Palaspecchi, ecco il piano di recupero

INQUADRAMENTO TERRITORIALE
2
L’area di intervento è ubicata nella prima periferia della città di Ferrara, nel quadrante
sud-ovest della città, nelle vicinanze dell’imbocco dell’autostrada A13 Bologna-Padova
e dista dal centro storico circa 2,5 Km.
E’ accessibile dalla Via Ludwig Van Beethoven nel fronte nord e via Alessandro Tassoni
che attraversa l’area in direzione nord/ovest – sud/est e confina ad ovest col centro
sportivo Nuova Sportiva Soc. Consortile A R.L.. Da Via Beethoven si diramano due
importanti arterie viarie quali Via Aldo Ferraresi e Via Richard Wagner che
appartengono alla SS16 Adriatica che garantisce facilità di transito e trasporto con i
principali nodi viari della città ed in particolare l’imbocco all’autostrada A/13 BO-PD
dista 5,7 Km.

3
La zona è ben servita dai mezzi pubblici accessibili dalle
vicine fermate di Pesci Bologna e Krasnodar Labriola, che
collegano la zona col centro e altri servizi importanti. La
stazione Ferroviaria dista dal sito 4,0 Km in auto ed è servita
dalla linea n°11 del bus accessibile dalla vicina fermata
Krasnodar Labriola, che garantisce una discreta praticità di
accesso alla rete ferroviaria. Nell’ambito del quartiere sono
inoltre presenti infrastrutture commerciali, artigianali e di
servizio di primaria necessità oltre che cospicui insediamenti
residenziali. A breve distanza, sfruttando l’articolato sistema
viario e di trasporto pubblico, si è integrati con tutti i servizi
della Città, in particolare col centro sportivo Nuova Sportiva
Soc. Consortile A R.L. confinante e il centro commerciale “Il
Castello” che si trova soltanto a 0,7 km.
LEGENDA:
1 – Palazzo degli specchi
2 – Ex Foro Boario
3 – Ex scalo ferroviario
4 – Centro commerciale
5 – Area artigianale
6 – Fiera Ferrara

4
LEGENDA:
1. Accesso Palasilver – strada privata
2. Accesso carrabile nord 1 - parcheggio
scoperto – via Beethoven
coperto – via Beethoven
coperto – via Beethoven
5. Sottopassaggio – via Alessandro Tassoni
6. Accesso carrabile est – via Alessandro
Tassoni
7. Accesso carrabile sud - via Alessandro
Tassoni
8. Accesso Palamit – strada privata

6
AREA DI INTERVENTO
STRALCIO II
DATI UNITA’ MINIME DI INTERVENTO (UMI 1b – 1c)
EDIFICIO S.U. STANDARD PUBBLICI DOVUTI
PARCHEGGI
4mq/10mq di S.U.
VERDE
14mq/30mq di
S.U.
ATTREZZATURE DI
INTERESSE COMUNE
10mq/30mq di S.U.
m² m² m² m²
RESIDENZE (A+B+C+D+E) 18.131 2.417 9.670 6.043
ATTIVITA’ COMMERCIALI AL
DETTAGLIO – ESERCIZI DI
VICINATO (A+B+C+D)
2.950 393 1.573 983
TOTALE 21.080 2.811 11.243 7.027
STRALCIO II
STANDARD PUBBLICI COLLOCATI (UMI 1b – 1c)
PARCHEGGI
VERDE, SPAZI PUBBLICI, AREE DI INTERESSE COMUNE
(verde, percorsi e spazi privati di uso pubblico)
ZONE m² ZONE m²
5 3.634 1 2.478
2 120
3 42
4 9.315
6 6.050
TOTALE
VERIFICATO
3.634
TOTALE VERIFICATO CONSIDERANDO ANCHE L’EXTRA
STANDARD REALIZZATO NEL VERDE STRALCIO I (+281 mq)
18.005
LEGENDA STRALCIO II:
Perimetro comparto
II stralcio residenziale,
UMI 1b – 1c
Aree a verde pubblico
Aree private prevalentemente a
verde
Aree a parcheggio pubblico
Parcheggi privati di pertinenza delle
attività commerciali e/o delle
residenze sociali delle UMI 1b – 1c
Percorsi pubblici
Area privata prevalentemente
pavimentata
Aree private di uso pubblico
Perimetro Unità Minima di
Intervento
Percorsi, verde e spazi pubblici di
standard su aree private

PLANIMETRIA GENERALE – 1:500
7
LEGENDA
PAVIMENTAZIONE IN AUTOBLOCCANTE
GRIGIO, POSA A CORRERE
PAVIMENTAZIONE IN CALCESTRUZZO
GHIAIA A VISTA TIPO LEVOCELL
ARBUSTI
(ES. PIANTE PERENNI E GRAMINACEE)
1 – PLAYGROUNF BABY
2 – PLAYGROUND JUNIOR
3 – AREA FITNESS
PAVIMENTAZIONE IN CALCESTRE
PAVIMENTAZIONE IN GOMMA ANTIURTO
COLORATA
PRATO

VISTA DAL PARCO, SUD-OVEST (ED. D-C)
8

VISTA DALLA CORTE CENTRALE (ED. A-B)
10

VISTA DAL PARCO, SUD-EST (ED. C-B-E)
11

VISTA DALLA CORTE CENTRALE (ED. A)
12

VISTA DAL PARCO, SUD-OVEST (ED. D-C)
13

15
PROGETTO – PIANI TIPO EDIFICI A-B-C-D
CORTE
INTERNA
EDIFICI A/D - PIANO TIPO VAR. 1
EDIFICI B/C - PIANO TIPO VAR. 1a
EDIFICI A/B/C/D - PIANO TIPO VAR. 2
BILOCALE 01
Interno A e D1
Superficie netta 52,22 mq
Balcone 7,35 mq
BILOCALE 05
Interno B e B1
Balcone 7,50 mq
BILOCALE 06
Interno B e B1
Balcone 7,50 mq
TRILOCALE 02
Interno B e B1
Balcone 7,83 mq
TRILOCALE 03
Interno C e C1
Balcone 7,54 mq
TRILOCALE 05
Interno C e C1
Balcone 6,64 mq
TRILOCALE 06
Interno D
Balcone 13,50 mq
QUADRILOCALE 01
Interno C – C1
Balcone 7,54 mq
QUADRILOCALE 02
Interno A1
Balcone 16,49 mq
KEYPLAN
05

PROGETTO – PIANI TIPO EDIFICIO E
16
KEYPLAN
CORTE
INTERNA
BILOCALE 07
Interno L1 e L3
Balcone 8,20 mq
BILOCALE 08
Interno L2
Balcone -- mq
BILOCALE 09
Interno L3
Balcone 8,20 mq
TRILOCALE 07
Interno F
Balcone 8,21 mq
TRILOCALE 08
Interno G
Balcone 8,33 mq
TRILOCALE 09
Interno M
Balcone 14,20 mq
TRILOCALE 10
Interno O
Balcone 8,20 mq
TRILOCALE 11
Interno H1
Balcone 6,80 mq
TRILOCALE 12
Interno H
Balcone 14,20 mq
TRILOCALE 13
Interno P
Balcone 11,30 mq
QUADRILOCALE 03
Interno N
Balcone 8,20 mq
QUADRILOCALE 04
Interno H
Balcone 19,00 mq
QUADRILOCALE 05
Interno M
Balcone 12,80 mq
EDIFICIO E - PIANO TERRA
EDIFICIO E - PIANO TIPO VAR. 1 (piani pari)
EDIFICIO E - PIANO TIPO VAR. 2 (piani dispari)

MIXITE’ INSEDIATIVA COME STRATEGIA DI RECUPERO
17
La mixité funzionale e tipologica permette di perseguire:
• Intensità di relazioni sociali, il cosiddetto «brassage
social»
• Controllo del territorio tenendo insieme le diversità
• Più equilibrato mix di funzioni e dotazioni
• Interazione urbana: lavoro, scolarità, assistenza
• Fruizione degli spazi continua e varia
Contestualmente, si punta ad evitare:
• Discriminazione
• Gentrificazione
• Presenza di quartieri «dormitorio»
• Scarsità di legami sociali
MIXITE’
LA FAMIGLIA o la famiglia «allargata»: mix generazionale, fruizione degli spazi attrezzati per l’infanzia, servizi per l’età scolare
SINGLE, GIOVANI COPPIE: maggiori capacità reddituale, minore presenza nell’abitato
STUDENTI (edificio E): Presenza continua nell’abitato, mix culturale
ANZIANI con necessità assistenziali: presenza continua nell’insediamento, vicinanza generazionale, catalizzatore di servizi sociali

TIPOLOGIE BILOCALE
18
TARGET INSEDIATIVO

TIPOLOGIA TRILOCALE - A-B-C-D
19
TARGET INSEDIATIVO

TIPOLOGIA QUADRILOCALE
20
TARGET INSEDIATIVO

TIPOLOGIE RESIDENZA PER STUDENTI
21
TARGET INSEDIATIVO
2STUDENTI
TARGET INSEDIATIVO
3STUDENTI
TARGET INSEDIATIVO
4STUDENTI

22
CONSISTENZE – RIEPILOGO TOTALE
TIPOLOGIE
RESIDENZIALI
SUP. NETTE
SUP . ACC.
BALCONI
SUP . ACC. P.T.
PAVIM.
COPERTE
UNITA’
IMM.
TOT. SUP.
NETTE
TOT. SUP.
ACC.
BALCONI
TOT SUP. ACC.
P.T. PAVIM.
COPERTE
SUP. ACC. AL P.T. (SPAZI
PAVIM.
SCOPERTI/GIARDINI)
BILOCALE 01 52,22 7,35 52 2715,44 382,20
BILOCALE 05 45,55 7,83 24 1093,20 187,92
BILOCALE 06 46,53 7,50 12 558,36 90,00
BILOCALE 07 47,00 8,20 8,20 7 329,00 41,00 16,40 41,84
BILOCALE 08 41,30 0 5 206,50 10,96
BILOCALE 09 51,87 8,20 2 103,74 16,40
TRILOCALE 02 59,40 7,83 16 950,40 125,28
TRILOCALE 03 62,20 7,54 16 995,20 120,64
TRILOCALE 05 75,50 6,64 24 1812,00 159,36
TRILOCALE 06 72,84 13,50 26 1893,84 351,00
TRILOCALE 07 55,73 8,21 8,21 5 278,65 32,84 8,21 51,52
TRILOCALE 08 59,29 8,33 8,33 5 296,45 33,32 8,33 29,47
TRILOCALE 09 75,48 14,20 3 226,44 42,60
TRILOCALE 10 77,00 8,21 8,21 5 385,00 32,84 8,21 46,24
TRILOCALE 11 55,22 6,80 6,80 5 276,10 27,20 6,80 15,28
TRILOCALE 12 78,05 14,20 14,20 3 234,15 28,40 14,20 30,02
TRILOCALE 13 73,55 11,30 11,30 5 367,75 45,20 11,30 37,31
QUADRILOCALE 01 74,95 7,54 12 899,40 90,48
QUADRILOCALE 02 97,00 16,49 26 2522,00 428,74
QUADRILOCALE 03 84,83 8,20 8,20 5 424,15 32,80 8,20 23,00
QUADRILOCALE 04 76,32 19,00 2 152,64 38,00
QUADRILOCALE 05 85,35 12,80 12,80 3 256,05 25,60 12,80 42,09
TOTALE 263 16.976,46 2.331,82 94,45 327,73
quadrilocali 18%
bilocali 39%
trilocali 43%
KEYPLAN

23
CONSISTENZE – RIEPILOGO FINALE
RIEPILOGO CONSISTENZE
UNITA’ EDIFICIO A EDIFICIO B EDIFICIO C EDIFICIO D EDIFICIO E TOTALI
N. PIANI A RESIDENZA n. 7 6 6 7 5
TOTALE APPARTAMENTI n. 56 48 48 56 55 263
SUPERFICIE NETTA TOTALE APPARTAMENTI mq 3.619,06 3.100,86 3.100,86 3.619,06 3.536,62 16.976,46
SUPERFICIE TOTALE LOGGE/PORTICI AL PIANO TERRA mq 522,61 445,20 445,20 522,61 490,65 2.426,27
SUPERFICIE LORDA GIARDINI E SPAZI PAVIMENTATI ESTERNI mq 0 0 0 0 0 327,73
SUPERFICIE NETTA DISTRIBUZIONE-SCALE-ASCENSORI AL PIANO
TIPO
mq 124,16 124,16 124,16 124,16 173,98
SUPERFICIE NETTA ANDRONE-SCALE-ASCENSORI AL PIANO
TERRA
mq 68,49 68,49 68,49 68,49
173,98
SUPERFICI NETTE DISTRIBUZIONE TOTALI mq 813,45 689,29 689,29 813,45 869,90 3.875,38
NUMERO NEGOZI n. 4 4 4 4 0 16
SUPERFICIE LORDA NEGOZI AL PIANO TERRA mq 756,51 756,51 756,51 756,51 0 3.062,04
POSTI AUTO n. 128 127 255
CANTINE PIANO INTERRATO n. 117 117 234
CANTINE IN COPERTURA n. 50 50
PARCHEGGI A RASO* n. 43 43
(*) PARCHEGGI A RASO EXTRA STANDARD SU VIA BEETHOVEN: sul progetto urbanistico vengono attribuiti ai negozi e alle residenze social housing degli edifici A-B-C-D-E

24
VALORI DI VENDITA E LOCAZIONE
VALORI VENDITA VALORI LOCAZIONE
TIPOLOGIE
RESIDENZIALI
N° UNITA’
SUP. COMMERC.
incluso p. auto
€/mq Tot.
Tot.
con Iva 4%
€/mq/anno Tot. anno
Tot. anno
con Iva 10%
Tot. mese
con Iva 10%
BILOCALE 102 da 55 a 70 mq 1.550
da 85.250 €
a 108.500 €
da 88.660 €
a 112.840 €
48
da 2.640 €
a 3.360 €
da 2.904 €
a 3.696 €
da 242 €
a 308 €
TRILOCALE 113 da 75 a 105 mq 1.550
da 116.250 €
a 162.750 €
da 120.900 €
a 169.260 €
48
da 3.600 €
a 5.040 €
da 3.960 €
a 5.544 €
da 330 €
a 462 €
QUADRILOCALE 48 da 95 a 130 mq 1.550
da 147.250 €
a 201.500 €
da 153.140 €
a 209.560 €
48
da 4.560 €
a 6.240 €
da 5.016 €
a 6.864 €
da 418 €
a 572 €

FINITURE – PAVIMENTI E RIVESTIMENTI
25
LAMINATOGRES PORCELLANATOWHITE
GREY
BEIGE
ANTRACITE
NOTHLANDML
GRES PORCELLANATO SERVIZI IGIENICI
NORTHLAND
VALLEY
VINTAGE
LAMANCHA
NOTHLANDML
LAPAZ
GREY
BEIGE
HAZELNUT
BROWN
BLACK
WHITE
GREY
BEIGE
ANTRACITE
ALBERTA
NORTHLANDGR
MANSONIA

FINITURE – SANITARI E RUBINETTERIE
26

SISTEMAZIONI ESTERNE - VEGETAZIONE
27
ALTERNANZA DI AREE DI PRATO E AREE CON VEGETAZIONE SPONTANEA (ES. GRAMINACEE O PERENNI).
USO DI ESSENZE CON COLORI DIFFERENTI.
MOVIMENTI DI TERRA - COLLINETTE

PLAYGROUND - SUGGESTIONI
28
GIOCHI IN LEGNO PER I BAMBINI PIÙ PICCOLI
GIOCHI SENSORIALI , INCLUSIVI E DIDATTICI

Housing Sociale: una rete di servizi oltre alla residenza
31
Per facilitare la creazione della «comunità sociale» di riferimento, i futuri abitanti del comparto beneficeranno della presenza di un soggetto no
profit o limited profit al quale è affidato l’incarico della gestione di servizi integrativi all’abitare (SIA) e di servizi e locali urbani (SLU), il Gestore
Sociale, identificato in ACER Ferrara, che ha come obiettivo:
• il coinvolgimento degli abitanti nella gestione e nella cura degli immobili, con riferimento anche agli spazi comuni e non solo alle loro case;
• la promozione e il sostegno di servizi autogestiti che valorizzino le risorse interne della comunità e migliorino la qualità della vita dei residenti;
• la promozione e il supporto di iniziative di socializzazione, ricreative e formative rivolte alla comunità e al vicinato, coinvolgendo anche realtà
esterne che operano sul territorio.

Una «Rete» di Servizi
32
I progetti di social housing si propongono di dar vita ad una comunità sostenibile, che sia in grado di condividere e
mantenere vivi gli spazi comuni e di attivare i servizi destinati alla socializzazione e al tempo libero.
In linea con questo obiettivo sono state previste modalità innovative di selezione degli inquilini e la
sperimentazione di un nuovo modello di gestione immobiliare che, attraverso la figura del gestore sociale,
promuova la partecipazione attiva ed il coinvolgimento dei residenti.
Il mix sviluppato all’interno delle iniziative immobiliari comprende difatti non solo appartamenti ma anche spazi
per la condivisione e per servizi e funzioni commerciali così che la commistione tra la sfera privata e quella
pubblica possa generare integrazione.
All’interno dei principali progetti già realizzati, la sfida per fare sistema con il quartiere si è giocata principalmente
nell’individuazione di funzioni e servizi per abitare il piano terra.
• I servizi locali urbani;
• Gli esercizi commerciali di vicinato
La riqualificazione attraverso
l’integrazione di funzioni.
Il piano terra come luogo di
scambio tra pubblico e privato
I progetti speciali

I servizi Locali e Urbani e gli Enti del III° Settore
33
Un contributo fondamentale per la creazione di una nuova comunità e per l’incremento del senso di appartenenza, si è avuto
tipicamente grazie agli Enti del Terzo Settore.
La presenza di queste cooperative e associazioni si declina all’interno di varie progettualità:
- Servizi di tipo residenziale incentrati sull’accoglienza all’interno di appartamenti del complesso di utenti con particolari
fragilità;
- Servizi alla persona che comprendono sia l’accompagnamento sia lo sviluppo di l’attività e laboratori dedicati al
sostegno della rete famigliare (bambini, minori e famiglie).
- Servizi culturali incentrati sull’innovazione culturale, la rigenerazione urbana e l’inclusione sociale attraverso l’offerta di
spazi per l’arte, la formazione, il lavoro e il tempo libero.
Il contributo di operatori
specializzati nell’offerta di
servizi
Una rete di servizi

Il progetto «Commercio On Demand»
34
Il Progetto Commercio On Demand ha come obiettivo principale l’individuazione di giovani imprenditori, artigiani e
commercianti intenzionati a sviluppare la propria attività in un contesto abitativo innovativo partecipando ad un nuovo modo
di concepire il rapporto con la clientela.
L’idea alla base del progetto è stata la creazione di una Rete di Coordinamento informale tra imprese che mirano ad
aumentare la loro massa critica e ad avere maggiore forza sul mercato.
Non secondaria è la valenza sociale del commercio di vicinato all’interno di un progetto di social housing, per tale ragione
uno degli obiettivi è la costruzione dei Patti di Fiducia con gli abitanti residenti in modo da creare una base più solida per
la sostenibilità futura delle attività commerciali.
Commercio: risorsa e non
mezzo per raggiungere il
rendimento
Coordinamento e
collaborazione

Housing Sociale in pratica: Gestione
35
Elementi per la gestione del progetto di Housing Sociale
Tra le fasi del processo di sviluppo della comunità dei residenti fondamentale risulta quella legata alla gestione
operativa degli input emersi e promossi durante lo start-up. Si tratta di un periodo della storia della comunità giocato
principalmente a due: Gestore Sociale e comunità degli abitanti.
− Il gestore ha il compito di coordinare le attività garantendo da un lato la proprietà nel rispetto dei regolamenti e
dall’altro la comunità sociale. Lo sportello si configura come luogo cardine della partecipazione attiva del
gestore che con la propria presenza fisica diventa un punto di riferimento per gli abitanti.
Il luogo neutro dello sportello favorisce anche l’ascolto e l’accompagnamento degli abitanti in situazioni di
fragilità (economica, famigliare, sociale..) nonchè l’attivazione di un processo di mutuo aiuto che trova supporto
nelle competenze specifiche del soggetto gestore.
− I residenti sono attori principali nella gestione degli spazi comuni e nella vita degli edifici. Per il buon esito delle
attività collaborative promosse, oltre al rispetto dei regolamenti, è necessaria anche un’organizzazione ed una
chiara distribuzione delle responsabilità. Inoltre per poter essere promotori di nuove iniziative gli abitanti danno
avvio ad un processo di autodeterminazione che trova compimento nella costituzione formale dell’associazione
degli abitanti. Un organo attraverso il quale rapportarsi non sono alla proprietà ma anche all’esterno come un
soggetto attivo sul territorio e attivatore di sinergie con i residenti dell’intero quartiere.
Una gestione a due
Lo sportello del gestore sociale
Il presidio della morosità
L’Associazione degli abitanti

36
Housing Sociale: il Monitoraggio
Elementi per il monitoraggio di un progetto di Housing Sociale
Come in campo scientifico anche nell’ambito della gestione sociale è necessario un procedimento empirico
volto all’affinamento ed al miglioramento delle strategie progettuali e processi di sviluppo.
Il monitoraggio da parte degli operatori (Gestore Sociale, Advisor tecnico sociale prima e SGR poi) risulta di
fondamentale importanza per raccogliere i segnali trasmessi da parte degli abitanti e dei vari stakeholders al
fine di valutare l’andamento delle azioni e delle strategie applicate.
Non a caso il Monitoraggio è incluso tra i servizi base offerti dal Gestore Sociale che applica gli strumenti
di misurazione degli indicatori sociali e ambientali che emergono dai progetti in corso:
− La raccolta di informazioni mediante questionari campione trasmessi sia agli abitanti che al gestore.
L’analisi e la comparazione dei risultati è propedeutica all’approfondimento dei temi ritenuti rilevanti per
entrambi i gruppi.
− Sugli specifici temi emersi vengono organizzati dei «focus group» con lo scopo di approfondire le cause
ma soprattutto individuare soluzioni condivise da applicare per superare la criticità.
− Le attività che succedono il monitoraggio vedono nuovamente la partecipazione attiva anche della SGR
in quanto alcuni temi affrontati nei focus group possono necessitare di un intervento da parte della
proprietà (ad esempio interventi edili sugli immobili o modifiche nei livelli di servizio per il gestore, ecc).
Il monitoraggio
Gli strumenti del
monitoraggio
Le azioni post-
monitoraggio

Palaspecchi, ecco il piano di recupero

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