Aquisição da propriedade imóvel
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Aquisição da propriedade imóvel Aquisição da propriedade imóvel Presentation Transcript

  • Formas de Aquisição A propriedade imobiliária poderá ser adquirida de forma originária ou derivada. Será adquirida de forma originária a propriedade quando esta for desvinculada de relação com o antigo proprietário, sem a existência de relação jurídica de transmissão. Será adquirida de forma derivada a propriedade quando houver relação com o antigo proprietário. Esta transmissão poderá ser “inter vivos” (venda, por exemplo) ou “causa mortis” (transferência do patrimônio do falecido para seus herdeiros). A aquisição da propriedade imobiliária poderá ocorrer através de Usucapião, Registro do
  • Usucapião A Usucapião, ou prescrição aquisitiva, é uma forma originária de aquisição da propriedade imobiliária, que se dá pela posse prolongada no tempo e outros requisitos legais. Esta modalidade se divide em: Usucapião extraordinária (Art.1238/CC) Cuja aquisição exige a posse contínua durante quinze anos, sem oposição judicial – posse mansa e pacífica-, e a intenção de ter a coisa como sua – animus-. Não sendo exigido justo título e boa- fé, nem a moradia do possuidor; Usucapião Ordinária (Art.1242/CC) Esta se difere da extraordinária por exigir a presença de elementos como o justo título e boa-fé. Nesta modalidade o prazo exigido da posse contínua é de dez anos, podendo ser reduzido para cinco se estiverem presentes outros elementos como moradia do possuidor no imóvel e aquisição de forma onerosa;
  • Usucapião Usucapião Especial Rural (Art. 1239/CC) Neste caso, o possuidor deve possuir imóvel em área rural não superior cinquenta hectares, de forma mansa, pacífica e ininterrupta, pelo prazo de cinco anos, independentemente de justo título e boa-fé, não podendo o possuidor ser proprietário de outro imóvel, seja ele urbano ou rural; Usucapião Especial Urbana (Art. 1240/CC) Nesta hipótese, o possuidor deve possuir imóvel urbano, com extensão de máxima de 250 metros quadrados, utilizado para fins de sua moradia ou de sua família, sendo a posse mansa e pacífica, por cinco anos ininterruptos. O mesmo não poderá ser proprietário de qualquer outro imóvel urbano ou rural.
  • Registro de Título Na aquisição da propriedade por títulos (compra e venda ou doação, por exemplo), há a necessidade de um módulo especial denominado Registro, pois os negócios jurídicos não são suficientes para transferir a propriedade de bens imóveis. Sem o Registro Público não há transferência da propriedade. O Registro é vinculado ao título que lhe deu causa, o que gera uma força probante relativa ou “juris tantum”. Em outras palavras, o Registro admite prova em contrário (Se houver fraude no contrato, por exemplo). O Registro no Cartório traz publicidade à transmissão da propriedade, e deverá ser realizado no local onde se encontra o imóvel. Cria também, uma relação contínua do antigo proprietário com o novo, além de exigir a perfeita individualização da coisa.
  • Registro de Título Sistema de aquisição pelo registro (art. 1.245)  Antes do registro: alienante continua sendo dono Antes do cancelamento do registro: adquirente continua sendo dono  Cancelamento do registro (art. 1.247, p. único)  Direito ao proprietário de reivindicação do imóvel, independentemente de boa-fé ou título do adquirente.
  • Acessão A Acessão é a forma de aquisição da propriedade que ocorre com um aumento do volume ou do valor da coisa principal, em virtude de um elemento externo. As Acessões podem ser naturais, quando causadas pela natureza, ou industriais, quando há a participação do homem. As Acessões naturais podem ocorrer: Pela formação de ilhas (Art. 1249/CC): As ilhas formadas em correntes comuns e particulares pertencem aos proprietários ribeirinhos fronteiros. Por aluvião (Art. 1250/CC): Ocorre quando se formam acréscimos ou sedimentações de forma imperceptível, lenta e gradual por depósitos e aterros naturais ao longo das margens das correntes, ou pelo desvio das águas. Este acréscimo pertence aos donos dos terrenos marginais, sem indenização.
  • Acessão Por avulsão (Art. 1251/CC): Ocorre quando por força natural e violenta, uma porção de terra se deslocar de um prédio e se juntar a outro. De acordo com o artigo 1251 do CC, o dono do prédio acrescido adquirirá a propriedade do acréscimo, se indenizar o dono do prédio que perdeu a porção de terra ou, sem indenização, se em um ano, ninguém houver reclamado. Pelo abandono de álveo (Art. 1252/CC) (leito do rio): Ocorre quando o leito do rio muda de direção em função da corrente, pertencendo à nova porção aos proprietários ribeirinhos das duas margens, sem que tenham indenização os donos dos terrenos por onde as águas abrirem novo curso, entendendo-se que os prédios marginais se estendem até o meio do álveo.
  • Construções e Plantações Listada nos artigos 1253 a 1259 do CC, as construções e plantações são acessões decorrentes da conduta humana. As construções e plantações são consideradas acessórios do solo. Não se leva em conta o conceito de valor. A presunção é que pertencem ao proprietário do solo, embora não seja essa presunção absoluta. Como é possível semear, plantar e construir com sementes e materiais não pertencentes ao proprietário do solo, distinguem-se as hipóteses nas quais isso pode ocorrer:
  • Construções e Plantações Semeadura, plantação ou construção em terreno próprio com material alheio – com solução no art. 1254 – “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno próprio com sementes, plantas ou materiais alheios, adquire a propriedade destes; mas fica obrigado a pagar-lhes o valor, além de responder por perdas e danos, se agiu de má-fé.” Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com material alheio com solução no art. 1257 – “O disposto no artigo antecedente aplica-se ao caso de não pertencerem as sementes, plantas ou materiais a quem de boa-fé os empregou em solo alheio. Parágrafo único. O proprietário das sementes, plantas ou materiais poderá cobrar do proprietário do solo a indenização devida, quando não puder havê-la do plantador ou construtor” Observe que o parágrafo único, obriga primeiramente a cobrança do plantador ou construtor, para posteriormente, caso não consiga receber, cobrar o proprietário.
  • Construções e Plantações Semeadura, plantação ou construção em terreno alheio com material próprio - com solução no art.1255 – “Aquele que semeia, planta ou edifica em terreno alheio perde, em proveito do proprietário, as sementes, plantas e construções; se procedeu de boa-fé, terá direito a indenização. Parágrafo único. Se a construção ou a plantação exceder consideravelmente o valor do terreno, aquele que, de boa-fé, plantou ou edificou, adquirirá a propriedade do solo, mediante pagamento da indenização fixada judicialmente, se não houver acordo. Se o semeador, plantador ou construtor agiu de má fé, poderá ser constrangido a repor as coisas no estado em que se estavam e a pagar pelos prejuízos, No entanto se ambos estão de má fé o art. 1256 determina que o proprietário adquira os acréscimos e pague o valor das acessões. Presume-se a má fé do proprietário quando este sabia do trabalho de construção ou lavoura e não o impugnou. Enriquecendo-se a custa de outrem, este adquirirá a propriedade da acessão mas ficará com encargo de indeniza-la ao construtor ou plantador.