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Progetto Quality Living, Milano, Italia

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  • 1. Quality Living Progetto di fattibilità, promozione e locazione immobiliare Milano di Francesco Di Lella martedì 12 novembre 2013
  • 2. Indice Oggetto, cliente e missione Project & service management Metodo ed ipotesi di lavoro Analisi di fattibilità Analisi di convenienza Proposta d’azione Riepilogo analisi Comunicazione e relazioni pubbliche Risultati competitivi e successo Stesura documenti Servizi civilistici, fiscali e gestione amministrativa Informazioni di sintesi, fonti d’analisi e referenze Quality Living martedì 12 novembre 2013 2
  • 3. Oggetto, cliente e missione Oggetto: appartamento trilocale di 85 mq. dotato di pertinenza, ristrutturato con progetto architettonico in design contemporaneo nel 2011. Dichiarazione di abitabilità, sicurezza impianti e classificazione energetica consegnate. Ubicato in un condominio del 1960 al confine fra le zone 4 e 1 della classificazione territoriale del comune di Milano Cliente: proprietario dell’immobile Missione: valutare e generare un rendimento stabile per l’investimento tramite la locazione immobiliare Quality Living martedì 12 novembre 2013 3
  • 4. Project & service management Nel marzo 2012 viene prospettata al proprietario residente dell’immobile, mio cliente in questo progetto, un avanzamento di carriera e collegato trasferimento in un’altra città. Egli intende accettare la proposta lavorativa ed il trasferimento, ma desidera anche definire la nuova funzione del bene nella sua economia personale prima dell’eventuale partenza, prevista per il 1° settembre 2012. Se possibile e conveniente intende conservare la proprietà del bene, concederlo in locazione e rinviare l’eventuale decisione di venderlo lungo un orizzonte temporale di 5/7 anni. Il Cliente è sicuramente interessato al procacciamento del primo contratto, ma vuole anche sviluppare un sistema di gestione e controllo dell’immobile in virtù della trasformazione della sua funzione da bene di consumo ad investimento, massimizzando la continuità della rendita da locazione e riducendo al minimo la necessità dei suoi interventi in futuro. L’insieme delle attività richieste ha un contenuto più ampio dei servizi offerti dalle agenzie immobiliari a Milano, mediamente focalizzate sulla stretta attività di intermediazione. Deve pertanto essere gestito in modo unitario e personalizzato. C’è bisogno di assumere in breve tempo informazioni oggettive sulla domanda di locazione a Milano e sulle variabili legali e fiscali, determinare un canone che sia accettabile per il proprietario e tale da garantire l’introduzione dell’immobile nel mercato, compiere scelte di orientamento verso una o più tipologie di affittuario ed associarvi la comunicazione più adeguata, sviluppare in termini esecutivi il progetto eseguendo le azioni collegate. Quality Living martedì 12 novembre 2013 Comprensione della missione Identificazione delle caratteristiche dell’immobile Ipotesi sulle tipologie di conduttori potenziali Analisi di mercato Giudizio di fattibilità Valutazione locativa dell’immobile Analisi legale Valutazione dell’impatto fiscale e rendimento netto Determinazione delle spese a carico delle parti Costruzione di una proposta e giudizio di convenienza Attività di comunicazione immobiliare Attività di pubbliche relazioni immobiliari Valutazione della risposta del mercato e accordo Stesura dei documenti legali Assistenza per la firma del contratto Assistenza per la firma di eventuali rinnovi Assistenza per eventuali modifiche contrattuali Gestione amministrativa delle obbligazioni contrattuali Gestione degli interventi a carico del proprietario Delega per gli adempimenti civilistici e fiscali Missione 4
  • 5. Metodo ed ipotesi di lavoro L’’ipotesi di concedere in locazione l’immobile ad un generico conduttore non offre elementi di osservazione immediata e rispondenti al bisogno di informazioni previsionali del proprietario. Restringendo l’ambito dell’analisi a fenomeni meglio osservabili come il “motivo del soggiorno di persone provenienti da fuori città”, ad esempio lo studio universitario o il lavoro, si possono invece osservare flussi di informazione significativi. Nel soggiorno per studio universitario, in particolare, la possibilità di accertare la presenza di una domanda costante di alloggi può costituire la base di ricerca del primo conduttore e conferire stabilità nel tempo alla locazione quando sarà il momento di rinnovare un contratto in scadenza o per sopperire in tempi brevi ad eventuali interruzioni anticipate in corso di locazione. Nella locazione di immobili ad uso abitativo in Italia è data infatti al conduttore la possibilità di recedere anticipatamente dal contratto con un preavviso massimo di 6 mesi, determinando la possibilità che il rendimento della locazione si interrompa ed il proprietario debba intervenire per rimettere l’immobile sul mercato, direttamente o tramite un’agenzia immobiliare, con maggiori costi in termini di tempo e/o commissioni di intermediazione. In avvio di contratto con un conduttore generico, tale eventualità è del tutto imprevedibile in quanto legata esclusivamente alle sue circostanze soggettive. Di contro, nel soggiorno per studio universitario è possibile misurare l’aspettativa di sua durata associandola alla lunghezza del ciclo di studi, quindi massimizzarla a 3/5 anni a contratto prendendo in considerazione solo la quota di studenti iscritti al primo anno del ciclo di studi. In ultimo, nella locazione generica l’elevato impatto del costo della casa sul bilancio di un individuo o di una famiglia, in area metropolitana, tende a ridurre la domanda ed il potere contrattuale del proprietario. Fa eccezione la co-locazione, una prassi consistente nella condivisione dell’immobile in gruppo fra studenti universitari o giovani lavoratori, che riduce il costo a carico del singolo conduttore e massimizza il rendimento per il proprietario, rendendo il contratto più sostenibile e quindi aumentandone ancora l’aspettativa di stabilità. Misurabilità della domanda Misurabilità della durata attesa del contratto di locazione Ottimizzazione del canone percepito dal proprietario e sostenuto dal conduttore Ipotesi di lavoro: co-locazione a studenti universitari provenienti da fuori Milano ed iscritti al primo anno Quality Living martedì 12 novembre 2013 5
  • 6. Analisi di fattibilità Per verificare l’ipotesi di lavoro si rileva innanzitutto la capacità di attrazione di nuovi studenti delle Università pubbliche di Milano in quanto ad essa si lega una proporzionale domanda di alloggi dovuta alla permanenza in città per il periodo corrispondente al ciclo di studi. Nell’ultimo quinquennio (2007-2011) si registra un incremento di 5.037 studenti italiani iscritti al primo anno: dai 53.124 del 2007 ai 58.161 del 2011 con una presenza stabile media di 56.120 unità. A questi vanno sommati i nuovi studenti iscritti agli istituti privati operanti soprattutto nella formazione accademica di discipline legate ai settori della creatività. Nonché gli studenti stranieri, non rilevati con precisione nelle statistiche ministeriali. Presenza stabile di domanda potenziale in città Quality Living martedì 12 novembre 2013 57905 58161 56585 54826 53124 2007 2008 2009 2010 2011 Rilevata la presenza di una domanda potenziale, si passa alla verifica di quella effettiva focalizzando l’analisi solo sugli studenti che hanno bisogno di alloggio in quanto provenienti da fuori Milano e restringendola solo a quelli iscritti ad Università ubicate nell’area di interesse dell’immobile del Cliente. Quest’ultimo gode già di una buona posizione in quanto localizzato in zona 4 a ridosso della zona centrale 1 della città, in un contesto urbano ad alto livello di servizi e con fermate di trasporto pubblico per stazione ferroviaria, aeroporto e centro storico nel raggio di 200 metri. 6
  • 7. Analisi di fattibilità I 3 istituti universitari più vicini e/o raggiungibili sono: l’Università degli Studi di Milano, distante 550 metri, l’Università commerciale Luigi Bocconi e la collegata Scuola di Direzione Aziendale, distante 6 fermate di trasporto pubblico e l’Università Cattolica del Sacro Cuore, distante 10 fermate. Considerando solo tali istituti, negli ultimi 5 anni si registra una presenza stabile di studenti provenienti da altre regioni italiane ed iscritti al primo anno fra i 7.489 del 2007 e gli 8.647 del 2011. A questi vanno aggiunti gli studenti stranieri e quelli italiani residenti in Lombardia ma non a Milano e che devono ugualmente trovare un alloggio in città per poter frequentare quotidianamente i corsi. L’accoglienza degli studenti provenienti da fuori Milano da parte degli istituti in campus e residenze universitarie è fortemente selettiva e non capace di incidere su tali numeri, se non in modo marginale. Presenza stabile di domanda effettiva da studenti fuori sede nell’area dell’immobile Quality Living martedì 12 novembre 2013 NUOVI STUDENTI ISCRITTI UNIVERSITA’ DEGLI STUDI DI MILANO Residenti in Lombardia Provenienti da altre regioni UNIVERSITA’ BOCCONI Residenti in Lombardia Provenienti da altre regioni UNIVERSITA' CATTOLICA DEL SACRO CUORE Residenti in Lombardia Provenienti da altre regioni TOTALE FUORI REGIONE DEI TRE ISTITUTI 2011 2010 18.417 15.133 3.284 4.526 1.374 3.152 9.501 7.290 2.211 8.647 18.763 15.566 3.197 4.680 1.379 3.301 9.416 7.278 2.138 8.636 2009 2008 18.366 15.226 3.140 4.555 1.418 3.137 9.308 7.395 1.913 8.190 17.422 14.686 2.736 4.731 1.570 3.161 9.231 7.495 1.736 7.633 2007 16.948 14.242 2.706 4.478 1.491 2.987 9.743 7.947 1.796 7.489 7
  • 8. Analisi di fattibilità L’immobile, di recentissima ristrutturazione con progetto architettonico, è ottimizzato per il soggiorno di tre persone sia in termini di qualità della condivisione degli spazi che di privacy e concentrazione sullo studio. L’arredamento essenziale, l’illuminazione in contemporary design e la presenza di tutti i conforts di vivibilità rendono l’ambiente giovane, pratico e funzionale. Adeguatezza dell’immobile alla co-locazione Quality Living martedì 12 novembre 2013 8
  • 9. Analisi di fattibilità Giudizio positivo di fattibilità Esistendo le condizioni di domanda e l’adeguatezza dell’immobile all’ipotesi di lavoro, bisogna verificare la convenienza specifica per il Cliente in termini economici e le prospettive di stabilità nel tempo del rendimento atteso. Per fare ciò bisogna determinare un canone di mercato per l’immobile e uno strumento legale che offra le migliori garanzie di continuità della locazione in corso di contratto e nel medio termine. Quality Living martedì 12 novembre 2013 9
  • 10. Analisi di convenienza In risposta alla domanda di alloggi funzionali al soggiorno di studio universitario si è strutturato negli anni un mercato composto da operatori privati (proprietari), agenzie immobiliari generaliste o focalizzate sulla locazione, società immobiliari o finanziarie specializzate nell’acquisizione di immobili da destinare alla co-locazione. In relazione alle caratteristiche e nella zona di ubicazione dell’immobile del Cliente si rilevano i prezzi su un campione di 50 appartamenti generici, cioè di qualità abitativa variabile, e si estraggono da esso 4 appartamenti di fascia-medio alta, cioè di qualità abitativa superiore. Tale rilevazione deve tener conto che se il dato economicamente rilevante per il proprietario è il canone complessivo, ogni conduttore del gruppo di co-locazione effettua sia una valutazione complessiva dell’immobile che un calcolo costi/benefici fra l’entità del canone e lo spazio “privato” a lui spettante nell’appartamento. I prezzi rilevati comprendono le spese condominiali, ma non anche le utenze domestiche, determinabili solo in base ad i consumi effettivi. IMMOBILE PER 3 PERSONE CON UBICAZIONE CANONE CAMERA POSTO IN POSTO IN Il risultato è un canone medio di € 1 CAMERA SINGOLA + 1 DOPPIA MENSILE SINGOLA DOPPIA DOPPIA 1.055,00 / mese per l’immobile generico 50 immobili generici (media) ZONA 4-1 € 1.055,00 € 527,27 € 264,00 € 264,00 e un canone massimo di € 1.700,00 / mese per l’appartamento più costoso Fascia alta - Il più piccolo, in zona residenziale ZONA 4-1 € 1.150,00 € 575,00 € 287,50 € 287,50 della fascia alta. Approfondendo gli Fascia alta - Il più vicino all’Università Bocconi ZONA 4-1 € 1.600,00 € 800,00 € 400,00 € 400,00 annunci si osserva come le differenze di ZONA 4-1 € 1.600,00 € 800,00 € 400,00 € 400,00 prezzo dipendano sostanzialmente da un Fascia alta - Il più rifinito insieme di 20 variabili qualitative, di cui 7 Fascia alta - Il più grande e costoso ZONA 4-1 € 1.700,00 € 850,00 € 425,00 € 425,00 riguardano il fabbricato nel suo complesso (vivibilità del contesto urbano, valore architettonico, prossimità dei mezzi pubblici di trasporto, raggiungibilità a piedi dell’Università, spazi interni per il deposito di motocicli, portineria e ascensore) e 13 riguardano l’unità immobiliare (piano, balcone o terrazza, superficie di almeno 80 mq., nuova costruzione o ristrutturazione, arredamento, design dell’ambiente, elettrodomestici di base, elettrodomestici aggiuntivi, antifurto ambientale, aria condizionata, rete internet wi-fi, box auto compreso nel prezzo e massimo risparmio energetico certificato). Quality Living martedì 12 novembre 2013 10
  • 11. Analisi di convenienza Associando il canone medio ed il canone massimo del campione osservato ad un livello di qualità rispettivamente media e massima (10 e 20 “plus” su 20 totali) ed estraendo proporzionalmente valori intermedi da livelli qualitativi intermedi, si ottiene una scala teorica prezzo/ qualità per gli immobili adibiti all’uso specifico e che può quindi essere utilizzata per valutare quello del Cliente, che si attesta in posizione 16/20, possedendo tutti i plus, meno 4: il particolare valore d’epoca o contemporaneo del fabbricato, il piano alto, il box auto compreso nel prezzo ed il massimo risparmio energetico, certificato dalla classe A: A tale livello di qualità corrispondente ad un canone di € 1.442,00 al mese: Che si ritiene di aggiustare leggermente ad € 1.470,00 / mese e considerare come rendimento mensile atteso dall’introduzione dell’immobile del Cliente nel mercato della co-locazione funzionale allo studio universitario Quality Living martedì 12 novembre 2013 Determinazione del canone di mercato 11
  • 12. Analisi di convenienza La prospettiva di stabilità del rendimento della locazione, oltre che dalla stabilità delle richieste del mercato, dipende dalla scelta della tipologia di contratto, in virtù della sua durata e della relazione legale intercorrente fra proprietario, conduttore individuale o gruppo di conduttori. 3+2 anni da 6 a 36 mesi Contratto unico cointestato a più conduttori Canone libero Contratto “Agevolato”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 2, comma 5 Contratto “Studenti universitari”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 2 Canone concordato Contratto “Transitorio”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 1 Durata da 1 a 18 mesi Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Co-Locazione 4+4 anni Un contratto per ogni conduttore 12
  • 13. Analisi di convenienza Nella locazione ad uso abitativo in Italia è possibile optare fra il contratto standard di 4 anni rinnovabile di altri 4 ed il cui canone si forma nella libera trattativa tra le parti ed un gruppo di 3 tipi di contratti a canone concordato e di durata variabile da un minimo di un mese ad un massimo di 3 anni, rinnovabile di altri 2. 3+2 anni da 6 a 36 mesi Contratto unico cointestato a più conduttori Canone libero Contratto “Agevolato”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 2, comma 5 Contratto “Studenti universitari”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 2 Canone concordato Contratto “Transitorio”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 1 Durata da 1 a 18 mesi Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Co-Locazione 4+4 anni Un contratto per ogni conduttore 13
  • 14. Analisi di convenienza Il contratto per studenti universitari, previsto dalla legge e di durata variabile da 6 mesi a 3 anni, fa parte della categoria dei contratti concordati il cui canone non può essere superiore a determinati limiti fissati da accordi locali fra le organizzazioni sindacali dei proprietari e quelle degli inquilini, ponderati sulla tipologia di immobile da locare. 3+2 anni da 6 a 36 mesi Contratto unico cointestato a più conduttori Canone libero Contratto “Agevolato”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 2, comma 5 Contratto “Studenti universitari”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 2 Canone concordato Contratto “Transitorio”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 1 Durata da 1 a 18 mesi Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Co-Locazione 4+4 anni Un contratto per ogni conduttore 14
  • 15. Analisi di convenienza Tuttavia tale tipologia di contratti risulta di fatto inapplicabile per il proprietario in quanto l’ultimo accordo di definizione del limite massimo di canone riguardante la città di Milano è avvenuto nel 1999 e risulta oggi obsoleto dal punto di vista economico: effettuata la simulazione sull’immobile del Cliente, il modello fornisce infatti come risultato un valore che si attesta al 50% circa del canone normale di mercato. 3+2 anni da 6 a 36 mesi Contratto “Agevolato”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 2, comma 5 Contratto “Studenti universitari”.M a Legge n. 431 del 9.12.1998 li i b Art. 5, comma 2 ica Contratto unico cointestato a più conduttori Canone libero o an il Canone concordato l p ap Contratto “Transitorio”. in Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 1 Durata da 1 a 18 mesi Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Co-Locazione 4+4 anni Un contratto per ogni conduttore 15
  • 16. Analisi di convenienza Per quanto riguarda la co-locazione e indipendentemente dal tipo e dalla durata del contratto, la relazione legale fra le parti cambia a secondo se venga stipulato un unico contratto fra proprietario e gruppo di conduttori oppure un contratto per ognuno dei conduttori della condivisione (locazione parziale) 3+2 anni da 6 a 36 mesi Contratto unico cointestato a più conduttori Canone libero Contratto “Agevolato”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 2, comma 5 Contratto “Studenti universitari”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 2 Canone concordato Contratto “Transitorio”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 1 Durata da 1 a 18 mesi Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Co-Locazione 4+4 anni Un contratto per ogni conduttore 16
  • 17. Analisi di convenienza Nella locazione parziale ogni conduttore è legalmente obbligato nei confronti del proprietario per la sua quota di canone ed il suo eventuale recesso anticipato non produce lo scioglimento del contratto degli altri, che restano obbligati solo al pagamento della loro quota. 3+2 anni da 6 a 36 mesi Contratto unico cointestato a più conduttori Canone libero Contratto “Agevolato”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 2, comma 5 Contratto “Studenti universitari”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 2 Canone concordato Contratto “Transitorio”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 1 Durata da 1 a 18 mesi Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Co-Locazione 4+4 anni Un contratto per ogni conduttore 17
  • 18. Analisi di convenienza Tale modalità è esplicitamente prevista solo nel contratto concordato per studenti universitari e al fine di agevolare il tournover all’interno di un gruppo nel quale ogni conduttore possa permanere nell’immobile per il periodo a lui necessario, come nel caso di studenti iscritti ad anni accademici diversi. Non essendo invece prevista anche per il contratto standard 4 + 4 a canone libero e considerata l’inapplicabilità economica a Milano dei contratti concordati, alla data di questo progetto la locazione parziale è un’opzione puramente teorica. In ogni caso la soluzione apparirebbe poco compatibile con le esigenze del cliente in termini di stabilità della locazione. 3+2 anni da 6 a 36 mesi Contratto unico cointestato a più conduttori Canone libero Contratto “Agevolato”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 2, comma 5 Contratto “Studenti universitari”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 2 Canone concordato Contratto “Transitorio”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 1 Durata da 1 a 18 mesi Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Co-Locazione 4+4 anni ? Un contratto per ogni conduttore 18
  • 19. Analisi di convenienza In presenza di un contratto unico ogni conduttore è invece legalmente obbligato nei confronti del proprietario dell’immobile per l’intero canone di locazione e l’eventuale recesso anticipato o l’inadempienza di un solo conduttore produce lo scioglimento del rapporto per tutti e l’obbligo di pagamento resta a carico di ogni conduttore. Tale soluzione sviluppa la solidarietà economica e la condivisione del progetto di studio fra i conduttori ed è pertanto la più compatibile con le necessità del cliente, offrendo a questi le migliori garanzie in termini di stabilità, soprattutto se la locazione viene orientata verso un gruppo di conduttori con aspettativa di permanenza nell’immobile per lo stesso periodo di tempo, come nel caso di di studenti universitari tutti iscritti al primo anno accademico. 3+2 anni da 6 a 36 mesi Contratto unico cointestato a più conduttori Canone libero Contratto “Agevolato”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 2, comma 5 Contratto “Studenti universitari”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 2 Canone concordato Contratto “Transitorio”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 1 Durata da 1 a 18 mesi Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Co-Locazione 4+4 anni Un contratto per ogni conduttore 19
  • 20. Analisi di convenienza Identificazione del contratto compatibile 3+2 anni da 6 a 36 mesi Contratto unico cointestato a più conduttori Canone libero Contratto “Agevolato”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 2, comma 5 Contratto “Studenti universitari”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 2 Canone concordato Contratto “Transitorio”. Legge n. 431 del 9.12.1998 Art. 5, comma 1 Durata da 1 a 18 mesi Contratto art. 2, comma 1, della legge 9 dicembre 1998, n. 431 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Co-Locazione 4+4 anni Un contratto per ogni conduttore 20
  • 21. Proposta d’azione Il canone di mercato atteso dall’immobile è stato determinato in € 1.470,00 al mese. Per consentire al Cliente di valutarne la convenienza, tale valore viene scorporato delle spese condominiali che egli verserà all’amministrazione del fabbricato per conto dei conduttori, quantificate in base ai dati storici in € 220,00 al mese. Il valore risultante di € 1,250,00 al mese viene poi ridotto delle imposte dovute allo Stato: in Italia il proprietario che concede in locazione un immobile deve pagare l’imposta di registro e di bollo sul contratto al 50% con i conduttori e le maggiori imposte per l’incremento del reddito personale derivante dalla locazione. In base ad una valutazione di convenienza fiscale può tuttavia optare anno per anno per il pagamento di un’imposta sostitutiva unica del 21% sul canone annuo, esonerando fra l’altro anche i conduttori dal pagamento della loro quota di imposta di registro e bollo. Tale opzione, conveniente per il Cliente in termini previsionali, produce a suo carico un’imposta annua sulla locazione di € 3.150,00 pari a € 262,50 mensili, per un rendimento immobiliare netto atteso di € 987,50 al mese. Proposta d’azione al cliente e giudizio positivo di convenienza Quality Living martedì 12 novembre 2013 SPESE CONDOMINIALI IMPOSTE STORICO ANNUALE € 2.640,00 CANONE ANNUALE € 15.000,00 RENDIMENTO PREVISIONALE Canone lordo per gli affittuari - Spese condominiali Reddito prima delle Imposte - Imposte sul reddito da locazione - Altre spese fiscali Reddito netto assolte le Imposte QUOTA MENSILE € 220,00 ALIQUOTA 21,00% PER MESE PER ANNO € 1.470,00 € 17.640,00 € 220,00 € 2.640,00 € 1.250,00 € 15.000,00 € 262,50 € 3.150,00 € 0,00 € 0,00 IMPOSTA ANNUALE € 3.150,00 PER 4 ANNI € 70.560,00 € 10.560,00 € 60.000,00 € 12.600,00 € 0,00 € 987,50 € 11.850,00 € 47.400,00 Il contratto da applicare è il 4+4 a canone libero, unico e cointestato ai genitori degli studenti, tre conduttori solidarmente responsabili per le obbligazioni contrattuali e con detrazioni sulle imposte riconosciute loro dallo Stato come sconto fiscale per lo studio universitario fuori sede dei figli. Il Cliente, sulla base di un rendimento complessivo atteso di € 47.400,00 in 4 anni al netto delle imposte e valutato positivamente il metodo di lavoro, autorizza lo sviluppo esecutivo del progetto. 21
  • 22. Riepilogo analisi Ipotesi di lavoro: co-locazione a studenti universitari provenienti da fuori Milano ed iscritti al primo anno Presenza stabile di domanda potenziale a Milano Presenza stabile di domanda effettiva da studenti fuori sede nell’area dell’immobile Adeguatezza dell’immobile alla co-locazione Giudizio positivo di fattibilità Determinazione del canone di mercato Identificazione del contratto compatibile Proposta d’azione al cliente e giudizio positivo di convenienza Realizzazione progetto Quality Living martedì 12 novembre 2013 22
  • 23. Comunicazione e relazioni pubbliche Anche l’attività di comunicazione e relazioni viene ideata e sviluppata nella duplice prospettiva di breve termine e di continuità del progetto nel tempo. La prima si sviluppa dalla pubblicazione dell’annuncio in marzo 2012 fino al suo ritiro entro la fine di luglio 2012, momento nel quale deve avvenire la conclusione dell’accordo in funzione della consegna dell’immobile ai conduttori in corrispondenza con l’inizio del nuovo anno accademico, il1° settembre 2012. In tale fase l’obiettivo è quello di far emergere l’immobile del Cliente fra i molti presenti nei centri di raccolta delle informazioni e di selezionare i conduttori compatibili con la missione del progetto: oltre agli aspetti di natura previsionale e legale, una reale condivisione degli interessi delle parti aumenterà ulteriormente le probabilità di una relazione positiva e duratura fra proprietario e conduttori. La seconda prospettiva si realizza con la creazione ed il mantenimento della presenza in rete, tramite una pagina permanente sul social network facebook.com con funzione di fidelizzazione dell’utenza potenziale. Visibilità > Annuncio > Contatti > Relazioni > Accordo > Consegna Visibilità > Presenza costante di una pagina Facebook business > Fidelizzazione Marzo 2012 Quality Living martedì 12 novembre 2013 Luglio 2012 Settembre 2012 Settembre 2016 Settembre 2020 23
  • 24. Comunicazione e relazioni pubbliche Per generare delle relazioni efficaci e stringenti, facendo in modo che i conduttori potenziali siano ben informati già prima della visita dell’immobile ed il colloquio di conoscenza, viene prodotto un annuncio con informazioni trasparenti ed esaustive sulle caratteristiche dell’offerta, canone richiesto unico e non soggetto a trattativa. Quality Living martedì 12 novembre 2013 24
  • 25. Comunicazione e relazioni pubbliche Il canale di gran lunga più utilizzato ed efficace per l’incontro fra domanda ed offerta nella locazione immobiliare ad uso abitativo è internet. La comunicazione finalizzata alla conclusione del primo contratto si realizza tramite la pubblicazione dell’annuncio sui 13 maggiori portali di compravendita, dei quali 9 generalisti (Bakeca, Bachecaweb, ebay Annunci, Kijiji, La Repubblica Annunci, Secondamano, Subito, Trovit e Vivastreet) e 4 specializzati nel mercato immobiliare (Affitto, EasyStanza, Idealista e Immobiliare). Inoltre l’annuncio viene inserito nel database dell’Agenzia Uni, un progetto in collaborazione fra il Comune ed alcune Università di Milano che, tramite una sede fisica in città ed un portale web, si pone l’obiettivo di assistere gli studenti universitari fuori sede nella ricerca di alloggio ed agevolarne l’incontro con i proprietari degli immobili. Quality Living martedì 12 novembre 2013 25
  • 26. Comunicazione e relazioni pubbliche Se l’obiettivo di breve periodo è la conclusione del primo accordo, quello complessivo è la continuità di rendimento con minimo livello di costi ed impegno dopo la fase di start-up. Da ciò consegue la necessità di una visibilità minima permanente, che viene realizzata tramite la creazione di una pagina business sul social network facebook, il media più usato al mondo nella fascia di utenza d’interesse per età. La pagina è a costo zero e consente di effettuare attività promozionali a livello globale a pagamento. In ogni momento durante la vita del progetto, che ci si trovi nel periodo del rinnovo del contratto o eventualmente in caso di recesso anticipato, prima ancora della ripubblicazione dell’annuncio che garantisce il picco di contatti e di richieste, sarà possibile rivolgersi ad un’utenza già informata sulle caratteristiche e le condizioni economiche dell’immobile e verificarne la disponibilità. A Dicembre 2012 è seguita da 67 persone senza l’utilizzo degli strumenti promozionali a pagamento. Quality Living martedì 12 novembre 2013 26
  • 27. Risultati competitivi e successo Contatti totali Richieste generiche per locazione ad unico conduttore Giovani lavoratori per co-locazione Singoli studenti iscritti dal secondo anno in poi Singoli studenti iscritti al primo anno Studenti in gruppo da tre iscritti ad anni differenti Studenti in gruppo da tre tutti iscritti al primo anno Quality Living martedì 12 novembre 2013 28 51 48 34 19 11 191 31 EasyStanza Bakeka Agenzia Uni Milano Secondamano Immobiliare Idealista Pagina Facebook Subito La Repubblica Annunci Kijiji Trovit Ebay Annunci Vivastreet 2326 15161719 234 45 7 910 Affitto Bachecaweb Da marzo a luglio 2012 arrivano 191 richieste di persone interessate all’annuncio. I siti EasyStanza ed il canale dell’Agenzia Uni sono le fonti più prolifiche di contatti da studenti universitari, che sono in tutto 112. Tali canali operano anche come intermediari nell’aggregazione dei gruppi, con studenti che sono messi in relazione nell’occasione della ricerca dell’alloggio. Per diverse ragioni tendono tuttavia ad abbassare il valore del canone e la qualità media degli immobili: Easystanza per massimizzare quantitativamente l’utenza del sito, Agenzia Uni nell’applicazione di una politica di accoglienza degli studenti fuori sede. Appare invece interessante l’ipotesi dei gruppi precostituiti provenienti da canali diretti (soprattutto Bakeca, Secondamano, Immobiliare e la pagina Facebook). In particolare, le richieste da gruppi composti da tre studenti in corso di iscrizione al primo anno accademico sono quelle relativamente più rare (11), ma anche quelle più in linea con gli obiettivi del progetto: in definitiva è con uno di questi gruppi che viene portata in fondo la relazione e concluso l’accordo. 27
  • 28. Stesura documenti I risultati dell’attività di comunicazione confluiscono nell’accordo del luglio 2012, per un contratto 4 anni + 4 a canone libero, cointestato ai genitori degli studenti, tre conduttori solidarmente responsabili per le obbligazioni contrattuali. Per dare una data certa all’esito della relazione si preferisce far firmare alle parti un testo preliminare nel quale fissare pochi ma essenziali punti dell’accordo, da estendere e personalizzare con tutti i dettagli entro il mese di agosto 2012, per consegnare l’immobile il 1° Settembre. Contratto di locazione da firmare entro il 31.8.2012 Informazioni catastali 4 + 4 anni 6 mesi di preavviso (€ 1.250,00 + € 220,00 + utenze) / mese 2 mensilità di canone Co-intestazione e responsabilità solidale Deposito cauzionale + prima mensilità Quality Living martedì 12 novembre 2013 28
  • 29. Stesura documenti Raggiunto l’accordo sui punti principali riguardanti l’aspetto economico, la durata e la responsabilità solidale, viene redatto e firmato il 30 agosto 2012 un contratto di locazione esteso, con la duplice funzione di regolare legalmente e guidare praticamente il rapporto di locazione. In particolare vengono inserite prescrizioni dettagliate sul meccanismo di eventuale recesso anticipato (Art. 3), sulla gestione amministrativa dei pagamenti (Art. 7), sulla manutenzione ordinaria e straordinaria dell’immobile a carico delle parti (Art. 13). Viene redatto e firmato un fascicolo allegato al contratto (Art. 23, Dossier di consegna) e contenente l’inventario delle dotazioni, lo stato di conservazione dell’immobile, le guide all’uso ed i recapiti di assistenza per gli impianti installati, le dichiarazioni di agibilità e di sicurezza previste dalla legge e i tempi della consegna dell’appartamento ai conduttori, che avviene come da previsione il 1° Settembre 2012. Quality Living martedì 12 novembre 2013 29
  • 30. Servizi civilistici, fiscali e gestione amministrativa Entro 30 giorni dalla firma il contratto viene registrato presso l’Agenzia delle Entrate tramite la compilazione del Modello 69 in conformità con le norme in materia: Leggi 27.7.1978 n. 392, 9.12.1998 n. 431, 30.12.2004 n. 311, Decreto Legge 25.6.2008 n. 112, Decreto del Presidente della Repubblica 5.10.2001 n. 404, Decreti Ministeriali 24.12.1999 e 31.07.1998. Viene redatta ed inviata ai 3 conduttori con lettera raccomandata a/r la Comunicazione dell’opzione da parte del proprietario per il regime fiscale della “Cedolare secca”, introdotto dall’art. 3 del D.Lgs. 23/201 con conseguente esonero dei conduttori dalle spese di registrazione e di bollo sul contratto. Viene creato infine un archivio web su server remoto per l’azzeramento della corrispondenza cartacea fra proprietario e conduttori e dove saranno conservati e sempre disponibili i documenti relativi all’amministrazione del rapporto, quali le quietanze dei pagamenti periodici, i giustificativi delle spese e le comunicazioni varie. Quality Living martedì 12 novembre 2013 30
  • 31. Quality Living Progetto di fattibilità, promozione e locazione immobiliare Milano Informazioni di sintesi, fonti d’analisi e referenze Quality Living martedì 12 novembre 2013 31
  • 32. Informazioni di sintesi, fonti d’analisi e referenze Quality Living Progetto di fattibilità, promozione e locazione immobiliare, Milano Project Manager: Francesco Di Lella francesco.dilella1973@gmail.com Presentazione: realizzata con iWork Keynote in Dicembre 2012 Ricevimento incarico: 22 febbraio 2012 Pubblicazione annunci: marzo 2012 Firma accordo preliminare: luglio 2012 Firma contratto di locazione: agosto 2012 Scadenza contratto di locazione: settembre 2016, rinnovabile fino a settembre 2020 Corrispettivo totale contratto di locazione: € 70.560,00 Durata start-up: dal 22 febbraio 2012 al 1° settembre 2012 Durata totale: in corso Fonte dati per l’analisi di mercato: Ministero dell’Università e Ricerca, Anagrafica nazionale studenti, Cineca Mappe: elaborazione da Google Maps Fonte dati per l’analisi prezzo/qualità: portale EasyStanza, database Agenzia Uni Milano e siti di annunci immobiliari Fonte informazioni per l’analisi legale: “La locazione di immobili nel Codice civile e nelle leggi speciali”, G. Grasselli, Cedam Fonte informazioni per i contratti concordati a Milano: Comune di Milano, Sportello Informativo Immobiliare, Via Larga, 12 Stesura del contratto: adattamento dal modello predisposto dalla CCIAA di Milano Stesura del contratto ed aspetti fiscali: “Locazione immobili”, Bruno Frizzera, Il Sole 24 Ore https://www.facebook.com/qualityliving0 Quality Living martedì 12 novembre 2013 32

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