El documento describe las actividades de mantenimiento integral de edificios e instalaciones, incluyendo mantenimiento técnico regulado por ley, mantenimiento preventivo, correctivo y rutinario, servicios de limpieza, jardinería y auxiliares, inspecciones técnicas, planes de prevención, libros de mantenimiento, y asesoría energética, con el fin de prolongar la vida útil de los edificios y garantizar su correcto funcionamiento.

1. MANUAL DE
MANTENIMIENTO
UNIVERSIDAD NACIONAL PEDRO HENRIQUEZ UREÑA
Facultad De Arquitectura & Artes - Escuela De Arquitectura & Urbanismo
Hector M. Díaz M.
Practica Profesional II
Prof. Arq. Magaly Caba

2. • El inevitable ritmo de envejecimiento de los
inmuebles depende en gran parte del buen uso que le
den los residentes o trabajadores, y las visitas
ocasionales, pero también en gran medida de un
mantenimiento adecuado, que cuente con un buen
proyecto basado en el sistema de gestión preventiva.
• Con este artículo pretendemos que tengas a mano una
información útil a la hora de conocer y facilitar un
adecuado y correcto mantenimiento integral de
edificios e instalaciones, con el objeto de prolongar sus
características funcionales, higiénicas y estéticas propias
de origen, alargando su aspecto y utilidad inicial.
• Contar con un manual de mantenimiento integral de
edificios e instalaciones, puede ayudar a frenar y
retrasar un rápido deterioro y fallos funcionales,
mediante una revisión periódica, de elementos,
estructuras y equipos básicos presentes en
las instalaciones de los edificios, y una
adecuada limpieza de mantenimiento que afecta no sólo
a la obtención de un grado de higiene adecuado, sino
que también ayuda a prolongar la vida útil de elementos
e instalaciones.

3. QUE ES…
Un manual de mantenimiento integral
de edificios e instalaciones, supone
centrar la atención en un sistema de
gestión preventiva, planificando
acciones concretas en un proyecto
específico, para la revisión de
mantenimiento de cada instalación, y
resolución anticipada de cualquier
defecto, evitando fallos funcionales que
puedan derivar en mayores trastornos a
los usuarios, y repercutiendo en una
menor disposición de la partida
presupuestaria de gastos de reparación
o reposición.
El manual de mantenimiento integral de
edificios, contendrá los ítems necesarios
para la puesta en marcha de
las actividades preventivas y de
mantenimiento general y especificará
la contratación de oficios profesionales
tales como: fontaneros, electricistas,
albañiles, cerrajeros, empleadas de
limpieza, jardineros, socorristas, o la
empresa de mantenimiento integral de
edificios que aglutine la prestación de
todos ellos, para su ejecución.
El manual de mantenimiento integral de
edificios e instalaciones, debe de
contener todos los parámetros
referentes a los plazos y forma de
acometer las revisiones y reparaciones
de instalaciones de los edificios, con
arreglo al Código Técnico de la
Edificación.

4. Actividades de mantenimiento integral de edificios de
edificios e instalaciones

5. Servicios de mantenimiento técnico regulado por normativa legal, y
gestión de la correspondiente documentación técnica de elementos e
instalaciones: cumplimentando, tramitando y realizando los
seguimientos precisos.
1) Mantenimiento técnico regulado por normativa legal
Emisión de certificados según normativa vigente, como por ejemplo:
• Sustitución y mantenimiento de extintores y otros sistemas de
detección y protección contra incendios.
• Revisión de equipos y sistemas de refrigeración centralizados.
• Revisión de ascensores.
2) Emisión de certificados según normativa vigente

7. Elaboración de un proyecto detallado en el que consten todos los equipos e
instalaciones sobre los cuales se va a realizar la actuación de mantenimiento,
estableciendo grados de uso, e importancia para determinar la periodicidad
de las revisiones y restos de actividades a realizar en cada uno de ellos.
El proyecto de mantenimiento integral de edificios es un documento en el que
se plasmarán por orden jerárquico de importancia, todas las tareas de
mantenimiento programadas, para asegurar los objetivos propuestos, y que
será un documento vivo en el que se irán realizando anotaciones correctivas,
incidencias, trabajos realizados, y proyecciones a futuro.
Una vez elaborado el proyecto, se realizará la implantación y seguimiento
del plan de mantenimiento preventivo establecido, conforme a las fichas
técnicas asociadas a cada instalación o elemento.
3) Detalle del alcance del mantenimiento integral

8. Mantenimiento preventivo voluntario, siguiendo un proyecto específico
de revisión y pequeñas reparaciones, diseñado particularmente para
cada edificio y sus instalaciones exteriores, mediante:
➨ Instalación de cartelería e instrucciones de uso de instalaciones, y
equitación de edificios, para favorecer un uso adecuado de cada
elemento.
4) Mantenimiento preventivo voluntario del edificio o instalación

9. ➨ Inspección ocular y pruebas de sistemas, por personal responsable
designado, previo al funcionamiento de determinadas instalaciones de uso
periódico según temporada:
• Puesta en marcha previa en sistemas de refrigeración centralizada.
• Control visual y pruebas de resistencia de elementos en zonas infantiles
de juegos: columpios, vallas perimetrales, alumbrado.

10. • Control visual y pruebas de resistencia de elementos y aparatos en
instalaciones deportivas: porterías de futbol, redes de canchas de tenis,
canastas de baloncesto, iluminación, gradas, etc…
• Puesta en marcha previa en equipos de depuración de agua en piscinas, y
control visual previo a su instalación de temporada en mobiliario de
jardines, papeleras, iluminación, vallas perimetrales, revisión y reposición
de productos en equipos de control y cloración de agua.
➨ Comprobación de estanqueidad de conducciones de agua, y resto de
suministros.

11. Mantenimiento correctivo express, para la resolución de pequeños fallos o
deterioros iniciales de forma inmediata, evitando mayores daños:
• Apertura y cierre automatizado de puertas de garaje.
• Cerraduras de portales.
• Sustitución de luces fundidas interiores y exteriores.
5) Mantenimiento correctivo express

12. • Porteros automáticos, y video porteros
• Sistemas de telecomunicaciones.
• Cámaras de videovigilancia.
• Fugas de agua.
• Fallos eléctricos: acometidas, contadores, circuitos, equipos,
automatización, alumbrado zonas exteriores peatonales, jardines y
garajes, proyectores zonas deportivas, iluminación portal, escaleras,
ascensores.

13. • Reparaciones de carpintería.
• Sujeción de asideros sueltos, pomos y pasamanos en escaleras.
• Mantenimiento de mobiliario portales, buzones, elementos decorativos,
garita conserjería, alfombras o enmoquetados.

14. Limpieza y mantenimiento rutinario de los edificios e instalaciones.
Servicios de Limpieza general:
➨ Limpieza de terrazas y azoteas, con atención especial a sumideros y
canalones.
➨ Limpieza ordinaria mediante procedimientos tradicionales y
procedimientos específicos.
6) Mantenimiento rutinario general

15. ➨ Tratamientos D-D-D, Tratamientos anti–Legionella y limpieza de
campanas de extracción.
➨ Servicios de limpieza especializada: pulidos, abrillantados,
encerados, lavados de moquetas y entelados, tratamientos de
limpieza criogénica, limpieza con ozono, limpiezas con agua a
presión, limpiezas con vapor seco, limpiezas con ultrasonidos,
limpiezas por abrasión.

16. ➨ Limpieza de arquetas, canalones y sumideros, prestando atención
especial a la detección de manchas o mal olor por fugas, para realizar
la reparación inmediatamente. Cada vez que haya obstrucciones o se
produzca una disminución apreciable del caudal de evacuación, se
deberá revisar y desatascar los sifones y válvulas.
➨ Limpieza de edificios acristalados con uso de sistemas de
descolgamiento o góndola realizados por operarios formados
específicamente.
➨ Gestión de residuos, y limpieza de contenedores, con salida a
punto de recogida, y devolución a cuarto de contenedores.
➨ Limpieza de garajes con medios técnicos específicos, y aviso con
suficiente tiempo anticipado a los usuarios.
➨ Control diario calidad del agua en piscinas.
➨ Disposición de información anticipada en tablón de anuncios
sobre actividades de prevención y mantenimiento previstas con
antelación suficiente a la ejecución de los trabajos.

17. Servicios de Jardinería:
➨ Abonado, riego, cortado y replantación de césped.
➨ Abonado, poda, riego y replantación de setos, árboles y arbustos.
➨ Suministro, plantación y cuidado de plantas ornamentales.
➨ Limpieza con barrido, o aspirado de hojas de zonas de paso.
➨ Mantenimiento y reposición plantas interiores de portales y zonas
comunes.

18. Servicios auxiliares: conserjes, guardias jurados, porteros, socorristas.
7) Servicios auxiliares incluidos dentro del mantenimiento

19. Inspección técnica y control técnico de obligación por Ley, al que deben
someterse periódicamente los edificios, variando la periodicidad de años
en que debe realizarse, según las diferentes Comunidades Autónomas.
8) Inspección Técnica de Edificios, (ITE):

20. • Contra incendios.
• Previsión y control de plagas.
• Legionella, tratamientos de control y prevención.
9) Informes periciales en edificación
10) Planes de prevención:

21. • Confección de libros específicos para mantenimiento de edificios, libro de
control incidencias, revisiones y reparaciones: que hay que mantener a
disposición de los propietarios y en el que se anotarán todas las
incidencias, reparaciones e inspecciones técnicas.
12) Informes periódicos sobre el estado de las instalaciones
• Realización de informes periódicos sobre el estado de las instalaciones.
• Trabajos realizados.
• Planificación futura y costes.
11) Confección de libros específicos para mantenimiento de
edificios:

22. • Restauración exterior de fachadas e interiores de edificios y limpieza
de paredes.
13) Restauración de fachadas y limpieza de paredes

23. Asesoría y auditoría energética: para conseguir un aprovechamiento óptimo de
la energía y sus costes por consumo en instalaciones, y favoreciendo el cuidado
del medio ambiente:
• Implantación de sensores crepusculares, y sensores de encendido y apagado
automático de presencia.
• Regulación de relojes automáticos de alumbrado por estaciones y cambios
horarios.
• Implantación de termostatos para encendido y apagado de sistemas de
refrigeración.
El mantenimiento integral moderno engloba la organización de las actividades y
técnicas para conseguir el más eficaz funcionamiento de todas las instalaciones
y sistemas de los inmuebles, con la máxima disponibilidad y el menor gasto,
mediante una asistencia técnica eficaz planificada basada en la prevención y la
reducción de costes, integrando en un mismo contrato todos los servicios.
14) Asesoría y auditoría energética

24. MUCHAS GRACIAS POR SU ATENCION