Alegación a la aprobación inicial

La asociación de vecinos ERREKABERRI, en el trámite de información pública delexpediente de revisión parcial del Plan General de Ordenación Urbana de Vitoria-Gasteiz, comparece y manifiesta su oposición a dicho expediente, reiterando losmotivos que expusimos ante el Ayuntamiento en el trámite de información pública de lafase de Avance, conforme a las siguientes: ALEGACIONES I Resumen de los motivos de oposiciónEn esencia nos oponemos al expediente de revisión por las siguientes razones: a) Porque rompe la unidad del Plan General sin una justificación razonable, asumiendo un nuevo modelo de ciudad que exclusivamente se aplica a los barrios de Salburua y Zabalgana, a los que se les priva de los equipamientos y espacios libres inicialmente previstos, para saturar de nuevos edificios dichas parcelas, con graves afecciones a los edificios ya construidos, privándoles de vistas, soleamiento y calidad urbana de los espacios. b) Porque la justificación que se ofrece no es razonable en la medida en que el proyecto adopta una solución desproporcionada. No es razonable porque, aun aceptando la bondad del nuevo paradigma de la ciudad compacta, no tiene en cuenta la propia realidad física de Vitoria-Gasteiz, aplicando un modelo extremo de 70 viviendas por hectárea que ni siquiera está contemplado por el planeamiento territorial, modelo que puede ser apropiado para ciudades sin posibilidades de expansión, pero que constituye una exceso en Vitoria-Gasteiz, máxime cuando se pretende introducir con calzador ignorando los condicionantes y alojando los nuevos edificios entre los existentes, con graves afecciones a las viviendas existentes, y sacrificio de los vecinos. c) Porque la iniciativa de la revisión no es municipal sino de las Juntas de Concertación de los barrios de Salburua y Zabalgana, esto es de las constructoras propietarias de suelo (así lo dijo el avance en su primera página), a quienes se reconoce un aprovechamiento de un tercio de la nueva edificabilidad sin motivo alguno, puesto que ya obtuvieron los beneficios que el Plan General les permitía con lo que ya han construido y vendido, siendo así que en su lugar se debe reconocer dicho beneficio a los actuales propietarios de las viviendas que se subrogan en la posición de los primitivos propietarios de suelo, que tras la reparcelación y venta de los inmuebles resultantes ya no lo son, aun cuando se halle pendiente de recepción la urbanización. d) Porque el injusto reparto de beneficios a las constructoras (sin cargas), y el sacrificio que se impone a los vecinos, augura serios problemas de gestión, múltiples reclamaciones judiciales, demandas de responsabilidad patrimonial por daños morales y patrimoniales de los vecinos que se vean perjudicados.Pasamos seguidamente a desarrollar dichas ideas. II Injustificado cambio de paradigma o de modelo de ciudad ideal, pero solo para Salburua y Zabalgana:

La idea motriz de la presente revisión del PGOU está en el radical cambio deparadigma, o de modelo ideal de ciudad que, curiosamente, se produce el 11 deagosto de 2008 mediante la firma de la 2ª Adenda al Convenio urbanístico para lasampliaciones de la ciudad al Este y al Oeste en Salburua y Zabalgana, entre elAyuntamiento y los propietarios de suelo.Frente a un modelo desarrollista propio de los años sesenta, originado por elfenómeno de la industrialización y los crecimientos urbanos asociados a ella, ycaracterizado por el caos urbano, enormes densidades edificatorias, y carencia deespacios libres y equipamientos, se reaccionó asumiendo como modelo ideal el deuna ciudad espaciada, con densidades edificatorias medias e importante dotación deespacios libres y equipamientos. Este es el modelo aplicado en Vitoria-Gasteiz enLakua y después en Salburua y Zabalgana.Tras la firma del citado convenio urbanístico entre el Ayuntamiento y las constructoraspropietarias del suelo, el decreto del Alcalde de 31 de julio de 2009, supone elpistoletazo de salida de las dos revisiones parciales del PGOU referidas a los barriosde Salburua y Zabalgana, auspiciadas por los propietarios de suelo, que serán losmáximos beneficiarios del proceso.El decreto del Alcalde y el avance presentado, parten de dos ideas. Una, que dichomodelo urbanístico supone una excesiva ocupación de suelo que no es sosteniblemedioambientalmente. Otra, que da lugar a una ciudad dispersa que no favorece lasrelaciones sociales ni el comercio. A partir de ellas, se asume un nuevo paradigma, unmodelo distinto de ciudad ideal, que se define como ciudad compacta, caracterizadapor unas densidades edificatorias de entre 70 y 100 viviendas por hectárea, lo queevitaría la excesiva ocupación de suelo y el aislamiento social del anterior modelo. Esosí, únicamente para Salburua y Zabalgana, no para el resto de la ciudad.Estas ideas esenciales se recogen en el Manual para la redacción del planeamientourbanístico con criterios de sostenibilidad elaborado a instancias del Departamento deOrdenación del Territorio y Medio Ambiente del Gobierno Vasco por la sociedadpública de gestión ambiental IHOBE (marzo de 2005), que propugna restringir la bajadensidad (<30Vv/ha) a núcleos pequeños y rurales, limitar la media densidad (30-50Vv/ha) a remates urbanos, o núcleos urbanos de tamaño pequeño o mediano, ygeneralizar la alta densidad (>50Vv/ha) a entornos netamente urbanos.Además, este cambio de modelo tuvo su reflejo en la Ley vasca de Suelo y Urbanismode 2006, que no impide ni la vivienda unifamiliar ni la baja densidad localizada en lasciudades y pueblos, sino que se limita a exigir una edificabilidad mínima en cadasector de suelo urbanizable de 0,40 m2 de techo por cada metro de suelo, equivalentea 40Vv/ha, excluidos los sistemas generales, coeficiente que los ámbitos de Salburuay Zabalgana sobrepasan ampliamente, con edificabilidades netas por encima de 0.90,y con densidades netas por encima de 70 viviendas por hectárea.Pues bien, si la Ley de Suelo y Urbanismo contempla 40Vv/ha como mínimo quesalvaguarda un desarrollo sostenible, y si el Manuel de planeamiento sostenible delGobierno Vasco propugna como alta densidad sostenible a partir de 50 Vv/ha, el eldocumento la revisión del PGOU aprobado inicialmente da un salto en el vacío, ypasa de una densidad bruta de 51,64 Vv/ha en Zabalgana y de 52,43 Vv/ha enSalburua a 73,76 Vv/ha y 73,29 Vv/Ha respectivamente, incrementando la densidadprevista en el documento de Avance.

Un cambio de criterio semejante denota ligereza o frivolidad. Es pasar de blanco anegro sin zona de grises. Por la irreversibilidad de la decisión, la prudencia aconsejaque, en el caso de cambiar de opinión sobre la densidad idónea, se haga adoptandoun modelo intermedio, puesto que, dada la volubilidad del planificador, nadiegarantiza que dentro de diez años no cambie nuevamente de opinión y se considereentonces que el modelo idóneo es el actual, o que en el medio está la virtud.La decisión adoptada es arriesgada, irreflexiva e irrazonable, puesto que en laadopción de un modelo de desarrollo sostenible no cabe ignorar la propia realidadterritorial de la ciudad. No es lo mismo enfrentarse a la planificación de Bilbao, Eibar oLlodio, que se encuentran encajonadas por montañas y sin posibilidad alguna deexpansión, que planificar Vitoria-Gasteiz que cuenta con suelo suficiente. Si en lasprimeras puede resultar idónea una densidad de 70 Vv/ha, no es contrario al principiode sostenibilidad planificar Vitoria-Gasteiz sobre un modelo próximo a las 50Vv/ha,densidad que la propia Ley vasca y el Manuel de planificación del Gobierno Vascoconsideran alta y sostenible y que asimismo lo considera el vigente planeamientoterritorial incluso para el Bilbao metropolitano.Además también aconsejan una mínima prudencia en la decisión que se adopte, lacircunstancia del grave perjuicio que se causa a los propietarios que adquirieron susviviendas en los barrios afectados sobre la confianza generada por el propioAyuntamiento. Ello obliga a redensificar, en su caso, en aquellos lugares en que losperjuicios se minimicen, y excluye la solución adoptada por abusiva e infundada,puesto que ni siquiera cuenta con un estudio de necesidad de vivienda y crecimientode la población, lo que resulta grave teniendo en cuenta que las necesidades devivienda se han reducido drásticamente hasta el punto de que se empieza a hablar deconstruir vivienda de VPO a la carta. III Ruptura de la unidad del Plan General sin justificación. Trato discriminatorio para los barrios afectados.La ley vasca de Suelo y Urbanismo de 2006, establece el principio de coherencia de laordenación urbanística, de la que es su máxima expresión el Plan General,caracterizado por su unidad. El Plan General ha de contener para toda la ciudad laordenación urbanística más importante, llamada estructural (clasificación y calificaciónglobal del suelo, red de sistemas generales y cumplimiento de los estándares mínimosde edificabilidad, dotaciones, y vivienda protegida) y, respecto del suelo urbano yurbanizable ya sectorizado, la edificabilidad, usos, y características de los sistemaslocales (espacios libres, calles, dotaciones).Se admite que pueda ser revisado por el Ayuntamiento cambiando de opinión yadoptando un nuevo modelo urbano, siempre que se haga en busca del interésgeneral que a los representantes democráticamente elegidos corresponde identificar, yde forma proporcionada.Se admite asimismo que pueda ser revisado no en su totalidad, sino parcialmente.Pero ello es una excepción y en cuanto tal, ha de estar debidamente justificada. Seadmite la revisión parcial en dos supuestos. Bien en relación con alguna o algunasdeterminaciones concretas aplicables a todo el territorio (por ejemplo, aumento laedificabilidad máxima) o bien cuando justificadamente se circunscriba a una parte delterritorio, que es lo que aquí supuestamente ocurre.

En el presente caso, se ha procedido a dos revisiones parciales del PGOU, unareferida a los sectores poco desarrollados hasta la fecha, 1, y 4 de Zabalgana y 12,13 y 14 de Salburua. Y otra para la de los sectores 2, 3, 5, 6 de Zabalgana y 7, 8, 9,10 y 11 de Salburua, prácticamente ejecutados.La memoria del expediente de esta última, a la que se contraen estas consideraciones,no justifica las razones por las que se rompe la unidad del Plan General procediendo asu revisión parcial, troceándolo arbitrariamente.En efecto, si la revisión tiene como motor la idea de la redensificación porque seconsidera ahora, que es bueno para la convivencia y para evitar un excesivo consumode suelo, lo que, como se ha dicho, se traduce en un sacrificio para los afectados porla drástica reducción de equipamiento e incrustación de nuevos edificios en espaciosdonde no los había o elevación de los existentes, no se alcanza a comprender larazón por la que, siendo un criterio igualmente extensible a toda la ciudad, seconcentra exclusivamente en los nuevos barrios de Salburua (47,99 Vv/ha) yZabalgana (47,34 Vv/ha), sin llegar a afectar a otros ámbitos con igual o menordensidad edificatoria, como Lakua (47,87 Vv/ha) o los sectores residenciales para lasclases pudientes en los que se contempla exclusivamente vivienda unifamiliar (véaseMendizorroza -9,9 Vv/Ha-, o Sector 16 -8,11 Vv/ha), o las entidades locales menores.La contradicción e incongruencia municipales resulta inexplicable si se atiende alnuevo proyecto de edificio para el ayuntamiento en San Martín en el que se haaprobado un edificio de sólo tres plantas con una ocupación de suelo inmensa. Si deverdad se cree en el modelo de ciudad compacta que se propugna para Salburua yZabalgana, lo lógico hubiera sido elevar una torre de diez pisos ocupando el menorsuelo posible y construir a su alrededor otras viviendas de VPO con sus espacioslibres.No es suficiente a tales efectos con argumentar que es más fácil hacerlo en Salburuay Zabalgana, puesto que en el ámbito del urbanismo, como en todos, rige el principiode igualdad que exige que el Ayuntamiento trate a todos los vecinos por igual, y ellocomporta que a la hora de adoptar un nuevo modelo urbanístico se procure, en lamedida de lo posible, hacerlo extensivo a la totalidad del suelo del municipio, debiendojustificarse cumplidamente las razones que en su caso lo impidan.Por lo demás, los sectores de Salburua y Zabalgana afectados por la revisión ya hansido edificados casi en su totalidad, como la propia memoria reconoce, de forma que elsuelo de dichos ámbitos ha pasado a ser urbano exactamente igual que el de Lakua oel de los demás barrios más antiguos, teniendo la misma dificultad el proceso deadaptación de la urbanización existente a los nuevos usos.Es más, ha de entenderse que resulta menos razonable redensificar tales barriosahora, teniendo en cuenta que los nuevos vecinos de los mismos han adquirido susviviendas en los últimos dos o tres años, y lo hicieron en la confianza y certeza queproporcionan un planeamiento recientemente aprobado por el Ayuntamiento, y unaedificación aun más reciente, viéndose sorprendidos por una rectificación delAyuntamiento, que sencillamente se limita a decir que se equivocó al planificar losnuevos barrios, pero no el resto del municipio, sin asumir responsabilidad alguna porello, y a imponer una ordenación que resulta arbitraria y enormemente perjudicial paralos vecinos afectados.Por tanto, es exigible una justificación de la razón por la que se trocea el Plan Generalcon la finalidad de introducir el nuevo paradigma sólo en Salburua y Zabalgana,justificación que la memoria de la Revisión no ofrece, por lo que es obligado concluir

que se trata de una decisión caprichosa, fruto del acuerdo entre el Ayuntamiento y lasconstructoras que son las realmente beneficiadas como seguidamente se verá. IV El incremento de edificabilidad lo origina un acuerdo del Ayuntamiento con los propietarios de suelo, por el que éstos obtienen unos beneficios que no les corresponden a cambio de nada.La ejecución de los barrios de Salburua y Zabalgana se halla prácticamente concluida.Como consecuencia de ello, los propietarios de suelo, las empresas constructoras,han obtenido todos los aprovechamientos y beneficio que el PGOU les permitía lucrar,tras la edificación de las viviendas y locales permitidos y su venta posterior, y tras lacesión al Ayuntamiento de las parcelas para dotaciones, calles, y espacios libres, yaurbanizados.Sin embargo el 11 de agosto de 2008, se firmó por el Ayuntamiento con los antiguospropietarios de suelo en dichos barrios, la 2ª Adenda al Convenio urbanístico para lasampliaciones de la ciudad al este y al Oeste en Salburua y Zabalgana, es decir unsimple acuerdo o pacto, en el que, sin otra justificación, se acuerda una revisión delPGOU para incrementar la edificabilidad, reservándose el Ayuntamiento los dos terciosde la nueva edificabilidad y atribuyendo a los antiguos propietarios de suelo un tercioneto, ya que no se contemplan nuevas cesiones de suelo, imposibles por otra parte,teniendo en cuenta que ya ha sido urbanizado en su totalidad.Dicho incremento de edificabilidad se materializa en nuevos edificios a localizar enparcelas de equipamiento o espacios verdes que se suprimen y que ya son depropiedad municipal, y en algún caso aislado en las pocas parcelas que aun seencuentran sin ejecutar por la crisis del mercado.El negocio para los propietarios de suelo es redondo. Ya habían obtenido todo elbeneficio posible de la ejecución de Salburua y Zabalgana, y pese a ello, se lucrancon un tercio de la nueva edificabilidad que el Ayuntamiento les regala, ilícitamente,sin poner nada de su parte, en la medida en que las parcelas que van a albergar losnuevos edificios son ya de titularidad municipal, destinadas a los equipamientos queahora se suprimen. Es igualmente redondo el negocio de los propietarios de las pocasparcelas que se encuentran sin ejecutar, ya que en ellas se autoriza una mayoredificabilidad con un beneficio neto de un tercio, sin cesión de suelo paraequipamientos, vías públicas o espacios libres.En su lugar habrían de beneficiarse de la nueva edificabilidad los vecinos quecompraron las viviendas, que son los actuales propietarios del suelo en sustitución delos que se las vendieron, y que se ven privados de los equipamientos que van aalbergar las nuevas viviendas, y perjudicados por la pérdida de valor de sus casas. V AlternativasCon carácter subsidiario, para el caso de que se desestime la anterior alegación,consideramos que, frente a la solución adoptada por la Aprobación inicial, caben

alternativas más razonables que, satisfaciendo igualmente la finalidad pretendida dedensificar los barrios, no lleguen a sacrificar desproporcionadamente los intereses delos vecinos. Entre ellas cabe señalar las siguientes alternativas: -Edificio de viviendas de la parcela RD-1-1 y RD-1-2 del sector 3 de ZabalganaDisminución de altura del edificio de viviendas de la parcela RD-1-1 y RD-1-2 delsector 3 de Zabalgana del Planeamiento Modificado (RD28-T) de B+5+A y B+8 a B+4,por los siguientes motivos: -Adquisición de una vivienda en una zona prevista de baja densidad con unasexpectativas de bienestar. Mantenimiento de la altura del edificio previsto en la zonacon un terciario no superior a 3-4 pisos según el Plan Vigente. Concordancia con eledificio localizado a un lado de dicha parcela con una altura de B+4 y por el otro ladocon un equipamiento terciario de B+2. -Parcela de equipamiento EQ22 (3611 m2) del Sector 6, situada entre la R.C.19 y R.C. 20 de la calle Oyón.Desearíamos que no solamente se mantuviese la parcela con una calificación generalde equipamiento, sino que quedase determinado que éste va a ser de tipo educativo,por las mismas razones que planteamos en la anterior oportunidad: a) Porque las únicas guarderías del barrio están situadas en el Sector 2, Zabalgana Norte. b) El Sector 6-Mariturri, tanto ahora como tras la densificación, va a ser el de mayor densidad de población de Zabalgana. c) Dicha parcela se encuentra más céntrica y equidistante dentro del sector 6, e incluso más aún si consideramos el Sector 3. d) La ubicación de una guardería o centro escolar en dicha parcela, favorecería los desplazamientos caminando o en bicicleta por itinerarios peatonales, sin necesidad de usar vehículos de motor. e) El hecho de que en las inmediaciones existan dos equipamientos de juegos para niños y una plaza pública, junto con el cercano parque de Salinillas de Buradón, darían un valor añadido. -Sugerencia sobre las parcelas EQ 29 y EQ 30 del Sector 3 de Zabalgana del Planeamiento ModificadoSugerimos se construya una zona deportiva en estas parcelas, con un campo defútbol. -No construcción de la parcela RD6-T del Sector 2 del Planeamiento ModificadoSolicitamos que esta parcela al lado del Colegio Público y alrededor de la Guarderíase dedique a equipamiento deportivo o educativo, ya que sería de gran uso a la salidade las clases escolares e incluso podría utilizarse para entrenamientos deportivos.Incluso, reservarla por si en los próximos años fuera necesaria una ampliación de susinstalacionesHay que tener en cuenta el desarrollo de nuestros jóvenes, en el que el deporte debetener un espacio importante ya sea como complemento a la etapa escolar inicial o enetapas posteriores. Por ello se solicita que se respete el uso de esta parcela paraequipamiento deportivo, de tal forma que permita al centro escolar, a los clubes

deportivos del barrio o a cualquier vecino, contar con unas instalaciones acordes a lademanda existente y en progresivo crecimiento más si cabe teniendo en cuenta laredensificación.Es posible que con la ampliación del número de vecinos se precise una ampliación delnúmero de aulas en el colegio y sería interesante disponer de un terreno adyacentepara ello no hipotecado para la construcción de viviendas. -Disminución de altura de los edificios proyectados para RD7-T, RD8-T y RD-5-1,2,3 del Sector 2 de ZabalganaLa intersección de la Avenida de Naciones Unidas con la Avenida Zabalgana y laAvenida del Mediterráneo se proyecta en el Planeamiento Modificado con viviendas degran altura, en discordancia con las edificaciones de la zona, ninguna superior a 8alturas. Actualmente ya es una zona con alta densidad de tráfico por ser la salida delbarrio hacia Txagorritxu, Lakua,…Ya existen problemas de aparcamiento en esta zona.Solicitamos una disminución de altura de estos edificios a menos de 8 alturas por lossiguientes motivos: -Mantenimiento de un estilo de construcción acorde con lo ya presente. -No saturación de tráfico en la salida norte del barrio. - Sugerencia sobre la parcela RD-17-T del Planeamiento Modificado del Sector 6 de Zabalgana.Sustitución de la parcela RD-17-T del Planeamiento Modificado del Sector 6 deZabalagana por un edificio de viviendas solo en la Calle Boulevar de Mariturri de B+9. - Mantenimiento de la parcela EQ 15 del Planeamiento Modificado del Sector 6 de Zabalgana de un tamaño adecuado.Solicitamos la eliminación de las parcelas RD 19 T y RD 18 T del Sector 6 deZabalgana o al menos de una de ellas para que la parcela EQ 15, situada entre ellas,que iba a ser destinada al único centro de educación secundaria del barrio tenga untamaño adecuado para albergar a este centro que tendrá que acoger a una grancantidad de alumnos, más con el aumento de población debido a la redensificación.No obstante solicitamos que se ejecute en su totalidad el Plan vigente, con losequipamientos planificados en dicho Plan y, si es necesario, se efectúe una valoraciónposterior que determine si existe un sobredimensionamiento de los mismos.En Vitoria-Gasteiz, a 25 de febrero de 2011.Fdo. D……………………………………………….En Zabalgana, Vitoria-Gasteiz a 24 de febrero de 2011

Alegación a la aprobación inicial

by GOTE ZABALGANA on Feb 25, 2011

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