Tinjauan Literatur Skripsi Penyusunan Peraturan Zonasi
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×
 

Tinjauan Literatur Skripsi Penyusunan Peraturan Zonasi

on

  • 3,784 views

Tinjauan Teori, Kebijakan dan Metodologi yang digunakan dalam Skripsi Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Koridor Parakan-Pondok Benda, Pamulang - Kota Tangerang Selatan

Tinjauan Teori, Kebijakan dan Metodologi yang digunakan dalam Skripsi Penyusunan Peraturan Zonasi Kawasan Koridor Parakan-Pondok Benda, Pamulang - Kota Tangerang Selatan

Statistics

Views

Total Views
3,784
Views on SlideShare
3,784
Embed Views
0

Actions

Likes
1
Downloads
103
Comments
0

0 Embeds 0

No embeds

Accessibility

Categories

Upload Details

Uploaded via as Microsoft Word

Usage Rights

© All Rights Reserved

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Processing…
Post Comment
Edit your comment

Tinjauan Literatur Skripsi Penyusunan Peraturan Zonasi Tinjauan Literatur Skripsi Penyusunan Peraturan Zonasi Document Transcript

  • 10 BAB II TINJAUAN TEORI DAN METODOLOGI Bab II ini memuat uraian tentang teori-teori, standar yang digunakan untuk mendukung studi seperti teori tentang zonasi, pengertian zonasi, jenis zonasi serta standar-standar atau kebijakan-kebijakan tentang zona kawasan pemukiman dan zona kawasan perdagangan jasa, dll. Dalam bab ini juga dibahas metodologi dan tahapan penelitian. 2.1 Tinjauan Teori 2.1.1 Beberapa Pengertian o Ruang adalah wadah yang meliputi ruang darat, ruang laut, dan ruang udara, termasuk ruang di dalam bumi sebagai satu kesatuan wilayah, tempat manusia dan makhluk lain hidup, melakukan kegiatan, dan memelihara kelangsungan hidupnya (Departemen PU 2006). o Kawasan adalah kesatuan geografis yang batas dan sistemnya ditentukan berdasarkan aspek fungsional serta mempunyai fungsi utama tertentu (Departemen PU 2006). o Blok Peruntukkan adalah sebidang lahan yang dibatasi sekurang- kurangnya oleh batasan fisik yang nyata (seperti jaringan jalan, sungai, selokan, saluran irigasi, saluran udara tegangan (ekstra) tinggi, pantai, dan lain-lain), maupun yang belum nyata (rencana jaringan jalan dan rencana jaringan prasarana lain yang sejenis sesuai dengan rencana kota) (Departemen PU 2006). o Persil adalah bidang lahan yang telah ditetapkan batas-batasnya sesuai dengan batas kepemilikan lahan secara hukum/legal di dalam blok atau subblok (Departemen PU 2006). o Zona adalah kawasan yang memiliki fungsi dan karakteristik lingkungan dan/atau ketentuan peruntukan yang spesifik (Departemen PU 2006). o Zonasi adalah pembagian lingkungan kota ke dalam zona-zona dan menetapkan pengendalian pemanfaatan ruang atau memberlakukan
  • 11 ketentuan hukum yang berbeda-beda (Barnett, 1982: 60-61; So, 1979:251). o Klasifikasi Zonasi adalah jenis dan hirarki zona yang disusun berdasarkan kajian teoritis, kajian perbandingan, maupun kajian empirik untuk digunakan di daerah yang disusun Peraturan Zonasinya (Departemen PU 2006). Klasifikasi zonasi merupakan perampatan (generalisasi) dari kegiatan atau penggunaan lahan yang mempunyai karakter dan/atau dampak yang sejenis atau yang relatif sama (Departemen PU 2006). o Peraturan Zonasi, berdasarkan Peraturan Menteri Pekerjaan Umum Nomor : 20/Prt/M/2011 Tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota. Peraturan zonasi (zoning regulation) adalah ketentuan yang mengatur tentang persyaratan pemanfaatan ruang dan ketentuan pengendaliannya dan disusun untuk setiap blok/zona peruntukan yang penetapan zonanya dalam rencana rinci tata ruang (Departemen PU 2006). Di beberapa negara zoning dikenal dalam berbagai istilah, seperti land code, code ordinance, zoning resolution, development code, zoning zode, zoning ordinance, resolution, urban code, planning act, dll (Departemen PU 2006). o Aturan Teknis Zonasi adalah aturan pada suatu zonasi yang berisi ketentuan pemanfaatan ruang seperti kegiatan atau penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan ruang, ketentuan tata massa bangunan, ketentuan prasarana minimum yang harus disediakan, aturan lain yang dianggap penting, dan aturan khusus untuk kegiatan tertentu (Departemen PU 2006). o Intensitas Pemanfaatan Ruang adalah besaran pembangunan yang diperbolehkan untuk fungsi tertentu berdasarkan pengaturan koefisien lantai bangunan, koefisien dasar bangunan, koefisien dasar hijau, kepadatan penduduk, dan/atau kepadatan bangunan tiap persil, tapak, blok
  • 12 peruntukan, atau kawasan kota sesuai dengan kedudukan dan fungsinya dalam pembangunan kota (Departemen PU 2006). o Pengendalian Pemanfaatan Ruang adalah kegiatan yang berkaitan dengan mekanisme perijinan, pengawasan dan penertiban agar pemanfaatan ruang sesuai dengan rencana tata ruang yang telah ditetapkan (Departemen PU 2006). o Koefisien Dasar Bangunan, yang selanjutnya disebut KDB, adalah angka prosentase berdasarkan perbandingan jumlah luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/persil yang dikuasai sesuai rencana kabupaten/kota (Departemen PU 2006).. o Koefisien Lantai Bangunan (KLB) , adalah besaran ruang yang dihitung dari angka perbandingan jumlah luas lantai dasar bangunan terhadap luas tanah perpetakan/persil yang dikuasai sesuai rencana kabupaten/kota (Departemen PU 2006).. o Koefiisian Dasar Hijau (KDH), adalah angka prosentase berdasarkan perbandingan jumlah lahan terbuka untuk penanaman tanaman dan atau peresapan air terhadap luas tanah/daerah perencanaan yang dikuasai sesuai (Departemen PU 2006). o Ketinggian Bangunan adalah jumlah lantai penuh suatu bangunan dihitung mulai dari lantai dasar sampai lantai tertinggi (Departemen PU 2006). o Garis Sempadan Jalan (GSJ), adalah garis rencana jalan yang ditetapkan dalam rencana kabupaten/kota (Departemen PU 2006). o Garis Sempadan Bangunan (GSB), adalah garis yang tidak boleh dilampaui oleh denah bangunan ke arah GSJ yang ditetapkan dalam rencana kabupaten/kota (Departemen PU 2006).
  • 13 2.1.2 Kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang Kedudukan peraturan zonasi dalam proses penyusunan Rencana Tata Ruang: Dalam sistem Rencana Tata Ruang Wilayah, Peraturan Zonasi merupakan pengaturan lebih lanjut untuk pemanfaatan ruang yang ditetapkan dalam pola pemanfaatan ruang suatu wilayah. Peraturan Zonasi yang merupakan penjabaran dari RTRW Kota dapat menjadi rujukan untuk menyusun RDTRK, dan sangat bermanfaat untuk melengkapi aturan pembangunan pada penetapan penggunaan lahan yang ditetapkan dalam RDTRK. Peraturan Zonasi juga merupakan rujukan untuk penyusunan rencana yang lebih rinci dari RDTRK, seperti Rencana Teknik Ruang Kawasan (RTRK), atau Rencana Tata Bangunan dan Lingkungan (RTBL). Kaitan Peraturan Zonasi dengan berbagai rencana tata ruang tersebut dapat dilihat pada Gambar 2.1. Dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang: Peraturan Zonasi sangat penting dalam proses pemanfaatan ruang dan pengendalian pemanfaatan ruang RTRW Kota Peraturan Zonasi RTRK / RTBL RDTRK Gambar 2.1 Kaitan rencana tata ruang dan peraturan zonasi Sumber: Departemen PU Tahun 2010
  • 14 Peraturan Zonasi memiliki tingkat ketelitian yang sama dengan RDTRK, namun mengatur lebih rinci dan lebih lengkap ketentuan pemanfaatan ruang dengan tetap mengacu kepada RTRW Kota yang ada. Perbedaan peran dan fungsi antara RDTRK dengan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang di Indonesia adalah: o RDTRK merupakan salah satu jenjang rencana tata ruang kota dengan skala 1: 5000. o Peraturan Zonasi merupakan salah satu perangkat pengendalian pemanfaatan ruang yang berisi ketentuan-ketentuan teknis dan administratif pemanfaatan ruang dan pengembangan tapak. o Peraturan Zonasi ini telah banyak digunakan di negara berkembang, dan dapat melengkapi aturan pemanfaatan ruang untuk RDTRK yang telah ditetapkan. Peraturan Zonasi adalah peraturan yang menjadi rujukan perijinan, pengawasan dan penertiban dalam pengendalian pemanfaatan ruang, yang merujuk pada rencana tata ruang wilayah yang umumnya telah menetapkan fungsi, intensitas, ketentuan tata massa bangunan, sarana dan prasarana, serta indikasi program pembangunan. Peraturan Zonasi juga menjadi landasan untuk manajemen lahan dan pengembangan tapak. Secara skematis kedudukan Peraturan Zonasi dalam Sistem Penataan Ruang Ruang di Indonesia dapat dilihat pada Gambar 2.2. 2.1.3 Cakupan Aturan dan Fungsi Peraturan Zonasi Peraturan Zonasi pada prinsipnya mencakup aturan-aturan mengenai : 1. Penggunaan lahan dan bangunan (penggunaan utama, penggunaan pelengkap, penggunaan bersyarat, penggunaan dengan pengecualian khusus, penggunaan yang dilarang); 2. Intensitas pemanfaatan ruang atau kepadatan pembangunan (KDB, KLB, KDH, bangunan/Ha); 3. Tata massa bangunan (tinggi bangunan, garis sempadan bangunan, jarak antarbangunan, luas minimum persil, dll);
  • 15 4. Prasarana, ketentuan mnimum eksterior, serta standar-standarnya; 5. Pengendalian (eksternalitas negatif, insentif dan disinsentif, perijinan, pengawasan, penertiban). 6. Adminstrasi (kelembagaan, prosedur, dan penetapan peraturn daerah). Peraturan Zonasi berfungsi sebagai panduan mengenai ketentuan teknis pemanfaatan ruang dan pelaksanaan pemanfaatan ruang, serta pengendaliannya. Jika dijabarkan berdasarkan komponen dan cakupan peraturan zonasi, maka fungsi peraturan zonasi adalah: a. Sebagai perangkat pengendalian pembangunan Peraturan zonasi yang lengkap akan memuat prosedur pelaksanaan pembangunan sampai ke tata cara penertibannya. b. Sebagai pedoman penyusunan rencana operasional Peraturan Zonasi dapat menjadi jembatan dalam penyusunan rencana tata ruang yang bersifat operasional, karena memuat ketentuan-ketentuan Gambar 2.2 Kedudukan peraturan zonasi dalam sistem penataan ruang kota PEMANFAATAN PENGENDALIAN Kegiatan Intensitas Tata Massa Bangunan Sarana dan Prasarana Indikasi Program Manajemen Lahan (Kawasan) Land Development (persil, blok, sektor) Undang-undang Manajemen Lahan Peraturan, Perijinan, Pengawasan, Penertiban, Kelembagaan Peraturan Zonasi: Peraturan dan Peta Kelembagaan dan Administrasi PERENCANAAN Sumber: Departemen PU Tahun 2010
  • 16 tentang penjabaran rencana yang bersifat makro ke dalam rencana yang bersifat sub makro sampai pada rencana yang rinci. c. Sebagai panduan teknis pengembangan tapak/pemanfaatan lahan Peraturan Zonasi mencakup panduan teknis untuk pengembangan atau pemanfaatan tapak yang mencakup penggunaan lahan, intensitas pembangunan, tata massa bangunan, prasarana minimum, dan standar perencanaan. 2.1.4 Kelengkapan Peraturan Zonasi Peraturan Zonasi terdiri dari: a. Zoning text/zoning statement/legal text: Berisi aturan-aturan (regulation). Menjelaskan tentang tata guna lahan dan kawasan, permitted and conditional uses, minimum lot requirements, standar pengembangan, administrasi pengembangan zoning. b. Zoning map: Berisi pembagian blok peruntukan (zona), dengan ketentuan aturan untuk tiap blok peruntukan tersebut. Menggambarkan peta tata guna lahan dan lokasi tiap fungsi lahan dan kawasan. 2.1.5 Teknik Pengaturan Zonasi Teknik pengaturan zonasi dapat dipilih dari berbagai alternatif dengan mempertimbangkan tujuan pengaturan yang ingin dicapai. Setiap teknik mempunyai karakteristik, tujuan, konsekuensi dan dampak yang berbeda. Oleh karena itu, pemilihannya harus dipertimbangkan dengan hati-hati. Alternatif teknik pengaturan zonasi yang dapat diterapkan antara lain dapat dilihat pada Tabel 2.1.
  • 17 Tabel 2.1 Alternatif teknik pengaturan zonasi No. Alternatif teknik pengaturan zonasi Pengertian 1 Bonus/Insentive Zoning Izin peningkatan intensitas dan kepadatan pembangunan (tinggi bangunan, luas lantai) yang diberikan kepada pengembang dengan imbalan penyediaan fasilitas publik (arcade, plaza, pengatapan ruang pejalan, peninggian jalur pejalan atau bawah tanah untuk memisahkan pejalan dan lalu-lintas kendaraan, ruang bongkar-muat off-street untuk mengurangi kemacetan dll) sesuai dengan ketentuan yang berlalu. 2 Performance Zoning Ketentuan pengaturan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang didasarkan pada kinerja tertentu yang ditetapkan. Performace zoning harus diikuti dengan standar kinerja (performance standards) yang mengikat (misalnya tingkat LOS (Level of Service, Tingkat Pelayanan) jalan minimum, tingkat pencemaran maksimum, dll). 3 Fiscal Zoning Ketentuan/aturan yang ditetapkan pada satu atau beberapa blok peruntukan yang berorientasi kepada peningkatan PAD. 4 Special Zoning Ketentuan ini dibuat dengan spesifik sesuai dengan karakteristik setempat (universitas, pendidikan, bandar udara) untuk mengurangi konflik antara area ini dan masyarakat sekelilingnya dengan pemanfaatan ruang yang sesuai dengan area tersebut. Umumnya untuk menjaga kualitas lingkungan (ketenangan, kelancaran lalu-lintas dan sebagainya). 5 Exclusionary Zoning Ketentuan/aturan pada satu/beberapa blok peruntukan yang menyebabkan blok peruntukan tersebut menjadi ekslusif. Ketentuan ini mengandung unsur diskriminasi (misalnya, penetapan luas persil minimal 5000m2 menyebabkan masyarakat berpenghasilan rendah tidak dapat tinggal dalam blok tersebut). 6 Contract Zoning Ketentuan ini dihasilkan melalui kesepakatan antara pemilik properti dan komisi perencana (Dinas Tata Kota atau TKPRD/BKPRD) atau lembaga legislatif (DPRD) yang dituangkan dalam bentruk kontrak berdasarkan Kitab Undang-undang Hukum Perdata. 7 Negotiated Development Pembangunan yang dilakukan berdasarkan negosiasi antarstakeholder 8 TDR (Transfer Of Development Right) Ketentuan untuk menjaga karakter kawasan setempat. Kompensasi diberikan pada pemilik yang kehilangan hak membangun atau pemilik dapat mentransfer/menjual hak
  • 18 membangunnya (bisasanya luas lantai bangunan) kepada pihak lain dalam satu distrik/kawasan. 9 Design/Historic Preservation Ketentuan-ketentuan pemanfaatan ruang dan elemen lainnya (keindahan, tata informasi dll) untuk memelihara visual dan karakter budaya, bangunan dan kawasan masyarakat setempat yang ditetapkan dalam peraturan- perundangan pelestarian. 10 Overlay Zone Satu atau beberapa zona yang mengacu kepada satu atau beberapa peraturan zonasi (misalnya kawasan perumahan di kawasan yang harus dilestarikan akan merujuk pada aturan perumahan dan aturan pelestarian bangunan/kawasan). 11 Floating Zone Blok peruntukan yang diambangkan pemanfaatan ruangnya, dan penetapan peruntukannya didsarkan pada kecenderungan perubahannya/perkembangannya, atau sampai ada penelitian mengenai pemanfaatan ruang tersebut yang paling tepat. 12 Flood Plain Zone Ketentuan pemanfaatan ruang pada kawasan rawan banjir untuk mencegah atau mengurangi kerugian. 13 Conditional Uses Seringkali disebut sebagai pemanfaatan khusus, merupakan izin pemanfaatan ruang yang diberikan pada suatu zona jika kriteria atau kondisi khusus zona tersebut memungkinkan atau sesuai dengan pemanfaatan ruang yang diinginkan. 14 Growth Control Pengendalian ini dilakukan melalui faktor faktor pertumbuhan seperti pembangunan sarana dan prasarana melalui penyediaan infrastruktur yang diperlukan, mengelola faktor ekonomi dan sosial hingga politik. Sumber: Departemen PU Tahun 2010 2.2 Kebijakan dan Standar 2.2.1 Undang-undang No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang Berdasarkan Undang-undang No. 26 Tahun 2007, pengendalian pemanfaatan ruang diselenggarakan melalui penetapan peraturan zonasi, perizinan, pemberian insentif dan disinisentif, serta pengenaan sanksi. Hal ini berbeda dengan Undang- undang Penataan Ruang yang lama, pengendalian pemanfaatan ruang diselenggarakan melalui kegiatan pengawasan dan penertiban terhadap pemanfaatan ruang. Pengawasan terhadap pemanfaatan ruang diselenggarakan dalam bentuk pelaporan, pemantauan, dan evaluasi. Sedangkan penertiban
  • 19 diselenggarakan dalam bentk pengenaan sanksi. Untuk lebih jelasnya, substansi penyelenggaraan penataan ruang dapat dilihat pada Gambar 2.3. 2.2.2 Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 112 Tahun 2007 Tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern Dalam peraturan ini diatur mengenai penataan kegiatan perdagangan, sebagai berikut: 1. Pendirian Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern, harus memperhatikan hal-hal sebagai berikut: Lokasi pendirian wajib mengacu RTRWK dan RDTR, termasuk Peraturan zonasinya. Batasan luas lantai penjualan toko modern adalah sebagai berikut: a. Minimarket ≤ 400 m2 Gambar 2.3 Substansi penyelenggaraan penataan ruang Penyelenggaraan Penataan Ruang Pengaturan Pembinaan Pelaksanaan Pengawasan Perencanaan Pemanfaatan Pengendalian Program Pembiayaan Peraturan zonasi Perizinan Insentif & Disinsentif Pengenaan Sanksi Sumber: UU No 26 Tahun 2007
  • 20 b. Supermarket 100 m2 – 5.000 m2 c. Hypermarket ≥ 5.000 m2 d. Departement Store ≥ 400 m2 e. Perkulakan ≥ 5.000 m2 Sistem penjualan dan jenis barang dagangan toko modern adalah sebagai berikut: a. Minimarket, supermarket dan hypermarket menjual secara eceran banrang konsumsi terutama produk makanan dan produk rumah tangga lainnya; b. Departement store menjual secara eceran barang konsumsi utamanya produk sandang dan perlengkapannya dengan penataan barang berdasarkan jenis kelamin dan/ tingkat usia konsumen; dan c. Perkulakan menjual secara grosir barang konsumsi. Pendirian pusat perbelanjaan dan toko modern wajib: a. Memperhitungkan kondisi sosial ekonomi masyarakat, keberadaan pasar tradisional, usaha kecil dan usaha menengah yang ada di wilayah yang bersangkutan; b. Memperhatikan jarak antara hypermarket dengan pasar tradisional yang telah ada sebelumnya; c. Menyediakan areal parkir paling sedikit seluas kebutuhan parkir 1 (satu) unit kendaraan roda empat untuk setiap 60 m2 luas lantai penjualan pusat perbelanjaan dan/ atau toko modern; dan d. Menyediakan fasilitas yang menjamin pasar yang bersih, sehat (hygienis), aman, tertib dan nyaman. Penyediaan areal parkir dapat dilakukan berdasarkan kerjasama antara pengelola pasar tradisional dengan pihak lain. Berikut ini ketentuan penataan kegiatan perdagangan yang terkait dengan lokasional: 1. Perkulakan hanya boleh berlokasi pada atau pada akses sisten jaringan jalan arteri atau kolektor primer atau sekunder. 2. Hypermarket dan pusat perbelanjaan:
  • 21 a. Hanya boleh berlokasi pada atau akses sistem jaringan jalan arteri atau kolektor; dan b. Tidak boleh berada pada kawasan pelayanan lokal atau lingkungan di dalam kota/perkotaan. 3. Supermarket dan departement store: a. Tidak boleh berlokasi pada sistem jaringan jalan lingkungan; b. Tidak boleh berada pada kawasan pelayanan lingkungan di dalam kota/perkotaan. 4. Minimarket boleh berlokasi pada setiap sistem jaringan jalan, termasuk sistem jaringan jalan lingkuangan pada kawasan pelayanan lingkungan (perumahan) di dalam kota/perkotaan. 5. Pasar tradisional boleh berlokasi pada setiap sistem jaringan jalan, termasuk sistem jaringan jalan lokal atau jalan lingkungan pada kawasan pelayanan bagian kota/kabupaten atau lokal atau lingkungan (perumahan) di dalam kota/perkotaan. 2.2.3 Perda No. 15 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Tangerang Selatan Dalam kebijakan RTRW Kota ditetapkan ketentuan mengenai zonasi, yang dapat dilihat pada Tabel 2.2. 2.2.4 Permen PU No.41/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Kriteria Teknis Kawasan Budidaya Ketentuan umum ini berisi fungsi utama, kriteria umum, dan kaidah perencanaan kawasan budi daya. A. Kawasan peruntukan permukiman 1. Fungsi utama Kawasan peruntukan permukiman memiliki fungsi antara lain: a) Sebagai lingkungan tempat tinggal dan tempat kegiatan yang mendukung peri kehidupan dan penghidupan masyarakat sekaligus menciptakan interaksi sosial; b) Sebagai kumpulan tempat hunian dan tempat berteduh keluarga serta sarana bagi pembinaan keluarga.
  • 22 Struktur Ruang Materi Yang Diatur Materi Yang Diatur Materi Yang Diatur Materi Yang Diatur Materi Yang Diatur Sub-Pusat Pelayanan Kota (SPK) Kecamatan Pamulang, fungsi sebagai kegiatan pelayanan umum, perdagangan dan jasa dan perumahan kepadatan tinggi 1. kegiatan yang diperbolehkan meliputi kegiatan pemerintahan, perdagangan dan jasa skala kota, sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana olah raga, sarana transportasi dan telkomunikasi, sarana rekreasi dan RTH; 2. kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat meliputi rumah susun atau apartemen, rumah toko atau rumah kantor, dan kegiatan pemanfaatan ruang untuk mendukung kegiatan perdagangan dan jasa; dan 3. kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi industri, bengkel alat berat, dan kegiatan- kegiatan yang mengganggu enyamanan serta menimbulkan pencemaran. 1. KDB paling tinggi sebesar 60 (enam puluh) persen; 2. KLB maksimal 7,2 (tujuh koma dua); dan 3. KDH paling rendah sebesar 10 (sepuluh) persen. 1. pelayanan pendidikan untuk sekolah lanjutan pertama dan lanjutan atas; 2. pelayanan kesehatan berupa puskesmas; 3. pelayanan umum berupa kantor kecamatan; 4. pelayanan ibadah berupa masjid; 5. pelayanan keamanan berupa kantor polisi/polsek; 6. pelayanan sosial berupa bagian dari kantor kecamatan; 7. pelayanan budaya berupa bagian dari kantor kecamatan;dan 8. pelayanan ekonomi berupa pasar kecamatan. berupa sebuah kawasan subpusat pelayanan kota atau menyebar dengan jarak relative dekat dan mudah dicapai; dan mempunyai aksesibilitas tinggi Pusat Lingkungan (PL) Kelurahan Pondok Benda 1. kegiatan yang diperbolehkan meliputi kegiatan pemerintahan, perdagangan dan jasa skala lokal, sarana pendidikan, sarana kesehatan, sarana olah raga, sarana transportasi dan telkomunikasi, 1. KDB maksimum 60 (enam puluh) persen; 2. KLB maksimum 4 (empat); dan KDH paling rendah sebesar 10 1. pelayanan pendidikan untuk sekolah dasar; 2. pelayanan kesehatan berupa poliklinik; 3. pelayanan umum berupa kantor berupa sebuah kawasan atau menyebar dengan jarak relatif dekat dan mudah dicapai; dan dilengkapi dengan sarana perparkiran. Tabel 2.2 Ketentuan umum peraturan zonasi struktur ruang Kota Tangerang Selatan
  • 23 sarana rekreasi dan RTH; 2. kegiatan yang diperbolehkan dengan syarat meliputi rumah susun atau apartemen, rumah toko atau rumah kantor, dan kegiatan pemanfaatan ruang untuk mendukung kegiatan perdagangan dan jasa; dan 3. kegiatan yang tidak diperbolehkan meliputi industri, bengkel alat berat, dan kegiatan- kegiatan yang mengganggu kenyamanan serta menimbulkan pencemaran. (sepuluh) persen. kelurahan; 4. pelayanan ibadah berupa masjid; 5. pelayanan sosial berupa bagian dari kantor kelurahan; 6. pelayanan budaya berupa bagian dari kantor kelurahan;dan 7. pelayanan ekonomi berupa pertokoan. Sumber: Lampiran XXIIa Perda Kota Tangerang Selatan No 15 Tahun 2011 2. Kriteria umum dan kaidah perencanaan: a) Ketentuan pokok tentang perumahan, permukiman, peran masyarakat, dan pembinaan perumahan dan permukiman nasional mengacu kepada Undang-Undang Nomor 4 Tahun 1992 tentang Perumahan dan Permukiman dan Surat Keputusan Menteri Permukiman dan Prasarana Wilayah Nomor 217/KPTS/M/2002 tentang Kebijakan dan Strategi Nasional Perumahan dan Permukiman (KSNPP); b) Pemanfaatan ruang untuk kawasan peruntukan permukiman harus sesuai dengan daya dukung tanah setempat dan harus dapat menyediakan lingkungan yang sehat dan aman dari bencana alam serta dapat memberikan lingkungan hidup yang sesuai bagi pengembangan masyarakat, dengan tetap memperhatikan kelestarian fungsi lingkungan hidup; c) Kawasan peruntukan permukiman harus memiliki prasarana jalan dan terjangkau oleh sarana tranportasi umum;
  • 24 d) Pemanfaatan dan pengelolaan kawasan peruntukan permukiman harus didukung oleh ketersediaan fasilitas fisik atau utilitas umum (pasar, pusat perdagangan dan jasa, perkantoran, sarana air bersih, persampahan, penanganan limbah dan drainase) dan fasilitas sosial (kesehatan, pendidikan, agama); e) Tidak mengganggu fungsi lindung yang ada; f) Tidak mengganggu upaya pelestarian kemampuan sumber daya alam; g) Dalam hal kawasan siap bangun (kasiba) dan lingkungan siap bangun (lisiba), penetapan lokasi dan penyediaan tanah; penyelenggaraan pengelolaan; dan pembinaannya diatur di dalam Peraturan Pemerintah Nomor 80 Tahun 1999 tentang Kawasan Siap Bangun dan Lingkungan Siap Bangun yang Berdiri Sendiri. 3. Ketentuan teknis Karakteristik lokasi dan kesesuaian lahan: a) Topografi datar sampai bergelombang (kelerengan lahan 0 - 25%); b) Tersedia sumber air, baik air tanah maupun air yang diolah oleh penyelenggara dengan jumlah yang cukup. Untuk air PDAM suplai air antara 60 liter/org/hari - 100 liter/org/hari; c) Tidak berada pada daerah rawan bencana (longsor, banjir, erosi, abrasi); d) Drainase baik sampai sedang; e) Tidak berada pada wilayah sempadan sungai/ pantai/ waduk/ danau/ mata air/ saluran pengairan/ rel kereta api dan daerah aman penerbangan; f) Tidak berada pada kawasan lindung; g) Tidak terletak pada kawasan budi daya pertanian/penyangga; h) Menghindari sawah irigasi teknis. B. Kawasan peruntukan perdagangan dan jasa 1. Fungsi utama Kawasan peruntukan perdagangan dan jasa memiliki fungsi antara lain: a) Memfasilitasi kegiatan transaksi perdagangan dan jasa antar masyarakat yang membutuhkan (sisi permintaan) dan masyarakat yang menjual jasa (sisi penawaran);
  • 25 b) Menyerap tenaga kerja di perkotaan dan memberikan kontribusi yang dominan terhadap PDRB. 2. Kriteria umum dan kaidah perencanaan: a) Peletakan bangunan dan ketersediaan sarana dan prasarana pendukung disesuaikan dengan kebutuhan konsumen; b) Jenis-jenis bangunan yang diperbolehkan antara lain: bangunan usaha perdagangan (eceran dan grosir): toko, warung, tempat perkulakan, pertokoan, dan sebagainya; bangunan penginapan: hotel, guest house, motel, dan penginapan lainnya; bangunan penyimpanan dan pergudangan: tempat parkir, gudang; bangunan tempat pertemuan: aula, tempat konferensi; bangunan pariwisata/rekreasi (di ruang tertutup): bioskop, area bermain. c) Pemanfaatan ruang di kawasan peruntukan perdagangan dan jasa diperuntukan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat, dengan tetap memelihara sumber daya tersebut sebagai cadangan pembangunan yang berkelanjutan dan tetap memperhatikan kaidah-kaidah pelestarian fungsi lingkungan hidup. 3. Ketentuan teknis Karakteristik lokasi dan kesesuaian lahan: a) Tidak terletak pada kawasan lindung dan kawasan bencana alam; b) Lokasinya strategis dan mudah dicapai dari seluruh penjuru kota; c) Dilengkapi dengan sarana antara lain tempat parkir umum, bank/ATM, pos polisi, pos pemadam kebakaran, kantor pos pembantu, tempat ibadah, dan sarana penunjang kegiatan komersial serta kegiatan pengunjung; Terdiri dari perdagangan lokal, regional, dan antar regional. Kriteria dan batasan teknis: a) Pembangunan hunian diijinkan hanya jika bangunan komersial telah berada pada persil atau merupakan bagian dari Izin Mendirikan Bangunan (IMB);
  • 26 b) Penggunaan hunian dan parkir hunian dilarang pada lantai dasar di bagian depan dari perpetakan, kecuali untuk zona-zona tertentu; c) Perletakan bangunan dan ketersediaan sarana dan prasarana pendukung disesuaikan dengan kelas konsumen yang akan dilayani; d) Jenis-jenis bangunan yang diperbolehkan antara lain: bangunan usaha perdagangan (ritel dan grosir): toko, warung, tempat perkulakan, pertokoan; bangunan penginapan: hotel, guest house, motel, hostel, penginapan; bangunan penyimpanan: gedung tempat parkir, show room, gudang; bangunan tempat pertemuan: aula, tempat konferensi; bangunan pariwisata (di ruang tertutup): bioskop, area bermain. 2.2.5 SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan Di Perkotaan Rumah merupakan kebutuhan dasar manusia yang selain berfungsi sebagai tempat berteduh dan melakukan kegiatan sehari-hari dalam keluarga, juga berperan besar dalam pembentukan karakter keluarga. Sehingga selain harus memenuhi persyaratan teknis kesehatan dan keamanan, rumah juga harus memberikan kenyamanan bagi penghuninya, baik kenyamanan thermal maupun psikis sesuai kebutuhan penghuninya. A. Persyaratan lokasi Lokasi lingkungan perumahan harus memenuhi ketentuan sebagai berikut: 1. Lokasi perumahan harus sesuai dengan rencana peruntukan lahan yang diatur dalam Rencana Tata Ruang Wilayah (RTRW) setempat atau dokumen perencanaan lainnya yang ditetapkan dengan Peraturan Daerah setempat, dengan kriteria sebagai berikut: a) Kriteria keamanan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan merupakan kawasan lindung (catchment area), olahan pertanian, hutan produksi, daerah buangan limbah pabrik, daerah bebas bangunan pada area Bandara, daerah dibawah jaringan listrik tegangan tinggi;
  • 27 b) Kriteria kesehatan, dicapai dengan mempertimbangkan bahwa lokasi tersebut bukan daerah yang mempunyai pencemaran udara di atas ambang batas, pencemaran air permukaan dan air tanah dalam; c) Kriteria kenyamanan, dicapai dengan kemudahan pencapaian (aksesibilitas), kemudahan berkomunikasi (internal/eksternal, langsung atau tidak langsung), kemudahan berkegiatan (prasarana dan sarana lingkungan tersedia); d) Kriteria keindahan/keserasian/keteraturan (kompatibilitas), dicapai dengan penghijauan, mempertahankan karakteristik topografi dan lingkungan yang ada, misalnya tidak meratakan bukit, mengurug seluruh rawa atau danau/setu/sungai/kali dan sebagainya; e) Kriteria fleksibilitas, dicapai dengan mempertimbangkan kemungkinan pertumbuhan fisik/pemekaran lingkungan perumahan dikaitkan dengan kondisi fisik lingkungan dan keterpaduan prasarana; f) Kriteria keterjangkauan jarak, dicapai dengan mempertimbangkan jarak pencapaian ideal kemampuan orang berjalan kaki sebagai pengguna lingkungan terhadap penempatan sarana dan prasarana-utilitas lingkungan; dan g) Kriteria lingkungan berjati diri, dicapai dengan mempertimbangkan keterkaitan dengan karakter sosial budaya masyarakat setempat, terutama aspek kontekstual terhadap lingkungan tradisional/lokal setempat. 2. Ketentuan dasar fisik lingkungan perumahan harus memenuhi faktor-faktor berikut ini: a) Ketinggian lahan tidak berada di bawah permukaan air setempat, kecuali dengan rekayasa/ penyelesaian teknis. b) Kemiringan lahan tidak melebihi 15% (lihat Tabel 2.3) dengan ketentuan: tanpa rekayasa untuk kawasan yang terletak pada lahan bermorfologi datar/landai dengan kemiringan 0-8%; dan diperlukan rekayasa teknis untuk lahan dengan kemiringan 8-15%
  • 28 Sumber: SNI 03-1733-2004 Tabel 2.3 Kesesuaian penggunaan lahan berdasarkan kemiringan lereng B. Asumsi dasar lingkungan perumahan Jumlah penghuni rumah rata-rata : 5 jiwa Jarak ideal jangkauan pejalan kaki : 400 m Klasifikasi Kawasan Kepadatan Rendah Sedang Tinggi Sangat Padat Kepadatan Pendudukan (jiwa/ha) < 150 151 - 200 200 - 400 > 400 Kebutuhan Rumah Susun Alternatif Disarankan Disyaratkan Disyaratkan (untuk kawasan tertentu) (untuk pusat-pusat kegiatan kota dan kawasan tertentu) (peremajaan lingkungan pemukiman perkotaan) (peremajaan lingkungan pemukiman perkotaan) Sumber: SNI 03-1733-2004 Peruntukkan Lahan Kelas Sudut Lereng (%) 0 - 3 3 - 5 5 - 10 10 - 15 15 - 20 20 - 30 30 - 40 > 40 Jalan Raya Parkir Taman Bermain Perdagangan Drainase Permukiman Trotoar Bidang resapan septik Tangga umum Rekreasi Tabel 2.4 Kebutuhan rumah susun berdasarkan kepadatan penduduk
  • 29 C. Perencanaan kebutuhan sarana dan prasarana lingkungan Dalam lingkungan perumahan perkotaan diperlukan sarana dan prasarana untuk menunjang kebutuhan penduduk. Sarana lingkungan merupakan fasilitas penunjang, yang berfungsi untuk menyelenggarakan dan mengembangkan kehidupan ekonomi, sosial dan budaya. Adapun rincian kebutuhan sarana lingkungan dapat dilihat pada Tabel 2.5. Dalam lingkungan perumahan selain diperlukan sarana juga diperlukan prasarana. Prasarana lingkungan merupakan kelengkapan dasar fisik lingkungan yang memungkinkan lingkungan permukiman dapat berfungsi sebagaimana mestinya. Berikut ini diuraikan standar jalan dan pedestrian yang akan digunakan sebagai acuan perencanaan lingkungan perumahan perkotaan. Adapun Tabel 2.6 menunjukkan ketentuan klasifikasi jalan di lingkungan perumahan. Penyediaan jaringan sirkulasi pedestrian Beberapa prinsip dan kriteria yang harus dipenuhi pada perencanaan jalur pedestrian adalah: 1. Asas keterkaitan/ keterhubungan (connections), yaitu bagaimana membuat jalinan jejaring sirkulasi pedestrian yang saling menghubungkan berbagai area yang dapat dijangkau pejalan kaki; 2. Azas kemudahan pencapaian (convenience), yaitu bagaimana membuat kemudahan sirkulasi yang dapat secara langsung dicapai dan dipergunakan oleh publik secara umum dengan mudah; 3. Azas keselamatan/keamanan dan atraktif (convivial), yaitu bagaimana membentuk lingkungan yang menjamin pejalan kaki bergerak dengan terlindungi dan aman terutama terhadap sirkulasi kendaraan bermotor di sekitarnya sekaligus aman terhadap kemungkinan gangguan kriminalitas, serta bagaimana membentuk lingkungan yang kondusif bagi pejalan kaki untuk lebih memilih berjalan kaki dengan menggunakan jaringan sirkulasi pedestrian yang disediakan akibat penyelesaian lingkungan sekitar jaringan sirkulasi ini yang menarik bagi pejalan kaki;
  • 30 Tabel 2.5 Kebutuhan sarana penduduk No. Jenis Sarana Jumlah Penduduk Pendukung (iwa) Kebutuhan Per Satuan Sarana Standard (m2/jiwa) Radius Pencap aian Kriteria Lokasi dan Penyelesaian Luas Lantai Min. (m2) Luas Lahan Min. (m2) A. Sarana Pemerintahan dan Pelayanan Umum 1 Pos Kamtib 30.000 72 200 0,006 Dapat dijangkau dengan kendaraan umum. Beberapa sarana dapat digabung dalam satu atau kelompok bangunan pada tapak yang sama. Agen layanan pos dapat bekerja sama dengan pihak yang mau berinvestasi dan bergabung dengan sarana lain dalam bentuk wartel, warnet, atau warpostel. Loket pembayaran air bersih dan listrik lebih baik saling bersebelahan. 2 pos pemadam kebakara n 30.000 72 200 0,006 Agen pelayana n pos 30.000 36 72 0,0024 Loket pembayar an air bersih 30.000 21 60 0,002 Loket pembayar an listrik 30.000 21 60 0,002 telepon umum, bis surat, bak sampah kecil 30.000 - 80 0,003 Lokasinya disebar pada titik-titik strategis atau di sekitar pusat lingkungan. parkir umum 30.000 - 500 0,017 Dilokasikan dapat melayani kebutuhan bangunan sarana kebudayaan dan rekreasi lain berupa geduang serba guna / balai karang taruna. B. Sarana Pendidikan Dan Pembelajaran Taman Kanak-kanak 1.250 216 termasuk rumah penjaga 36 m2 500 0,28 m2/j 500 m’ Di tengah kelompok warga. Tidak menyeberang jalan raya.
  • 31 Sekolah Dasar 1.600 633 2.000 1,25 1.000 m’ Bergabung dengan taman sehingga terjadi pengelompokan kegiatan. SLTP 4.800 2.282 9.000 1,88 1.000 m’ Dapat dijangkau dengan kendaraan umum. Disatukan dengan lapangan olah raga. Tidak selalu harus di pusat lingkungan. SMU 4.800 3.835 12.500 2,6 3.000 m’ Taman Bacaan 2.500 72 150 0,09 1.000 m’ Di tengah kelompok warga tidak menyeberang jalan lingkungan. C. Sarana Kesehatan BKIA / Klinik Bersalin 30.000 1.500 3.000 0,1 4.000 m’ Dapat bergabung dalam lokasi balai warga Puskesmas Pembantu dan Balai Pengobatan Lingkungan 30.000 150 300 0,006 1.500 m’ Dapat bergbung dalam lokasi kantor kelurahan Apotik / Rumah Obat 30.000 120 250 0,025 1.500 m’ Dapat bersatu dengan rumah tinggal/tempat usaha/apotik D. Sarana Peribadatan Musholla/ Langgar 250 45 100 bila bangunan tersendiri 0,36 100 m’ Di tengah kelompok tetangga. Dapat merupakan bagian dari bangunan sarana lain Mesjid Warga 2.500 300 600 0,24 1.000 m’ Di tengah kelompok tetangga tidak menyeberang jalan raya. Dapat bergabung dalam lokasi balai warga. Mesjid Lingkungan (Kelurahan) 30.000 1.800 3.600 0 Dapat dijangkau dengan kendaraan umum
  • 32 Sumber: SNI 03-1733-2004 4. Azas kenyamanan (comfortable), yaitu bagaimana membentuk lingkungan yang nyaman bagi pejalan kaki dikaitkan dengan penciptaan dimensi besaran ruang gerak yang memenuhi standar kenyamanan pejalan kaki ketika melewatinya; dan Sarana ibadah agama lain Tergantu ng sistem kekeraba tan /hirarki lembaga Tergantung kebiasaan setempat Tergantung kebiasaan setempat E. Sarana Perdagangan dan Niaga Toko / Warung 250 50 (termasuk gudang) 100 (bila berdiri sendiri) 0,4 300 m’ Di tengah kelompok tetangga. Dapat merupakan bagian dari sarana lain Pertokoan 6.000 1.200 3.000 0,5 2.000 m’ Di pusat kegiatan sub lingkungan. KDB 40% Dapat berbentuk P&D Pusat Pertokoan + Pasar Lingkungan 30.000 13.500 10.000 0,33 Dapat dijangkau dengan kendaraan umum F. Sarana Kebudayaan dan Rekreasi Balai Warga/ Balai Pertemuan 2.500 150 300 0,12 100 m’ Di tengah kelompok tetangga. Dapat merupakan bagian dari bangunan sarana lain Balai Serbaguna / Balai Karang Taruna 30.000 250 500 0,017 101 m’ Di pusat lingkungan. G. Sarana Ruang Terbuka, Taman dan Lapangan Olah Raga Taman /Tempat Main 2.500 1.250 0,5 1.000 Di pusat kegiatan lingkungan Taman dan Lapangan Olah Raga 30.000 9.000 0,3 Sedapat mungkin berkelompk dengan sarana pendidikan.
  • 33 5. Azas kejelasan/kemudahan pengenalan (conspicuousness), yaitu bagaimana menyelesaikan lingkungan pedestrian dengan sistem pergerakan yang mudah diamati dan diikuti, baik rute dan arahnya, serta mudah dikenali keberadaannya di antara jejaring sirkulasi lain. Beberapa kriteria dalam penyelesaian jalur pedestrian ini adalah: 1. jalur pejalan kaki diletakkan menyatu secara bersisian dengan jalur jalan pada kedua sisi jalan pada area daerah milik jalan / damija 2. dalam kondisi tertentu, jika memang terpaksa jalur pedestrian ini dapat hanya pada satu sisi saja. Salah satu kondisi khusus tersebut adalah kondisi topografi atau keadaan vegetasi di sepanjang jalur jalan yang tidak memungkinkan menampung volume kendaraan pada jalur jalan yang relatif sempit. Perletakkan jalur yang hanya satu sisi ini memiliki konsekuensi dimana pejalan kaki akan menggunakan jalur jalan sebagai lintasannya. Hal tersebut dimungkinkan dengan persyaratan bahwa kecepatan kendaraan yang melalui jalur jalan relatif rendah (sekitar 15 km/jam) dan kondisi perkerasan jalan yang tidak terlampau licin. Untuk itu kemungkinan penyelesaian perkerasan adalah menggunakan bahan bukan aspal (misalnya paving block) pada klasifikasi jalan setingkat jalan lokal primer atau jalan lokal sekunder. Tambahan yang perlu diperhatikan pada kasus khusus ini adalah dianjurkan adanya elemen pembatas sebagai pengaman bagi pejalan kaki sehingga keamanan pejalan kaki dapat terjamin. 3. permukaan perkerasan jalur pejalan kaki secara umum terbuat dari bahan anti slip; 4. perkerasan jalur pejalan kaki ini harus menerus dan tidak terputus terutama ketika menemui titik-titik konflik antara jalur pejalan kaki dengan moda transportasi lain seperti jalur masuk kapling, halte, dan lain sebagainya; 5. penyelesaian pada titik-titik konflik ini harus diselesaikan dengan pendekatan kenyamanan sirkulasi pejalan kaki sebagai prioritas utamanya; 6. lebar jalur untuk pejalan kaki saja minimal 1,20 m; 7. jika terdapat jalur sepeda, maka lebar jalur untuk pejalan kaki dan sepeda minimal 2,00 m;
  • 34 8. kemiringan jalur pedestrian (trotoar) memiliki rasio 1:2; 9. tata hijau pada sisi jalur pedestrian mutlak diperlukan sebagai elemen pembatas dan pengaman (barrier) bagi pejalan kaki, sebagai peneduh yang memberi kenyamanan, serta turut membentuk karakter wajah jalan dari koridor jalan secara keseluruhan; 10. pembatas fisik lain yang bersifat ringan, seperti penggunaan bollards diperlukan sebagai elemen pengaman dan pembatas antara sirkulasi manusia pejalan kaki dengan sirkulasi kendaraan; 11. harus dihindari bentukan jalur pejalan kaki yang membentuk labirin yang tertutup dan terisolasi dengan lingkungan sekitarnya karena dapat memicu terjadinya kejahatan; 12. ukuran lebar jalur pejalan kaki sesuai dengan hirarki jalan yang bersangkutan. 2.2.6 PDT-18-2004B Tentang Pedoman Penentuan Klasifikasi Fungsi Jalan Di Kawasan Perkotaan, Departemen Permukiman Dan Prasarana Wilayah Untuk penentuan klasifikasi fungsi jalan kolektor sekunder harus memenuhi persyaratan sebagai berikut : a. Kriteria-kriteria jalan kolektor sekunder terdiri atas : - Jalan kolektor sekunder didesain berdasarkan kecepatan rencana paling rendah 20 (dua puluh) km/jam. - Lebar badan jalan kolektor sekunder paling rendah 9 (sembilan) meter. - Harus mempunyai perlengkapan jalan yang cukup. - Besarnya lalu lintas harian rata-rata pada umumnya lebih rendah dari sistem primer dan arteri sekunder. b. Sifat-sifat jalan kolektor sekunder terdiri atas : - Jalan kolektor sekunder menghubungkan : o Antar kawasan sekunder kedua. - Kawasan sekunder kedua dengan kawasan sekunder ketiga. Kendaraan angkutan barang berat tidak diijinkan melalui fungsi jalan ini di daerah pemukiman. - Lokasi parkir pada badan jalan dibatasi.
  • 35 Sumber: SNI 03-1733-2004 Hirarki Jalan Perumahan Dimensi dari Elemen-eleman Jalan Dimensi pada Daerah Jalan Perkerasan (m) Bahu Jalan (m) Pedestrian (m) Trotoar (m) Damaja (m) Damija (m) Dawasja Min.(m) GSB Min.( m) Lokal Sekunder I 3.0-7.0 (mobil motor) 1.5-2.0 (darurat parkir) 1.5 (pejalan kaki, vegetasi, penyandang cacat roda) 0.5 10.0- 12.0 13.0 4.0 10.5 Lokal Sekunder II 3.0-6.0 (mobil motor) 1.0-1.5 (darurat parkir) 1.5 (pejalan kaki, vegetasi, penyandang cacat roda) 0.5 10.0- 12.0 12.0 4.0 10.0 Lokal Sekunder III 3.0 (mobil motor) 0.5 (darurat parkir) 1.2 (pejalan kaki, vegetasi, penyandang cacat roda) 0.5 8.0 8.0 3.0 7.0 Lingkungan I 1.5-2.0 (pejalan kaki, penjual dorong) 0.5 0.5 3.5-4.0 4.0 2.0 4.0 Lingkungan II 1.2 (pejalan kaki, penjual dorong) 0.6 0.5 3.2 4.0 2.0 4.0 Gambar 2.4 Penampang tipikal jalan kolektor sekunder minimum Tabel 2.6 Klasifikasi jalan di lingkungan perumahan Sumber: PDT-18-2004B
  • 36 2.3 Ringkasan Teori dan Kebijakan Dalam penelitian ini digunakan beberapa teori dan kebijakan untuk menunjang analisa penelitian. Teori dan kebijakan yang digunakan telah diuraikan pada pembahasan diatas, untuk mempermudah melihat keterkaitan antar teori dan kebijakan yang digunakan dapat dilihat pada Gambar 2.5. Gambar 2.5 Kerangka teori dan kebijakan yang digunakan Undang-undang No. 26 Tahun 2007 Tentang Penataan Ruang Permen PU 20/PRT/M/2011 Zoning Text Zoning Maps Pedoman Penyusunan Peraturan Zonasi Edisi 2010, Dept PU Kedudukan zonasi dalam sistem penataan ruang Cakupan Aturan dan Fungsi Peraturan Zonasi Teknik Pengaturan Zonasi Perda No. 15 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Tangerang Selatan Permen PU No.41/PRT/M/2007 Tentang Pedoman Kriteria Teknis Kawasan Budidaya SNI 03-1733-2004 Tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan Di Perkotaan Peraturan Presiden Republik Indonesia No. 112 Tahun 2007 Tentang Penataan dan Pembinaan Pasar Tradisional, Pusat Perbelanjaan dan Toko Modern Sumber: Hasil Identifikasi 2013
  • 37 2.4 Metodologi Penelitian Metodologi penelitian merupakan studi yang logis dan sistematis tentang prinsip- prinsip dasar, bukan sekadar methods atau cara untuk melakukan penelitian.2 2.4.1 Jenis Penelitian Studi ini menggunakan metode penelitian deskriptif kualitatif. Deskriptif kualitatif semata-mata mengacu pada identifikasi sifat-sifat yang membedakan atau karakteristik sekelompok manusia, benda atau peristiwa. Pada dasarnya, penelitian deskripsi kualitatif melibatkan proses konseptualisasi dan menghasilkan pembentukan skema-skema klasifikasi. Penelitian deskriptif bertujuan menggambarkan secara cermat karaktekristik dari suatu gejala atau masalah yang diteliti, juga fokus pada pertanyaan dasar “bagaimana” dengan berusaha mendapatkan dan menyampaikan fakta-fakta dengan jelas, teliti dan lengkap tanpa banyak detail yang tidak penting. Tipe penelitian deskriptif digunakan jika ada pengetahuan atau informasi tentang gejala sosial yang akan diselidiki atau dipermasalahkan. Pengetahuan tersebut diperoleh dari survei literatur, laporan hasil penelitian, atau dari hasil studi eksplorasi. Melalui pengetahuan dan informasi yang dimiliki tentang gejala yang diselidiki dan dengan melakukan pengukuran yang cermat atas masalah tersebut akan dapat dideskripsikan secara jelas dan terperinci tentang apa, siapa, kapan, dimana, bagaimana, dan mengapa dari gejala tersebut. Jadi, penelitian deskriptif berhubungan dengan frekuensi, jumlah dan karakteristik dari gejala yang diteliti.3 2.4.2 Metode Pengumpulan Data Pengumpulan data dapat didefinisikan sebagai satu proses mendapatkan data melalui responden dengan menggunakan metode tertentu4 . Data untuk suatu penelitian dapat dikumpulkan dari berbagai sumber. Sumber data dibedakan atas sumber data primer dan sumber data sekunder. 2 Silalahi Ulber.2009.Metode Penelitian Sosial.Bandung:Refika Aditama.h 14. 3 Silalahi Ulber.2009.Metode Penelitian Sosial.Bandung:Refika Aditama.h 27-28. 4 Silalahi Ulber.2009.Metode Penelitian Sosial.Bandung:Refika Aditama.h 280.
  • 38 1. Sumber Data Primer Sumber primer adalah suatu objek atau dokumen original-material mentah dari pelaku yang disebut “first-hand information”. Data yang dikumpulkan dari situasi aktual ketika peristiwa terjadi dinamakan data primer. Data primer mempunyai keuntungan karena sesuai dengan tujuan penelitian dan dikumpulkan dengan prosedur yang ditetapkan dan dikontrol oleh peneliti. Akan tetapi, pengumpulan data primer seringkali melebihi biaya dan waktu yang tersedia bagi penelitian. Dalam penelitian ini metode pengambilan data primer dilakukan dengan metode survei. Survei merupakan usaha untuk mengumpulkan data dari anggota populasi untuk menentukan status terakhir dari populasi menegnai satu atau lebih fenomena. Ada dua tipe utama pengumpulan data yang digunakan untuk metode survei, yakni kuesioner atau angket dan interview (wawancara). 1. Kuesioner Kuesioner merupakan satu mekanisme pengumpulan data yang efisien bila peneliti mengetahui secara jelas apa yang disyaratkan dan bagaimana mengukur variable yang diminati. Tipe kuesioner yang digunakan oleh peneliti adalah pertanyaan dan jawaban tertutup. Pertanyaan tertutup meminta responden membuat pilihan di antara satu set alternatif tertentu yang telah ditetapkan oleh peneliti. Tujuan pengumpulan data melalui metode kuesioner ini adalah untuk mengetahui persepsi masyarakat terhadap kegiatan yang ada di dekitar tempat tinggal mereka. Sehingga dari beberapa kegiatan yang ada di ketahui kegiatan apa yang mengganggu kenyamanan atau ketenangan masyarakat. Langka-langkah dalam pelaksanaan pengumpulan data dengan metode kuesioner adalah: Pernyataan masalah Pilih subjek Susun kuesioner: lebih atraktif dan singkat serta mudah dijawab Validasi kuesioner Siapkan surat pengantar Uji coba kuesioner kepada sampel kecil dari subjek Tindaklanjuti kegiatan
  • 39 Lakukan pengeditan kuesioner dan pengkodean terhadap tiap respon Analisis data Tulis satu laporan yang menyajikan temuan. 2. Wawancara Wawancara dibedakan atas wawancara terstruktur dan tidak terstruktur. Tipe wawancara yang digunakan oleh peneliti adalah wawancara tidak terstruktur. Wawancara tak terstruktur tidak memiliki setting wawancara dengan frekuensi pertanyaan yang direncanakan yang akan ditanyakan kepada responden. Wawancara dilakukan peneliti terutama dalam memilih dan merumuskan masalah dalam studi pendahuluan atau penjajakan, dengan maksud untuk menggali beberapa faktor dalam situasi yang mungkin menjadi pusat untuk masalah utama penelitian. 3. Observasi Kegiatan observasi dilakukan untuk mendapatkan data yang tidak akan didapat selain dengan melakukan survei lapangan. Observasi dalam penelitian ini diperlukan untuk mengamati kegiatan atau penggunaan lahan, intensitas pemanfaatan ruang, tata letak bangunan, tata massa bangunan, serta kondisi sarana-prasarana yang ada. Alat yang digunakan dalam observasi ini adalah Geographycal Positioning System (GPS) untuk meng-update penggunaan lahan eksisting setelah melihat penggunaan lahan lokasi penelitian melalui foto citra udara (Google Earth). Selain GPS alat yang digunakan adalah camera sebagai dokumentasi untuk menggambarkan kondisi lapangan saat ini. 2. Sumber Data Sekunder Data sekunder merupakan data yang dikumpulkan dari tangan kedua atau dari sumber-sumber lain yang telah tersedia sebelum penelitian dilakukan, sumber sekunder meliputi komentar, interpretasi, atau pembahasan tentang materi original. Data sekunder yang diperlukan dalam penelitian penyusunan peraturan zonasi adalah data profil/monografi wilayah studi seperti kepadatan penduduk, penggunaan lahan, jumlah sarana dan prasarana, kondisi morfologi Kelurahan Benda Baru dan Kelurahan Pondok Benda. Dalam penelitian ini juga diperlukan studi literatur mengenai pedoman teknis penyusunan aturan zonasi edisi 2010,
  • 40 Peraturan Menteri PU No. 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman Penyusunan Rencana Detail Tata Ruang Dan Peraturan Zonasi Kabupaten/Kota, Peraturan Daerah No. 15 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Tangerang Selatan 2011, Standar Nasional Indonesia 03-1733-2004 tentang Tata Cara Perencanaan Lingkungan Perumahan Perkotaan, standar sarana dan prasarana Departemen PU berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 378/KPTS/1987, Peraturan Menteri PU No.41/PRT/M/2007 tentang Pedoman Kriteria Teknis Kawasan Budidaya, SK Menteri PU No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota. 2.4.3 Teknik Pemilihan Sampel Ada dua tipologi utama dari teknik pemilihan sampel yang umum digunakan yakni pemilihan sampel probabilitas (probability) atau juga disebut pemilihan sampel acak (random sampling) dan sampel tak probabilitas (nonprobability) atau disebut sampel tak acak (non random sampling). Peneliti menggunakan pemilihan sampel tak acak karena elemen dalam populasi tidak memiliki peluang yang sama untuk dipilih menjadi subjek dalam sampel. Terdapat beberapa jenis teknik penarikan sampel nonprobabilitas yaitu sampel aksidental (accidental sampling), sampel kuota (quota sampling), sampel bertujuan (purposive sampling), sampel bola salju (snowball sampling). Teknik penarikan sampel yang digunakan penelitian untuk mendapatkan informasi yang lebih banyak yaitu purposive sampling. Pemilihan sampel purposif, merupakan pemilihan siapa subjek yang ada dalam posisi terbaik untuk memberikan informasi yang dibutukan. Oleh karena itu, peneliti memilih sampel berdasarkan penilaian atas karakteristik anggota sampel yang dengannya dapat diperoleh data sesuai dengan maksud penelitian5 . Teknik sampel ini digunakan untuk mengetahui persepsi masyarakat terhadap kegiatan di sekitar tempat tinggalnya. Kegiatan yang ada di sekitar tempat tinggal perlu dilakukan survei untuk mengetahui jenis kegiatan apa saja yang ada dan dilakukan pemilahan kegiatan yang sesuai dengan variabel yang akan diteliti atau yang ingin diketahui. Setelah diidentifikasi terdapat 15 jenis kegiatan yang ingin 5 Silalahi Ulber.2009.Metode Penelitian Sosial.Bandung:Refika Aditama.h 250.
  • 41 diketahui persepsi masyarakat terhadap keberadaan kegiatan tersebut. Oleh karena itu pemilihan sampel dilakukan tak acak karena hanya populasi tertentu saja yang dapat berpendapat. Estimasi ukuran sampel dilakukan dengan melihat rumah masyarakat yang berdampak langsung dengan keberadaan kegiatan yang diteliti, yaitu yang bertetanggaan langsung. Dalam hal ini peneliti mengambil lima populasi dari tiap jenis kegiatan sehingga keseluruhan sampel adalah 75 sampel. pengambilan sampel hanya dilakukan pada 5 populasi yang bertetanggaan atau berdekatan dengan kegiatan yang ada. Pengambilan jumlah sampel dilakukan berdasarkan hasil observasi dan wawancara dan hanya sampel yang bertetanggaan langsung atau berdekatan saja yang merasakan keberadaan kegiatan yang ada. 2.4.4 Teknik Pengolahan dan Analisa Data Dalam kegiatan pengolahan dan analisa data digunakan beberapa perangkat lunak (software) sebagai alat bantu. Data citra Google Earth digunakan untuk dasar pembuatan peta identifikasi awal penggunaan lahan di lokasi penelitian. Global Mapper 11 digunakan untuk menggeoratifikasikan titik-titik koordinat dari GPS, MapInfo Professional 10.0 digunakan untuk mendigitasi dan mengolah data penggunaan lahan yang sudah di update menggunakan GPS dan digeoratifikasikan oleh Globbal Mapper, ArcGIS 9 digunakan untuk mengedit, mengolah, menganalisa data spasial serta lay-outing. Pada data tabular, SPSS 13.0 digunakan untuk mengolah data kuesioner yang telah disebar, sedangkan dalam perangkat lunak Microsoft Office digunakan untuk penulisan. 2.4.5 Metode Penelitian Metodologi penelitian dilakukan beberapa tahap berdasarkan pencapaian sasaran penelitian, sebagai berikut: Tahap Awal: 1. Melihat potensi dan permasalahan di lokasi studi 2. Menetapkan deliniasi lokasi studi berdasarkan batasan fisik dan permasalahan yang ada.
  • 43 3. Melakukan intepretasi terhadap RTRW Kota Tangerang Selatan dengan melihat rencana pola dan struktur ruang untuk mengetahui rencana pengembangan kawasan. Tahap Pengumpulan Data: Dalam pengumpulan data, metode yang digunakan adalah metode survei. Metode survei adalah penyelidikan yang dilakukan untuk memperoleh fakta-fakta dari gejala-gejala yang ada dan mencari keterangan-keterangan secara faktual, baik tentang intitusi sosial, ekonomi atau politik dari suatu kelompok ataupun suatu daerah. Berikut ini adalah tahapan dalam pengumpulan data: 1. Identifikasi penggunaan lahan di calon lokasi penelitian berdasarkan data citra satelit (Google Earth) sebelum melakukan survei lapangan. 2. Survei tahap I, yaitu survei penjajakan dengan observasi untuk melihat langsung kondisi lapangan dan penggunaan lahan di calon lokasi dan melakukan wawancara mengenai permasalahan yang ada di calon lokasi penelitian. 3. Perumusan masalah utama penelitian untuk menetapkan lokasi penelitian berdasarkan hasil identifikasi dan wawancara lapangan. 4. Survei tahap II, yaitu observasi dan dokumentasi untuk mengidentifikasi intensitas pemanfaatan ruang (KDB, KLB, KDH), tata letak bangunan, tata massa bangunan (GSB, jarak bebas antar bangunan, ketinggian bangunan, amplop bangunan, tampilan bangunan), kondisi sarana-prasarana (parkir, bongkar muat, dimensi jalan dan kelengkapannya) serta mengindetifikasi daerah yang memiliki masalah fisik yaitu daerah banjir dan daerah mix- used. Pada tahap ini peneliti menggunakan GPS Garmin untuk meng- update penggunaan lahan yang sudah di digitasi dari peta citra satelit serta menge-plot kegiatan penggunaan lahan selain rumah di zona pemukiman. 5. Survei tahap III, dilakukan untuk memperoleh data sekunder dari instansi terkait, yang digunakan sebagai bahan cross-check ke lapangan untuk mengetahui karakteristik masyarakat di lokasi penelitian. 6. Survei tahap IV, yaitu penyebaran kuesioner untuk mengidentifikasi permasalahan fisik yang ada berdasarkan persepsi masyarakat. Teknik pengambilan sampel yang digunakan adalah purposive sampling yaitu
  • 44 sampel diambil dengan maksud atau tujuan tertentu. Seseorang atau sesuatu diambil sebagai sampel karena peneliti menganggap bahwa seseorang atau sesuatu tersebut memiliki informasi yang diperlukan bagi penelitiannya. 7. Analisis data primer (hasil survei) berdasarkan pedoman teknis penyusunan aturan zonasi Tahun 2010, Peraturan Menteri Pekerjaan Umum No. 20/PRT/M/2011 tentang Pedoman penyusunan rencana detil tata ruang dan peraturan zonasi kabupaten/kota, Peraturan Daerah No. 15 Tahun 2011 tentang RTRW Kota Tangerang Selatan 2011, Standar Nasional Indonesia 03-1733-2004 tentang Tata cara perencanaan lingkungan perumahan perkotaan, standar sarana dan prasarana Departemen Pekerjaan Umum berdasarkan Keputusan Menteri Pekerjaan Umum No. 378/KPTS/1987, Permen PU No.41/PRT/M/2007 tentang Pedoman kriteria teknis kawasan budidaya, SK Menteri Pekerjaan Umum No. 640/KPTS/1986 tentang Perencanaan Tata Ruang Kota. Tahap Analisa: Setelah melakukan kompilasi data yang ditemukan berdasarkan survei maka dilakukan analisa berdasarkan teori-teori, kebijakan maupun standar terkait dalam penyusunan aturan zonasi. Berikut ini adalah tahapan dalam analisa: 1. Pertama, menyiapkan dan membangun digitalisasi data meliputi superimpose data spasial penggunaan lahan dan struktur ruang antara eksisting dengan rencana untuk melihat kesesuaian arahan penggunaan lahan di lokasi studi. 2. Kedua, intepretasi RTRW Kota menjadi rencana yang lebih detail, dengan membuat konsep pengembangan rencana kawasan lokasi penelitian yaitu Kecamatan Pamulang. 3. Ketiga, melakukan analisa kesesuaian lahan dan karakteristik masyarakat di lokasi penelitian untuk membuat konsep pengembangan kawasan Koridor Parakan-Pondok Benda. 4. Keempat, membahas hasil pengolahan data persepsi masyarakat dikaitkan dengan karakteristik dan penggunaan lahan. Pengolahan data dilakukan dengan pengolahan data kuesioner dengan melakukan crosstabs antara
  • 45 variabel persepsi jenis gangguan dengan jenis kegiatan disekitar tempat tinggalnya. 5. Kelima, melakukan analisa rencana aturan kegiatan yang berkembang dan mungkin dikembangkan di lokasi penelitian. 6. Keenam, analisa mendalam terhadap daerah yang memiliki masalah dengan melakukan superimpose data primer dan sekunder sehingga akan didapat aturan pemanfaatan lahan khusus, yang akan disajikan dalam bentuk matriks penggunaan lahan dan peta zonasi. Hasil dari analisa tersebut akan digunakan sebagai masukan dalam penyusunan peraturan zonasi di kawasan koridor Parakan-Pondok Benda dengan mempertimbangkan tata bangunan dan lingkungan serta pengaruhnya terhadap kualitas lingkungan perumahan.