1. Mercado de oficinas de Barcelona
Invierno 2010-11
Comparativa de las dos últimas crisis Evolución trimestral de las rentas prime
Fuente: Savills Research Fuente: Savills Research
“Dejamos atrás un 2010 de transición, donde ya no ha habido la
sensación de caída libre que prevaleció durante 2009, pero que
tampoco ha aportado grandes novedades al sector. El ejercicio
2011, especialmente en su segundo semestre, debería ser el año
en que se restablezca la confianza tanto de usuarios como de
inversores.” Eusebi Carles (Director General Barcelona)
El mercado de oficinas de Barcelona finalizó 2010 Los valores de renta medios de Barcelona
sin grandes cambios con respecto al año anterior. continúan relativamente estables en
El nivel de absorción bruta acumulada mostró una prácticamente todas las zonas estudiadas,
leve mejoría con respecto al volumen de 2009, aunque las condiciones contractuales
que no ha sido suficiente para poder confirmar un subyacentes se han seguido endureciendo. El
cambio de tendencia apreciable. primer trimestre de 2010 puso un stop provisional
a la caída de los precios de alquiler nominales,
La entrega de nuevos proyectos ha engrosado el que se mantuvieron constantes durante todo el
parque de oficinas de la ciudad en 204.000 m², año, con excepción del CBD.
de los cuales tan sólo el 55% se incorporó al
mercado como superficie disponible. La constante Las rentabilidades prime también se mantuvieron
entrega de nuevos edificios de oficinas que se estables durante los cuatro trimestres del año en
llevó a cabo entre 2008 y 2010 comienza a remitir niveles teóricos que no superaban el 5,75%. La
y parece que el mercado finalmente empieza a falta de rotación del mercado barcelonés impidió
recoger las consecuencias de las fuertes que se perfeccionaran más operaciones que, de
limitaciones impuestas por la crisis económica. darse en el futuro, prevemos que se situarían por
debajo de estos niveles en caso de venta de
algún “trophy asset”.

2. Economía y demanda
Economía Las operaciones de grandes compañías que
compraron o cerraron contratos de pre-alquiler en
Los principales datos macroeconómicos que se edificios existentes o en construcción para ubicar sus
desprenden de la estimación de la contabilidad futuras sedes sostuvieron en gran medida el volumen
nacional que realiza el INE muestran una evolución de absorción. Así, las operaciones de superficie
relativamente positiva. El PIB del cuarto trimestre de superior a 3.000 m² representaron más del 45% del
2010 registró un crecimiento interanual del 0,6%, total de la superficie absorbida durante 2010. No
mejorando en cuatro décimas el registro del trimestre obstante, el dato más significativo ha sido el aumento
precedente, como consecuencia de una mejor del número de operaciones cerradas en superficies
contribución tanto de la demanda nacional como del medianas, entre 500 y 1.000 m², en detrimento de la
sector exterior. demanda tradicional de Barcelona de pequeñas
superficies inferiores a los 500 m². En 2009 las
Divergencia en la recuperación económica operaciones medianas suponían un 11% de la
demanda, mientras que en 2010 dichas operaciones
han acumulado un 28%. De esta tendencia se
desprenden varias lecturas:
1. Las empresas de tamaño pequeño continúan siendo
las que más sufren en la actual coyuntura económica,
para quienes la mejor alternativa para reducir sus
cuentas de gastos fijos es renegociar las rentas de sus
oficinas y así evitar asumir los altos costes del
traslado.
2. Las empresas medianas (y las grandes que han
reducido sus necesidades de espacio) se encuentran
en una posición de negociación más fuerte que les
permite tomar decisiones para trasladarse,
aprovechando que existen oportunidades en el
Fuente: Banco de España mercado, beneficiándose de una amplia disponibilidad
de edificios eficientes a rentas muy competitivas y con
Los fantasmas que acechaban a la economía propietarios dispuestos a ofrecer formulas imaginativas
española parecen haber remitido de momento y el para incentivar dichos movimientos.
Gobierno mantiene la previsión de crecimiento del En 2010 se ha confirmado la plena aceptación de los
1,6% para 2011. La economía española afronta varios nuevos distritos de negocios. Las empresas que
retos, como son el encarecimiento del petróleo tradicionalmente se situaban en el CBD han primado
(acrecentado por la crisis libia) y de las materias atributos como la eficiencia de los espacios y el ahorro
primas, la consolidación fiscal, la deuda soberana y la energético, por encima del tradicional criterio de la
creciente inflación. Este último indicador subió tres ubicación y la búsqueda de una dirección con
décimas en febrero y situó su tasa anual en el 3,6 %, prestigio. Prueba de ello es el importante número de
cifra que no se alcanzaba desde octubre de 2008. reubicaciones que se han llevado a cabo este año de
compañías de la talla de Telefónica o KPMG a zonas
como el distrito 22@ y la Plaça Europa, que han
El Mercado de Alquileres resultado ser las alternativas que más han erosionado
Demanda y Absorción los niveles de ocupación del CBD.
El mercado de oficinas de Barcelona finalizó 2010 sin
Oferta y Tasa de disponibilidad
grandes cambios con respecto al año anterior. Tanto
en el mercado de usuarios como en el de inversión se El pasado ejercicio se incorporaron más de 204.000
produjeron tenues mejoras con respecto a 2009, que m² al stock de oficinas, que cuenta actualmente con
no han sido suficientes para confirmar a día de hoy un más de 5,5 millones de metros cuadrados, de los
cambio de tendencia digno de destacar. cuales 679.000 m² están actualmente vacíos.
La absorción bruta acumulada durante el año alcanzó
La tasa de disponibilidad media de Barcelona se
los 274.000 m², que representa un crecimiento anual
redujo levemente durante el último trimestre del año,
del 10%. Si bien este incremento confirma tímidos
pasando del 12,5% alcanzado en el tercer trimestre al
signos de mejora, los niveles de absorción siguen
12,2% vigente al cierre del año. Esta corrección
dibujando un mercado manifiestamente débil que
puntual se debe principalmente a la entrega durante el
continúa encontrándose muy por debajo de los niveles
último trimestre del año de varios proyectos de oficinas
medios alcanzados en la última década (-30%). En
que ya estaban comprometidos, como la sede de
este marco, la contratación neta continúa basculando
Telefónica en el edificio Diagonal 00 de 24.000 m² y la
entre tasas negativas y nulas, lo cual nos impide
sede de la CMT, de más de 12.000 m², ambas en el
confirmar el inicio de un ciclo ascendente sólido.
Mercado de Oficinas de Barcelona - Invierno 2010-11 2

3. Oferta, rentas e inversión
distrito 22@. De los 50.000 m² de nuevo stock que se edificios de la zona, que ven peligrar su tasa de
incorporaron al mercado durante dicho trimestre, tan ocupación ante la intensa oferta de edificios nuevos y
sólo 3.000 m² se encontraban disponibles. eficientes que florecen en los distintos distritos de
Barcelona. Las reformas y la adaptación a las
exigencias de las empresas en cuanto a eficiencia de
Tasa de disponibilidad por zonas espacios les permitirá mantener aquella demanda que
sigue primando el prestigio de la ubicación.
El Mercado de Inversión
El ejercicio de 2011 ha cerrado en Barcelona con un
volumen de 654 millones de € en edificios de oficinas
transaccionados. De éstos, sólo 289 millones han
correspondido a operaciones de inversión
tradicionales, mientras que 332 millones han sido
compras ejecutadas por ocupantes. Los restantes 33
millones de € corresponden a dos adquisiciones de
edificios de oficinas que serán sometidos a un cambio
de uso para transformarlos en sendos hoteles.
Fuente: Savills Research
Evolución de las rentabilidades prime
La entrega de nuevos edificios de oficinas (intensa
aún entre 2008 y 2010) comienza a llegar a su fin y el
mercado empieza a recoger las consecuencias de las
imposiciones de la crisis económica.
El eje del mercado había gravitado hasta 2007 en una
fuerte actividad de inversión que, ante la falta de
producto core en venta, había basculado hacia los
diversos formatos de ventas anticipadas, ya fueran en
estructuras de forward purchase o forward funding.
Esta ha sido una de las causas fundamentales por la
que en 2010, en plena crisis, aún se han producido
entregas de proyectos especulativos.
La previsión de nuevas entregas para 2011 se reducirá
en un considerable -51% con respecto 2010 y en 2012 Fuente: Savills Research, INE
la reducción será aún más drástica (-80%). Tan sólo el
35% de la superficie prevista para los próximos 24
El mercado sigue adoleciendo de falta de rotación y
meses saldrá al mercado como superficie disponible.
esto impide que se perfeccionen más operaciones,
Este escenario nos permite trazar una trayectoria de la pues sigue existiendo demanda por parte de
tasa de disponibilidad optimista, debilitando su instituciones e inversores privados que tienen
tendencia alcista en los próximos meses aunque vocación de tomar posiciones en un momento en que
seguirá sin bajar de forma relevante en el corto plazo. el mercado debería estar teóricamente ofreciendo
oportunidades.
Rentas La reconversión de las cajas de ahorros y las mayores
exigencias de capital impuestas es previsible que
Los valores de renta medios de Barcelona continúan cristalice en una mayor ausencia de financiación si
en el tramo horizontal de la “L” prolongada a la que cabe, lo que dificultará llevar a cabo operaciones
hacíamos referencia en el anterior informe. Los apalancadas y, por tanto, habrá muy probablemente
precios de alquiler se mantuvieron estables, por lo una mayor exigencia de recursos propios en las
menos nominalmente, en todas las zonas durante el transacciones que se lleven a cabo si estas no están
año, con excepción de la renta prime que en el cuarto previamente apalancadas y se puede llevar a cabo
trimestre corrigió su nivel en un -2,5% intertrimestral, una subrogación del préstamo existente.
situándose en los 19,50€/m²/mes.
La creciente desocupación de algunos edificios
ubicados en el eje de Paseo de Gracia ha provocado
un ligero descenso en los precios de salida de los
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4. Mercado de oficinas de Barcelona
Mapa de sub-zonas
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Savills es una consultora líder en servicios inmobiliarios globales que cotiza en la Bolsa de Valores de Londres. La compañía, fundada en 1855,
tiene una amplia experiencia y desde su nacimiento ha experimentado una considerable expansión. Actualmente cuenta con una red internacional
de más de 180 oficinas y socios repartidos en ambas Américas, Europa, Sudeste Asiático, África y Oriente Medio. El conjunto de la empresa apuesta
por liderar el mercado en lugar de dejarse llevar. La combinación única del conocimiento del sector y la intuición del equipo de profesionales permite
ofrecer a nuestros clientes experiencia de primer orden en el sector inmobiliario. Estamos considerados como una empresa de mentalidad
innovadora y con excelentes habilidades negociadoras. Savills se centra en determinado tipo de clientes para ofrecer un servicio exclusivo a
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