Uploaded on

 

More in: Education
  • Full Name Full Name Comment goes here.
    Are you sure you want to
    Your message goes here
    Be the first to comment
    Be the first to like this
No Downloads

Views

Total Views
3,671
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0

Actions

Shares
Downloads
11
Comments
0
Likes
0

Embeds 0

No embeds

Report content

Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
    No notes for slide

Transcript

  • 1. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 1DAMIR KONTREC, dipl. iur.predsjednik Općinskog suda u Varaždinu SIGURAN PRAVNI PROMET NEKRETNINA I ZEMLJIŠNA KNJIGA (odabrane teme)SADRŽAJ1. OPĆENITO2. FUNKCIJE ZEMLJIŠNE KNJIGE 2.1. Stjecanje stvarnih prava na nekretninama 2.2. Publiciranje stvarnih prava na nekretninama 2.3. Zaštita povjerenja u pravnom prometu nekretnina 2.4. Određivanje prvenstvenog reda3. POJAM NEKRETNINE I PRAVNO JEDINSTVO NEKRETNINE4. ODNOS ZEMLJIŠNE KNJIGE I KATASTRA5. VLASNIŠTVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE – ETAŽNOVLASNIŠTVO6. HIPOTEKA – ZALOŽNO PRAVO NA NEKRETNINI7. PRIJENOS PRAVA VLASNIŠTVA U SVRHU OSIGURANJA (FIDUCIJARNOVLASNIŠTVO)8. PRAVO GRAĐENJA9. NOVINE U ZEMLJIŠNOKNJIŽNOM PRAVU10. ZAKLJUČENE NAPOMENE
  • 2. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 21. OPĆENITOZemljišne knjige u Republici Hrvatskoj imaju dugu tradiciju, još od 19. st., a nanašem području iste su se uvodile u isto vrijeme kada su se zemljišne knjigeuvodile i na području bivšeg Austro-ugarskog Carstva. Kada se za nešto kaže daima tradiciju, tada se obično misli da se radi o nečemu što prije svega dobrofunkcionira, što se pak ne može reći za sadašnje stanje zemljišnoknjižnog ikatastarskog sustava u Republici Hrvatskoj.Svjedoci smo svakodnevnih napada, prigovora i primjedbi na stanje zemljišnihknjiga, na činjenicu da postoji preko 300000 neriješenih predmeta uzemljišnoknjižnim odjelima sudova, a što predstavlja više od 1/5 ukupnoneriješenih predmeta u sudovima. No s druge strane ne govori se o tome koji suuzroci takvog stanja i kako eliminirati uzroke da se to stanje promijeni.U medijima se ističu uglavnom negativni primjeri, određene sporne situacije uzemljišnoj knjizi, sve vjerojatno s ciljem da se prikaže da taj sustav nefunkcionirai nezadovoljava uvjetima koji se pred Hrvatsku postavljaju u postupkupribližavanja Europskoj uniji.Kada se govori o zemljišnoj knjizi i sigurnom pravnom prometu nekretnina, tadase može govoriti o važnosti nekretnina s jedne strane, te o tome kakav bi sustavregistracije nekretnina i vlasništva trebao biti s druge strane.Važnost nekretnina u svakodnevnom životu je ogromna, ali u isto vrijemenekretnine su i ograničen resurs, uvjetovan prostorom koji ljudima na Zemlji stojina raspolaganju. Upravo zbog te ograničenosti bitno je kako se upravljanekretninama, u kojim uvjetima i s kakvom pravnom sigurnošću.Siguran pravni promet nekretnina važan je ne samo za sadašnje generacije, veći za buduće generacije, a da bi se odvijao siguran pravni promet nekretninamatada mora postojati i dobar i siguran registar nekretnina.11 U materijalu Economic Commission for Eurupe – Land Administration Guidlines (With SpecialReference to Countries in Transition, Unites Nations – New York and Geneva, 1996, izričito stojišto se želi od dobrog sistema registriranja nekretnina. Tako se od sistema registriranja želi dagarantira vlasništvo i sigurnost posjedovanja, da podupire sustav oporezivanja zemljišta ivlasništva, da osigurava sigurnost kredita, da razvija tržište nekretnina, da štiti državno zemljište,da razvija raspravu o upravljanju nekretninama, da olakša reforme u tom području, da unaprijedi
  • 3. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 3U tom smislu i u Republici Hrvatskoj ipak raste spoznaja kolika je važnostzemljišnih knjiga i katastra, te potreba njihova usklađivanja i stvaranjajedinstvene baze zemljišnih podataka (BZP).No u isto vrijeme postoje još uvijek područja u Hrvatskoj na kojima ne postojezemljišne knjige, odnosno gdje postoji jedino katastarska evidencija, a zemljišneknjige ili nisu nikada osnovane ili su pak uništene za vrijeme II svjetskog rata ilipak zadnjih ratnih zbivanja. 2U ovom članku prikazati će se samo određeni instituti zemljišnih knjiga za koje sesmatra da su bitni da bi se pravni promet u postojećim uvjetima odvijao štosigurnije.2. FUNKCIJE ZEMLJIŠNIH KNJIGAZemljišne knjige (gruntovnica) su javne knjige (registar) u koje se upisujunekretnine, vlasništvo i druga stvarna prava i neka obvezna prava nanekretninama te određeni drugi odnosi relevantni za pravni prometnekretninama.3U čl. 1. Zakona o zemljišnim knjigama (u daljnjem tekstu ZZK) je određeno da seo pravnom stanju nekretnina na području Republike Hrvatske, mjerodavnom zapravni promet, vode zemljišne knjige (gruntovnica), ako za neka zemljišta nije štoposebno određeno. Zemljišne knjige vode općinski sudovi i to po sustavu realnihfolija, što znači da se zemljišne knjige vode prema nekretninama, a ne premaimenima vlasnika i drugih nositelja prava na nekretninama.Funkcije zemljišnih knjiga možemo podijeliti u nekoliko osnovnih kategorija:2.1. Stjecanje stvarnih prava na nekretninamaUpis u zemljišne knjige pretpostavka je stjecanja, promjene i prestanka stvarnihprava na nekretninama kad se stvarna prava na nekretninama stječu, mijenjaju iprestaju na temelju pravnog posla, te u drugim slučajevima određenim zakonom.Zakonom predviđeni način stjecanja stvarnih prava na nekretninama ostvaruje seodgovarajućim zemljišnoknjižnim upisom, u kojem slučaju je upis konstitutivan zaurbano planiranje i infrastrukturalni razvoj, da podupire zaštitu okoliša i proizvodi statističkepodatke.2 Prema podacima Državne geodetske uprave iz 2001. godine u Hrvatskoj postoji ukupno 3329katastarskih općina, od čega u ukupno 222 katastarske općine nema zemljišnih knjiga. Dakle,zemljišne knjige nema u ukupno 6,6 % katastarskih općina, a što je sasvim sigurno još uvijekizuzetno veliki postotak.3 T. Josipović, Zemljišnoknjižno pravo, Zagreb, 2001. str. 89.
  • 4. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 4stjecanje, promjenu ili prestanak stvarnih prava na nekretnini na temelju pravnogposla.Kad se stvarna prava na nekretninama stječu odlukom suda ili druge vlasti,nasljeđivanjem ili temeljem zakona upis u zemljišnu knjigu je samo deklaratoran inije pretpostavka stjecanja stvarnog prava na nekretnini.Da bi se upisom steklo, promijenilo ili prestalo pravo na nekretnini,zemljišnoknjižni upis mora biti istinit, valjan, jer će se jedino na temelju takvogupisa steći neko knjižno pravo.Upis će biti istinit, valjan kad u času kad je bio zahtijevan za stjecanje, promjenuili prestanak prava na nekretnini bile ispunjene sve pretpostavke koje posebanzakon određuje za stjecanje, promjenu ili prestanak prava na nekretnini, kaovaljani ugovor, pravo prednika, te kada su zadovoljene sve materijalne ipostupovne pretpostavke za upis.2.2. Publiciranje stvarnih prava na nekretninamaZemljišnoknjižnim se upisima daje vanjska slika pravnog stanja nekretninemjerodavnog za pravni promet – stvarnim i obveznim pravima na nekretnini,osobnim odnosima nositelja knjižnih prava, pravnim činjenicama relevantnim zapravni promet nekretninom i raspolaganje knjižnim pravima. Uostalom to je čl. 1.ZZK izričito i određeno kod definicije zemljišne knjige.Predmet upisa u zemljišne knjige su: stvarna prava (vlasništvo i sva ostala stvarna prava), neka obvezna prava (pravo nazadkupa, prvokupa, najma, zakupa, koncesije), osobni odnosi nositelja stvarnih odnosno obveznih prava koja se upisuju u zemljišnu knjigu (koji su bitni za pravni promet), pravne činjenice za koje je ZZK ili neki drugi zakon odredio da se upisuju u zemljišne knjige.Prava koja se upisuju u zemljišne knjige moraju za svoj objekt imatinekretnine, odnosno moraju se odnositi na nekretnine, a ako to nije slučajupis je nedopušten.U zemljišnu knjigu se ne upisuju: prava koja nemaju za svoj objekt nekretninu, posjed nekretnine jer posjed nije pravo, te osobni odnosi nositelja prava na nekretninama koji nisu od važnosti za pravni položaj nositelja prava i sudjelovanja u pravnom prometu nekretninama, odnosno koji nisu mjerodavni za pravni promet nekretnina.
  • 5. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 5Po predmetu upisa razlikuju se četiri vrste upisa – uknjižba, predbilježba,zabilježba i upis “učiniti vidljivim”.Knjižna prava upisuju se u zemljišnu knjigu uknjižbom i predbilježbom (čl. 31/1.ZZK). Osobni odnosi nositelja knjižnih prava i pravne činjenice upisuju sezabilježbom (čl. 30/4. ZZK i čl. 39. ZZK). Upisom “učiniti vidljivim” poslužbenoj se dužnosti radi bolje preglednosti i potpunosti zemljišnih knjigaupisuju neke činjenice i okolnosti koje se odnose na knjižna prava, njihovenositelje i zemljišnoknjižni postupak.2.3. Zaštita povjerenja u pravnom prometu nekretninaBitna je funkcija zemljišnih knjiga koja se odnosi na zaštitu povjerenja u pravnomprometu nekretnina. Naime, zbog stanja u kojem se nalaze zemljišne knjige uRepublici Hrvatskoj moguća je situacija da slika koju o pravnom stanjunekretnine daju zemljišnoknjižni upisi nekada može biti različita od izvanknjižnog,stvarnog pravnog stanja nekretnine.To stanje će biti nepotpuno kad u zemljšnoj knjizi nisu upisana sva prava, tereti,ograničenja, pravne činjenice i osobni odnosi koji postoje na toj nekretnini, aneistinito kad je neproveden neistinit upis, jer je u zemljišnoj knjizi kao nositeljknjižnog prava upisana osoba koja to zapravo nije ili je knjižno pravo upisana spogrešnim sadržajem, opsegom ili redom prvenstva.Bit zaštite povjerenja u pravnom prometu sastoji se u činjenici da kad jezemljišnoknjižno stanje nepotpuno ili neistinito, u korist stjecatelja koji su bili udobroj vjeri i postupali s povjerenjem u zemljišnu knjigu nastaju pravni učinicizaštite povjerenja. Naravno stjecatelj mora imati i valjanu pravnu osnovustjecanja prava na nekretnini, a za provedeni upis moraju biti ispunjene svematerijalne i postupovne pretpostavke određene ZZK.2.4. Određivanje prvenstvenog reda upisaTe na kraju i četvrta funkcija zemljišnih knjiga, ali ne i najmanje važna. Upisom uzemljišne knjige određuje se prvenstveni red stvarnih prava na nekretninama.Prvenstveni red upisa u zemljišnu knjigu utvrđuje se prema času u kojem jezemljišnoknjižnom sudu stigao prijedlog za upis, odnosno odluka suda ili tijelakojom se određuje upis (čl. 45/1. ZZK).O samom sadržaju prijedloga i novine koje je donio Zakon o izmjenama idopunama Zakona o zemljišnim knjigama iz srpnja 2004. godine (NN 100 od 20.srpnja 2004. godine) govoriti će se kasnije u ovom članku.
  • 6. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 63. POJAM NEKRETNINE I PRAVNO JEDINSTVO NEKRETNINENekretnine su čestice zemljine površine, zajedno sa svime što je sa zemljištemtrajno spojeno na površini ili ispod njega, ako zakonom nije drugačije određeno(čl. 2/3. Zakon o vlasništvu i drugim stvarnim pravima – u daljnjem tekstu ZV) –princip pravnog jedinstva zemljišta i zgrada (superficies solo cedit).ZV ponovno je uspostavljeno načelo pravnog jedinstva nekretnine. Čl. 9. ZVizričito je propisano da sve ono što je sa zemljištem razmjerno trajno povezanona njegovoj površini ili ispod nje u pravnom je smislu sastavni dio zemljišta i, akozakonom nije dručkije određeno, dijeli njegovu pravnu sudbinu. Prema tomeobjekt pravnih odnosa u pravnom prometu može biti samo zemljište zajednosa svim onim što je s njime razmjerno trajno povezano, što je na njegovojpovršini ili ispod nje izgrađeno s namjenom da trajno ostane, sa svim što je unekretninu ugrađeno, na njoj dograđeno, nadograđeno ili na bilo koji drugi načins njim trajno spojeno.Upravo primjenjujući navedeno načelo vlasnik zemljišta je i vlasnik zgradeizgrađene na tom zemljištu, založno pravo na zemljištu odnosi se i na zgraduizgrađenu na tom zemljištu, u pravnom prometu može biti jedino cjelina –zemljište i zgrada, neovisno od toga što je zgrada puno puta i neupisana uzemljišnu knjigu, tj. nije provedena promjena izgrađenosti.Zemljištem se smatra dio zemljine površine koji je u katastru zemljišta označenposebnim brojem i nazivom katastarske općine u kojoj leži - katastarska čestica(čl. 2/1. ZZK).Katastarska čestica je određena kao dio područja katastarske općine, odnosnokatastarskog područja na moru, omeđena granicama (međama i drugimgranicama) koje određuju pravni odnosi na zemljištu te granicama načinauporabe zemljišta (čl. 19/ 1. Zakona o državnoj izmjeri i katastru nekretnina).Pojedinačna nekretnina može biti - jedno zemljište (jedna katastarska čestica), - te više zemljišta ako su upisana u isti zemljišnoknjižni uložak kao jednozemljišnoknjižno tijelo (čl. 9/1. ZV).Što ne predstavlja posebnu nekretninu: - zgrada na zemljištu, - stan ili poslovni prostor u zgradi, - podzemna garaža ili neki drugi objekt sagrađen ispod površine zemlje, - ono što je nadograđeno na nekoj zgradi, primjerice dograđeni kat ili pakdograđeni dio unutar same zgrade.Što se smatra neupisanom nekretninom ?
  • 7. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 7Neupisana nekretnina je zemljište koje nije upisano ni u jednoj zemljišnoj knjiziodnosno za koje zemljišna knjiga nije osnovana, ili je uništena ili je nestalauslijed rata ili elementarnih nepogoda (čl. 136/1. Pravilnika o unutarnjem ustroju,vođenju zemljišnih knjiga i obavljanju drugih poslova u zemljišnoknjižnimodjelima sudova- u daljnjem tekstu Zemljišnoknjižni poslovnik).Bitan pojam u zemljišnoknjižnom pravu je i zemljišnoknjižno tijelo.Zemljišnoknjižno tijelo čine jedna ili više katastarskih čestica, zemljišta koja senalaze u istoj katastarskoj općini i koje u pravnom prometu imaju isti pravnipoložaj. U zemljišnoknjižni uložak upisuje se samo jedno zemljišnoknjižno tijelo(čl. 19/1. ZZK). Izuzetno je bitno znati što se smatra zemljišnoknjižnim tijelom, aradi mogućnosti opterećivanja pojedinačnih nekretnina hipotekama i kojimpostupcima se to može činiti, a da ne dođe do opterećenja cijelogzemljišnoknjižnog tijela. Da bi se mogla opteretiti samo pojedina nekretnina izjednog zk. tijela ili samo pojedina nekretnina prodati, tada će biti potrebnopromijeniti sastav zemljišnoknjižnog tijela otpisom ili pripisom (čl. 19/4. i čl. 145-162. ZZK).Na pojedinim katastarskim česticama istog zk. tijela ili na određenim fizičkimdijelovima nekretnine koja je upisana kao jedno zemljišnoknjižno tijelo ne mogurazličite osobe imati vlasništvo, na njima ne mogu postojati različita opterećenja,te u pravnom prometu ne mogu imati drukčiji status od ostalih katastarskihčestica ili pojedinih fizičkih dijelova istog zemljišnoknjižnog tijela.Uspostava pravnog jedinstva nekretnine provedena je po samom ZV uslučajevima u kojima su zemljište, zgrada odnosno posebni dijelovi bili pravnoodvojeni i to:-zemljište i zgrada pravno su spojeni u jednu pojedinačnu nekretninu –vlasnik zgrade izgrađene za zemljištu u društvenom vlasništvu do stupanja nasnagu ZV postao je vlasnik cijele nekretnine – zemljišta sa zgradom (čl. 367/1.,368/1. ZV) – radilo se u slučajevima gdje je postojalo pravo korištenja u koristvlasnika zgrade, pravo prvenstvenog korištenja na građevinskom zemljištu i sl..Vlasnikom nekretnine postala je osoba koja je postala vlasnikom zgrade popravilima o pretvorbi prava upravljanja odnosno korištenja i raspolaganja (čl. 369.ZV);- vlasništvo posebnih dijelova zgrade (stanovi, poslovni prostori i dr.)neodvojivo su povezani s odgovarajućim suvlasničkim dijelom cijelenekretnine tj. zemljišta zajedno sa zgradom (čl. 370. ZV). Ukoliko je zgradabila izgrađena na zemljištu u privatnom vlasništvu vlasniku posebnog dijelazgrade pripada odgovarajući suvlasnički dio cijele nekretnine (cijele katastarskečestice – zgrade i zemljišta), umjesto dotadašnjeg sudjelovanja u zajedničkomvlasništvu zajednički dijelova zgrade sa suvlasništvom zemljišta. Kad je pakzgrada bila izgrađena na zemljištu u društvenom vlasništvu vlasniku posebnogdijela pripada suvlasnički dio cijele nekretnine, umjesto dotadašnjeg sudjelovanja
  • 8. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 8u trajnom pravu korištenja zajedničkih dijelova zgrade i zemljišta (čl. 370/3. ZV).U pogledu veličine suvlasničkih dijelova isti se utvrđuju prema veličini korisnihdijelova, a dok se ne utvrdi veličina suvlasničkog dijela smatra se da su dijelovisvih suvlasnika jednaki (čl. 370/4. ZV).Pravila o pravnom jedinstvu nekretnine ne vrijedi za sljedeće slučajeve: - za zgrade i drugo što je sa zemljšte spojeno samo radi neke prolaznenamjene, kao što su montažne barake, kiosci, kamp kućice i sl. (čl. 9/3. ZV), - za zgradu koju je na tuđem zemljištu izradila osoba koja ima posebnostvarno pravo – pravo građenja (čl. 280-296. ZV), - za zgrade i druge građevine koje je na zemljištu na kojem ima koncesijuizradio koncesionar (čl. 3 / 4, čl. 9/4. ZV).4. ODNOS ZEMLJIŠNE KNJIGE I KATASTRABez obzira na sva nerazumijevanja i određene ideje da cijeli sustav registracijenekretnina treba biti u nadležnosti samo jedne institucije, slično kao u Švedskoj iliNizozemskoj, valja istaći da zemljišnoknjižni sustavi u Europi dobro funkcionirajui to neovisno o tome da li je nadležnost u rukama jedne ili dvije institucije. URepublici Hrvatskoj iz tradicijskih i zakonskih razloga brigu oko sustavaregistracije nekretnina vode dvije institucije – sud i katastar.Zemljišnoknjižni i katastarski sustav u RH je zakonski povezan. Naime, prema čl.9/1. ZZK zemlišne knjige se temelje na podacima katastarske izmjere.Čl. 10/1. ZZK propisuje da oznake katastarskih čestica u zemljišnoj knjizi morajubiti sukladne s njihovim oznakama u katastru zemljišta i katastarskim planovima,a osobito moraju biti navedeni katastarski brojevi čestica, njihova površina premakatastru, kao i zgrade i druge građevine koej trajno leže na zemljištu ili su ispodnjegove površine (izgrađenost zemljišta).St. 2. istog članka dalje određuje da odluke sudova i druge vlasti o knjižnimpravima moraju sadržavati oznake i podatke o katastarskom broju i površinikatastarskih čestica kao i o katastarskoj općini u kojoj leže, onako kako su tipodaci označeni u zemljišnoj knjizi. No za pravni promet su mjerodavni, u slučajurazlike između podataka u katastru zemljišta i zemljišnoj knjizi, podaci uzemljišnoj knjizi, tako dugo dok isti ne budu promijenjeni.Promjena se pak vrši prema st. 4. prijavnim listom i to na način dazemljišnoknjižni sud donosi rješenje po službenoj dužnosti pošto mu tijelonadležno za katastar dostavi prijavni list o toj promjeni u katastru zemljišta.Problem u nekim sudovima u RH se sastoji upravo u činjenici da katastar nijedostavljao prijavne listove zk. sudu, a niti je pak zk. sud vršio promjene u listu A –
  • 9. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 9posjedovnici na temelju prijavnih listova, već su ti listovi praktički bilo pohranjivaniu arhivi suda. Daljnji problem je bio u činjenici da je katastar često puta vršioneku promjenu u katastarskom operatu, ne vodeći računa o stanju zemljišneknjige i o vlasničkim odnosima, pa je prijavnim listom često puta zadirano uparcele različitih vlasnika, bez ikakve isprave o tome, a što nije bilo provedivo uzemljišnoj knjizi.Jedan od najvećih problema u praksi je upravo neusklađenost podataka u listu Ai to onih koje ima katastar, u odnosu na podatke u posjedovnici koje ima sud.Cijeli niz novih izmjera provedenih u zadnjih 30-tak godina nisu bile praćeneistodobno s postupcima osnivanja, odnosno obnove ručno vođenih zemljišnihknjiga, ili je katastar vršio reambulaciju koja nije nikada dostavljena nadležnomzk. sudu.Sve to su problemi koji u praksi nedvojbeno postoje i koje predstavljaju velikuopasnost za siguran pravni promet nekretnina.U svakom takvom slučaju gdje se podaci u katastru nekretnina (zemljišta) izemljišnoj knjizi u pogledu podataka posjedovnice ne slažu, trebalo bi prijesvakog prometovanja nekretninom prije svega provesti postupak sukladnoodredbi čl. 10/4. ZZK. Kada se provede postupak usklađivanja podataka u listuA, tada postoji velika sigurnost u potpunost zemljišne knjige u pogledu podatakaposjedovnice.U protivnom ne postoji druga mogućnost nego da se u ugovorima kojima se vršipromet nekretnina prije svega označi zemljišna čestica, sa svim podacima uzemljišnoj knjizi, a da se radi izbjegavanja eventualnih sporova navede ikatastarska čestica, sa svim atributima iz katastra, te da se po potrebi priloži ikopija katastarskog plana. Time će se nositelju knjižnog prava, stjecateljuomogućiti da kasnije pokrene odgovarajući postupak sređivanja i usklađivanjapodataka u posjedovnici.Na ovom mjestu valja upozoriti i na još jednu obvezu zemljišnoknjižnog suda, akod provedbe prijavnog lista.Naime, kod promjene izgrađenosti, odnosno upisa izgrađenih objekata, zk. sud jedužan voditi računa i o odredbi čl. 141. Zakona o gradnji (NN 175 od 4. studenog2003. godine, izmjene i dopune NN 100 od 20. srpnja 2004. godine).Kod upisa izgrađenog objekta u zemljišne knjige mjernik izlazi na lice mjesta isnima izgrađeni objekt, te tu promjenu prijavljuje u katastru prijavnim listom, anakon toga katastar dostavlja predmetni prijavni list na provedbu u zemljišnuknjigu.Često puta se događaju slučajevi da se vrši upis objekta, a da uz prijavni list nisupriloženi građevinska, odnosno uporabna dozvola.
  • 10. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 10Osnovno je pravilo čl. 141. Zakona o gradnji da će sud izgrađenu građevinuupisati u zemljišnu knjigu, ako je za tu građevinu izdana uporabna dozvola, a štou sebi presumira da je bila izdana i građevna dozvola. Ako prema ranijimpropisima nije trebalo za određenu građevinu izdavati uporabnu dozvolu, tada ćese građevina u zemljišnu knjigu upisati bez uporabne dozvole. Sud će izgrađenugrađevinu upisati u zemljišne knjige i bez uporabne dozvole ako je za tugrađevinu izdana građevinska dozvola i po službenoj dužnosti će u posjedovnicizemljišne knjige zabilježiti da dozvola nije priložena. Iznimno sud će izgrađenugrađevinu upisati u zemljišnu knjigu i bez uporabne i bez građevinske dozvole,ali će se u posjedovnici staviti zabilježba da te dozvole nisu priložene, a u ovomslučaju je sud dužan o upisu rješenje dostaviti građevinskoj inspekciji.Bitna je za pravnu sigurnost i odredba čl. 141/6. Zakona o gradnji prema kojojupis građevine u zemljišne knjige protivno gornjim pravilima ne proizvodi pravneučinke.Naime, postoje slučajevi da se u zemljišnoj knjizi ne stavljaju predmetnezabilježbe, koje nedvojbeno predstavljaju i dodatno opterećenje zk. odjela, notime što je izvršen upis građevine bez potrebnih dozvola, ne znači da je objektlegaliziran. Radi se o slučaju neistinitog upisa, jer za isti nisu zadovoljene svepotrebne zakonske pretpostavke. Takvih slučajeva u praksi ima, primjerice cijelaapartmanska naselja na Jadranu, gdje kupci i daju velike novčane iznose zaapartmane, iako je upitna zakonitost snimljenih objekata i upisanih u zemljišneknjige. Stoga bi u takvom slučaju valjalo voditi računa i tražiti prilikom prometa dase prilože od strane otuđivatelja potrebne dozvole za gradnju i uporabu, jer sesamo time može zaštititi stjecatelja od kasnijih negativnih zaključaka nadležnihinspekcijskih službi.U sklopu projekta Svjetske banke koji se odnosi na sređivanje zemljišnih knjiga ikatastra bitna je koordinacija i zajedničko djelovanje obje institucije, a sve u ciljustvaranja jedinstvene baze zemljišnih podataka. EOP-zemljišna knjiga jebudućnost, a ista je u čl. 163. ZZK definirana kao evidencija vođenaelektroničkom obradom podataka o pravnom stanju nekretnina mjerodavnom zapravni promet, koja se sastoji od katastarskih podataka o obliku, površini iizgrađenosti zemljišta, te podataka zemljišnoknjižnog suda o pravnom stanjuzemljišta pohranjenih u bazu zemljišnih podataka (BZP).Prema tome zajedničko djelovanje obje institucije je neophodno da bi se posaokroz sljedećih 10-tak i više godina privelo kraju, s konačnim ciljem da u svakomzk. sudu, u svakom katastarskom uredu, u uredu svakog javnog bilježnika, usvakoj banci itd. bude omogućeno da se izvrši uvid u sve relevantne podatke opravnom prometu nekretnina.
  • 11. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 115. VLASNIŠTVO POSEBNOG DIJELA NEKRETNINE – ETAŽNOVLASNIŠTVOU praksi se vrlo često prodaju, zalažu posebni dijelovi nekretnine stanovi,poslovni prostori, apartmani, pa je potrebno nešto reći i o vlasništvu posebnihdijelova nekretnine,Vlasništvo posebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi izodgovarajućeg suvlasničkog (idealnog) dijela nekretnine i neodvojivo jepovezano s idealnim dijelom nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradomili prava građenja sa zgradom (čl. 66/1,3. ZV).Vlasništvo posebnog dijela koje je povezano s odgovarajućim suvlasničkimdijelom nekretnine upisat će se na tom suvlasničkom dijelom, dakle uvlastovnici, uz naznaku posebnog dijela i sporednih dijelova na koje se proteže(čl. 32/2. ZZK). Za suvlasnički dio pak koji je povezan s vlasništvom posebnogdijela nekretnine može se otvoriti poduložak (čl. 24/2. ZZK). U natpisu uloškagdje je upisano vlasništvo posebnog dijela stavlja se natpis – Etažno vlasništvo(čl. 24/1. ZZK, čl. 72/2. ZV).Stupanjem na stanu ZV i Pravilnika o unutarnjem ustroju, vođenju zemljišnihknjiga i obavljanju drugih poslova u zemljišnoknjižnim odjelima sudova(Zemljišnoknjižni poslovnik – u daljnjem tekstu Poslovnik) javio se i problempovezivanja knjige položenih ugovora i glavne knjige u jedinstvenu evidenciju,dosljedno primjenjujući načelo pravnog jedinstva zemljišta i zgrade, odnosnopravnog jedinstva nekretnine.Za razmatranje predmetne materije bitne su prijelazne i završne odredbe čl. 128-136. Poslovnika, u kojima je propisano povezivanje knjige položenih ugovora iglavne knjige.Člankom 128. st. 1. Poslovnika određeno je da je knjiga PU osnovanaPravilnikom o ustrojavanju i vođenju knjige položenih ugovora dio zemljišneknjige za katastarsku općinu za koju se vodi knjiga položenih ugovora i to oddana stupanja na snagu Poslovnika, tj. od 20. kolovoza 1997. godine.Ideja Poslovnika je bila da su podulošci knjige PU ugovora zapravo podulošcizemljišnoknjižnog uloška u kojem je upisano zemljište na kojem je izgrađenazgrada glede čijih su posebnih dijelova osnovani podulošci u knjizi položenihugovora.Poslovnik u citiranim odredbama o povezivanju knjige PU i glavne knjige nastojidosljedno provesti odredbu čl. 66. st. 1. ZV prema kojoj vlasništvo određenogposebnog dijela nekretnine (etažno vlasništvo) proizlazi i ostaje neodvojivopovezano s odgovarajućim suvlasničkim dijelom (idelanim dijelom) nekretnine nakojem je uspostavljeno.
  • 12. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 12Vlasništvo određenog posebnog dijela prema st. 2. istog članka ovlašćujesuvlasnika na čijem je suvlasničkom dijelu uspostavljeno, da upravljajući timposebnim dijelom nekretnine umjesto svih suvlasnika izvršava sve vlasničkeovlasti i dužnosti kao da je poseban dio samo njegovo vlasništvo, pa da, ako nijedrukčije određeno, čini s tim dijelom i koristima od njega što ga je volja tesvakoga drugoga iz toga isključi.Samo vlasništvo posebnog dijela može biti uspostavljeno na odgovarajućemsuvlasničkom dijelu nekretnine koja se sastoji od zemljišta sa zgradom ili odprava građenja sa zgradom.Poslovnik prije svega propisuje u čl. 131. da se samo povezivanje provodi nanačin da se u zeljišnoj knjizi u kojoj je upisano zemljište na kojem je izgrađenazgrada provodi promjena izgrađenosti zemljišta, te upisuju vlasnici posebnihdijelova nekretnine koji su povezani s odgovarajućim suvlasničkim dijelomnekretnine.Promjenu izgrađenosti nastalu građenjem zgrade trebao bi zk sud provesti poslužbenoj dužnosti i to prema podacima iz odjeljka AI poduloška, bez prijavnoglista katastra. Ako bi podaci o zemljištu u zemljišnoj knjizi i u podulošku bilirazličiti, tada bi se trebala zatražiti službena potvrda o identifikaciji zemljišta odureda za katastar. Isto tako u samoj posjedovnici učiniti će se vidljivim svi brojevipoduložaka (misli se na brojeve poduložaka iz knjige položenih ugovora) ukojima su u knjizi položenih ugovora upisani posebni dijelovi nekretnina.Što se pak tiče upisa u vlastovnicu, upisi vlasništva posebnog dijela nekretnineizvršiti će se u korist osoba koje su u knjizi PU upisane kao vlasnici posebnihdijelova, a koji su povezani s odgovarajućim suvlasničkim dijelom nekrenine. Dokse ne odrede suvlasnički dijelovi, u korist svakog suvlasnika će se upisati da jenjegov suvlasnički dio jednako velik kao i svih ostalih suvlasnika. Uz ime svakogsuvlasnika navesti će se broj poduloška u kojem je isti upisan u knjizi PU, a upodulošku bi se trebalo učiniti vidljivim da je suvlasnik upisan u zemljišnoj knjizi uodređenom zk ulošku. Ime katastarske općine upisati će se kada je to potrebno,ako se primjerice zemljišna knjiga i knjiga PU ne vodi za istu katastarsku općinu.Članak 131. st. 6. i čl. 134. u tom slučaju propisuju da će se kao vlasnik onihposebnih dijelova za koje u knjizi položenih ugovora nije otvoren PU, upisatiosoba u čiju je korist u zemljišnoj knjizi upisano pravo vlasništva na zemljištu udruštvenom vlasništvu koje se po ZV pretvorilo u pravo vlasništva.Na ovom mjestu se neminovno postavlja i pitanje da li je u slučaju povezivanjaknjige PU i glavne knjige potreban etažni elaborat, odnosno sačinjen plan etažaili posebnih dijelova nekretnine ?
  • 13. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 13Ne želeći uopće ulaziti u rasprave da li postoji za to potreba ili ne, mišljenja smoda je takav način povezivanja knjige PU i glavne knjige, a i uspostave etažnogvlasništva u Hrvatskoj nepotreban i financijski za građane neostvariv. Trebaponoviti da su se stanovi prodavali nositeljima stanarskog prava premarješenjima o dodjeli stana, iz tih rješenja uzimala se kvadratura stana, pa nitiprilikom same prodaje nije bila vršena nikakva izmjera stanova. Da bi se kupacstana mogao upisati u knjigu PU, on je prema čl. 13. Pravilnika o ustrojavanju ivođenju knjige PU trebao priložiti ispravu i to ugovor o prodaji stana ili presudukoja ga nadomješta, te dokaz o tome da je prodavatelj nositelj pravaraspolaganja na stanu koji je predmet upisa ili da je isti vlasnik.Mišljenja smo da to nije potrebno, a to iz razloga što je na posebnim dijelovimakoji su upisani u knjigu PU stečeno vlasništvo tih posebnih dijelova, a koje jepovezano s određenim suvlasničkim dijelom cijele nekretnine i to po ranijimpropisima. Upis u knjigu položenih ugovora je izvršen, pa sada siliti vlasnikestanova i poslovnih prostora da moraju ponovno izvršiti etažiranje bi bilonedopustivo.Ovdje ističem da u pogledu novih građevina koje se grade zadnjih godina nemanikakvih problema u praksi, jer se odmah nakon izgradnje od strane investitoraprilaže i etažni eleborat potvrđen od strane nadležnog upravnog tijela, te seuspostavljaju posebni dijelovi nekretnine u listu B povezani sa suvlasništvomcijele nekretnine. Kasnije se ti suvlasnički dijelovi i prodaju.Što se pak tiče starih zgrada koje su nekada bile u društvenom vlasništvu izlaz izove situacije bi bio sklapanje međuvlasničkog ugovora u kojem će se utvrditisuvlasnički dijelovi koji pripadaju svakom pojedinom stanu. Trebalo bi u tomsmislu razmotriti i iskustva Općinskog suda u Sisku koji praktički nije niti otvaraoknjigu položenih ugovora, već je etažno vlasništvo upisano na temelju planovaetaža i zapisnika koje je radio zk. odjel na terenu, u svakoj zgradi.6. HIPOTEKA – ZALOŽNO PRAVO NA NEKRETNINIZaložno pravo je ograničeno stvarno pravo na određenoj stvari (zalogu) kojeovlašćuje svog nositelja (založnog vjerovnika) da određenu tražbinu, ne bude limu po dospijeću ispunjena, namiri iz vrijednosti te stvari, ma čija ona bila, anjezin svagdašnji vlasnik (založni dužnik) dužan je to trpjeti (čl. 297/1. ZV).4 5Založno pravo može se upisati kao teret cijelog zemljišnoknjižnog tijela ili kaoteret idealnog dijela nekog suvlasnika, te se upisuje u teretovnicu4 Olga Jelčić – Hipoteka na nekretnini – odnos prema fiducijarnom vlasništvu, Zbornik radova“Nekretnine kao objekti imovinskih prava”, Zagreb, 2004.5 Na Općinskom sudu u Varaždinu iz godine u godinu raste broj predmeta koji se odnose na upishipoteka i fiducija, kao i brisanja uknjiženih hipoteka, pa je tijekom 2004. godine od ukupnogbroja predmeta gotovo 20 % predmeta koji se odnose na hipotekarno pravo.
  • 14. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 14zemljišnoknjižnog uloška u kojem je upisana nekretnina opterećenazaložnim pravom.Hipoteka se ne može upisati kao teret pojedinih sastavnih dijelovazemljišnoknjižnog tijela (čl. 35/1. ZZK). U takvom slučaju, ukoliko se želiopteretiti samo jedna pojedinačna nekretnina, a ne sve nekretnine koje činejedno zk. tijelo, tada vlasnik ima pravo zatražiti otpis pojedinačne nekretnine izdotadašnjeg zk. uloška u novi i zasnovati hipoteku na tom novom zk. tijelu.Založno pravo na nekretnini naziva se hipoteka, a ukoliko je opterećeno dva iliviše zk. tijela kao da su sve zajedno jedna stvar, tada se to naziva zajednička ilisimultana hipoteka.Ako se hipoteka osniva na plodovima, to se u zemljišnoj knjizi mora izrijekomnavesti (čl. 35/2. ZZK).Što se sve može upisati kod hipoteke ? hipoteka se može upisati samo u pogledu točno određene svote u novcu, s time da se može primjeniti valutna i indeksna klauzula (čl. 36/1. ZZK), ako je ugovoreno uz tražbinu i plaćanje kamate – upisuje se i kamatna stopa, ako su ugovorene zakonske kamate, piše se zakonska kamata (čl. 36/2. ZZK), ako je ugovoreno anuitetno plaćanje – piše se : anuitetna otplata (čl. 36/3. ZZK), ako se hipotekom osiguravaju tražbine koje bi mogle nastati iz odobrenog kredita, poslovodstva, jamstva, naknade štete i dr. koje bi tek trebale nastati nakon nekog vremena ili ispunjenja uvjeta, u ispravi koja je temelj upisa dovoljno je odrediti najviši iznos glavnice koji može imati kredit ili odgovornost (kreditna ili kauciona hipoteka - čl. 36/4 ZZK).Hipoteka koja je upisana kao teret određenog zemljišnoknjižnog tijela ostaje i kadse promijeni njegov sastav – kad se primjerice iz nekog zk. tijela otpišu nekidijelovi, neke nekretnine u drugi uložak, hipoteka koja je ranije bila upisana nacijelom zk. tijelu nastavlja teretiti sve dijelove tog ranijeg zemljišnoknjižnog tijela(čl. 301/4. ZV). Hipoteka se neće otpisivati ukoliko hipotekarni vjerovnik dozvolibesteretni otpis.Zajednička ili simultana hipoteka postoji kada je hipotekom opterećeno višenekretnina upisanih u različitim zemljišnoknjižnim ulošcima (čl. 298/3. ZV).Nekretnine koje se opterećuju zajedničkom hipotekom mogu biti u okviru iste ilirazličitih katastarskih općina, za čije vođenje mogu biti nadležni i različitizemljišnoknjižni sudovi (čl. 132. ZZK).Tko zahtijeva upis zajedničke hipoteke, jedan uložak treba odrediti kao glavniuložak, a ostale kao sporedne uloške. Ako to nije navedeno u samom
  • 15. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 15prijedlogu, glavnim uloškom će se smatrati uložak koji je naveden na prvommjestu u prijedlogu (čl. 130/1. ZZK). Kod toga će se zabilježbom u glavnomulošku upućivati na sporedne, odnosno obrnuto (čl. 130/4. ZZK).U svim ulošcima se hipoteka upisuje za osiguranje cijele hipotekarne tražbine (čl.130/2. ZZK).Moguća je i situacija da se hipoteka koja je već osnovana u nekom zk. ulošku,sporazumom hipotekarnog vjerovnika i dužnika proširi i na druge uloške, utakvom slučaju će onaj prvobitni uložak biti glavni (čl. 130/3. ZZK).Bitna je i dužnost suda da u slučaju ako se dostavi prijedlog za upis zajedničkehipoteke nadležnom sudu koji vodi glavni uložak, te ako je prijedlogom određenredoslijed upisa u sporedne uloške, da tada sud mora po tome postupiti idostaviti prijedlog za upis hipoteke u sporedne uloške redom svim drugimzemljišnoknjižnim sudovima (čl. 132/2. ZZK). Detaljne odredbe o postupanju szajedničkim hipotekama propisana je odredbama čl. 130-140. ZZK.Hipoteka može biti opterećena podzaložnim pravom (nadhipotekom) prema čl.303/2. ZV. Nadhipoteku može osnovati hipotekarni vjerovnik u granicama svogprava na namirenje iz vrijednosti založene nekretnine, te mu za upis nadhipotekenije potreban pristanak vlasnika nekretnine.I podzaložno pravo se može odnositi na cijelu tražbinu, kao i na dio tražbineosigurane hipotekom koji je određen razmjerno ili brojčano (čl. 35/3. ZZK).Na upis podzaložnog prava odnose se sve odredbe koje se odnose na upishipoteke.U upisu se navodi podzaložni vjerovnik, visina osigurane tražbine, kamate i svedrugo propisano čl. 36. ZZK.Za upis promjene hipotekarnog vjerovnika do koje je došlo prijenosom tražbineprimjenjuju se odredbe čl. 15/3. ZZK koja ovlašćuje osobu koja je izvanknjižnostekla pravo na nekretnini da zahtijeva da se ono upiše u njegovu korist.U takvom slučaju novi vjerovnik, na kojeg je raniji vjerovnik prenio tražbinu,temeljem primjerice ugovora o cesiji ili drugom javnom ili javnoovjerovljenomispravom kojom se dokazuje prijenos tražbine osigurane hipotekom, podnosiprijedlog za upis sebe kao novog hipotekarnog vjerovnika. Hipoteka i daljezadržava prvenstveni red koji je imala od ranije, pa u takvom slučaju starihipotekarni vjerovnik ne mora dati klauzulu intabulandi.Čl. 35/3. ZZK izričito je određeno da je dopušten prijenos cijele hipotekarnetražbine, kao i njezinog pojedinog dijela određenog razlomkom ili iznosom.
  • 16. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 167. PRIJENOS PRAVA VLASNIŠTVA U SVRHU OSIGURANJA (FIDUCIJARNOVLASNIŠTVO)6 7 8Institut fiducije uveden je u hrvatski pravni sustav Ovršnim zakonom (u daljnjemtekstu OZ) 1996. godine i to u čl. 275. Fiducija (fiducijarni posao) je ugovor kojimjedna ugovorna strana prenosi neko pravo ili stvar na drugu ugovornu stranu, ata strane se obvezuje po isteku određenog roka ili ispunjenja određenog uvjetaprimljeno pravo, odnosno stvar vratiti fiducijantu ili s pravom ili stvari postupationako kako to ovaj zatraži.Bit odredbi OZ je bio u tome da je nakon sklopljenog ugovora s prijenosom pravavlasništva u svrhu osiguranja, dotadašnji vlasnik bio brisan iz zemljišne knjige,novi je bio upisan, uz zabilježbu da je prijenos prava vlasništva izvršen u svrhuosiguranja.Osobno smatram da je institut fiducije bio zlorabljen u praksi, jer se fiducijakoristila i kod vrlo malih iznosa kredita i zajma, ali često puta uz vrlo visokekamate, a što je u konačnici i dovelo do čitavog niza afera s različitim bankama ištedionicama.Nakon toga je ZV uveo odredbe o upisu ograničenog, oročenog ili uvjetovanogvlasništva u čl. 32/4,5. ZV, pa se govori o upisu prethodnog i potonjeg vlasništva,a gdje razlikujemo sljedeće situacije.Ako je prijenos vlasništva ograničen suspenzivnim (odgodni) uvjetom ilipočetnim rokom odnosno ako će vlasništvo na stjecatelja prijeći ako se ispuniuvjet odnosno kada istekne rok, vlasništvo se upisuje u korist stjecatelja koji ćepostati vlasnikom kad se ostvari uvjet ili protekne rok, uz taj upis se naznačujerok ili uvjet, te stjecateljevo vlasništvo kao potonje (čl. 32/4. ZZK). Takav upisdjeluje kao predbilježba vlasništva, s time da će se upis opravdati ako istekne rokili se ispuni uvjet stjecanja.6 Olga Jelčić – Hipoteka na nekretnini – odnos prema fiducijarnom vlasništvu, Zbornik radova“Nekretnine kao objekti imovinskih prava”, Zagreb, 2004.7 Bruno Ružička, Sudsko i javnobilježničko osiguranje prijenosom vlasništva na stvari, Informator– male stranice br. 5277 od 2. listopada 2004.8 Jožica Matko Ruždjak, Sudsko i javno bilježničko osiguranje tražbina na temelju sporazumastranaka, Godišnjak 4/97, Društva za građanskopravne znanosti i praksu Hrvatske, 1997.
  • 17. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 17Ako se vlasništvo prenosi uz rezolutivni (raskidni) uvjet ili konačni rok,odnosno ako će vlasništvo nakon ostvarenja uvjeta ili isteka roka ponovno prijećina otuđivatelja, vlasništvo se upisuje u korist stjecatelja uz naznaku uvjeta ili rokate naznaku njegova vlasništva kao prethodnog, a istodobno se otuđivateljevovlasništvo naznačuje kao potonje (čl. 32/5. ZZK). Takav upis djeluje također kaopredbilježba koja će se moći opravdati kad istekne rok odnosno kad se ostvariuvjet.Ovi upisi nisu upisi pod uvjetom naknadnog opravdanja – dakle ne radi se opredbilježbi koja je upis pod uvjetom naknadnog opravdanja. Upis uvjetovanih,ograničenih ili oročenih knjižnih prava provodi se, ovisno o ispunjenjupretpostavki, konačnim upisom (uknjižbom), ili pak uvjetnim upisom(predbilježbom).Ova pravila vrijede za upis svih knjižnih prava, a izričito je to propisano za upisslužnosti i stvarnih tereta (čl. 33/4. ZZK), prava građenja (čl. 34/4. ZZK),založnog prava (čl. 35/4. ZZK).Nakon toga je upis trebao glasiti na način da je u vlastovnici vidljiv bivši vlasnikkao potonji vlasnik, a vjerovnik ili predlagatelj osiguranja kao prethodni vlasnik.U praksi se međutim i dalje u većini sudova nastavio primjenjivati Ovršni zakon inačin upisa po OZ, a koji je zapravo izazvao često puta dosta problema.Primjerice u slučaju kada je raniji vlasnik umro, a nekretnina više nije bilaupisana u njegovu korist itd., u ostavinskom postupku nekretnina nije bilaraspravljana, a kredit se nastavio otplaćivati. Osim toga na taj način je ranijivlasnik bio onemogućen da primjerice uzme novi kredit, a kako bi se riješiokredita koji je obuhvaćen sporazumom o prijenosu vlasništva.Konkretan slučaj je zapravo očiti primjer neusklađenosti propisa u RH, tečinjenice da se propisi donose ne vodeći računa o drugim propisima, a nitipravna teorija, a niti praksa nije dala definitivan odgovor kako postupati u ovomslučaju.Izmjenom OZ koje su stupile na snagu 8. studenog 2003. godine i to čl. 103.propisano je da će nakon stupanja na snagu tog Zakona nadležnizemljišnoknjižni sud na prijedlog bile koje od stranaka koje su potpisalesporazum u skladu s odredbama čl. 274. ili 279. OZ, brisati upis prijenosa pravavlasništva nekretnine koji je nakon 1. siječnja 1997. godine proveden u zemljišnojknjizi na temelju odredaba čl. 274/5. OZ i zamijeniti ga upisom koji će biti uskladu s odredbama čl. 34/5. ZZK. Na Općinskom sudu u Varaždinu su se takviupisi vršili i to uglavnom po zahtjevu ranijih vlasnika, te se upis usklađivao supisom prema čl. 32. ZZK o upisu prethodnog i potonjeg vlasništva. 99 Ovršni zakon je ponovno u proceduri izmjena, te su usvojene nove izmjene Ovršnog zakona, nodana zaključenja ovog članka 24. listopada 2004. godine te izmjene nisu bile objavljene uNarodnim novinama, pa o eventualnim izmjenama o ovim pitanjima nije bilo moguće pisati.
  • 18. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 188. PRAVO GRAĐENJAPravo građenja je ograničeno stvarno pravo na nečijem zemljištu koje ovlašćujesvog nositelja da na površini tog zemljišta ili ispod nje ima vlastitu zgradu, asvagdašnji vlasnik tog zemljišta dužan je to trpjeti (čl. 280/1. ZV).Pravo građenja se u pravnom prometu smatra nekretninom (čl. 280/2. ZV), te jeisto izuzetak od načela pravnog jedinstva nekretnine, jer se u tom slučaju odvajazemljište od zgrade ili druge građevine izgrađene na ili ispod njegove površine.Pravo građenja upisuje se dvostrukim upisom u dva zemljišnoknjižna uloška:1. u uložak gdje je upisano samo zemljište pravo građenja se upisuje kao teret (list C) uz naznaku broj zk. uloška u kojem je upisano pravo građenja (čl. 34/1. ZZK), gdje kao vlasnik ostaje upisan vlasnik zemljišta,2. te u poseban zk. uložak gdje se pravo građenja upisuje kao posebno zemljišnoknjižno tijelo i to u posjedovnicu (pa upis u tom ulošku u posjedovnici glasi – pravo građenja na čestici određenog broja), uz naznaku zk. uloška u kojem je upisano zemljište koje to pravo građenja opterećuje (čl. 34/2. ZZK), a u tom ulošku se u vlastovnicu upisuje nositelj prava građenja.Svrha osnivanja prava građenja je izgradnja neke građevine – zgrade, pa nakonšto se zgrada izgradi, sačinjava se prijavni list i promjena izgrađenosti provodi seu zk. ulošku u kojem je upisano pravo građenja, pa se i zgrada upisuje da jeizgrađena na pravu građenja (čl. 34/3. ZZK). I kod prava građenja moguća je dase isto osniva uz ograničenje rokom ili uvjetom, te se to zabilježuje zajedno supisom sadržaja tog prava, a naknadno ograničenje već postojećeg pravazabilježuje se.Pravo građenja je moguće opteretiti zalogom, pa kako je pravo građenjaograničeno vremenom trajanja prava građenja, postavlja se pitanje što sedogađa s teretima upisanim na pravu građenja, a nakon što isto prestane.Osnovno je pravilo postavljeno u čl. 295/1. ZV po kojem prestankom pravagrađenja sve ono što je s pravom građenja bilo pravno odvojeno od zemljišta,postaje pripadak zemljišta.Što se sve u tom slučaju događa ? - poseban uložak u koji je upisano pravo građenja se zatvara, a zgrada seu tom slučaju upisuje u uložak gdje je upisano zemljište na kojem je dotadapostojalo pravo građenja, - u teretovnici uloška u kojem je upisano zemljište briše se teret postojanjaprava građenja,
  • 19. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 19 - vlasnik zemljišta postaje ujedno i vlasnik zgrade, - služnosti i stvarni tereti u korist, odnosno na teret zemljišta sa zgradomtrebali bi biti po službenoj dužnosti preneseni u uložak gdje je dotada biloupisano zemljište s istim prvenstvenim redom (čl. 296/3. ZV), -ostala tuđa stvarna prava koja su bila teret prava građenja prestaju (čl.296/1. ZV), a založna prava koja su teretila pravo građenja nakon prestanka togprava terete naknadu koju je vlasnik dužan osobi čije je pravo građenja prestalo(čl. 296/2. ZV).9. NOVINE U ZEMLJIŠNOKNJIŽNOM PRAVUOpće je mišljenje da zemljišnoknjižni sustav u RH nije ažuran, prije svega zbogvelikog broja zaostalih, neriješenih predmeta i velikog broja prigovora stranakana nemogućnost dobijanja zemljišnoknjižnih izvadaka odmah, već nakondugotrajnog čekanja.No kada bi se detaljnije analiziralo stanje u zemljišnoknjižnim odjelima sudova,tada je vidljivo da su najveći zaostaci u ukupno 10-tak zemljišnoknjižnih odjela, anjihovi zaostaci rezultat su kako objektivnih problema (prostor, nedovoljan brojzaposlenih, nedovoljna educiranost), ali i subjektivne (prije svega problemorganizacije rada, radne discipline).Stoga je u sklopu Projekta sređivanja zemljišnih knjiga i katastra poduzet nizmjera i aktivnosti u pogledu provođenja edukacije, kako informatičke, tako ipravne, a isto tako Ministarstvo pravosuđa je poduzelo cijeli niz aktivnosti unamjeri da se smanje zaostaci kroz ustrojavanje Sektora za zemljišne knjige.Jedan od pokušaja je izmjena Zakona o zemljišnim knjigama u srpnju 2004.godine, a koji donosi cijeli niz bitnih novosti, koje će, nadam se, dovesti popoboljšanja stanja u zk. sudovima. Usprkos katastrofičnim najavama izmjenenisu dovele do kolapsa u zk. sudovima.Koje su najvažnije novine u ZZK ?Prije svega je uvođenje ovlaštenih zemljišnoknjižnih referenata u postupak idavanje ovlasti istima za donošenje rješenja u zemljišnoknjižnom postupku. Tomrješenju se može prigovara, no činjenica je da se dosada radilo na način da suzk. referenti radili nacrte rješenja, koje su suci nakon toga odobravali ili ne, anakon toga su rješenja zk. referenti (isti ili drugi ovisno o organizaciji rada usvakom zk. odjelu) provodili u zemljišnim knjigama.Uloga zk. suca je sada u rješavanju žalbe protiv rješenja ovlaštenog zk. referenta(čl. 7. Zakona o izmjenama i dopunama ZZK), pa je time omogućena zaštitaputem suca svakoj stranci.
  • 20. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 20Druga bitna novost je ukidanje odredbe čl. 105. ZZK, koja je dosada nalagaladužnost zk. sudu da u slučaju podnošenja neurednog prijedloga ili pak prijedlogakojem nisu priloženi svi potrebni prilozi, traži i upućuje stranku što treba učiniti.I ta odredba je jedan od razloga zbog čega neki sudovi, posebice veliki, imajuveliki broj neriješenih predmeta, jer su prijedlozi podnošeni bez ikakvih isprava,dokaza da je osoba ovlaštena za podnošenje prijedloga, a sve u cilju da sezadrži prvenstveni red.S druge pak strane zk. sudovi su počeli pretvarati zemljišnoknjižni postupak uparnični postupak, pa se tako od stranke u nekim predmetima (a što je uočenoprilikom pregleda zk. odjela) i to sedam puta pozivalo da nešto dostavi, svakiputa nešto drugo, ili pak predmeti koji nisu provedivi i koje treba odbiti stojeneriješeni i po više od 10 godina.Sada je data mogućnost zk. sudu da takve prijedloge odmah odbije, odnosnoodbaci bez posebnog pozivanja stranke da nešto dostavi, odnosno da ispravi islično.Kako bi se izbjegli prigovori da je to postupanje suviše birokratsko, ministricapravosuđa je donijela Pravilnik o obrascima u zemljišnoknjižnom postupku (NN123 od 3. rujna 2004.), a u kojem su propisani obrasci za prijedlog za upisuknjižbe/predbilježbe, za upis zabilježbe, za upis založnog prava i za upisbrisanja založnog prava.Pri tome valja posebno istaći da ideja uvođenja obrazaca u zk. postupak nije dase prijedlozi moraju podnositi samo na tim propisanim obrascima. To nije nitimoguće jer postoji cijeli niz situacija koje obrasci ne pokrivaju. Zbog toga je u čl.3. Pravilnika izričito i propisano da će zemljišnoknjižni sud odlučivati o prijedloguako sadržava sve podatke propisane Zakonom o zemljišnim knjigama.Tako je u čl. 99. ZZK propisano da prijedlog za upis treba sadržavati oznaku zk.suda kojem se prijedlog podnosi, ime i prezime podnositelja i osoba koje trebaobavijestiti o rješenju, broj zk. uloška i oznaku čestica upisanih u zk. uložak ukojem bi se upis trebao provesti. Iz prijedloga treba biti vidljivo koje se pravostječe, mijenja ili prestaje, koje pravo se ograničava i kako, koji osobni odnos iličinjenica bi trebala biti upisana. Zk. ulošci trebaju biti označeni oznakom kako suisti označeni u zemljišnoj knjizi.Čl. 100. ZZK zahtijeva da podnositelj prijedloga mora odrediti vrstu upisa kojuzahtijeva, u protivno prijedlog prešutno sadrži u sebi prijedlog za onu vrstu upisakoja je po postojećem zk. stanju i prilozima prijedloga najpovoljnija za osobu učiju se korist upis zahtijeva, a moguć je i dopušten.Isto tako čl. 101. ZZK je određeno da se jednim prijedlogom može zahtijevati višeupisa koji se svi temelje na istoj ispravi, upis istog prava u više zk. uložaka ili upis
  • 21. HGK Sektor za trgovinu, Deveti forum poslovanja nekretninama 21više prava u istom zk. ulošku. U pogledu pak isprava čl. 102. ZZK nalaže da seisprava podnosi u izvorniku ili u ovjerenom prijepisu.10. ZAKLJUČENE NAPOMENEKakva je budućnost zemljišne knjige u RH ?Ukoliko će postojati politička volja, ukoliko će se konačno i definitivno riješitipitanje nadležnosti između suda i katastra, te ukoliko će postojeća novčanasredstva biti pametno utrošena, a ne samo na strane konzultante i nove izmjere,tada stvari treba gledati optimistički.Cilj svih koji rade na poslovima sređivanja zemljišnoknjižnog stanja u RH morabiti isti, a to je da se upisi vrše u maksimalno 5-7 dana, da se izvatci dobijajuodmah, te da zemljišne knjige u puno smislu riječi održavaju pravno stanjenekretnine relevatno za pravni promet. Vrijeme će pokazati koliko uspjeha ćepolučiti promjene koje se sada provode.