Your SlideShare is downloading. ×
0
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Бизнес кейс: Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания

1,758

Published on

В условиях изменяющейся рыночной среды собственники объектов недвижимости и инвесторы нуждаются в разрешении вопросов: "Где взять деньги, необходимые для развития объекта?" и "В какие объекты следует …

В условиях изменяющейся рыночной среды собственники объектов недвижимости и инвесторы нуждаются в разрешении вопросов: "Где взять деньги, необходимые для развития объекта?" и "В какие объекты следует инвестировать деньги?"

При этом зачастую инвестору требуется грамотный совет стороннего консультанта. Для нахождения ответов на такие вопросы требуется глубокое понимание законов рынка недвижимости, знание его текущих тенденций, а также обладание навыками по анализу и расчету параметров объекта.

В то же время следует помнить, что ни один из показателей эффективности реализации проекта, взятый по отдельности, не дает однозначного представления о "правильном ответе" на вопросы, стоящие перед Клиентом.

Иногда требуется рассмотрение стратегических приоритетов и задач, основанных на учете нестоимостных факторов развития объекта.

На примере предлагаемого кейса, мы бы хотели обратить внимание на то, что принятие решения об инвестировании во многих случаях может основываться не только на финансовых показателях эффективности проекта по созданию объекта недвижимости, но и зависеть от других, в том числе внутрикорпоративных задач Клиента.

Published in: Business
0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
1,758
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
9
Actions
Shares
0
Downloads
31
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. Бизнес-кейс Анализ инвестиционной привлекательности проекта строительства административного здания класса B+© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 2. Содержание• Введение• Анализ местоположения• Исследуемый объект• Анализ рынка• Затратная часть проекта• Доходная часть проекта• Анализ основных экономических показателей проекта• Выводы© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 3. ВведениеЗамысел Клиента: строительство административно – офисного здания класса B+ на пересечении Озерной ул., МКАД и проектируемого проездаЦель Клиента: В целях сокращения корпоративных издержек создание офиса компании на выезде из мегаполиса. Ключевые требования к местоположению: наличие хорошо развитой системы общественного транспорта, в том числе, наличие в шаговой доступности станции метрополитена, либо еѐ строительство в ближайшее время© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 4. Введение (продолжение)Этапы анализа:• Анализ затрат на реализацию проекта• Анализ потенциальных доходов после строительства объекта• Анализ общей инвестиционной привлекательности проекта© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 5. МестоположениеХарактеристика местоположения:• Москва• Юго-Западный Административный округ• 10 мин.тр. – метро Юго-Западная• Юг – Озерная улица• Запад – МКАД• Север – Проектируемый проезд© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 6. МестоположениеСхема расположения земельного участка© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 7. МестоположениеТранспортная развязка© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 8. МестоположениеБлижайшие транспортные магистрали:• Мичуринский проспект• МКАД• Боровское шоссеБлижайшие крупные транспортные развязки:• Пересечение МКАД и Озерной улицы• Поворот на Проектируемый проезд© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 9. Местоположение • Перспективы развития метрополитена: Постановление Правительства Москвы № 961-ПП от 30 октября 2007 г. «О плане метростроения в городе Москве на 2008-2010 гг.» не предусматривает в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийская деревня».© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 10. МестоположениеПерспективы развития метрополитена:• В Ближайшей перспективе (2008-2010 гг.) планируется строительство станций «Борисово», «Шипиловская», «Зябликово», «Новокосино», «Технопарк», «Мякининская», «Волоколамская»• Станция «Олимпийская деревня» планируется к вводу в эксплуатацию в 2014 г.© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 11. МестоположениеОсновные плюсы: • Близость к крупным транспортным магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе) • Остановка общественного транспорта© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 12. МестоположениеОсновные минусы: • Близость к крупным транспортным магистралям (МКАД, Мичуринский проспект, Боровское шоссе) • Удаленность от станции метро (10 минут транспортом от метро Юго-Западная) • Отсутствие подъезда к участку со стороны крупных транспортных магистралей • Экология© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 13. ОкружениеНекоторые объекты:• Недостроенное здание• АЗС• Бизнес-центр• Торговый центр• Автосалоны и автотехцентры• Жилые дома© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 14. ОкружениеНедостроенное здание© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 15. ОкружениеБизнес-центр, ТЦ «Мосмарт»© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 16. ОкружениеТорговый центр© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 17. ОкружениеАвтосалон© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 18. ОкружениеАвтокомбинат, автосалоны© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 19. ОкружениеАвтотехцентр© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 20. ОкружениеРасстояние 10-15 мин.тр.(транспортная достижимость) : • Станция метро Юго-Западная • Гипермаркет «МОСМАРТ» • ТЦ «Тут-Тук» • Универсамы Перекресток, Копейка • Предприятия общественного питания, фастфуды и т.п.© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 21. ОкружениеРасстояние 5-10 мин.п (пешая достижимость) : • Автосалоны • АЗС • Автотехцентры© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 22. Исследуемый объектОсновные характеристики:• Земельный участок не застроен капитальными строениями• Площадь – 0,522 га• На земельном участке имеют зеленые насаждения• Без значительных перепадов высот• По границе участка проходит ЛЭП© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 23. Исследуемый объектВид на объект© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 24. Исследуемый объектВид на объект© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 25. Исследуемый объектСхема генерального плана: функциональные зоны© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 26. Исследуемый объектЗоны и подзоны© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 27. Исследуемый объектИнформация плана ЛГР: производственные зоны© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 28. Исследуемый объектПодъезд и природные факторы:• Земельный участок обладает относительно спокойным рельефом• На территории участка отсутствуют какие–либо природные факторы, оказывающие отрицательное влияние на его стоимость (овраги, заболоченные участки и т.д.)• Подъезд к земельному участку осуществляется на данный момент только со стороны проектируемого проезда.© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 29. Анализ рынкаОфисная недвижимость:• Спрос на офисную недвижимость превышает предложения• За 2007 год рост арендных ставок на офисные помещения класса В составил 25%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от сдачи в аренду, нежели от продажи© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 30. Анализ рынкаОфисная недвижимость. Предельные значения в пограничных районах: Стоимость аренды Стоимость продажи за кв.м в год за кв.м (без НДС и ОР) (без НДС)Класс В+ $500 - $700 $4 500 - $6 500Класс В $400 - $600 $3 500 - $5 500© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 31. Анализ рынкаРынок машиномест:• Спрос на машиноместа значительно превышает предложение• За 2007 год рост арендных ставок составил 15%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от сдачи в аренду, нежели от продажи• Собственники офисных зданий стремятся обеспечить 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 32. Анализ рынкаРынок машиномест:• Спрос на машиноместа значительно превышает предложение• За 2007 год рост арендных ставок составил 15%• Ожидаемый рост арендных ставок замедлится• Собственники предпочитают получать доход от сдачи в аренду, нежели от продажи• Собственники офисных зданий стремятся обеспечить 1 машиноместо на 100 кв.м арендуемой площади© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 33. Затратная часть проекта Рынок машиномест. Предельные значения в пограничных районах: Стоимость аренды, Стоимость продажи, $/маш.место / год $/маш.место (вкл. (вкл. НДС, вкл. НДС во всех районах экспл.расходы) кроме ЦАО)Подземный $2 700 - $3 600 $30 000 - $50 000паркингНаземный $1 000 - $1 600 н/дпаркинг© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 34. Затратная часть проекта Приобретение прав на земельный участок Подключение земельного участка к инженерным сетям Проектирование и строительство Благоустройство территории© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 35. Затратная часть проекта Основные технико-экономические параметры строительства:Площадь застройки 1 810 кв.мОбщая площадь объекта 11 430 кв.мДоходоприносящая площадь 6 082,5 кв.мЭтажность 5 - наземных этажей, 1 – цокольный этаж, 1 – подвальный этажКоличество м/м в подземном паркинге 57 м/мКоличество м/м на наземной парковке 99 м/м© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 36. Затратная часть проектаИнвестиционные затраты:• Суммарные затраты, округленно - $39 400 000• Подготовительный этап - 1 год• Продолжительность строительства - 1,5 года© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 37. Затратная часть проектаИнвестиционные затраты: 0,32% 6,82% 24,05% Затраты на покупку земельного участка Затраты на строительство Затраты на благоустройство территории Затраты на подключение к инженерным сетям 68,81% © 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 38. Затратная часть проекта Распределение инвестиционных затрат с учетом роста стоимости СМР:$ 20 000 000 $ 18 392 118$ 16 000 000 $ 14 137 150 $ 11 986 960 $ 12 000 000 $ 8 000 000$ 4 000 000 $0 2 кв. 2008 г. – 1 кв. 2009 г. 2 кв. 2009 г. – 1 кв. 2010 г. 2 кв. 2010 г. – 3 кв. 2011 г.© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 39. Доходная часть проектаИсточники положительных денежных потоков: • Сдача в аренду наземной парковки • Сдача в аренду подземного паркинга • Сдача в аренду офисных помещений© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 40. Доходная часть проекта Источники дохода. Среднерыночные значения: • Офис: 642 $/ кв.м в год с НДС и ОР • Наземная парковка: 1410 $/ м/м в год с НДС и ОР • Подземный паркинг: 3063 $/ м/м в год с НДС и ОР© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 41. Доходная часть проектаИзменение загрузки объекта: 100% 80% 60% офисные помещения 40% наземная парковка подземная парковка 20% 0% 2 кв. 2009 – 2 кв. 2009 – 2 кв. 2010 – 2 кв. 2011 – 2 кв. 2012 – 2кв. 2013 – 1 2 кв. 2014 – 2 кв. 2015 – 1 кв. 2010 1 кв. 2010 1 кв. 2011 1 кв. 2012 1 кв. 2013 кв. 2014 1 кв. 2015 1 кв. 2016© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 42. Доходная часть проектаДинамика изменения стоимости аренды: $ 6 000 подземная парковка $ 5 000 $ 4 000 наземная парковка $ 3 000 $ 2 000 $ 1 000 офисные помещения $0 2 кв. 2009 – 2 кв. 2010 – 2 кв. 2011 – 2 кв. 2012 – 2кв. 2013 – 1 2 кв. 2014 – 2 кв. 2015 – 1 кв. 2010 1 кв. 2011 1 кв. 2012 1 кв. 2013 кв. 2014 1 кв. 2015 1 кв. 2016© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 43. Доходная часть проектаДвижение денежных потоков: 2 кв. 2008 – 2 кв. 2009 – 2 кв. 2010 – 2 кв. 2011 – 2 кв. 2012 – 2кв. 2013 – 1 2 кв. 2014 – 2 кв. 2015 – 1 кв. 2009 1 кв. 2010 1 кв. 2011 1 кв. 2012 1 кв. 2013 кв. 2014 1 кв. 2015 1 кв. 2016© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 44. Анализ основных экономических показателейпроектаОсновные экономические показатели:IRR - ставка внутренней доходности IRR > Y (дисконт)NPV – чистая текущая стоимость NPV > 0PI - индекс рентабельности PI > 1dV – прирост стоимости dV > 0PP – период окупаемости соответствие рынку© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 45. Анализ основных экономических показателейпроектаОсновные экономические показатели. Анализ: Значение Анализ Соблюдение условийIRR 15,08% > Y (13,72% )PI 1,06 >1dV $19 208 942 >0NPV $2 534 238 >0PP 3,5 года соответствует рынку© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 46. ВыводыЗатраты на покупку земельного участка $9 469 000Затраты на строительство, округленно $27 100 000Затраты на благоустройство территории, округленно $126 000Затраты на подключение к инженерным сетям $2 685 000Стоимость объекта на момент ввода в эксплуатацию, округленно $ $33 500 000Средняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/кв.м. в год с НДС и ОР для $827офисных помещенийСредняя арендная ставка на момент ввода в эксплуатацию, $/м/м в год с НДС и ОР для $3 706подземного паркингаВ соответствии с Постановлением Правительства Москвы № 961-ПП от 30.10. 2007 г. «О плане метростроения вгороде Москве на 2008-2010 гг.» в период до 2010 год ведения строительства станций метро «Олимпийскаядеревня» не предусматривается. Иными словами, в обозначенный Клиентом период времени, существенногоулучшения состояния системы общественного транспорта в непосредственной близости от будущего объекта неожидается.Таким образом, несмотря на положительные значения показателей эффективного проекта по созданию БЦB+, его следует отклонить, так как он не соответствует корпоративным целям Клиента.© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены
  • 47. ГРАНТ ТОРНТОН В РОССИИ Россия, 123007, Москва Хорошевское шоссе, д.32А Т+7 495 258 9990; Ф+7 495 580 9196 www.gtrus.com e-mail: grant.thornton@gtrus.com© 2013 Грант Торнтон в России. Все права защищены

×