Economia Urbana Módulo II Prof. Vladimir Fernandes Maciel Aula 1
Apresenta ção da Disciplina Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana ...
Objetivos <ul><li>Capacitar o aluno a analisar fenômenos espaciais decorrentes da atividade socioeconômica, possibilitando...
Ementa <ul><li>Estudo do funcionamento e da dinâmica das aglomerações urbanas e seus efeitos sobre o uso e a ocupação do s...
Conteúdo Programático <ul><li>Aula 1: Economia Urbana (17/09) </li></ul><ul><ul><li>Uso e ocupação do solo sob a ótica eco...
Conteúdo Programático <ul><li>Aula 2: Formação do preço do solo urbano (24/09) </li></ul><ul><ul><li>Valorização da terra ...
Conteúdo Programático <ul><li>Aula 3: Mais valias e mercado imobiliário (01/10) </li></ul><ul><ul><li>Provisão de bens e s...
Conteúdo Programático <ul><li>Aula 4: Grandes projetos urbanos e valorização imobiliária  (08/10) </li></ul><ul><ul><li>De...
Conteúdo Programático <ul><li>Aula 5: Rodoanel e os impactos no uso e ocupação da terra (15/10) </li></ul><ul><ul><li>Cong...
Conteúdo Programático <ul><li>Aula 6:  O  boom  imobiliário no Brasil  (29/10) </li></ul><ul><ul><li>Funding : SFH e SFI <...
Economia das Cidades Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestã...
Motivação:  As aglomerações urbanas Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia...
Grandes cidades <ul><li>Forças de atração (centrípetas) </li></ul><ul><ul><li>Externalidades jacobianas; </li></ul></ul><u...
Tamanho da Cidade Benefícios e Custos População Benefício Marginal Custo Marginal 800 mil P*
Motivação: Crescimento da mancha urbana Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Econ...
Vantagens das aglomerações urbanas <ul><li>Jane Jacobs </li></ul><ul><ul><li>As cidades são fontes de mudanças ecônomicas ...
Externalidades dinâmicas <ul><li>Externalidades Jacobianas </li></ul><ul><ul><li>Disseminação (‘spill-over’) de conhecimen...
A importância do “burburinho” e das relações “cara-a-cara” <ul><li>Principal aspecto da proximidade física causada pela ag...
A importância do “burburinho” e das relações “cara-a-cara” <ul><li>Quatro aspectos das relações extra-mercado: </li></ul><...
Desvantagens das Aglomerações Urbanas <ul><li>Custos de congestionamento </li></ul><ul><ul><li>Preço da terra elevado </li...
Implicações <ul><li>Aos grandes centros urbanos consolidados cabe a localização de empresas com atividades inovativas e cr...
Centralidades  (Walter Christaller) <ul><li>Aglomerações humanas e núcleos urbanos: fornecimento de bens e serviços para s...
Hierarquias <ul><li>Lugares são concentrações de oferta de bens e serviços. </li></ul><ul><li>A hierarquia dos lugares dev...
Hierarquias CENTRALIDADES LUGARES A B C
Exemplo de Hierarquia e Funções Centros Funções Centrais Metrópole Regional Mestrado e Doutorado Graduação Agência de Publ...
Construção de Redes Funcionais <ul><li>Três critérios: </li></ul><ul><ul><li>Considera-se para cada lugar apenas o fluxo o...
Exemplo de Hierarquia de Lugares e de Rede Funcional: rede urbana de localidades selecionadas do Espírito Santo Máximo - M...
Metrópoles no Brasil <ul><li>Evolução dos sistemas urbanos brasileiros: </li></ul><ul><ul><li>Fluxo migratório campo-cidad...
São Paulo (RMSP) <ul><li>Uma “metrópole mundial”: </li></ul><ul><ul><li>Faz parte do núcleo do processo de internacionaliz...
Conexões da rede de São Paulo Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urban...
Mesorregiões Polarizadas por São Paulo Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Econo...
Evolução Demográfica Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestã...
Déficit Habitacional <ul><li>O déficit habitacional existe tanto na zona rural quanto na zona urbana, no entanto, suas dim...
Tempo Médio Gasto por Viagem Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana...
Tempo Médio Gasto por Viagem Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana...
Custo de Vida Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
A Economia do Uso e da Ocupação do Solo Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Econ...
A inspiração: Von Thünen e a renda fundiária agrícola <ul><li>Núcleo urbano cercado por terras homogêneas e isótropas. </l...
Anéis de Von Thünen Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão...
Exemplo: Skyline  de Chicago Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana...
Releitura de William Alonso (1964) Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia ...
O uso residencial segundo Muth (1969) Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Econom...
A cidade linear (dois usos do solo: comercial e residencial) Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urba...
Genericamente... Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pú...
Preço da terra Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Públ...
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  1. 1. Economia Urbana Módulo II Prof. Vladimir Fernandes Maciel Aula 1
  2. 2. Apresenta ção da Disciplina Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  3. 3. Objetivos <ul><li>Capacitar o aluno a analisar fenômenos espaciais decorrentes da atividade socioeconômica, possibilitando-lhe a elaboração de estudos e cenários urbanos para fins de tomada de decisão por parte do setor público (políticas públicas). </li></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  4. 4. Ementa <ul><li>Estudo do funcionamento e da dinâmica das aglomerações urbanas e seus efeitos sobre o uso e a ocupação do solo e a renda da terra. </li></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  5. 5. Conteúdo Programático <ul><li>Aula 1: Economia Urbana (17/09) </li></ul><ul><ul><li>Uso e ocupação do solo sob a ótica econômica </li></ul></ul><ul><ul><li>Economia das Cidades </li></ul></ul><ul><ul><li>Crescimento das metrópoles </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  6. 6. Conteúdo Programático <ul><li>Aula 2: Formação do preço do solo urbano (24/09) </li></ul><ul><ul><li>Valorização da terra e relações com o entorno </li></ul></ul><ul><ul><li>Obras de transporte e acessibilidade </li></ul></ul><ul><ul><li>Amenidades urbanas e externalidades </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  7. 7. Conteúdo Programático <ul><li>Aula 3: Mais valias e mercado imobiliário (01/10) </li></ul><ul><ul><li>Provisão de bens e serviços públicos </li></ul></ul><ul><ul><li>Mecanismos tributários e política fiscal local </li></ul></ul><ul><ul><li>Impostos incidentes sobre o patrimônio imobiliário </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  8. 8. Conteúdo Programático <ul><li>Aula 4: Grandes projetos urbanos e valorização imobiliária (08/10) </li></ul><ul><ul><li>Densidade e Espraiamento </li></ul></ul><ul><ul><li>Regulação e (in)formalidade </li></ul></ul><ul><ul><li>Operações Urbanas e CEPAC: o caso paulistano </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  9. 9. Conteúdo Programático <ul><li>Aula 5: Rodoanel e os impactos no uso e ocupação da terra (15/10) </li></ul><ul><ul><li>Congestionamentos sob a ótica econômica </li></ul></ul><ul><ul><li>O anel viário como política de transporte: casos internacionais </li></ul></ul><ul><ul><li>Planejamento viário em São Paulo </li></ul></ul><ul><ul><li>Efeitos do Rodoanel sobre o preço do solo </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  10. 10. Conteúdo Programático <ul><li>Aula 6: O boom imobiliário no Brasil (29/10) </li></ul><ul><ul><li>Funding : SFH e SFI </li></ul></ul><ul><ul><li>Crédito imobiliário para classe média </li></ul></ul><ul><ul><li>HIS e os programas federais </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  11. 11. Economia das Cidades Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  12. 12. Motivação: As aglomerações urbanas Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  13. 13. Grandes cidades <ul><li>Forças de atração (centrípetas) </li></ul><ul><ul><li>Externalidades jacobianas; </li></ul></ul><ul><ul><li>Inovação e proximidades; </li></ul></ul><ul><ul><li>Relações extra-mercado: interações cara-a-cara </li></ul></ul><ul><li>Forças de repulsão (centrífugas) </li></ul><ul><ul><li>Preço da terra; </li></ul></ul><ul><ul><li>Poluição ambiental (ar, água, etc.) </li></ul></ul><ul><ul><li>Congestionamento de veículos; </li></ul></ul><ul><ul><li>Vulnerabilidades urbanas (países em desenvolvimento). </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  14. 14. Tamanho da Cidade Benefícios e Custos População Benefício Marginal Custo Marginal 800 mil P*
  15. 15. Motivação: Crescimento da mancha urbana Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Fonte: Lume – FAU/USP
  16. 16. Vantagens das aglomerações urbanas <ul><li>Jane Jacobs </li></ul><ul><ul><li>As cidades são fontes de mudanças ecônomicas inovativas; </li></ul></ul><ul><ul><li>Diversidade humana; </li></ul></ul><ul><ul><li>O “caos urbano” e o “microcosmo dos bairros” constituem uma “vida rica e densa de significados”. </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  17. 17. Externalidades dinâmicas <ul><li>Externalidades Jacobianas </li></ul><ul><ul><li>Disseminação (‘spill-over’) de conhecimento de uma pessoa (ou grupo) para outra (ou outro). </li></ul></ul><ul><ul><li>Complementariedades de atividades diferentes. </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  18. 18. A importância do “burburinho” e das relações “cara-a-cara” <ul><li>Principal aspecto da proximidade física causada pela aglomeração urbana: as relações extra-mercado. </li></ul><ul><li>Em um ambiente em que a informação é imperfeita e em constante mudança, sua codificação não é tão fácil de ser feita. </li></ul><ul><li>A informação é o principal insumo de diversas atividades criativas. </li></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  19. 19. A importância do “burburinho” e das relações “cara-a-cara” <ul><li>Quatro aspectos das relações extra-mercado: </li></ul><ul><ul><li>É uma tecnologia eficiente de comunicação (disseminação tácita de conhecimento, principalmente daquele informal e não-sistematizado). </li></ul></ul><ul><ul><li>Pode solucionar diversos problemas de incentivo. </li></ul></ul><ul><ul><li>Facilita a socialização e o aprendizado. </li></ul></ul><ul><ul><li>Fornece motivação psicológica. </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  20. 20. Desvantagens das Aglomerações Urbanas <ul><li>Custos de congestionamento </li></ul><ul><ul><li>Preço da terra elevado </li></ul></ul><ul><ul><li>Congestionamentos em si </li></ul></ul><ul><ul><li>Custo de vida relativamente alto </li></ul></ul><ul><ul><li>Poluição (atmosférica, sonora, visual…) </li></ul></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  21. 21. Implicações <ul><li>Aos grandes centros urbanos consolidados cabe a localização de empresas com atividades inovativas e criativas, ainda não estabilizadas tecnologicamente. </li></ul><ul><li>Às cidades médias do interior cabe a aglomeração especializadas setorialmente, cuja produção já esteja massificada e busque ganhos de escala. </li></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  22. 22. Centralidades (Walter Christaller) <ul><li>Aglomerações humanas e núcleos urbanos: fornecimento de bens e serviços para si mesmos e para locais de menor centralidade (subordinados) </li></ul><ul><li>Bens e serviços centrais (não estão disponíveis em todos os locais). </li></ul><ul><li>Centralidade dos bens e serviços é determinada por: </li></ul><ul><ul><li>Custo de acesso em função da distância econômica (lado da demanda); </li></ul></ul><ul><ul><li>Economias de escala internas e externas à firma (lado da oferta). </li></ul></ul><ul><li>A área de mercado é diretamente proporcional à centralidade do bem ou do serviço. </li></ul>
  23. 23. Hierarquias <ul><li>Lugares são concentrações de oferta de bens e serviços. </li></ul><ul><li>A hierarquia dos lugares deve se basear na hierarquia dos bens e serviços. </li></ul><ul><li>Domínio de um produto => domínio de um lugar (área atendida pela sua oferta de bens e serviços, i.e. região complementar ). </li></ul>
  24. 24. Hierarquias CENTRALIDADES LUGARES A B C
  25. 25. Exemplo de Hierarquia e Funções Centros Funções Centrais Metrópole Regional Mestrado e Doutorado Graduação Agência de Publicidade Produtos de Informática Hospital Geral Capital Regional Graduação Agência de Publicidade Produtos de Informática Hospital Geral Centro sub-regional Agência de Publicidade Produtos de Informática Hospital Geral Centro de zona Produtos de Informática Hospital Geral Centro local Hospital Geral
  26. 26. Construção de Redes Funcionais <ul><li>Três critérios: </li></ul><ul><ul><li>Considera-se para cada lugar apenas o fluxo ou ligação mais forte; </li></ul></ul><ul><ul><li>Um lugar é considerado independente se o fluxo mais forte ocorrer com outro local de menor expressividade; </li></ul></ul><ul><ul><li>Se um lugar A estiver subordinado a um lugar B e este estiver subordinado a um lugar C, então A estará também subordinado ao lugar C. </li></ul></ul>
  27. 27. Exemplo de Hierarquia de Lugares e de Rede Funcional: rede urbana de localidades selecionadas do Espírito Santo Máximo - Metrópole Nacional / Global Muito forte - Centro Regional Forte para médio - Centro Sub-regional Médio - Tendendo a Centro Sub- Médio para fraco - Centro local Muito fraco - Municípios subordinados Legenda: Níveis de centralidade - padrão de cidade Rio de Janeiro São Paulo Belo Horizonte Vitória Linhares Teixeira de Freitas Cachoeiro de Itapemirim Cariacica Vila Velha Eunápolis Alegre Colatina Guarapari Serra Nanuque Castelo Guaçuí Viana Anchieta Piúma Alfredo Chaves Domingos Martins Marechal Floriano Leopoldina Iconha Itapemirim Rio Novo do Sul Atílio Vivacqua Mimoso do Sul Muqui Presidente Kennedy Vargem Alta
  28. 28. Metrópoles no Brasil <ul><li>Evolução dos sistemas urbanos brasileiros: </li></ul><ul><ul><li>Fluxo migratório campo-cidade que se acelera entre o final do século XIX e o final do século XX </li></ul></ul><ul><li>Desenvolvimento do mercado interno e substituição de importações </li></ul><ul><ul><li>O crescimento da economia resultou em acelerada urbanização. </li></ul></ul><ul><ul><li>A industrialização e a modernização ocorreram de forma concentrada no Centro-Sul do país, especialmente na região cujo núcleo se situa na cidade de São Paulo. </li></ul></ul><ul><li>Crise dos anos 1980, reestruturação produtiva dos anos 1990. </li></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  29. 29. São Paulo (RMSP) <ul><li>Uma “metrópole mundial”: </li></ul><ul><ul><li>Faz parte do núcleo do processo de internacionalização das relações/transações econômicas. </li></ul></ul><ul><ul><li>Sedia grandes corporações nacionais e multinacionais. </li></ul></ul><ul><ul><li>Base de redes de produção e de serviços modernos. </li></ul></ul><ul><ul><li>Centro de decisões e de disseminação de inovações e informações. </li></ul></ul><ul><li>Em conjunto com o Rio de Janeiro, constituem-se em uma única “Região Urbana Global”. </li></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  30. 30. Conexões da rede de São Paulo Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  31. 31. Mesorregiões Polarizadas por São Paulo Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  32. 32. Evolução Demográfica Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  33. 33. Déficit Habitacional <ul><li>O déficit habitacional existe tanto na zona rural quanto na zona urbana, no entanto, suas dimensões são maiores nos grandes centros urbanos. </li></ul><ul><ul><li>Cortiços; </li></ul></ul><ul><ul><li>Favelas (22% da população da cidade de SP). </li></ul></ul><ul><li>A insuficiência de moradia adequada impacta negativamente o conjunto da sociedade (externalidades negativas): impactos no meio-ambiente e na saúde. </li></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  34. 34. Tempo Médio Gasto por Viagem Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Renda Mensal (R$ de 1997) A p é Ônibus ou trem Carro Todos os Modais < 250 18 62 27 32 250 a 500 17 63 28 35 500 a 1000 16 63 27 35 1000 a 1600 15 60 28 35 1800 a 3800 14 55 26 32 > 3800 13 49 27 29 Todas as classes de renda 15 59 28 33
  35. 35. Tempo Médio Gasto por Viagem Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Renda familiar Renda do chefe de fam í lia At é 30 minutos 813,5 1119,4 De 30 a 60 minutos 808,1 953 Acima de 60 minutos 702,5 656
  36. 36. Custo de Vida Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  37. 37. A Economia do Uso e da Ocupação do Solo Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  38. 38. A inspiração: Von Thünen e a renda fundiária agrícola <ul><li>Núcleo urbano cercado por terras homogêneas e isótropas. </li></ul><ul><li>Processo do tipo bid-rent entre o proprietário da terra (rentista) e o produtor agrícola. </li></ul><ul><li>Importância do custo de transporte e da necessidade de espaço. </li></ul>Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública R Distância 5 km 15 km 22 km Hortifrúti Rh Cereais Rc Gado Rg ( Ph - Ch ) ( Pc - Cc ) ( Pg - Cg )
  39. 39. Anéis de Von Thünen Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Gado Cereais Hortifrúti Cidade Núcleo urbano
  40. 40. Exemplo: Skyline de Chicago Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  41. 41. Releitura de William Alonso (1964) Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Residências Manufaturas Comércio e Serviços CBD
  42. 42. O uso residencial segundo Muth (1969) Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Latino-americano Norte-americano R Distância 10 km 25 km 40 km Classe Alta Classe Média Classe Baixa R Distância 10 km 25 km 40 km Classe Baixa Classe Média Classe Alta
  43. 43. A cidade linear (dois usos do solo: comercial e residencial) Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
  44. 44. Genericamente... Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública Renda do Solo Rural (Rr) Distancia leste Distancia oeste Renda da Terra Gradiente da renda da terra Uso urbano do solo Renda do Solo Urbano (Ru) Ru Rr Sx Sx
  45. 45. Preço da terra Mercado Imobiliário, Mais-Valia Fundiária e as Operações Urbanas em São Paulo Economia Urbana e Gestão Pública
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