TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA
     MUNICIPAL


        Luiz Fernando Chulipa Möller
morrer



pagar impostos
IGUALDADE CONSISTE
      EM TRATAR
 DESIGUALMENTE AOS
   DESIGUAIS, NA
   MEDIDA QUE SE
     DESIGUALAM
   Aristóteles (35...
Jesus Cristo
     Acusações:
Dizer-se Messias-Rei
Impedir o pagamento de
    tributo à César
IGUALDADE TRIBUTÁRIA


    “CONSISTE EM COBRAR
     DESIGUALMENTE DOS
DESIGUAIS, NA MEDIDA QUE SE
        DESIGUALAM”
    ...
SISTEMA TRIBUTÁRIO


           TRIBUTOS


IMPOSTOS    TAXAS     CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA
IMPOSTOS
 IMPOSTOS


       ** Não
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    pressupõem
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VALOR DO TRIBUTO

                             Geométrico



                    Descrição
                      do Fato

...
CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL

    • LEI 5.172 DE 10/66

• “ART.33 - A BASE DE
CÁLCULO DO IMPOS-
TO É O VALOR VENAL
DO IMÓVEL...
O processo avaliatório
Qualquer tipo de avaliação é resultante do tratamento de informações através de um
 critério lógico...
O processo avaliatório
Qualquer tipo de avaliação é resultante do tratamento de informações através de um
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PLANTA DE “CORES”
PRINCÍPIO DA LEGALIDADE
  Constituição Federal:
  Artigo 150 – Sem prejuízo de outras
  garantias asseguradas ao contribui...
JURISPRUDÊNCIA

Decisão do Supremo Tribunal Federal no
Recurso Extraordinário 87.763:
     " Imposto Predial. Alteração do...
ARTIGO 97

 Somente a lei pode estabelecer:
 II – a majoração de tributos, ou a sua
 redução, ressalvado o disposto nos ar...
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Os “furos” de quase todos cadastros
                                Universo dos imóveis
                                 ...
Como evitar os erros no
processo de cadastramento ?

                   Análises de consistência:
 MEDIÇÃO                ...
“IMÓVEIS”



TRIBUTAÇÃO ALTERNATIVA
CÓDIGO CIVIL (anterior)


      Art. 43: São bens imóveis:
 II – tudo quanto o homem incorporar
   permanentemente ao solo...
CODIGO CIVIL (atual)

ART. 79: São bens imóveis o
 solo e tudo quanto se lhe
   incorporar natural ou
      artificialment...
ANTENAS
          CONTAINERS
CAIXAS D’ÁGUA




  PAINÉIS DE
PUBLICIDADE
TANQUES DE
COMBUSTÍVEIS
TANQUES DE
COMBUSTÍVEIS
OSÓRIO - Cadastramento de
   Tanques de Petróleo

           PETROBRÁS
48.821,77 m2    R$ 29.253.036,39



               ...
ÁREAS INDUSTRIAIS



       CANOAS/RS -
(Refinaria Alberto Pasqualini)
CANOAS/RS
Informações originais do Cadastro:
• Lançamento ex-ofício, de 08/01/1968;
• 434 hectares de área territorial;
• 48.000 m2 ...
DADOS ATUAIS              DADOS DO LEVANTAMENTO
                  LANÇADOS                       CADASTRAL
               ...
COMO CALCULAR O IPTU

IPTU = (∑T * at + ∑P * ap) *CC

∑T - somatório dos valores territorias
∑P - somatório dos valores pr...
∑T e ∑P
parâmetros técnicos

cadastro    critérios de
(medidas)      cálculo
                (valor)
parâmetros políticos
   definição do montante do IPTU:

   alíquotas (territorial e predial)

relação valor venal / valor ...
OBRIGATORIEDADE
     (ART.142 do C.T.N.)
 OMISSÃO NA
 COBRANÇA DE
   TRIBUTOS


PENAS SEVERAS:
     LEI DE
RESPONSABILIDAD...
LEI DE RESPONSABILIDADE FISCAL
LEI DE RESPONSABILIDADE FISCAL



            O município que se furtar à
            cobra...
RECEITAS MUNICIPAIS
                                                          Receitas correntes




                     ...
DISTRIBUIÇÃO DO BOLO TRIBUTÁRIO

     Municípios
      14,42%                   União
                               Estad...
AUMENTO DE RECEITA (IPTU //ITBI)
AUMENTO DE RECEITA (IPTU ITBI)



                 •Cadastro

Aumento de       • Alíquota...
DIAGNÓSTICO



 CADASTRO IMOBILIÁRIO
      Cidade Legal
            ^
     Cidade Real
   Erros de Informações
DIAGNÓSTICO
                          Mas que barbaridade, tchê!




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    Descritério Técnico
    Val...
CADASTRO IMOBILIÁRIO
CADASTRO IMOBILIÁRIO

            VALE A PENA O INVESTIMENTO?



 ?              EM QUANTO TEMPO É PO...
Dúvidas
Dúvidas


   ?         Haverá prejuízo político com o

  ??       recadastramento e com a alteração
              ...
ELABORAÇÃO DE UM DIAGNÓSTICO
ELABORAÇÃO DE UM DIAGNÓSTICO
     o que analisar?
Cadastro Imobiliário
 Base Cartográfica
Met...
TRANSPARÊNCIA


CÁLCULO DO TRIBUTO AO ALCANCE DA
 COMPREENSÃO DO CONTRIBUINTE
CARNÊ DO IPTU
      CARNÊ DO IPTU
          REFERÊNCIA DE VALOR

          FOLHA DE ROSTO C/ DADOS
                      C...
Folha de Rosto
Não existe sol
                    ução única!!!




Observar conceitos básicos, p/ex. : o Boletim de Cadastro
Imobiliário...
MUITO OBRIGADO!!!




                 CHULIPA MÖLLER
             www.chulipa.com.br
          chulipa@chulipa.com.br
Tributação Imobiliária Municipal
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Apresentação ministrada no Geolivre Conference 2009 sobre Tributação Imobiliária Municipal por Luiz Fernando Chulipa Möller

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Tributação Imobiliária Municipal

  1. 1. TRIBUTAÇÃO IMOBILIÁRIA MUNICIPAL Luiz Fernando Chulipa Möller
  2. 2. morrer pagar impostos
  3. 3. IGUALDADE CONSISTE EM TRATAR DESIGUALMENTE AOS DESIGUAIS, NA MEDIDA QUE SE DESIGUALAM Aristóteles (350 A.C)
  4. 4. Jesus Cristo Acusações: Dizer-se Messias-Rei Impedir o pagamento de tributo à César
  5. 5. IGUALDADE TRIBUTÁRIA “CONSISTE EM COBRAR DESIGUALMENTE DOS DESIGUAIS, NA MEDIDA QUE SE DESIGUALAM” 2009
  6. 6. SISTEMA TRIBUTÁRIO TRIBUTOS IMPOSTOS TAXAS CONTRIBUIÇÃO DE MELHORIA
  7. 7. IMPOSTOS IMPOSTOS ** Não Não BASE DE CÁLCULO pressupõem pressupõem * Imóveis: Valor contraprestação contraprestação Venal ** Captação de FATO GERADOR Captação de riqueza para o riqueza para o * Existência do tesouro público tesouro público imóvel IPTU - IMPOSTO REAL (não pessoal- está relacionado com a riqueza e não com a renda) CONDOMÍNIO DA CIDADE
  8. 8. VALOR DO TRIBUTO Geométrico Descrição do Fato Valor PVGs Descrição de Econômico Direito Jurídico
  9. 9. CÓDIGO TRIBUTÁRIO NACIONAL • LEI 5.172 DE 10/66 • “ART.33 - A BASE DE CÁLCULO DO IMPOS- TO É O VALOR VENAL DO IMÓVEL.”
  10. 10. O processo avaliatório Qualquer tipo de avaliação é resultante do tratamento de informações através de um critério lógico (previamente) estabelecido (ou não!) EM GERAL Informação Critério Relatório Avaliação
  11. 11. O processo avaliatório Qualquer tipo de avaliação é resultante do tratamento de informações através de um critério lógico (previamente) estabelecido (ou não!) EM GERAL FISCAL Informação Estudo do Critério Mercado Imobiliário CTM + Relatório Planta de Valores Avaliação Banco de Dados da Prefeitura
  12. 12. dor? ITBI ra ulo? g e lc to á fa de c l é o ase ua a b Q é l Qua Sem Vistoria: 400,00 m2 x R$ 50,00/ m2 =R$20.000,00 R$ 20.000,00 x 2% = R$400,00 RUA “A” Com Vistoria: 400,00 m2 x R$ 50,00/ m2 =R$20.000,00 200,00 m2 x R$ 500,00/ m2 =R$100.000,00 R$ 120.000,00 x 2% = R$2.400,00 + ISS construção + Diferença de IPTU/ano
  13. 13. PLANTA DE “CORES”
  14. 14. PRINCÍPIO DA LEGALIDADE Constituição Federal: Artigo 150 – Sem prejuízo de outras garantias asseguradas ao contribuinte, é vedado à União, aos Estados, ao Distrito Federal e aos Municípios: I – exigir ou aumentar tributo sem lei que o estabeleça. Somente o Poder Legislativo pode criar ou aumentar tributo.
  15. 15. JURISPRUDÊNCIA Decisão do Supremo Tribunal Federal no Recurso Extraordinário 87.763: " Imposto Predial. Alteração do valor venal do imóvel mediante decreto. O § 2º do artigo 97 do Código Tributário Nacional diz respeito, somente, à correção monetária do valor venal do imóvel ( base de cálculo do Imposto Predial), não alcançando a reavaliação da mesma ( reavaliação econômica) desse valor venal."
  16. 16. ARTIGO 97 Somente a lei pode estabelecer: II – a majoração de tributos, ou a sua redução, ressalvado o disposto nos artigos 21,26, 39, 57 e 65 § 2º - " Não constitui majoração de tributo, para fins do disposto no inciso II deste artigo, a atualização do valor monetário da respectiva base de cálculo."
  17. 17. 2 2 C SIO + + N O Ô T 2 2 . P LA rt PI A iniqüidade u o t. 97 3 5 Ar = 2 (ano 0) (10%) 3,3 5,5 = 2,2 (ano 1)
  18. 18. Os “furos” de quase todos cadastros Universo dos imóveis “cidade real” Imóveis cadastrados “cidade legal” Edificações Tipologia Tipologia construtiva inadequada Cadastro Área construída correto menor (ou maior) Prédios cadastrados como terrenos Imóveis sem cadastro Imóveis sem contribuinte ou sem endereço
  19. 19. Como evitar os erros no processo de cadastramento ? Análises de consistência: MEDIÇÃO Áreas Padrões CLASSIFICAÇÃO Fiscalização DIGITAÇÃO AVALIAÇÃO Via Administrativa
  20. 20. “IMÓVEIS” TRIBUTAÇÃO ALTERNATIVA
  21. 21. CÓDIGO CIVIL (anterior) Art. 43: São bens imóveis: II – tudo quanto o homem incorporar permanentemente ao solo, como a semente lançada à terra, os edifícios e construções, de modo que não possa retirar sem destruição, modificação, fratura ou dano;
  22. 22. CODIGO CIVIL (atual) ART. 79: São bens imóveis o solo e tudo quanto se lhe incorporar natural ou artificialmente.
  23. 23. ANTENAS CONTAINERS
  24. 24. CAIXAS D’ÁGUA PAINÉIS DE PUBLICIDADE
  25. 25. TANQUES DE COMBUSTÍVEIS
  26. 26. TANQUES DE COMBUSTÍVEIS
  27. 27. OSÓRIO - Cadastramento de Tanques de Petróleo PETROBRÁS 48.821,77 m2 R$ 29.253.036,39 COPESUL 12.480,89 m2 R$10.630.219,64
  28. 28. ÁREAS INDUSTRIAIS CANOAS/RS - (Refinaria Alberto Pasqualini)
  29. 29. CANOAS/RS
  30. 30. Informações originais do Cadastro: • Lançamento ex-ofício, de 08/01/1968; • 434 hectares de área territorial; • 48.000 m2 de área edificada; • Pouca ou quase nenhuma atualização; • Desmembramentos (2006).
  31. 31. DADOS ATUAIS DADOS DO LEVANTAMENTO LANÇADOS CADASTRAL Área Área Área Área CADASTRO Territorial Edificada Edificada Territorial (m²) (m²) (m²) (m²) 19580 3.714.310,12 44.326,28 3.714.310,12 198.584,52 19581 283.564,55 3.987,00 283.564,55 15.995,00 64110 5.391,78 75,81 N/A N/A 67596 N/A N/A 1.429.961,01 26.655,70 96563 98.434,30 0,00 98.434,30 2.771,80 97603 3.911,72 55,00 N/A N/A 97604 17.993,94 253,00 3.911,72 1.400,00 109752 53.195,71 0,00 53.195,71 21.610,11 109753 89.258,17 0,00 89.258,17 4.385,91 109754 36.487,33 0,00 36.487,33 32.723,10 109755 10.625,51 0,00 10.625,21 589,23 109756 13.014,16 0,00 13.014,16 5.917,81 109757 17.198,65 0,00 17.198,65 73,91 TOTAIS 4.343.385,94 48.697,09 5.749.960,93 310.707,09 Diferença 1.406.574,99 262.010,00
  32. 32. COMO CALCULAR O IPTU IPTU = (∑T * at + ∑P * ap) *CC ∑T - somatório dos valores territorias ∑P - somatório dos valores prediais at - alíquota territorial ap - alíquota predial CC – capacidade contributiva
  33. 33. ∑T e ∑P parâmetros técnicos cadastro critérios de (medidas) cálculo (valor)
  34. 34. parâmetros políticos definição do montante do IPTU: alíquotas (territorial e predial) relação valor venal / valor de mercado (base tributável = capacidade contributiva)
  35. 35. OBRIGATORIEDADE (ART.142 do C.T.N.) OMISSÃO NA COBRANÇA DE TRIBUTOS PENAS SEVERAS: LEI DE RESPONSABILIDADE FISCAL
  36. 36. LEI DE RESPONSABILIDADE FISCAL LEI DE RESPONSABILIDADE FISCAL O município que se furtar à cobrança de impostos não receberá Transferências Voluntárias. As renúncias de receita própria (anistia, remissão, subsídio) ficam limitadas e são exigidas compensações das quantias renunciadas.
  37. 37. RECEITAS MUNICIPAIS Receitas correntes Receitas próprias Transferências Receitas tributárias Outras receitas Constitucionais Repasses IPTU / ITBI Comerciais FPM Convênios Taxas / Industriais ICMS Contribuições ISSQN Outras IPVA / ITR
  38. 38. DISTRIBUIÇÃO DO BOLO TRIBUTÁRIO Municípios 14,42% União Estados Municípios Estados União 24,05% 61,53% FONTE: FAMURS
  39. 39. AUMENTO DE RECEITA (IPTU //ITBI) AUMENTO DE RECEITA (IPTU ITBI) •Cadastro Aumento de • Alíquotas antipopular Receita •Planta de Valores Cadastro e Planta de Valores Procedimentos exclusivamente técnicos
  40. 40. DIAGNÓSTICO CADASTRO IMOBILIÁRIO Cidade Legal ^ Cidade Real Erros de Informações
  41. 41. DIAGNÓSTICO Mas que barbaridade, tchê! u PLANTA DE VALORES Descritério Técnico Valores Insuficientes Enquadramento de Benfeitorias
  42. 42. CADASTRO IMOBILIÁRIO CADASTRO IMOBILIÁRIO VALE A PENA O INVESTIMENTO? ? EM QUANTO TEMPO É POSSÍVEL RECUPERAR O INVESTIMENTO? DE QUE FORMAS DEVE SER FEITO UM RECADASTRAMENTO? É OBRIGATÓRIO O USO DE AEROFOTOGRAMETRIA? QUEM DEVE GERENCIAR O PROCESSO? A PREFEITURA OU EMPRESAS ESPECIALIZADAS?
  43. 43. Dúvidas Dúvidas ? Haverá prejuízo político com o ?? recadastramento e com a alteração dos valores dos impostos? Quais são os pontos que devem ser alterados? Só um diagnóstico (exame crítico) através de amostragens poderá indicar respostas e procedimentos
  44. 44. ELABORAÇÃO DE UM DIAGNÓSTICO ELABORAÇÃO DE UM DIAGNÓSTICO o que analisar? Cadastro Imobiliário Base Cartográfica Metodologia Avaliatória Plantas de Valores Genéricos Código Tributário Municipal Sistema de Tributação Potencial de Arrecadação
  45. 45. TRANSPARÊNCIA CÁLCULO DO TRIBUTO AO ALCANCE DA COMPREENSÃO DO CONTRIBUINTE
  46. 46. CARNÊ DO IPTU CARNÊ DO IPTU REFERÊNCIA DE VALOR FOLHA DE ROSTO C/ DADOS CADASTRAIS: Áreas, Valores, Padrão Construtivo, Fatores CONTRA-CAPA: FÓRMULAS DE CÁLCULO (Resumo do CTM) VIA ADMINISTRATIVA: qualquer contribuinte pode questionar o cálculo do seu imposto (sem nenhum ônus)
  47. 47. Folha de Rosto
  48. 48. Não existe sol ução única!!! Observar conceitos básicos, p/ex. : o Boletim de Cadastro Imobiliário deve ser, prévia e cuidadosamente, estudado.
  49. 49. MUITO OBRIGADO!!! CHULIPA MÖLLER www.chulipa.com.br chulipa@chulipa.com.br

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