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Know-how prévio daequipe de MarceloMirandaMarcelo Monteiro de Miranda é engenheiro civilcom larga experiência no setor da ...
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O chassi já estava desenvolvido, e ficou pronto        Instituto de Pesquisas Tecnológicas da USP, nopara a Solução Precon...
fornecedores para que os elementos elétricos,           Apesar de ainda estarem sendo desenvolvidos,hidráulicos, pisos, ce...
•• r e d u z i r o c u s t o d e m a n u t e n ç ã o d o s            principal região de atuação da Precon Engenharia,   ...
uma mão de obra diferente, necessidade de novos           parte integral da Solução Precon e da Preconfornecedores e matér...
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Eduarda Carvalhaes, Lucas Amaral Lauriano e Rafael Tello, do Núcleo Petrobras de Sustentabilidade da FDC, apresentam a solução habitacional Precon exemplificada pela linha Ville que atende às famílias participantes do Programa Minha Casa Minha Vida.

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Inovacão, industrialização e sustentabilidade: a solução habitacional Precon

  1. 1. CF1211Inovação, Industrialização e Sustentabilidade: A SoluçãoHabitacional PreconRafael Tello, Lucas Amaral Lauriano, Eduarda Ribeiro CarvalhaesIntrodução uma tecnologia para construção habitacional industrializada concebida para ter desempenho em sustentabilidade superior ao de seus concorrentes.Sustentabilidade A título de ilustração, será apresentada a linha Ville, que usa a tecnologia Solução Habitacional Precon e tem como foco atender às famílias participantes do Programa Minha Casa Minha Vida.O debate sobre a sustentabilidade está emseu ápice após mais de 40 anos de evolução. No Nesta seção, é contado um pouco da história do Grupo Precon e de sua atuação em relação à sustentabilidade. Na seção 2, é feita umaatual momento histórico, os diversos temas que contextualização do mercado habitacional brasileirocompõem esse conceito – por exemplo, mudanças para a população de baixa renda. Na seção 3, éclimáticas, preservação da biodiversidade, apresentada a tecnologia Solução Habitacionalsegurança na oferta de água – vêm sendo Precon, com foco na linha Ville. Na seção 4, éestudados para maior compreensão de suas apresentada a história com os principais aspectoscaracterísticas e para a busca por soluções para do desenvolvimento da Solução Habitacionalos problemas por eles gerados. Precon. Em seguida, são apresentados algunsNesse contexto, o setor da construção vem desenvolvimentos na tecnologia em andamentosendo continuamente cobrado por governos, ou planejados pela Precon Engenharia parasociedade civil organizada, agentes financeiros, o desenvolvimento de sua solução. Na seçãoentre outros, para que tenha uma atuação com 6, é apresentado o Selo Azul da Caixa, que éreduzidos impactos ambientais, econômicos e utilizado como parâmetro para a avaliação desociais negativos. Espera-se também que o setor sustentabilidade da Solução Habitacional Precon.possa contribuir para a solução de problemas de Por fim, na seção 7, são feitas algumas conclusõesgrande magnitude, como o déficit habitacional e do estudo de caso.o crescimento urbano caótico. Existem ainda dois materiais que complementamPor reconhecer a importância dessas cobranças, este estudo de caso. No Anexo 1, é contadaa Precon Engenharia busca trabalhar em soluções a história da Casa Pronta Precon, que foi oconstrutivas capazes de auxiliar na solução dos primeiro grande esforço da empresa para oproblemas acima apresentados, convertendo desenvolvimento de uma solução habitacional.as cobranças em oportunidades de negócio, No Anexo 2, é apresentado um minicaso no qualvisando se tornar uma empresa cada dia mais são comparados os canteiros de obra de duassustentável. construções, uma utilizando a tecnologia deSerá apresentado, neste trabalho, um estudo Alvenaria Estrutural e outra usando a tecnologiade caso da Solução Habitacional Precon: da Solução Habitacional Precon.
  2. 2. O Grupo PreconFigura 1: Construção da Solução Habitacional PreconFonte: PreconO Grupo Precon foi fundado em 1963, em Pedro imobiliária e incorporação de galpões) e PreconLeopoldo, Minas Gerais, como a primeira fábrica Industrial (materiais de construção – telhas de PVCde peças de concreto protendido do Estado. e fibrocimento, argamassas, blocos de concretoEram produzidos postes e estacas para fundações, celular autoclavado, rejuntes e porcelanatos). Emsendo os postes fabricados sob encomenda. 2011, havia no Grupo quatro unidades produtivas:Em 1974, começaram a ser fabricados também Pedro Leopoldo e Belo Horizonte (MG); Novaos galpões, com o objetivo de ocupar a fábrica Iguaçu (RJ) e Formosa (GO). Em 2012, estãoem momentos de ociosidade. No entanto, os sendo implantadas mais duas novas unidades, emgalpões também eram produzidos por encomenda, Pernambuco e Alagoas.não solucionando os problemas de ocupação dacapacidade ociosa na fábrica da empresa.Para reduzir a sua exposição à volatilidade Missão e visão da Preconda demanda, a Precon começou a produzir e Missão: Facilitar a vida de quem constrói,comercializar telhas de fibrocimento, produtos oferecendo e disponibilizando produtos, serviçospadronizados para estoque e venda. Com isso, a e soluções de comprovada qualidade.empresa cresceu tanto no segmento de artefatospré-fabricados quanto no de produtos para venda Visão: Ser reconhecida e admirada como uma dasno varejo. melhores empresas do segmento da construção.O grupo Precon possui hoje know-how no projeto,produção e montagem de estruturas de concretoarmado e protendido, na produção de materiais de Sustentabilidade na Preconconstrução (telhas, argamassas, pré-fabricados, A Precon tem um compromisso muito grande compainéis, blocos, dormentes, lajes), na incorporação a cidade de Pedro Leopoldo, onde a empresa foide galpões (especulativa e built to suit) e fundada. No entanto, o trabalho não se limita aincorporação imobiliária (Solução Habitacional). Pedro Leopoldo, havendo trabalhos sociais emO grupo é formado pelas empresas Precon todas as comunidades onde existem plantasEngenharia (estruturas pré-fabricadas, incorporação produtivas da Precon. Em todas as unidades o Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 2
  3. 3. relacionamento com a comunidade e as práticas aumentar, como uma tentativa de retenção dade sustentabilidade são semelhantes, com mão de obra, mas sem aumento da produtividadeadaptações apenas para adequação aos diferentes dos trabalhadores.contextos locais. A questão social também é central para aO fundador da empresa, Milton Vianna Dias, tem sustentabilidade no setor. Apesar de ser umgrande preocupação com questões ambientais e grande gerador de renda e de emprego, o setorsociais ligadas ao negócio e essa foi uma cultura ainda falha na inclusão social, por ser compostodeixada por ele na organização. por um ambiente majoritariamente masculino. Além disso, na quantidade de acidentes de trabalho existentes, de acordo com a norma NR 181, o setor se encontra entre os quatro piores desempenhos e indicadores de performance.Contextualização A conjunção desses fatores – ambiental, econômico e social – compromete a lucratividade das empresas e sua sustentação no mercado.O setor da construção civil brasileira vive no início Considerado um dos mais graves problemasdo século XXI um forte momento de expansão: sociais do país na atualidade, o déficit habitacional •• O valor agregado anual do setor cresceu mais também afeta o setor, devido ao crescimento de 300% em 10 anos. constante da demanda de moradias que ultrapassa o estoque existente. •• Em 2011 foram criados mais de 211 mil postos de trabalho. Este estudo de caso visa apresentar uma tecnologia para lidar com essas questões de uma •• A escassez de mão de obra fez com que forma integrada. os salários médios no setor superassem os pagos pela indústria de transformação – uma valorização relativa de 23,5% em 2010-11.No entanto, o setor deve estar atento às Déficit habitacional dodemandas da sociedade na qual se encontra. Brasil 2A sustentabilidade, tema que sintetiza essas Os dados mais recentes do déficit habitacionaldemandas, se tornou um ponto fundamental que brasileiro apontam para uma escassez de 5,546passa a ser inserido nas políticas e preocupações milhões de domicílios. Nas áreas urbanas, ode empresas do setor. Nesse sentido, é preciso déficit representa 83,5% do total da escassezum equilíbrio entre as questões ambientais, e se concentra nas famílias com renda atéeconômicas e sociais que permeiam e influenciam cinco salários mínimos. O tema se torna aindaas atividades das empresas. mais alarmante, quando se somam ao déficit jáA questão ambiental se encontra como problema existente a demanda emergente por questõescentral do setor, devido à má gestão dos processos demográficas e a necessidade de reposição dede construção e à falta de preocupação com a estoque. Estima-se que, para eliminar o déficit,eficiência no uso dos recursos, que culminam em será necessária a construção de 23,5 milhões dedesperdício de materiais, alta geração de resíduos moradias até 2022. Nesta seção, será apresentadoe má utilização de água e energia. um detalhamento dos números referentes ao déficit habitacional brasileiro.Já a questão econômica do setor da construçãovem sendo afetada com o crescimento da O déficit habitacional brasileiro engloba todaseconomia brasileira. O crescimento da demanda aquelas habitações em situações precárias –está provocando escassez de mão de obra em tanto pelo desgaste da estrutura quanto pelatodos os níveis de qualificação, causando disputa precariedade das construções –, a crescenteentre as empresas e, assim, aumentando a procura por novas moradias e também moradiasrotatividade de colaboradores. Ao mesmo tempo, que não possuem fins residenciais. Assim sendo, oos salários desses trabalhadores tendem a déficit habitacional pode ser referenciado como:1 A norma regulamentadora nº 18 trata das Condições e Meio Ambiente de Trabalho na Indústria da Construção.Mais informações em: http://portal.mte.gov.br/legislacao/norma-regulamentadora-n-18-1.htm.2 Esta seção se baseia na publicação “Déficit habitacional no Brasil 2008”, feita pela Fundação João Pinheiro, 2011. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 3
  4. 4. •• déficit por reposição de estoque: habitações milhões se localizam nas áreas urbanas. Desse sem condições de moradia, devido à condição total, 36,9% se localizam na região Sudeste; em de risco ou contaminação por doenças, à seguida no Nordeste, com 35,1%. necessidade de reformas ou ultrapassagem No estudo, é ressaltado que, apesar da semelhança de sua vida útil; de porcentagem das duas regiões, o déficit é •• déficit por incremento de estoque: diferenciado quanto à composição de ambas. domicílios improvisados e alugados, e onde Enquanto no Nordeste há um déficit na área rural há coabitação familiar. de 641 mil domicílios, na região do Sudeste esse número é de apenas 76 mil, isto é, nessa região o déficit é quase integralmente urbano.A metodologia do déficit habitacional de 2008 foicomposta por modelos tradicionais de análise, No que diz respeito às unidades da federação,porém alguns componentes possuem maior os valores do déficit são gritantes em São Paulo,relevância no estudo: a coabitação familiar, correspondendo a 1,060 milhões; desse total, 510habitações precárias e o ônus excessivo. mil unidades estão na Região Metropolitana de São Paulo. Em seguida, aparece a Bahia, com 485Aparecendo em maior peso na metodologia, a mil, 116 mil na Região Metropolitana de Salvador.coabitação familiar compreende a soma das famílias Em Minas Gerais, são 474 mil, das quais 115conviventes secundárias3 e aquelas que vivem em mil na Região Metropolitana de Belo Horizonte.cômodos, exceto os cedidos pelo empregador. O Maranhão aparece em seguida, com 434 milForam computadas nesse elemento 2,182 milhões unidades de déficit. Por fim, o Rio de Janeirode ocorrências nas áreas urbanas, sendo os maiores necessita de 426 mil unidades, 75% na Regiãomontantes localizados no Nordeste e Sudeste, 776 Metropolitana de sua capital.mil e 747 mil, respectivamente. Ao classificar o déficit habitacional segundo aOutro componente do cálculo, as habitações faixa de renda das famílias em salários mínimos,precárias4, corresponderam a 1,138 milhão, sendo a pesquisa da FJP mostra algo alarmante, mas já623 mil nas áreas rurais. Localizadas sobretudo esperado: a pesquisa reafirma a concentração dono Nordeste e no Norte, que concentram 849 déficit habitacional na faixa de renda mais baixa damil moradias precárias. Na região Sul, esse população, com famílias com rendimentos de atécomponente corresponde a 75% de todo o três salários mínimos. A divisão completa do déficitseu déficit. A tradição do uso de casas de por faixa de renda pode ser vista na TAB. 1.madeira aparelhadas podem trazer problemas naidentificação de habitações rústicas e, por isso, TABELA 1apresentar imprecisões nos números. Percentual noAtingindo 1,888 milhão de famílias urbanas Renda familiar déficit habitacionalno país, o ônus excessivo5 com o aluguel se urbano brasileiroconcentra na região Sudeste, com um totalde 991 mil famílias sendo afetadas por essa Até três salários 89,6%categoria do déficit. mínimosO elemento que menos contribui com o cálculo Acima de três até cinco 7,0%do déficit habitacional é o adensamento excessivo salários mínimosdos domicílios alugados6, com 337 mil domicílios Acima de cinco até dezafetados, 97%, deles nas áreas urbanas. No 2,8% salários mínimosSudeste, se contabiliza 9,0% do déficit total e,nas demais regiões, 6,0%, no máximo. Acima de dez salários 0,6% mínimosAssim sendo, a Fundação João Pinheiro estimou,para 2008, um déficit habitacional correspondente Déficit habitacional por faixa de rendaa 5,546 milhões de domicílios, dos quais 4,629 Fonte: FJP, 2011.3 “Apenas aquelas que têm intenção de constituir domicílio exclusivo são consideradas déficit habitacional” (FJP,2011, p. 24).4 “Conceito que contabiliza os domicílios improvisados e os domicílios rústicos, considerando que ambos caracterizamdéficit habitacional” (FJP, 2011, p. 24).5 “Corresponde ao número de famílias urbanas, com renda familiar de até três salários mínimos, que moram emcasa ou apartamento e que despendem mais de 30% de sua renda com aluguel” (FJP, 2011, p. 24).6 “[...]apartamentos e as casas alugados. Como, nesses casos, o inquilino não pode ampliar o imóvel nem vendê-lo paracomprar outro maior, caracteriza-se a necessidade potencial de um novo imóvel para essas famílias” (FJP, 2011, p. 21). Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 4
  5. 5. Ainda de acordo com o estudo, essa tendência TABELA 2se repete em todas as regiões, e de forma mais Faixaacentuada no Nordeste. O estudo ainda desmembra 2010 2022 etáriaa categoria de famílias com até três saláriosmínimos, o que mostra que aquelas sem renda 0-5 18.692.240 15.117.882abrangem 9,1% da porcentagem total do Brasil. 6-12 24.066.846 19.010.465Em termos evolutivos, em um ano – de 2007 13-18 19.795.674 19.070.241para 2008 –, o déficit habitacional teve umaredução de 442 mil unidades – de 5,989 milhões 19-25 24.116.789 23.835.572para 5,546 milhões. Essa redução se repetiu na 26-35 32.493.149 32.935.494maioria das unidades da federação, exceto em 36-45 26.916.126 32.956.072Santa Catarina, no Mato Grosso, Mato Grosso doSul e em Goiás. 46-55 21.679.636 26.300.278A pesquisa ainda destaca um fator alarmante: 56-65 13.318.213 21.084.517o grande montante de domicílios vagos. 66-75 7.711.672 12.042.601Apesar de ser um ponto onde existem muitosquestionamentos, a PNAD 7 aponta que, em mais de 75 4.463.259 7.027.2092008, o Brasil tinha 7,542 milhões de imóveis Total 193.252.604 209.380.331vagos, 72% dos quais localizados em áreas População por faixa etária (Brasil)urbanas e 28% em áreas rurais. Do total, 6,307 Fonte: Elaboração própria, com dados demilhões eram habitáveis, 894 mil estavam em CONSTRUBUSINESS, 2010, p. 27.construção e 340 mil em ruínas. Especula-seque, possivelmente, essas moradias não sejamadequadas ao perfil do consumidor afetado pelo TABELA 3déficit habitacional. Faixa etária 2010 2022Destacando ainda mais a relevância de tal 13-18 372.881 358.727problema, um estudo de 2010 encomendado pelaFiesp8 mostra que o “[...] ritmo do crescimento 19-25 4.867.443 4.822.759demográfico e a trajetória econômica do país 26-35 14.028.254 14.247.737levam à formação de 1,326 milhão de novas 36-45 14.623.904 17.965.428famílias por ano na média do período 2010-2022”.Ou seja, será necessário construir, anualmente, 46-55 12.941.619 15.816.203apenas para substituição das moradias precárias, 56-65 8.532.123 13.489.557279 mil residências, e, para eliminar a coabitaçãoindesejada, mais 203 mil até 2022. É necessária, 66-75 8.532.123 8.235.719portanto, uma produção anual de 1,8 milhão mais de 75 2.974.717 4.650.289de moradias, somando-se os três elementosnecessários para equalização do déficit. Entre Total 63.634.038 79.586.4192010 e 2022, isso corresponde a uma demandade 23,5 milhões de novas residências9. Família por faixa etária do chefe (Brasil) Fonte: Elaboração própria, com dados da CONSTRUBUSINESS, 2010, p. 28.7 Pesquisa nacional por amostra de domicílios, feita anualmente pelo IBGE.8 FIESP, 2010.9 FIESP, 2010. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 5
  6. 6. É importante, então, compreender que, para Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança –equacionar esse problema, a política habitacional Abecip. Comparado a outros países no momentobrasileira deve produzir moradias para as futuras de início da crise, como EUA e Reino Unido – cujafamílias e para aquelas que já são afetadas pelo relação entre crédito imobiliário e PIB correspondiadéficit habitacional. Só assim será possível suprir a 80% e 100%, respectivamente –, esse percentualas necessidades futuras ao mesmo tempo em que ainda se mostra muito pequeno, com pequenasse equaliza o déficit já existente. chances de afetar toda a economia. Apesar de tais benefícios, a principal fonte de recursos do setor passa pela flexibilização das regras da poupança, sendo o FGTS outro recursoSoluções para o utilizado. Porém, são necessários instrumentosdéficit habitacional: alternativos para garantir o crescimento do créditoPrograma Minha Casa no Brasil. O mercado imobiliário do país não estáMinha Vida 10 no mesmo nível de desenvolvimento, em termos de crédito, com relação aos países desenvolvidos, mas existe o crescimento de estruturas alternativas de financiamento – por exemplo, as LCIs/CRIsObjetivando mitigar o déficit de habitação (letras de crédito imobiliário/certificados recebíveisexistente no Brasil, foi lançado, em março de imobiliários), que já correspondem de 25% a 30%2009, pelo ex-presidente Luiz Inácio Lula da Silva do crédito11.o Programa Habitacional Popular Minha CasaMinha Vida (PMCMV), voltado para o atendimento Outro dado que também diferencia a situaçãode necessidades habitacionais de famílias de baixa brasileira é a relação entre os valores dorenda nas áreas urbanas, garantindo a elas o empréstimo e do imóvel. Para os financiamentosacesso à moradia digna com padrões mínimos de oficiais, essa razão varia entre 0,6 e 0,7, o quesegurança e habitabilidade, estimulando ainda a limita a exposição dos agentes financeiros,inclusão de aspectos de sustentabilidade. reduzindo o risco de quebras no mercado12.Após a crise internacional, inicialmente causada O instrumento de alienação fiduciária13 dos contratospelo estouro da bolha de crédito mobiliário dos também é fundamental no mercado habitacional.Estados Unidos, em 2008, vários questionamentos Uma vez estabelecido, o instrumento garante quevêm sendo feitos perante a distribuição do crédito o credor possua o título do bem até sua quitaçãohabitacional em diversos países. A crescente completa, quando ele passa a ser de propriedadepreocupação de uma nova crise internacional do comprador. Isso deu as garantias necessáriasdemanda que novos programas de crédito sejam para que também o financiamento privado tivessebem estruturados e transparentes, tornando assim um papel relevante no mercado imobiliário.o mercado mais estável e previsível. A limitada exposição dos agentes financeiros e aNo caso do Brasil, o programa habitacional de alienação fiduciária são úteis para que, mesmocrédito imobiliário Minha Casa Minha Vida se com o rápido aumento da demanda e dos preçosbaseia em um consórcio imobiliário que possui dos imóveis, o risco de uma bolha no mercadocaracterísticas muito próprias e que o distingue imobiliário brasileiro permaneça pequeno.da existente em muitos países. O crédito Sancionada em 2011 a segunda etapa do projeto,imobiliário do país ainda é muito pequeno, quando pela então presidente Dilma Rousseff, a metacomparado ao tamanho da economia. Em 2004 ambiciosa passou da construção de um milhãoele correspondia a 1% do PIB, e chegou a 4,7% de habitações para dois milhões, priorizandoem 2011, com o potencial para dobrar em cinco famílias com renda bruta de até três saláriosanos, de acordo com a Associação Brasileira das mínimos, mas que também abrangendo famílias10 Esta seção se baseia na cartilha completa da Caixa Econômica Federal – Minha Casa Minha Vida, [s.d.].11 De acordo com a Abecip e o Banco Central, os saldos em estoque dos CRIs e das LCIs vêm crescendo fortemente.Ambos tiveram aumentos superiores a 50% em menos de dois anos. Em março de 2012, os valores das CRIscorrespondiam a R$28,5 bilhões, e os das LCIs, a R$51,8 bilhões.12 Também esse valor é muito menor que o observado nos países mais afetados pela crise, onde a relação muitasvezes ultrapassava o valor 1.13 De acordo com o artigo 22 do 2º parágrafo da lei nº 9.514, de 20 de novembro de 1997, a alienação fiduciária“[…] é o negócio jurídico pelo qual o devedor, ou fiduciante, com o escopo de garantia, contrata a transferênciaao credor, ou fiduciário, da propriedade resolúvel de coisa imóvel”. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 6
  7. 7. com renda de até dez salários mínimos. Até o No programa habitacional para famílias com rendafim de 2011, somando-se as duas etapas do entre três e dez salários mínimos, é priorizadaPMCMV, 1,46 milhão de moradias haviam sido a faixa entre três e cinco salários. As famíliascontratadas – 457 mil somente em 2011 – e 720 desse grupo serão beneficiadas com subsídios nosestavam concluídas14. financiamentos com recursos do FGTS. Aquelas com renda entre cinco e dez salários terão acessoO programa é um esforço inédito no país, e tem ao Fundo Garantidor da Habitação.como base a ampla parceria entre União, estados,municípios, empreendedores e movimentos A condição para contratação da obra é desociais. As regras para a atuação desses agentes financiamento de até 100% do custo das obrasvariam, dependendo da faixa de renda dos clientes a executar, limitado a 85% do custo total doatendidos, uma voltada para famílias com renda empreendimento, com liberação antecipadaaté três salários mínimos e outra para famílias com de até 10% do custo total de obra do valor dorenda entre três e dez salários mínimos. financiamento, limitado ao valor do terreno.A Solução Habitacional da Precon aqui apresentada Para a assinatura do contrato, ainda é necessária aestá voltada para a segunda faixa de renda, não comprovação da comercialização mínima de 30%por limitações da tecnologia, mas pelo fato de a de unidades ou de 20% de unidades financiadasconstrução para a faixa 0-3 depender de apoio pelo agente financiador aos adquirentes finais oude governos locais para cessão de terreno e de 15% mediante análise da velocidade de vendainstalação de infraestruturas, condições essas que das unidades do empreendimento.não fazem parte da atual estratégia da Precon Apesar dessas distinções, para facilitar aEngenharia. operacionalização do processo, a partir doDevido ao posicionamento da Precon, esta lançamento do empreendimento, o contato passasessão se limitará a apresentar as regras para a ser direto, do beneficiário com a construtoraatendimentos das famílias no estrato social entre ou incorporadora. O interessado também podetrês e dez salários mínimos. obter Carta de Crédito nas agências do agente financiador a fim de adquirir o imóvel do ProgramaO programa funciona por meio da concessão de Minha Casa Minha Vida.financiamentos a beneficiários organizados deforma associativa por uma entidade organizadora, No que diz respeito às especificações docom recursos provenientes do Orçamento Geral da empreendimento, o valor de avaliação deve serUnião, aportados ao Fundo de Desenvolvimento compatível com a faixa de renda trabalhada (entreSocial. Este também pode ter contrapartida três e dez salários mínimos) sem especificaçãocomplementar de estados, do Distrito Federal e dos padrão, e cada módulo possui como limite 500municípios, por intermédio do aporte de recursos unidades.financeiros, bens e/ou serviços economicamente Já nessas condições de compra do imóvel, é cobradamensuráveis, necessários à composição do uma taxa de juro nominal, que é variável conformeinvestimento a ser realizado. a renda do beneficiário, e que pode ter 100% doResponsável por definir e divulgar os procedimentos financiamento, dependendo da capacidade deoperacionais, a Caixa Econômica Federal – Caixa pagamento. O prazo para pagamento é de até 30– é o principal agente do programa. Além desse anos, sendo a entrada opcional e o pagamentobanco, existem outros agentes, que entraram mínimo durante a obra.posteriormente no programa. Destaca-se nesse O Programa Minha Casa Minha Vida ainda prevê, emgrupo o Banco do Brasil. Ela atua como um dos sua análise e composição, um bom planejamentoagentes operadores e financeiros do projeto. estratégico e logístico da obra, tendo preocupaçãoPossui ainda como objetivo analisar e acompanhar tanto com o prazo de entrega, as normas técnicasas propostas de intervenção habitacional, sob da construção civil, a organização financeira e daos aspectos jurídico, cadastral e técnicos de área de trabalho – canteiro de obras.arquitetura, engenharia e trabalho social, além deorientar, acompanhar e avaliar o desempenho das O principal ganho do Programa Minha Casa Minhaentidades organizadoras – intermediárias para o Vida foi a melhoria social que ele promove, pois,segmento entre zero e três salários mínimos. com seus mecanismos de subsídio do valor do Dados do relatório do 1º ano do PAC 2. Disponível em: <http://www.brasil.gov.br/pac/relatorios/pac-2/balanco-14de-um-ano-do-pac-2>. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 7
  8. 8. imóvel e de taxas de juros reduzidas, permitiu que obra em até 30%. Ela ainda contribui na reduçãofamílias de baixa renda, que pagavam aluguéis na de resíduos, devido a uma menor diversidade defaixa de R$400 por moradias precárias, pudessem materiais e à rapidez de execução, decorrenteadquirir um imóvel formal e adequado às suas do processo de montagem e da eliminação denecessidades. interferências no cronograma da obra. Na questão social, a alvenaria estrutural tem a vantagem de, na teoria, possibilitar redução da necessidade de trabalhador especializado, mas,Tecnologias na prática, ela tem sido muito atingida pela atualatualmente escassez de mão de obra.17 A técnica tambémpredominantes na falha pela falta de flexibilidade da estrutura,habitação de interesse que necessita de paredes internas para mantersocial a estrutura, impedindo qualquer alteração da disposição dos componentes das moradias.As empresas do setor da construção que atuam Outra linha de desenvolvimento tecnológico nono segmento habitacional, em sua maioria, se segmento de habitação popular é a busca pelabaseiam em técnicas construtivas artesanais, industrialização, que transforma o processocom uso intensivo de mão de obra nos canteiros e de construção em uma linha de montagem,baixa agregação de tecnologia. No entanto, com as admitindo assim a possibilidade de se construirexigências de mercado, novas soluções e técnicas de forma rápida.visando a uma maior qualidade, mais velocidadee menor custo vêm sendo buscados por algumas Muito utilizado nesse mercado, o concreto é umempresas do segmento. elemento que garante uma produção em escala e que sustenta diferentes tecnologias construtivas,Esse movimento tem sido mais visível no segmento como o concreto celular espumoso, painéis pré-de habitação popular, devido ao grande estímulo moldados, painéis pré-fabricados, entre outras.dado pelo Governo Federal. Nele, empresas tentamencontrar soluções capazes de reduzir os custos As paredes maciças de concreto se diferenciamde construção ou ampliar a capacidade produtiva, entre os elementos pré-moldados e os pré-permitindo ganhos com maior volume de construção. fabricados, pois são fabricadas no local da obra, oDestacam-se como soluções viáveis a alvenaria que exige mais controle de qualidade. Ao contrário,estrutural – atual padrão na construção de moradias os elementos pré-moldados e pré-fabricados sãopara população de baixa renda –, paredes maciças produzidos em ambiente fabril, fora do local dade concreto, drywall e steel framing. obra, cujo controle de qualidade é mais fácil de ser realizado.A alvenaria estrutural se diferencia dos “elementosque desempenham a função estrutural provindos Para produzir as paredes de concreto em canteiro,da alvenaria, sendo os mesmos projetados, são usadas, geralmente, formas de alumínio, quedimensionados e executados de forma racional”15, aumentam a velocidade da construção, mas podemalém de possuírem como principais componentes apresentar um custo maior e demandar muitaa argamassa, o graute16 e as armaduras. Existem mão de obra para montagem e desmontagemseis processos construtivos que utilizam a técnica, das formas.os quais variam pela forma de uso de armadura Apesar de sua alta produtividade e da agilidadee material utilizado – tijolos maciços ou vazados que traz para a obra, as paredes maciças dede concreto ou cerâmica. concreto possuem baixa flexibilidade e exigemA tecnologia de construção possui como grande um maior domínio tecnológico de todo o processo.vantagem seu baixo custo, enquadrando-se A necessidade de conhecimento tecnológico paradiretamente com os projetos habitacionais. As sua produção faz com que a mão de obra sejasuas técnicas simplificadas e a grande economia determinante no seu sucesso, pois ela determinade formas e escoramento reduzem o custo da tanto a velocidade da execução quanto a sua15 CAMACHO, 2006, p. 1.16 Graute é uma argamassa ou concreto de grande fluidez, alta resistência mecânica, baixa retração e permeabilidadepara o grauteamento de cavidades ou espaços vazios entre materiais. Utilizado normalmente em reparos estruturais,preenchimento de blocos de alvenaria estrutural e chumbamento de bases de máquinas em áreas de difícil acessoou em caso de seções densamente armadas (PRECON, s.d.).17 Em 2012, um pedreiro especializado recebia salários até cinco vezes maior que o piso da categoria. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 8
  9. 9. qualidade. Além desses pontos, a escassez de Solução habitacionalcolaboradores também tem impactos nos custosda obra. PreconDevido ao aumento de incentivo no setor e ànecessidade da implantação de soluções maisbaratas e viáveis para o grupo mais afetado Característicaspelo déficit – aquele com menor renda –, básicasnovas tecnologias vêm surgindo com o apoio A Solução Habitacional Precon é industrializada,da Caixa Econômica Federal. Podem ser citadas com produção rápida de alta qualidade e atendeainda as tecnologias de estruturas de aço, o as normas de desempenho e acessibilidade desistema drywall, o steel framing e o uso de empreendimentos habitacionais. A tecnologiasolo-cimento. pode ser implementada em residências com asEssas novas tecnologias construtivas são mais diversas plantas ou metragens.consideradas inovadoras enquanto não possuem Após amplo estudo de mercado e legislaçõesnormas técnicas brasileiras. Entre as tecnologias atuais e em aprovação, foi desenvolvido o primeiroque entraram no país com essa característica, produto da Solução Habitacional Precon, a linhaestão o gesso acartado, ou drywall, e o steel Ville, que possui aproximadamente 47 m2, comframing. Para que essas tecnologias possam ser dois quartos, sala, cozinha conjugada com área definanciadas pela Caixa, é preciso que os agentes serviço e banheiro. Além disso, os apartamentosque usam tecnologias inovadoras consigam o no térreo possuem uma área disponível paraDATec (Documento de Avaliação Técnica) junto jardim, varanda, ou ampliação de algum cômodo,ao Ministério das Cidades. permitida pela própria flexibilidade prevista pelaApós um período de testes, com um Parecer de estrutura do prédio (FIG. 1).Viabilidade Prévia emitido pela Caixa - que autoriza Após a consolidação da linha Ville no mercado, aas construtoras a produzirem 500 unidades no país Precon Engenharia lançará novos produtos, que,-, em maio de 2012 a Solução Habitacional Precon no momento deste estudo, estavam em fase finalrecebeu o DATec do Ministério das Cidades. de pesquisa e desenvolvimento.Essas diversas técnicas trazem vantagens para A Solução Habitacional Precon foi desenvolvidaa habitação, pela viabilidade técnica e financeira como possível resposta para o grave problemaque proporcionam à população de baixa renda, do déficit habitacional do país, estimulando ocombinada com um produto de qualidade viável e aumento da qualidade no segmento de construçãocom a diminuição de impactos ambientais. Porém habitacional, e para dar à Precon um novo produtoessas tecnologias não abrangem inteiramente os capaz de estimular seu crescimento. Entretanto,três pilares da sustentabilidade e não seguem o seu impacto na promoção da sustentabilidadeos procedimentos necessários para mitigação depende de uma avaliação de suas característicasdos principais impactos recorrentes de uma sob o ponto de vista ambiental, econômico eobra habitacional: a geração de entulho, ruído, social, o que é feito nas três próximas seções.poeira, contaminação do solo e da água porlavagem de equipamentos e ferramentas, e o Hoje o segmento habitacional para a população de baixa renda é dominado pela tecnologia denúmero de acidentes de trabalho no processo alvenaria estrutural. Não há números oficiais,de construção18. mas depoimentos de especialistas do setorObserva-se que as tecnologias aqui apresentadas apontam para um valor superior a 80% dosainda devem ser aprimoradas para concretização imóveis verticais construídos para a faixa entrede uma redução eficaz dos impactos negativos três e dez salários mínimos sendo construídos comambientais, econômico e sociais do setor. Assim, essa tecnologia. O restante tem como tecnologiaa proposta deste caso é descrever uma tecnologia predominante as paredes maciças de concreto.alternativa e viável, diferente das apresentadas, Modelos pré-fabricados como o da Precon sãoque visa obter alto desempenho nos três pilares ainda incipientes, mostrando o caráter inovadorda sustentabilidade: a Solução Precon. da solução desenvolvida pela empresa. HABITARE, cap. 3, [s.d.].18 Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 9
  10. 10. Figura 2: Planta baixa de apartamento da linha Ville na RMBH.Fonte: PRECON, [s.d.]. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 10
  11. 11. Avaliação da Do ponto de vista ambiental, a Solução Habitacionalsustentabilidade da Precon se destaca pela redução da geraçãosolução: aspectos de resíduos no processo de construção e pelaeconômicos eficiência energética potencial no período de uso do empreendimento.Os apartamentos são oferecidos no mercado por A industrialização da construção, com a produçãovalores que variam entre R$95 mil e R$130 mil, de componentes na fábrica, permite que muitascom a possibilidade de ter seu financiamento atividades do processo construtivo poupemrealizado dentro do Programa Minha Casa Minha recursos e, consequentemente, gerem poucosVida, voltado para o segmento entre três e dezsalários mínimos. resíduos durante a construção dos componentes da Solução.Os imóveis da linha Ville são produzidos no períodoentre 12 e 18 meses, entre 33% e 50% do ciclo •• Uso de formas: Todas as formas utilizadas node construção de empreendimentos que usam processo construtivo são metálicas, podendomodelos tradicionais de construção. O ciclo mais ser reutilizadas diversas vezes, evitando-se acurto de construção traz diferentes vantagens necessidade de substituição de formas paraeconômicas. A primeira é que os compradores a produção de cada novo componente, comopagam por um período menor o aluguel e a acontece na construção tradicional. Além disso,prestação do imóvel. A segunda é que ficam dispensa-se o uso de madeira, cuja demandamenos expostos às variações da inflação. Outra posiciona a indústria da construção como umavantagem surge para os donos dos terrenos das maiores responsáveis pelo desmatamentoque utilizam o método de permuta para serem no país. As formas são flexíveis, o queremunerados, uma vez que eles conseguem ter permite que elas possam ter suas dimensõesacesso aos imóveis mais rápido que em obras adaptadas, atendendo a alterações de projetostradicionais. Por fim, os investidores ainda se sem perdas.beneficiam com um ROI19 mais alto. •• Paginação de alvenaria: A quantidade e oPara a Precon, o processo industrializado permite tamanho dos blocos a serem utilizados nosque a empresa utilize menos colaboradores em suas painéis de vedação foram determinadosobras, reduzindo a exposição à escassez de mão de previamente pela Precon. Isso permitiu aobra e ao aumento dos salários desses profissionais. realização de encomendas de blocos inteirosA troca de mão de obra por tecnologia culmina em e com a metade do comprimento padrão,um dos maiores diferenciais econômicos da Solução evitando a necessidade de quebras e reduzindo,Precon, pois dá para a empresa, compradores e assim, a geração de resíduos.investidores maior previsibilidade tanto de custosquanto de prazos. •• Concretagem automatizada: O processo automatizado de concretagem proporciona um alto controle, com uso mínimo de argamassa e com redução dos resíduos gerados – que seAvaliação da limitam ao processo de retirada dos painéis dassustentabilidade da formas. Além disso, as capas plásticas usadassolução: aspectos pela Precon nos tijolos impede a entradaambientais de argamassa nos seus furos, reduzindo a quantidade usada nos painéis.O principal elemento de sustentabilidade daSolução Habitacional Precon é seu métodoconstrutivo industrializado. A preocupação da A gestão de resíduos proporcionada pelaequipe de desenvolvimento na empresa em industrialização se reflete na quantidade produzida.construir um empreendimento de alta qualidade Na fábrica, a produção dos componentes de umalinhado com os princípios da sustentabilidade edifício da Precon gera 1,66 Kg de resíduos porcontribuiu para que a Solução se diferencie m2 construído para um prédio de 8 andares (32das tecnologias utilizadas para o segmento de apartamentos). Nos canteiros para construção dehabitações de interesse social, especialmente as um prédio de 8 andares com 32 apartamentos sãoapresentadas na seção 2.2. gerados 26,5 Kg de resíduos por m2 construído19 O retorno sobre investimento (ROI – return over investment) trata da relação entre o lucro líquido de uminvestimento e o capital total aplicado. No caso da Solução Habitacional Precon, o ROI é mais alto devido ao menorintervalo de tempo no qual o investidor pode recuperar o seu capital com a venda do imóvel. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 11
  12. 12. durante todas as fases da obra. Este valor com paredes de vedação, sem função estrutural –,equivalente a uma redução de 81% na geração o que propicia flexibilidade para seus proprietáriosde resíduo ao compararmos com a referência de modificarem a configuração dos apartamentos deconstrução convencional brasileira que é de 150 acordo com suas necessidades. Essa possibilidadeKg de resíduos por m2 construído (PINTO 1999). dá vantagens à Solução Precon frente às tecnologias de alvenaria estrutural e paredes deA Precon Engenharia espera reduzir ainda mais concreto autoportantes – que não podem ter suaos resíduos gerados. Sua meta é atingir um valor configuração modificada, para não comprometerequivalente a 10% da quantidade produzida na a integridade estrutural do empreendimento.construção tradicional, isto é, gerar 15 Kg deresíduos por m2 construído20. Sob o ponto de vista social, a flexibilidade da Solução Precon permite que os apartamentosJá em relação à eficiência energética no uso, sejam remodelados, atendendo a diferentes tiposa concepção do produto visando oferecer o de demandas, aumentando sua vida útil. Elamáximo de iluminação e ventilação natural também elimina o risco de desabamento casopossíveis nos apartamentos e nas áreas algum ocupante modifique sua estrutura interna.comuns gera resultados positivos. Isso porqueo acionamento de lâmpadas ao longo do dia é Também merecem destaque as ações promovidasdispensado e o resfriamento artificial da moradia pela Precon com foco em aspectos sociais do processo construtivo.tem necessidade reduzida. Em comparação comas vedações com blocos de concreto e paredes A fábrica para produção dos componentes dade concreto, a Solução Habitacional Precon, Solução Habitacional Precon foi concebida visandocom blocos cerâmicos, revestimento externo oferecer condições confortáveis de trabalhode argamassa e interno de gesso gera maior com o propósito de aumentar a segurança e aconforto térmico para os moradores. produtividade dos colaboradores.Além da concepção do empreendimento, a equipe Para aumentar o conforto térmico, a fábrica possuida Precon também buscou promover a eficiência cobertura e aberturas para ventilação natural.energética na Solução Precon ao optar pelo uso Outra preocupação da Precon foi com a ergonomia.de lâmpadas de baixo consumo e dispositivos Todas as formas foram construídas com 80 cm deeconomizadores em áreas comuns dos edifícios. altura, permitindo que os colaboradores trabalhem de pé, o que gera menor desgaste para eles,Um compromisso adicional da Precon para além de trazer maior segurança e produtividade.aumento do desempenho ambiental de seu A estrutura da fábrica foi projetada com base emprojeto consiste na rígida seleção de fornecedores análises de tempos e movimentos feitas por firmarealizada pela empresa, que tem uma influência especializada, para aumentar a velocidade dosna promoção da sustentabilidade em toda a sua processos e a produtividade dos colaboradores.cadeia produtiva. Merecem destaque a compraexclusiva de madeira com origem certificada e o A constituição do corpo de colaboradoresuso de areia proveniente da mineração, evitando- também levou em consideração aspectos dese a utilização de areia retirada de rios. desempenho social. Uma prática comum entre os colaboradores inseridos no setor tradicional da construção é a de trabalharem com carteira assinada somente durante seis meses – períodoAvaliação da mínimo necessário para a concessão de direitosustentabilidade da à retirada de seguro-desemprego. Depois dessesolução: aspectos período, passam a receber o seguro, ficando com tempo livre ou trabalhando informalmente parasociais obter maior remuneração.Sob o ponto de vista social, o sistema construtivo Mesmo no segmento de construção industrializada,da Solução Habitacional Precon também é muito a Precon também convive com essa realidade. Norelevante na promoção de impactos positivos. Os entanto, para sua linha de produção da Soluçãoprédios possuem estrutura com pilares e vigas – Habitacional, a empresa optou por substituir Esse dado foi obtido comparando-se os resultados apresentados por Da Silva (2011) referentes a um projeto20de alvenaria estrutural. Foi comparada a média de resíduos gerada por apartamento construído. Os resultadosda autora mostram que edifícios com painéis pré-moldados de concreto geram 60% menos resíduos que umaconstrução de alvenaria estrutural. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 12
  13. 13. os colaboradores dispensados por operárias do mesmo sem experiência no setor. Na época desexo feminino. Os processos fabris são seguros, elaboração deste estudo, as mulheres empregadasexigem pouca experiência e dispensam, em na linha de montagem representavam 20% do totalgrande parte, a necessidade de grande força de colaboradores na área habitacional. A empresamuscular, permitindo a contratação de mulheres, deseja aumentar esse percentual para 50%.Figura 3: Mesa para montagem de painéisFonte: PreconQuadro-resumo •• A utilização de tecnologias de eficiênciaDiferenciais de sustentabilidade da Solução energética e luminotécnica diminui a utilizaçãoPrecon de recursos naturais.A Solução Precon possui diversas características •• A melhoria do ambiente de trabalho eque geram resultados ambientais, econômicos e qualificação mostram a preocupação dasociais positivos para seus stakeholders, sejam empresa em garantir condições adequadaseles os trabalhadores, consumidores ou a própria e que incentivem o crescimento profissionalsociedade: e pessoal dos trabalhadores. •• A gestão de resíduos gera a diminuição de •• A rápida entrega do produto mostra o utilização de recursos naturais, economia respeito ao consumidor final, que poderá para a empresa e também um ambiente de ter sua habitação própria em um período trabalho limpo, organizado e mais seguro. menor. •• A inclusão da mulher no ambiente de •• O conforto térmico e acústico visam à garantia trabalho favorece a igualdade de gêneros e da qualidade de vida dos moradores. a diversidade. •• Cem por cento das formas utilizadas são •• A compra de materiais certificados valoriza metálicas, gerando economia de madeira. fornecedores comprometidos com a produção •• O uso de areia derivada dos resíduos da que respeite o meio ambiente natural e mineração diminui o impacto ambiental incentiva toda a cadeia produtiva. negativo. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 13
  14. 14. Desenvolvimento da modificada pelos clientes, uma vez que, para a produção em série, é fundamentalSolução Precon que os componentes sejam padronizados. 4. Opcionais: Potencialmente, todos os elementos de acabamento. Aqui osKnow-how prévio da clientes poderiam solicitar algumaPrecon customização, que seria providenciadaO desejo da Precon em construir um produto pelas parcerias entre a Precon evoltado para o segmento habitacional tem fornecedores de diferentes componentesinício no fim da década de 1990. A partir daí, a (cerâmicas, pisos, tintas etc.).empresa vem fazendo experimentos e adquirindocompetências que se mostraram relevantes para Desde a década de 1990, a Precon vem testandoa Solução Habitacional Precon. A história do início soluções para o segmento habitacional. Entre asdesse processo, com a Casa Pronta Precon, pode alternativas testadas para habitações térreas,ser lida no anexo deste estudo de caso. A seguir, estão projetos mistos com estrutura metálicaserão apresentadas as experiências já focadas na da Usiminas, paredes autoportantes, paredes deconstrução de prédios habitacionais. concreto, entre outros. No modelo de habitaçõesOs produtos da Precon focados no mercado verticais, foi montado e vendido em 2002 umhabitacional seguem duas premissas principais: prédio composto de estrutura metálica e paredes de concreto. Além disso, vários protótipos foram 1. Uso de técnicas industrializadas de montados e desmontados dentro do parque fabril construção: A Precon tem como sua grande da empresa21 (Anexo 1). prioridade a busca pela industrialização da construção, que se constitui como O produto demandou um desenvolvimento técnico o principal diferencial de seu negócio. específico. Inicialmente, o objetivo da Precon As soluções voltadas para o segmento foi projetar a estrutura de um edifício de quatro habitacional também devem seguir esse andares em concreto pré-fabricado. A empresa objetivo. O conceito é de montadora. se limitaria à entrega do chassi: pilares, vigas e a pré-laje industrializados de concreto. 2. Construção de edifícios residenciais: O mercado de construções térreas é Foi feito um teste em 2010 com a construtora dominado pela informalidade e má BHZ para a construção de um empreendimento qualidade de produtos, dificultando a de quatro andares no bairro Serra Verde. atuação da Precon. Observando esse Tecnicamente, o empreendimento atendeu às aspecto, definiu-se que a Precon iria atuar expectativas. No entanto, no aspecto econômico a na construção vertical, desenvolvendo Solução ainda tinha problemas. A oferta somente edifícios residenciais, cujo mercado é mais do chassi impedia o aproveitamento amplo das adequado para a atuação da empresa. vantagens da construção industrializada, uma vez que o fato de toda a vedação e as paredes internas em drywall serem feitas de modoOs profissionais da Precon constantemente tradicional tornava o processo lento e mantinhadescrevem um empreendimento imobiliário fazendo um canteiro de obras no moldes atuais. Poruma analogia com um carro. Para eles, a Solução fim, mesmo para a Precon, a solução traziaHabitacional Precon deve ter algumas características problemas, pois ainda existia a pressão sobresemelhantes a um automóvel: produção em massa, a empresa pela produção de estruturas sempadronização dos elementos centrais do veículo, padronização, impedindo também os ganhos decustomização limitada à oferta de pequenos uma produção em massa.opcionais. Essa visão se torna ainda mais clara na A superação dessas novas barreiras identificadasdenominação utilizada na empresa para as partes pela Precon demandavam conhecimento doprincipais de um empreendimento: mercado de incorporação, com o qual a empresa 3. Chassi: Formado pela estrutura e vedação não contava. Para adquiri-lo, a empresa foi ao da residência. Essa parte não poderia ser mercado buscar uma equipe capaz de auxiliá-la. O histórico das experiências da Precon no segmento habitacional está detalhado no Anexo 1.21 Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 14
  15. 15. Know-how prévio daequipe de MarceloMirandaMarcelo Monteiro de Miranda é engenheiro civilcom larga experiência no setor da construção,atuando na gestão de empresas nos segmentosde construção civil e pesada. Durante suacarreira, Marcelo compatibilizou a atuaçãoprofissional com o constante aperfeiçoamentotécnico, realizando uma série de pós-graduaçõesem faculdades como Harvard e Columbia, nosEstados Unidos. Gráfico 2: Pirâmide etária brasileira em 2020 Fonte: Ministério da Previdência Social.Em 2008 ele decidiu fazer um MBA/Sloan voltadopara o empreendedorismo na Universidade deStanford, também nos Estados Unidos. Seu A visão de um mercado crescente se mostravaprincipal objetivo era entender como poderia uma grande oportunidade de mercado aindadesenvolver soluções para o crescente mercado maior, devido ao déficit habitacional existente nohabitacional brasileiro, cuja expansão deveria se Brasil e ao domínio da tecnologia de construçãomanter por no mínimo mais duas décadas. artesanal no mercado, que é lenta e possui baixa produtividade.A crença de Marcelo sobre o comportamentodo mercado habitacional brasileiro veio de Em Stanford, Marcelo buscou conhecimentossua atuação na maior incorporadora brasileira capazes de lidar com tais questões. Após ovoltada para o mercado de baixa renda. Nessa curso, ele ainda fez visitas a empresas e projetosépoca, Marcelo estudou as características na África e Ásia, buscando observar como asdo mercado e percebeu que o principal fator empresas nesses países estavam lidando com aresponsável pelo aumento da demanda por questão da oferta de moradias para sua população,imóveis não era econômico, e sim demográfico. especialmente de menor renda.Isso porque a população brasileira manteve altas Entre as principais conclusões de Marcelotaxas de crescimento até meados da década de em seu MBA, estava a diferença entre o grau1980, quando estas começaram a diminuir. de industrialização utilizado na construçãoIsso promoveu uma mudança no formato da habitacional e entre a preocupação das empresaspirâmide demográfica brasileira, tornando com seus clientes e com a sustentabilidade.mais visível o processo de envelhecimentoda população brasileira. Os gráficos a seguir Em seus estudos nos EUA, Marcelo observou comoapresentam essas tendências. o uso de processos industrializados no segmento habitacional no país e ainda em outros países europeus era muito mais alto que no Brasil. Esse fato também havia sido percebido por Bruno Dias em seus estudos no Canadá, o que na época motivou o início da busca da Precon pela solução habitacional. Chamou a atenção de Marcelo a incapacidade das incorporadoras absorverem a tecnologia de industrialização, que as empresas de construção industrializada não apenas dominavam como também tinham algumas das soluções mais avançadas no mundo. Entretanto, Marcelo havia percebido outra diferença entre os países que estudou e o Brasil: em outros países havia, por parte dasGráfico 1: Pirâmide etária brasileira em 1980 empresas, uma preocupação com o bem-estarFonte: Ministério da Previdência Social22 dos moradores que habitariam seus imóveis e com o seu impacto no ambiente. Esses simples Disponível em: <http://www.mpas.gov.br/arquivos/office/4_081010-120048-289.pdf>.22 Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 15
  16. 16. fatos levavam a projetos concebidos com busca Para melhor inserir o novo produto na estruturapor conforto térmico e acústico, baixo custo com do Grupo Precon, a Precon Engenharia reuniu omanutenção, eficiência energética e baixa geração novo negócio de incorporação com a unidade dede resíduos. negócios de estruturas pré-fabricadas de concreto. Em parceria, Marcelo passou a dirigir a empresaAs constatações de Marcelo o levaram a buscar como um todo e André Massote assumiu a gestãoum modelo de negócios eficaz para a construção da unidade de negócios de incorporação. Os doishabitacional industrializada com elementos de ingressaram também como sócios da Preconsustentabilidade. Engenharia. Bruno Dias permaneceu na conduçãoNo seu retorno ao Brasil, Marcelo assumiu a vice- estratégica com presidente do Grupo.presidência de uma incorporadora e construtora Nesse momento, todos os elementos estavamcom sede no Mato Grosso, que já usava o sistema reunidos para que a Precon pudesse concretizarindustrializado integralmente feito de concreto sua solução habitacional.para construir seus imóveis. Nessa empresa, elecomeçou a desenvolver seu modelo. O sistema deconcreto, apesar de bem-sucedido, trazia algunspontos a serem aperfeiçoados, como o confortotérmico e a aceitação comercial do produto. Integração do know- howPara buscar solucionar essas questões, eleestruturou uma equipe para ajudá-lo no seu A Solução Habitacional Precon surge em 2010projeto, desenvolvendo a sua arquitetura, como resultado da combinação entre 20 anos deengenharia, obtenção de financiamento e a experiência da Precon com diferentes protótiposavaliando a visão do mercado sobre seus produtos. de empreendimentos para habitação e umaEssa equipe era composta por André Massote – equipe com conhecimento sobre o mercadoengenheiro civil, responsável pela engenharia e de incorporação. Isso permitiu à Precon reunirincorporação –, André Resende – administrador, conhecimento sobre o processo de produçãoresponsável por prospecção e crédito imobiliário –, industrializada já existente na empresa comFelipe Bernardes – administrador, responsável por know-how de incorporação e visão do mercadovendas e crédito – e Juliana Alvim – engenheira habitacional, trazido pela nova equipe.civil, responsável por projetos e desenvolvimento A Precon já havia desenvolvido um conjuntoimobiliário. Todos eles trabalharam com Marcelo com pilares, vigas e pré-lajes industrializadasno período de 18 meses em que ele ficou na para a construção de prédios habitacionais. Noempresa. entanto, o kit não atendia as necessidades dosO processo de aprendizado de Marcelo foi incorporadores de Belo Horizonte. Desse modo,acompanhado por Bruno Dias, que no período após a entrada da equipe de Marcelo Mirandaestava trabalhando na Solução Habitacional na Precon, tem início o desenvolvimento dePrecon. Quando Marcelo saiu da empresa na uma solução completa para os clientes. Nessequal estava construindo moradias de concreto, momento, ela tinha os meios para conceber umpor motivos pessoais, ele recebeu de Bruno a produto atrativo no mercado e construí-lo comoferta para assumir a presidência da Precon todas as vantagens do processo construtivoEngenharia, novo segmento do Grupo Precon industrializado. Bastava conceber efetivamenteque ficaria responsável pelo Desenvolvimento da a Solução Habitacional Precon.Solução Habitacional Precon. Foi nesse momento O primeiro passo da concepção do produto foi aque Marcelo viu a oportunidade de colocar em definição das características necessárias para queprática suas ideias de um produto industrializado atendesse as expectativas dos compradores. Ae sustentável para a população de baixa renda, nova equipe teve papel determinante nessa etapa.uma vez que a Precon ainda precisava ajustar sua Ficou definido que a Precon iria oferecer umasolução para o mercado. solução completa para seus clientes – retomandoPara ajudá-lo no desenvolvimento da Solução, e o propósito da Casa Pronta – entregando oaproveitando-se do fato de os quatro integrantes apartamento pronto para morar. Destaca-seda equipe também já não estarem mais na também o desejo do time em conceber umempresa, a equipe da empresa anterior também produto preocupado com as necessidades deingressou na Precon. seus ocupantes e alinhado com os princípios da sustentabilidade na construção. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 16
  17. 17. O chassi já estava desenvolvido, e ficou pronto Instituto de Pesquisas Tecnológicas da USP, nopara a Solução Precon após Isnar Maia, Mairon Instituto Falcão Bauer e na Fundação CristianoGoulart e suas equipes desenvolverem melhorias Otoni. A Solução Precon foi bem-sucedida, sendonos sistemas de “encaixe” entre pilares e aprovada em todos os testes, superando, ainda,vigas. Restava ainda a definição do modelo em diferentes aspectos, os sistemas tradicionais,de vedação. Decidiu-se, após várias visitas e conforme apresentado na sessão 3.simulações, utilizar painéis pré-moldados comtijolos cerâmicos, devido ao conforto térmico eacústico que ele proporciona. Essa opção mostrao interesse em um projeto para atender o cliente,uma vez que a empresa abriu mão dos painéis Desenvolvimentoe tijolos de concreto, fabricados pela própriaempresa, primando pelo conforto do cliente e pela contínuo da Soluçãoeficiência energética no empreendimento.Definidas as premissas da Solução, passou-se A Solução Habitacional Precon apresentadapara a etapa de seu detalhamento, em que a na seção 3 está em constante processo delegislação de construção no segmento habitacional desenvolvimento. Algumas melhorias já foramfoi determinante. Os dois passos seguintes no feitas e outras estão sendo planejadas para quedesenvolvimento da Solução Habitacional Precon ela se torne constantemente mais sustentável,buscaram adequá-la ao marco legal vigente. com melhoria dos processos e sistemasNo Brasil os códigos de obras municipais determinam construtivos, mais industrialização nos produtosos parâmetros dos empreendimentos habitacionais. dos fornecedores e maior presença de mulheresÉ neles que estão definidos pontos como altura na fábrica da empresa.mínima de pé-direito, tamanhos mínimos de Com relação ao processo de produção dosquartos, localização de banheiro, entre outros. Cada componentes dos empreendimentos, a Preconprefeitura pode definir seus próprios parâmetros, está buscando maior eficiência em seus processos.o que faz com que as exigências variem mesmo Para isso, está sendo conduzida uma análise deem municípios vizinhos. O reconhecimento dessa tempos e movimentos por empresa especializada,realidade foi fundamental na concepção de uma que busca acelerar o processo de fabricaçãosolução industrializada, pois, para obter custos dos pilares, vigas, painéis e pré-lajes para quereduzidos de produção, a Precon só poderia ter um a Precon consiga construir um número maiorúnico apartamento tipo. Assim, era necessário que de apartamentos por mês. Também vêm sendoo modelo concebido atendesse a todos os códigos realizados testes e estudos para automatizar ede obra da área de interesse da empresa. robotizar algumas etapas do processo, aumentandoForam necessários três meses de trabalho o grau de industrialização.intensivo para se chegar a uma solução de 46 m2, O sistema construtivo vem evoluindo comque atenderia aos principais municípios da área a execução dos novos empreendimentos dacom raio de 300 km, a qual poderia ser atendida Precon. Os painéis internos e externos forampela fábrica de Pedro Leopoldo. Estão incluídos padronizados, para que a empresa possanesse grupo de cidades 33 dos 34 municípios da ganhar escala de produção, e em 2012 foramRegião Metropolitana de Belo Horizonte, além abolidos os componentes específicos para umde outros municípios importantes como Itaúna e único empreendimento. Também se observaDivinópolis, por exemplo. uma evolução referente à alvenaria em obra. Inicialmente, três paredes eram produzidas noO segundo aspecto de legislação estava ligado à canteiro, porém hoje essa necessidade já foiconcessão de crédito pela Caixa Econômica Federal, abolida, com todas as peças vindo da fábrica.que, para isso, exige que os empreendimentoscumpram as normas técnicas de construção. No Um ponto relevante da Solução Habitacional Precon éentanto, o sistema construtivo adotado pela Precon que ela pretende ser o mais industrializada possível.não possui norma técnica registrada no Brasil. Assim, além da industrialização na fábrica, a PreconAssim, a empresa teve que submeter o sistema Engenharia vem trabalhando na industrialização dasa uma grande bateria de testes técnicos com alta etapas de acabamento da obra por meio de kitsrigidez, para testar a resistência a compressão prontos de acabamento. O conceito é de montadorae incêndio, desempenho térmico e acústico do de automóveis, como já observado. Nesse processoedifício. Os testes foram feitos na UFMG, no está sendo conduzido um projeto juntamente com Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 17
  18. 18. fornecedores para que os elementos elétricos, Apesar de ainda estarem sendo desenvolvidos,hidráulicos, pisos, cerâmicas, entre outros, possam os kits possuem potencial para influenciar umaser organizados em kits que facilitem seu transporte gama de fornecedores, que já devem entregare instalação e minimizem a geração de resíduos. Os os materiais nos parâmetros indicados pelakits também são uma vantagem para o trabalhador, Precon. No processo de avaliação e seleçãoque terá manuseio mínimo com os materiais, em de fornecedores, aspectos de sustentabilidadeum processo padronizado, estável e ergonômico. também são considerados, como localização,Atualmente, já são usados nos empreendimentos certificação e qualidade dos produtos.kits elétricos e hidráulicos, e outros estão emdesenvolvimento.Figura 4: Kit de instalação hidráulicaFonte: Precon Figura 2: Kits utilizadosUm dos grandes diferencias da Solução é um Certificação dasoftware, em estágio final de desenvolvimento,que permite que o prédio seja visto em formato Solução Habitacionaltridimensional, com detalhamento de todos os seuscomponentes. Como a planta é similar para todos os Preconempreendimentos, é possível gerar um panoramacom a visualização dos projetos elétrico, hidráulico,estrutural etc., com todas as suas peças. Mais uma Selo Azul Caixavez a inspiração vem da indústria automobilística,que utiliza softwares desse tipo para apresentação A Caixa define seu Selo Azul como “[...] o primeirode carros e seus componentes em três dimensões, sistema de classificação da sustentabilidadepara identificação de peças defeituosas e facilitação de projetos ofertado no Brasil, desenvolvidode reparos. Essa apresentação do projeto será para a realidade da construção habitacionalincorporada no manual do proprietário e facilitará brasileira”. Segundo o banco, isso é fundamentala manutenção dos edifícios. para estimular o desenvolvimento de soluções que focam suas condições locais, gerando maisCom relação aos trabalhadores, a intenção é retornos ambientais e sociais positivos.diversificar ainda mais a mão de obra, com acontratação de 50 mulheres já prevista e em Os objetivos do Selo Casa Azul Caixa são:andamento. A ideia é que o número de mulheres •• incentivar o uso racional de recursos naturaischegue a 50% do total de trabalhadores na fábrica. na construção habitacional; Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 18
  19. 19. •• r e d u z i r o c u s t o d e m a n u t e n ç ã o d o s principal região de atuação da Precon Engenharia, empreendimentos e as despesas mensais dos o empreendimento Barcelona será o primeiro moradores; prédio a ser certificado, e pretende ser um disseminador de boas práticas na habitação. •• promover a conscientização de empreendedores e moradores sobre as vantagens das construções sustentáveis. Selo de ExcelênciaO Selo avalia os empreendimentos por meio de seu Abcicdesempenho ambiental e social, especialmente emrelação aos temas: projeto e conforto, eficiência O Selo de Excelência Abcic é uma realização daenergética, conservação de recursos materiais, Associação Brasileira da Construção Industrializadagestão da água, qualidade urbana e práticas de Concreto – Abcic – e constitui-se em umsociais. A Caixa ainda destaca que “a habitação programa de qualidade específico para astambém deve ser duradoura e adaptar-se às indústrias de pré-fabricados de concreto.necessidades atuais e futuras dos usuários, criando O programa teve início em 2003, com o objetivoum ambiente interior saudável e proporcionando de fixar a imagem do setor com padrões desaúde e bem-estar aos moradores”. tecnologia, qualidade e desempenho adequadosA certificação da Caixa Econômica Federal, o às necessidades do mercado.Selo Azul, está em processo de finalização no Por ser um programa específico direcionado eempreendimento em construção em Betim, elaborado para o setor, avalia não somente a Gestãoo Barcelona. A certificação se relaciona mais de Qualidade, mas também o efetivo atendimentocom a elaboração dos projetos, e visa mostrar da ABNT-NBR 9062 – Projeto e Execução deaos clientes finais as vantagens de se obter o Estruturas de Concreto Pré-Moldado.empreendimento certificado. O Selo de Excelência Abcic é um programaApesar de ser considerado apenas um alinhado com o conceito de sustentabilidade, àreconhecimento do esforço da Solução Precon medida que introduz não somente qualidade,em diversos aspectos de sustentabilidade, o Selo mas também responsabilidade social, segurançaAzul trouxe algumas mudanças ao projeto do e meio ambiente.empreendimento, com destaque para: A Precon Engenharia foi a primeira empresa do i. o tipo da lâmpada adotado – fluorescente Brasil a obter o nível máximo da certificação do Selo compacta –, visando à economia de de Excelência Abcic. Atualmente, três empresas energia; possuem esse nível de certificação no país. ii. instalação de sensores de presença, também O selo se configurou como importante indutor com vistas à eficiência energética; no aprimoramento e na busca pela vanguarda iii. s u b s t i t u i ç ã o d o a s f a l t o p o r b l o c o s na gestão de qualidade, meio ambiente, saúde intertravados de concreto no espaço e segurança na produção e montagem de pré- de estacionamento, com o objetivo de fabricados de concreto. aproveitar a água de chuva e evitar alagamentos; iv. instalação de bicicletário, para estimular o uso de transporte sem emissão de gases Conclusão de efeito estufa e poluentes; A Precon Engenharia possui hoje uma grande v. medição individualizada de água por estrutura de inteligência, com mais de 600 radiofrequência, visando estimular o uso funcionários diretos; agora é necessário aumentar consciente de água; a produção e fazer das fábricas um modelo de sucesso. Uma fábrica em Pernambuco já vi. espaço para coleta seletiva de resíduos está planejada, e será o primeiro passo para a gerados pelos moradores. expansão da Solução Precon. A previsão é de que a unidade no Nordeste possua o mesmo númeroO Selo Azul beneficia sempre o consumidor de trabalhadores. Os desafios que esse passofinal, mas poucas empresas já buscaram seus representa também não são pequenos: trabalharempreendimentos com ele. Em Minas Gerais, em outro Estado é lidar com outra cultura, com Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 19
  20. 20. uma mão de obra diferente, necessidade de novos parte integral da Solução Precon e da Preconfornecedores e matéria-prima. Engenharia, desde o seu começo. Porém, a sustentabilidade ainda deve ser trabalhada naPara se preparar para os desafios que se equipe. O primeiro passo foi dado, com o apoioapresentam no futuro, a Precon vem promovendomudanças em sua organização. Um importante essencial da liderança da empresa, mas a culturadesenvolvimento pode ser percebido em ações da sustentabilidade ainda precisa ser disseminadaque buscam melhorar sua governança, aumentar entre todos os funcionários. Esse é o desafio daa transparência de sua gestão e o controle sobre Precon Engenharia nos próximos anos.processos e resultados.Como exemplo, sob gestão do diretor administrativofinanceiro, Guilherme Lima, a empresa optoupela implementação da ferramenta SAP que Referênciaspossibilitou a aplicação em toda a empresa demodo integrado, sendo capaz de lidar com as CAIXA ECONÔMICA FEDERAL – Governo Federal.especificidades de cada um dos dois negócios da Minha Casa Minha Vida, [s.d.]. Disponível em:Precon Engenharia. <http://downloads.caixa.gov.br/_arquivos/Esse sistema, juntamente com outros sistemas habita/mcmv/CARTILHACOMPLETA.PDF>. Acessode controle implantados, auxilia nos processos em: 11 abr. 2011.internos de organização para uma governança C A M A C H O, J e f f e r s o n S i d n e y. P r o j e t o d emais transparente e madura da Precon, mas, edifícios de alvenaria estrutural. 2006, p. 1.para que seus resultados sejam reconhecidos Disponível em: <http://www.nepae.feis.unesp.pelo mercado, é necessário que uma organização br/Apostilas/Projeto%20de%20edificios%20isenta e com boa reputação avalie seus resultados, de%20alvenaria%20estrutural.pdf >. Acesso emgarantindo sua transparência. Nesse sentido, foi 11 abr. 2011.contratada a Ernest & Young Terco para auditar asdemonstrações financeiras da empresa. FIESP; Departamento da Indústria da Construção. ConstruBusiness 2010. IX Congresso Brasileiro daA auditoria de demonstrações financeiras é uma Construção, 2010. Disponível em: <http://www.exigência da boa governança e um dos requisitos fiesp.com.br/construbusiness/>. Acesso em: 11para a sustentabilidade corporativa, além de uma abr. 2011.das exigências de investidores, bancos e da CVM23para empresas de capital aberto. FUNDAÇÃO JOÃO PINHEIRO – Governo de Minas Gerais. Déficit habitacional no Brasil 2008. Brasília,Outro exemplo de ação de governança corporativa 2011. Disponível em: <http://www.fjp.gov.br/da Precon Engenharia é a existência de um Conselho index.php/indicadores-sociais/deficit-habitacional-de Administração atuante, com conselheiros no-brasil> . Acesso em: 11 abr. 2011.independentes. A atuação do Conselho visa cobraro alinhamento da diretoria na prática com o plano HABITARE. Habitação e meio ambiente –estratégico da empresa. abordagem integrada em empreendimentos de interesse social. [s.d.]. Cap. 3. DisponívelEsses movimentos mostram que, além de atender em: <http://www.habitare.org.br/publicacao_os stakeholders diretamente envolvidos com colecao4.aspx>. Acesso em: 11 abr. 2011.seus produtos – clientes, fornecedores, donos deterrenos, bancos etc. –, a Precon Engenharia ainda PRECON INDUSTRIAL S.A. Glossário. Disponível em:quer atender as expectativas de grupos de interesse <http://www.precon.com.br/Site/Novo/Glossario/no seu negócio, como atuais e futuros investidores. Default.php>. Acesso em: 11 abr. 2011.Ao buscar desenvolvimento de sua governança e DA SILVA, Paula Juliana Silva. Alvenaria estruturalgestão a empresa trabalha para aumentar ainda e painéis pré-moldados: estudo comparativomais sua credibilidade no mercado. dos sistemas construtivos. Dissertação dePara que essa empreitada seja um sucesso, o Mestrado – Escola de Engenharia da UFRGS,processo deve ser acompanhado de maneira 2011. Disponível em: <http://www.lume.ufrgs.a seguir os princípios da sustentabilidade, br/bitstream/handle/10183/39149/000825323. pdf?sequence=1>. Acesso em: 15 maio 2011. A Comissão de Valores Mobiliários é a instituição responsável pela definição de regras para operações no mercado23de Bolsas no Brasil, visando garantir seu funcionamento transparente e eficiente. Casos FDC - Nova Lima - 2012 - CF1211 20

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