Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Q3 2011

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Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Q3 2011

  1. 1. Mercado de oficinas de Barcelona 3T 2011Absorción bruta anual Evolución anual de la tasa de disponibilidadFuente: Savills Research Fuente: Savills Research“La liturgia del mercado sigue dictada por las turbulencias queagitan los mercados financieros, las cuales están condicionando latoma de decisiones tanto de los ocupantes como de los inversores.Ante esta situación ambos colectivos han adoptado medidas decautela adicionales hasta que los mercados se estabilicen y latendencia se perfile con mayor claridad.” Eusebi Carles (Director General Barcelona) La demanda de oficinas se ha deteriorado de La ausencia total de entregas de nuevos manera considerable si comparamos la absorción proyectos continúa facilitando la progresiva de este trimestre (algo más de 43.000 m²) con la estabilización del volumen de oferta de oficinas y del mismo trimestre del año anterior (60.700 m²). sostiene la tasa de disponibilidad media de Si bien el tercer trimestre del año se caracteriza Barcelona, que actualmente se sitúa en el 13,3%. por una actividad tradicionalmente débil debido a los meses estivales, la tendencia global del Los valores de renta se mantienen en la senda mercado nos permite afirmar que 2011 marcará bajista, con descensos en todas las zonas el mínimo de absorción bruta acumulada de la estudiadas. El descenso menos acusado última década. corresponde a la renta prime que desciende un -2,6% con respecto al trimestre anterior. Los desarrollos especulativos han desaparecido prácticamente del mercado. Durante el tercer La cautela reina entre los inversores. La trimestre del año ningún proyecto vió la luz y no volatilidad en los mercados financieros, la prevemos la entrega de nuevos desarrollos de situación política europea, el díficil acceso a la envergadura en los próximos 15 meses. financiación y la escasez de producto de calidad a precios de venta adecuados son factores que dificultan la toma de decisiones.
  2. 2. Economía, demanda y ofertaEconomía pone de manifiesto el tenue rendimiento del mercado que se asienta en niveles de actividad cercanos a losEl punto de mira del panorame económico mínimos de la última década.internacional sigue inevitablemente fijado en la crisisde deuda soberana europea. La presión de los En este contexto, estimamos que la absorción bruta amercados financieros sobre Italia deja en segundo final de año no superará los 250.000 m² (nivelesplano a la odisea griega. El coste de la deuda italiana similares a los del año 2009 y casi un 30% por debajoalcanza records históricos, rebasando peligrosamente de la media de los últimos 10 años).el 7%, punto en el que cual se pusieron en marcha A diferencia de los periodos anteriores, la Periferia hacon anterioridad los rescates de Irlanda, Grecia y tomado una relevancia notoria durante los mesesPortugal. Las turbulencias políticas del país agravan la estivales. Tres de las nueve operaciones másdesconfianza de los mercados que castigan a su prima importantes se han llevado a cabo en zonas de lade riesgo, actualmente en niveles cercanos a los 550 Periferia: la multinacional Adidas alquiló más de 1.400puntos básicos mientras que la prima española se m² en Vallsolana Garden Business Park en Sant Cugatacerca peligrosamente a los 500 bps. del Vallès, la compañía de telecomunicaciones Colt Telecom amplió sus oficinas en el WTC Almeda ParkComparativa deuda pública a 10 años de Cornellà de Llobregat (3.320 m²) y la firma de moda Rosa Clará se trasladará a una nueva sede de 5.000 m² en Sant Just Desvern. La actividad en el mercado de oficinas continúa siendo producto de estrategias de ahorro por parte de las empresas, ya sea en busca de rentas más bajas o edificios más eficientes que les permitan implementar reducciones en costes sustanciales. El último movimiento estratégico que se ha llevado a cabo en Barcelona ha sido el traslado de Unilever a Viladecans, liberando espacio en uno de los edificios más emblemáticos de la ciudad, L’Illa Diagonal. Éste es un fiel ejemplo del cambio psicológico que se ha producido en la demanda de oficinas; la ubicación ha dejado de ser el principal atributo para muchas empresas, que pueden sacrificar este elemento paraFuente: Eurostat conseguir otros objetivos también deseables. Ante estaLa envergadura que está tomando la situación tesitura los edificios que se han quedado obsoletos eneuropea nos obliga a imaginarnos un escenario en el el centro de la ciudad tienen una clara misión:que sería imprescindible la intervención de China, que renovarse o morir.se convertiría en el banquero europeo, con lasconsecuencias que esto podría conllevar. Oferta y Tasa de disponibilidadA nivel nacional, el PIB muestra un crecimiento El parque de oficinas de Barcelona ha permanecidoeconómico cada vez más débil que podría concluir en inalterado durante el tercer trimestre del año ante laestancamiento o incluso una vuelta a la recesión a total ausencia de nuevos desarrollos.finales de año. La debilidad económica se evidenciaen la mayoría de los agregados, tanto de demandacomo de oferta. No obstante, la connotación más Tasa de disponibilidad por zonasnegativa de la economía continúa siendo la deprimidasituación del mercado laboral que perdió 144.700puestos de trabajo durante el tercer trimestre,colocando la tasa de paro en el 21,52%.El Mercado de AlquileresDemanda y AbsorciónLa demanda de oficinas en Barcelona continúasufriendo las consecuencias de la incertidumbre y laralentización económica. El nivel de absorción entrejulio y septiembre superó ligeramente los 43.000 m²,un 19% menos que el trimestre anterior y hasta un29% inferior a los niveles alcanzados durante el mismoperiodo de 2010. En lo que va de año la absorciónbruta acumulada asciende a 174.700 m², volumen que Fuente: Savills Research Mercado de Oficinas de Barcelona -3T 2011 2
  3. 3. Rentas e inversiónComo anticipábamos en el informe anterior, en los Los inmuebles ubicados en el centro de la ciudadpróximos 15 meses no se añadirá ningún proyecto pierden en muchos casos paulatinamente suespeculativo de envergadura, a excepción de dos competitividad dado su alto grado de obsolescenciaedificios en rehabilitación en el centro de la ciudad: el frente al stock de edifcios nuevos y eficientes queprimero ubicado en la calle Calabria, propiedad de encontramos en las Nuevas Áreas de Negocio y laNúñez y Navarro y el segundo ubicado en Travessera Periferia. Mientras, en el lado opuesto, ante el ampliode Gràcia, propiedad de Colonial. y moderno parque de oficinas de la Periferia, las decisiones de traslado por parte de las empresas seEl grueso de la actividad promotora durante los dificultan en gran medida por la carencia depróximos meses se llevará a cabo en el complejo infraestructuras de transporte público adecuadas y enNova Bocana, donde la sociedad con el mismo consecuencia la aversión de los empleados a mudarsenombre está desarrollando tres edificios de oficinas y a dichas zonas.donde está previsto que se ubiquen la futura sede deDesigual y la Fundació Pascual Maragall, que juntos Los incentivos (carencias, bonificaciones y ayudas a laacumularán una superficie superior a los 30.000 m². implantación) se consolidan como elementos importantes en la negociación de los contratos.La escasez de nuevos proyectos se ha convertido enun mecanismo estabilizador del mercado, conteniendoel crecimiento de la tasa de disponibilidad que El Mercado de Inversiónactualmente se encuentra en el 13,3%. El ascenso del0,1% con respecto a la tasa del trimestre anterior La venta a principios de Agosto del edificio Diputacióresponde esencialmente a la liberación de oficinas de 260 por parte de Pontegadea a IVG ha sido la únicasegunda mano. transacción destacable de este trimestre. Ciertamente es muy poco bagaje para un mercado acostumbrado aRentas registrar más de diez operaciones por trimestre hace tan sólo cuatro ejercicios. El volumen de inversiónLas rentas continúan poniendo de manifiesto la anualizado ha caído a 224 millones de euros, lo quetendencia bajista que volvieron a iniciar a finales de pone de manifiesto la magnitud de la disminución de la2010, tras el periodo de relativa estabilización que se actividad en el mercado, con una caída en torno alprodujo durante los últimos meses de 2009. Se han 90% sobre los máximos de 2007.llevado a cabo correcciones intertrimestrales en todaslas zonas estudiadas, si bien es importante remarcarque tienen un carácter leve si las comparamos con el Volumen de inversión anualinicio de este ciclo recesivo (2008-2009). Así la rentaprime desciende un 2,6% hasta los 18,50€/m²/mes,descenso similar al que hemos observado en el distrito22@ (2,8%).Rentas prime trimestrales Fuente: Savills Research La volatilidad tanto de los mercados financieros como de la situación política europea ha generado que los inversores con allocation declarado para dedicar a la inversión en oficinas hayan amplificado los dispositivos de cautela y lleven a cabo diagnósticos másFuente: Savills Research quirúrgicos de la situación.Los edificios del centro y de la periferia muestran una Si a este factor añadimos el hecho de que hay pocomayor flexibilidad en las rentas, con un 4,4% y un producto de calidad en el mercado a precios de venta4,3% respectivamente. Los propietarios que disponen que reflejen estos niveles de incertidumbre obtenemosde edificios en estas zonas se ven obligados a renovar un binomio perverso que ha atenazado de forma muysus estrategias de renta, pero por motivos distintos. significativa el caudal inversor. Mercado de Oficinas de Barcelona -3T 2011 3
  4. 4. Mercado de oficinas de BarcelonaMapa de sub-zonasPara más información, por favor contacten con:Eusebi Carles Frédéric Stravraky Josep Garcia Andrew Stevens Muna Benthami Eri MitsostergiouDirector Barcelona Agencia Oficinas Corporate Valoraciones Research Barcelona Research Europe+34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +31 (0)20 301 2087ecarles@savills.es fstavraky@savills.es jgarcia@savills.es astevens@savills.es mbenthami@savills.es emitso@savills.comSavills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacionalde más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuestapor liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permiteofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidadinnovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo aorganizaciones con las que comparte un objetivo común. Savills posee una visión inmobiliaria a largo plazo y trabaja duro invirtiendo en relacionesestratégicas duraderas, siendo sinónimo de oferta de servicios de gran calidad y de marca líder.Este boletín es sólo para brindar una información general. Mientras se han hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills. (c) Savills Ltd November 2011

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