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aula 1 - vladimir fernandes maciel

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    Vladimir cogeae aula_1_2011_2  pp Vladimir cogeae aula_1_2011_2 pp Presentation Transcript

    • Economia Urbana Módulo II Prof. Vladimir Fernandes Maciel Aula 1
    • Apresenta ção da Disciplina Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Objetivos
      • Capacitar o aluno a analisar fenômenos espaciais decorrentes da atividade socioeconômica, possibilitando-lhe a elaboração de estudos e cenários urbanos para fins de tomada de decisão por parte do setor público (políticas públicas).
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Ementa
      • Estudo do funcionamento e da dinâmica das aglomerações urbanas e seus efeitos sobre o uso e a ocupação do solo e a renda da terra.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Conteúdo Programático
      • Aula 1: Economia Urbana (17/09)
        • Uso e ocupação do solo sob a ótica econômica
        • Economia das Cidades
        • Crescimento das metrópoles
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Conteúdo Programático
      • Aula 2: Formação do preço do solo urbano (24/09)
        • Valorização da terra e relações com o entorno
        • Obras de transporte e acessibilidade
        • Amenidades urbanas e externalidades
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Conteúdo Programático
      • Aula 3: Mais valias e mercado imobiliário (01/10)
        • Provisão de bens e serviços públicos
        • Mecanismos tributários e política fiscal local
        • Impostos incidentes sobre o patrimônio imobiliário
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Conteúdo Programático
      • Aula 4: Grandes projetos urbanos e valorização imobiliária (08/10)
        • Densidade e Espraiamento
        • Regulação e (in)formalidade
        • Operações Urbanas e CEPAC: o caso paulistano
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Conteúdo Programático
      • Aula 5: Rodoanel e os impactos no uso e ocupação da terra (15/10)
        • Congestionamentos sob a ótica econômica
        • O anel viário como política de transporte: casos internacionais
        • Planejamento viário em São Paulo
        • Efeitos do Rodoanel sobre o preço do solo
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Conteúdo Programático
      • Aula 6: O boom imobiliário no Brasil (29/10)
        • Funding : SFH e SFI
        • Crédito imobiliário para classe média
        • HIS e os programas federais
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Economia das Cidades Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Motivação: As aglomerações urbanas Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Grandes cidades
      • Forças de atração (centrípetas)
        • Externalidades jacobianas;
        • Inovação e proximidades;
        • Relações extra-mercado: interações cara-a-cara
      • Forças de repulsão (centrífugas)
        • Preço da terra;
        • Poluição ambiental (ar, água, etc.)
        • Congestionamento de veículos;
        • Vulnerabilidades urbanas (países em desenvolvimento).
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Tamanho da Cidade Benefícios e Custos População Benefício Marginal Custo Marginal 800 mil P*
    • Motivação: Crescimento da mancha urbana Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Fonte: Lume – FAU/USP
    • Vantagens das aglomerações urbanas
      • Jane Jacobs
        • As cidades são fontes de mudanças ecônomicas inovativas;
        • Diversidade humana;
        • O “caos urbano” e o “microcosmo dos bairros” constituem uma “vida rica e densa de significados”.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Externalidades dinâmicas
      • Externalidades Jacobianas
        • Disseminação (‘spill-over’) de conhecimento de uma pessoa (ou grupo) para outra (ou outro).
        • Complementariedades de atividades diferentes.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • A importância do “burburinho” e das relações “cara-a-cara”
      • Principal aspecto da proximidade física causada pela aglomeração urbana: as relações extra-mercado.
      • Em um ambiente em que a informação é imperfeita e em constante mudança, sua codificação não é tão fácil de ser feita.
      • A informação é o principal insumo de diversas atividades criativas.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • A importância do “burburinho” e das relações “cara-a-cara”
      • Quatro aspectos das relações extra-mercado:
        • É uma tecnologia eficiente de comunicação (disseminação tácita de conhecimento, principalmente daquele informal e não-sistematizado).
        • Pode solucionar diversos problemas de incentivo.
        • Facilita a socialização e o aprendizado.
        • Fornece motivação psicológica.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Desvantagens das Aglomerações Urbanas
      • Custos de congestionamento
        • Preço da terra elevado
        • Congestionamentos em si
        • Custo de vida relativamente alto
        • Poluição (atmosférica, sonora, visual…)
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Implicações
      • Aos grandes centros urbanos consolidados cabe a localização de empresas com atividades inovativas e criativas, ainda não estabilizadas tecnologicamente.
      • Às cidades médias do interior cabe a aglomeração especializadas setorialmente, cuja produção já esteja massificada e busque ganhos de escala.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Centralidades (Walter Christaller)
      • Aglomerações humanas e núcleos urbanos: fornecimento de bens e serviços para si mesmos e para locais de menor centralidade (subordinados)
      • Bens e serviços centrais (não estão disponíveis em todos os locais).
      • Centralidade dos bens e serviços é determinada por:
        • Custo de acesso em função da distância econômica (lado da demanda);
        • Economias de escala internas e externas à firma (lado da oferta).
      • A área de mercado é diretamente proporcional à centralidade do bem ou do serviço.
    • Hierarquias
      • Lugares são concentrações de oferta de bens e serviços.
      • A hierarquia dos lugares deve se basear na hierarquia dos bens e serviços.
      • Domínio de um produto => domínio de um lugar (área atendida pela sua oferta de bens e serviços, i.e. região complementar ).
    • Hierarquias CENTRALIDADES LUGARES A B C
    • Exemplo de Hierarquia e Funções Centros Funções Centrais Metrópole Regional Mestrado e Doutorado Graduação Agência de Publicidade Produtos de Informática Hospital Geral Capital Regional Graduação Agência de Publicidade Produtos de Informática Hospital Geral Centro sub-regional Agência de Publicidade Produtos de Informática Hospital Geral Centro de zona Produtos de Informática Hospital Geral Centro local Hospital Geral
    • Construção de Redes Funcionais
      • Três critérios:
        • Considera-se para cada lugar apenas o fluxo ou ligação mais forte;
        • Um lugar é considerado independente se o fluxo mais forte ocorrer com outro local de menor expressividade;
        • Se um lugar A estiver subordinado a um lugar B e este estiver subordinado a um lugar C, então A estará também subordinado ao lugar C.
    • Exemplo de Hierarquia de Lugares e de Rede Funcional: rede urbana de localidades selecionadas do Espírito Santo Máximo - Metrópole Nacional / Global Muito forte - Centro Regional Forte para médio - Centro Sub-regional Médio - Tendendo a Centro Sub- Médio para fraco - Centro local Muito fraco - Municípios subordinados Legenda: Níveis de centralidade - padrão de cidade Rio de Janeiro São Paulo Belo Horizonte Vitória Linhares Teixeira de Freitas Cachoeiro de Itapemirim Cariacica Vila Velha Eunápolis Alegre Colatina Guarapari Serra Nanuque Castelo Guaçuí Viana Anchieta Piúma Alfredo Chaves Domingos Martins Marechal Floriano Leopoldina Iconha Itapemirim Rio Novo do Sul Atílio Vivacqua Mimoso do Sul Muqui Presidente Kennedy Vargem Alta
    • Metrópoles no Brasil
      • Evolução dos sistemas urbanos brasileiros:
        • Fluxo migratório campo-cidade que se acelera entre o final do século XIX e o final do século XX
      • Desenvolvimento do mercado interno e substituição de importações
        • O crescimento da economia resultou em acelerada urbanização.
        • A industrialização e a modernização ocorreram de forma concentrada no Centro-Sul do país, especialmente na região cujo núcleo se situa na cidade de São Paulo.
      • Crise dos anos 1980, reestruturação produtiva dos anos 1990.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • São Paulo (RMSP)
      • Uma “metrópole mundial”:
        • Faz parte do núcleo do processo de internacionalização das relações/transações econômicas.
        • Sedia grandes corporações nacionais e multinacionais.
        • Base de redes de produção e de serviços modernos.
        • Centro de decisões e de disseminação de inovações e informações.
      • Em conjunto com o Rio de Janeiro, constituem-se em uma única “Região Urbana Global”.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Conexões da rede de São Paulo Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Mesorregiões Polarizadas por São Paulo Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Evolução Demográfica Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Déficit Habitacional
      • O déficit habitacional existe tanto na zona rural quanto na zona urbana, no entanto, suas dimensões são maiores nos grandes centros urbanos.
        • Cortiços;
        • Favelas (22% da população da cidade de SP).
      • A insuficiência de moradia adequada impacta negativamente o conjunto da sociedade (externalidades negativas): impactos no meio-ambiente e na saúde.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Tempo Médio Gasto por Viagem Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Renda Mensal (R$ de 1997) A p é Ônibus ou trem Carro Todos os Modais < 250 18 62 27 32 250 a 500 17 63 28 35 500 a 1000 16 63 27 35 1000 a 1600 15 60 28 35 1800 a 3800 14 55 26 32 > 3800 13 49 27 29 Todas as classes de renda 15 59 28 33
    • Tempo Médio Gasto por Viagem Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Renda familiar Renda do chefe de fam í lia At é 30 minutos 813,5 1119,4 De 30 a 60 minutos 808,1 953 Acima de 60 minutos 702,5 656
    • Custo de Vida Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • A Economia do Uso e da Ocupação do Solo Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • A inspiração: Von Thünen e a renda fundiária agrícola
      • Núcleo urbano cercado por terras homogêneas e isótropas.
      • Processo do tipo bid-rent entre o proprietário da terra (rentista) e o produtor agrícola.
      • Importância do custo de transporte e da necessidade de espaço.
      Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública R Distância 5 km 15 km 22 km Hortifrúti Rh Cereais Rc Gado Rg ( Ph - Ch ) ( Pc - Cc ) ( Pg - Cg )
    • Anéis de Von Thünen Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Gado Cereais Hortifrúti Cidade Núcleo urbano
    • Exemplo: Skyline de Chicago Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Releitura de William Alonso (1964) Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Residências Manufaturas Comércio e Serviços CBD
    • O uso residencial segundo Muth (1969) Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Latino-americano Norte-americano R Distância 10 km 25 km 40 km Classe Alta Classe Média Classe Baixa R Distância 10 km 25 km 40 km Classe Baixa Classe Média Classe Alta
    • A cidade linear (dois usos do solo: comercial e residencial) Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
    • Genericamente... Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Renda do Solo Rural (Rr) Distancia leste Distancia oeste Renda da Terra Gradiente da renda da terra Uso urbano do solo Renda do Solo Urbano (Ru) Ru Rr Sx Sx
    • Preço da terra Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública