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Mayo de 2014 • No. 161
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una cosa es compartida entre dos o más personas. Es la
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los servicios o adquisición de bienes, tales como cartas de
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Dicha restricción en la práctica puede generar un
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condominio no dispone de sistemas propios de control
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a) comités de convivencia o a b) mecanismos alternos de
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La primera opción, los co...
6. No se contempla la figura de
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Problemas Prácticos del Régimen Legal de Condominios y Posibles Soluciones

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  1. 1. ProblemasPrácticosdelRégimen LegaldeCondominiosyPosibles Soluciones Estudios Legales Mayo de 2014 • No. 161 ISSN 2311-4479 Cada vez más salvadoreños viven en condominios y se enfrentan a los vacíos legales para solventar problemas cotidianos de la convivencia urbana, por ejemplo, la dificultad de los condómines (habitantes del condominio) para definir y acreditar la representación del condominio, normas de convivencia pacífica y cumplimientos efectivos de estas normas, contratación de seguros, compra de bienes y servicios, reformas al reglamento de administración, entre otras. En la actualidad cabe destacar que el desarrollo de proyectos, tanto urbanos como comerciales, bajo el régimen de condominios, ha incrementado en los últimos años, lo que ha puesto de manifiesto las debilidades que tiene el país para regular este esquema de proyecto e invita a impulsar la aprobación de una legislación moderna, eficiente y orientada a las necesidades actuales de la ciudadanía. Ante esta situación, en el año 2011, el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano, bajo el programa conjunto Vivienda y Asentamientos Urbanos Productivos y Sostenibles del Fondo de Naciones Unidas para el Logro de los Objetivos de Desarrollo del Milenio, elaboró un anteproyecto de la Ley de Condominios, que pretende derogar la Ley de Propiedad Inmobiliaria por Pisos y Apartamientos (LPIPA) para crear una regulación acorde a las nuevas necesidades del país en el desarrollo del nuevo régimen de propiedad inmobiliaria1 ; sin embargo, este esfuerzo reformador no ha continuado. 1 Documentación entregada por la solicitud de información hecha a la UAIP del Minis- terio de Obras Públicas. Este análisis invita a retomar esta temática a través de la descripción de los principales problemas prácticos que ocurren cotidianamente bajo el régimen de condominios y la propuesta de posibles soluciones, a partir de la experiencia de otros países. Finalmente, se concluye con algunas recomendaciones legales e institucionales al anteproyecto de la Ley de Condominios, para apoyar el esfuerzo gubernamental e impulsar una ley que brinda la certeza jurídica que se requiere para facilitar la convivencia ciudadana, incentivar la construcción y promover la inversión y el desarrollo económico del país. I. Antecedentes En El Salvador la propiedad inmobiliaria se regula por la LPIPA, una norma que data de 1961 y que no responde a las condiciones actuales del desarrollo urbanístico2 . Esta ley nació con el objetivo de implementar en el país el sistema denominado“de propiedad horizontal”, o“propiedad colectiva compartida”, una nueva forma de desarrollo urbano en el que dos o más dueños, por una parte tienen el ejercicio del dominio privado exclusivo sobre una sección y por la otra, participan porcentualmente del derecho de uso de algunos bienes comunes a todos los propietarios. El régimen de propiedad y condominio se conoce doctrinariamente como la situación en que la propiedad de 2 LPIPA fue aprobada por el Decreto No. 31 del 21 de febrero de 1961 publicado en el Diario Oficial No. 40, Tomo No. 190 del 27 de febrero de 1961, y posee 3 reformas publicadas en 1972, 1973 y 1974. Análisis legale institucional 1
  2. 2. una cosa es compartida entre dos o más personas. Es la modalidad del derecho de propiedad por la que su titular tiene: 1) la propiedad exclusiva y singular respecto de una casa, apartamiento, vivienda, piso o local como unidad privativa de un inmueble; y 2) una participación en la copropiedad de los elementos comunes de dicho inmueble, en proporción al valor de su unidad, y considerando a los elementos comunes como aquellos bienes que forman parte de la estructura de un inmueble respecto de los cuales no se ejerce un derecho de propiedad exclusiva, sino que están sujetos al régimen de copropiedad3 . Doctrinariamente existen diversas formas para clasificar los condominios, siendo la más común la orientación de los inmuebles: 1) verticales: edificios; 2) horizontales: inmuebles compuestos solo por casas, y 3) mixtos: apartamientos, viviendas o locales en un edificio y de casas no construidas una sobre otra. Esta clasificación se inspira en la realidad y según las tendencias urbanísticas, se han creado nuevos condominios que aprovechen el espacio de la ciudad o satisfagan las necesidades ciudadanas. Previo a analizar la LPIPA y determinar las razones por las que ya no responde a la situación actual, es necesario recordar que dicha ley fue aprobada dentro de una política pública liderada por el Instituto de Vivienda Urbana (IVU), orientada a reducir el déficit habitacional en la década de los cincuenta a través de proyectos habitacionales verticales, conocidos como“edificios multifamiliares”. Estos edificios se orientaron a satisfacer la demanda habitacional generada por las migraciones hacia la capital desde el interior del país, y ejemplos de esta época son los edificios del Centro Urbano Santa Anita (conocido como“La Málaga”), Centro Urbano José Simeón Cañas (conocido como“La Zacamil”), Centro Urbano IVU y el Centro Urbano Mejicanos4 . 3 Domínguez Martínez. Libro Derecho Civil parte general: personas, cosas, negocios jurídicos e invalidez. 4 Arq. Ilsy Peñate de Monge. 2008.“La Vivienda Popular en Altura como Solución De manera que la LPIPA nació para regular este tipo de condominios, y por ello no alcanza a responder a la nueva dinámica habitacional del país, que además de incluir a los edificios multifamiliares, también incluye nuevos tipos de regímenes de condominios con complejos residenciales, centros comerciales y torres de edificios corporativos, y cada uno con una dinámica especial y retos jurídicos diversos. El desarrollo de los últimos 20 años de este nuevo esquema de desarrollo inmobiliario en el país, ha dejado de manifiesto la necesidad de dar respuestas a problemas que han surgido en la práctica y que en la actualidad existen vacíos en la ley. Es necesario modernizar la legislación actual, en aras de atender las nuevas necesidades surgidas en la práctica y poder contar con una ley moderna, que permita cumplir con fines básicos. Por una parte, que le sirva al Estado para establecer las reglas claras de este nuevo esquema de desarrollo inmobiliario, y por otra parte, que sea una norma que estimule a los inversionistas para el desarrollo de viviendas y de proyectos de alta densidad y asegure la convivencia pacífica y la seguridad y calidad de vida de los habitantes y usuarios de este nuevo régimen de propiedad5 . II. Seis problemas prácticos de la regulación del régimen de condominios en El Salvador En la práctica, según empresas dedicadas al desarrollo inmobiliario y a residentes que viven bajo el régimen de condominio, existen varios aspectos relevantes que requieren de reformas en el marco legal vigente, no obstante, a continuación se hace referencia a seis problemas puntuales: Habitacional, en los Municipios de Soyapango, Ilopango y San Marcos”. San Salvador. Universidad Tecnológica de El Salvador. Vicerrectoría de Investigación y Proyección Social. 5 ídem AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014 2
  3. 3. 1. carencia de personalidad jurídica por parte de los regímenes de condominios, 2. limitación en el área metropolitana al número de unidades que pueden conformar un condominio horizontal, 3. mecanismos legales engorrosos para el cobro de cuotas en mora, 4. carencia de mecanismos legales efectivos que garanticen el cumplimiento de las normas de convivencia en un condominio, 5. problemas para la instalación de asambleas y tomas de decisiones en los condominios, y 6. ausencia del auditor externo y la obligación de establecer reservas para contingencias la LPIPA prohíbe a los condómines contratar el seguro contra incendios si no es por la totalidad del edificio y mediante resolución de propietarios, es decir, se exige una decisión colectiva pero se carece de los medios legales para hacerla exigible. En estos casos, la costumbre ha generado soluciones legales alternativas para superar estos problemas puntuales; no obstante, cada una de estas soluciones genera inconvenientes prácticos que vale la pena señalar y reiteran la necesidad de una reforma legal que otorgue personería jurídica a los condominios. Las principales tres soluciones son: 1. La conformación de una asociación sin fines de lucro. 2. La conformación de asociaciones comunales, conocidas como“ADESCO”. 3. La contratación de todos los servicios de terceros por parte del administrador del condominio o de algún condómine. Primero, la figura jurídica de asociación sin fines de lucro regula las relaciones de las personas voluntariamente agrupadas por una finalidad específica, pero no consigue normar los elementos de la convivencia diaria entre personas, por lo que no satisface las necesidades de la ciudadanía en su totalidad6 . Adicionalmente, la creación de una asociación es un procedimiento con muchos requisitos y etapas, cuya duración puede extenderse incluso a varios años y sujeto a la aprobación del Ministerio de Gobernación. Para que un régimen de condominios pueda constituirse como asociación, la legislación establece que debe presentar una 6 Ley de Asociaciones y Fundaciones sin Fines de Lucro, arts. 11 a 17 y 26 a 33. Estudios Legales 3 en el régimen de condominios A continuación se desarrolla cada uno de los problemas y se comparten algunas soluciones, apoyadas por la práctica y la experiencia latinoamericana: 1. Los condominios carecen de personalidad jurídica en El Salvador La legislación actual no otorga personalidad jurídica a los condominios y esto ha generado numerosas complicaciones prácticas especialmente en materia de contrataciones con terceros por ejemplo, la apertura de cuentas bancarias con instituciones financieras, adquisición de financiamiento para remodelaciones y mejoras, contratación de empleados, la suscripción de pólizas de seguro, entre otros. Incluso, en el caso de la contratación del seguro colectivo por daños, la situación es más urgente dado que el art. 12 de
  4. 4. solicitud firmada por el presidente de la asociación ante el Ministerio de Gobernación, junto a una serie de documentos que la ley exige anexar: testimonio de la escritura matriz de constitución de la asociación, la aprobación de los Estatutos, la elección de la primera Junta Directiva, la constancia de nómina de personas que integran la entidad, consignando su nacionalidad y el documento de identificación de cada uno, la certificación del acta de elección de los miembros de la Junta Directiva, los libros contables, entre otros. De lo anterior, cabe señalar que es un proceso que puede tomarle a los regímenes de condominios un tiempo largo e incierto, mientras tanto, se les imposibilita llevar a cabo ciertas contrataciones importantes con terceros que les permitan solventar inconvenientes de la vida diaria. Segundo, la conformación de ADESCO tiene como objetivo que “los habitantes de las comunidades en los barrios, colonias, cantones y caseríos, puedan constituir asociaciones comunales para participar organizadamente en el estudio, análisis de la realidad social y de los problemas y necesidades de la comunidad, así como en la elaboración e impulso de soluciones y proyectos de beneficio para la misma”7 . De manera que es evidente que esta persona jurídica surge para normar las relaciones y velar por los intereses de la comunidad y no para establecer normas de convivencia al interior de una residencial; por consiguiente, las ADESCO no resuelven el problema en su totalidad. Además, las ADESCO se constituyen mediante un acto celebrado ante el alcalde o funcionarios y empleados delegados para tal efecto, lo cual se asentará en un acta. Además deberán elaborar sus propios estatutos que contendrán disposiciones relativas al nombre de la asociación, su carácter democrático, domicilio, territorio, objeto, administración, órganos directivos y sus atribuciones, 7 Código Municipal, arts. 118 y ss. quórum reglamentario, derechos y obligaciones de la asociación, normas de control, fiscalización interna, modificación de estatutos y todas las demás disposiciones necesarias para su funcionamiento. Esta alternativa tampoco soluciona el problema, ya que debe mediar la intervención de las alcaldías para una situación en la que lo que se pretende regular es la convivencia diaria entre habitantes de un condominio conformado por privados, y no la convivencia de una comunidad en general. Esta opción, si bien es una vía más ágil que la anterior, no está exenta de problemas en la práctica. Tercero, la contratación de los servicios la realiza el administrador del condominio, en representación de los propietarios de un condominio. Esta es una práctica que para algunos desarrolladores es poco transparente, por lo que mejor optan por las opciones antes mencionadas, a pesar de sus dificultades de constitución. El Art. 29 de la LPIPA establece que el administrador debe ser electo por la asamblea de propietarios en su primera junta, y que se tomarán los acuerdos que se consideren convenientes para la buena administración de las cosas comunes del edificio y para regular las distintas relaciones entre los propietarios o residentes. Dicho nombramiento deberá ser publicado por tres veces en el Diario Oficial. Entre las facultades de un administrador se encuentra la de hacer cumplir el reglamento de administración, dar cumplimiento a los acuerdos y resoluciones de la asamblea de propietarios, representar en juicio a los propietarios en las acciones relativas a todo el inmueble por medio del otorgamiento de un poder, y podrá llevar a cabo cualquier otra facultad que decida la asamblea de propietarios. No obstante, en la práctica, debido a que el condominio no tiene personalidad jurídica, algunos proveedores exigen otros requisitos que dificultan la contratación de 4 AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014
  5. 5. los servicios o adquisición de bienes, tales como cartas de la empresa desarrolladora del proyecto extendida a los designados para que representen a los propietarios del condominio. La solución a este problema es otorgar personalidad jurídica a los regímenes de condominios, mediante el acto jurídico de inscripción de la escritura pública y de depósito del reglamento de administración en el Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas. Esto permitiría garantizar que el condominio mismo tenga su personalidad jurídica y que sea el propietario de las áreas comunes del condominio con capacidad de disposición sobre los mismos, de acuerdo a las directrices de sus integrantes. Otros países como Colombia y Panamá dotan de personalidad jurídica a los condominios desde su constitución mediante la inscripción en un registro público. Según la“Ley 675 del 2001”de Colombia, una de las leyes más modernas de América Latina en materia de propiedad inmobiliaria bajo el régimen de condominio, un edificio o conjunto de edificios se somete al régimen de propiedad horizontal mediante la constitución de escritura pública, la cual se registra en la Oficina de Registros de Instrumentos Públicos de Colombia, y es por medio de esta inscripción, que se le otorga la persona jurídica al régimen de condominio. Lo mismo ocurre en el caso de la“Ley que establece el Régimen de Propiedad Horizontal, Ley 31”de Panamá, en la cual se establece que la asamblea de propietarios es el máximo organismo de gobierno dentro del régimen de propiedad horizontal, la cual está conformada por los propietarios del condominio. Establece que dicha Asamblea obtiene su personería jurídica al inscribirse el reglamento de copropietarios en el registro público. La finalidad de la asamblea es velar por el mantenimiento y la buena administración de la propiedad horizontal, así como por el ahorro, a fin de contar con los fondos para la preservación del bien común y no el lucro. 2. Limitación en el área metropolitana al número de unidades que pueden conformar un condominio horizontal El segundo obstáculo es que los proyectos desarrollados bajo el régimen de condominio horizontal en el área metropolitana del país no pueden sobrepasar de 100 unidades habitacionales. Esta restricción está establecida en el Art. VI. 32 inciso 9 parte final del Reglamento a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños con sus Anexos. La disposición únicamente aplica a los condominios habitacionales de la zona metropolitana; no obstante, no se encuentra debidamente justificada en el ordenamiento jurídico y obstaculiza la construcción habitacional dentro del área metropolitana al generar más trámites innecesarios e incrementar costos y restar competitividad en el desarrollo de los proyectos. Por ejemplo, un proyecto de 1000 casas exige que el desarrollador divida el proyecto en 10 condominios, y para cada uno de los proyectos deberá tramitar los permisos de parcelación y/o construcción correspondientes ante la OPAMSS y la unidad de catastro de las alcaldías8 . 8 Entrevista con apoderado legal de Inversiones Bolívar, mayo 2014. Estudios Legales 5
  6. 6. Dicha restricción en la práctica puede generar un desincentivo para aquellos inversionistas que estén interesados en construir proyectos de gran envergadura en el país, limitando con esto, posibilidades importantes de desarrollo que se tengan proyectados. Al analizar la regulación de otros países, tales como Colombia, Panamá y Guatemala, no se advierte limitaciones en cuanto a la extensión de los condominios habitacionales de tipo horizontal a un número de unidades. Además, en nuestro país ya existen condominios que exceden las 800 unidades, ubicados fuera del área metropolitana. Por consiguiente, con el objetivo de fomentar la construcción se sugiere derogar esta limitante del Reglamento a la Ley de Desarrollo y Ordenamiento Territorial del Área Metropolitana de San Salvador y de los Municipios Aledaños con sus Anexos, a fin de contar con una legislación que exija requisitos con un fundamento técnico y que no constituya un obstáculo al desarrollo de un esquema de propiedad que ha venido tomando auge en los últimos años. 3. Mecanismos legales engorrosos para el cobro de cuotas en mora El art. 18 de la LPIPA establece que los condómines que residen bajo el régimen de un condominio son responsables del pago de los gastos de modificaciones y reparaciones de las partes y cosas comunes de un edificio, del pago de las primas de seguros, el pago de los impuestos fiscales o municipales, y en general de todo otro gasto indispensable para mantener en buen estado sus condiciones de servicio, seguridad, comodidad y decoro. Adicionalmente, los reglamentos de administración de los condominios regulan la forma en la que los propietarios contribuirán a los gastos de administración del condominio mismo. Estos gastos y expensas comunes son cubiertos por medio de cuotas que deben pagar los habitantes de un condominio en proporción al valor de sus pisos y apartamentos. Para evitar que algunos habitantes no cumplan sus obligaciones, el art. 21 de la LPIPA establece que ningún propietario podrá eximirse de contribuir a las expensas comunes por renuncia del uso y goce de los bienes que están en comunidad. En algunas ocasiones, los propietarios caen en mora al no pagar de forma regular las cuotas correspondientes a los gastos y expensas comunes, y la ley vigente contempla un mecanismo muy complejo para realizar este cobro, que por su naturaleza es recurrente y de montos menores. El art. 37 LPIPA regula que cuando alguno de los propietarios se negare a satisfacer el valor de las cuotas correspondientes en los gastos y expensas comunes, el administrador del condominio podrá compelerlo al pago, sirviéndole de título ejecutivo el acta notarial que deberá levantarse mediante la cual el administrador haga saber al deudor su propósito de exigir judicialmente el cumplimiento de la obligación. Además, en dicha acta notarial el notario debe hacer referencia al punto de acta en que se acordó el gasto y la declaración del administrador de no haberse efectuado el pago por parte del propietario renuente. Adicionalmente, los arts. 23 y 24 LPIPA contemplan la posibilidad de que un propietario pague la parte que corresponda a los gastos e impuestos ocasionados por las cosas comunes de otro propietario que no ha realizado su pago, y establece que luego pueda subrogarse en los 6 AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014
  7. 7. La“Ley Reguladora de la Propiedad en Condominio, Ley 7933”de Costa Rica, establece que el régimen de condominio (o la finca filial, como la denomina su ley) queda afecto, como garantía, en forma preferente y desde su origen, por el incumplimiento de las obligaciones pecuniarias que el propietario llegue a tener con el condominio. Dicha ley establece que las cuotas correspondientes a los gastos comunes adeudadas por los propietarios, así como las multas y los intereses que generen, constituirán un gravamen hipotecario sobre la finca filial, solo precedido por el gravamen referente al impuesto sobre bienes inmuebles. Además, esta norma regula que un contador público autorizado expedirá la certificación de las sumas que los propietarios adeuden por estos conceptos; y esta certificación constituirá título ejecutivo hipotecario. Finalmente, la“Ley No. 19.537 sobre Copropiedad Inmobiliaria”de Chile, señala que cada copropietario deberá pagar los gastos comunes con la periodicidad y en los plazos que establezca el reglamento de copropiedad, y si incurriere en mora, la deuda devengará el interés máximo convencional para operaciones no reajustables o el inferior a éste que establezca el reglamento de copropiedad. Esa misma legislación dispone que si el dominio de una unidad perteneciere en común a dos o más personas, cada una de ellas será solidariamente responsable del pago de la totalidad de los gastos comunes correspondientes a dicha unidad. Adicionalmente, la ley chilena permite que en el reglamento de copropiedad se autorice al administrador para que, con el acuerdo del comité de administración, suspenda o requiera la suspensión del servicio eléctrico que se suministra a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos, en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Si el derechos del acreedor original. Para este último caso, se establece que para asegurar los derechos del propietario que pagó por otro, se le notificará al deudor por medio de notario. El acta notarial tiene fuerza ejecutiva siempre que se agreguen los recibos que comprueben el pago realizado. En ambos casos, este título ejecutivo tendría que llevarse ante el juez para que se inicie el cobro por medio de un juicio ejecutivo, lo cual, si bien es una opción legalmente viable, también es una solución que requiere mucho tiempo. Y en la práctica, dos problemas adicionales son, por una parte que algunos jueces no reconocen el valor ejecutivo del acta notarial, y por otra, que normalmente son procesos de menor cuantía los que se siguen, lo que implica un largo tiempo para que se logre la admisión de la demanda. Asimismo, mientras dura el proceso judicial, y persiste la imposibilidad de hacer que el deudor pague la cuota en mora, tampoco es posible ejercer una sanción que conlleve al cese del goce de ciertos derechos que nacen a los propietarios por el pago de la cuota. Por ejemplo, un condómine en mora y con un juicio pendiente podrá continuar disfrutando los beneficios del condominio, tales como el uso de las áreas comunes, de la casa comunal, de canchas deportivas y servicio de portería. Otros países abordan el cobro de las cuotas en mora mediante mecanismos más ágiles que incentivan al pago de las obligaciones comunitarias y facilitan la convivencia en los condominios. En Panamá, por ejemplo, su ley establece que la Asamblea de Propietarios puede emitir una certificación del estado de cuenta, a la cual se le otorga fuerza ejecutiva en materia procesal, y sirve de título ejecutivo en el proceso judicial. Es decir que basta con la certificación que emite la Asamblea para poder proceder a entablar un juicio sumario. Estudios Legales 7
  8. 8. condominio no dispone de sistemas propios de control para el pago de dichos servicios, las empresas que lo suministren, a requerimiento escrito del administrador y previa autorización del comité de administración, deberán suspender el servicio que proporcionen a aquellas unidades cuyos propietarios se encuentren morosos, en el pago de tres o más cuotas, continuas o discontinuas, de los gastos comunes. Es decir, la legislación chilena regula tres tipos de sanciones posibles ante el no pago de los gastos comunes: a) pagar intereses según la tasa máxima convencional; b) eventualmente indemnizar perjuicios; y c) sufrir la suspensión del suministro eléctrico. 4. Carencia de mecanismos legales efectivos que garanticen el cumplimiento de las normas de convivencia en un condominio El art. 3 de la LPIPA establece que, una vez terminada y aprobada por la autoridad respectiva la construcción de un condominio, debe presentarse al Registro de la Propiedad Raíz e Hipotecas, entre otros documentos, el reglamento de administración que formula el propietario del condominio en escritura pública. Este reglamento debe contener: la regulación del uso de las cosas comunes; la proporción y forma de pago de la contribución de los propietarios de los pisos o apartamientos a los gastos comunes y gastos de administración; requisitos necesarios para ser electo administrador propietario y su forma de pago, facultades concedidas al administrador y fechas para que rinda cuentas; forma de convocatoria y periodicidad de las asambleas de propietarios, y la mayoría necesaria para celebrar sesiones ordinarias y extraordinarias, entre otros aspectos. Es decir, el reglamento contiene las normas básicas para la convivencia pacífica de los condómines. De manera que cada condominio tiene su propio reglamento y su propia regulación sobre el uso de las cosas comunes, la proporción y forma de pago de las cuotas de administración, prohibiciones expresas, el tipo de sanciones por incumplimiento de lo establecido en el reglamento, entre otras. No obstante, los reglamentos poseen coincidencia en la falta de mecanismos legales para hacer cumplir dichas obligaciones. Este es un problema, dado que el incumplimiento de las reglas afecta la convivencia pacífica de los condómines, brinda ejemplos indebidos de ciudadanía y, en muchos casos, es imposible hacer cumplir estas obligaciones ante la falta de una autoridad definida y con competencia para sancionar dichos incumplimientos. Sería beneficioso para la ciudadanía que la legislación regulara la posibilidad de establecer en los regímenes de condominios un conjunto de sanciones económicas y no económicas, y a su vez, también determinara cuál es la autoridad en el condominio para dirimir conflictos de esta naturaleza. Además, sería conveniente incluir la posibilidad de acudir a mecanismos alternos de solución de controversias en casos de incumplimientos de las normas de convivencia establecidas en los reglamentos de los distintos condominios9 . En la legislación comparada se puede observar cómo otros países de América Latina han hecho para superar estos inconvenientes. Por ejemplo, la legislación de Colombia regula que para la solución de los conflictos que se presenten entre los propietarios o tenedores del edificio o conjunto, o entre ellos y el administrador, pueden acudir a: 9 Otro ejemplo es la Ley Marco Para La Convivencia Ciudadana y Contravenciones Administrativas, arts. 38 a 42. 8 AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014
  9. 9. Estudios Legales a) comités de convivencia o a b) mecanismos alternos de solución de conflictos. La primera opción, los comités de convivencia son creados para dirimir problemas que surgen con ocasión de la vida en edificios de uso residencial. El comité busca presentar fórmulas de arreglo, orientadas a dirimir las controversias y a fortalecer las relaciones de vecindad, pero carece de la facultad de imponer sanciones. Todo el trabajo del comité se consigna en actas, suscritas por las partes y los miembros del comité, conformado por 3 miembros electos por la asamblea general de copropietarios para un período de 1 año y participan ad honorem. La segunda opción que establece la ley es acudir a los mecanismos alternos, de acuerdo con lo establecido en las normas legales que regulan la materia en Colombia. Es importante reiterar que, debido a que en el régimen de condominios se abordan temas entre privados, la ley debe asegurar por una parte la coercibilidad y la fácil ejecución de los acuerdos tomados en la asamblea de propietarios, y por otra parte, permitir la posibilidad de recurrir a medios alternos de solución de controversias. 5. Dificultad para instalar quórum en Asamblea de Propietarios La exigencia de altos quórum para tomar decisiones dentro de los condominios dificulta la administración y conservación de las cosas comunes, y la LPIPA carece de soluciones legales que existen en otro tipo de asociaciones, tales como las sociedades anónimas o asociaciones sin fines de lucro. El art. 32 de la LPIPA establece que la Asamblea solo podrá constituirse cuando asista por lo menos la mayoría de los condómines y toda resolución de la asamblea para que surta efecto, deberá ser tomada por lo menos con más de dos tercios de votos de los que asistan, que representan por los menos las tres cuartas partes del valor del edificio. Además, el art. 27 de la LPIPA regula que para reformar el reglamento de administración o para la emisión de uno nuevo, solo podrá hacerse mediante acuerdo de los propietarios tomado en asamblea general, por el voto de las tres cuartas partes de los mismos que representen por los menos las tres cuartas partes del valor del edificio. Dado que los porcentajes de representatividad son altos, esto resulta poco práctico de cumplir. La LPIPA no regula la posibilidad de una tercera convocatoria, en caso de no haberse logrado instalar la asamblea en la primera ni en la segunda convocatoria, por lo que en la práctica, se hace uso de lo dispuesto en el Código de Comercio para las sociedades, en el que se establece que en la tercera convocatoria las resoluciones de asamblea pueden tomarse con la mayoría de los votos presentes10 . En la legislación panameña por ejemplo, la asamblea de propietarios, ordinaria o extraordinaria, se considera legalmente constituida con la asistencia de, por lo menos, más de la mitad de los propietarios, independientemente del número de unidades inmobiliarias que pertenezcan a cada uno de ellos. Establece que si transcurre una hora a la fijada en la convocatoria y no hubiera el quórum requerido, el secretario o quien haga sus veces, levantará un acta en que conste tal circunstancia, así como el número, nombre y porcentaje de participación de los asistentes a la asamblea de propietarios. Una vez se cumpla con esta formalidad, la asamblea podrá sesionar, deliberar y adoptar decisiones válidas con un quórum equivalente al 20% de los propietarios, siempre que la ley no exija un número distinto para lograr decisiones válidas. 10 Código de Comercio, art. 243 9
  10. 10. 6. No se contempla la figura de auditor externo ni la obligación de establecer reservas para contingencias en el régimen de condominios La LPIPA no exige la figura de un auditor para los regímenes de condominios; sin embargo es beneficiosa a fin de transparentar la administración de los mismos. Colombia posee la figura del revisor fiscal en su legislación, que constituye un órgano responsable de cerciorarse que todas las operaciones financieras, administrativas, tributarias y legales, se ajusten a las prescripciones de los estatutos, de las decisiones de la asamblea general y del consejo de administración. El revisor fiscal realiza una inspección de los bienes de la persona jurídica y los bienes comunes en el condominio, con el fin de procurar que se tomen oportunamente las medidas de conservación o de seguridad de los mismos. Si los condominios cuentan con mayores niveles de transparencia y rendición de cuentas es una doble ganancia, por una parte permite llevar un orden más exhaustivo en la administración y por otra, permite que los condómines estén conocedores sobre la gestión que se está realizando y garantizar que se está gastando de manera eficiente. Sería una buena práctica, que un año previo a que el desarrollador de un proyecto entregue a los residentes de un condominio la administración del mismo, el desarrollador contrate una auditoría al proyecto para determinar los gastos reales de administración del condominio. Además, para brindar certeza jurídica se debe definir claramente la categoría tributaria de los condominios. Por ejemplo, en Colombia, el titular de la propiedad horizontal es una entidad sin ánimo de lucro, y se le otorga la categoría de no contribuyente de impuestos nacionales, ni del impuesto de industria y comercio, en relación con las actividades propias de su objeto social. Para el caso de los condominios residenciales, se debe evaluar que sean declarados exentos del pago de impuestos, dado que dentro de un nuevo esquema legal, esta nueva persona jurídica solo funge como una administradora de los bienes comunes de los propietarios. Otro vacío de la ley salvadoreña es la falta de regulación en materia de reservas para contingencias que puedan surgir en el diario vivir de los propietarios bajo el régimen de condominios, situación que no permite estar preparados para estos casos. En la práctica, algunos condominios regulan este tipo de reservas en sus reglamentos de administración; no obstante, lo ideal sería que la misma ley estableciera la obligatoriedad que contar con un fondo común para tales efectos. La legislación chilena establece que en la administración de todo condominio deberá considerarse la formación de un fondo común de reserva para atender a reparaciones de los bienes de dominio común, certificación periódica de las instalaciones de gas, certificación de ascensores, o para gastos comunes urgentes o imprevistos, entre otros. Este fondo se forma e incrementa con el porcentaje de recargo sobre los gastos comunes que, en sesión extraordinaria, fije la asamblea de copropietarios; con el producto de las multas e intereses que deban pagar, y con los aportes por concepto de uso y goce exclusivos sobre bienes de dominio común. Además, dicha ley establece que los recursos de este fondo se mantendrán en depósito en una cuenta corriente bancaria o en una cuenta de ahorro o se invertirán en instrumentos financieros que operen en el mercado de 10 AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014
  11. 11. Estudios Legales capitales, previo acuerdo del Comité de Administración. Todos estos beneficios invitan a analizar su incorporación a la regulación salvadoreña. La Ley de Colombia, art. 35, establece la obligatoriedad de crear un fondo de imprevistos. Este fondo lo constituye el condominio para atender obligaciones o expensas imprevistas. Este se constituye de incrementar con un porcentaje de recargo no inferior al uno por ciento (1 %) sobre el presupuesto anual de gastos comunes y con los demás ingresos que la asamblea general considere pertinentes. La asamblea tiene la posibilidad de suspender dicho cobro cuando el monto disponible alcance el cincuenta por ciento (50%) del presupuesto ordinario de gastos del respectivo año. III. Comentarios al Anteproyecto de Ley de Condominios En 2011, el Viceministerio de Vivienda y Desarrollo Urbano inició un estudio para reformar la LPIPA, que finalizó con un anteproyecto de Ley de Condominios, con una gran influencia de la legislación colombiana. Este anteproyecto recibió comentarios de CASALCO, la gremial del sector de construcción, y de abogados especialistas en la materia; sin embargo, se desconoce una versión del anteproyecto de ley que haya abordado estas observaciones y pueda ser presentado a la Asamblea Legislativa. Dicho anteproyecto contenía las reformas necesarias para brindar mayor certeza a los regímenes de condominios en el país, y entre los beneficios del anteproyecto destacan: a) dota de personalidad jurídica a los condominios, lo cual es beneficioso en materia de contrataciones; b) obliga la existencia de un auditor externo; c) permite la solución de conflictos mediante un comité de convivencia, pero sin facultades sancionatorias; d) establece la posibilidad de acudir a centros de solución de controversias o mediación o conciliación judicial; entre otros puntos. No obstante, existen ciertos temas que merecen una mayor discusión para garantizar una nueva ley acorde a la realidad y promotora del desarrollo de proyectos importantes bajo este régimen de condominio. Entre los temas que merecen mayor atención cabe señalarse los siguientes11 : a. Diferenciar la regulación de algunos aspectos entre los condominios residenciales y los condominios comerciales. b. Otorgar la personalidad jurídica a los condominios a través de la inscripción en el Registro de Propiedad respectivo, sin necesidad de otra resolución administrativa. c. Evaluar que en otros países los condominios residenciales están exentos del pago de impuestos fiscales, tales como la renta, dado que su naturaleza es sin fines de lucro. En el caso salvadoreño podrían recibir un tratamiento similar a las asociaciones sin fines de lucro. d. Revisar las disposiciones relacionadas a la mora de cuotas por parte de los condómines, dado que no se regulan los procedimientos sancionatorios. e. Repensar la manera en la que los condominios antiguos, creados en la década de los cincuenta y sesenta, pueden adecuarse a la nueva normativa. Estos comentarios buscan servir de insumo al anteproyecto de la Ley de Condominios y a su vez reiterar la importancia de reanudar el estudio y discusión de este anteproyecto, en aras de regular aspectos que en la actualidad tienen vacíos legales importantes. 11 Comentarios enviados por las empresas“Urbánica Desarrollos Inmobiliarios”y “Grupo Roble”al Viceministerio de Vivienda en 2011, a raíz de una consulta del nuevo anteproyecto de Ley de Condominios. 11
  12. 12. Edificio FUSADES, Bulevar y Urb. Sta Elena, Antiguo Cuscatlán, La Libertad, El Salvador Tel.: (503) 2248-5600, 2278-3366 www.fusades.org Coordinador Luis Nelson Segovia Director Javier Castro De León Departamento de Estudios Legales Investigadores Lilliam Arrieta de Carsana Roberto Vidales Gregg Marjorie de Trigueros Oscar Pineda Gina Maria Umaña Carmina Castro de Villamariona Carlos Alberto Guzmán José Miguel Rengifo AnálisislegaleinstitucionalNo.161 • mayode2014 IV. Conclusiones El Salvador muestra un notorio rezago respecto a la legislación en materia de régimen de condominios; por tanto, es importante reactivar la discusión del anteproyecto de Ley de Condominios, elaborado por el Viceministerio de Vivienda Urbana y Desarrollo Urbano, a fin de poder contar con una nueva iniciativa de ley que pueda ser presentada a la Asamblea Legislativa. Es importante tomar en cuenta que el anteproyecto debe incluir aspectos fundamentales mencionados previamente, tales como: a. Que permita que los condominios puedan constituirse en personas jurídicas b. Que existan disposiciones que regulen de manera diferente los condominios residenciales de los comerciales c. Que se facilite el establecimiento de quórum para que la toma de decisiones sea más fácil d. Que no se restrinja el número de unidades de los condominios e. Que las disputas puedan ser solventadas por medio de un comité de convivencia cuya decisión sea vinculante f. Que exista un régimen de sanciones ante incumplimiento de reglas de convivencia, y g. Que se contemplen medios alternos de soluciones de controversias Para garantizar una ley moderna y eficiente que se acople a las nuevas demandas de los condómines, de los usuarios de condominios comerciales, de los urbanistas y desarrolladores, se requiere que el Órgano Ejecutivo inicie una discusión amplia y abierta para escuchar propuestas que enriquezcan la discusión, previo a que este proyecto sea remitido a la Asamblea Legislativa. En este sentido, se podrá garantizar que la nueva Ley de Condominios que se apruebe venga a facilitar la regulación del régimen de condominios, facilite la convivencia ciudadana, promueva la democracia desde la vida comunitaria, permita reactivar la inversión y consolidar el desarrollo de infraestructura, y sobre todo, que garantice la seguridad y calidad de vida de los habitantes y usuarios de este nuevo régimen de propiedad en el país.

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