2009 26 11 Stockwerkeigentum
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2009 26 11 Stockwerkeigentum

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26. November 2009 17.30 Uhr Restaurant Metropol in Zürich....

26. November 2009 17.30 Uhr Restaurant Metropol in Zürich.

Thema:
Stockwerkeigentum - Mehr Fallstricke als Vorteile?

Referenten:
Oliver Rappold, Blum & Grob Rechtsanwälte
Claudio Müller, Zürcher Kantonalbank
Marianne Walde, Walde & Partner

Moderation:
Dr. Daniel Gerber, Raumbewältigung

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  • Freitag, 27. November 2009 Präsentationstitel/Autor/Instradierung/Klassifikation
  • Freitag, 27. November 2009 Präsentationstitel/Autor/Instradierung/Klassifikation

Transcript

  • 1. Herzlich willkommen
  • 2. Samuel Gerber Dr. sc. techn., MRICS sgAG, Raumbewältigung, Zürich
  • 3. Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile?
  • 4. Oliver Rappold Blum & Grob Rechtsanwälte
  • 5. Stokwerkeigentum – Mehr Fallstricke als Vorteile?
    • Schweizer Immobiliengespräche
    • 26. November 2009
    • Oliver Rappold, Rechtsanwalt, LL.M.
    27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
  • 6. 27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
  • 7. Sonderrecht 27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
    • Einzelne Stockwerke oder Teile davon
    • Ausschliessliche Benutzung und Innenausbau
    • Mit eigenem Zugang in sich abgeschlossen (sog. Abgeschlossenheitserfordernis)
    • Beispiele: Wohnung, Keller, Dachboden, Büroraum
    • Durch Begründungsakt oder nachträgliche Vereinbarung der Stockwerkeigentümer kann Sonderrecht als gemeinschaftlich erklärt werden
  • 8. Gemeinschaftliche Teile 27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
    • Bauteile, die für den Bestand und für die konstruktive Gliederung und Festigkeit des Gebäudes von Bedeutung sind
    • Anlagen und Einrichtungen, die auch den anderen Stockwerkeigentümern für die Nutzung ihrer Räume dienen
    • Beispiele: Dach, Zentralheizung, Treppenhaus, Garten, Fenster, Dachterrasse, Aussenparkplätze
    • Gemeinschaftliche Teile für welche die ausschliessliche Nutzung gewollt ist  Stockwerkeigentümerreglement (Sondernutzungsrecht) oder Dienstbarkeit
  • 9. Nachbarrecht 27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
    • Nachbarrecht (Art. 684 ZGB) ist auch zwischen den Stockwerkeigentümern zu beachten
    • Schutz vor übermässigen Immissionen
    • „ positive“ Immissionen (z. B. Lärm, Staub, Rauch, ideelle Immissionen) oder „negative“ Immissionen (z. B. Entzug Sonne, Licht oder Aussicht, Erschwerung Zugang zu einem Ladengeschäft)
    • Übermässige Einwirkung: verboten sind schädliche und nach Lage und Beschaffenheit der Grundstücke oder nach Ortsgebrauch nicht gerechtfertigte Einwirkung
    • Klage (Beseitigungsklage, Unterlassungsklage, Schadenersatz, Feststellungsklage, etc.)
    • Rechtsschutzversicherung (Beachte das Kleingedruckte)
  • 10. Kauf einer bestehenden Wohnung – auf was ist zu achten (nicht abschliessend) 27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
    • Kaufvertrag (“Reservationsvertrag“, Kaufobjekt, Grundstückgewinnsteuer, etc.)
    • Grundbuchauszug / ursprüngliche Baubewilligung
    • Reglement / Nutzungs- und Verwaltungsordnung
    • Beschlüsse der Stockwerkeigentümerversammlung
    • Budget / Abrechnungen der Gemeinschaftskosten
    • Zustand gemeinschaftliche Teile
    • Erneuerungsfonds
    • Verwalter
    • Nachbarn (laufende Streitigkeiten?)
  • 11. Kauf einer zu erstellenden Wohnung – auf was ist zu achten (nicht abschliessend) 27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
    • Werkvertrag (Preis, Werkbeschrieb, Mehrkosten, Bezugstermin, Zahlungstermine, etc.)
    • Mängelrechte / Garantien / Gewährleistung des Verkäufers
    • Bauhandwerkerpfandrechte
    • Baubewilligung
    • Aussichtsschutz
    • Reglement / Nutzungs- und Verwaltungsordnung
    • Verwalter
  • 12. Endlich stolzer Besitzer einer Eigentumswohnung … aber 27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
    • Nachbarn / Stockwerkeigentümer gemeinschaft
    • Meins – Deins
    • offene gesetzliche Bestimmungen: z.B. Art. 712h Abs. 3 ‚Lift-Artikel‘
    • Mängel bei neuerstellten Bauten
    • Renovationen der gemeinschaftlichen Teile / Erneuerungsfonds
    • Nicht-Bezahlung der Beiträge
    • Gemeinsame Prozesse
    • Mieter
    • Veränderungen bei Sondernutzungsflächen insb. Garten
  • 13. Blick in die Zukunft…. 27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
    • Legiferierung der Gerichtspraxis
    • Erneuerungfonds: zwingend / Probleme bei bestehenden STWEG jetzt angehen
    • Liberalisierung der Quorumsregelungen
    • Umfassendere Reglemente
    • Mediationsverfahren
    • „ Kleines Wohneigentum“
    • Umwandlung von Mietwohnungen in Eigentumswohnungen
  • 14. Fazit
    • Klar : Es gibt zahlreiche Fallstricke
    • Aber : Herzensangelegenheit / Emotionen
    • Sorgfalt und Umsicht beim Kauf
    • Sinn für Gemeinschaft
    • Starke Nerven
    • Eigentum verpflichtet
    27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite
  • 15. Schweizer Immobiliengespräche 27. November 2009 Stockwerkeigentum – mehr Fallstricke als Vorteile? | Seite Besten Dank für Ihre Aufmerksamkeit!
  • 16. Claudio Müller Zürcher Kantonalbank
  • 17. Schweizer Immobiliengespräche vom 26. November 2009 C laudio Müller Leiter Immobilien Business Development Zürcher Kantonalbank Stockwerkeigentum: Mehr Fallstricke als Vorteile? « Welche Herausforderungen stellen sich bei "altem" Stockwerkeigentum? »
  • 18. Themenübersicht
    • Marktentwicklung
    • Stockwerkeigentum in anderen Ländern
    • Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum
    • Umgang mit Problemliegenschaften
    • Lösungsansätze
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Alles aus der Werteoptik betrachtet
  • 19. Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell? Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 nach Bauvollendung grosse Freude nach ca. 40 Jahren voraussichtlich erheblicher Handlungsbedarf nach x Jahren wie weiter? nach ca. 20 Jahren erster Handlungsbedarf vorhanden
  • 20. Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell? Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 21. Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell? Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 22. Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell? Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 23. Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell? Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 24. Stockwerkeigentum: Ein Schönwettermodell? Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Die meiste Zeit geht dadurch verloren, dass man nicht zu Ende denkt. Alfred Herrhausen, Bankier, Vorstandssprecher der Deutschen Bank (1930 – 1989)
  • 25. Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (1) Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Entwicklung des Erstwohnungsbestandes in % nach Besitzverhältnissen 1970-2000
    • In allen Zeiträumen: Stärkste Zunahme bei Stockwerkeigentum
  • 26. Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (2)
    • Wohnungen nach Bewohnertyp im Jahr 2000
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Quelle: Eidgenössische Volkszählungen, BFS
    • Stockwerkeigentum ist im Kommen!
  • 27. Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (3) Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Wohneigentumsquote in den Kantonen 2000
    • Wohneigentumsquote kantonal sehr unterschiedlich
    Kantone mit grossem SWE-Anteil Kantone mit geringem SWE-Anteil
  • 28. Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (4)
    • Bildung von Stockwerkeigentum von 1990-2000
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Quelle: Eidgenössische Volkszählungen, BFS
    • Zugänge in Form von Neubauten machen gut 116 000 Einheiten aus.
    • Über Umwandlungen bestehender Mietobjekte kamen etwas mehr als 134 000 Wohnungen dazu.
    • Aufgrund von Schätzungen der Erneuerungsraten im Gesamtbestand und im STWE-Bestand kann davon ausgegangen werden, dass mindestens ein Drittel der Umwandlungen von Mietwohnungen zu STWE ohne gleichzeitige Erneuerungs-massnahmen erfolgte.
  • 29. Stockwerkeigentum: Marktentwicklung (5)
    • Zwischen 1990 und 2000 sind mehr Eigentumswohnungen durch Umwandlung von Mietobjekten in Stockwerkeigentum als durch Neubau entstanden!
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Sind das Sanierungsobjekte von morgen? Gründe für Umwandlung von Mietobjekten in Stockwerkeigentum:
    • Förderung des Eigenheimgedankens
    • (finanzielle) Lösung von Sanierungsobjekten
    • Verkauf von eher günstigen Objekten
    • Lancierung von neuen Eigentumsmodellen
    • usw.
  • 30. Stockwerkeigentum/Kondominium in anderen Ländern (1)
    • Kauf von Wohnungen zu Eigentum in vielen anderen Ländern mit grösserer und älterer Tradition als in der Schweiz:
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
    • Schweiz
    Miteigentum, Stockwerkeigentum in Kraft seit 1.1.1965 (ZGB Art. 646 bis 651/712 a-t)
    • Frankreich
    la coproprieté Code de la Coproprieté, in Kraft seit 10.7.1965
    • Grossbritannien
    freehold, tenancy in common selten
    • Italien
    Proprietà condominiale, "condominio" Codice Civile, Art. 1117 ff, in Kraft seit 10.3.1942
    • Österreich
    Wohnungseigentum WoEigG, in Kraft seit 15.3.1951
    • Spanien
    Propiedad Horizontal Ley 49/60 de Propiedad Horizontal, seit 21.7.1960
    • USA
    Co-tenancy, Condominium Grossstädte, Florida
  • 31. Stockwerkeigentum in anderen Ländern (2)
    • Erfahrungen aus Italien:
    • In (Gross-)Städten weit verbreitet
    • Viele alte Substanz (ohne Lösung)
    • Viele ungelöste Probleme - Umbau/Abriss kaum möglich - steuerliche Fragen/Erbrecht - rechtliche Hürden
    • Objekte befinden sich häufig an bester Zentrumslage
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 => Gesetzliche Einschränkung des Stockwerkeigentums eingeführt!
  • 32. Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (1) Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Preiseffekt des Alters bei konstanter Gebäudequalität (Demodierung)
    • Demodierung ist in den ersten Jahrzehnten nach Erstellung am stärksten
    • Anteil nimmt über die Zeit ab; im Gegenzug steigt der Anteil witterungs- und abnutzungsbedingten physischen Abschreibungen an
    • Eigentumswohnung, die bei Anschaffung CHF 500'000 gekostet hat, verliert im Schnitt jedes Jahr CHF 5000 an Wert, wobei anfangs rund CHF 4000 der Demodierung und CHF 1000 der physischen Entwertung zuzuschreiben ist
    Quelle: ZKB Studie: Preise, Mieten und Renditen
  • 33. Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (2)
    • Positives Szenario:
    • Objekt an bester Lage, gut unterhalten
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Gebäudezeitwert Kaufpreis: CHF 250'000 1970 2005 Reale Wertentwicklung Liegenschaft Landwert
  • 34. Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (3)
    • Objekt an durchschnittlicher Lage:
    • recht unterhalten, aber mit klaren Demodierungserscheinungen
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Landwert Gebäudezeitwert Kaufpreis: CHF 250'000 1970 2005 Reale Wertentwicklung Liegenschaft
  • 35. Szenarien für "altes" Stockwerkeigentum (4)
    • Crash-Szenario:
    • Objekt an unterdurchschnittlicher Lage, nicht mehr Marktkonform
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Landwert Zeitwert Gebäude Kaufpreis: CHF 250'000 1970 2005 Reale Wertentwicklung Liegenschaft
  • 36. Lehren aus den Szenarien
    • Objekte an bester Lage, gut unterhalten, unabhängig des Alters
      • Schaffen voraussichtlich wenig Probleme
    • Objekte an durchschnittlichen Lagen, recht unterhalten aber mit Demodierungserscheinungen:
      • Probleme im Alter heute schon erkennbar
    • Objekte an unterdurchschnittlicher Lage, nicht mehr marktkonform
      • Probleme vorprogrammiert
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 37. Investitionspolitik
    • Wie soll man als Eigentümer in eine eigene Wohnung investieren? Welche Fragen muss man sich stellen
    • Ist die Eigentumswohnung:
      • Ein Konsumgut?
      • Eine langfristige Investition?
        • Wenn ja, wie gehe ich damit um, um deren Wert zu erhalten?
        • Welchen Einfluss haben die Miteigentümer?
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009  Viele Fragen, die beantwortet werden müssen
  • 38. Die Eigentumswohnung – ein Konsumgut?
    • Nein, obwohl vielfach behauptet!
    • ... Wenn die Eigentumswohnung ein Konsumgut wäre, würde sich ihr Wert in einer bestimmten Zeit gegen Null entwickeln. Dafür gibt es keine Hinweise im Immobilienmarkt.
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 39. Die Eigentumswohnung – ein Investitionsgut?
    • Ja, aber mit Einschränkungen!
    • Statistiken zeigen, dass Wohnungen einen Inflationsschutz bieten. Voraussetzungen:
      • Erforderlicher Unterhalt muss regelmässig durchgeführt werden
      • Äussere Einflüsse können zu einem massiven Wertzerfall führen
      • Das Verhältnis unter den Stockwerkeigentümern sollte einigermassen in Ordnung sein
      • usw.
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 40. Umgang mit Problemliegenschaften
    • Was passiert, wenn sich die Eigentumswohnung in einer Problemliegenschaft befindet?
    • Ein Beispiel:
      • Objekt wurde als Mietwohnung vor 60 Jahren gebaut
      • Wohnung vor 20 Jahren an Mieter zu Eigentum verkauft
      • Grundriss und Ausbau entsprechen nicht mehr den heutigen Ansprüchen/Bedürfnissen
      • Anpassung an Markterfordernisse kaum unter angemessenen Investitionen machbar
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 41. Folgen bei einer Problemliegenschaft
    • Zu erwartende Folgen:
      • Image der Überbauung leidet
      • Schwierigkeiten beim Verkauf von Wohnungen
      • Streit unter Eigentümern
      • Keine Einigung bezüglich: - Renovationen/Sanierungen - Umgebung usw.
      • Mehrere Untervermietungen, Eigner setzen sich ab
      • Negative Wertentwicklung
      • Verminderung des investierten Eigenkapitals, bei hohen Fremdverschuldungen ev. Druck seitens der Gläubiger
      • Verslummung der gesamten Überbauung
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009  Wie weiter?
  • 42. Lösungsansätze (1)
    • Mehrere Möglichkeiten – aber keine Patentlösungen
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Steigende Probleme, massive Wertverminderungen ev. Halten des status quo (wie lange?) Wert der Überbauung kann einiger- massen erhalten werden; nur ein Teil des Investments widerspiegelt sich in einem höheren Verkaufspreis Sofern machbar, und es sich rechnet; voraussichtlich beste Lösung Massnahmen Mögliche Konsequenzen Ev. Revitalisierung und Neupositionierung der ganzen Überbauung
    • Es erfolgen "Pinselrenovationen"
    • Umfassende Renovation
    • Sanierung inkl. Konzeptänderung
    • Abriss der Überbauung
    • Überbauung bleib so wie sie ist
        
  • 43. Lösungsansätze (2) Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Wert erhaltende Massnahmen bei Renovationsbedarf:
    • Sonderrecht Miteigentum
    • Malerarbeiten
    • Ersatz von Geräten
    • Teppiche/Bodenbeläge
    • Abdichtungen
    • usw.
    • Fassade streichen
    • Heizung erneuern
    • Leitungen sanieren
    • laufende Reparaturen
    • usw.
    Faustregel: Der Unterhalt soll zeitgerecht wie bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus erfolgten.
  • 44. Lösungsansätze (3) Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Wert vermehrende Massnahmen bei Renovationsbedarf:
    • Sonderrecht Miteigentum
    • Ausbau Haustechnik
    • Wertvollere Beläge
    • neue Türen
    • neue Küche, neues Bad
    • usw.
    • MINERGIE ® -Sanierung
    • "Gesicht" der Überbauung verändern
    • Komfort-Erhöhungen
    • Aufwerten Eingangsbereich
    • Einstellgarage aufwerten
    Faustregel: Auch Wert vermehrende Investitionen sollen zeitgerecht wie bei einem vermieteten Mehrfamilienhaus erfolgen.
  • 45. Weiter gehende Lösungsansätze (4)
    • Heute bestehende Möglichkeiten
    • Es gibt nur wenige!
    • Keine Ideallösung machbar!
    • Lösungsansätze
    • Ein oder mehrere SWE übernehmen das ganze Gebäude
    • Alle verkaufen an einen Investor
    • Überführung des SWE z.B. in eine AG durch Sacheinlage
    • - gemeinsame Vorwärtsstrategie
    • - Verkauf der Gesellschaft an Dritte zwecks Sanierung oder Abriss/Neubau
    • Wichtig : In fast allen Fällen ist mit erheblichen Wertverlusten zu rechnen! Dafür wird man aber seine Eigentumswohnung los!
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 46. Möglicher neuer Lösungsansatz
    • Neue Idee: Aufkauf aller Eigentumswohnungen durch eine spezialisierte Investmentgesellschaft
      • Entschädigt heutige Wohnungseigentümer zu Marktpreisen
      • Saniert Objekte und verkauft sie wieder an neue Eigentümer
      • oder: Abriss Überbauung und Erstellung einer neuen Anlage
      • Wie weit das gelingt, ist noch offen.
      • In der Schweiz damit noch kaum Erfahrungen
      • Keine gesetzliche Handhabung dafür vorhanden
    Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
  • 47. Lehren für die Zukunft Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
    • Gute Ideen zu haben, ist die eine Sache
    • Gute Ideen zu haben, welche machbar sind, ist eine andere Sache
    • Bezüglich älter werdenden Eigentumswohnungen in der Schweiz sind noch gute Ideen gefragt!
  • 48. Fazit Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009
    • Es braucht gesetzliche Anpassungen in Richtung "demokratischeres Stockwerkeigentum".
    • Neue Eigentumswohnungen schaffen in der Regel keine Probleme.
    • Bei älteren Objekten sind Lage, Konzeption und Zustand – aber auch das Verhältnis der Eigentümer unter sich – für den Werterhalt ganz entscheidend.
    • Billige Eigentumswohnungen und solche mit Problemen (interne wie externe) stellen eine ernsthafte Herausforderung dar. Patentlösungen gibt es keine, aber Lösungsansätze.
    • Entscheidend ist das Zusammenspiel der Eigentümer.
    • Die Schweiz steht erst am Anfang des Problems von älter werdenden Eigentumswohnungen.
  • 49. Schweizer Immobiliengespräche – 26. November 2009 Vielen Dank für Ihre Aufmerksamkeit
  • 50. Marianne Walde Walde & Partner
  • 51.  
  • 52.  
  • 53.  
  • 54.  
  • 55.  
  • 56.  
  • 57.  
  • 58.  
  • 59.  
  • 60.  
  • 61.  
  • 62.  
  • 63. Datum 18. Februar 2010, 17.30 Uhr Kongresshaus, Zürich Nächstes Immobiliengespräch:
  • 64. Ab Montag können Sie unter www.immobilienbusiness.ch die ganze Präsentation als PDF herunterladen.