ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO DESDE EL PUNTO DE VISTA FINANCIEROHipoteca:Según el Código Civil, Art.233.- “la hipoteca ...
Las familias y las empresas ahorran en el mediano y largo plazo confiando en que su dinerocrecerá en términos reales y el ...
SECTOR FINANCEROEl sector financiero es quien provee de los recursos financieros necesarios para que el sectorde la constr...
Se evidencia la necesidad de un financiamiento a largo plazo, por lo que el     fortalecimiento y conocimiento de otras al...
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Analisis del sector inmobiliario desde el punto de vista financiero

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Analisis del sector inmobiliario desde el punto de vista financiero

  1. 1. ANALISIS DEL SECTOR INMOBILIARIO DESDE EL PUNTO DE VISTA FINANCIEROHipoteca:Según el Código Civil, Art.233.- “la hipoteca es un derecho de prenda, constituido sobreinmuebles que no dejan por eso de permanecer en poder del deudor, la hipoteca deberáotorgarse por escritura pública, o constituirse por mandato de Ley en los casos por ellaestablecida”En la actualidad el financiamiento para la compra de un bien inmueble proviene por un ladodel sistema financiero nacional y por otro de los promotores y constructores de vivienda.Los bancos son las instituciones que más crédito hipotecario otorgan a las personas siendo “elBanco del Pichincha que conjuntamente con la Compañía ECUHABITAT (creada en 1995),facilitan el acceso al crédito hipotecario para satisfacer necesidades de vivienda del sector deingresos medios y altos de la sociedad ecuatoriana.Las instituciones financieras incorporan procesos de valoración del riesgo en el otorgamientodel crédito hipotecario, lo que les permiten reconocer individualmente las características másrelevantes para el estudio de una operación de crédito hipotecario, tales como: edad, género,estado civil, ingresos entre otros.El inmueble a comprar se convierte en garantía, por lo que al momento de efectuar elpréstamo se debe tomar en cuenta: el destino de uso, tipo de inmueble, la edad de laedificación, etc.En el Ecuador los créditos hipotecarios para vivienda establecen una relación préstamo/valordel inmueble que no puede superar el 70%, se exige garantía hipotecaria y los créditos paravivienda contemplan”seguros de desgravamen y de daños físicos del inmueble hipotecado.Asimismo, se permiten prepagos sin penalidad alguna”A raíz de la dolarización en los últimos cinco años en determinadas zonas del país se estánproduciendo cambios en la oferta inmobiliaria en cada ciudad, producidos a su vez por loscambios en el comportamiento de los compradores potenciales. Hoy en día existe una altacompetencia en el sector de bienes raíces, lo que ha llevado a la conquista de las preferenciasde los demandantes de vivienda.Los estudios y análisis de la oferta que se han realizado últimamente permiten identificarcuáles son los cambios que se han producido en la orientación de la oferta, lo cual esbeneficioso para el sector de la construcción, ya que, le permite aprovechar las oportunidadesdel mercado o prever problemas de sobreoferta para determinados estratos sociales de lapoblación.Pero la dolarización de la economía se llevó a cabo en un clima de incertidumbre y una totalfalta de confianza del sector financiero nacional tanto dentro como fuera del país. Así tambiénlas protestas populares fueron incrementándose frente a un total descrédito del sistemapolítico y jurídico del país.
  2. 2. Las familias y las empresas ahorran en el mediano y largo plazo confiando en que su dinerocrecerá en términos reales y el incentivo más inmediato es una tasa de interés atractiva y unaconfianza en el sistema financiero, por lo que los bancos deberían manejar con prudencia susactivos para garantizar la devolución de su dinero a los depositantes para que éstos a su vez searriesguen a depositar en el largo plazo su dinero.MECANISMO PARA LA ADQUISICION DE LAS VIVIENDASLa manera como se podrán adquirir las viviendas será por Préstamos con emisión de CédulasHipotecarias.Las Cédulas Hipotecarias son “títulos valores ejecutivos que contienen un derecho económicoque consiste en la percepción de una renta periódica fija, y el derecho al reembolso del capitalLey que Regula la Emisión de Cédulas Hipotecarias determinado en la misma, en el plazoestipulado para el pago de los préstamos a que correspondan, por sorteos semestrales, o pororden cronológico”Los Préstamos Hipotecarios con emisión de Cédulas tienen como objetivo lograr una mayorcapacidad crediticia para los intermediarios que financian vivienda e incentivar al sector de laconstrucción.VENTAJAS Y DESVENTAJAS DEL USO DE CÉDULAS HIPOTECARIASLas ventajas del uso de Cédulas Hipotecarias son: Es un instrumento de inversión seguro, ya que cuenta con el respaldo de su cartera hipotecaria con emisión de cédulas y la garantía del bien hipotecado. El valor de una propiedad o vivienda debe ser 1,4 veces el monto de las cédulas emitidas. Permite que los emisores tengan en su portafolio este tipo de papel (dentro de los límites establecidos), se conformen depósitos en garantía, tanto judiciales como en el BCE, todo lo cual les convierte en un instrumento de inversión muy líquido. Las cédulas generan el interés del ahorrar pues pagan el 8% (superior al interés que pagan las libretas de ahorro). Proporciona financiamiento de vivienda a largo plazo. La presencia de las cédulas hace bajar los intereses que paga el deudor. Atraen no solo la inversión extranjera sino la repatriación de capitales al Ecuador por el interés que pagan y por la solidez de su garantía.No se percibe ninguna desventaja al país, municipio o a la comunidad pero puede afectar losintereses puntuales de interesados en que no bajen las tasas de interés. La desventaja quepresentan las cédulas hipotecarias es: Muchas personas no están interesadas en invertir a largo plazo, y no es porque no quieran sino porque no tienen la suficiente información y no conocen del manejo de las cédulas hipotecarias.
  3. 3. SECTOR FINANCEROEl sector financiero es quien provee de los recursos financieros necesarios para que el sectorde la construcción pueda ejecutar los proyectos que demanda el Estado, canalizando losahorros de los clientes (la población en general) hacia este sector. El sector financiero es elintermediario más importante, ya que, sin los recursos que este otorga al sistema no se puedeactivar el sector de la construcción por sí solo, debido al tamaño de la inversión que requierenlas empresas constructoras.El sector de la construcción promueve a su vez a otras empresas que están afines como son lasproveedoras de materiales de construcción, y es innumerable la cantidad de materiales que senecesitan para armar casas por ejemplo: azulejos, parquet, inodoros, seguridad, alarmascontra incendios, zonas comunales, ventanas, puertas, acabados, etc.El sector financiero y su relación con los clientes:El sector financiero al recobrar los capitales que paga en este caso el sector de la construcciónpara financiar sus proyectos otorga servicios en calidad de préstamos a sus depositantes paraadquirir el bien inmobiliario que el sector de la construcción a construido.CONCLUSIONES El sistema financiero y principalmente los bancos siguen siendo los que canalizan la mayor parte del crédito hipotecario a las familias de los sectores medios, medios altos y altos, por lo que las tasas de interés deben ser más bajas. En una economía de mercado solo pueden bajar si hay mayor competitividad dentro del sistema financiero. Las instituciones financieras estatales deben juntar y coordinar esfuerzos para llevar a cabo un plan habitacional de largo plazo encaminado a reducir el déficit habitacional de los sectores de menores ingresos. El sector inmobiliario por ser un sector tan complejo debe contar con especialistas en el ámbito del mercado y de las finanzas para llegar de una manera oportuna a los potenciales clientes que están en busca de una vivienda digna. Los especialistas en compra y venta de bienes inmuebles deben conocer el mercado, los cambios en los gustos y preferencias de las familias, los materiales utilizados en la construcción ajustados a normas de calidad. Los especialistas en finanzas para el sector de la construcción deben conocer muy bien el sistema bancario y la utilización efectiva de las alternativas de crédito para la adquisición de la vivienda. El sector de la construcción por ser un sector dinámico de la economía debe conseguir créditos de manera más ágil y a más largo plazo para concluir con sus proyectos de una manera oportuna.
  4. 4. Se evidencia la necesidad de un financiamiento a largo plazo, por lo que el fortalecimiento y conocimiento de otras alternativas de financiamiento como son las cédulas hipotecarias y el leasing inmobiliario coadyuvarán al acceso de crédito para la adquisición de vivienda.RECOMENDACIONES Se recomienda hacer un estudio legal más minucioso de las alternativas de financiamiento para la adquisición de vivienda, ya que, los contratos utilizando cualquiera de las figuras estudiadas tiene una base legal que se sustenta en algunas leyes como son La Ley del Mercado de Valores, la Ley de la Superintendencia de Compañías, Leyes expedidas por el Congreso Nacional, el Código Civil con sus respectivos reglamentos. El buen entendimiento de la Ley ayuda a que se eviten graves litigios entre las partes. Se recomienda ampliar el estudio financiero de las cédulas hipotecarias, porque no ha surtido el efecto que se esperaba que era por un lado ayudar al financiamiento de vivienda y por el otro a desarrollar el Mercado de Valores.
  5. 5. BIBLIOGRAFIA CRÉDITO HIPOTECARIO PARA VIVIENDA EN ECUADOR, Apuntes de Economía No.34, BCE CREDITO HIPOTECARIO PARA LA VIVIENDA, Apuntes de Economía, Pag. No.21, BCELEYES Y REGLAMENTOS: CODIGO CIVIL LEY DEL MECADO DE VALORES

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