Via Inmobiliaria - Eusebi Carles - Mayo 2013 - Número 132

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Artículo publicado en Via Inmobiliaria en Mayo de 2013 (número 132 de la revista) sobre las nuevas tendencias en Corporate Real Estate,

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Via Inmobiliaria - Eusebi Carles - Mayo 2013 - Número 132

  1. 1. mayo 2013| Vía Inmobiliariaopinión38La situación del mercado de oficinas ylas nuevas tendencias de ocupaciónLos mercados de oficinas de Madrid y Barcelona, con diferencia losdos mercados terciarios más relevantes del país y en los que se con-centra gran parte de la actividad corporativa y multinacional operativaen España, se encuentran actualmente en una situación de parálisisde facto como consecuencia directa de la crisis económica. La corre-lación del mercado con la evolución del PIB es absoluta y con una ac-tividad económica tan deteriorada (crecimiento esperado de un -1,3%corregido ya por el gobierno central a finales de Abril) como la de losúltimos cinco años, una abrumadora escasez de financiación, unaconfianza en mínimos y un nivel de incertidumbre en máximos, elcomportamiento de los mercados de oficinas de nuestras dos principa-les ciudades muestra evidentes síntomas de debilidad, como no podríaser de otra forma.Hoy en día ambos mercados adolecen de profundidad, con una deman-da bruta que se ha reducido más de un 60% en ambos casos y unaabsorción real neta de espacio negativa, lo cual implica que aunque lasentregas de nuevos edificios de oficinas es muy limitada, el espaciototal disponible sigue aumentando mes tras mes hasta situarse ya enniveles cercanos al 15% en las dos urbes.De esta forma la liturgia de los precios solo puede ser una, la descen-dente, habiendo ya reflejado una caída superior al 45% en ambosmercados. Y ante un panorama deflacionista y con una intensidad in-usitada como la descrita en los precios de alquiler, obviamente laconfianza de los inversores ha disminuido hasta cotas que reflejan undescenso de los niveles de inversión superiores al 75%, con la deser-ción transitoria de muchos de los fondos extranjeros, a excepción delos oportunistas y a los que buscan hacer operaciones de deuda.Todos estos elementos dibujan un nuevo panorama, perverso desdemuchos puntos de vista, pero lleno de oportunidades si lo afrontamosdesde otra perspectiva.El ajuste de los precios medios de las oficinas ofrece a empresas quehistóricamente han estado localizadas en zonas alejadas del centro dela ciudad la oportunidad de acceder a otros enclaves mucho mejorubicados a rentas muy asequibles. De esta forma pueden conseguirreforzar su imagen corporativa y proyectarse mejor a clientes de seg-mentos superiores. Además, numerosas compañías internacionalescon poca presencia en nuestro país están valorando muy seriamentela posibilidad de establecer aquí sus servicios centrales o CSC (centrosde servicios compartidos), ante la excelente posibilidad que les ofreceel mercado respecto al “Value for Money”. Son ya varios los casos enlos que hemos intervenido en este sentido, tanto en nuevas implanta-ciones como en la renegociación de las condiciones cuantitativas ycualitativas de contratos de arrendamiento existentes.En otros casos estamos asesorando a compañías en la implantación yconsolidación de sus distintas sedes, ahorrando con la eliminación deduplicidades de espacios redundantes (para que tener tres recepcionessi puedes tener solo una ?), reduciendo en todos los casos la facturainmobiliaria y los consumos, mejorando las sinergias y comunicaciónentre los distintos equipos mediante la implantación en espaciosabiertos y generando un entorno de trabajo nuevo e ilusionante queconsolide el sentimiento de pertenencia a la firma. Y este último fac-tor, aunque parezca paradójico en un momento de destrucción masivade empleo como el actual, no hay que olvidarlo nunca. Un empleadomotivado y altamente identificado con la compañía es un tesoro quehay que preservar a largo plazo en cualquier organización empresarial.Incluso en algunas ocasiones estamos abordando el análisis de adqui-sición de suelo terciario para levantar nuevas sedes corporativas,aprovechando un momento en que este es abundante y asequible, paradiseñar desde cero inmuebles que configuren un entorno de trabajototalmente alineado con la filosofía empresarial de nuestros clientes.Esto incluye en muchos casos tener en cuenta elementos de sosteni-bilidad medioambiental, para lo cual les guiamos y tutelamos en todoel proceso arquitectónico y de certificación.A la vez estamos orgullosos de ser los pioneros en la aplicación delmodelo del puesto de trabajo compartido en las empresas, el llamadoHot Desking, lo que permite optimizar las necesidades de espacio delos usuarios de oficinas, en algunos casos hasta en más de un 25%.Este sistema es ya muy utilizado en los países nórdicos y anglosajo-nes, pero en España apenas se utiliza, pese a que en muchas ocasioneslos empleados no permanecen más que una pequeña porción de sutiempo en su puesto de trabajo y el resto están con sus clientes, lo queprovoca un coste elevadísimo de un espacio infrautilizado. Adicional-mente hay que tener en cuenta que este proceso se acelerará aún mása partir de ahora, cuando las soluciones tecnológicas basadas en elCloud Computing (la nube) son cada día más seguras, fiables, baratasy extendidas, lo que permitirá el trabajo en remoto para muchos em-pleados durante varios días a la semana.Por otro lado, y ante un entorno de financiación muy hostil para lasempresas en el que conseguir deuda nueva es muy complicado, esta-mos involucrados en diversos procesos de Sale & Leaseback, donde elvendedor transfiere la propiedad de uno o varios activos a un inversorpara pasar a ser de forma inmediata arrendatario del mismo o de losmismos. Son operaciones de corte más financiero, aunque sin lugar adudas tampoco puede olvidarse ni mucho menos el componente inmo-biliario subyacente de la transacción, pues al finalizar el periodo deobligado cumplimiento contractual el inversor correrá el riesgo dequedarse sin inquilino y en consecuencia de los ingresos garantizadosque tenía hasta ese momento, lo cual le obligará a potencialmenteabordar una re-comercialización del activo. En el fondo ese riesgo la-tente tendrá un impacto en el precio de venta que percibirá nuestrocliente y es precisamente en este tipo de aspectos en los que más vaa necesitar de nuestro consejo para defenderse y poner en valor suactivo.En esencia, en nuestro país estamos atravesando tiempos complica-dos, muy adversos en determinados casos y dramáticos en según quésectores, pero a la vez hay oportunidades que se pueden y deben ex-plotar. Es pues el momento idóneo para que las empresas forjen alian-zas con socios estratégicos a largo plazo que maximicen su operativay minimicen simultáneamente sus costes inmobiliarios. Al fin y alcabo el inmobiliario es un elemento necesario para el funcionamientode la economía, pero las compañías se dedican cada una a su especia-lidad y a lo que saben hacer bien y deben delegar lo que les resultaajeno.Nuestra especialidad es precisamente ésta y constituimos una sólidaplataforma para que las compañías establezcan con nosotros una re-lación fiable, segura y con total confort que les permita analizar, cono-cer e implementar las soluciones más adecuadas a sus necesidadesinmobiliarias a medida que su negocio evoluciona.Eusebi CarlesDirectorAOS Studley Spain"Numerosas compañías internacionales conpoca presencia en nuestro país estánvalorando muy seriamente la posibilidad deestablecer aquí sus servicios centrales oCSC, ante la excelente posibilidad que lesofrece el mercado respecto al “Value forMoney”. ""Ante un entorno de financiación muy hostilpara las empresas en el que conseguir deudanueva es muy complicado, estamosinvolucrados en diversos procesos de Sale &Leaseback, donde el vendedor transfiere lapropiedad de uno o varios activos a uninversor para pasar a ser de forma inmediataarrendatario del mismo o de los mismos. "38 Opinión AOS Studley VI nº132.indd 16 21/05/2013 14:56:44

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