUWLRQQHO DX SURILW GH *URXSDPD DX FDV R» OD &'& VRXKDLWHUDLW WUDQVI«UHU ¢ XQ WLHUV DXWUH TXšXQ DIILOL« WRXW RX SDUWLH GH VHV WLWUHV +ROG&R 6,,&b ‹ une liquidité au profit de Groupama. Le résumé des clauses du pacte d’actionnaires entrant dans le FKDPS GšDSSOLFDWLRQ GHV GLVSRVLWLRQV GH OšDUWLFOH /b GX &RGH GH FRPPHUFH D «W« QRWLƶ« ¢ ,FDGH HW D IDLW OšREMHW GšXQ DYLV SXEOL« SDU Oš$0) OH bI«YULHU  VRXV OH QXP«UR &  'HX[LªPH «WDSHb apport à HoldCo SIIC par Groupama du solde de sa participation dans Silic. 3RVW«ULHXUHPHQW ¢ OšREWHQWLRQ GH OšDXWRULVDWLRQ GH Oš$XWRULW« GH OD FRQFXUUHQFH HQ GDWH GX bI«YULHU  OD &'& HW *URXSDPD HQ WDQW TXšDVVRFL«V GH +ROG&R 6,,& RQW SDU G«FLVLRQ HQ GDWH GX bI«YULHU  DSSURXY« OšDSSRUW SDU *URXSDPD GH b GX FDSLWDO HW GHV droits de vote de Silic. L’apport du solde des actions Silic détenues par Groupama a été réalisé selon la même parité que les premiers apports,soit5actionsIcadepour4actionsSilic,coupon2011attaché pour chacune des deux sociétés. $X U«VXOWDW GHV DSSRUWV G«FULWV FLGHVVXV OH FDSLWDO GH +ROG&R 6,,& HVW G«WHQX SDU OD &'& HW *URXSDPD ¢ KDXWHXU UHVSHFWLYHPHQW GH b HW GH b  3DU DLOOHXUV +ROG&R 6,,& G«WLHQW L
  • b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH Gš,FDGH HW LL
  • GH FRQFHUW DYHF OD &'& HW ,FDGH b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH GH 6LOLF VXU XQH base non diluée.  7URLVLªPH «WDSHb dépôt par Icade d’une offre publique obligatoire sur Silic. &RQV«FXWLYHPHQW DX IUDQFKLVVHPHQW GX VHXLO GH b SDU +ROG&R 6,,& DJLVVDQW GH FRQFHUW DYHF ,FDGH HW OD &'& ,FDGH D G«SRV« OH bPDUV  XQH RƵUH REOLJDWRLUH VXU 6LOLF /šRƵUH «WDLW FRPSRV«H GšXQH RƵUH SXEOLTXH Gš«FKDQJH VXU OHV DFWLRQV 6LOLF HW GšXQH RƵUH SXEOLTXH GšDFKDW VXU OHV REOLJDWLRQV ¢ RSWLRQ GH UHPERXUVHPHQW HQ QXP«UDLUH HWRX HQ DFWLRQV QRXYHOOHV HWRX H[LVWDQWHV 251$1(V
  • «PLVHV SDU 6LOLF /HV WHUPHV GH OšRƵUH «WDLHQW OHV VXLYDQWVb ‹ SRXU OšRIIUH Gš«FKDQJHb OD SDULW« «WDLW «JDOH ¢ OD SDULW« Gš«FKDQJH retenue pour les apports, soit cinq actions Icade à émettre pour quatre actions Silic apportées (coupon 2011 attaché ou détaché GDQV OHV GHX[ FDV
  • b HW ‹ SRXU OšRIIUH GšDFKDWb OD YDOHXU QRPLQDOH GH Oš251$1( ¢ ODTXHOOH VšDMRXWDLW OH FRXSRQ FRXUX MXVTXš¢ OD GDWH DQWLFLS«H SRXU OH UªJOHPHQWOLYUDLVRQ GH OšRIIUH VRLW bHXURV SDU 251$1( VXU OD EDVH GšXQ UªJOHPHQWOLYUDLVRQ OH bMXLQ  ,O HVW SU«FLV« TXH le décalage du règlement-livraison de l’offre a été sans impact VXU OH SUL[ SDU 251$1( /H bDYULO  Oš$0) D G«FODU« OšRƵUH FRQIRUPH HW D DSSRV« OH YLVD Qrb VXU OD QRWHbGšLQIRUPDWLRQ Gš,FDGH HW OH YLVD Qrb VXU OD QRWHbHQ U«SRQVH GH 6LOLF TXL VRQW GLVSRQLEOHV VXU OHV VLWHV LQWHUQHW Gš,FDGH ZZZLFDGHIU
  •  GH 6LOLF ZZZVLOLFIU
  • HW GH Oš$0) ZZZDPI france.org). /DG«FLVLRQGHFRQIRUPLW«HWOšDYLVGšRXYHUWXUHGHOšRƵUHRQW«W«SXEOL«V SDU Oš$0) UHVSHFWLYHPHQW OH bDYULO  VRXV OH QXP«UR & HW OH bDYULO  VRXV OH QXP«UR & 3DUUHFRXUVGXbPDLHWGXbPDL60$9LH%73HWOš$'$0RQWVDLVL la Cour d’appel de Paris d’une demande d’annulation de la décision GH FRQIRUPLW« GH Oš$0) 3DUREVHUYDWLRQVG«SRV«HVSUªVOD&RXUGšDSSHOGH3DULVOHbPDL Oš$0)VšHVWHQJDJ«HmbGDQVOšLQW«U¬WGXPDUFK«HW¢WLWUHFRQVHUYDWRLUH ¢ SURURJHU OD GDWH GH FO¶WXUH GH OšRƵUH SXEOLTXH LQLWLDOHPHQW ƶ[«H au 1er bMXLQ  HQ VRUWH TXH FHWWH FO¶WXUH QšLQWHUYLHQQH TXH KXLW MRXUV DX PRLQV DSUªV OH SURQRQF« GH OšDUU¬W GH OD FRXU VWDWXDQW VXU OHV UHFRXUV HQ DQQXODWLRQ GH OD G«FLVLRQ GH Oš$0)b} 3DU XQ DUU¬W HQ GDWH GX bMXLQ  OD &RXU GšDSSHO GH 3DULV D UHMHW« OšHQVHPEOH GHV UHFRXUV GH Oš$'$0 HW GH 60$ 9LH %73 FRQƶUPDQW DLQVL OD YDOLGLW« HW OD U«JXODULW« GH OšRƵUH SXEOLTXH Gš,FDGH VXU 6LOLF /D GDWH GH FO¶WXUH GH OšRƵUH SXEOLTXH D «W« ƶ[«H SDU Oš$0) DX bMXLOOHW  FI DYLV $0) Qr& GX bMXLQ 
  •  3DU XQ DYLV HQ GDWH GX bMXLOOHW  FI DYLV $0) Qr&
  •  Oš$0) D SXEOL« OHV U«VXOWDWV GH OšRƵUH SXEOLTXH LQLWLDOH GRQW OH UªJOHPHQW OLYUDLVRQ HVW LQWHUYHQX OH bMXLOOHW  'DQV FH FDGUH bb DFWLRQV QRXYHOOHV ,FDGH RQW «W« «PLVHV OH bMXLOOHW  DX SUL[ GH bHXURV SDU DFWLRQ SULPH Gš«PLVVLRQ LQFOXVH
  • DƶQ GH U«PXQ«UHU OHV bb DFWLRQV 6LOLF DSSRUW«HV ¢ OšRƵUH LQLWLDOH $X U«VXOWDW GH OšRƵUH SXEOLTXH LQLWLDOH ,FDGH G«WHQDLW bb DFWLRQV 6LOLF UHSU«VHQWDQW b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH 3DU DLOOHXUV bb251$1(V RQW «W« DSSRUW«HV ¢ OšRƵUH SXEOLTXH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 117 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPAUX ÉVÉNEMENTS DE L’EXERCICE 3DUXQDYLVHQGDWHGXbMXLOOHW FIDYLV$0)Qr&
  • Oš$0)D ƶ[«ODGDWHGHFO¶WXUHGHOšRƵUHU«RXYHUWHDXbDR½W/HVU«VXOWDWV GH OšRƵUH U«RXYHUWH RQW «W« SXEOL«V SDU Oš$0) OH bDR½W  FI DYLV $0) Qr&
  •  'DQV FH FDGUH bb DFWLRQV QRXYHOOHV ,FDGH RQW «W« «PLVHV DX SUL[ GH bHXURV SDU DFWLRQ SULPH Gš«PLVVLRQ LQFOXVH
  • DƶQGHU«PXQ«UHUOHVbDFWLRQV6LOLFDSSRUW«HV¢OšRƵUH U«RXYHUWH UHSU«VHQWDQW b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH GH 6LOLF /H UªJOHPHQW OLYUDLVRQ HVW LQWHUYHQX OH bDR½W  $X U«VXOWDW GH OšRƵUH SXEOLTXH HQ FH FRPSULV OšRƵUH U«RXYHUWH
  •  ,FDGH G«WHQDLWbbDFWLRQV6LOLFUHSU«VHQWDQWDXMRXUGHODSXEOLFDWLRQ GHV U«VXOWDWV GH OšRƵUH U«RXYHUWH b GX FDSLWDO HW GHV GURLWV GH YRWH DLQVL TXH b 251$1( 6LOLF /H bMXLOOHW  60$ 9LH %73 D LQWURGXLW XQ SRXUYRL HQ FDVVDWLRQ FRQWUH OšDUU¬W GH OD &RXU GšDSSHO GH 3DULV GX bMXLQ   4XDWULªPH «WDSHb IXVLRQDEVRUSWLRQ GH 6LOLF SDU ,FDGHb /šRS«UDWLRQGHIXVLRQVšHVWLQVFULWHGDQVXQHG«PDUFKHGHVLPSOLƶFDWLRQ de la structure du Groupe et du mode de détention de ses actifs immobiliers et d’optimisation des coûts de fonctionnement du groupe Icade, notamment en rationalisant les coûts liés au statut de société cotée de Silic. /H bRFWREUH  OHV FRQVHLOV GšDGPLQLVWUDWLRQ UHVSHFWLIV Gš,FDGH et de Silic se sont réunis et ont approuvé les modalités de la fusion- absorption de Silic par Icade. /šDVVHPEO«H J«Q«UDOH GHV SRUWHXUV Gš251$1(V 6LOLF U«XQLH OH bQRYHPEUH  D DSSURXY« OH SURMHW GH IXVLRQ 3DUXQDYLVSXEOL«OHbQRYHPEUH FIDYLV$0)Qr&
  • Oš$0) D G«FLG« TXH OH SURMHW GH IXVLRQDEVRUSWLRQ GH 6LOLF SDU ,FDGH VRXPLV ¢ VRQ H[DPHQ FRQIRUP«PHQW DX[ GLVSRVLWLRQV GH OšDUWLFOHb GX 5ªJOHPHQW J«Q«UDO GH Oš$0) QH MXVWLƶDLW SDV OD PLVH HQ ĕXYUH GšXQH RƵUH SXEOLTXH GH UHWUDLW VXU OHV WLWUHV 6LOLF SU«DODEOH ¢ OD U«DOLVDWLRQ de la fusion. 3DU UHFRXUV HQ GDWH GX bG«FHPEUHb OD VRFL«W« 60$ 9LH %73 a saisi la Cour d’appel de Paris d’une demande d’annulation de la G«FLVLRQ GH Oš$0) VXVPHQWLRQQ«H /šDXGLHQFH GH SODLGRLULHV D «W« ƶ[«H DX  RFWREUH  /H bG«FHPEUH  OD VRFL«W« 60$ 9LH %73 D GHPDQG« DX 7ULEXQDO GH FRPPHUFH GH 1DQWHUUH GDQV OH FDGUH GšXQH SURF«GXUH HQ U«I«U« GšDMRXUQHU OšDVVHPEO«H J«Q«UDOH H[WUDRUGLQDLUH GHV DFWLRQQDLUHV GH Silic appelée à se prononcer sur la fusion-absorption de Silic par ,FDGH 3DU RUGRQQDQFH HQ GDWH GX bG«FHPEUH  OH 7ULEXQDO GH FRPPHUFH GH 1DQWHUUH D UHMHW« FHWWH GHPDQGH HW DXFXQ UHFRXUV QšD été déposé contre cette décision. /H bG«FHPEUH  OHV DVVHPEO«HV J«Q«UDOHV H[WUDRUGLQDLUHV GH Silic et d’Icade ont approuvé la fusion-absorption de Silic par Icade. /HV SULQFLSDOHV PRGDOLW«V GH OD IXVLRQ RQW «W« OHV VXLYDQWHVb ‹ la parité de fusion était égale à la parité retenue dans le cadre de l’offre publique d’échange, soit cinq actions Icade pour quatre DFWLRQV 6LOLFb ‹ ODIXVLRQDSULVHIIHWGšXQSRLQWGHYXHMXULGLTXHFRPSWDEOHHWILVFDO OHbG«FHPEUH¢PLQXLWHQWUD°QDQWODWUDQVPLVVLRQXQLYHUVHOOHGH SDWULPRLQHGH6LOLF¢,FDGHHWODGLVVROXWLRQVDQVOLTXLGDWLRQGH6LOLFb ‹ la fusion a été réalisée à la valeur nette comptable, les deux VRFL«W«V ,FDGH HW 6LOLF «WDQW VRXV FRQWU¶OH FRPPXQb ‹ FRQIRUP«PHQW¢OšDYLV&8&1&Qrb&OHVWHUPHVHWFRQGLWLRQV delaFusionontétéétablissurlabasedescomptessociauxestimés GH 6LOLF ¢ OD GDWH GH U«DOLVDWLRQ GH OD IXVLRQb ‹ Icadeaprocédéàladatederéalisationdelafusion,enapplication de la parité d’échange, à une augmentation de son capital d’un PRQWDQW QRPLQDO GH bbbHXURV SRXU OH SRUWHU GH bbbHXURV ¢ bbbHXURV SDU OD FU«DWLRQ GH bbDFWLRQVQRXYHOOHVDWWULEX«HVDX[DFWLRQQDLUHVGH6LOLF ¢ l’exceptiond’IcadeetdeSilics’agissantdesactionsauto-détenues). Conformément à la réglementation applicable, il n’a été procédé ni à l’échange des actions Silic détenues par Icade, ni à l’échange des actions auto-détenues par Silic qui ont été annulées de plein GURLW ¢ OD GDWH GH U«DOLVDWLRQ GH OD IXVLRQb ‹ les nouvelles actions Icade ont été admises aux négociations VXU OH FRPSDUWLPHQW $ Gš(XURQH[W 3DULV VRXV OH FRGH ,6,1 )5b ‹ àladatederéalisationdelafusion,Icades’estsubstituéeàSilicdans ses obligations envers (i) les titulaires d’options de souscription d’actionsSilic,(ii)lesattributairesd’actionsgratuitesSilicàacquérir HW LLL
  • OHV SRUWHXUV Gš251$1(V /HV 251$1(V 6LOLF RQW FRQWLQX« ¢ ¬WUH DGPLVHV DX[ Q«JRFLDWLRQV VXU (XURQH[W 3DULV HW FHOOHV G«WHQXHV SDU ,FDGH RQW «W« DQQXO«HVb ‹ VXU OD EDVH GHV FRPSWHV VRFLDX[ HVWLP«V GH 6LOLF DX bG«FHPEUH b – la valeur nette comptable de l’actif net transmis par Silic (à l’exclusion de la valeur nette comptable des actions auto- G«WHQXHV SDU 6LOLF
  • Vš«OHYDLW ¢ bbbHXURV – le montant provisoire de la prime de fusion s’élevait à bbbHXURV – le montant provisoire du mali de fusion s’élevait à bbbbHXURV /H FRQVHLO GšDGPLQLVWUDWLRQ Gš,FDGH U«XQL OH bI«YULHU  D DUU¬W« OHV FRPSWHV G«ILQLWLIV GH 6LOLF DX bG«FHPEUH  &HV FRPSWHV RQW IDLW OšREMHW GšXQ DXGLW SDU OH FROOªJH GHV FRPPLVVDLUHV DX[ FRPSWHV Gš,FDGH dans le cadre d’une diligence directement liée à leur mission d’audit légal des comptes d’Icade. 6XU OD EDVH GHV FRPSWHV G«ILQLWLIV GH 6LOLF DX bG«FHPEUH  OH conseil d’administration a arrêté la valeur nette comptable définitive de l’actif net transmis. 9DOHXU G«ILQLWLYH GH OšDFWLI QHW WUDQVPLV  0RQWDQW WRWDO G«ƶQLWLI GHV DFWLIV DSSRUW«Vb(1) bbb 0RQWDQW WRWDO G«ƶQLWLI GX SDVVLI SULV HQ FKDUJH bbb $FWLI QHW G«ILQLWLI bb $FWLI QHW G«ILQLWLI ¢ OšH[FOXVLRQ GH OD YDOHXU QHWWH FRPSWDEOH GHV DFWLRQV DXWRG«WHQXHV SDU 6LOLF
  • bb 
  • 'RQW DFWLRQV DXWRG«WHQXHV SRXU bbbHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013118 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPAUX ÉVÉNEMENTS DE L’EXERCICE L’actif net définitif étant supérieur à l’actif net provisoire, le capital a été HQWLªUHPHQWOLE«U«HWODSULPHGHIXVLRQG«ILQLWLYHD«W«DMXVW«H¢ODKDXVVH Il a constaté, en conséquence, que le montant définitif de la prime GH IXVLRQ Vš«OHYDLW ¢ bbbHXURV DYDQW LPSXWDWLRQ GHV IUDLV GH fusion et reconstitution des subventions d’investissement et provisions réglementées. $SUªV L
  • LPSXWDWLRQ VXU OD SULPH GH IXVLRQ GHV IUDLV GH IXVLRQ ¢ KDXWHXU GšXQPRQWDQWGHbbbHXURVHW LL
  • UHFRQVWLWXWLRQGšXQHSDUWLHGHV VXEYHQWLRQV GšLQYHVWLVVHPHQW GH 6LOLF ¢ KDXWHXU GH bbbHXURV le montant de la prime de fusion est nul. Le conseil d’administration a proposé à l’assemblée générale annuelle d’Icade d’imputer sur le report à nouveau les sommes restantes nécessaires à la reconstitution (i) de la fraction non encore imposée des subventions d’investissement de Silic et (ii) des provisions réglementées existant au bilan de Silic, soit bbbHXURV Leconseild’administrationd’Icadeaparailleursconstatéquelemontant G«ILQLWLI GX PDOL GH IXVLRQ Vš«OHYDLW ¢ bbbbHXURV Ce mali constitue un mali technique comptabilisé en immobilisation incorporelle (cf. paragraphe 4.1). /D IXVLRQ DDQW «W« U«DOLV«H DYHF XQ HIIHW GLII«U« DX bG«FHPEUHb elle n’a pas eu d’incidence sur le résultat d’Icade de l’exercice 2013.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPAUX ÉVÉNEMENTS DE L’EXERCICE 3U«VHQWDWLRQ GHV HƵHWV GH OD IXVLRQ GH OD VRFL«W« 6LOLF VXU OHV FRPSWHV ,FDGH $FWLI HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • ,FDGH DYDQW IXVLRQ 6LOLF 9DOHXU QHWWH  6LOLF 9DOHXU QHWWH (IIHW GLII«U« DX  5HFODVVHPHQW SU«VHQWDWLRQ 6LOLF  2S«UDWLRQV GH IXVLRQ 6LOLF  ,FDGH DSUªV RS«UDWLRQV GH IXVLRQ 9DOHXU QHWWH  &DSLWDO VRXVFULW QRQ DSSHO« ,
  • - - - - - $&7,) ,002%,/,6‹ ,PPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV Frais de recherche et développement - - - - - Concessions, brevets et droits similaires 861 - - - 861 Fonds commercial b - - bb bb $XWUHV LPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV 997 - - - 997 $YDQFHV HW DFRPSWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV - - - - - TOTAL IMMOBILISATIONS INCORPORELLES b - - bb bb ,PPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV 7HUUDLQV b b - - b Constructions b bb - - bb $XWUHV LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV b 79 - - b Immobilisations en cours b b - - b $YDQFHV HW DFRPSWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV 133 76 - - 209 TOTAL IMMOBILISATIONS CORPORELLES bb bb - - bb ,PPRELOLVDWLRQV ILQDQFLªUHV 7LWUHV GH SDUWLFLSDWLRQ bb b - bb
  • bb Créances rattachées à des participations bb - - b
  • b $XWUHV WLWUHV LPPRELOLV«V b - - b
  • - Prêts 291 - - - 291 $XWUHV LPPRELOLVDWLRQV ƶQDQFLªUHV b 331 - (113) b $YDQFHV HW DFRPSWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV ƶQDQFLªUHV - - - - - 727$/ ,002%,/,6$7,216 ),1$1&,Š5(6 bb b - bb
  • bb 727$/ $&7,) ,002%,/,6‹ ,,
  • bb bb - bb
  • bb $&7,) &,5&8/$17 6WRFNV Matières premières, approvisionnements - - - - - 7HUUDLQV HW U«VHUYHV IRQFLªUHV b - - - b $YDQFHV HW DFRPSWHV YHUV«V VXU FRPPDQGHV b 586 - - b &U«DQFHV Clients et comptes rattachés b b - (280) b $XWUHV FU«DQFHV b b b
  • b
  • b Groupe et associés bb b - b
  • bb Capital souscrit et appelé, non versé - - - - - 'LYHUV Valeurs mobilières de placement (dont actions propres) b b - b
  • b Instruments dérivés b b - - b 'LVSRQLELOLW«V b b - - b &RPSWHV GH U«JXODULVDWLRQ Charges constatées d’avance 719 9 - - 728 727$/ $&7,) &,5&8/$17 ,,,
  • bb b b
  • b
  • bb Charges à répartir sur plusieurs exercices (IV) b b - - b Primes de remboursement des obligations (V) b - - - b 727$/ '( /š$&7,) , ‚ 9
  • bb bbb
  • b
  • bb
  • bb
  • /šDFWLI DSSRUW« HVW GH bbbbſ
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPAUX ÉVÉNEMENTS DE L’EXERCICE 3DVVLI HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • ,FDGH DYDQW IXVLRQ 6LOLF 9DOHXU QHWWH  6LOLF 9DOHXU QHWWH (IIHW GLII«U« DX  5HFODVVHPHQW SU«VHQWDWLRQ 6LOLF  2S«UDWLRQV GH IXVLRQ 6LOLF  ,FDGH DSUªV RS«UDWLRQV GH IXVLRQ 9DOHXU QHWWH  CAPITAUX PROPRES Capital b b - b
  • b 3ULPHV Gš«PLVVLRQ GH IXVLRQ GšDSSRUWũ bb b - b
  • bb Écarts de réévaluation b - - - b Réserve légale b b - b
  • b Réserves statutaires ou contractuelles - - - - - Réserves réglementées - - - - - $XWUHV U«VHUYHV - b - b
  • - Report à nouveau bb 98 - b
  • bb 'RQW DFRPSWH VXU GLYLGHQGHV - - - - - 5‹68/7$7 '( /š(;(5&,&( E«Q«ILFH RX SHUWH
  • b
  • b - b
  • b
  • TOTAL bb b - b
  • bb Subventions d’investissement 433 b - - b Provisions réglementées 2 756 - - 758 727$/ &$3,7$8; 35235(6 ,
  • bb b - b
  • bb $875(6 )21'6 35235(6 (PSUXQWV REOLJDWDLUHV UHPERXUVDEOHV HQ DFWLRQV - - - - - $YDQFHV FRQGLWLRQQ«HV - - - - - 727$/ $875(6 )21'6 35235(6 ,,
  • - - - - - 3529,6,216 3285 5,648(6 (7 &+$5*(6 Provisions pour risques b 723 - - b Provisions pour charges b 201 - - b 727$/ 3529,6,216 3285 5,648(6 (7b&+$5*(6b ,,,
  • b  - - b DETTES 'HWWHV ILQDQFLªUHV $XWUHV HPSUXQWV REOLJDWDLUHV b b - b
  • b (PSUXQWV HW GHWWHV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH crédit bb b - - bb (PSUXQWV HW GHWWHV ƶQDQFLªUHV GLYHUV b b - - b Groupe et associés b b - b
  • b 'HWWHV GšH[SORLWDWLRQ $YDQFHV HW DFRPSWHV UH©XV VXU FRPPDQGHV HQ FRXUV b b - - b 'HWWHV IRXUQLVVHXUV HW FRPSWHV UDWWDFK«V b b (276) (280) b 'HWWHV ƶVFDOHV HW VRFLDOHV b b (741) - b 'HWWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV HW FRPSWHV UDWWDFK«V b b - - b $XWUHV GHWWHV b b - - b 'LYHUV Instruments dérivés b - - - b &RPSWHV GH U«JXODULVDWLRQ Produits constatés d’avance b 178 - - b 727$/ '(77(6 ,9
  • bb bb b
  • b
  • bb 727$/ '8 3$66,) , ‚ ,9
  • bb bbb
  • b
  • bb
  • bb
  • /H SDVVLI SULV HQ FKDUJH HVW GH bbbbſ
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPAUX ÉVÉNEMENTS DE L’EXERCICE  ),1$1&(0(17 0,6 (1 3/$&( 685b/š(;(5&,&(  ,FDGH D U«DOLV« GHX[ ILQDQFHPHQWV PDMHXUV VXU OšH[HUFLFH bVH WUDGXLVDQWSDUODVLJQDWXUHHQVHSWHPEUHbGšXQQRXYHDXILQDQFHPHQW JOREDO GH bbPLOOLHUV GšHXURV VH U«SDUWLVVDQW DLQVLb ‹ XQ HPSUXQW REOLJDWDLUH GH bbPLOOLHUV GšHXURV ¢ «FK«DQFH bDQV HW bPRLV DVVRUWL GšXQH PDUJH GH bSRLQWV GH EDVH DXGHVVXV GX WDX[ GH U«I«UHQFH VRLW XQ FRXSRQ GH b b ‹ XQ HPSUXQW REOLJDWDLUH GH bbPLOOLHUV GšHXURV ¢ bDQV DVVRUWL GšXQH PDUJH GH bSRLQWV GH EDVH DXGHVVXV GX WDX[ GH U«I«UHQFH VRLW XQ FRXSRQ GH b  Par ailleurs, en 2013, Icade a levé les fonds liés au financement KSRWK«FDLUH GH bbPLOOLHUV GšHXURV GšXQH PDWXULW« GRX]HbDQV adossé à son Parc du Pont de Flandres.  &(66,216 '(6 7,75(6 '(6 62&,‹7‹6 ,&$'( 685(7,6 ,&$'( $5&2%$ 2'<66(80 3/$&( '( )5$1&( (7 '(b',9(56 $&7,)6 ,002%,/,(56 $X FRXUV GH OšH[HUFLFH  ,FDGH D F«G« OHV WLWUHV GHV VRFL«W«V ,FDGH 6XUHWLV ,FDGH $UFRED HW 2GVVHXP 3ODFH GH )UDQFH SRXU XQ PRQWDQW GH bbPLOOLHUV GšHXURV HW GLYHUV DFWLIV LPPRELOLHUV ¢ XVDJH GH EXUHDX[ HW GšHQWUHS¶WV SRXU XQ PRQWDQW GH bbPLOOLHUV GšHXURV 3DU DLOOHXUV Icade a poursuivi son programme de cession de logements à l’unité J«Q«UDQW XQ SURGXLW GH FHVVLRQ GH bbPLOOLHUV GšHXURV  $875(6 5(6758&785$7,216 -85,',48(6 /H FRQVHLO GšDGPLQLVWUDWLRQ Gš,FDGH D DXWRULV« OHV RS«UDWLRQV GH UHVWUXFWXUDWLRQV MXULGLTXHV PHQWLRQQ«HV GDQV OH WDEOHDX FLDSUªV (OOHV RQW «W« réalisées à la valeur comptable. 6RFL«W« '«FLVLRQ GX &$ Gš,FDGH 7SH GšRS«UDWLRQ 'DWH GšHIIHW MXULGLTXH 'DWH GšHIIHW FRPSWDEOH HW ILVFDO ,QFLGHQFH FRPSWDEOH 6$ ,FDGH )LQDQFHV  )XVLRQDEVRUSWLRQ ¢ HƵHW U«WURDFWLI   - 6$6 ,FDGH &RPPHUFHV  7UDQVPLVVLRQ 8QLYHUVHOOH GH 3DWULPRLQH '«FLVLRQ GH GLVVROXWLRQ VDQV OLTXLGDWLRQ GX 
  •   Prime de fusion (CP) bb.ſ SCI Zeugma 1$ 'LVVROXWLRQ SDU OLTXLGDWLRQ DPLDEOH   Moins-value b.ſ
  • 6$6 &),  )XVLRQDEVRUSWLRQ ¢ HƵHW U«WURDFWLI   Prime de fusion (CP) bb.ſ SCI Résidence de Sarcelles  7UDQVPLVVLRQ 8QLYHUVHOOH GH 3DWULPRLQH '«FLVLRQ GH GLVVROXWLRQ VDQV OLTXLGDWLRQ GX 
  •   Mali de fusion b.ſ
  • SCI Marignane La Palun  7UDQVPLVVLRQ 8QLYHUVHOOH GH 3DWULPRLQH '«FLVLRQ GH GLVVROXWLRQ VDQV OLTXLGDWLRQ GX 
  •   Mali de fusion bb.ſ
  • SCI Chambolle  7UDQVPLVVLRQ 8QLYHUVHOOH GH 3DWULPRLQH '«FLVLRQ GH GLVVROXWLRQ VDQV OLTXLGDWLRQ GX 
  •   - 61& 0LVWUDO  7UDQVPLVVLRQ 8QLYHUVHOOH GH 3DWULPRLQH '«FLVLRQ GH GLVVROXWLRQ VDQV OLTXLGDWLRQ GX 
  •   %RQL GH IXVLRQ b.ſ SCI 21  7UDQVPLVVLRQ 8QLYHUVHOOH GH 3DWULPRLQH '«FLVLRQ GH GLVVROXWLRQ VDQV OLTXLGDWLRQ GX 
  •   - SCI Morey  7UDQVPLVVLRQ 8QLYHUVHOOH GH 3DWULPRLQH '«FLVLRQ GH GLVVROXWLRQ VDQV OLTXLGDWLRQ GX 
  •   - 6$5/ ,&$'( &%,  )XVLRQDEVRUSWLRQ ¢ HƵHW U«WURDFWLI   %RQL GH IXVLRQ b.ſ  $8*0(17$7,216 '( &$3,7$/ 'DQV OH FDGUH GH OšDSSOLFDWLRQ GHV UªJOHV ILVFDOHV HQ PDWLªUH GH FDSLWDOLVDWLRQ GHV VRFL«W«V HW GH OD PLVH HQ SODFH GH ILQDQFHPHQW GHV RS«UDWLRQV immobilières des filiales, Icade a procédé à des augmentations de capital par création d’actions nouvelles concernant trois sociétés pour un montant JOREDO GH bbPLOOLHUV GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES  3ULQFLSHV HW P«WKRGHV FRPSWDEOHV  7(;7(6 $33/,48‹6 /HVFRPSWHVDQQXHOVGš,FDGH mbOD6RFL«W«b}
  • VRQW«WDEOLVDXbG«FHPEUH 2013 conformément aux dispositions du Code de commerce, du plan comptable général et des autres textes applicables. Ils ont été arrêtés SDU OH FRQVHLO GšDGPLQLVWUDWLRQ Gš,FDGH OH bI«YULHU  /HV GHUQLHUV FRPSWHV DQQXHOV SXEOL«V SDU ,FDGH DX bG«FHPEUH  DYDLHQW «W« arrêtés selon les mêmes principes et méthodes.  %$6( 'š‹9$/8$7,21 -8*(0(176 (7b87,/,6$7,21 'š(67,0$7,216 Les états financiers ont été préparés selon la convention du coût historique. Lapréparationdesétatsfinanciersnécessitel’utilisationd’estimationset d’hypothèses pour la détermination de la valeur des actifs et des passifs, l’évaluation des aléas positifs et négatifs à la date de l’arrêté, ainsi que les produits et charges de l’exercice. LesestimationssignificativesréaliséesparlaSociétépourl’établissement des états financiers portent principalement sur la valeur recouvrable des immobilisations corporelles et incorporelles comme indiqué au SDUDJUDSKH mbPRGDOLW«V GH U«DOLVDWLRQ GHV WHVWV GH G«SU«FLDWLRQ GHV DFWLIV LQFRUSRUHOV HW FRUSRUHOVb} OHV LPPRELOLVDWLRQV ILQDQFLªUHV FRPPH LQGLTX« DX SDUDJUDSKH mbWLWUHV GH SDUWLFLSDWLRQV FU«DQFHV UDWWDFK«HV HW DXWUHV WLWUHV LPPRELOLV«Vb} HW Oš«YDOXDWLRQ GHV DYDQWDJHV DX SHUVRQQHO HW GHV SURYLVLRQV FRPPH LQGLTX« GDQV OHV SDUDJUDSKHV mbSURYLVLRQVb} HW mbDYDQWDJHV DX SHUVRQQHOb} (Q UDLVRQ GHV LQFHUWLWXGHV LQK«UHQWHV ¢ WRXW SURFHVVXV Gš«YDOXDWLRQ OD Société révise ses estimations sur la base d’informations régulièrement PLVHV ¢ MRXU ,O HVW SRVVLEOH TXH OHV U«VXOWDWV IXWXUV GHV RS«UDWLRQV concernées diffèrent de ces estimations.  &+,))5( 'š$))$,5(6 $875(6 352'8,76 'š(;3/2,7$7,21 &KLƵUH GšDƵDLUHV /H FKLIIUH GšDIIDLUHV GH OD 6RFL«W« FRPSUHQG GHX[ QDWXUHV GH UHYHQXVb 5HYHQXV ORFDWLIV Lesrevenuslocatifsissusdecontratsdelocationregroupentlesloyersdes immeubles de bureaux, de parcs d’affaires, de logements et d’entrepôts. 3UHVWDWLRQV GH VHUYLFHV Le chiffre d’affaires des prestations de services centraux, de gestion administrative et financière des filiales, de SURSHUW PDQDJHPHQW et d’DVVHWPDQDJHPHQWestcomptabiliséaufuretàmesuredelaréalisation de la prestation. $XWUHV SURGXLWV GšH[SORLWDWLRQ Lesautresproduitsd’exploitationincluentdesproduitsnondirectement OL«V DX[ RS«UDWLRQV G«FULWHV GDQV OH SDUDJUDSKH mbFKLIIUH GšDIIDLUHVb} /HV autres produits d’exploitation sont principalement composés des trois QDWXUHV VXLYDQWHVb ‹ UHIDFWXUDWLRQV GH FKDUJHV ORFDWLYHVb ‹ UHIDFWXUDWLRQV GH IUDLV HQJDJ«V SRXU OH FRPSWH GHV ILOLDOHVb ‹ redevance de marque Icade. 3.4. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES 8Q DFWLI LQFRUSRUHO HVW XQ «O«PHQW QRQ PRQ«WDLUH VDQV VXEVWDQFH physique qui doit être à la fois identifiable, et contrôlé par l’entreprise du fait d’événements passés et porteur d’avantages économiques futurs. 8Q DFWLI LQFRUSRUHO HVW LGHQWLILDEOH VšLO HVW V«SDUDEOH GH OšHQWLW« DFTXLVH ou s’il résulte de droits légaux ou contractuels. Lesimmobilisationsincorporellesdontladuréed’utilitéestdéterminable sontamortiesselonlemodelinéairesurdespériodesquicorrespondent à leur durée d’utilité prévue. ,PPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV Durée GšXWLOLW« Mode GšDPRUWLVVHPHQW Concessions, droits, brevets, ORJLFLHOVũ  ¢ bDQV Linéaire 3.5. IMMOBILISATIONS CORPORELLES Les immobilisations corporelles sont principalement constituées des biens immobiliers détenus pour en retirer des loyers ou pour valoriser le capital ou les deux, plutôt que pour les utiliser dans la production ou la fourniture de biens ou de services ou à des fins administratives ou les vendre dans le cadre de l’activité ordinaire. Lesautresimmobilisationscorporellessontprincipalementconstituées dematérielsinformatiquesetmobiliersdebureaugénéralementamortis VHORQOHPRGHOLQ«DLUHVXUbDQVHWGšLPPRELOLVDWLRQVHQFRXUV LPPHXEOHV en cours de construction pour l’essentiel). &RQIRUP«PHQW DX UªJOHPHQW &5& Qrb OHV LPPHXEOHV VRQW comptabilisés au coût diminué du cumul des amortissements et des «YHQWXHOOHVSHUWHVGHYDOHXUFRPPHLQGLTX«DXSDUDJUDSKHmbPRGDOLW«VGH U«DOLVDWLRQGHVWHVWVGHG«SU«FLDWLRQGHVDFWLIVLQFRUSRUHOVHWFRUSRUHOVb} &R½W GHV LPPHXEOHV /H FR½W GHV LPPHXEOHV HVW FRQVWLWX«b ‹ du prix d’achat exprimé dans l’acte ou du prix de la construction, y compris les taxes non récupérables, après déduction des éventuels UHPLVHV UDEDLV FRPPHUFLDX[ HW HVFRPSWHV GH UªJOHPHQWb ‹ GX FR½W GHV WUDYDX[ GH U«KDELOLWDWLRQb ‹ de tous les coûts directement attribuables, engagés pour mettre l’immeuble en état d’être mis en location selon l’utilisation prévue SDU OD GLUHFWLRQ $LQVL OHV GURLWV GH PXWDWLRQ OHV KRQRUDLUHV OHV commissions et les frais d’actes liés à l’acquisition, les commissions OL«HV ¢ OD PLVH HQ ORFDWLRQ VRQW LQFOXV GDQV OH FR½Wb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES ‹ descoûtsliésàlamiseenconformitédel’immeubleàlaréglementation VXU OD V«FXULW« HW OšHQYLURQQHPHQWb ‹ des coûts d’emprunt capitalisés comme indiqué au paragraphe mbFR½WV GšHPSUXQWV DFWLY«Vb} 0RGDOLW«V GšDPRUWLVVHPHQW &RQIRUP«PHQWDXUªJOHPHQW&5&QrbODYDOHXUEUXWHHVWU«SDUWLH en composants distincts qui ont une durée d’utilité propre. Les immeubles sont amortis selon le mode linéaire sur des périodes qui correspondent à leur durée d’utilité prévue. Le terrain n’est pas amorti. /HV GXU«HV GšDPRUWLVVHPHQW HQ DQQ«HV
  • UHWHQXHV VRQW OHV VXLYDQWHVb Les durées d’utilité sont révisées à chaque clôture, en particulier pour OHV LPPHXEOHV TXL IRQW OšREMHW GšXQH G«FLVLRQ GH U«KDELOLWDWLRQ Lorsque des événements ou des modifications d’environnement de marchéoudesélémentsinternesindiquentunrisquedepertedevaleur GHV LPPHXEOHV GH SODFHPHQW FHX[FL IRQW OšREMHW GšXQ WHVW GH SHUWH GH YDOHXU FRPPH LQGLTX« DX SDUDJUDSKH mbPRGDOLW«V GH U«DOLVDWLRQ GHV WHVWV GH G«SU«FLDWLRQ GHV DFWLIV LQFRUSRUHOV HW FRUSRUHOVb} Les immeubles qui, à titre exceptionnel, sont donnés en location avec RSWLRQ GšDFKDW QH VRQW SDV U«SDUWLV HQ FRPSRVDQWV HW IRQW OšREMHW GšXQ amortissement financier. ,QGHPQLW«V Gš«YLFWLRQ Lors de la rupture d’un contrat de location, la Société peut être conduite ¢ U«JOHU GHV LQGHPQLW«V Gš«YLFWLRQ ¢ XQ H[ORFDWDLUH 7URLV WSHV GH VLWXDWLRQV SHXYHQW VH SU«VHQWHUb ‹ lesindemnitésd’évictionsontverséesafindelibérerleslocauxdevant IDLUHOšREMHWGšXQHUHFRQVWUXFWLRQRXGšXQHU«QRYDWLRQbHOOHVVRQWDORUV FDSLWDOLV«HVHQOHVLQW«JUDQWGDQVOHFR½WGHVDFWLIVFRUSRUHOVDII«UHQWVb ‹ les indemnités d’éviction sont versées dans l’optique de libérer les ORFDX[SRXUXQ«YHQWXHOIXWXUORFDWDLUHbHOOHVVRQWDORUVFRPSWDELOLV«HV HQ FKDUJHV GH OšH[HUFLFH DX FRXUV GXTXHO HOOHV RQW «W« HQFRXUXHVb ‹ lesindemnitésd’évictionsontverséessuiteàunenégociationavancée SRXU OD VLJQDWXUH GšXQ EDLO DYHF XQ QRXYHDX ORFDWDLUHb HOOHV VRQW DORUV capitalisées et amorties sur la période de location, sur la même base que les revenus locatifs. 6XEYHQWLRQV GšLQYHVWLVVHPHQW Les subventions d’investissement perçues sont portées au passif. (OOHV VRQW FRPSWDELOLV«HV HQ SURGXLWV VXU OD GXU«H GšXWLOLW« GH OšDFWLI amortissable. 0RGDOLW«V GH U«DOLVDWLRQ GHV WHVWV GH G«SU«FLDWLRQ GHV DFWLIV LQFRUSRUHOV HW FRUSRUHOV /H UªJOHPHQW &5& Qrb LPSRVH ¢ FKDTXH FO¶WXUH GHV FRPSWHV HW àchaquesituationintermédiaire,devérifiers’ilexisteunindicemontrant que les actifs aient pu perdre de leur valeur. 8Q LQGLFH GH SHUWH GH YDOHXU SHXW ¬WUHb ‹ XQH GLPLQXWLRQ LPSRUWDQWH GH OD YDOHXU GH PDUFK« GH OšDFWLIb ‹ un changement dans l’environnement technologique, économique RX MXULGLTXH 8QH G«SU«FLDWLRQ GH OšDFWLI HVW FRPSWDELOLV«H ORUVTXH OH PRQWDQW recouvrable est inférieur à l’encours comptable. 0RGDOLW«V GH G«SU«FLDWLRQ GHV LPPHXEOHV La valeur actuelle des immeubles correspond à la valeur la plus élevée entrelavaleurvénalediminuéedescoûtsdecessionetlavaleurd’usage. La valeur vénale est la valeur de marché hors droits, déterminée par des experts indépendants. La valeur d’usage est la valeur actualisée des revenus de loyers attendus de ces actifs. (Q FDV GšLQGLFH GH SHUWH GH YDOHXU HW ORUVTXH OšHVWLPDWLRQ GX PRQWDQW recouvrableestinférieureàlavaleurnettecomptable,unepertedevaleur est comptabilisée sur la base de la différence entre ces deux montants. La comptabilisation d’une perte de valeur entraîne une révision de la base amortissable et éventuellement du plan d’amortissement des immeubles concernés. Les pertes de valeur relatives aux immeubles peuvent être reprises ultérieurementsilavaleurrecouvrableredevientplusélevéequelavaleur nette comptable. La valeur de l’actif après reprise de la perte de valeur est plafonnée à la valeur comptable qui aurait été déterminée nette des amortissements si aucune perte de valeur n’avait été comptabilisée au cours des exercices antérieurs. &RPSRVDQWV %XUHDX[ /RJHPHQWV (QWUHS¶WV HW ORFDX[ GšDFWLYLW«,P +DXVVPDQQ $XWUHV LPPHXEOHV Voirie, réseaux, distribution 100 40-60 50 15 Gros œuvre, structure 100 60 50 30 Structures extérieures 30 30 25 20 Installations générales et techniques 20-25 10-25 25 10-15 $JHQFHPHQWV LQW«ULHXUV 10-15 10-15 15-25 10-15 ‹TXLSHPHQWV VS«FLƶTXHV 10-30 10-30 15-25 10
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES %LHQ TXH U«DOLV«H SDU GHV H[SHUWV LQG«SHQGDQWV LO FRQYLHQW GH UDSSHOHU que la valorisation d’un actif immobilier reste un exercice complexe d’estimation, par ailleurs soumis d’un semestre à l’autre aux aléas de la FRQMRQFWXUH HW ¢ OD YRODWLOLW« GH FHUWDLQV SDUDPªWUHV GH PDUFK« XWLOLV«V en particulier les taux de rendement et d’actualisation. $LQVL SRXU WHQLU FRPSWH GHV GLIILFXOW«V LQK«UHQWHV ¢ Oš«YDOXDWLRQ GšXQ actif immobilier et pour éviter d’avoir à comptabiliser des pertes de YDOHXU VXVFHSWLEOHV GH IDLUH OšREMHW GšXQH UHSULVH SDUWLHOOH RX WRWDOH ORUV du prochain arrêté, Icade ne constate une perte de valeur dans les comptes que lorsque la moins-value latente des actifs immobiliers est VXS«ULHXUH ¢ b GH OD YDOHXU QHWWH FRPSWDEOH DYDQW SHUWH GH YDOHXU &H VHXLO VšDSSU«FLH DFWLI SDU DFWLI 'ªV ORUV TXH FH VHXLO HVW G«SDVV« OD SHUWH de valeur comptabilisée est le montant total de la moins-value latente. &HWWH SHUWH GH YDOHXU HVW DMXVW«H ¢ OD KDXVVH RX ¢ OD EDLVVH ¢ FKDTXH clôtureenfonctiondel’évolutiondelavaleurdel’actifetdesavaleurnette comptable,étantentenduquelorsquequelapertedevaleurreprésente PRLQVGHb GHODYDOHXUQHWWHFRPSWDEOHDYDQWSHUWHGHYDOHXUODSHUWH de valeur comptabilisée précédemment est intégralement reprise. Pourlesimmeublesacquismoinsdetroismoisavantladatedeclôtureet inscrits en comptabilité à leur prix d’acquisition acte en mains, la moins- value latente constatée correspondant aux droits d’enregistrement et DXWUHV IUDLV GšDFTXLVLWLRQ QH IDLW SDV OšREMHW GšXQH FRPSWDELOLVDWLRQ GH perte de valeur. 0RGDOLW«V GH G«SU«FLDWLRQ GHV LPPRELOLVDWLRQV LQFRUSRUHOOHV HW DXWUHV LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV Cesactifssonttestésindividuellementouregroupésavecd’autresactifs lorsqu’ilsnegénèrentpasdefluxdetrésorerieindépendammentd’autres actifs. Le cas échéant, il est tenu compte des mali techniques, affectés auproratadesplus-valueslatentesdesactifsimmobiliersapportés,pour la réalisation des tests de pertes de valeur. Lespertesdevaleurrelativesauximmobilisationsincorporellesetautres immobilisations corporelles peuvent être reprises ultérieurement si la valeur recouvrable redevient plus élevée que la valeur nette comptable. Lestestsdedépréciationdesimmobilisationsincorporellessontréalisés parunitégénératricedetrésoreriesurlabasedesfluxdetrésoreriefuturs et valeur terminale actualisés issus des plans à moyen terme (prévisions sur quatre années suivant celle de la clôture). Les taux d’actualisation retenus sont déterminés avant impôt. 3.6. CONTRATS DE LOCATION (7b'(b&5‹',7%$,/ 'DQV OH FDGUH GH VHV GLII«UHQWHV DFWLYLW«V OD 6RFL«W« XWLOLVH GHV DFWLIV PLV à sa disposition en vertu de contrats de location ou de crédit-bail ou met des actifs à disposition en vertu de contrats de location. &¶W« SUHQHXU Les paiements effectués au titre de contrats de location et de crédit-bail sontcomptabilisésenchargesurunebaselinéairesurladuréeducontrat. &¶W« EDLOOHXU 'DQV OHV FRQWUDWV GH ORFDWLRQ F¶W« EDLOOHXU OHV SURGXLWV GHV ORHUV VRQW HQUHJLVWU«V GH PDQLªUH OLQ«DLUH VXU OHV GXU«HV IHUPHV GHV EDX[ (Q conséquence, les dispositions particulières et avantages définis dans les contrats de bail (franchises, paliers, droits d’entrée) sont étalés sur la durée ferme du bail, sans tenir compte de l’indexation. La période de référence retenue est la première période ferme du bail. Les frais directement encourus et payés à des tiers pour la mise en place d’un contrat de location sont inscrits à l’actif, dans le poste mbLPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHVb} HW DPRUWLV VXU OD GXU«H IHUPH GX EDLO  &276 'š(035817 $&7,9‹6 LaSociétéachoisil’optiond’incorporerlescoûtsd’empruntdirectement attribuables à la construction ou la production au coût de l’actif correspondant. Les coûts d’emprunt sont déduits des charges financières et incorporés DX FR½W GH FRQVWUXFWLRQ MXVTXš¢ OD GDWH GšDFKªYHPHQW GHV WUDYDX[ Lescoûtsd’empruntincorporésdanslavaleurdesactifssontdéterminés GH OD ID©RQ VXLYDQWHb ‹ lorsque des fonds sont empruntés en vue de la construction d’un ouvrageparticulier,lescoûtsd’empruntincorporablescorrespondent auxcoûtsréelsencourusaucoursdel’exercice,diminuésdesproduits financiers éventuels provenant du placement temporaire des fonds HPSUXQW«Vb ‹ dans le cas où les fonds empruntés sont utilisés pour la construction de plusieurs ouvrages, le montant des coûts incorporables au coût de l’ouvrage est déterminé en appliquant un taux de capitalisation aux dépenses de construction. Ce taux de capitalisation est égal à la moyenne pondérée des coûts d’emprunts en cours, au titre de l’exercice,autresqueceuxdesempruntscontractésspécifiquement pour la construction d’ouvrages déterminés. Le montant capitalisé est limité au montant des coûts effectivement supportés.  7,75(6 '( 3$57,&,3$7,21 &5‹$1&(6 RATTACHÉES ET AUTRES TITRES IMMOBILISÉS Les titres de participation et autres titres immobilisés figurent à l’actif pour leur valeur d’acquisition, d’apport ou de souscription, hors frais. Les créances rattachées à des participations sont enregistrées pour leur valeur nominale. Lorsque la valeur d’inventaire est inférieure à la valeur d’entrée, une dépréciation est constatée. 7LWUHV GH SDUWLFLSDWLRQ Postérieurement à l’acquisition, les titres de participation cotés ou non, sont évalués à leur valeur d’utilité. Cette valeur est déterminée SULQFLSDOHPHQW HQ IRQFWLRQ GHV FULWªUHV VXLYDQWVb OšDFWLI QHW FRPSWDEOH corrigéetlarentabilitédelaSociété,évaluéeparréférencenotammentà la valeur d’entreprise nette des dettes financières. La valeur d’entreprise est fondée sur la méthode des flux nets de trésorerie actualisés et, le cas échéant, par la méthode de multiples comparables. &U«DQFHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV HW DXWUHV SDUWLHV OL«HV /HV DYDQFHV GH WU«VRUHULH IDLVDQW OšREMHW GšXQ «FK«DQFLHU GH UHPERXUVHPHQW VRQW FODVV«HV GDQV OD UXEULTXH mbFU«DQFHV UDWWDFK«HV ¢ GHVSDUWLFLSDWLRQVHWDXWUHVSDUWLHVOL«HVb}OHVDXWUHVDYDQFHVGHWU«VRUHULH VRQW FODVV«HV GDQV OD UXEULTXH mbDYDQFHV GšDVVRFL«Vb} /HV DYDQFHV VRQW destinées à couvrir les besoins de financement de l’activité des filiales. Lescréancesrattachéesnesontdépréciéesquesilestitrescorrespondants ont été préalablement totalement dépréciés. La dépréciation est égale à la valeur d’inventaire des titres diminuée de leur valeur d’entrée, dans la limite de la valeur nominale de la créance.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES L’appréciation du caractère recouvrable des créances rattachées dans des sociétés de personnes tient également compte de la situation des autres associés. $XWUHV WLWUHV LPPRELOLV«V Pour les titres de sociétés cotées, la valeur d’inventaire est la valeur actuelle, déterminée sur la base du cours moyen du dernier mois de l’exercice. Pour les titres de sociétés non cotées, la valeur d’inventaire est la valeur actuelle, appréhendée à partir de techniques d’évaluation reconnues (référenceàdestransactionsrécentes,actualisationdefluxdetrésorerie IXWXUVTXRWHSDUWGHVLWXDWLRQQHWWHũ
  • ‚WLWUHH[FHSWLRQQHOFHUWDLQVWLWUHV quin’ontpasdeprixcotésurunmarchéactifetdontlavaleuractuellene peut être évaluée de manière fiable, sont évalués au coût d’acquisition.  672&.6 Les stocks sont comptabilisés pour leur coût d’acquisition ou de production. À chaque clôture, ils sont valorisés au plus bas de leur coût de revient et de la valeur nette de réalisation. La valeur nette de réalisation représente le prix de vente estimé dans le coursnormaldel’activité,diminuédescoûtsattenduspourl’achèvement ou la réalisation de la vente.  &5‹$1&(6 &/,(176 Lescréancesclientssontprincipalementcomposéesdecréancescourt WHUPH8QHG«SU«FLDWLRQHVWFRQVWLWX«HORUVTXHOšHQFRXUVFRPSWDEOHHVW supérieuraumontantrecouvrable.Lescréancesclientssontdépréciées au cas par cas en fonction de divers critères comme l’existence de difficultés de recouvrement, de litiges ou de la situation du débiteur.  9$/(856 02%,/,Š5(6 '( 3/$&(0(17 Les valeurs mobilières de placement sont inscrites à l’actif pour leur SUL[ GšDFTXLVLWLRQ 8QH SHUWH GH YDOHXU HVW FRQVWDW«H ORUVTXH OD YDOHXU de réalisation est inférieure à la valeur nette comptable.  $&7,216 35235(6 ,&$'( Les actions propres détenues dans le cadre du contrat de liquidité sont FODVV«HV HQ mbYDOHXUV PRELOLªUHV GH SODFHPHQWb} OHV DXWUHV DFWLRQV SURSUHV VRQW FODVV«HV GDQV OD UXEULTXH mbDXWUHV LPPRELOLVDWLRQV ILQDQFLªUHVb} 6šDJLVVDQW GH WLWUHV FRW«V OD YDOHXU GšLQYHQWDLUH HVW G«ILQLH comme le cours moyen du dernier mois de la période pour déterminer les dépréciations éventuelles à la clôture. Les moins-values latentes IRQW OšREMHW GH G«SU«FLDWLRQV 3.13. PROVISIONS 8QH SURYLVLRQ HVW FRPSWDELOLV«H GªV ORUV TXšLO H[LVWH XQH REOLJDWLRQ probable de la Société, résultant d’événements passés, dont l’extinction devrait se traduire pour la Société par une sortie de ressources sans contrepartie au moins équivalente et dont le montant peut être estimé de façon fiable. Les risques identifiés de toutes natures, notamment opérationnels et ILQDQFLHUV IRQW OšREMHW GšXQ VXLYL U«JXOLHU TXL SHUPHW GšDUU¬WHU OH PRQWDQW des provisions estimées nécessaires. 3.14. AVANTAGES AU PERSONNEL (QJDJHPHQWV GH UHWUDLWH HW SULPHV DQQLYHUVDLUHV Les régimes de retraite, les indemnités assimilées et autres avantages sociaux qui sont analysés comme des régimes à prestations définies (régime dans lequel la Société s’engage à garantir un montant ou un niveaudeprestationdéfini),sontcomptabilisésaubilansurlabased’une évaluation actuarielle des engagements à la date de clôture, diminuée GH OD MXVWH YDOHXU GHV DFWLIV GX U«JLPH DII«UHQW TXL OHXU VRQW G«GL«V Les cotisations versées au titre des régimes qui sont analysés comme des régimes à cotisations définies, c’est-à-dire lorsque la Société n’a pas d’autre obligation que le paiement de cotisations, sont comptabilisées en charges de l’exercice. La provision figurant dans les comptes individuels est évaluée selon la P«WKRGH GHV XQLW«V GH FU«GLW SURMHW«HV HW SUHQG HQ FRPSWH OHV FKDUJHV sociales afférentes. Les écarts actuariels proviennent des distorsions entre les hypothèses utilisées et la réalité ou la modification des hypothèses de calcul des HQJDJHPHQWV HW GHV DFWLIV DIIHFW«V ¢ OHXU FRXYHUWXUHb ‹ WDX[ GH URWDWLRQ GHV SHUVRQQHOVb ‹ WDX[ GšDXJPHQWDWLRQ GHV VDODLUHVb ‹ WDX[ GšDFWXDOLVDWLRQb ‹ WDEOHV GH PRUWDOLW«b ‹ taux de rendement des actifs. Lesécartsactuarielssontcomptabilisésenrésultataucoursdel’exercice où ils sont constatés. Les textes comptables ne prévoyant pas de traitement dans le cas de réformes législatives ou réglementaires impactant des régimes préexistants,l’optionretenueparIcadeconsisteàconsidérerlesimpacts commeunchangementderégime,encoûtsdesservicespassésàétaler sur la durée résiduelle d’acquisition des droits. /HV SULPHV DQQLYHUVDLUHV IRQW OšREMHW GšXQH SURYLVLRQ «YDOX«H HQ WHQDQW compte des probabilités que les salariés atteignent l’ancienneté requise SRXU FKDTXH «FKHORQ HW IRQW OšREMHW GšXQH DFWXDOLVDWLRQ ¢ FKDTXH DUU¬W« 3DUWLFLSDWLRQ HW LQW«UHVVHPHQW La provision pour participation des salariés et la provision pour intéressement sont déterminées selon les modalités d’accords du groupe Icade en vigueur.  '(77(6 ),1$1&,Š5(6 (7b&289(5785(b'( 7$8; 'HWWHV ƶQDQFLªUHV Les emprunts et autres passifs financiers porteurs d’intérêt sont enregistrés à leur valeur nominale de remboursement. Les frais et primes d’émission sont généralement comptabilisés à l’actif et étalés linéairement sur la durée de vie de l’emprunt. ,QVWUXPHQWV G«ULY«V HW FRPSWDELOLW« GH FRXYHUWXUH La Société utilise des instruments financiers dérivés (swaps, options de taux et swaptions) pour couvrir son exposition au risque de marché provenant de la fluctuation des taux d’intérêt. Le recours à des produits dérivés s’exerce dans le cadre d’une politique Groupe en matière de gestion des risques de taux.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPES ET MÉTHODES COMPTABLES /DMXVWHYDOHXUGHVLQVWUXPHQWVG«ULY«VSU«VHQW«HHQDQQH[HHVW«YDOX«H par des modèles communément admis (méthode d’actualisation des FDVKIORZV IXWXUV PRGªOH GH %ODFN DQG 6FKROHVũ
  • HW IRQG«H VXU GHV données de marché. Les gains et les pertes latents résultant de la différence entre la valeur de marché des contrats estimée à la date de clôture de l’exercice et leur valeur nominale ne sont pas comptabilisés. Les primes payées à la mise en place des options de taux sont amorties linéairement sur la durée de vie de ces instruments. Lorsqu’un instrument qualifié de couverture est dénoué ou échu, deux FDV SHXYHQW VH SU«VHQWHUb ‹ 1er FDVb OšLQVWUXPHQW GH FRXYHUWXUH HVW G«QRX« RX «FKX DORUV TXH Oš«O«PHQW FRXYHUW HVW WRXMRXUV H[LVWDQW 'DQV FH FDV OD FRPSWDELOLW« GH FRXYHUWXUH FRQWLQXH GH VšDSSOLTXHU DX U«VXOWDW U«DOLV« VXU OšLQVWUXPHQW GH FRXYHUWXUH $LQVL FH U«VXOWDW réalisé est reporté dans un compte d’attente du bilan tant que l’élément couvert n’impacte pas lui-même le compte de résultat ou est rapporté au compte de résultat sur la durée de vie résiduelle de l’élément couvert de manière symétrique au mode de comptabilisation des produits et charges sur cet élément. ‹ 2e FDVb OšLQVWUXPHQW TXDOLIL« GH FRXYHUWXUH HVW G«QRX« RX «FKX HW l’élément couvert l’est également. 'DQVFHFDVODFRPSWDELOLW«GHFRXYHUWXUHFHVVHGHVšDSSOLTXHUDXU«VXOWDW U«DOLV« VXU OšLQVWUXPHQW GH FRXYHUWXUH $LQVL OHV VRXOWHV GH U«VLOLDWLRQ des instruments de couverture sont immédiatement comptabilisées au compte de résultat.  ,167580(176 ),1$1&,(56 +<%5,'(6 Les instruments financiers hybrides émis par Icade sont analysés conformémentàlasubstancedesaccordscontractuels.Ilssontprésentés HQ mbDXWUHV IRQGV SURSUHVb} 3.17. IMPÔT /D VRFL«W« ,FDGH HVW «OLJLEOH DX U«JLPH 6,,& SU«YX SDU OšDUWLFOHbb& GX Code général des impôts). (Q FRQWUHSDUWLH GH OšH[RQ«UDWLRQ GšLPS¶W OšH[WHQVLRQ GX U«JLPH 6,,& entraîne des obligations spécifiques en matière de distribution de dividendes et la constatation immédiate en charges d’un impôt de VRUWLH mbH[LW WD[b} DX WDX[ GH b FDOFXO« VXU OHV SOXVYDOXHV ODWHQWHV ¢ la date d’adoption du régime relatives aux immeubles et aux sociétés de personnes non soumises à l’impôt sur les sociétés. Cet impôt est payable par quart. Les obligations spécifiques en matière de distribution de dividendes VRQW OHV VXLYDQWHVb ‹ b GHV U«VXOWDWV LVVXV GHV DFWLYLW«V GH ORFDWLRQb ‹ b GHV SOXVYDOXHV GH FHVVLRQb HW ‹ b GHV GLYLGHQGHV YHUV«V SDU OHV ILOLDOHV VRXPLVHV ¢ OšLPS¶W VXU les sociétés ayant opté. /H U«VXOWDW ILVFDO GH OD 6RFL«W« HVW U«SDUWL HQ GHX[ VHFWHXUV GLVWLQFWVb ‹ unsecteurexonéréd’impôtsurlerésultatcourantissudel’activitéde ORFDWLRQ VXU OHV SOXVYDOXHV GH FHVVLRQVbDLQVL TXH VXU OHV GLYLGHQGHV UH©XV GHV ILOLDOHV VRXPLVHV DX U«JLPH 6,,&b ‹ un secteur taxable de droit commun pour les autres opérations.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN  1RWHV VXU OH ELODQ 4.1. IMMOBILISATIONS INCORPORELLES ET CORPORELLES ,PPRELOLVDWLRQV HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • 9DOHXUEUXWH  )XVLRQVHW apports $XJPHQWDWLRQV DFTXLVLWLRQV FU«DWLRQVRX DSSRUWVGšDFWLIV 'LPLQXWLRQV FHVVLRQV RXbPLVHV DXbUHEXW Autres ,FDGHDYDQW IXVLRQ6LOLF )XVLRQ6LOLF 9DOHXUEUXWH  ,1&25325(//(6b 
  • b - b b
  • 34 b bb bb CORPORELLES 7HUUDLQV b b - b
  • - b b bb Constructions bb b b
  • b
  • b bb bb bb AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES Matériel de transport 22 - - - - 22 - 22 Matériel de bureau et outillage 707 4 - - 54 765 b b Mobilier et informatique b - - (424) 675 b 179 b (PEDOODJHV U«FXS«UDEOHV HW GLYHUV 44 - - - - 44 - 44 IMMOBILISATIONS EN COURS b b b b
  • b
  • b b b 'RQW DYDQFHV HW DFRPSWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV HQ FRXUV 77 - 56 - -  76  SOUS-TOTAL bb b b b
  • 
  • bb bb bb TOTAL GÉNÉRAL bb b b b
  • - bb bb bb 
  • 'RQW PDOL WHFKQLTXH OL« ¢ OD IXVLRQ 6LOLF SRXUbbbbPLOOLHUV GšHXURV Le mali technique est affecté extra-comptablement aux actifs immobiliers apportés et aux titres de participation des sociétés ayant des actifs LPPRELOLHUV VRXVMDFHQWV $X WLWUH GH OšH[HUFLFH  DXFXQ FR½W GšHPSUXQW QšD «W« LQW«JU« ¢ OD YDOHXU EUXWH GHV LPPRELOLVDWLRQV  ‹7$7 '(6 $0257,66(0(176 (7 '(6 '‹35‹&,$7,216 '(6 ,002%,/,6$7,216 INCORPORELLES ET CORPORELLES $PRUWLVVHPHQWV HWbG«SU«FLDWLRQV HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •  )XVLRQV etapports KRUV6LOLF 'RWDWLRQV DX[DPRUWHW G«SU«FLDWLRQ 5HSULVHV ‹O«PHQWV VRUWLVGH OšDFWLI
  • Autres ,FDGHDYDQW IXVLRQ6LOLF )XVLRQ6LOLF  INCORPORELLES b - b b
  • - b - b CORPORELLES 7HUUDLQV b b b b
  • - b - b Constructions b b b b
  • - b b b AUTRES IMMOBILISATIONS CORPORELLES Matériel de transport 22 - - - - 22 - 22 Matériel de bureau et outillage 641 4 28 - - 672 b b Mobilier et informatique b - b (425) - b 132 b Immobilisations en cours SOUS-TOTAL b b b b
  • - b b bb TOTAL GÉNÉRAL b b b b
  • - b b bb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN  ,002%,/,6$7,216 ),1$1&,Š5(6 ,PPRELOLVDWLRQV HQ PLOOLHUV GšHXURV
  •  )XVLRQVHW apports $XJPHQWDWLRQV $FTXLVLWLRQV FU«DWLRQV 'LPLQXWLRQV FHVVLRQV ,FDGHDYDQW IXVLRQ6LOLF )XVLRQ6LOLF  7LWUHV GH SDUWLFLSDWLRQ bb b
  • bb b
  • bb bb
  • bb Créances rattachées à des participations HWbDXWUHV SDUWLHV OL«HV b b b b
  • bb b
  • b $XWUHV WLWUHV LPPRELOLV«V - b - - b b
  • - $XWUHV LPPRELOLVDWLRQV ƶQDQFLªUHV  - Prêts 291 - - - 291 - 291  $FWLRQV SURSUHV b - - b
  • b - b  '«S¶WV FDXWLRQQHPHQWV 498 - - (8) 490 218 708  $XWUHV FU«DQFHV LPPRELOLV«HV - - - - - - - $YDQFHV HW DFRPSWHV DXWUHV immobilisations - - - - - - - BRUT bb b
  • bb b
  • bb bb
  • bb DÉPRÉCIATIONS b b
  • b b
  • b b b NET bb b
  • bb b
  • bb bb
  • bb 7LWUHV GH SDUWLFLSDWLRQ /D YDULDWLRQ GHV WLWUHV GH SDUWLFLSDWLRQ VšH[SOLTXH SDU OHV RS«UDWLRQV VXLYDQWHVb HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • 7LWUHV GH SDUWLFLSDWLRQ b'‹&(0%5(  bb Fusions de l’exercice hors Silic b
  • $SSRUWV GHV WLWUHV FRQV«FXWLIV DX[ IXVLRQV b $XJPHQWDWLRQ GH FDSLWDO b 23( 6LOLF bb Cession et liquidation de titres de sociétés b
  • ,FDGH DYDQW IXVLRQ 6LOLF bb Fusion Silic-élimination des titres bb
  • $SSRUWV GH WLWUHV FRQV«FXWLIV ¢ OD IXVLRQ 6LOLF b b'‹&(0%5(  bb &U«DQFHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV HW DXWUHV SDUWLHV OL«HV /HV FU«DQFHV UDWWDFK«HV VH G«WDLOOHQW FRPPH VXLWb HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • &U«DQFHV UDWWDFK«HV   Montants bruts b b Intérêts courus b b TOTAL b b DÉPRÉCIATIONS - - NET b b
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN /HV PRXYHPHQWV GHV FU«DQFHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV HW DXWUHV SDUWLHV OL«HV LQWHUYHQXV VXU OšH[HUFLFH VH G«WDLOOHQW FRPPH VXLWb HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • &U«DQFHV UDWWDFK«HV KRUVb,&1(
  • b'‹&(0%5(  b 0LVH HQ SODFH GH ƶQDQFHPHQW DX SURƶW GH 6LOLF b Fusion CFI b
  • $SSRUWV FRQV«FXWLIV DX[ IXVLRQV b 5HPERXUVHPHQW ,&$'( 5(,7 b
  • 5HPERXUVHPHQW ,&$'( 352027,21 /2*(0(17 b
  • 5HPERXUVHPHQW ,&$'( 6$17‹ b
  • $XWUHV UHPERXUVHPHQWV LQWHUYHQXV VXU OšH[HUFLFH b
  • ,FDGH DYDQW IXVLRQ 6LOLF bb Fusion Silic b
  • b'‹&(0%5(  b '«SU«FLDWLRQV /HV SULQFLSDX[ PRXYHPHQWV GHV G«SU«FLDWLRQV VRQW OHV VXLYDQWVb HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • '«SU«FLDWLRQV GHV WLWUHV GH SDUWLFLSDWLRQV '«SU«FLDWLRQV GHV FU«DQFHV UDWWDFK«HV '«SU«FLDWLRQV des autres LPPRELOLVDWLRQV ILQDQFLªUHV Total b'‹&(0%5(  b - b b $SSRUWV FRQV«FXWLIV DX[ IXVLRQV 32 - - 32 Fusions b
  • - - b
  • 'RWDWLRQV DX[ G«SU«FLDWLRQVb(1) b - - b Reprises de dépréciations b
  • - - b
  • 'RWDWLRQV DX[ G«SU«FLDWLRQV GHV DFWLRQV SURSUHV - - 543 543 Reprise de dépréciation des actions propres - - (436) (436) ,FDGH DYDQW IXVLRQ 6LOLF b - b b $SSRUWV FRQV«FXWLIV ¢ OD IXVLRQ 6LOLF b - - b b'‹&(0%5(  b - b b 
  • &RQFHUQHQW HVVHQWLHOOHPHQW OHV VRFL«W«V ,&$'( 7285 (4+2 6$59,/(3 HW ,&$'( &216(,/
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN 4.4. ÉTAT DES ÉCHÉANCES DES CRÉANCES HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • 9DOHXU EUXWH   bDQ (QWUH  HW bDQV  bDQV RXb«FK«DQFH QRQbIL[«H $&7,) ,002%,/,6‹ Créances rattachées à des participations b b b b Prêts 291 93 102 96 '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV HW DXWUHV FU«DQFHV 708 17 137 554 $&7,) &,5&8/$17 $YDQFHV HW DFRPSWHV YHUV«V HW DYRLUV ¢ UHFHYRLU b b - - Créances clients b b - - Personnel et comptes rattachés 9 9 - - Sécurité sociale et autres organismes sociaux 113 113 - - État-Impôt sur les sociétés - - - - ‹WDW7D[H VXU OD YDOHXU DMRXW«H b b - - ‹WDW$XWUHV LPS¶WV HW WD[HV 437 437 - - Groupe et associés bb bb - - '«ELWHXUV GLYHUV b b 191 - &+$5*(6 &2167$7‹(6 'š$9$1&(   - - &+$5*(6 ‚ 5‹3$57,5 b b b b TOTAL bb bb b b /HV SURGXLWV ¢ UHFHYRLU Vš«OªYHQW ¢ bbPLOOLHUV GšHXURV 4.5. INSTRUMENTS DÉRIVÉS HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • ,FDGH DYDQW IXVLRQb6LOLF )XVLRQ 6LOLF   Primes payées sur options de taux 263 b b 413 $SSHOV GH PDUJHV YHUV«V VXU LQVWUXPHQWV GH FRXYHUWXUH b - b b Soultes sur dérivés 319 b b - TOTAL b b b b 8QHRS«UDWLRQGHUHVWUXFWXUDWLRQGXSRUWHIHXLOOHGšLQVWUXPHQWVTXDOLIL«V GHFRXYHUWXUHVGHODVRFL«W«6LOLFDHXOLHXHQRFWREUHb&RQIRUP«PHQW DX[ SULQFLSHV FRPSWDEOHV GH 6LOLF G«FULWV GDQV OšDQQH[Hb GX WUDLW« GH fusion,lessoultesderésiliationdescontratsdecouverture,d’unmontant GH bbPLOOLHUV GšHXURV LQW«U¬WV FRXUXV LQFOXV HW bbPLOOLHUV d’euros hors intérêts courus, ont été comptabilisées dans les comptes G«ILQLWLIV GH 6LOLF DX bG«FHPEUH  6XU OHV bbPLOOLHUV GšHXURVb ‹ bbPLOOLHUV GšHXURV FRUUHVSRQGDQW ¢ GHV VRXOWHV GH U«VLOLDWLRQ d’instrumentsdecouvertureavecconservationdesdettescouvertes VRXVMDFHQWHV RQW «W« SRUW«V ¢ OšDFWLI GX ELODQ GH 6LOLF /D TXRWHSDUW UDSSRUW«H DX U«VXOWDW  GH 6LOLF HVW GH bbPLOOLHUV GšHXURV /H VROGHUHVWDQW¢«WDOHUDXbG«FHPEUHHVWGHbbPLOOLHUVGšHXURVb ‹ bPLOOLHUV GšHXURV FRUUHVSRQGDQW ¢ GHV VRXOWHV GH U«VLOLDWLRQ d’instrumentsdecouverturesansconservationdesdettescouvertes VRXVMDFHQWHVRQW«W«LPP«GLDWHPHQWFRPSWDELOLV«VGDQVOHFRPSWH de résultat de Silic. /D IXVLRQ «WDQW U«DOLV«H DX bG«FHPEUH  VDQV HIIHW U«WURDFWLI OHV impactssurlerésultatdeSilicn’ontpasd’incidencesurlerésultatd’Icade. Conformément aux principes comptables d’Icade décrits au SDUDJUDSKHb OH VROGH GHV VRXOWHV UHVWDQW ¢ «WDOHU LQVFULW ¢ OšDFWLI GH 6LOLF DX bG«FHPEUH  GšXQ PRQWDQW GH bbPLOOLHUV GšHXURV a été repris à l’actif d’Icade lors de la fusion. Le traitement d’étalement des soultes sera poursuivi dans les comptes d’Icade.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 131 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN 4.6. VALEURS DISPONIBLES HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • 9DOHXU EUXWH  $PRUWLVVHPHQWV HW G«SU«FLDWLRQV  9DOHXU QHWWH  9DOHXU QHWWH  9DOHXUV PRELOLªUHV GH SODFHPHQW KRUV ,&1(
  • b (171) b b Intérêts courus sur VMP 567 - 567 406 Soldes bancaires et autres liquidités b - b b TOTAL b 
  • b b /HV YDOHXUV PRELOLªUHV GH SODFHPHQW KRUV ,&1(
  • VH G«FRPSRVHQW GH OD ID©RQ VXLYDQWH HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • b ‹ DFWLRQV SURSUHVFRQWUDW GH OLTXLGLW«b bb ‹ 23&90 0RQ«WDLUHVb bb ‹ DXWUHV DFWLIV ILQDQFLHUVb b HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   9DOHXUVbGLVSRQLEOHVb DFWLIbEUXW
  • KRUVb,&1( b b '«FRXYHUWVbFRXUDQWVb KRUVb,&1(
  • b
  • b
  • TRÉSORERIE NETTE DISPONIBLE b b 4.7. CAPITAL SOCIAL &DSLWDO   1RPEUH &DSLWDO HQb.ſ
  • 1RPEUH &DSLWDO HQb.ſ
  • $FWLRQV «PLVHV (QWLªUHPHQW OLE«U«HV bb b bb b TOTAL bb b bb b ‹YROXWLRQ GX QRPEUH GšDFWLRQV HQ FLUFXODWLRQ 1RPEUH GšDFWLRQV &DSLWDO HQb.ſ
  • b'‹&(0%5(  bb b $XJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO FRQV«FXWLYHV ¢ OšH[HUFLFH GHV RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ b 10 23( 6LOLF GX bMXLOOHW  bb b 23( 6LOLF GX  DR½W  bb b )XVLRQ 6LOLF GX bG«FHPEUH  bb b b'‹&(0%5(  bb b
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN '«WHQWLRQ GX FDSLWDO '«WHQWHXUV &DSLWDO 1RPEUH GšDFWLRQV GHV GURLWV GHbYRWH +2/'&2 6,,& bb b $XWUHV G«WHQWHXUV bb b )&3( ,FDGH b b $XWR G«WHQWLRQ b - TOTAL bb b 4.8. CAPITAUX PROPRES HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •  $IIHFWDWLRQ GX U«VXOWDW 23( 6LOLF )XVLRQ 6LOLF Autres PRXYHPHQWV 5«VHUYHV 'LYLGHQGHV Capital b - - b b 10 b Primes d’émission b - - bb - 442 bb Primes de fusion bb - - - - b bb GRQW ERQL GH IXVLRQ b     b b Primes d’apport b - - - - - b Primes de conversion d’obligations en actions b - - - - - b Réserve spéciale de réévaluation b - - - - - b Écarts de réévaluation SIIC 2003 b - - - - - b Réserve légale b 1 - - - - b $XWUHV U«VHUYHV - - - - - - - Report à nouveau bb b
  • - b
  • - bb Résultat de l’exercice précédent b b b
  • - - - - Résultat de l’exercice - - - - - b
  • b
  • SOUS-TOTAL bb - b
  • bb b
  • b
  • bb Subventions d’investissement 462 - - - b (29) b Provisions réglementées 3 - - - 756 (1) 758 TOTAL bb - b
  • bb b b
  • bb
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 133 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN  3529,6,216 3285 5,648(6 (7 &+$5*(6 HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • Nature  )XVLRQV 'RWDWLRQV 5HSULVHV pour XWLOLVDWLRQ 5HSULVHV VDQV REMHW ,FDGH DYDQW IXVLRQ 6LOLF )XVLRQ 6LOLF  3URYLVLRQV SRXU ULVTXHV 5LVTXHV ƶOLDOHV ƶQDQFLHU 20 - - 20 - - 156 156 5LVTXHV ƶVFDX[ exceptionnel 35 - b - 35 b - b /LWLJHVb $XWUHV SURYLVLRQV SRXUbULVTXHV H[FHSW exploit b b 427 211 b b 567 b SOUS-TOTAL b b b  b b  b 3URYLVLRQV SRXU FKDUJHV ,QGHPQLW«V GH ƶQ GH FDUULªUH exploitation b - b 6 - b 119 b Pensions et obligations similaires exploitation 275 - - 148 - 128 - 128 Primes anniversaires exploitation 920 - 216 3 - b 82 b $XWUHV SURYLVLRQV SRXU FKDUJHV exploitation b - - - 43 b - b SOUS-TOTAL b - b 157 43 b  b TOTAL b b b 388 b b  b Icadeidentifieplusieursnaturesdeprovisions.Outrelesindemnitésdefin GHFDUULªUHHWHQJDJHPHQWVDVVLPLO«VTXLIRQWOšREMHWGHG«YHORSSHPHQWV VS«FLILTXHV FI SDUDJUDSKHb
  •  OHV SURYLVLRQV VRQW FRQVWLWX«HV GªV lors que les risques et charges identifiés résultant d’événements passés engendrent une obligation probable de sortie de ressources. /HV ULVTXHV HW FKDUJHV LGHQWLIL«V VRQWb ‹ /HV ULVTXHV ILVFDX[b OHV SURYLVLRQV FRXYUHQW OHV ULVTXHV HVWLP«V pour lesquels les notifications de redressement ont été reçues au bG«FHPEUH  Lors d’une vérification de comptabilité intervenue au cours de l’exercice 2010, l’administration fiscale avait remis en cause dans sa SURSRVLWLRQ GH UHFWLILFDWLRQ OH bG«FHPEUH 
  • OHV YDOHXUV Y«QDOHV DX bG«FHPEUH  UHVVRUWDQW GHV H[SHUWLVHV LPPRELOLªUHV DDQW VHUYL GH EDVH DX FDOFXO GH OšmbH[LW WD[b} ,6 DX WDX[ GH b
  • ORUV GH lafusion-absorptiond’IcadePatrimoineparIcade,au1er bMDQYLHU ,O HQ U«VXOWDLW XQH DXJPHQWDWLRQ GHV EDVHV GH OšmbH[LW WD[b} J«Q«UDQW XQ LPS¶W FRPSO«PHQWDLUH GH bPLOOLRQV GšHXURV HQ SULQFLSDO 3DU XQH QRXYHOOH SURSRVLWLRQ GH UHFWLILFDWLRQ OH bDYULO 
  •  l’administration fiscale a rehaussé le taux d’imposition applicable à XQH IUDFWLRQ GHV PRQWDQWV UHKDXVV«V OH SRUWDQW GH b ¢ b  /šLPS¶W FRPSO«PHQWDLUH «WDLW DORUV SRUW« ¢ bPLOOLRQV GšHXURV /HbMXLOOHW,FDGHDVROOLFLW«ODVDLVLQHGHOD&RPPLVVLRQQDWLRQDOH des impôts directs et des taxes sur le chiffre d’affaires. ‚ OšLVVXH GH OšDXGLHQFH GX bMXLOOHW  OD &RPPLVVLRQ D UHQGX XQ avis aux termes duquel elle remet en cause la méthode d’évaluation XWLOLV«H SDU OšDGPLQLVWUDWLRQ ILVFDOH mb>OD P«WKRGH SDU FRPSDUDLVRQ@ SDUD°W EHDXFRXS PRLQV DGDSW«H TXH OD P«WKRGH '&) ¢ OD QDWXUH GX SDWULPRLQH FRQFHUQ«b}
  • WRXW HQ UHOHYDQW TXH FHUWDLQHV YHQWHV intervenues en 2007 avaient été réalisées à des prix supérieurs à FHX[ UHWHQXV SRXU OšHVWLPDWLRQ GH OšbmbH[LW WD[b} L’administration n’a pas suivi l’avis de la Commission et a maintenu les rehaussements initialement notifiés, ce qu’elle a indiqué à Icade OH bG«FHPEUH  VLPXOWDQ«PHQW ¢ OD WUDQVPLVVLRQ GH OšDYLV GH OD Commission. /H bG«FHPEUH  FRQIRUP«PHQW ¢ OD SURF«GXUH DSSOLFDEOH l’administration a donc mis en recouvrement l’ensemble de ces VRPPHV VRLW bbbHXURV LQW«U¬WV GH UHWDUG LQFOXV RX bPLOOLRQV GšHXURV HQ SULQFLSDO
  •  0DLQWHQDQW VD SRVLWLRQ ,FDGH D IRUPXO« OH bG«FHPEUH  XQH réclamation contentieuse demandant la décharge intégrale des sommes mises en recouvrement ainsi que le sursis de paiement. L’obtention de ce sursis sera conditionnée à la présentation d’une garantie d’un établissement bancaire ou assimilé. 'DQV OšKSRWKªVH R» OšDGPLQLVWUDWLRQ ILVFDOH UHIXVHUDLW GH SURQRQFHU la décharge des sommes mises en recouvrement, Icade saisirait OD MXVWLFH DGPLQLVWUDWLYH HQ YXH GH VH SURQRQFHU VXU FH GLII«UHQG Icadecontinueeneffetdecontesterl’intégralitédecetteproposition de rectification, en accord avec ses cabinets conseils. (Q FRQV«TXHQFH FRPPH DX bG«FHPEUH  DXFXQH SURYLVLRQ QšD «W« FRQVWLWX«H ¢ FH WLWUH DX bG«FHPEUH  ‹ 'DQV OH FDGUH GH VRQ DFWLYLW« ,FDGH HVW FRQIURQW« ¢ GHV OLWLJHV 6XU la base d’une analyse du risque réalisée par le management et ses FRQVHLOVOHVSURYLVLRQVFRQVWLWX«HVVRQWMXJ«HVVXIILVDQWHV¢ODFO¶WXUH de l’exercice et la Société considère qu’elle dispose de l’ensemble des éléments lui permettant d’étayer sa position. Les provisions qui RQW XQ FDUDFWªUH LQGLYLGXHOOHPHQW VLJQLILFDWLI DX bG«FHPEUH  concernent essentiellement des litiges locataires, des contentieux prud’homaux, des engagements contractuels pris dans le cadre de son activité normale.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013134 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN  (1*$*(0(176 (19(56 /(b3(56211(/ HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   '(77(6 $&78$5,(//(6 ‚ /š289(5785( a b b Services passés non reconnus à l’ouverture b 649 b 3$66,) 1(7 ‚ /š289(5785( F b b (ƵHWV GHV YDULDWLRQV GH S«ULPªWUH HW DXWUHV PRXYHPHQWV d 315 342 Coût des services rendus au cours de l’exercice e 209 252 &R½W ƶQDQFLHU GH OšH[HUFLFH f 98 167 &R½W GH OD S«ULRGH Jb bHbbI   Prestations versées sur l’exercice h b
  • (610) Étalement du coût des services passés i (157) (193) Gains actuariels de l’exercice M b 64 &KDUJHV QHWWHV FRPSWDELOLV«HV SDU U«VXOWDW Nb bJbbKbbLbbM b 
  • 3$66,) 1(7 ‚ /$ &/–785( Ob bFbbGbbN b b &KDQJHPHQW GH U«JLPH DX bG«FHPEUH  - (364) Services passés non reconnus à la clôture Pb bEbbL 493 649 '(77(6 $&78$5,(//(6 ‚ /$ &/–785( Qb bDbbGbbJbbN b b /HV HQJDJHPHQWV HQYHUV OH SHUVRQQHO VRQW «YDOX«V DX bG«FHPEUH  VHORQ OHV PRGDOLW«V GH Oš$FFRUG 8QLTXH GX JURXSH ,FDGH VLJQ« OH bG«FHPEUH  Le coût des services passés non comptabilisés restant à étaler, liés aux GLII«UHQWV FKDQJHPHQWV GH U«JLPH Vš«OªYH ¢ bPLOOLHUV GšHXURV DX bG«FHPEUH  FRQWUH bPLOOLHUV GšHXURV DX bG«FHPEUH  /HV KSRWKªVHV DFWXDULHOOHV UHWHQXHV VRQW OHV VXLYDQWHVb ‹ WDX[ GšDFWXDOLVDWLRQb b DX bG«FHPEUH  HW b DX bG«FHPEUH b /H WDX[ GšDFWXDOLVDWLRQ UHWHQX HVW G«ILQL SDU UDSSRUW DX U«I«UHQWLHO L%R[[ ſ &RUSRUDWHV $$  &H U«I«UHQWLHO représentedemanièreexpliciteletauxderendementdesobligations GšHQWUHSULVHV GH SUHPLªUH FDW«JRULHb ‹ WDEOHV GH PRUWDOLW« KRPPHVIHPPHVb – WDEOHV,16((+RPPHV)HPPHVDXbG«FHPEUHb – WDEOHV,16((+RPPHV)HPPHVDXbG«FHPEUHb ‹ WDX[ GšLQIODWLRQb b b ‹ ¤JH GH G«SDUW HQ UHWUDLWH ¢ FRPSWHU GH b bDQV SRXU OHV FDW«JRULHV HPSOR«V HW (7$0 HW bDQV SRXU OHV FDGUHV Les taux d’augmentation des salaires et de WXUQRYHU sont définis par métier, par catégorie professionnelle et par tranche d’âge. Les taux de charges sociales et fiscales sur salaires sont définis par métier et par catégories professionnelles. L’évaluation des indemnités de fin de carrière est réalisée selon son mode probable de fixation. ,QGHPQLW«V «YHQWXHOOHV GH UXSWXUH GH FRQWUDW GH WUDYDLO HW DXWUHV U«PXQ«UDWLRQV GLƵ«U«HV GHV GLULJHDQWV HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •  Icade comité exécutif b Icade autres salariés b TOTAL NON COMPTABILISÉ b (Q Oš«WDW DFWXHO GHV G«FLVLRQV SULVHV SDU OH PDQDJHPHQW OHV DYDQWDJHV liésauxcontratsdetravailquiconcernentlessalariésd’Icadenedonnent lieu à aucune provision.  3/$16 'š237,216 '( 6286&5,37,21 'š$&7,216 (7b3/$16 'š$&7,216 GRATUITES 6XLWH ¢ OD IXVLRQ GH 6LOLF GDQV ,FDGH G«FLG«H SDU Oš$*( GX bG«FHPEUH 2013,lesPlansdesouscriptiond’actionsde2005,2006et2007octroyés par Silic ont été repris par Icade.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 135 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN /HV 3ODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV HQ FRXUV DX bG«FHPEUH  VRQW OHV VXLYDQWVb 'HVFULSWLI GHV 3ODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV     HW  /HV FDUDFW«ULVWLTXHV GHV 3ODQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV HQ FRXUV DX bG«FHPEUH  HW OHV PRXYHPHQWV LQWHUYHQXV DX FRXUV GH OšH[HUFLFH  VRQW SU«VHQW«V GDQV OH WDEOHDX VXLYDQWb 3ODQ DFKHY« 3ODQ DFKHY« 3ODQ DFKHY« 3ODQVDFKHY«V 3ODQ DFKHY« 3ODQ DFKHY« 3ODQV Totaldes SODQV 3UL[PRHQ G H[HUFLFH SDUDFWLRQ HQſ
  •  D
  •  E
  •  D
  •  D
  •  D
  • 'DWHG DWWULEXWLRQ         'DWHG DPHQGHPHQWGHV conditionsdeperformance QRQbOL«HVDXPDUFK« - - - - - - - 'XU«HG DFTXLVLWLRQ bDQV bDQV bDQV bDQV bDQV bDQV bDQV bDQV 'XU«HGHYLHGHVSODQV bDQV bDQV bDQV bDQV bDQV bDQV bDQV bDQV 1RPEUHG RSWLRQV RFWUR«HVb 
  • b b b b b b b b bb 3UL[G H[HUFLFH HQſ
  • b 
  •         1RPEUHG RSWLRQV HQbFLUFXODWLRQ DXber bMDQYLHUb 
  • b b b b b b b b b  1RPEUHG RSWLRQVDWWULEX«HV VXUbODS«ULRGH - - - - - - - - - - $MXVWHPHQWV - - - - - - - - - - 1RPEUHG RSWLRQVH[HUF«HV pendantlapériode b - - - - - b - b - 1RPEUHG RSWLRQVDQQXO«HV pendantlapériode - - - - - - - b b 80,86 1RPEUHG RSWLRQVDQQXO«HV 3ODQbDUULY«¢«FK«DQFH
  • - - - b b - - - b 94,62 1RPEUHG RSWLRQVHQ FLUFXODWLRQDXbbG«FHPEUH  b b b - - b b b b  'RQWDWWULEX«HVDX[SDUWLHVOL«HV  b b   b b b b - 'RQWH[HU©DEOHV ¢ODƶQGHODS«ULRGH      b b  b - 5«DOLVDWLRQGHVFRQGLWLRQV GHbSHUIRUPDQFH FRQGLWLRQVGHSHUIRUPDQFH OL«HVDXPDUFK« DFTXLVb b 1$ DFTXLVb b b b FRQGLWLRQVGHSHUIRUPDQFH QRQOL«HVDXPDUFK« DFTXLVb b 1$ DFTXLVb b 1$ b 3DULW«b 
  • RSWLRQ bbDFWLRQ RSWLRQ bbDFWLRQ RSWLRQ bbDFWLRQ 1RPEUHG DFWLRQV SRWHQWLHOOHV b b b - - b b b b 3UL[G H[HUFLFHSDUDFWLRQ HQſ
  •          &285602<(1'(/ $&7,21 ‚'$7(' (;(5&,&('(6 OPTIONS HQſ
  •  
  • $MXVWHPHQWV FRQV«FXWLIV DX[ DXJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO HW DX[ GLVWULEXWLRQV GH SULPHV G «PLVVLRQ LQWHUYHQXHV SRVW«ULHXUHPHQW DX[ DWWULEXWLRQV G RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ G DFWLRQV VXLWH ¢ OD GLVWULEXWLRQ G XQH SDUWLH GHV GLYLGHQGHV  SDU SU«OªYHPHQW VXU OHV U«VHUYHV FRQVHLO G DGPLQLVWUDWLRQ GX bDYULO 
  •  
  • /HV SODQV  ¢  FRUUHVSRQGHQW ¢ FHX[ DFFRUG«V SDU OD JRXYHUQDQFH GX JURXSH 6LOLFb OH QRPEUH G RSWLRQ RFWUR« HVW FHOXL ¢ OD GDWH G HQWU«H GDQV OH JURXSH ,FDGH VRLW OH bMXLOOHW  D
  • 3ODQV G RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ G DFWLRQV DYHF FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFH OL«HV HW QRQ OL«HV DX PDUFK« 3ODQV  HW b OD FRQGLWLRQ GH SHUIRUPDQFH HVW IRQFWLRQ GH O DWWHLQWH G XQ WDX[ GH 513* DQQXHO HW GH O «YROXWLRQ GX FRXUV ,FDGH SDU UDSSRUW ¢ XQ FRXUV GH U«I«UHQFH 3ODQ b OD FRQGLWLRQ GH SHUIRUPDQFH HVW IRQFWLRQ GH O «YROXWLRQ GX FRXUV ,FDGH SDU UDSSRUW ¢ O «YROXWLRQ GH O LQGLFH ,(,) 3ODQ b OD FRQGLWLRQ GH SHUIRUPDQFH HVW IRQFWLRQ GH O DWWHLQWH G XQ WDX[ GH FDVKƷRZ QHW DQQXHO HW GH O «YROXWLRQ GX FRXUV ,FDGH SDU UDSSRUW ¢ O «YROXWLRQ GH O LQGLFH ,(,) E
  • 3ODQV G RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ G DFWLRQV VDQV FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFH
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013136 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN $X bG«FHPEUH  b RSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV UHSU«VHQWDWLYHV GH b DFWLRQV VRQW H[HU©DEOHV DX WLWUH GHV 3ODQV mbb} HW mbb} 0«WKRGRORJLH GH YDORULVDWLRQb MXVWH YDOHXU GHV 3ODQV GšRSWLRQV GH VRXVFULSWLRQ GšDFWLRQV 3ODQ DFKHY« 3ODQ DFKHY« 3ODQ DFKHY« 3ODQVbDFKHY«V 3ODQVbDFKHY«V 3ODQ    mbb} 3ODQ mbb} 3ODQ mbb} 3ODQ mbb} 3ODQ mbb} 3ODQ Juste Valeur moyenne pondérée de l’option bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ Probabilité de présence b b b b b b b b 7DX[ GšLQW«U¬W VDQV ULVTXH b b b b b b b b Volatilité attendue b b b b b b b b 7DX[ 'LYLGHQGHV $WWHQGXV b b b b b b b b 3UL[ GX VRXVMDFHQW bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ 3UL[ G H[HUFLFH bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ bſ 02'Š/( 87,/,6‹ TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL TRINOMIAL 3ODQV GšDFWLRQV JUDWXLWHV /HV 3ODQV GšDWWULEXWLRQ GšDFWLRQV JUDWXLWHV mbb} HW mbb} prévoient l’attribution de 15 actions gratuites par salarié ou dirigeant. /H 3ODQ GšDWWULEXWLRQ GšDFWLRQV JUDWXLWHV mbb} G«GL« DX[ PHPEUHV ducomitéexécutifetauxmembresducomitédecoordinationcomporte b GšDFWLRQV JUDWXLWHV FRQGLWLRQQ«HV ¢ OD U«DOLVDWLRQ GšXQH FRQGLWLRQ de performance non liée au marché. Suite à la fusion à effet différé de Silic dans les comptes d’Icade, les plans d’actions gratuites octroyés en 2012 et en 2013 ont été repris par Icade et convertis suivant la parité définie du traité de fusion. Les caractéristiques des Plans d’attribution d’actions gratuites en cours DX bG«FHPEUH  VRQW OHV VXLYDQWHVb &DUDFW«ULVWLTXHVGHV3ODQV¢O RULJLQH 1RPEUH G DFWLRQV UHVWDQW HQFRXUV G DFTXLVLWLRQ au  1RPEUH G DFWLRQV UHVWDQW HQFRXUV G DFTXLVLWLRQ au  FRQYHUWLHV HQDFWLRQ ,FDGH 3DULW« G DMXVWb 
  • 1RPEUHG DFWLRQV DMXVW«HV au1er bMDQYLHU 3DULW« G «FKDQJHb 
  • 1RPEUHG DFWLRQV au1er bMDQYLHU 0RXYHPHQWV VXUODS«ULRGH 1RPEUHG DFWLRQV DXbG«FHPEUH 3ODQV Date G DWWULEXWLRQ Durée G DFTXLVLWLRQ Durée GHYLH des 3ODQV 1RPEUH G DFWLRQV DWWULEX«HV ¢O RULJLQH GX3ODQ GRQW QRPEUH G DFWLRQV DFTXLVHV GRQW QRPEUH G DFWLRQV DWWULEX«HV GRQW QRPEUH G DFWLRQV DFTXLVHV GRQW QRPEUH G DFWLRQV DWWULEX«HV GRQW VRXPLVHV¢ FRQGLWLRQVb 
  • DFWLRQVHQ FLUFXODWLRQ DFWLRQV DQQXO«HV GRQW QRPEUH G DFWLRQV DWWULEX«HV GRQW QRPEUH G DFWLRQV DFTXLVHV GRQW VRXPLVHV¢ FRQGLWLRQVb 
  •  bDQV bDQV b - - 1,53 - b  b - b - - - b - b(1)  bDQV bDQV b - - 1,13 - b  b - b - - - b b  bDQV bDQV b - - 1,13 - b  b - - - - - b - 2011  bDQV bDQV b - - - - - - 10 b - b 120 - b - 1-2012  bDQV bDQV b - - - - - - - b - 30 930 b 30 - b(4)  bDQV bDQV b - - - - - - - b b - b b - b b(5)  bDQV bDQV b b b - - -  - - - - b b - - b(5)  bDQV bDQV b b b - - -  - - b - b b - b TOTAL - b b b b b b b b b 
  • 3ODQV «PLV ¢ O RULJLQH SDU &RPSDJQLH /D /XFHWWH $MXVWHPHQWV FRQV«FXWLIV DX[ DXJPHQWDWLRQV GH FDSLWDO HW DX[ GLVWULEXWLRQV GH SULPHV G «PLVVLRQ LQWHUYHQXHV SRVW«ULHXUHPHQW DX[ DWWULEXWLRQV G DFWLRQV JUDWXLWHV 
  • $SUªV IXVLRQDEVRUSWLRQ GH &RPSDJQLH /D /XFHWWH SDU ,FDGH G«FLG«H ¢ O DVVHPEO«H J«Q«UDOH GX bRFWREUH  HW DSSOLFDWLRQ GH OD SDULW« G «FKDQJH UHWHQXH ¢ VDYRLU  DFWLRQV &// SRXU  DFWLRQV ,FDGH $SUªV IXVLRQDEVRUSWLRQ GH 6LOLF SDU ,FDGH G«FLG«H ¢ O DVVHPEO«H J«Q«UDOH GX bG«FHPEUH  HW DSSOLFDWLRQ GH OD SDULW« G «FKDQJH UHWHQXH ¢ VDYRLU  DFWLRQV 6LOLF 62&20,( SRXU bDFWLRQV ,FDGH &HWWH VLWXDWLRQ Q LQWªJUH SDV OHV URPSXV GH  
  • /H FRQVHLO G DGPLQLVWUDWLRQ GH &RPSDJQLH /D /XFHWWH GX bVHSWHPEUH  D G«FLG« GH WUDQVSRVHU DX[ DFWLRQV JUDWXLWHV ,FDGH DWWULEX«HV ¢ FHUWDLQV E«Q«ƶFLDLUHV OHV FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFHV GX SODQ G RULJLQH OL«HV DX PDUFK« HQ IRQFWLRQ GH O LQGLFH 7RWDO 6KDUHKROGHU 5HWXUQ 765
  •  
  • /H 3ODQ G DFWLRQV JUDWXLWHV  HVW GLVFU«WLRQQDLUHb ¢ OšLVVXH GH FKDTXH H[HUFLFH FLQTXDQWH SRXU FHQW b
  • GH OD GRWDWLRQ SRXUUD ¬WUH DFTXLVH VHORQ OHV FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFHV G«WHUPLQ«HV VXU O DWWHLQWH GX FDVKƷRZ QHW FRXUDQW 
  • 3ODQV «PLV ¢ O RULJLQH SDU 6LOLFb SRXU OH SODQ  OHV FRQGLWLRQV GH SHUIRUPDQFH OL«HV ¢ O «YROXWLRQ GH O (%2 G«ƶQL SDU OH FRQVHLO G DGPLQLVWUDWLRQ GH 6LOLF GX 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 137 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN  '(77(6 ),1$1&,Š5(6 HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   $XWUHV HPSUXQWV REOLJDWDLUHV $XWUHV HPSUXQWV REOLJDWDLUHV b - Intérêts courus sur emprunts obligataires b - SOUS-TOTAL b - (PSUXQWV HW 'HWWHV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLW (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLWb(1) bb bb Intérêts courus sur emprunts auprès des établis. de crédit b b Soldes créditeurs de banques b b Intérêts courus sur soldes créditeurs de banques 34 - Concours bancaires courants - - Intérêts courus sur concours bancaires courants - - SOUS-TOTAL bb bb (PSUXQWV HW 'HWWHV ILQDQFLªUHV GLYHUV ,QW«U¬WV FRXUXV VXU 25$ - - $XWUHV HPSUXQWV b b Intérêts courus sur autres emprunts 568 557 '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQW UH©XV b b 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV - - SOUS-TOTAL b b *URXSH HW $VVRFL«V Comptes courants Groupe b b $XWUHV GHWWHV *URXSH b b SOUS-TOTAL b b TOTAL bb bb 
  • &HV HPSUXQWV IRQW OšREMHWbGH FRXYHUWXUHV HW VRQW SDU DLOOHXUV JDUDQWLV SDU OH ELDLVb  GH SULYLOªJHV GH SU¬WHXUV GH GHQLHUV GRQQ«V ¢ KDXWHXU GH bbPLOOLHUV GšHXURVb  GH QDQWLVVHPHQWV GH WLWUHV ¢ KDXWHXU GH bbPLOOLHUV GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013138 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN  ‹7$7 '(6 ‹&+‹$1&(6 '(6 '(77(6 ),1$1&,Š5(6 HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • 0RQWDQW EUXW DX   bDQ (QWUH  HW bDQV  bDQV $XWUHV HPSUXQWV REOLJDWDLUHV $XWUHV HPSUXQWV REOLJDWDLUHV b - b b Intérêts courus sur emprunts obligataires b b - - SOUS-TOTAL b b b b (PSUXQWV HW GHWWHV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLW (PSUXQWV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLW bb b bb b Intérêts courus sur emprunts auprès des établis. de crédit b b - - Soldes créditeurs de banques b b - - Intérêts courus sur soldes créditeurs de banques 34 34 - - Concours bancaires courants - - - - Intérêts courus sur concours bancaires courants - - - - SOUS-TOTAL bb b bb b (PSUXQWV HW GHWWHV ILQDQFLªUHV GLYHUV $XWUHV HPSUXQWV b 22 b b Intérêts courus sur autres emprunts 568 568 - - '«S¶WV HW FDXWLRQQHPHQWV UH©XV b 701 208 b 'HWWHV UDWWDFK«HV ¢ GHV SDUWLFLSDWLRQV - - - - SOUS-TOTAL b b b b *URXSH HW $VVRFL«V Comptes courants Groupe b b - - $XWUHV GHWWHV *URXSH b b - - SOUS-TOTAL b b - - TOTAL bb bb bb bb  ‹7$7 '(6 ‹&+‹$1&(6 '(6 '(77(6 'š(;3/2,7$7,21 (7b352'8,76 &2167$7‹6 'š$9$1&( HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • 0RQWDQW EUXW DX   bDQ (QWUH  HW bDQV  bDQV $YDQFHV HW DFRPSWHV UH©XV VXU FRPPDQGH b b - - Fournisseurs et comptes rattachés b b - - Personnel et comptes rattachés b b - - 6«FXULW« VRFLDOHb DXWUHV RUJDQLVPHV VRFLDX[ b b - - Participation des salariés et forfait social 27 27 - - Impôts sur les sociétés b b 497 - $XWUHV LPS¶WV WD[HV HW DVVLPLO«V b b - - Fournisseurs d’immobilisations b b - - $XWUHV GHWWHV b b - - 3URGXLWV FRQVWDW«V GšDYDQFHb(1) b b b b TOTAUX b b b b 
  • 'RQW EDLO ¢ FRQVWUXFWLRQ UHODWLI ¢ OšRS«UDWLRQ %DVVLQ 1RUG SRXU XQ PRQWDQW GH bbPLOOLHUV GšHXURV /HV FKDUJHV ¢ SDHU Vš«OªYHQW ¢ bbPLOOLHUV GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE BILAN  ‹/‹0(176 &21&(51$17 /(6 (175(35,6(6 /,‹(6 (7b/(6b3$57,&,3$7,216 HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •  (QWUHSULVHV OL«HV (QWUHSULVHV DYHF OHVTXHOOHV OD 6RFL«W«bDbXQ OLHQ GH SDUWLFLSDWLRQ $&7,) $YDQFHV HW DFRPSWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV - - Participations bb b Créances rattachées à des participations et autres parties liées b - Prêts - - $YDQFHV HW DFRPSWHV YHUV«V VXU FRPPDQGHV - - Créances clients et comptes rattachés b 85 $XWUHV FU«DQFHV bb b 3$66,) (PSUXQWV HW GHWWHV DXSUªV GHV «WDEOLVVHPHQWV GH FU«GLW - - (PSUXQWV HW GHWWHV ƶQDQFLªUHV GLYHUV b b $YDQFHV HW DFRPSWHV UH©XV VXU FRPPDQGHV HQ FRXUV 19 - 'HWWHV IRXUQLVVHXUV HW FRPSWHV UDWWDFK«V b - 'HWWHV VXU LPPRELOLVDWLRQV HW FRPSWHV UDWWDFK«V 110 - $XWUHV GHWWHV 96 b COMPTE DE RÉSULTAT Produits de participation b b $XWUHV SURGXLWV ƶQDQFLHUV - - &KDUJHV ƶQDQFLªUHV b b /H PRQWDQW GHV SURGXLWV GH FHVVLRQ GšDFWLIV U«DOLV«V DYHF GHV HQWUHSULVHV OL«HV HW GHV SDUWLFLSDWLRQV Vš«OªYH ¢ bPLOOLHUV GšHXURV Les transactions effectuées avec les parties liées sont réalisées dans des conditions normales de marché.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT  1RWHV VXU OH FRPSWH GH U«VXOWDW  5‹68/7$7 'š(;3/2,7$7,21 &KLƵUH GšDƵDLUHV HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   Revenus locatifs b b Ventes de marchandises 106 b Prestations de services b b GRQW SUHVWDWLRQV GH VHUYLFHV FHQWUDX[ b b GRQW DXWUHV SUHVWDWLRQV b b TOTAL b b L’intégralité du chiffre d’affaires est réalisée en France. $XWUHV SURGXLWV GšH[SORLWDWLRQ HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   Refacturations de charges locatives b b 5HIDFWXUDWLRQV GH IUDLV HQJDJ«V SRXU OH FRPSWH GH ƶOLDOHV b b Redevance de marque Icade b b Produits divers b b TOTAL b b &KDUJHV GšH[SORLWDWLRQ HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   $FKDWV HW YDULDWLRQV GH VWRFNV b b Services extérieurs b b Impôts, taxes et versements assimilés b b Salaires et traitements b b Charges sociales b b 'RWDWLRQV DX[ DPRUWLVVHPHQWV HW G«SU«FLDWLRQV b b 'RWDWLRQV DX[ G«SU«FLDWLRQV VXU DFWLI FLUFXODQW b b 'RWDWLRQV DX[ SURYLVLRQV SRXU ULVTXHV HW FKDUJHV b b $XWUHV FKDUJHV b b TOTAL b b
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 141 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş NOTES SUR LE COMPTE DE RÉSULTAT  5‹68/7$7 ),1$1&,(5 HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •   'LYLGHQGHV b b 43 GH E«Q«ƶFHV GHV VRFL«W«V WUDQVSDUHQWHV b b $XWUHV SURGXLWV OL«V DX[ SDUWLFLSDWLRQV b b $XWUHV SURGXLWV ƶQDQFLHUVb(1) b b 5HSULVHV GH G«SU«FLDWLRQV ƶQDQFLªUHV b b 7UDQVIHUWV GH FKDUJHV ƶQDQFLªUHV - 19 $XWUHV FKDUJHV GšLQW«U¬WV b
  • b
  • 43 GH SHUWHV GHV VRFL«W«V WUDQVSDUHQWHV b
  • b
  • $XWUHV FKDUJHV OL«HV DX[ SDUWLFLSDWLRQV (86) b
  • $XWUHV FKDUJHV ƶQDQFLªUHVb(2) b
  • b
  • 'RWDWLRQV GH SURYLVLRQV ƶQDQFLªUHV b
  • b
  • TOTAL b
  • b
  • 
  • 'RQW ERQL GH IXVLRQ 0,675$/ SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLHUV GšHXURV HW ,FDGH &%, SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLHUV GšHXURV 
  • 'RQW PDOL GH IXVLRQ 0$5,*1$1( /$ 3$/81 SRXU XQ PRQWDQW GH bbPLOOLHUV GšHXURV HW 5‹6,'(1&( '( 6$5&(//(6 SRXU XQ PRQWDQW GH bPLOOLHUV GšHXURV 5.3. RÉSULTAT EXCEPTIONNEL HQbPLOOLHUV GšHXURV
  • 3URGXLWV &KDUJHV ,PSDFW QHW Cession d’actifs immobiliers et de titres de participation b b b 3URƶW VXU FU«DQFH G«SU«FL«H b - b $XWUHV 108 377 (269) TOTAL b b b 5.4. IMPÔT SUR LES RÉSULTATS 'DQV OH FDGUH GX U«JLPH 6,,& OH U«VXOWDW WD[DEOH Gš,FDGH FRQVWLWXH XQ E«Q«ILFH GH bbPLOOLHUV GšHXURV DSUªV LPSXWDWLRQ GHV G«ILFLWV UHSRUWDEOHV ,FDGH D REWHQX OšDJU«PHQW GH OšXWLOLVDWLRQ GHV G«ILFLWV ILVFDX[ DQW«ULHXUV GH &203$*1,( /$ /8&(77( GšXQ PRQWDQW GH bbPLOOLHUV GšHXURV $X bG«FHPEUH  OH PRQWDQW U«VLGXHO GHV G«ILFLWV UHSRUWDEOHV Vš«OªYH ¢ bbPLOOLHUV GšHXURV /D FKDUJH GšLPS¶W VXU OHV U«VXOWDWV GH OšH[HUFLFH Vš«OªYH ¢ bbPLOOLHUV GšHXURV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş (1*$*(0(176 +256 %,/$1  (QJDJHPHQWV KRUV ELODQ (QJDJHPHQWV GRQQ«V HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •  ‹FK«DQFH bbDQ bDQV !bbDQV $YDOV HW FDXWLRQV GRQQ«V b b b b 'LYHUV DXWUHV HQJDJHPHQWV GRQQ«V b 550 b 79 (QJDJHPHQWV GH WUDYDX[ GRQQ«V KRUV 333 b b b - Garanties de passif accordées b b b - *DUDQWLHV ƶQDQFLªUHV GRQQ«HV b b b b Options d’achat données sur opérations en PPP b - - b Paiements minimaux à recevoir sur locations simples b b b - Promesses d’achat données sur titres b - b - 3URPHVVHV GH YHQWHV GRQQ«HVbŞ FHVVLRQ HW DFKDW )LQFD b b - - Promesses de vente données sur opérations de logements et Parcs tertiaires b - b - (QJDJHPHQWV VXU FRQWUDWV GH ORFDWLRQ ƶQDQFHPHQW b b b b TOTAL b b b b (QJDJHPHQWV UH©XV HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •  ‹FK«DQFH bbDQ bDQV !bbDQV $YDOV HW FDXWLRQV UH©XV b b b b 'LYHUV DXWUHV HQJDJHPHQWV UH©XV b 20 b b (QJDJHPHQWV GH WUDYDX[ UH©XV KRUV 333 b b b - Garanties bancaires reçues b 94 b 204 Lignes de crédit reçues non utilisées bb - bb - Paiements minimaux à recevoir sur locations simples bb b b b Paiements minimaux à recevoir sur opérations en PPP b b b b Promesses d’achat reçues 950 950 - - TOTAL bb b bb b
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 143 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş AUTRES INFORMATIONS  $XWUHV LQIRUPDWLRQV  ‹9‹1(0(176 3267‹5,(856 ‚ /$ &/–785( 1«DQW  (1*$*(0(176 5(/$7,)6 $8; ,167580(176 '( &289(5785( 685 (0358176 HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •  0RQWDQWV QRWLRQQHOV GHV FRQWUDWV 7DX[ PRHQ Total 3DUW ¢ PRLQV GšXQ DQ 3DUW ¢ SOXV GšXQ DQ HW PRLQV GH FLQTbDQV 3DUW ¢ SOXV GH FLQTbDQV 6ZDSV b bb b b b 2SWLRQV GH WDX[b(1) b b b b b TOTAL 6:$36 ET OPTIONS DE TAUX bb b bb b 
  • (Q FH FRPSULV bPLOOLRQV GšHXURV GšRSWLRQV ¢ G«SDUW G«FDO« YHQWLO«HV VHORQ OHXUV «FK«DQFHV /D MXVWH YDOHXU GH OšHQVHPEOH GHV LQVWUXPHQWV G«ULY«V DX bG«FHPEUH  KRUV ,&1(
  • VH G«FRPSRVH FRPPH VXLWb ‹ VZDSV  b
  • bPLOOLHUV GšHXURV  ‹ RSWLRQV GH WDX[  bbPLOOLHUV GšHXURV /D GHWWH ¢ WDX[ YDULDEOH HVW FRXYHUWH ¢ KDXWHXU GH b SDU GHV VZDSV et des options de taux. 7.3. CONSOLIDATION /HV FRPSWHV FRQVROLG«V Gš,FDGH VRQW FRQVROLG«V GDQV FHX[ GH OD &DLVVH GHV '«S¶WV HW FRQVLJQDWLRQ VHORQ OD P«WKRGH GH OšLQW«JUDWLRQ JOREDOH  5‹081‹5$7,216 (7 $9$17$*(6 $//28‹6 $8 7,75( '( /š(;(5&,&( $8; $'0,1,675$7(856 (7 $8; 0(0%5(6 '8 &20,7‹ (;‹&87,) HQbPLOOLHUV GšHXURV
  •  Rémunérations versées b Jetons de présence versés 182 TOTAL b  ())(&7,)6 /H QRPEUH PRHQ GH VDODUL«V U«PXQ«U«V HQ «TXLYDOHQW WHPSV SOHLQ DX bG«FHPEUH  VšDQDOVH FRPPH VXLWb &DW«JRULHV 6DODUL«V GH OšHQWUHSULVH QRQ PLV ¢ GLVSRVLWLRQ 6DODUL«V PLV ¢bGLVSRVLWLRQ ,FDGH DYDQWbIXVLRQ 6LOLF  Cadres (et assimilés) 236 3 239 8 247 (PSOR«V 77 - 77 - 77 TOTAL 313 3 316 8 
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013144 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş AUTRES INFORMATIONS  7$%/($8 '(6 ),/,$/(6 (7 3$57,&,3$7,216 HQbPLOOLHUVGšHXURV
  • &DSLWDO &DSLWDX[ propres KRUV FDSLWDO 4XRWHSDUW GXFDSLWDO G«WHQX HQb 9DOHXUFRPSWDEOH GHVWLWUHVG«WHQXV 3U¬WVb $YDQFHV &DXWLRQV GRQQ«HV DX[ ILOLDOHV &KLIIUH GšDIIDLUHV Résultats GXbGHUQLHU H[HUFLFH FORV RX
  • 'LYLGHQGHV HQFDLVV«V 2EV GDWHGX GHUQLHU ELODQ
  • Brute Nette ),/,$/(6 G«WHQXHV¢GHb
  • 6$6 ,FDGH7RXU(TKR b b
  • 100 b b b - b
  • - 2013 6$6 Sarvilep b b 100 b b - - b b
  • b 2013 6$68 IcadePromotion b b 100 b b - - b b - 2012 SCI Icade-LéoLagrange b b 100 b b b - b b - 2013 SCI Icade-RuedesMartinets b b
  • 100 b b b - b b - 2013 6$6 ,FDGH%ULFRODJH b b 100 b b b - b b b 2013 SCI Mondotte b b
  • 100 b b b - b b - 2013 SCI 3'0 b b 100 b b b - b b - 2013 SCI 3'0 b b 100 b b b - b b - 2013 SCI MessineParticipations b b 100 b b b - b b - 2013 SCI Gascogne b b
  • 100 b b b - b (605) - 2013 SCI ,FDGH%G+DXVVPDQ b b 100 b b b - b b - 2013 SCI /H7ROELDF b 628 100 b b b - b 628 - 2013 SCI IcadeCamilledesMoulins b b 100 b b b - b b - 2013 6$6 5XH'HV)RQWDQRW 37 b
  • 100 b b b - b b - 2013 SCI 1DQWHUUH‹WRLOH3DUF b b 100 b b b - b 455 - 2013 6$6 IcadeConseil 270 767 100 b b 557 - b 696 b 2013 SCI ‹YU0R]DUW b (215) 100 b b b - b (589) - 2013 SCI ‹YU(XURS«HQ b b 100 b b b - b (861) - 2013 SCI $YHQXH9LFWRU+XJR b (220) 100 b b b - b (182) - 2013 SCI %DWL*DXWLHU b b 100 b b b - b b - 2013 SCI ,FDGH0RUL]HW b b 100 b b b - b b - 2013 6$5/ (SS3HULSDUF1DXWLOH 8 (38) 100 b b b - - (24) - 2013 6$6 Iporta 500 295 100 b b 126 - b 44 150 2013 6$6 IcadePropertyManagement b b 100 b b - - b b b 2013 6$6 Socomie 697 b
  • 100 b - - - b (630) - 2013 SCI %60GX&+8GH1DQF b b
  • 100 b b b - b b
  • - 2013 SCI 'HV3DVGH/RLUH 637 (516) 100 576 121 - - - - - 2013 SCI 2CMarseille 480 (88) 100 479 479 770 - 583 (4) - 2012 SCI PCM 145 714 100 145 145 185 - b (103) - 2013 6$6 ,FDGH7UDQVDFWLRQ 524 (197) 100 131 131 438 - b (815) - 2013 6$6 Havane 100 (9) 100 100 91 - - - (1) - 2013 6$ InmobiliariadelaCaisse GHVb'«S¶WV(VSDQDb(*) 60 505 100 68 68 - - 112 494 631 2013 *0%+ ,FDGH5HLP'HXWVFKODQGb(*) 25 519 100 25 25 - - b (8) - 2013 SCI /HV7RYHWV 10 212 100 10 10 - - 321 130 99 2013 %9 ,FDGH5HLWb(*) 18 b 100 4 4 b - - (398) - 2013 61& 61&&DSUL'DQWRQ 1 - 100 1 1 - - - - - 2012 6$6 )RQFLªUHV1DQWHXLO 38 437 100 - - b - 871 433 - 2013 6$6 Sepac 229 b 99 b b b - b b - 2013
  • /HVFDSLWDX[SURSUHVOHFKLƵUHGšDƵDLUHVHWOHU«VXOWDWVRQWGHVGRQQ«HV«WDEOLHVHQQRUPHV,)56
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 145 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş AUTRES INFORMATIONS HQbPLOOLHUVGšHXURV
  • &DSLWDO &DSLWDX[ propres KRUV FDSLWDO 4XRWHSDUW GXFDSLWDO G«WHQX HQb 9DOHXUFRPSWDEOH GHVWLWUHVG«WHQXV 3U¬WVb $YDQFHV &DXWLRQV GRQQ«HV DX[ ILOLDOHV &KLIIUH GšDIIDLUHV Résultats GXbGHUQLHU H[HUFLFH FORV RX
  • 'LYLGHQGHV HQFDLVV«V 2EV GDWHGX GHUQLHU ELODQ
  • Brute Nette SCI %63 10 (333) 99 10 10 - - b (406) - 2012 SCI LaSucriere 5 45 99 4 4 40 - - (2) - 2012 SCI -&% 3 98 95 b b b - 239 120 - 2013 6$6 ,FDGH$VVHW0DQDJHPHQW 225 378 75 169 169 - - b 355 - 2013 SCI Séverine 100 77 60 60 60 46 - 121 77 - 2013 6$68 IcadeSanté b b 57 b b b - b b b 2013 SCI FamdeLomme 900 563 51 459 459 294 - 763 127 - 2013 ),/,$/(6 G«WHQXHVGH¢b
  • SCI 'X%DVVLQ1RUG b b 50 b b b - b b
  • - 2013 SCI &10 420 b 50 210 210 81 - b (44) - 2013 6&,$ LeParcduMillénaire 2 b
  • 49 1 1 b - b b
  • - 2013 SCI 7HUUDVVH%HOOLQL b b 33 b b b - b b b 2013 SCI 'HOD9LVLRQ b b 22 330 330 - - b 144 - 2013 SCI &HQWUHGHV$UFKLYHV 'LSORPDWLTXHV b b 22 317 317 117 - b 183 19 2013 SCI +¶WHO'H3ROLFH6WUDVERXUJ 76 b 19 14 14 - - b b 399 2013 6$6 GuyaneLycées b b 16 264 264 152 - b 319 80 2012 6$6 LaCité b 554 16 259 259 b - b 557 82 2013 6$6 Chrysalis 40 b 16 6 6 - - 909 (2) - 2012 6$6 80$* 898 b 10 90 90 - - - (93) - 2011
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013146 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş RAPPORT DES COMMISSAIRES $8; &2037(6 685b/(6b&2037(6b$118(/6 RAPPORT DES COMMISSAIRES AUX COMPTES 685b/(6b&2037(6b$118(/6 0HVGDPHV 0HVVLHXUV OHV $FWLRQQDLUHV (Q H[«FXWLRQ GH OD PLVVLRQ TXL QRXV D «W« FRQIL«H SDU YRWUH $VVHPEO«H *«Q«UDOH QRXV YRXV SU«VHQWRQV QRWUH UDSSRUW UHODWLI ¢ O H[HUFLFH FORV OH bG«FHPEUH  VXUb ‹ OH FRQWU¶OH GHV FRPSWHV DQQXHOV GH OD VRFL«W« ,FDGH 6$ WHOV TX LOV VRQW MRLQWV DX SU«VHQW UDSSRUWb ‹ OD MXVWLILFDWLRQ GH QRV DSSU«FLDWLRQVb ‹ les vérifications et informations spécifiques prévues par la loi. /HV FRPSWHV DQQXHOV RQW «W« DUU¬W«V SDU YRWUH &RQVHLO Gš$GPLQLVWUDWLRQ ,O QRXV DSSDUWLHQW VXU OD EDVH GH QRWUH DXGLW G H[SULPHU XQH RSLQLRQ VXU ces comptes. ,  2SLQLRQ VXU OHV FRPSWHV DQQXHOV 1RXV DYRQV HIIHFWX« QRWUH DXGLW VHORQ OHV QRUPHV GšH[HUFLFH SURIHVVLRQQHO DSSOLFDEOHV HQ )UDQFHb FHV QRUPHV UHTXLªUHQW OD PLVH HQ ĕXYUH GH GLOLJHQFHV SHUPHWWDQW G REWHQLU O DVVXUDQFH UDLVRQQDEOH TXH OHV FRPSWHV DQQXHOV QH FRPSRUWHQW SDV G DQRPDOLHV VLJQLILFDWLYHV 8Q DXGLW FRQVLVWH ¢ Y«ULILHU SDU VRQGDJHV RX DX PRHQ GšDXWUHV P«WKRGHV GH V«OHFWLRQ OHV «O«PHQWV MXVWLILDQW GHV PRQWDQWV HW LQIRUPDWLRQV ILJXUDQW GDQV OHV FRPSWHV annuels. Il consiste également à apprécier les principes comptables suivis, les estimations significatives retenues et la présentation d’ensemble des FRPSWHV 1RXV HVWLPRQV TXH OHV «O«PHQWV TXH QRXV DYRQV FROOHFW«V VRQW VXIILVDQWV HW DSSURSUL«V SRXU IRQGHU QRWUH RSLQLRQ 1RXV FHUWLILRQV TXH OHV FRPSWHV DQQXHOV VRQW DX UHJDUG GHV UªJOHV HW SULQFLSHV FRPSWDEOHV IUDQ©DLV U«JXOLHUV HW VLQFªUHV HW GRQQHQW XQH LPDJH ILGªOH GX U«VXOWDW GHV RS«UDWLRQV GH O H[HUFLFH «FRXO« DLQVL TXH GH OD VLWXDWLRQ ILQDQFLªUH HW GX SDWULPRLQH GH OD VRFL«W« ¢ OD ILQ GH FHW H[HUFLFH Sans remettre en cause l’opinion exprimée ci-dessus, nous attirons votre attention sur la partie de la note 4.9 de l’annexe concernant le traitement FRPSWDEOH UHWHQX DX WLWUH GH OD Y«ULILFDWLRQ ILVFDOH GRQW YRWUH VRFL«W« D IDLW OšREMHW DX WLWUH GH OšH[HUFLFH  ,,  -XVWLƶFDWLRQ GHV DSSU«FLDWLRQV (Q DSSOLFDWLRQ GHV GLVSRVLWLRQV GH OšDUWLFOH /b GX &RGH GH FRPPHUFH UHODWLYHV ¢ OD MXVWLILFDWLRQ GH QRV DSSU«FLDWLRQV QRXV SRUWRQV ¢ YRWUH FRQQDLVVDQFH OHV «O«PHQWV VXLYDQWVb ‹ $X FRXUV GH OšH[HUFLFH XQ UDSSURFKHPHQW HVW LQWHUYHQX HQWUH YRWUH VRFL«W« HW OD VRFL«W« 6LOLF DERXWLVVDQW FRPPH G«FULW GDQV OD QRWH  GH OšDQQH[H ¢ OD IXVLRQ DEVRUSWLRQ GH OD VRFL«W« 6LOLF SDU YRWUH VRFL«W« DX bG«FHPEUH  'DQV FH FRQWH[WH QRV WUDYDX[ RQW FRQVLVW« ¢ U«DOLVHU GHV SURF«GXUHV GšDXGLW VS«FLILTXHV VXU OHV DFWLIV GH 6LOLF DSSRUW«V HW VHV SDVVLIV SULV HQ FKDUJH DX bG«FHPEUH  3DU DLOOHXUV VšDJLVVDQW GHV LQFLGHQFHV GDQV OHV FRPSWHV Gš,FDGH GH OD UHVWUXFWXUDWLRQ GX SRUWHIHXLOOH GH FRXYHUWXUH GH 6LOLF WHOOHV TXH G«FULWHV GDQV OD QRWHb GH OšDQQH[H QRXV DYRQV Y«ULIL« OH FDUDFWªUH DSSURSUL« GX WUDLWHPHQW FRPSWDEOH DSSOLTX« 1RXV DYRQV HQILQ Y«ULIL« TXH OHV QRWHVb  HW  GRQQHQW XQH LQIRUPDWLRQ DSSURSUL«H ‹ OHV QRWHVb   HW  GH OšDQQH[H H[SRVHQW OHV UªJOHV HW P«WKRGHV FRPSWDEOHV UHODWLYHV ¢ Oš«YDOXDWLRQ GHV LPPRELOLVDWLRQV FRUSRUHOOHV HW incorporelles, des titres de participation, des créances rattachées à des participations, ainsi qu’aux modalités de mise en œuvre des tests de dépréciation de ces actifs. 1RV WUDYDX[ RQW FRQVLVW« ¢ DSSU«FLHU OH FDUDFWªUH DSSURSUL« GHV GRQQ«HV HW GHV KSRWKªVHV UHWHQXHV SDU OD 'LUHFWLRQ *«Q«UDOH HW GHV «YDOXDWLRQV TXL HQ U«VXOWHQW 1RXV DYRQV SDU DLOOHXUV Y«ULIL« TXH OHV QRWHV GH OšDQQH[H SU«FLW«HV GRQQHQW XQH LQIRUPDWLRQ DSSURSUL«H /HV DSSU«FLDWLRQV DLQVL SRUW«HV V LQVFULYHQW GDQV OH FDGUH GH QRWUH G«PDUFKH G DXGLW GHV FRPSWHV DQQXHOV SULV GDQV OHXU HQVHPEOH HW RQW GRQF contribué à la formation de notre opinion exprimée dans la première partie de ce rapport.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 147 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş RAPPORT DES COMMISSAIRES $8; &2037(6 685b/(6b&2037(6b$118(/6 )DLW ¢ &RXUEHYRLH HW 1HXLOOVXU6HLQH OH bI«YULHU  Les Commissaires aux Comptes Mazars Pricewaterhousecoopers Audit Gilles Rainaut Jérôme de Pastors -HDQ%DSWLVWH 'HVFKUYHU ,,,  9«ULƶFDWLRQV HW LQIRUPDWLRQV VS«FLƶTXHV 1RXV DYRQV «JDOHPHQW SURF«G« FRQIRUP«PHQW DX[ QRUPHV GšH[HUFLFH SURIHVVLRQQHO DSSOLFDEOHV HQ )UDQFH DX[ Y«ULILFDWLRQV VS«FLILTXHV SU«YXHV par la loi. 1RXV Q DYRQV SDV G REVHUYDWLRQ ¢ IRUPXOHU VXU OD VLQF«ULW« HW OD FRQFRUGDQFH DYHF OHV FRPSWHV DQQXHOV GHV LQIRUPDWLRQV GRQQ«HV GDQV OH UDSSRUW GH JHVWLRQ GX &RQVHLO G $GPLQLVWUDWLRQ HW GDQV OHV GRFXPHQWV DGUHVV«V DX[ DFWLRQQDLUHV VXU OD VLWXDWLRQ ILQDQFLªUH HW OHV FRPSWHV DQQXHOV Concernantlesinformationsfourniesenapplicationdesdispositionsdel’articleL.225-102-1duCodedecommercesurlesrémunérationsetavantages versés aux mandataires sociaux ainsi que sur les engagements consentis en leur faveur, nous avons vérifié leur concordance avec les comptes ou avec les données ayant servi à l’établissement de ces comptes et, le cas échéant, avec les éléments recueillis par votre société auprès des sociétés contrôlant votre société ou contrôlées par elle. Sur la base de ces travaux, nous attestons l’exactitude et la sincérité de ces informations. (Q DSSOLFDWLRQ GH OD ORL QRXV QRXV VRPPHV DVVXU«V TXH OHV GLYHUVHV LQIRUPDWLRQV UHODWLYHV DX[ SULVHV GH SDUWLFLSDWLRQ HW GH FRQWU¶OH HW ¢ OšLGHQWLW« des détenteurs du capital et des droits de vote vous ont été communiquées dans le rapport de gestion.
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013148 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş BILANS COMPARÉS 6,/,&bŞ &2037(6 '‹),1,7,)6 $8bb'‹&(0%5(b %LODQV FRPSDU«V $FWLI HQbPLOOLHUV G HXURV
  •    Brut Amort. 3URYLVLRQV Net Net Net $&7,) ,002%,/,6‹ Immobilisations incorporelles - - - - - Immobilisations corporelles - 7HUUDLQV b b b b b - Constructions bb b bb bb bb - $XWUHV b b 78 90 169 - Immobilisations corporelles en cours b - b b b bb b bb bb bb ,PPRELOLVDWLRQV ƶQDQFLªUHV - Participations b b b b b - Créances rattachées à des participations b - b b b - $XWUHVb(1) b b b b b b b b b b TOTAL I bb b bb bb bb $&7,) &,5&8/$17 Créances clients et comptes rattachés b b b b b Créances diverses b b b b b 'LVSRQLELOLW«V b - b b b &KDUJHV FRQVWDW«HV G DYDQFH 9 - 9 16 52 TOTAL II b b b b b 727$/ *‹1‹5$/b 
  • bb b bb bb bb 
  • 'RQW DFWLRQV DXWRG«WHQXHV DX  SRXU XQ PRQWDQW HQ HXURV HW HQ FHQWLPHV GH bbbſ 
  • /H WRWDO GHV DFWLIV QHWV DX  HQ HXURV HW HQ FHQWLPHV V «OªYH ¢ bbbbſ
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013  4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş BILANS COMPARÉS 3DVVLI (QbPLOOLHUV G HXURV
  •    CAPITAUX PROPRES Capital b b b 3ULPHV GH IXVLRQbŞ «PLVVLRQbŞ DSSRUW b b b Réserves et report à nouveau b b b 5«VXOWDW QHW GH O H[HUFLFH b b b 6XEYHQWLRQV G LQYHVWLVVHPHQW b b b Provisions réglementées 756 631 506 727$/ ,b 
  • b b b 3529,6,216 3285 5,648(6 (7 &+$5*(6    TOTAL II    DETTES $XWUHV HPSUXQWV REOLJDWDLUHV b b b (PSUXQWV HW GHWWHV DXSUªV GHV (WV GH &U«GLW b b bb '«S¶WV GH JDUDQWLH GHV ORFDWDLUHV b b b (PSUXQWV HW GHWWHV ƶQDQFLªUHV GLYHUV b b 89 'HWWHV IRXUQLVVHXUV HW FRPSWHV UDWWDFK«V b b b $XWUHV GHWWHV b b b TOTAL III bb bb bb 727$/ *‹1‹5$/b 
  • bb bb bb 
  • / DFWLI QHW G«ƶQLWLI DX  HQ HXURV HW HQ FHQWLPHV V «OªYH ¢ bbbſ 
  • /H WRWDO GHV SDVVLIV DX  HQ HXURV HW HQ FHQWLPHV V «OªYH ¢ bbbbſ
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş COMPTES DE RÉSULTAT COMPARÉS &RPSWHV GH U«VXOWDW FRPSDU«V HQbPLOOLHUV G HXURV
  •    PRODUITS D'EXPLOITATION Prestations de services b b b - Loyers b - Prestations diverses b 0RQWDQW QHW GX FKLIIUH GšDIIDLUHV b b b Reprises sur provisions, amortissements b 744 635 7UDQVIHUWV GH FKDUJHV - - - $XWUHV SURGXLWV b b b TOTAL I b b b CHARGES D'EXPLOITATION Consommation en provenance de tiers b b b - Matières et fournitures consommées b - Services extérieurs b Impôts, taxes, versements assimilés b b b Charges de personnel b b b - Salaires et traitements b - Charges sociales b 'RWDWLRQV DX[ DPRUWLVVHPHQWV HW SURYLVLRQV b b b - Sur immobilisations b - Sur actif circulant b - Pour risques et charges 597 $XWUHV FKDUJHV 596 312 684 TOTAL II b b b bŞ 5‹68/7$7 ' (;3/2,7$7,21 ,  ,,
  • b b b 352'8,76 ),1$1&,(56 'H SDUWLFLSDWLRQV HW DXWUHV LPPRELOLVDWLRQV b $XWUHV LQW«U¬WV HW SURGXLWV DVVLPLO«V 26 7UDQVIHUWV GH FKDUJHV b TOTAL III b b b &+$5*(6 ),1$1&,Š5(6 'RWDWLRQV DX[ DPRUWLVVHPHQWV HW SURYLVLRQV b Intérêts et charges assimilées b $XWUHV FKDUJHV ƶQDQFLªUHV b TOTAL IV b b b bŞ 5‹68/7$7 ),1$1&,(5 ,,,  ,9
  • b
  • b
  • b
  • bŞ 5‹68/7$7 &285$17 $9$17 ,03–7  b
  • b b b PRODUITS EXCEPTIONNELS Sur opérations en capital - - b Sur opérations de gestion 4 18 76 TOTAL V 4 18 b CHARGES EXCEPTIONNELLES 'RWDWLRQV DX[ DPRUWLVVHPHQWV 125 125 125 Sur opérations en capital - - b Sur opérations de gestion - 11 361 TOTAL VI  136 b bŞ 5‹68/7$7 (;&(37,211(/ 9  9,
  • 
  • 
  • b PARTICIPATION DES SALARIES  
  • 76 ,03–7 685 /(6 %‹1‹),&(6 9,,
  • b - - RÉSULTAT NET b b b
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 151 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş 35,1&,3(6 *‹1‹5$8; 'š‹7$%/,66(0(17 '(6b&2037(6 1RWH DQQH[H Les conventions générales comptables ont été appliquées dans le respect des principes de prudence et d’indépendance des exercices HW FH GDQV OšKSRWKªVH GH OD FRQWLQXLW« GH O H[SORLWDWLRQ 7RXV OHV «O«PHQWV VH UDSSRUWDQW ¢ O DFWLYLW« RUGLQDLUH GH OD 6RFL«W« même exceptionnels eu égard à leur fréquence ou à leur montant, sont compris dans la détermination du résultat courant. Seuls les éléments QH VH UDSSRUWDQW SDV ¢ O DFWLYLW« RUGLQDLUH VRQW FRPSWDELOLV«V HQ U«VXOWDW exceptionnel.  3ULQFLSDOHV P«WKRGHV FRPSWDEOHV  3$75,02,1( ,002%,/,(5 Le patrimoine est composé d’ensembles immobiliers de placement, destinés à être conservés dans une perspective de long terme, même si certainsarbitragespeuventintervenirenfonctiond’opportunitésfutures. /šHQVHPEOHGXSDWULPRLQHLPPRELOLHUVXLWOHVUªJOHVFRPSWDEOHVVXLYDQWHVb /H FR½W GšHQWU«H GHV LPPHXEOHV dans le patrimoine est constitué GH OHXU FR½W G DFTXLVLWLRQ SRXU OHV LPPHXEOHV DFTXLV RX DSSRUW«V HW GH leur coût de production pour les immeubles construits ou restructurés. Le coût d’acquisition inclut les frais et droits de mutation liés à l’achat. Le coût de production des immeubles s’entend de l’ensemble des frais directement attribuables à la construction (travaux, honoraires, coûts de maîtrise d’ouvrage et frais financiers supportés pendant la période de construction). $X VHLQ GH FKDTXH LPPHXEOH OHV «O«PHQWV GHYDQW IDLUH OšREMHW GH remplacements à intervalle régulier sont isolés et comptabilisés séparément. Lescomposantssuivantssontdistingués,leurcoûtétantévaluésurune EDVH U«HOOH ORUVTXH OšLQIRUPDWLRQ HVW GLVSRQLEOH RX ¢ G«IDXWbSDU DQDORJLH DYHF GHV LPPHXEOHV VLPLODLUHV SURGXLWV SDU 6LOLFb ‹ OD VWUXFWXUH JURV ĕXYUH HW 95'
  • b ‹ OHV UHY¬WHPHQWV GH ID©DGHb ‹ OHV «TXLSHPHQWV WHFKQLTXHVb ‹ les aménagements. /HV WUDYDX[ de restructuration, la rénovation lourde de certains locaux DLQVL TXH OHV WUDYDX[ GH PRGHUQLVDWLRQ GX SDWULPRLQH VRQW LPPRELOLV«Vb ‹ la restructuration consiste dans la transformation profonde d’un immeuble existant et peut être assimilée à la construction d’un immeubleneuf(modificationduclosetcouvert,variationdessurfaces, UHIRQWH GH OšHVSDFHũ
  • b ‹ la rénovation lourde est la restructuration d’une partie d’immeuble GRQW OD GXU«H GšXWLOLVDWLRQ WRWDOH UHVWH LQFKDQJ«Hb ‹ lestravauxdemodernisationdupatrimoineaméliorentleniveaudes SUHVWDWLRQV RIIHUWHV DX[ ORFDWDLUHV FOLPDWLVDWLRQũ
  •  'H P¬PH OHV WUDYDX[ GH UHPSODFHPHQW GH FRPSRVDQWV GšLPPHXEOHV «WDQFK«LW« FKDXIIHULHVũ
  • VRQW LPPRELOLV«V (Q UHYDQFKH OHV WUDYDX[ GšHQWUHWLHQ TXL JDUDQWLVVHQW XQH FRQVHUYDWLRQ optimale du patrimoine immobilier (frais de remise en état des parties communes à l’ensemble d’un Parc ou à un bâtiment) ainsi que la remise en état des locaux lors de la relocation sont comptabilisés en charges de l’exercice. Les travaux immobiliers sont comptabilisés en fonction de leur avancement.Lemontantdesengagementsfinanciersrésiduels,entendu FRPPH OH UHVWH ¢ ILQDQFHU MXVTXšDX SDUIDLW DFKªYHPHQW FRQVWLWXH XQ engagement hors bilan. /šDPRUWLVVHPHQW des immeubles est réalisé, par composant, selon le PRGH OLQ«DLUH VXU OHV GXU«HV VXLYDQWHVb ‹ bâtiments neufs de bureaux et d’activités situés dans les Parcs Gš$IIDLUHVb – VWUXFWXUHb GH  ¢  DQV VHORQ OD QDWXUH GHV LPPHXEOHVb – UHY¬WHPHQWV GH ID©DGHb  DQVb – «TXLSHPHQWV WHFKQLTXHVbHW «WDQFK«LW«b  ¢  DQVb – DP«QDJHPHQWVb  DQVb Les immeubles acquis “anciens” sont amortis sur une durée tenant compte de leur âge. ‹ WUDYDX[ GH U«QRYDWLRQ ORXUGHb – PRGLILFDWLRQV GH VWUXFWXUHb  GXU«H UHVWDQW ¢ FRXULU GH OšDPRUWLVVHPHQW GHV LPPHXEOHV FRQFHUQ«Vb – DXWUHV FRPSRVDQWVb SDU FRPSRVDQW VHORQ OHV P¬PHV FULWªUHV TXH SRXU XQ LPPHXEOH QHXIb ‹ WUDYDX[ GH PRGHUQLVDWLRQb SDU FRPSRVDQW VXU  HW  DQVb ‹ DP«QDJHPHQWV GH WHUUDLQVb  DQV Les honoraires de commercialisation sont immobilisés et amortis sur la période d’engagement ferme des locataires. 8QH H[SHUWLVH de la valeur vénale du patrimoine immobilier du Groupe est réalisée annuellement sur la totalité des actifs par un expert indépendant. Cette expertise est actualisée sur une base semestrielle. La continuité des expertises est assurée par le recours au même expert SRXUGHVS«ULRGHVGHWURLVbDQVUHQRXYHODEOHVOHV«TXLSHVGšH[SHUWLVH«WDQW HQ WRXW «WDW GH FDXVH UHQRXYHO«HV WRXV OHV VL[bDQV /D U«PXQ«UDWLRQ GH l’expertestforfaitaireetnedépendpasduniveaudesvaleursd’expertise. Les méthodes de valorisation mises en œuvre sont conformes aux U«I«UHQWLHOVSURIHVVLRQQHOVTXHVRQWOD&KDUWHGHOš([SHUWLVHHQ(VWLPDWLRQ ,PPRELOLªUH HW OHV 1RUPHV (XURS«HQQHV Gš([SHUWLVH ,PPRELOLªUHV  3ULQFLSHV J«Q«UDX[ Gš«WDEOLVVHPHQW GHVbFRPSWHV
  • ICADE • RAPPORT FINANCIER ET JURIDIQUE 2013 4 &2037(6 $118(/6 ,1',9,'8(/6b,&$'( (7b&2037(6 '‹),1,7,)6 6,/,& Ş PRINCIPALES MÉTHODES COMPTABLES 7(*R9$
  • DLQVL TXšDX[ UHFRPPDQGDWLRQV GX &RQVHLO 1DWLRQDO GH OD &RPSWDELOLW« HW GH Oš$0) HQ OD PDWLªUH Pour déterminer la valeur vénale, qui correspond au prix auquel un bien ou un droit immobilier pourrait être cédé au moment de l’expertise dans GHV FRQGLWLRQV QRUPDOHV GX MHX GH OšRIIUH HW GH OD GHPDQGH OšH[SHUW VšDSSXLH VXU OHV P«WKRGHVbVXLYDQWHVb ‹ la méthode du 'LVFRXQWHG &DVK )ORZ '&)