GAYR MENKUL YATIRIM ORTAKLIĞI (GYO) VERG ANLAŞMASI
ŞARTLANDIRMASI – 2008 Ekonomi şbirliği ve Kalkınma Teşkilatı (E KT) Modeli
Üzerine Meşruhata Dâhil Olan Alternatif Hükümler
Bu konu hususunda, yazar Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı (GYO)’nın önerilen çifte vergi
anlaşması (aşağıda: vergi anlaşması veya yalın anlaşma) şartlandırmasının dağıtımlarını ve
güncellenmiş 2008 Ekonomi şbirliği ve Kalkınma Teşkilatı (E KT) modeli anlaşmasında
beyan edilen GYO’da sermayedeki payın yatırımcıları tarafından, sermayeden elde edilen
kazançları açıklar ve analiz eder. (aşağıda: E KT modeli)
1. Giriş
30 Ekim 2008’de, E KT GYO’ya bağlı anlaşma sorunları üzerine bir tartışma taslağı
yayınladı. Bu rapor GYO endüstrisinden vergi memurlarının resmi olmayan teknik bir grubu
ve uzmanlarınca üstlenilen bir çalışmaya bağlıydı. Tartışma taslağında, E KT kendi modeli
üzerindeki meşruhatın 10. ve 13. maddelerine bir seri değişiklik getirilmesini önerdi. Bu
değişiklikler; çift taraflı anlaşma görüşmeleri sırasında E KT’ye üye olan ülkeler tarafından
kullanılabilen GYO ile belirli bir şekilde halledilmesi için zorunlu olmayan çeşitler maddeler
tanıtmak üzere tasarlandı. Meşruhatın 10. ve 13. maddelerindeki değişiklikler raporda önerildi
ve daha sonra 2008 E KT modeline dahil edildi.
leriki bölümlerde, GYO’nun anlaşma yetkisine ve elde ettiği sınır ötesi gelirine bağlı Eikt
modeline yapılan değişikliklerin genel açıklamasını içeren kısa bir tanıtımı vardır. Bu “son”
“GYO’ya bağlı Vergi Anlaşması Rapor’unda” tartışılan temel sorunlardan biridir. (aşağıda:
rapor)
2. Altyapı
GYO şartlandırmasını içeren Sigara Tüketim Vergisi ek kanunun Amerikan Kongresinden
geçtiği zaman, Gayrimenkul Yatırım Ortaklığı 1960’larda ilk defa Amerika’da ortaya çıktı.
Belirli kriterlere uyduğu takdirde, bu kanunlardan kurumlar vergisinin özel amaçlı şirketleri
muaf tutuldu. O zamanlardaki düşünce, vergi teşvikinin, önemli gayrimenkul mirasıyla
şirketler oluşturmak için kendi kaynaklarını paylaşan küçük yatırımları özendirmek ve
böylece küçük yatırımcıların gelir üreten gayrimenkule büyük ölçüde yatırım yapabilmelerine
aynı fırsatları sağlamaktı. Bu nedenle Amerika’nın GYO’yu ele alan özel anlaşma
şartlandırmasını bütünleştiren ilk ülke olması şaşırtıcı değildir.
Modern Gayrimenkul Yatırım Ortaklığının (GYO) atası, şirketler tarafından gayrimenkul
sahibi üzerindeki hükümet kısıtlamalarını engellemek için kurulan Massachusettes Firmalar
Topluluğudur. Asıl olarak tüm kazançların düzen düzeyinden ziyade karlı düzeyde
vergilendirdiği, bu nedenle vergilendirmenin katmanını yaratmaya ve ekonomik çifte
vergilendirmeden kaçmaya sigorta olarak muamele edildi. Oysaki 1935’de Morrisey v.
Commisioner’daki Amerika Temyiz Mahkemesi bu taraflı muameleyi geçersiz kıldı.
Morrisey v. Commisioner da bu mahkeme; genelde kullanılan şekliyle işletme tröstünün
oldukça bir şirkete benzediğini ve bu nedenle artık kurumlar vergisinden kaçamayacağını
tasdikledi. Akabinde, işletme tröstünün kullanımı azaltıldı çünkü vergilendirmenin tek
katmanın avantajlarına sahip değildi.
GYO’nun kullanımının GYO mevzuatına geçen ülkelerle birlikte tüm dünyada önemli bir
ölçekte genişlediğini de söylemek gerekir. GYO’nun Avrupa’da yeni bir şey olmamasına
1

rağmen, aralık 2003’de Fransa’daki Societes d’Investissement Immobiler Coté’si bölgedeki
müteakip gelişmelerin katalizör özellikte olduğunu kanıtladı. Şimdiden en az 11 Avrupa
ülkesi kendi yerel mevzuatlarında GYO’ya katılmış oldu. Avrupa’nın iki en büyük ekonomisi,
yani; Almanya ve Birleşik Krallık( ngiltere) diğer Avrupa ülkeleri arsında bu trende adapte
olan son ülkelerdir. Halen, E KT üye ülkelerinin yarısından fazlası bu yaygın yatırım aracını
bütünleştiren kurallara sahip. Bu kurallar E KT Meşruhatındaki GYO’nun anlaşma
şartlandırmasına ilişkin alternatif hükümleri E KT’ye eklemeye yöneltti.
3. GYO NED R?
Rapor GYO’yu , gelirini uzun vadeli taşınmaz mallardan (gayrimenkul) kazanan, bu gelirin
çoğunu yıllık olarak dağıtan ve dağıtılmış gayrimenkullere bağlı gelirlerdeki tahsilat vergisini
ödemeyen, güvenilir veya sözleşmeli veya itibarlı anlaşması genellikle benimsenmiş bir şirket
olarak tanımlar. Rapordaki bu tanım çok geniştir ve genel özellikleri gözetmeksizin GYO’nun
nasıl adlandırıldığını ve yapılaştırıldığını ve mevcudiyet seviyesindeki vergi muafiyetinin
nasıl sağlandığı hususunda ülkeler arasında bazı önemli farklılıklar vardır.
Avrupa’da, GYO normalde tüzel kişilerce düzenlenir, fakat bazı durumlarda spanyalı Fandos
de Inversiones Immobiliarious gibi fonlar olarakta düzenlenebilir. Diğer yargı alanlarında,
örneğin Avustralya, Kanada,Hong Kong,Malezya,Güney Afrika ve Tayvan’da GYO vakıf
olarak düzenlenirken: Japonya ve Amerika gibi diğerlerinde kurum veya vakıf olarak
düzenlenebilir.
GYO’nun genel özelliklerinden biri gelir vergilerinin mevcudiyet seviyesinde azaltıldığıdır,
fakat önceden bahsedildiği gibi , bu hususta tek düze bir yaklaşım yoktur. En yaygın
kullanılan düzeneklerin bazıları :
- GYO yatırımlarından elde edilen gelir için tam muafiyet
- Gayrimenkul mallarının özel bir çeşidinden elde edilen gelir için vergi muafiyeti ,
- Dağıtılan kazanç için vergi kesintisi
- ndirilmiş şirket vergi oranları veya
- Sadece GYO’yu düz geçiş olanağı olarak düşünmektedir.
GYO’nun diğer bir genel özelliği , bu mevcudiyetin her yıl kendi kazançlarını paylaşmak
zorunda olduğudur. Bu paylaşım oranları ise ülkeden ülkeye değişmektedir. Genellikle, bu
paylaşım GYO kazançlarının %70’den %90 oranları arasında ayarlanır.
4.GYO’NUN ANLAŞMA YETK S
GYO tarafından elde edilen vergilendirilebilir gelire, vergi anlaşması hükümlerini uygularken
ilk karşılaşılan problem, GYO’nun kendisinin anlaşma kazançlarına hakkı olup olmadığı
kararına bağlıdır. Bu sadece GYO tarafından kazanılmış gelire anlaşma hükümlerinin
uygulanmasıyla ilgili dğeil (E KT’nin 6. ve 13.maddeleri) aynı zamanda GYO’dan
yatırımcılarına yapılan paylaşımlardan kar elde etmek için , vergi anlaşmaları
uygulamalarıylada ilgilidir. (E KT Modelinin 10.maddesi.)
Genelde, vergi anlaşması E KT Modelinin 1.hükmünün gerektirdiği gibi sözleşmeye taraf
olan ülkelerden birinde veya ikisinde ikamet eden kişilere uygulanır. Anlaşma yararları
hakkının kazandırılması için , bir GYO “kişi” olarak sıfatlandırılmalı ve daha sonra bu
anlaşma amaçları için sözleşmeye taraf olan devletlerde ikamet ettiği dikkate alınmalıdır.
2

E KT Modelinin 1. hükmünün “kişi”yi tanımlayan 3(1)(a) hükmü ve “sözleşmeli ülkelerde
ikametgahı” anlatan 4(1). hükmü bağıntılı olarak okunmalıdır.
E KT Modelinin 3(1)(a) hükmü “kişi” terimini bir bireysel , bir şirket ve herhangi bir insan
topluluğu olarak kısaca tanımlar. Bir vakfın, E KT Modelinin 3(1)(a) hükmünü kapsayan
herhangi bir insan topluluğundan oluştuğu söylenir. Fakat bu sonuca bağlı bir yaklaşım yoktur
ve bu nedenle bazı ülkeler kişiler tanımına açıklık getirmek için vakıf tanımını buna dahil
ederler.
E KT Modelinin 4. hükmü , sözleşmeli ülkelerde ve o ülkenin yasaları altında olan kişinin
oradaki ikametgahı , evi, müdüriyet yeri veya bu özelliklere benzer herhangi bir kıstası olması
nedeniyle vergiye tabi olduğunu açıklar. E KT Modelinin 4. hükmünün iki gerekliliği vardır;
ilki, kişi o ülkenin yerel kanunlarına göre ikamet eden olmalı ve ikincisi, böyle bir kişi
kapsamlı vergilendirmeye tabi tutulmalıdır.
GYO anlaşma kararları için kişi gibi görülür mü ? Bir GYO şirket , vakıf veya sözleşmeli
veya itibarlı bir anlaşma olarak düzenlenebilir. Eğer şirket, tüzel bir kişiyse yada vergi
amaçları için tüzel bir kişi gibi gösteriliyorsa , şirket olarak ayarlanmış bir GYO’nun kişi
olarak düşüldüğü açık olarak belli olur. Fakat bu vakıflar ve vekil anlaşmaları hususunda
belirli değildir.
3.Bölümde bahsedildiği gibi , GYO’nun genel özelliklerinden biri , mevcudiyet seviyesinde
böyle bir oluşun limitli vergi veya vergisizliğe tabi olmasıdır. Peki bu GYO’nun kapsamlı
vergiye tabi olmadığı anlamına mı gelir?
Meşruhat’da ki E KT Modelinin 4. maddesi, bir çok E KT üyesi ülkede taraf olan ülke
kapsamlı vergiye tabi olmasada, ki aslında vergi koyar, kişinin bu vergiye tabi olduğunun
düşünüldüğünü belirtir. Emekli Sandığı , yardım dernekleri ve diğer kurumlar vergiden muaf
tutulabilen mevcudiyet örneklerindendir. Fakat, böyle bir muafiyet yalnızca dahili
mevzuatlarda ki belirli gereksinimlerin karşılanmasıyla uygulanabilir.
Emekli sandığı ve diğer vergiden muaf kurumlara uygulanan aynı gerekçe GYO’ya da
uygulanabilir, çünkü kapsamlı vergilendirme koşulu zorunlu olarak vergiye tabililik
mevcudiyeti anlamına gelmez. Yinede , bu özel şartlandırma, yerel kanununda belirli
durumlar uygulandığında verilir.
Rapor , bahsettiği gibi bir çok durumda “sözleşmeli ülkede ikamet eden kişi” tanımının
anlaşmadaki amaçlarında, vergiye tabi olma durumuyla karşılaşabileceği düşüncesiyle devam
eder. Rapor ayrıca bazı ülkelerin GYO’yu anlaşma amaçları için yerleşik olarak
düşünmediklerini ve bu ülkelerin iki taraflı kanuni dayanağı konusunda anlaşmaları
gerektiğini söyler.
Raporda Çalışma Grubu (ÇG) ayrıca GYO gelirine uygulanan vergi anlaşmaları sorunu ile,
yabancı yatırımcılara yapılan GYO dağıtımlarının anlaşma şartlandırmasının birbirine
karıştığı sonucuna vardı. Bu durum hem dağıtımı yapan şirketin hemde alıcıların anlaşma
amaçları için yerleşik olmasını gerektiren E KT Modelinin 10. maddesinden dolayıdır.
3

5.GYO DAĞITIMLARI
Raporda tartışılan önemli konulardan biri yabancı yatırımcılara GYO tarafından yapılan
dağıtımların anlaşma şartlandırmasıdır. Raporun iki önemli unsuru: 1) anlaşma amaçlarına
uygun bir şekilde dağıtımların nasıl yapılacağı 2) tüzel olmayan şekilde ayarlanan GYO’dan
dağıtımların nasıl yapılacağıydı.
Raporda, ÇG şirketler olarak ayarlanmış GYO tarafından yapılan dağıtımların prensipte E KT
Modelinin 10.hükmüyle kapsanması gerektiğini açıklamıştır.Oysa bu tüzel olmayan
şirketlerce ayarlanan GYO yatırımlarının E KT Modelinin 3(1)(b) maddesinde tanımlanan
“şirket”den yapılan dağıtımları gerektirmesi gibi bir durum olamaz.
GYO’nun belirli özelliklerine dayanarak, E KT , GYO’dan yapılan dağıtımlardan kar elde
etmek için standart bir anlaşma politikası aradı. Bu amacına, ÇG sözleşmenin kapsamı dışına
çıkan katı kanun analizine dayanan mevcudi vergi anlaşması şartlandırmalarının ve
Meşruhat’da ki alternatif hükümlerin eklenmesiyle ulaştı.GYO tarafından yapılan dağıtımların
taşınmaz mallardan elde edilen gelir gibi ( E KT Modelinin 6.hükmü kapsamında) veya kar
payı geliri gibi (E KT Modelinin 10.hükmü kapsamında) olup olmadığıydı. GYO’nun temel
gelirini düşünerek ; kar payı gelirinin , paylaşmak üzere öncelikle taşınmaz mallardan elde
edilen gelirin tahsisatından daha fazla olduğu düşünülebilir. Bu önermeye dayanarak iki farklı
durum tartışıldı.
Bir yandan, taşınmaz mallardan elde edilen gelir gibi GYO’nun dağıttığı geliri işlemden
geçirmenin uygun olduğu düşünüldü. Bu,her yatırımcının temel taşınmaz mallardan doğrudan
kazanmış olduğu gelirmiş gibi vergilendirmesini gerektirir.
Diğer yandan, bu durumdaki yatırımcı, kamusal hisse senetlerine sahip olan hiç kimseye
farklı değildir ve bu nedenle yatrımıcılardan elde edilen iade, normalde E KT Modelinin
10.hükmünde belirtilen hisselerin iadesinin yapılması gibi aynı anlaşma şartlarını içermelidir.
GYO tarafından dağıtılan kazançların, şirketlerce yapılan kar dağıtımlarından farklı;
mevcudiyet seviyesinde bu çeşit dağıtımların limitli veya vergisizliğe tabi olmasına rağmen
şirketlerce yapılan kar dağıtımlarından farklı olarak; mevcudiyet seviyesinde bu çeşit
dağıtımların limitli veya vergisizliğe tabi olmasına rağmen, şirketlerce yapılan kar
dağıtımlarının şirket seviyesinde gelir vergisine tabi oması muhtemeldir. Eğer vergi anlaşması
uygulanırsa, bu dağıtımlardaki limtli vergilendirme ana ülkede uygulanacaktır. Oysa GYO
durumunda , şirket seviyesinde çok az veya hiç uygulanmayna kurumsal gelir vergisi
elverişliliği vardır ve bu yüzden ana ülke Örnek 1 de gösterildiği gibi şirket tarafından yapılan
dağıtımlara kıyasla ödenen toplam gelirin küçük bir kısmını oluşturabilir.
ÖRNEK 1
Şirket (a) şirket (b) GYO (c) GYO (d) GYO (e)
-Brüt gelir 100 100 100 100 100
-Maliyet ve giderler 50 50 50 50 50
-Net gelir 50 50 50 50 50
-%30 seviyesinde 15 15 0 0 0
kurumlar gelir vergisi
-Dağıtılan kar 35 35 50 50 50
-Stopaj vergisi 1.75 5.25 2.50 7.50 15
4

-Toplam vergi borcu 16.75 20.25 2.50 7.50 15
(a) %5 stopaj vergisiyle 10.madde altında uluslararsı şirket kar payı olarak işlenen dağıtımlar
(b) %15 stopaj vergisiyle 10.madde altında portföy kar payı olarak işlenen dağıtımlar
(c) %5 stopaj vergisiyle 10.madde altında uluslararsı şirket kar payı olarak işlenen dağıtımlar
(d) %15 stopaj vergisiyle 10.madde altında portföy kar payı olarak işlenen dağıtımlar
(e) Hiç bir vergi anlaşması uygulanmaksızın, yerel kanun altında %30 luk stopaj vergisi uygulanması
Sonuçları düşündüğümüzde, bir çok ülkenin bir vergi anlaşması altında bu kadar kolay bir
şekilde GYO dağıtımlarında ki vergilendirme haklarından vazgeçmeye hazır olmayacaklarını
görürüz.
ÇG, iki durum arasında uzlaşma için gayret etti ve bir yatırımcının GYO’da sahip olduğu faiz
tutma oranına bağlı alternatif bir çözümü ayrıntılı bir şekilde hazırladı. Bu çözümün
arkasındaki temel hedef, bir şirket hissedarının , kamusal ticari şirket tarafından tutulan belirli
malların kontrolüne sahip gibi görünmesinden çok , küçük bir yatırımcının GYO’nun esas
gayrimenkulü üzerinde artık kontrolünün olmamasıdır. Küçük bir yatırımcı sadece yatırım
iadesi ararken, aynı şekilde bir şirket hissedarı da şirket kar paylarının ve yatırımının iadesi
için paylaşılan kuralalrı arar.
E KT ise, GYO’dan %10’dan daha az faiz alan ikamet etmeyen yatırımcının elde ettiği
dağıtımların, E KT Modelinin 10(2)(b) maddesinde ayarlanmış %15 lik faiz gibi, portföy kar
payı oranının geçmeyecek bir oranda ana ülkedeki vergiye tabi olmasını teklif etti. Tam
tersine, GYO’dan %10 veya daha falza faiz alan yatırımcının yaptığı dağıtımlar E KT
Modelinin 10. maddesiyle kapsamlandırıldı fakat, orada içerilen hiç bir oran kısıtlaması için
elverişli olmayacaktı. Bu durum, büyük yatırımcının direk olarak taşınmaz malalrdan elde
ettiği gelir gibi benzer bir sonuç yaratır.
E KT’nin böyle bir teklif yapması ve küçük ve büyük yatırımcıları farklılaştırması
anlaşılabilir. Bütün bunlardan sonra, büyük bir yatırımcı GYO’yu kontrol edebilir (ve dolaylı
olarak esas gayrimenkul mallarınıda). Vergi yükümlüsü olmak için gerekli olan %10
basamağının neden seçildiğine dair bir açıklama yoktur. Tabiki ülkeler ikili görüşmelerinde
bu basamağı değiştirmede özgürdürler fakat bunun arkasndaki nedeni açıklamak daha uygun
olacaktır; şu an pratikte olduğu gibi, bir çok ülke bu basamağı kendi vergi anlaşmalarında
kullanmaya meyillidir. Bu %10 luk basamğın taslağını yazanların bunu kullanma nedenleri
üzerine bazı akla yatkın açıklamaları vardırç Yani:
(1) 1990’lar dan beri, Amerika’nın GYO hususunda vergi anlaşmalarında kullandığı
basamakla aynıdır.
(2) Bazı ülkelerin, bir yatırımcının GYO’dan elde edebileceği faiz miktarında ki
limitlendirmeye sahip olmasıdır. Örneğin, Avrupa’da ki dağıtımlar, %10’a veya para
cezası olmaksızın payların daha fazlasına veya Almanya’da Alman GYO’su nun oy
verme hakkının %10’u veya daha çoğunu direk olarak elinde tutan bir hissedara sahip
olan bir kurumsal hissedar yapılamaz.
(3) Bu basamak, açıklama bilgisinden, ayarlayan otoritelere kadar en az olmalıdır ve,
(4) (1) in ve (3) ün birleştirilmesidir.
Küçük yatırımcılar hususunda, taslağı yapanlar GYO’dan yapılan dağıtımların kurumsal
seviyede vergilendirmeye tabi olmadığını belirtti. Onlar bu durumu, anlaşma şartları altında,
esas kurumsal gelir vergisi olmamasına rağmen, ana ülkede uygun olan stopaj vergisinin
limitlendirildiği fonlardan elde edilen faiz geliriyle kıyasladı.
5

GYO’dan yapılan ağır tahsilatların, kaynak ülkede yasai le koyulmuş vergide ki önemli bir
miktarında, vergi anlaşmasının 10.maddesi altında limitli vergi uygulansa bile izin vereceği
tartışıldı.
Belkide, küçük yatırımcılara yapılan dağıtımlar için önerilen anlaşma şartlandırmasını
benimseme için, en zorlayıcı neden, portföy yatırımından vergi toplamanın uygulanabilir ve
güvenilir bir yolu olan bütünü dağıtımların stopaj vergisi üzerinden yapılmasıdır.Bu özellikle
GYO’da ki küçük yatırımcıların önemli bir miktarını düşünmedir.
GYO’dan yapılan dağıtımlar hususunda E KT anlaşma politikası, GYO’nun yasal yolunu
düşünmeksizin uygulanmalıdır ve bu yüzden GYO’dan yapılan dağıtımların şirket olarak
düzenlenmesi (ve bu nedenle E KT Modelinin 10.maddesinin esas üslubu tarafından
kapsanmamıştır) temettü dağıtımları gibi işlemden geçirilmelidir.Bu amaçla, E KT,
genişletilmiş Meşruhat’da ki E KT Modelinin 10.maddesine alternatif bir üslup önerdi. Bu
değiştirilmiş alternatif aşağıdaki gibidir:
1.Yerleşik bir şirket tarafından ödenen temettü veya diğer sözleşmeli ülkenin bir yerlisine ,bir sözleşmeli ülkenin
kanunları altında düzenlenen GYO diğer ülkede vergilendirilebilir.
Bu basit çözümün uygulanmaya çalışıldığı durumları analiz etmek akıllıcadır.
“şirket” terimi herhangi bir tüzel kişi veya anlaşma amaçları için tüzel kişi gibi gösterilen herhangi bir
mevcudiyet anlamına gelir.
Meşruhat’da ki E KT Modelinin 3.maddesine göre “şirket”terimi ilk olarak herhangi bir tüzel
kişi (Fransızca’da personne morale) anlamına gelir. Buna ek olarak, bu terim düzenlendiği
sözleşmeli ülkedeki vergi kanunlarına göre tüzel kişi gibi davranılan herhangi bir vergiye tabi
birim anlamına gelir. Buna göre, bu terim sadece şirketleri değil, ayrıca ülkenin yerel vergi
hukuk kurumu tarafından tüzel kişi olarak görülen herhangi bir mevcudiyetide kasteder.
Bazı yargı alanlarında, GYO’lar vakıf olarak düzenlenir. Genelde, vakıflar ayrı mevcudiyetler
veya yasal kişiler değildir. Fakat bir sözleşme tarafından onaylanan (vekaletname) yasal
zorunlulukları veya hakları dizisidir. Tabiki, vakıflarının ve vergi anlaşmalarının birbirlerini
etkilediği yol , özellikle vakıfların nasıl yerel olarak vergilendirildiğinde tek düze
şartlandırmaların olmadığı zamanalrda karmaşık bir sorundur.
Vakıflar E KT Modelinin 3(1)(a) maddesi kapsamında bir grup insan ( Fransızcada
groupements de personnes) olarak düşünülebilir. Oysaki bu durumu, eğer ülkenin vergi
hukuku kurumunca vakıflar yasal olarak görülmezse , vakıfları E KT Modelinin 3(1)(a)
maddesi içinde düşünmek zor olacaktır.
Her halükarda, vakıflardan, anlaşma amaçları için yerleşik olarak düşünülen kapsamlı vergi
yükümlülüğüne tabi olmaları istenir.Eğer değilse, E KT Modelinin 1.maddesinin gerektirdiği
gibi anlaşma kazançlarına hak kazanamazlar.
Meşruhat’ın yeni versiyonunda ki E KT modelinin 10. maddesine E KT tarafından sunulan
ikinci bir alternatifin bu problemin üstesinden geleceği amaçlandı. Buna göre, anlaşma şartları
için şirket olarak hak kazanmayan vakıflar gibi düzenlenen GYO’da ki dağıtımlar E KT
Modelinin 10. maddesinde açıkca kapsanmıştır.
6

6. GYO’DAK SERMAYE KAZANÇLARI FA ZLER N N ŞARTLANDIRILMASI
Raporda GYO paylarının yabancılaştırılıp yabancılaştırılmayacağı E KT Modelinin 13(4).
Maddesinde kapsanabileceği tartışıldı. Bu hüküm aşağıdaki gibidir;
Diğer sözleşmeli ülkede yer alan taşınamaz malların direk veya dolaylı bir şekilde değerlerinin %50’den daha
fazla alınan paylarda ki yabancılaşmalarla, sözleşmeli devletteki yerleşik olanlarca elde edilen kazançlar diğer
ülkede vergilendirilebilir.
Bu paragraf E KT modelinin 2003 versiyonuna dahil edilmiştir ve kaynağa (mahale),
öncelikli vergilendirme haklarını , o ülkede ki taşınamaz mallardan elde edilen değerin
%50’den daha fazla olan şirketlerdeki paylarının yabancılaşmasınıda göz önünde tutarak
tahsis eder.Böylece yatırımcının yerleşik olduğu ülke bu kazançları vergilendirebilir. Fakat
E KT Modelinin 23(a) ve 23 (b) maddelerine göre çifte vergi indirimi sağlamak zorunda
olacaktır.
GYO’nun esas amacında olduğu gibi taşınamaz malları tutmak, E KT modelinin 13(4)
maddesinde ki durumları uygulamak, yatırımcıların şirket araçları olarak düzenlenen
GYO’daki faizlerini yabancılaştırdığı zaman karşılanacaktır.
Oysa ÇG’nin bazı üyeleri bu amaçla uyuşmadı ve dağıtımlar için sağlanan ikiye ayrılma
yaklaşımı kullanımını destekledi. Bu nedenle GYO’da ki küçük yatırımcı faizinin dolaylı
taşınamaz mallar üzerinde olmasından ziyade, bir güvence olarak görülmelidir.Bu
şartlandırmanın elindeki temel sebepler;
-Dağıtımlardaki vergilendirme amaçları için böyle faizlerin uygun şartlandırmalarınıda
düşünerek raporun sonucuyla tutarlılığı,
-Genel olarak tutulan GYO’nun da küçük faizlerinde ki kazançların kaynak vergilendirmesi
uygulamasını yönetmenin zor olacağıdır.
-GYO’ların kazançlarının çoğunu dağıtmalarının gerektirilmesi ve bu nedenle sermaye kazanç
vergisinin uygulayacağı arta kalan büyük miktarda kazançların olacağı ihtimal dahilinde bile
değildir .
-Kaynaktaki tüm vergilendirme , eğer ona ülke vergi toplamazsa ve yatırımcının yerleşik
olduğu ülke muafiyet ülkesiyse çifte muafiyet sonucuna varabilirdi.
Sonuç olarak , Meşruhat’da ki E KT Modelinin 13.maddesi, çifte anlaşma görüşmeleri
sırasında GYO’da ki küçük yatırımcıların kazançlarında ki muafiyeti içeren olasışığa hitap
eder. Dolayısıyla, eğer böyle değiştirilmiş bir dil vergi anlaşmalarında olsaydı, E KT
Modelinin 13(5). maddesindeki payların yabancılaştırılmasındaki gelir gibi, bu yolla sadece
yatırımcının yerleşik olduğu ülkenin tek vergilendirme hakkını sağlayarak, GYO’nun küçük
yatırmcısının yabancılaşmasından elde edilen gelir şartlandırmasına izin verirdi. Bunun
tersine, GYO’da büyük yatrımcılarının faizlerinin satışından elde edilen gelir, E KT
Modelinin 13(4). maddesine göre taşınamaz malların yerleşik olduğu ülkede
vergilendirilebilirdi. Eğer yeni muafiyet çift taraflı görüşmelerde içerilmezse, GYO’da ki faiz
yabancılaştırılmasında elde edilen gelire, GYO’da ki yatırımcı faizini içine alan orana
bakmayarak E KT Modelinin 13(4). maddesine göre muamele yapılacaktır.
Kurumsal olmayan şekilde uyarlanan GYO lar için rapor iki alternatif sağlar. lki, şirket
ortakların veya vakıfların faizin yabancılaştırılmasında 13(4). maddenin uygulanmasına izin
verildiği Meşruhat’da ki E KT Modelinin 13. maddesinin 28.5. bendini içeren istemli usulün
kullanımıdır. kinci olasılık ise, E KT Modelinin 13(1). Maddesi uygulanmasının, vergi
7

amaçları için açık kurumlar gibi davranılan GYO’da ki faiz yabancılaştırmasına göre
olmasıdır.
7.GYO’NUN SINIR ÖTES GEL R
GYO’lar kazandıkları gelir çeşidine göre üç ana bölümde sınıflandırılabilir.
GYO’nun en genel olan ilk bölümü, GYO’ların tarafsızlığıdır. Bu GYO’lar yatırım yapar ve
mülkiyet elde ederler. Bunlar sık sık belirli bir alanla mesela ikamet, perakende satış , iş yeri,
sanayiye ait, otel ve dinlenme yerleri GYO’su olarak iş görürler. Gelirleri ise kira
gelirlerinden elde edilir. Bu nedenle, bir çok sınır ötesi durumunda GYO’nun bu çeşidinden
elde edilen gelirlerin sınır ötesi E KT Modelinin 6. maddesine benzeyen vergi
anlaşmalarındaki hükümler tarafından kapsandığı kabul edilir.
kinci bölüm ipotekli mülklerin yatırımında GYO ipoteklerinden oluşur. Bu GYO’lar
gayrimenkul alıcılarına borç verirler veya varolan ipotekleri veya ipotek garantisi güvenliğini
satın alırlar. Gelirleri ipotek ödünçlerinden kazanılan faizler tarafından öncelikle hasıl
eidlir.buna göre, EKT modelinin 11.maddesi GYO’nun bu çeşidine daha bağlıdır. potekli
GYO’lar , GYO sanayisinde küçük bir oranı temsil etselerde Amerika’da çok yaygındır.
GYO’nun üçüncü bölümü ise “karma GYO’lar”dır. Bu GYO lar tarafsızlık stratejisini ve
ipotekli GYO’ları hem mülk hem de ipotekli yatırımlarınca birleştirir.
Rapor ayrıca GYO’nun direk bir şekilde böyle mülkelerden elde edilen gelirler olmaksızın,
taşınmaz mallar üzerinden yürütülen işlerden gelir elde edebileceiğini belirtir. Buna göre
GYO’dan elde edilen gelir E KT modelinin 7.maddesi altında azalabilir.
GYO’lar ayrıca taşınmaz malların veya güvenliklerinin faizinden kazandıklarını elde edebilir.
Bu bölümdeki gelir E KT modelinin 13.maddesi tarafından kapsanır.
E KT modelinin 6. ve 13.maddelerine bağlı vergi anlaşmaları hükümleri gibi gelirin
vergilendirmesi için taşınamaz mallara sınırsız haklar veren ülkeye , GYO’nun yerleşik
olduğu ülkede kredi veya indirim yoluyla çifte vergi indirimi sağlamalıyken, GYO tarafından
elde edilen sınır ötesi geliri bu hükümler altında ana ülkede vergilendirebilir olması ,taşınmaz
mallar veya onların yabancılaştırılmasından elde edilen kazançlara verilir.
3.de belirtildiği gibi , GYO’nun temel özelliklerinden biri gelirinin kurumsal seviyede
normalde limitli veya vergisizliğe tabi olmasıdır. Eğer GYO’nun elde ettiğisınır ötesi geliri
yatırım yapan yabancı ülkede temel vergilendirme basamağı avantajı azalırdı. Örnek 2 bunu
gösteriri
Örnek2:
GYO X’in , A ülkesinin yerlisi olduğunu,B ülkesinde taşınamaz mallara sahip olduğunu ve
bu mülkten 1,000 kira geliri elde ettiğini farzedin. Ayrıca GYO X , A ülkesinde mülke sahip
ve o mülkden 1,000 kira geliri elde ediyor. B ülkesinden elde edilen kira geliri %20 son stopaj
vergisine tabidir.GYO X ‘de ki tüm yatırımcılar X’de %5 faize sahip ve E KT Meşruhatının
içerdiği GYO alternatif hükümlerini kapsayan A ülkesinde sonuçlanan vergi anlaşmalarıyla o
ülkelerde yerleşik olanlardır.
A ülkesi B ülkesi
-Kira geliri 1.000 1.000
8

-Kira gelriindeki %20 0 (200)
oranındaki stopaj vergisi
-Maliyetler ve giderler (100) (100)
-Dağıtılan kazançlar 900 700
-Dağıtımlardaki %15lik (135) (105)
Stopaj vergisi
-Yatırımcılardan elde edilen 765 595
Gelir
-toplam ödenen gelir 135 305
Bu görüşte, raporun ilk sürümünü hazırlayan resmi olmayan teknik gruptaki sanayi üyeleri bu
engellern yerel GYO sisteminden yabancı GYO’lara uzaması tarafından böyle sınır ötesi
yatırımlarının belirlenmesine mani olduğunu belirtti.ÇG bu sonuca ulaşmada üç farklı
yaklaşımı incelediler ve rapora bu yaklaşımların daha fazla incelenmesini içeren bir ek ilave
ettiler.
lk yaklaşım “müteakip stopaj vergisidir”. Bu yaklaşım altında , taşınmaz mamallar ve
dağıtımlarda elde edilen gelir ortadaki ana ülke tarafından( yani taşınmaz malların bulunduğu
veya GYO dağıtımlarının bulunduğu ülkede) vergilendirilmeyecektir. Fakat yatırımcılarına
yabancı GYO tarafından vergilendirilecektir. Sonraki dağıtım tarafından toplanan vergiler (1)
GYO’nun kurulduğu ülkedeki vergileri ve (2) ana ülkeye bağlı vergileri içerir.
Bu yaklaşım yürütme vergi anlaşmalarının uygulanmasıyla birleşmiş yerel kanun
degisimlerine dayanir. Anlaşma hükümleri karların bçlge dışı vergilendirmesini önleyen
E KT modelinin 10 (5). Maddesi gibi onaylanmalıdır.
Bu yaklaşım altında düşünülebilecek bir sorunla GYO’nın yaptığı dağıtımlara elverişli vergi
oranlarına bağlıdır. Bu dağıtımların bir bölümü ana ülkeye aittir ve müteakip dağıtımlarda
vergilendirilecektirç Fakat yabancı GYO ’ nun büyük ve küçük yatırımcılara sahip olabileceği
ve elverişli vergi oranının farklı olabileceği gerçeğini göz önünde tutmalıyız (bkz5)
“ Müteakip stopaj vergisi” yaklaşımını GYO’daki yatırımlara uygulamak için , rapordaki ek,
GYO’da ki yatırımcıların dolaylı mülkiyet oranalrına karar vermek için yabancı GYO
tarafından bakarak vergi oranlarını uyarlamanın mümkün olduğunu belirtir.Oysa bu yaklaşım
GYO dan yapılan dağıtımların bir bölümünün ana ülkeden elde edilen gelirde, yabancı
GYO’nun maliyeti ve giderlerinin dağıtımlarının kazanç miktarlarının azalması gibi ,
mantıklıca atfedilebileceği kararı gibi olası teknik zorlukları ortaya koyar.
kinci yaklaşım anlaşma amaçları için yabancı GYO’yu yerel bir kurum olarak görmeyi içerir.
Özel olarak hazırlanmış anlaşma hükümleri, yabancı GYO’dan elde edilen taşınmaz mallar
gelirini ( ve yerel GYO’da ki dağıtımları) yerel GYO , o geliri elde etmiş gibi ele alır. Bu
yaklaşım altında , yabancı GYO ya yapılan dağıtımlar, ana ülkedeki yerel GYO tarafından
elde edilen vergilendirmeyen gelir olarak düşünülecektir. Oysa bu yaklaşım, ayrıca sayılmış
dağıtımların , E KT Modelinin 10. maddesinin dağıtım kuralı altında ana ülkedeki
vergilendirme artışına yol açan yerel GYO imiş gibi yapılmasını belirtir. Sayılmış
dağıtımların oranı temel ülkeden elde edilen kazançlarla sınırlı olabilir.
Örneğin , B ülkesinde anlaşma amaçları için yerleşik olan GYO X , A ülkesinde anlaşma
amaçları için yerleşik olan GYO Y den dağıtım kazancı olarak 100 alır. GYO X ayrıca B
ülkesinde taşınmaz malların kira geliri olarak 1.000 alır. Bu önerilen teklifin benimsendiğini ,
GYO X in dağıtım kazancının 1.100 olduğunu farzedin. Bu önerilen çözüm altında 1.100’ün
100’ü GYO tarafından ülke A’daki yerleşiğe dağıtılıyor farzedilir.
9

Ülek A’ daki A-B ülkeleri vergi anlaşma dağıtım kurallarına göre vergilendirme getirilen artış
eylemine göre, GYO X anlaşma amaçları için Ülke A’nın vatandaşı olarak farz edilmelidir.
Buna bağlı olarak, eğer küçük yatırımcı A Ülkesinde yerleşik olarak bileşenleri alıyorsa, A-B
ülkeleri vergi anlaşmasının 10. maddesi 100 A Ülkesi tarafından dağıtılan farz edilmiş miktar
olarak kabul edilemez. Çünkü GYO dağıtımı ve yatırımcı aynı ülkede yerleşik olabilirler.
1.000’in dağıtımı Ülke B kaynaklıdır ve Ülke A vatandaşı tarafından alınıyor olabilir. Bu A-B
ülkeler vergi anlaşmasının 10(2) maddesine konu olur.
Eğer küçük yatırımcı B ülkesi yerleşiği ise, B ülkesi tarafından dağıtılan 1000 üzerindeki
vergi A-B vergi anlaşması tarafından sınırlandırılamaz. Çünkü dağıtıcı firma ve faydalanan
sahip aynı ülkenin yerleşiğidir. A ülkesi tarafından dağıtılacak olan farz edilen 100 miktarı,
yine de, A-B vergi anlaşmasının 10(2) maddesinin sınırlamasına konu olur.
Eğer küçük yatırımcı başka bir ülkenin(ülke T) yerleşiği ise, durum daha karmaşıktır. GYO x
tarafından dağıtılan 100 ülke B’nin bulundurma vergisine konu olur, B ile X arasındaki vergi
anlaşmasının sınırlandırmasına konu olur. A-T ülkeleri arasındaki vergi anlaşmasının 10.
maddesi, yine de, 100’ün farzedilmiş dağıtımına uygulanır. Çünkü 10(1) maddesi hem
şirketin bileşeni ödemesini hem de yatırımcının A ve T ülkelerinin anlaşmasın amaçlarına
dosdoğru yerleşik olmasını gerektirir.
WP tarafından dikkate alınan üçüncü yaklaşım ise özel anlaşma kuralları oluşturmuştur, öyle
ki, GYO kaynak ülkede kalıcı oluşuma sahiptir ve kaynak ülkeden gelen gelir katılabilirdir.
Bu kural aynı zamanda farzedilmiş kalıcı oluşumdan kaynaklanan yatırım gelirlerinin kaynak
ülkede vergi dağıtımını yapmayı şart koşmuştur.
Bu düşünce Raporun eklentisinde yeteri derecede tartışılmamıştır. Özel kuralların kalıcı
oluşumdan kaynaklanan gelirlerin kaynak ülkede vergilendirilmemesini şart koşması gerekir.
Bu kuralların aynı zamanda farz edilmiş dağıtımlar hususunda kaynakta vergi ayarlamalarının
yapılası gerekir.
8. Sonuçlar
2008 Güncellemede, E KT, E KT modelinin 10. ve 13. maddelerine açıklamalar getirmiştir.
Seçmece bir üslup E KT üye ülkeleri tarafından ikili anlaşma müzakereleri sırasında
kullanılan GYO’larla özellikle alakadar olmuştur.
GYO’dan % 10’dan az kazanç sağlayan yerleşik olmayan yatırımcılardan sağlanan kar
dağıtımları kaynak ülkede cüzdan bileşen oranından vergiye tabi olmalıdır. Bunun tersine,
GYO’dan % 10 ya da daha fazla kar elde eden yatırımcılar kaynak ülkede sınırsız olarak
vergilendirilmelidir.
GYO’da yatırımcılar tarafından fark edilen sermaye kazancı taşınmaz mülk şirketlerinin hisse
senetleri alienasyonlarından gelen bir tehdit olarak görülmelidir. Açıklamada E KT’nin 13.
maddesine yerleştirilen seçmece üslup yine de 13(5) maddesi tarafından korunan hisse
senetlerinin alienasyon kazançlarını tehdit eden GYO ‘daki küçük sermaye kazançları için
muafiyetleri içere olasılığını adres gösterir. Böylece, yerleşik ülke yatırımcısının
vergilendirilmesini şart koşar.
Bu konulara ek olarak, WP, GYO raporunda elde edilmiş sınır ötesi gelir anlaşmasını
üretebilecek standart anlaşma kurallarının istenmeyen sonuçlarını ayarlayacak üç alternatif
10

sunmuştur. Teklif edilmiş olan bu üç alternatif işlem sürecindeler, çünkü GYO anlaşma
tedavilerindeki uzak tasfiyelere liderlik edeceği umulan ve çözmesine gerek duyulan konular
bulunmaktadır.
Bazı ülkelerin(Amerika Birleşik Devletleri haricindeki) özellikle GYO vergi anlaşmalarını
göz önünde bulunduran tüzel kurallarının olmasının hiçbir değeri yoktur. Yakın zamanda bir
örnek olarak Fransa ve ngiltere arasında imzalanmış vergi anlaşması olabilir. GYO
hükümlerinin tanzimi bu anlaşmalarda önerilmiş 2008 E KT modeliyle özdeş olmamasına
rağmen, bu anlaşmalar, düşüncenin aynı yolundan gitmekteler ve benzer sonuçları
verecekleri muhtemel.
11