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Acheter ou rester locataire ? Acheter ou rester locataire ? Presentation Transcript

  • Acheter ou rester locataire ? Petit-déjeuner HAUT DE GARONNE DEVELOPPEMENT 12/11/2013
  • AU PROGRAMME : •La location de locaux professionnels •L’achat de locaux professionnels •Tableau de synthèse
  • LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS
  • LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS Les différentes formes de location : -la location individuelle : formule la plus usitée, -la location partagée : les locataires partagent entre eux les frais liés à la location (loyer, téléphone, électricité), -des structures d’accueil spécialisées : les pépinières d’entreprises, couveuses, incubateurs proposent des baux précaires à prix attractif.
  • LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS Les principaux baux de location : -le bail commercial, strictement encadré par les dispositions du Code de Commerce, s’adresse à ceux qui exercent une activité commerciale, artisanale ou industrielle, -le bail professionnel, moins règlementé que le bail commercial, concerne principalement les Professions Libérales, -le bail de courte durée, appelé aussi bail commercial dérogatoire.
  • LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS Principales caractéristiques du bail commercial : -durée minimale de 9 ans, -droit au renouvellement du bail à terme, -montant du loyer initial non règlementé, -révision du loyer triennale plafonnée. Attention au déplafonnement possible lors du renouvellement du bail ! -versement éventuel d’un pas-de-porte(= droit d’entrée) définitivement acquis au bailleur.
  • LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS Principales caractéristiques du bail professionnel : -contrat obligatoirement écrit, -durée minimale de 6 ans ; reconduction tacite, -montant du loyer initial non règlementé, -révision du loyer annuelle, -pas de droit automatique au renouvellement -préavis de 6 mois en cas de départ du locataire ou à expiration du contrat si renouvellement.
  • LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS Principales caractéristiques du bail de courte durée : -contrat obligatoirement écrit, défini aux articles L.145-1 et suivants du Code de Commerce, -durée maximale de 2 ans, -obligation de quitter les lieux au terme du contrat, -sinon, possibilité de convertir le contrat en bail commercial à échéance.
  • LOCATION DE LOCAUX PROFESSIONNELS Les frais de locations sont-ils déductibles ? -Les frais liés à la signature du bail sont déductibles fiscalement : pas-de-porte, honoraires du rédacteur du bail, -Les loyers et charges locatives sont également déductibles fiscalement, -En revanche, le droit au bail éventuellement reversé au cédant du fonds de commerce antérieur n’est pas déductible fiscalement. C’est une immobilisation non amortissable.
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS Les différentes formes d’acquisition : -L’acquisition par la structure professionnelle, -L’acquisition par le dirigeant en son nom ou par le biais d’une société constituée à cet effet, -Une solution hybride entre location et achat : le crédit-bail immobilier.
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS L’acquisition par la structure professionnelle : -Au niveau juridique, c’est l’entreprise qui achète le bien immobilier. C’est donc elle qui en est le propriétaire face aux tiers. -Au niveau comptable, la société pourra constater des amortissements calculés sur la base de la construction acquise (hors terrain).
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS L’acquisition par la structure professionnelle : -Au niveau fiscal, tous les frais liés à l’acquisition sont déductibles. Sont également déductibles les intérêts des emprunts souscrits pour acheter le bien, les frais d’assurance, la taxe foncière, les dotations aux amortissements, ainsi que les frais d’entretien et de réparation.
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS L’acquisition par le dirigeant ou une SCI : - Au niveau juridique : c’est le dirigeant ou la SCI qui est propriétaire du bien. Il doit donc signer un bail avec la société d’exploitation qui deviendra locataire des locaux professionnels. - Au niveau fiscal : le propriétaire ou la SCI ne peut pas déduire les amortissements ni les frais d’acquisition. Cependant les intérêts d’emprunt restent déductibles.
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS L’acquisition par le dirigeant ou une SCI : -Au niveau comptable : - le dirigeant doit tenir la comptabilité de ses revenus fonciers en détaillant charges et produits, de manière à faciliter sa déclaration d’IR. - La Sci doit tenir une comptabilité et établir un bilan
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS L’acquisition par une SCI : -A noter - La SCI peut opter à l’impôt sur les sociétés - Dans ce cas, la détermination du résultat fiscal est la même que pour une société commerciale.
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS Le crédit-bail immobilier : Principe : il s’agit d’un contrat double : le preneur bénéficie d’un contrat de location et d’une option d’achat sur le bien loué. Attention : si le locataire n’honore pas ses échéances dans les délais, le contrat peut être rompu et la quote-part du prix payé par le biais des redevances sera perdue (définitivement acquis au bailleur).
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS Le crédit-bail immobilier : Au niveau juridique, le crédit-preneur est locataire du bien immobilier. Au niveau fiscal, les loyers sont intégralement déductibles pendant toute la période de location, y compris la part du loyer affectée à l’acquisition du bien.
  • ACHAT DE LOCAUX PROFESSIONNELS Le crédit-bail immobilier : Lors de la levée de l’option d’achat : Le locataire devient propriétaire du bien. Il doit alors immobiliser le bien. Une partie des redevances payées peut être non déductible fiscalement.
  • SYNTHESE
  • SYNTHESE LOCATIO N Toutes Charges sauf droit déductibles au bail Imposition PV NA ACHAT DIRECT ACHAT INDIRECT SCI OU Toutes Uniquement travaux d’entretien, charges Toutes courantes et intérêts d’emprunts (si IR) IS : taux IS réduit ou normal IR : PV court-terme : PV immobilière taux marginal, PV long-terme : 31,5% CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER IS : taux IS réduit ou normal IR : PV courtterme : taux marginal, PV long-terme : 31,5%
  • SYNTHESE LOCATION Avantages Souplesse en cas de changement On paie un loyer de Inconvénients manière constante ACHAT DIRECT OU VIA UNE SCI CRÉDIT-BAIL IMMOBILIER Possibilité de se constituer un capital Garantie plus importante de l’organisme financier donc financement plus facile Pas de souplesse en cas de développement de l’entreprise Contrat notarié compliqué à renegocier en cas de difficultés financières de l’entreprise
  • Merci pour votre attention …