26. Schweizer Immobiliengespräch

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Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung? …

Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit – Andere Arten der Konfliktlösung?

Konflikte in den Bereichen Planen, Bauen und Immobilien sind alltäglich. Ordentliche Gerichte sind überlastet. - Wir zeigen auf, wie man sich durch den Einsatz von Mediationstechniken und geeignete Schiedsgerichtsmodelle Zeit, Geld und Ärger ersparen kann.


Moderation:
Beatrice Hofmann, MRICS, moderiert die beiden Anlässe. Beatrice Hofmann ist Systemischer Business Coach, Business Mediator RICS sowie Master of Science in Real Estate (CUREM). Sie ist seit mehr als 20 Jahren in der Immobilienbranche tätig

Referenten:
Prof. Dr. Winfried Schwatlo, Focus Real Estate AG, München
Jürg Gasche Bühler, Rechtsanwalt und Mediator, Zürich
Alex Keller, Baudepartement, St. Gallen

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  • B wie bad bank/böser Bube  K wie Klemm(ender Kredit)
  • Intern: jetzt Handout-Artikel hinweisen
  • Stoffsammlung auf Flipchart oder Tafel

Transcript

  • 1. Herzlich willkommen zum 26. Schweizer Immobiliengespräch
  • 2. Heutiges Thema: Mediation und Schiedsgerichtsbarkeit- Andere Arten von Konfliktlösung?
  • 3. Moderation: Beatrice Hofmann ImmoComm GmbH, Zürich
  • 4. Prof. Dr. Winfried Schwatlo Focus Real Estate AG, München
  • 5. Kurzvortrag
      • Aktive Schadensbegrenzung
      • durch den Einsatz
      • von Mediationstechniken
      • bei drohenden Kreditausfällen
      • von
      • Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS
  • 6. Winfried Schwatlo
      • Professor für Immobilienwirtschaft, insbes.
      • Wirtschaftsethik und Mediation
      • an der HfWU Nuertingen – University
      • Aufsichtsratsvorsitzender der
      • F O CUS Real Estate AG in München
      • Stv. Vorstandsvorsitzender der RICS
      • Royal Institution of Chartered Surveyors (in GER)
      • Wirtschaftsmediator IHK /Business Mediator RICS
      • Privates:
      • Joggen, Golfen und Yoga
      • Lebt mit seiner Frau in Küsnacht/ZH und München
  • 7. Aktive Schadensbegrenzung bedeutet: Aktive Schadensbegrenzung
  • 8. (1) Schäden durch Kreditausfälle und Streit zwischen Bank und Investor ufern oft sinnlos aus. Eskalation Deeskalation Mein Ansatz in 3 kurzen Sätzen: (2) Durch den Einsatz von Mediationstechniken kann ein erfahrener Dienstleister diese negative Schraube umdrehen. (3) Alle vom Schaden Betroffenen stehen danach besser da als ohne diese Hilfe.
  • 9.
    • Ausgangsbasis für ein kleines Beispiel:
    • Beziehung: Bank (B)  Kreditkunde (K)
    • K kann das Bankdarlehen für einen Immobilienkredit nicht
    • bedienen
    • K‘s Verbindlichkeiten wachsen, damit auch das Risiko für B
    • Die fristlose Kreditkündigung oder sogar Einleitung
    • einer Zwangsverwertung führt in der Regel zu
    • suboptimalen Verkaufswerten
    • Wer ist der Gewinner – wer der Verlierer ? ? ?
    Das klassische Szenario bei einem drohenden Real Estate Kreditausfall
  • 10. Bank Kunde Wo landen die Konfliktpartner üblicherweise? win / win B: win K: lose lose / lose B: lose K: win
  • 11. „ Geld tötet Liebe“ Was einem Paar aus Portugal nach ihrem 15-Millionen-€-Lottogewinn passierte Quelle: „DIE WELT“ 21. April 2009 Alle verlieren: lose / lose
  • 12. Alle verlieren: lose / lose
  • 13. Der Mann aber wollte sich eine Hochzeit nicht diktieren lassen und bestand auf seinen Anteil Das Geld wurde auf richterlichen Beschluss eingefroren. Und das Paar zerstritt sich restlos. ...“Jetzt werde ich den Weg auch zu Ende gehen“ Dabei ist es egal, ob er gewinne oder verliere. „Ich bin gekränkt ...!“ Alle verlieren: lose / lose
  • 14. Der Grosse gewinnt: win / lose Konfliktlösung durch Macht
  • 15. Sie wollen einzig und allein ihre Funktionärsmacht stärken. Sie wollen, dass ... jede Minderheit ... ein ganzes Land erpressen kann. Ihnen geht es doch nur um die Macht... Der Kleine gewinnt: lose / win Unsinnige Demontage wird zum Eigentor
  • 16.
    • Die Konfliktpartner verbrauchen ihre Energie
    • ineffizient
    • Eskalation
    • „ sich hochschaukeln“
    • Schadens v e r g r ö s s e r u n g
    Welcher Mechanismus ist allen Beispielen gemein?
  • 17. Quelle: in Anlehnung an die 9 Eskalationsstufen von F. Glasl, 2004 Typische Eskalationsstufen
  • 18. 1. Sachliche Auseinandersetzung + Verhärtung Kreditraten aus der Portfoliofinanzierung kommen plötzlich unregelmässig  Bank mahnt Beteiligte: Bank + Kunde Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
  • 19. 2. Emotionale Betroffenheit + Debatte / Polemik Bank + Kunde setzen sich an den Tisch  Bank droht mit Überprüfung des Kreditrahmens  Spannung und beidseitige Verkrampfung  Diskrepanzen zwischen offiziellem „ Oberton“ und dem, was im „Unterton“ gehört wird Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
  • 20. 3. Taten / Bruch der Beziehung Der angeschlagene Kunde stellt die Zahlung der Kreditraten dann häufig komplett ein  Seine Stress-Strategie: vollendete Tatsachen  Konfliktbeschleunigung nimmt zu:  Bank übergibt an die Sanierungs abteilung Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
  • 21. 4. Einbezug Dritter Parteien suchen ab sofort Dritte zur Unterstützung: Kunde nimmt Anwälte und Bank reagiert mit interner Weitergabe von der Sanierungs- zur Abwicklungs abteilung. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
  • 22. 5. Gesichtsverlust + Drohungen Bank setzt den Zwangsverkauf an und demontiert den Kunden gänzlich. ZUSÄTZLICH : Verlust menschlicher Qualitäten . Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
  • 23. 6. Vernichtungsschläge Bank betreibt die Zerstückelung des Portfolios + der Kunde stellt vielleicht mit dem Rücken an der Wand den Insolvenzantrag. Verwertung fast „um jeden Preis“: die Stunde der Schnäppchenjäger ist gekommen. Wie sehen diese Eskalationsstufen bei gestörten Kreditbeziehungen zwischen Bank und Investor aus? 1     2         3             4                 5                     6
  • 24. Für Mediation besonders geeignete Phasen 1                       Sachliche 2         Auseinander-           setzung Emotionale 3         Betroffenheit         Verhärtung   Taten 4       Debatten           Polemik Bruch der   Einbezug 5       Beziehung  Dritter             Gesichts- 6         verlust             Vernichtungs-         Drohungen schläge               Mediation                    
  • 25. Das klassische Durchlaufen der Eskalationsstufen ist immer unausgewogen, allenfalls vorübergehend für eine Seite vorteilhaft und führt meistens zu Verlusten für alle und damit in die Sackgasse. Was kann der Einsatz mediativer Techniken HIER verbessern ??? Gesucht wird: win / win
  • 26.
    • Normalfall:
    • Der Bereich Bank-Kreditabwicklung kauft schon immer Leistungen zu
    • z.B.
    • Makler für den Verkauf der Liegenschaft
    • Bewerter für die Ermittlung des market value
    • Assetmanager für die Verwaltung und
    • Vermietung
    Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT:
  • 27. Die üblichen Vorteile hierbei sind: Neutrale Einschätzung des realistischen market value Nutzung regionaler Marktkenntnisse Absicherung durch Spezialisten Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT + + +
  • 28. Der noch bessere Ansatz: Die zusätzliche Beauftragung eines Konfliktspezialisten mit Kompetenz in Finance und Real Estate Management Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT
  • 29.
    • Zusätzliche Vorteile dieses Ansatzes:
    • + Schaffung einer Vertrauensbasis in einer
    • sehr ungleichen Situation Bank /Kreditkunde
    • + Entschärfte Verwertung durch
    • stressreduzierten Verkaufsvorgang
    • + Aussenwirkung:
      • besserer Marktpreis  weniger Schaden  Vermeidung von Imageschäden
      • auf beiden Seiten !!!
    Was der Einsatz mediativer Techniken bei drohenden Kreditausfällen VERBESSERT
  • 30. statt Beziehungsabbruch Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“ in den besonders geeigneten Eskalationsstufen jetzt: Weiterführung des Dialogs Bank / Kreditkunde Empirisch belegt: Häufig kann der Kunde jetzt doch noch von einem Freihandverkauf überzeugt werden.  besserer Erlös
  • 31. statt Rechtsanwälte + Darlehensübergabe an die interne Abwicklungsabteilung Aktives Entschärfen durch Neutralisierung der Streitsprache Ermöglichung eines Freihandverkaufs ohne zusätzlichen Gesichtsverlust für den Kunden statt kurzsichtiger Alleingänge Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“ in den besonders geeigneten Eskalationsstufen
  • 32. statt Zwangsverwertung + direkter Weg in den Konkurs
    • zusätzliche letzte Chancen:
    • Hinweis auf die Auswirkungen des konfrontativen Verhandelns (Erpressung / sinnarme Scheinzugeständnisse)
    • Verdeutlichung des anstehenden Imageschadens für K und für B!
    • Bewusstmachung: die dauerhafte Beziehungszerstörung kann sich
    • auch auf Kunden aus dem Umfeld auswirken
    • Zwangspreise = schlechteste Preise
    Die Einbindung des „mediativ tätigen Dienstleisters“ in den besonders geeigneten Eskalationsstufen
  • 33. Praxisbeispiel Commerzbank Leipzig Zwangsversteigerung freihändiger Verkauf 100 % = normaler market value Quelle: © A4RES 2008 und Commerzbank Leipzig 2007 2007 Aus Zwangs-versteigerung erzielte Quote  Aus freihändigem Verkauf erzielte Quote  Erfurt 48,3 % 57,5 % Leipzig 60,0 % 68,3 %
  • 34. Gegenüberstellung der Verwertungswege Freihändiger Verkauf Zwangsversteigerung
    • zügig, sofortiger Erlös
    • immer lange, meist > 1 Jahr
    • abgestimmte Mindestpreise
    • Nicht kalkulierbarer
    • Versteigerungserlös
    • Überwindung der
    • seelischen „Mauer“ durch
    • konstruktiven Kontakt zum
    • Gläubiger
    • Breites Käuferspektrum durch
    • Veröffentlichung
    • Persönliche Demontage
    • Keine öffentliche
    • Brandmarkung durch
    • Veröffentlichung
    • Persönliche Vollstreckung
    • Insolvenz bei Firmen
    • Immer:
    • öffentliche Bekanntmachung
  • 35. Ergebnis: win/win durch: Der Einsatz eines professionellen Konfliktmanagers mit Kompetenz in Finance und Real Estate führt zielstrebig zu B K B: win K: lose win / win lose / lose B: lose K: win
  • 36. Dazu ein einfaches kleines Praxisbeispiel   Zwangsverwertung eines privaten Hauses Quelle: a4res, Bautzen 2009   2 Eigentümer (ehemals Paar, jetzt getrennt lebend) sind mit einem gekündigten Hauskredit unter Druck. Die Zwangsversteigerung ist eingeleitet.                                                                        
  • 37. Praxisbeispiel Weg 1: die klassische Zwangsverwertung   Bearbeitung bis Zwangsversteigerungs-Termin: mind. 6-9 Monate, oft > 1 Jahr!   Kaufpreiserwartung der Bank: 400 T CHF “ Harte Bewertung” durch einen externen Sachverständigen: 350 T CHF                                                                        
  • 38. Weg 2: Der Einsatz eines Konfliktmanagers   Hiermit startet der ehrliche Versuch einer aktiven Schadensbegrenzung mit mediativen Techniken !!! Praxisbeispiel                                                                        
  • 39. Praxisbeispiel
  • 40. Praxisbeispiel                                                                        
  • 41. 2. Schritt: Lösungssuche   Der mediative Dienstleister moderiert telefonisch zwischen Bank, Mann und Anwalt der Frau : Er informiert die Bank und den Schuldner über das Kaufangebot des neuen Lebensgefährten und zusätzliche Forderungen gegenüber dem Ex-Mann. Der RA der Ex-Frau lehnt seinerseits strikt etwaige Vergleichszahlungen seiner Mandantin an die Bank als Gläubigerin kategorisch ab. Praxisbeispiel                                                                        
  • 42. Der Konfliktmanager informiert die Bank und legt den Sachverhalt in betont neutraler Sprache dar. Er überzeugt letztlich die Gläubigerin, dem Verkauf an den neuen Lebenspartnerzuzustimmen. Zusätzlich befreit die Bank die Frau von weiteren Zahlungen, da sie arbeitslos ist. Dafür erwartet die Bank aber vom Ex-Mann eine Restzuzahlung in Höhe von 50 T CHF. Der Umgangston der Bank verliert an Aggressivität. Praxisbeispiel                                                                        
  • 43. Nun erfolgt eine telefonische  Moderation zwischen der Gläubigerin und dem Anwalt der Frau. Ergebnis: Die Bank verzichtet also wie vorverhandelt auf weitere Forderungen gegen die Frau und stimmt dem Verkauf zu. Dafür verzichtet der Anwalt im Auftrag der Ex-Frau auf Forderungen gegenüber dem Ex-Mann. Auch ihr Druck sinkt deutlich. Praxisbeispiel                                                                        
  • 44. Jetzt folgt die nächste telefonische Moderation zwischen der Gläubigerin und dem männlichen Schuldner.   Ergebnis: Auch der Mann stimmt dem Verkauf zu. Die Vergleichszahlung an die Gläubigerin wird auf 20 T CHF reduziert. Praxisbeispiel                                                                        
  • 45. Parallel finden persönliche Gespräche des Konfliktmanagers mit dem Ex-Mann statt.   Der ist nämlich noch weiter hoch gereizt, der Ehebruch sitzt als Stachel in ihm. Dank mediativer Techniken werden ihm die Vor- und Nachteile des Lösungsansatzes sachlich vermittelt . Er erkennt den Vorteil der endgültigen Problemlösung und wertet die reduzierte Forderung der Bank als Entgegenkommen . Auch er wird wesentlich entkrampfter. Praxisbeispiel                                                                        
  • 46. 3. Schritt: Die Lösung ist schon nach nach 14 Tagen Bearbeitung absehbar!    Enormer Zeitgewinn als zusätzlicher Kostenvorteil Abschliessende Lösung Jeder hat etwas erreicht Praxisbeispiel + + +                                                                        
  • 47. Die  Lösung:   Vorbereitung Kaufvertrag und zeitnahe Beurkundung . Die Beurkundung erfolgt getrennt. Eine Partei genehmigt nach.   Neue Forderungen des Anwaltes  der Frau zum Beurkundungstermin werden selbst von seiner Mandantin abgewiesen.      Der Verkaufspreis beträgt 410 T CHF. Praxisbeispiel                                                                        
  • 48. Resultat: (1) Zeitgewinn Bearbeitung nur 3 Wochen statt 9 Monate voller Streit (2) Frieden Der Streit ist beigelegt statt never-ending „Rosenkrieg“ Praxisbeispiel                                                                        
  • 49. Praxisbeispiel (3) Der Bankerlös ist höher Weg 1: Zwangsverwertung 350.000 CHF Weg 2: Einsatz eines “Kreditmediators” 410.000 CHF (4) Imagegewinn Die Bank wirkt konstruktiv und nicht mehr als Hardliner.                                                                        
  • 50. Beispiel für weitere klassische Anwendungsfelder: Streit Mieter  Vermieter
  • 51. Beispiel für weitere klassische Anwendungsfelder: Konflikt Investor mit Bauausführenden
  • 52. Perspektivenwechsel lohnt sich! [email_address] 8 .ch Prof. Dr. Winfried Schwatlo FRICS Danke !
  • 53. Jürg Gasche Bühler Rechtsanwalt und Mediator, Zürich
  • 54. Jürg Gasche Bühler Mediator, Rechtsanwalt www.construmediat.ch
    • Einstieg ins Berufsleben a ls juristischer Sekretär
    • des Schweizerischen Baukaderverbandes
    • Später 8 Jahre im Rechtsdienst der SBB
    • Kreisdirektion 3
    • 8 Jahre Leiter Rechtsdienst des Schweizerischen
    • Ingenieur und Architektenvereins bis 2006
    • Seit 2007 freischaffender Anwalt und Mediator
  • 55.
    • ein praktischer Fall
    • Reglement Vermittlung und Schiedsgericht
    • Bau und Immobilien
    • Ausblick: Mediation nach Einführung der
    • Schweizerischen Zivilprozessordnung ab
    • dem 1. Januar 2011
    Themen
  • 56. Alex Keller Baudepartement, St.Gallen
  • 57. Stadion St.Gallen-West ̶ gestalten statt verwalten Alex Keller
  • 58. Fussball-Arena St.Gallen-West 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 59. Shopping-Arena St.Gallen-West 18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 60. Wichtigste Verfahren
    • Teilzonenplan mit Referendum
    • Überbauungsplan mit besonderen Vorschriften
    • Umweltverträglichkeitsprüfung
    • Strassenplanverfahren
    • Nationalstrassenprojekt
    • Verkehrliche Schutzmassnahmen
    • Sicherstellung des Angebots des öffentlichen Verkehrs
    • Baubewilligungsverfahren
    18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 61. Wahl des Verfahrensleiters
    • Anforderungen der Regierung an den Leiter der Rekursverfahren:
    • Erfahrung in Vergleichsverhandlungen
    • Selbst- und Sozialkompetenz
    • Frustrationstoleranz
    • Fundiertes Fachwissen
    • Persönliches Engagement
    18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 62. Mängel des Projekts
    • Fehlende Umweltverträglichkeit
    • Fehlende Quartierverträglichkeit
    • Fehler in der Koordination
    • Bei Verwirklichung des eingereichten Projekts wäre der Verkehr im Westen der Stadt St.Gallen, einschliesslich Autobahn, zusammengebrochen.
    18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 63. Lösungsidee
    • Beschränkung des motorisierten Individualverkehrs über Parkplatzbewirtschaftung
    • Förderung und Sicherstellung des öffentlichen Verkehrs
    • Festlegung des Modalsplits
    • Verkehrliche Schutzmassnahmen für St.Gallen-West
    • Controlling mit vordefinierten Eskalationsstufen
    18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 64. Befürworter
    • Stadion St.Gallen AG
    • HRS Hauser Rutishauser Suter AG
    • Jelmoli EKZ St.Gallen AG
    • IKEA Immobilière SA
    • Betriebs AG AFG Arena
    • FC St.Gallen AG
    • Fussballfans aus der Region
    18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 65. Gegner
    • Verkehrsclub der Schweiz
    • Eigentümer von angrenzenden Grundstücken
    • Bewohner der angrenzenden Quartiere
    • Quartiervereine
    • Stille kritische Stimmen
    18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 66. Beteiligte Gemeinwesen
    • Stadt St.Gallen
    • Kanton St.Gallen
    • Schweizerische Eidgenossenschaft
    18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 67. Verhandlungsablauf
    • Oktober bis Dezember 2003: Schriftenwechsel im Rekursverfahren
    • November 2003: Verwaltungsinterne Bereinigung
    • Dezember 2003: Bilaterale Vorgespräche mit den Beteiligten
    • Januar 2004: Festlegung der Verhandlungsprinzipien im Plenum
    • Januar bis März 2004: Iterative Vergleichsverhandlungen im Plenum
    • April 2004: Schlussbereinigung und Unterzeichnung der Vergleiche und Abschreibung der Rekurse
    18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 68. Erfolgsfaktoren
    • Aufbau einer Vertrauensbasis
    • Entwicklung einer Fehlertoleranz
    • Arbeit in der Sache
    • Gehör für die Anliegen der Beteiligten
    • Belastbarkeit in kritischen Situationen
    • Erarbeitung konstruktiver Lösungsvorschläge
    18.03.2010 Stadion St.Gallen-West
  • 69. Die Präsentation finden Sie unter http://www.immobilienbusiness.ch/events/ Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
  • 70. Thema: „Finanzierungsstrategien im aktuellen Wirtschaftsumfeld“ Datum: 11. Mai 2010 um 17.30 Uhr Ort: Kongresshaus, Zürich Das nächste Immobiliengespräche