Savills - Informe Mercado Oficinas - Barcelona - Otoño 2008

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  • 1. Mercado de oficinas de Barcelona Otoño 2008Crecimiento de rentas Absorción y tasa de disponibilidadFuente: Savills Research Fuente: Savills Research“La demanda y los precios de alquiler tuvieron una relativaestabilidad hasta Abril. Fue a partir de Mayo cuando se constatóque el mercado de ocupantes se encaminaba a un acusadodebilitamiento en un entorno económico caracterizado por lasturbulencias financieras. El mercado de inversión ha sufrido conmayor intensidad este incierto contexto económico, con un alzade 150 puntos básicos en los últimos doce meses en lasrentabilidades exigidas por los inversores”. Eusebi Carles - Director El mercado ocupacional de Barcelona no se ha visto La previsión del futuro debilitamiento de la demanda,demasiado afectado por el impacto de las turbulencias junto a una notable inyección de volumen de nuevaen los mercados financieros durante el primer semestre oferta, especialmente a partir de 2009, está empezandodel año, manteniendo niveles de absorción a provocar una corrección en las rentas solicitadas.relativamente estables. El desajuste entre las expectativas de precio por No obstante, los indicadores económicos no dan parte de los vendedores y la prudencia de lostregua a la tendencia de desaceleración, y la demanda compradores, ha conducido a un descensoestá empezando a verse afectada por procesos de considerable en el volumen transaccionado.toma de decisiones más largos. Prevemos un descensode la demanda en la segunda parte del año y durante El fuerte reajuste del mercado de inversión lo ha2009. situado en niveles más atractivos para los inversores. Las rentabilidades evolucionan al alza alcanzando el La disponibilidad de oficinas se ha incrementado 5,75% para activos prime. Prevemos ciertos reajustesligeramente con respecto al año anterior. Aún y así, la adicionales en los próximos meses.tasa de disponibilidad se mantiene en nivelessaludables, debido a una entrega de proyectos limitada.
  • 2. Demanda y OfertaEconomía semestre, habiendo asumido a nivel global un 29% de la contratación.Los indicadores económicos del segundo trimestre noofrecen duda a la tendencia generalizada de Distribución de la absorción según sectordesaceleración. El discreto incremento del PIB, del1,8% en términos anuales y tan solo un 0,1% respectoal primer trimestre del año, añadido al notableaumento del paro (10,44% de la población activa) y elfuerte crecimiento de la inflación anual, son algunasde las variables que alertan de la situación queatraviesa la economía nacional.Principales indicadores económicos Fuente: Savills Research Oferta y tasa de disponibilidad Durante el primer semestre de 2008 se han agregado aproximadamente 150.000m2 de nuevos proyectos al stock de oficinas de Barcelona, sumando en la actualidad 5,4 millones de m2. De los proyectos entregados este semestre, el 80% se incorpora comoFuente: INE, Funcas stock disponible. Así, la tasa de disponibilidad ha aumentado ligeramente alcanzando el 6,5% queEl Mercado de Alquileres equivale a un total de 357.000m2 disponibles.Demanda y Absorción Debido a la crisis crediticia actual, varios proyectos demorarán su fecha de entrega, principalmente debidoLa demanda durante el primer semestre de 2008 ha a la falta de financiación. Gran parte de los proyectosmantenido un ritmo similar al de los últimos 4 años, que no sean entregados en el clima actual,alcanzando los 190.000m2 aproximadamente. Las difícilmente verán la luz antes de 2012. Los proyectosoperaciones superiores a los 1.000m2 han tomado que ya han sido inciados se acabarán en el plazo másespecial protagonismo este semestre representando o menos establecido debido a que ya cuentan conmás del 80% del total de superficie contratada. Como financiación.resultado, el proceso de toma de decisiones se haalargado y algunas de estas operaciones son Teniendo en cuenta las probabilidades de ver la luz denegociaciones arrastradas desde finales de 2007. No cada proyecto, podemos decir que en los próximos 24obstante, la incipiente desaceleración económica está meses se entregarán 480.000m2, de los cuales uncomenzando a tener efecto en el mercado de oficinas 30% se encuentra ya comprometido. Las zonas concausando una contracción en la demanda. Dicha mayor número de desarrollos son 22@ / Poblenou,contracción es más pronunciada en las demandas de Plaza Europa / Gran Via Sud y Sant Cugat del Vallès,pequeñas superficies, cuyos usuarios son los primeros donde se concentra el 90% de la superficie que saldráen manifestar síntomas de cautela. disponible al mercado durante los próximos 24 meses. Las compañías que busquen consolidar susLos Organismos Públicos han vuelto a recuperar actividades en un solo edificio o reubicarse a edificiosprotagonismo tras haber ocupado un segundo plano más eficientes y modernos, identificarán estas zonasen la demanda barcelonesa durante los últimos como las principales alternativas al tradicional CBD,meses, representando un 15% del total de superficie donde la disponibilidad está por debajo del 2% y lasabsorbida. El sector Sanitario ha sido el gran rentas son comparativamente más altas.protagonista durante este semestre debidoprincipalmente a dos grandes adquisiciones para uso Los proyectos en marcha inyectarán al mercado unpropio, absorbiendo aproximadamente un 20% del volumen de nueva oferta substancial en 2009,total de superficie contratada. Este tipo de sobretodo a partir del segundo trimestre, lo queadquisiciones ha tenido especial relevancia este conjuntamente con una demanda previsiblemente más Mercado de Oficinas de Barcelona - IOtoño 2008 2
  • 3. Mercado de Inversión y Previsionesdébil tensionará a la baja las rentas, las cuales de De entre todos los formatos, han sido las operacionesmomento se han mantenido en un cierto tono de llaves en mano y las transacciones de suelo las queestabilidad. más han percibido esta situación, incluso en estructuras con garantías de renta. Asistiendo a unProyectos previstos a 24 meses vista momento de mercado donde se penaliza el riesgo, las operaciones que tienen mayores posibilidades de ser cerradas son aquellas que ofrecen inmuebles alquilados a ocupantes solventes, con poca desocupación, rentas sostenibles y contratos a largo plazo sin opción de “break”. Otros formatos que anteriormente habían alimentado al sector de inversión, como eran las ventas por plantas y módulos a pequeños inversores y ocupantes, así como los cambios de uso, adolecen hoy en día de carencia de financiación y resultan a su vez menos atractivos. Así, el mercado no puede contar con estos formatos de venta como válvulas de escape y ha visto reducida en consecuencia la liquidez de los activos. PrevisionesFuente: Savills ResearchRentas La absorción de espacio de oficinas se reducirá probablemente a finales de 2008 en un 25% respectoDurante estos últimos meses hemos visto como las a la alcanzada en 2007. No obstante, y dado que larentas han comenzado a estabilizarse, tras el entrada de nuevos proyectos especulativos hasta finalcrecimiento significativo que experimentaron a finales de año será limitada, no prevemos un alza notable dede 2007 y principios de este año, especialmente en la la desocupación a corto plazo y por tanto el impactozona CBD. La renta máxima solicitada en esta área en los precios de alquiler debería ser reducido.asciende a 29€/m2/mes. No obstante, hemosobservado durante estos últimos meses una No obstante, y dado que sí es perceptible unacorrección de precios por parte de algunos edificios en contracción del nivel de demanda, conjuntamente convistas al posible futuro descenso de la demanda y la precomercialización de determinados proyectos quemensajes de mayor flexibilidad por parte de los se entregarán en 2009, es posible y no descartablepropietarios. que los últimos meses de 2008 estén marcados por un cierto descenso en las rentas, proceso que podríaMercado de Inversión amplificarse en el transcurso de 2009.El volumen de inversión en los primeros 6 meses de Por lo que se refiere al mercado de inversión, su futuro2008 ha ascendido a 616 millones de euros, una cifra comportamiento dependerá en gran medida de laque representa un descenso del 30% respecto al evolución de los tipo de interés, la disponibilidad demismo periodo del ejercicio anterior. financiación y la necesidad que tengan determinados grupos de vender. En esencia, el mercado haEste descenso del volumen transaccionado se ha corregido ya en unos 150 puntos las rentabilidades,producido en un entorno de mayor disponibilidad de por lo que a los niveles actuales de precio algunosproducto en venta, lo cual refleja un fenómeno grupos no necesariamente forzados a vender puedenrelativamente nuevo en el mercado de inversión en decidir finalmente retirar sus activos del mercado yoficinas y es la gran cantidad de procesos de venta mantenerlos en sus respectivos portfolios. Por loque han quedado desiertos. contrario, aquellos grupos que necesiten y quieran hacer líquidos determinados activos deberán ser muyEsto se explica por el desajuste entre las expectativas probablemente imaginativos en las estructurasde maximización de precio por parte de los propuestas, proponiendo formulas que robustezcan elvendedores y una mayor aversión al riesgo por parte atractivo de sus inmuebles.de los compradores, que han reflejado en sus ofertasun nivel de precaución mayor que ha cristalizado en En cualquier caso, somos de la opinión de que elofertas conservadoras. Ambos factores han conducido mercado, en el conjunto de sus parámetros, sufrirá unal mercado a un binomio difícil de resolver que ha deterioro durante el transcurso de 2009, fruto de unaprovocado una disminución notable del volumen de mayor oferta tanto a nivel de alquiler como de venta,operaciones, que en el caso de activos prime se han un entorno económico debilitado, escasez decruzado en el entono del 5,75%. financiación y de elevados niveles de incertidumbre. Mercado de Oficinas de Barcelona - Otoño 2008 3
  • 4. El Mercado de oficinas de BarcelonaPara más información, por favor contacte con:Eusebi Carles Frédéric Stravraky Muna Benthami Eri MitsostergiouInversión Agencia Research Barcelona Research Europe+34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +34 93 272 4100 +30 210 6996311ecarles@savills.es fstavraky@savills.es mbenthami@savills.es emitso@savills.comEste boletín es solo para brindar una información general. Mientras se ha hecho todos los esfuerzos para asegurar que la información contenidasea correcta, Savills no acepta ninguna responsabilidad por cualquier pérdida, ya sea directa o indirecta, que surja de su uso. Este boletín esestrictamente propiedad del autor y queda estrictamente prohibida la reproducción total o parcial de la misma sin el permiso escrito deldepartamento de Research de Savills.© Savills Commercial Ltd October 2008.Savills PLC es una empresa líder en el mundo de los servicios inmobiliarios que cotiza en la Bolsa de Londres. La empresa ha experimentado ungran crecimiento en los últimos años, convirtiéndose en una de las referencias internacionales, con oficinas y asociados por todo el Reino Unido,Europa continental, América, Asia Pacífico y África. Savills es la denominación comercial de los subsidiarios que prestan servicios inmobiliarios deSavills plc, que asesoran en el mercado de la propiedad comercial, rural, residencial y de ocio. Otros servicios incluyen asesoramiento enfinanzas corporativas, financiación de capital inmobiliario y de riesgo y una amplia gama de servicios relacionados a la propiedad inmobiliaria.