Der REIT-Investor 01/2013 - März 2013
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Der REIT-Investor 01/2013 - März 2013

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DER REIT-INVESTOR 01/2013 ...

DER REIT-INVESTOR 01/2013

IMMOBILIENAKTIEN WEITER AUF DEM VORMARSCH

WER EINSEITIG AUF DEUTSCHLAND SETZT, VERPASST CHANCEN

VERMÖGENSANLAGE VON VERSICHERUNGEN

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Der REIT-Investor 01/2013 - März 2013 Document Transcript

  • 1. AUSGABE 01 // MÄRZ 2013 T HEM A : E SO N D ER IN K LUS IV anlage Immobilien Der REIT-Investor von Versich erungen Ein Informationsdienst über Immobilienaktien und REITs für Professionelle Kunden * Immobilienaktienmarkt aktuell EDITORIAL+++ IMMOBILIENAKTIEN WEITER Sehr geehrte Leserinnen und Leser,UNSERE THEMEN zuletzt waren in deutschen Tages- und AUF DEM VORMARSCH Wirtschaftsblättern häufiger Überschrif- Immobilienaktien sind zuletzt zunehmend in den Fokus der Investoren gerückt – kein ten wie „Aktien profitieren vom Häuser- Wunder, denn das Börsenjahr 2012 erwies sich rückblickend als sehr erfolgreich. boom“, „Beton heiß begehrt“ oder Zwar mussten die Investoren im Frühjahr einige Nervenproben überstehen, doch „Im Höhenrausch“ zu lesen. Sie galten nach der Aussage des EZB-Präsidenten Ende Juli, alles Notwendige für den Erhalt der Entwicklung von Immobilienaktien, des Euro zu tun, kam es zu einer kräftigen Aufwärtsbewegung. Neben europäischen insbesondere jener von Wohnungs- Immobilienaktien sorgten vor allem asiatische Werte für Zufriedenheit bei den unternehmen. Diese profitierten im ver-+++ Investoren. Dies dürfte sich in diesem Jahr wiederholen. gangenen Jahr von der steigenden –> Mehr dazu auf den Seiten 2–5 Nachfrage nach Wohnimmobilien – so-UNSERE THEMEN wohl vonseiten privater als auch institu- Immobilieninvestments tioneller Investoren. Angefeuert wurde die Nachfrage von niedrigen Zinsen „WER EINSEITIG AUF DEUTSCHLAND etwa bei Anleihen sowie Inflations- und Rezessionssorgen, die die Anleger SETZT, VERPASST CHANCEN“ in Sachwerte wie Immobilien trieben. Deutschland ist als Ziel für Immobilieninvestments derzeit konkurrenzlos, zumindest Auch die Krise der offenen und ge-+++ in der Wahrnehmung der meisten Anleger. Das war nicht immer so. Vor allem die schlossenen Fonds, die Anleger bislang offenen Immobilienfonds beschritten in der Vergangenheit oft eine globale Strate- oftmals wählten, um indirekt in Immo- gie zur Diversifizierung – bekanntermaßen nicht immer mit dem gewünschten Erfolg. bilien zu investieren, hat Immobilien-UNSERE THEMEN Dennoch wäre es grundsätzlich falsch, nur noch in Deutschland zu investieren, wie aktien größere Aufmerksamkeit beschert. Helmut Kurz, Fondsmanager bei ELLWANGER & GEIGER im Interview erklärt. Von besagter Krise unberührt blieben Besonders in Asien sieht er Nachholpotenzial bei den Investoren. Immobilien-Spezialfonds, die sich im –> Mehr dazu auf den Seiten 6–8 vergangenen Jahr steigender Beliebtheit bei institutionellen Investoren wie Versi- Expertenbeitrag cherungen, Pensionskassen und Stiftun- gen erfreuten. Mangels Anlagealternati- VERMÖGENSANLAGE VON+++ ven dürfte sich dieser Trend fortsetzen. Dafür deutet sich an anderer Stelle ein VERSICHERUNGENUNSERE THEMEN Trendwechsel an: Analysten erwarten, Angesichts des Niedrigzinsumfeldes müssen Versicherungen ihre Anlagestrategie dass 2013 das Jahr der Gewerbeimmo- überdenken. Viele bauen ihre Immobilienquote aus und wählen inzwischen oft bilienaktien wird, und sehen in diesem den Weg der Immobilienfinanzierung. Besonders für kleinere Versicherer ist dies Segment deutliches Kurspotenzial. jedoch meist kein Thema – sie werden künftig häufiger den Weg der direkten oder indirekten Immobilienanlage wählen. Ralf Schlautmann, Geschäftsführer von Viel Spaß bei der Lektüre. ELLWANGER & GEIGER Funds & Asset Management, erklärt in einem Gastbeitrag im Magazin Versicherungswirtschaft, welche Optionen der Assekuranz offenstehen. Ihr+++ –> Mehr dazu auf den Seiten 9–10 Mario Caroli * Die Informationen in diesem Dokument sind ausschließlich für Professionelle Kunden i.S. des § 31a WpHG bestimmt. Privatkunden wenden sich bitte an ihren Berater, um Informationen zu entsprechenden Finanzinstrumenten zu erhalten.
  • 2. Der REIT-Investor AUSGABE 01 // MÄRZ 2013Immobilienmarkt aktuellIMMOBILIENAKTIEN WEITER AUF DEM VORMARSCHIm Rückblick erwies sich das Börsenjahr weniger stark nachvollzogen und konn- der Sektor eine Jahresperformance von2012 als sehr erfolgreich. Besonders im te sich abermals als sicherer Hafen be- +21 Prozent und lag damit deutlich überFrühjahr und Sommer wurden die Inves- währen. Trotz einer Seitwärtsbewegung der Entwicklung des breiten Aktienmark-toren jedoch weltweit auf die Probe ge- in den vergangenen Monaten erreichte tes (+15,6 Prozent).stellt: Nach einem verheißungsvollenStart fielen die Kurse gegen Jahresmitte % EPRA NAREIT Global REITs (in Euro)auf ihr Ausgangsniveau zurück, und die 130Schuldenkrise in Europa sowie Rezessi-onsängste hielten die Märkte fest im 120Griff. Erst die Ankündigung des Präsiden- 110ten der Europäischen Zentralbank (EZB)Mario Draghi im Juli in London, „alles 100Notwendige“ innerhalb des EZB-Man-dates für den Erhalt des Euro zu unter- 90nehmen, brachte die Wende. So standauch der „Jahresend-Rallye“ 2012 nichts 80im Weg. Der Sektor REITs hatte die Ab- Jan 12 Mrz 12 Mai 12 Jul 12 Sep 12 Nov 12 Jan 13wärtsbewegung im zweiten Quartal weit Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG © 2013MARKTBERICHT DEUTSCHLAND Net Asset Value, weshalb sich der Trend einen Kursverlust von über sechs Pro-2012 war ein sehr erfolgreiches Börsen- im Januar 2013 nicht fortgesetzt hat. zent. Dass Wohnungsgesellschaften aberjahr – trotz Schuldenkrise, Rezessionsbe- Diese Entwicklung zeigt sich zum Bei- nach wie vor Potenzial haben, hat derfürchtungen, Inflationsängsten sowie spiel an der Patrizia Immobilien AG, die erfolgreiche Börsengang der LEG Immo-Sorgen um den Euro. Bereits in den ers- mit einem Plus von über 43 Prozent bilien bewiesen. Der nordrhein-west-ten neun Monaten stiegen die Kurse im vierten Quartal noch der absolute fälische Immobilienkonzern wurde amdeutscher Immobilienaktien gemessen Gewinner war. Im Januar musste sich der 1. Februar zu 44 Euro an die Börse ge-am DIMAX um über 26 Prozent. Im vier- Titel jedoch mit knapp einem Prozent bracht, was ungefähr dem NAV ent-ten Quartal 2012 verlangsamte sich das Kursanstieg begnügen. Die Berliner GSW spricht. Die Eigentümer Whitehall undWachstum zwar leicht, dennoch hat der Immobilien, Colonia Real Estate oder Perry Capital nahmen dadurch ungefährSektor mit einer Jahresperformance von Gagfah verhielten sich ähnlich, die TAG 1,34 Milliarden Euro ein.32,5 Prozent den DAX (+29 Prozent) Immobilien AG erzielte im Januar gargeschlagen. Auch im ersten Monat des % E&G-DAX© DIMAXneuen Jahres setzte sich die Kursrallye 140fort: Im Gegensatz zu den europäischen 130Mitwettbewerbern lagen die deutschenImmobilienwerte mit über zwei Prozent 120schon wieder im Plus. 110Hochkapitalisierte Gesellschaften mit 100Fokus auf Wohnimmobilien waren wieim Gesamtjahr 2012 auch im vierten 90Quartal die großen Gewinner. Allerdings 80notieren einige dieser Titel bereits mit Jan 12 Mrz 12 Mai 12 Jul 12 Sep 12 Nov 12 Jan 13einem Bewertungsaufschlag zu ihrem Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG © 2013 SEITE 2
  • 3. Der REIT-Investor AUSGABE 01 // MÄRZ 2013Immobilienaktienmarkt aktuellMARKTBERICHT EUROPA Stabili mit jeweils über 20 Prozent Wert- Übernahme durch die Conwert Immo-Europäische Immobilienaktien haben zuwachs hervor. Des Weiteren konnte bilien Invest SE profitierte.den breiten Aktienmarkt im letzten die britische Workspace Group mit einemQuartal des vergangenen Jahres mit ei- Plus von 22,3 Prozent glänzen. Bei den 2013 werden Immobilientitel tendenziellnem Plus von 7,8 Prozent leicht geschla- Immobilienaktien waren vor allem die konstante bis leicht steigende Dividen-gen. Im Januar 2013 musste der Sektor deutschen Gesellschaften IVG Immobili- den ausschütten. Ausnahmen sind eini-jedoch einen Dämpfer hinnehmen und en (+30,5 Prozent), Patrizia Immobilien ge niederländische Werte, bei denen esverlor um 2,7 Prozent an Wert. Dagegen (+44,6 Prozent) und die österreichische Dividendenkürzungen geben wird.hat sich der EuroStoxx50 mit einem Plus CA Immo (+28,3 Prozent) sehr erfolg- Chancen auf Kurssprünge warten abervon 3,2 Prozent deutlich besser entwi- reich. Ebenfalls deutlich im Kurs zugelegt in der Peripherie. Dort waren bezie-ckelt. Besonders die positiveren Konjunk- haben die Aktien der KWG Kommunale hungsweise sind die Preise aufgrund desturaussichten in den USA infolge des Wohnen AG (+23,3 Prozent), die von der vorherrschenden Misstrauens gedrückt.Aufschubs wesentlicher Teile des Spar-und Steuererhöhungspaketes sowie die % EPRA/NAREIT Europe (in Euro)Stabilisierung der Peripherie-Anleihen in 140Europa sorgten für dieses Ungleichge- 130wicht. Aufgrund der zurückkehrendenRisikobereitschaft der Anleger waren ins- 120besondere zyklische Titel gefragt, und die 110Investoren verließen die sicheren Häfen. 100Unter den REITs stachen im Vergleichs- 90zeitraum von Ende September 2012 bis 80Ende Januar 2013 besonders die italie- Jan 12 Mrz 12 Mai 12 Jul 12 Sep 12 Nov 12 Jan 13nischen Gesellschaften IGD sowie Beni Quelle: EPRAMARKTBERICHT ASIEN nung auf eine Inflation, was nach über Die Immobilienmärkte in Singapur ha-Im letzten Quartal 2012 schnitten asia- zwei Jahrzehnten deflationärer Entwick- ben sich im vierten Quartal trotz dertische Immobilienwerte im weltweiten lung und einem starken Rückgang der kontinuierlichen Dämpfungsmaßnah-Vergleich mit einem Wertzuwachs von Immobilienpreise zu einem Schub am men der Regierung gut entwickelt.17,3 Prozent in lokaler Währung am Aktienmarkt führte. Besonders die starke Schlusslicht war der australische Markt,besten ab. In Euro gerechnet lag das Plus Kursentwicklung der Immobilienent- was hauptsächlich auf fehlende Impulseaufgrund der starken Aufwertung bei wickler war für das beste Abschneiden zurückzuführen war. Trotz zahlreichernur 8,1 Prozent. Obwohl die asiatischen innerhalb des asiatischen Marktes ver- Kapitalerhöhungen bei den REITs bliebRegierungen ihre Dämpfungsmaßnah- antwortlich. das Marktumfeld besonders bei Einzel-men gegen Immobilienpreissteigerun- handelsimmobilien schwierig.gen fortsetzten und Befürchtungen einer % GPR Asia (in Euro)Blasenbildung bestehen, zeigte der 140Sektor auch aufgrund der positiven Ent- 130wicklung des breiten asiatischen Aktien- 120marktes diese starke Performance. 110Insgesamt war Japan zuletzt der stärkste 100Markt. Durch das Programm des neuen 90Premierministers Shinzo Abe kam es zu 80plötzlichen Abwertungserwartungen in Jan 12 Mrz 12 Mai 12 Jul 12 Sep 12 Nov 12 Jan 13die japanische Währung und zur Hoff- Quelle: GPR SEITE 3
  • 4. Der REIT-Investor AUSGABE 01 // MÄRZ 2013Immobilienaktienmarkt aktuellMARKTBERICHT USA schienen sich die wirtschaftlichen Rah- sernde Fundamentaldaten im Immobili-Die börsennotierten Immobiliengesell- menbedingungen in den USA zuvor ensektor und anpassungsfähige Kapital-schaften in den USA lieferten 2012 in stabilisiert zu haben, die Debatten um märkte. Dennoch sind Kurskorrekturennahezu allen Branchen hohe, zum Teil die Fiskalklippe sorgten allerdings für unter anderem aufgrund des hohenzweistellige Renditen. Insgesamt entwi- neuerliche Verunsicherung. Bewertungsniveaus der US-REITs weiter-ckelten sich Immobilienaktien auch hier hin nicht ausgeschlossen. Für kurzfristigbesser als der breite Aktienmarkt. Für Wenngleich Prognosen schwierig sind, orientierte Investoren eignet sich derAuftrieb sorgten steigende Dividenden, dürften sich Immobilienwerte weiter gut US-Markt daher nach wie vor weniger.ein starkes Gewinnwachstum und ge- entwickeln. Die Gründe sind sich verbes-stiegene Immobilienwerte. Nach Schät- % MSCI US REIT (in Euro)zungen konnte der NAV von Objekten 130im Besitz von Immobilienaktiengesell-schaften 2012 um rund 16 Prozent zu- 120legen. Die NAVs profitierten nicht nur von 110der Verbesserung der Gewinne, sondernauch von der Bereitschaft der Investoren, 100geringere Renditen zu akzeptieren. 90Der Jahresbeginn wurde jedoch von den 80enttäuschenden Konjunkturdaten des Jan 12 Mrz 12 Mai 12 Jul 12 Sep 12 Nov 12 Jan 13vierten Quartals 2012 geprägt. Zwar Quelle: MSCI DIE STUNDE DER GEWERBEIMMOBILIENAKTIEN? Kurz-Kommentar von Helmut Kurz Die positive Stim- Acht Analysten gehen davon aus, dass Wahlsiegs zahlreiche Einschnitte für mung unter Ana- 2013 das Jahr der Gewerbeimmobilien- Vermieter an. lysten für Immobi- aktien wird. Nur zwei Experten erwarten, lienaktien aus dem dass sich Wohnimmobilienaktien besser Insgesamt bleiben Immobilienaktien vergangenen Jahr entwickeln. Entsprechend hat sich auch aufgrund des Anlagenotstands meiner setzt sich auch die Stimmung bei den Wohnimmobilien- Prognose nach weiter attraktiv für An- 2013 fort. Laut ak- aktien leicht verschlechtert. Auf Sicht von leger, die laufende Erträge und Fungi- tuellem Dr. ZitelmannPB-Immobilien- drei Monaten fiel der Barometerwert von bilität suchen. Da die konjunkturelle aktien-Barometer hat sie sich sogar +0,5 auf +0,3. Ein Vorstoß der SPD dürf- Entwicklung Mietsteigerungen nur noch einmal verbessert. So stieg der Wert te einiges zu dieser Einschätzung beige- begrenzt möglich macht, bleibt Selek- des Stimmungsindikators bei der kurz- tragen haben: In ihrem Positionspapier tivität Trumpf. Gut aufgestellte Nach- fristigen Perspektive von +0,4 auf +0,6. „Bezahlbares Wohnen in der Sozialen zügler, die unter ihrem NAV notieren, Stadt“ kündigte die Partei im Falle eines sollten die besten Chancen haben. In der mittelfristigen Zwölf-Monats- DIMAX 150 Sicht sank der Wert leicht von +0,7 auf 140 +0,6 +0,6. Dabei erwarten jedoch die zwölf 130 +0,5 befragten Analysten übereinstimmend, 120 +0,4 110 dass die Kurse deutscher Immobilien- +0,3 100 aktien in den kommenden zwölf Mo- 90 +0,1 80 naten steigen oder auf konstantem 0,0 70 Niveau bleiben werden. Im Vorjahr Sep 11 Dez 11 Mrz 12 Jun 12 Sep 12 Dez 12 Mrz 13 hatte das Barometer +0,8 angezeigt.  Stimmungsindikator Dr. Zitelmann PB-Immobilienaktien-Barometer auf 3-Monats-Sicht SEITE 4
  • 5. Der REIT-Investor AUSGABE 01 // MÄRZ 2013Immobilienaktienmarkt aktuellAUSBLICK Auch Hongkong ist weiterhin attraktiv. geknüpft. Allerdings besitzen die euro-Für 2013 sieht ELLWANGER & GEIGER Besonders mittelgroße Gesellschaften päischen Gesellschaften im globalenweiteres Kurspotenzial im REIT-Sektor. verdienen hier Aufmerksamkeit. Unge- Vergleich noch viel Aufholpotenzial.Besonders die asiatischen Gesellschaften achtet ihrer guten Performance im ver-werden aufgrund höherer Mieteinnah- gangenen halben Jahr weisen sie immer Deutsche Gesellschaften mit Fokus aufmen und steigender Immobilienpreise noch einen hohen Kursabschlag von Gewerbeimmobilien verdienen 2013profitieren. Besonderer Optimismus rund 55 Prozent zu ihren NAVs auf. Im besonderes Augenmerk. (Lesen Sie dazuscheint beim Blick auf den japanischen Vergleich dazu werden die großen Titel den Kurz-Kommentar auf Seite 4.) Wäh-Markt angebracht. Zwar werden die Er- mit einem Abschlag von durchschnittlich rend Gesellschaften wie die IVG Immo-träge im Zuge der Umrechnung in Euro 28 Prozent gehandelt. bilien mit einem Plus im Januar von übergedämpft, seit die japanische Regierung 23 Prozent oder die DIC Asset mit einembeschlossen hat, die Abwertung des Yen In Verbindung mit der stabilen Wirt- Monatsgewinn von fast 17 Prozent erstevoranzutreiben, um die Wirtschaft an- schaft in den USA werden auch die dort Zeichen gesetzt haben, versprechen be-zukurbeln. Dennoch bleiben japanische ansässigen REITs im Kurs zulegen können. sonders die 2012 stark zurückgebliebe-Immobiliengesellschaften – trotz der Für Immobiliengesellschaften werden nen REITs Alstria Office, Hamborner undsehr guten Wertentwicklung im vierten 2013 Renditen zwischen acht und zwölf Prime Office noch Kurspotenzial. AuchQuartal 2012 – noch immer unter ih- Prozent prognostiziert. Ob diese Werte die in Österreich ansässige CA Immo mitren Höchstkursen. Sollte es tatsächlich erreicht werden, hängt jedoch von ver- ihrem hohen Anteil an deutschen Bü-zu einer Inflation kommen, dürfte die schiedenen Faktoren wie der wirtschaft- roimmobilien ist hier zu nennen. ZudemNachfrage nach Immobilienaktien noch- lichen Entwicklung ab. In Europa ist der sind zurückgebliebene Wohnungsver-mals steigen. Kursverlauf der Immobilienwerte stark mieter wie Conwert und KWG Kommu- an die Bewältigung der Schuldenkrise nale Wohnen interessant. „AUGENMERK AUF AUSREICHENDE KAPITALDECKE“ 3 Fragen an Patrick Nass, Fondsmanager des E&G Fonds Global REITs Welches Resümee ment – infolge der Entspannung der Eu- Bestände beziehungsweise Aktien ziehen Sie für die rokrise – am stärksten hinzugewann und niederschlagen, um ein gutes Chance- Performance des das untergewichtete Nordamerika eine Risiko-Profil zu gewährleisten. Fonds 2012? der schlechtesten Regionen darstellte. Welche Auswirkungen haben die Krisen Wir sind mit der Wie sieht Ihre Strategie für 2013 aus? in Europa und mögliche Krisen in den Wertentwicklung USA auf die Titelauswahl? 2012 sehr zufrie- Der Fokus liegt weiter auf Gesellschaften den. Der Fonds hat die Benchmark mit mit einem qualitativ hochwertigen Im- Die vergangenen Jahre haben aber- einem Kursanstieg von 21,2 Prozent mobilienportfolio, da im aktuellen Um- mals deutlich gezeigt, dass ein gesun- knapp geschlagen, obwohl die Volati- feld von Haushaltskonsolidierung und des Verhältnis zwischen Eigenkapital lität in Höhe von 7,9 Prozent deutlich hoher Arbeitslosigkeit gute und schlech- und Fremdkapital eine der wichtigsten geringer war als die der Benchmark mit te Objekte weiter auseinanderdriften Voraussetzungen ist, um eine Krise mit 10,8 Prozent. Zur Jahresmitte ist der werden. Allerdings werden wir zumin- möglichst geringen Schäden zu über- Fonds durch die Übergewichtung Eu- dest partiell auch auf Unternehmen stehen. Deshalb werden wir besonde- ropas und Asiens ins Hintertreffen ge- setzen, die entweder in B-Standorten res Augenmerk auf eine ausreichende raten. Dies wurde jedoch in der zwei- investieren oder deren Objekte gewisse Kapitaldecke legen, die eine gewisse ten Jahreshälfte wieder aufgeholt, als Makel aufweisen. Allerdings muss sich Stabilität der Gesellschaften sicher- das übergewichtete Europa-Engage- dies deutlich in der Bewertung der stellt. SEITE 5
  • 6. Der REIT-Investor AUSGABE 01 // MÄRZ 2013Experteninterview„WER EINSEITIG AUF DEUTSCHLAND SETZT, VERPASST CHANCEN“Interview mit Helmut Kurz, Fondsmanager bei ELLWANGER & GEIGER Deutschland ist als Ziel für Immobilieninvestments derzeit konkurrenzlos, zumindest in der Wahrnehmung der meisten Anleger. Das war nicht immer so. Vor allem die offenen Immobi- lienfonds beschritten in der Vergangenheit oft eine globale Strategie zur Diversifizierung – bekanntermaßen nicht immer mit dem gewünschten Erfolg. Dennoch wäre es grundsätz- lich falsch, nur noch in Deutschland zu investieren, wie Helmut Kurz, Fondsmanager bei ELLWANGER & GEIGER, im Interview erklärt. Besonders in Asien sieht er Nachholpotenzial bei den Investoren.Herr Kurz, Deutschland steht als Investi- Welche Entwicklungen haben Sie vor der Begründung hieß es, dass der Anlegertionsstandort bei Anlegern derzeit hoch im Krise beobachtet? sich – ähnlich wie im Aktienbereich – aufKurs. Woran liegt das? die Globalisierung einstellen und ins- In den 1990er und zu Beginn der 2000er besondere in aufstrebenden Ländern mitDie Finanz- und Schuldenkrise der ver- Jahre hatten private und teilweise auch positiver Demografie investieren sollte.gangenen Jahre hat dazu geführt, dass institutionelle Investoren verstärkt diesich institutionelle wie auch private An- Chancen in ausländischen Märkten ent- Gilt dieser Grundsatz denn heute nichtleger wieder verstärkt auf den deutschen deckt. Vertreter der offenen Immobilien- mehr?Immobilienmarkt konzentriert haben. fonds beispielsweise verlagerten ihreDenn im Allgemeinen ist es so, dass sich Aktivitäten zunehmend ins Ausland, und Dieses Argument bleibt weiterhin rich-Anleger in Krisenzeiten zu Hause am schließlich machte der Deutschland- tig. Laut dem aktuellen Feri Real Estatesichersten fühlen. Das gilt insbesondere Anteil in ihren Portfolios nur noch etwa Monitor wird das Ertragspotenzial für diedann, wenn sich die eigene Heimat – wie ein Drittel aus. Auch im Bereich der ge- EU-Länder allerdings nur mit der sehrin den vergangenen Jahren – als Insel der schlossenen Immobilienfonds wurden schlechten Ratingnote D– bewertet,Stabilität in einem insgesamt sehr un- mehr Fonds mit ausländischen als mit während die Vereinigten Staaten mitsicheren Umfeld darstellt. deutschen Immobilien platziert. Zur einem deutlich besseren B, Latein- Wo finden Sie Alternativen zu Staatsanleihen, um verlässliche und auskömmliche Renditen zu erzielen?* Traditionelle Assetklassen Alternative Investments Unternehmensanleihen 68,8 Immobilien 31,2 Schwellenlandanleihen 37,0 Infrastrukturfinanzierung 13,6 mit Fremdkapital Infrastrukturfinanzierung Gedeckte Schuldverschreibungen 22,7 13,01 mit Eigenkapital Aktien aus Schwellenländern 10,4 Private Equity 10,4 Aktien aus Industrieländern 9,7 Hedgefonds 5,8 Multi-Asset-Ansatz 7,8 Rohstoffe 5,8 0 10 20 30 40 50 60 70 80 0 5 10 15 20 25 30 35 in Prozent in Prozent *Mehrfachnennungen möglich (max. drei Antworten) Quelle: Allianz Global Investors: RiskMonitor Nr. 4 (H2/ 2012) SEITE 6
  • 7. Der REIT-Investor AUSGABE 01 // MÄRZ 2013Experteninterviewamerika sogar mit einem A und Asien lösung zahlreicher offener Immobilien- Gibt es regionale Präferenzen?schließlich mit einem AA bewertet wer- fonds im vergangenen Jahr zeigt, dassden. Die Asset-Allokation deutscher ins- es sich bei der Desinvestition um einen Ja, besonders beliebt sind Immobilien beititutioneller Investoren ist dagegen sehr schwierigen und sehr langwierigen Pro- institutionellen Investoren aus Frank-einseitig ausgerichtet – mit fast zwei zess handelt. reich, wo sie mit einer Nennung vonDrittel der Anlagen in deutschsprachigen 57 Prozent sogar den zweiten Platz ein-Ländern und mit nur etwa zehn Prozent Welche Probleme sehen Sie noch? nehmen. Auch in der Schweiz spielender Anlagen außerhalb Europas. Auch Immobilien mit einer Nennung vonbei den Investitionsabsichten fokussieren Wenn deutsche Institutionelle ihren oh- 47,6 Prozent durch institutionelle Inves-sich die Investoren vor allem auf euro- nehin viel zu hohen Anteil an Immobili- toren eine große Rolle. In Deutschlandpäische Länder. en im Heimatmarkt nunmehr weiter liegt die Nennung mit 38,1 Prozent ausbauen, erhöht sich für sie das Risiko, etwas über dem Durchschnitt, in denOffene Immobilienfonds verfolgten in der wenn Deutschland in einigen Jahren ein- Niederlanden dagegen mit 28 ProzentVergangenheit eine globale Strategie aus mal nicht mehr so gut dastehen sollte etwas unterhalb des Durchschnitts.Gründen der Diversifikation... wie derzeit. Niemand weiß, wie sich die Belastungen durch die Euro-Schulden- Wo und wie wollen die institutionellen In-Durchaus, nur war die Umsetzung dieser krise mittelfristig auswirken werden. vestoren im Immobiliensegment investieren?Einsicht teilweise wenig professionell: Sicher ist dagegen, dass langfristig dieWenn ein deutscher Fondsmanager nach Kombination von negativer Demografie Dies wurde im Rahmen der zitiertenMexiko oder Korea reist, um dort eine und stark ausgebautem Wohlfahrtsstaat Allianz-Studie zwar nicht ermittelt.einzelne Büroimmobilie zu erwerben, für Deutschland zum Problem werden Allerdings gibt eine – ebenfalls kürzlichdann hat das mit professioneller interna- wird. Und sicher ist auch, dass perspek- veröffentlichte – Befragung von Feri Euro-tionaler Diversifikation wenig zu tun. tivisch das Wachstum eher in Asien als Rating bei 103 deutschen institutionel-Wer neu in einem fremden Markt agiert in Europa stattfinden wird. Wer also all- len Investoren darauf eine Antwort.und dort nur einzelne Objekte kauft, zu einseitig auf Deutschland setzt, geht Demnach wollen 24 Prozent der Befrag-wird oftmals einen zu hohen Preis be- ein hohes Risiko ein und verpasst mit ten stärker in Immobilien in Frankreichzahlen oder Schwächen eines Objektes Sicherheit Chancen. Er muss allerdings und den Benelux-Staaten investieren,unterschätzen. Die Investitionen einiger bereit sein, vorübergehend größere ebenfalls 24 Prozent in Deutschland,offener Immobilienfonds in fernen Märk- Wertschwankungen zu akzeptieren. Österreich und der Schweiz, jeweilsten, etwa in Asien, waren daher auch 19 Prozent in Skandinavien und in Groß-nicht sehr erfolgreich, sondern haben Ist diese Einsicht auch bei den Investoren britannien und 16 Prozent in Osteuropain vielen Fällen nicht unerheblich zu angekommen? beziehungsweise Russland. Interessantden teilweise eklatanten Verlusten bei- ist, dass nur drei Prozent der deutschengetragen. Eine kürzlich durchgeführte Studie von Institutionellen in Asien investieren Allianz Global Investors bei 155 europä- wollen.Also doch lieber auf Deutschland konzen- ischen institutionellen Investoren lieferttrieren? hierzu interessante Antworten. So wurde Warum wundern Sie sich darüber? unter anderem gefragt: „Wo finden SieNein, denn wer heute zu der Anlage- Alternativen zu Staatsanleihen, um ver- Es gibt hier einen erheblichen Nachhol-strategie der 1980er Jahre zurückkehrt lässliche und auskömmliche Renditen zu bedarf, denn derzeit befinden sich, sound fast ausschließlich in Deutschland erzielen?“ Von zwölf Alternativen wur- eine andere Zahl aus der Feri-Unter-investiert, verpasst erstens die Chancen den am dritthäufigsten Immobilien ge- suchung, nur 0,6 Prozent der Immobili-der Globalisierung und geht zweitens ein nannt, und zwar von 31,2 Prozent der enanlagen deutscher Institutioneller inhohes Klumpenrisiko ein. Gerade bei Investoren. Am häufigsten wurden Unter- Asien. Mit Blick auf Aktien- und An-Direktinvestments im Immobilienbereich nehmensanleihen genannt, am zweit- leiheninvestments ist Asien bei Instituti-lässt sich die Portfoliostruktur – anders häufigsten Schwellenlandanleihen. Akti- onellen dagegen durchaus beliebt. Dieals bei Wertpapieren – nicht in wenigen en, Private Equity oder Rohstoffe wurden oben zitierte Allianz-Studie ergab, dassTagen oder Wochen ändern. Dafür be- weitaus seltener als Immobilien genannt. zwei Drittel der befragten europäischendarf es vielmehr einiger Jahre. Die Auf- Investoren in asiatischen Aktien investiert SEITE 7
  • 8. Der REIT-Investor AUSGABE 01 // MÄRZ 2013sind. Und immerhin fast 36 Prozent der liche Hürden, und der Markt ist für entwickelt als hierzulande. Allerdingseuropäischen Institutionellen besitzen deutsche Investoren natürlich weitaus machen REITs in den Immobilienport-asiatische Rentenpapiere, in Deutschland weniger vertraut als der Heimatmarkt folios deutscher Institutioneller laut dersind es sogar 48 Prozent. oder die Immobilienmärkte von London oben zitierten Feri-Befragung derzeit nur und Paris. 0,3 Prozent aus, und nur zwei ProzentWarum investieren institutionelle Investo- wollen bis Ende 2015 stärker in dieseren so gerne in asiatische Aktien und An- Wie lässt sich dieses Problem lösen? Anlageform investieren. Dabei gibt esleihen, machen aber einen großen Bogen heute REIT-Fonds mit einem hohen An-um asiatische Immobilien? Der sinnvollste Weg, in asiatische Immo- teil an asiatischen Werten, die es leicht bilien zu investieren, führt ebenfalls über ermöglichen würden, sehr viel stärkerDer Grund mag darin liegen, dass direk- Aktieninvestments. In vielen asiatischen indirekt in den asiatischen Immobilien-te Engagements auf dem asiatischen Ländern gibt es eine ausgeprägte REIT- markt zu investieren.Immobilienmarkt sehr schwierig sind. Kultur, und der REIT-Markt ist dortEs gibt zahlreiche rechtliche und steuer- ungleich stärker und professioneller Vielen Dank für das Gespräch. IMPRESSUM V.i.S.d.P.: Die vorliegenden Seiten dienen ausschließ- kungen und Transaktionskosten beeinflusst Mario Caroli, lich der allgemeinen Information. Es han- und können zu Verlusten oder Gewinnen Persönlich haftender Gesellschafter delt sich nicht um eine Anlageberatung führen. Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG, oder Empfehlung oder eine Finanzanalyse. Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart, Für eine individuelle Anlageempfehlung Die vorliegenden Informationen basieren Telefon 0711/2148-0 oder Beratung stehen unsere Berater gerne auf vertrauenswürdigen Angaben aus Telefax 0711/2148-123 zur Verfügung. Eventuelle Angaben zur verlässlichen Quellen, erheben jedoch info@privatbank.de steuerlichen Situation können nur allge- keinen Anspruch auf Genauigkeit und Voll- meiner Art sein. Abhängig von der indivi- ständigkeit hinsichtlich der im Dokument Herausgeberin des vorliegenden duellen Situation des Steuerpflichtigen erwähnten Wertpapiere, Märkte und Ent- Dokumentes ist die kann sich eine abweichende steuerliche wicklungen. Bankhaus ELLWANGER & GEIGER KG, Beurteilung ergeben. Börsenplatz 1, 70174 Stuttgart, Namentlich gekennzeichnete Artikel geben Telefon 0711/2148-0, Bei Performancedarstellungen handelt es nicht in jedem Fall die Meinung des Heraus- Telefax 0711/2148-123 sich um Betrachtungen von früheren Wert- gebers wieder. Amtsgericht Stuttgart HRA 738, entwicklungen. Die Angaben, Vergleiche persönlich haftende Gesellschafter: und Betrachtungen der Vergangenheit sind Die Urheberrechte für die gesamte inhaltli- Dr. Volker Gerstenmaier, Mario Caroli. keine Garantie und kein verlässlicher Indi- che und grafische Gestaltung liegen beim kator für zukünftige Entwicklungen. Wert- Herausgeber, diese darf gerne verwandt Stand: März 2013 entwicklungen oder Renditen einzelner werden, wenn dem Herausgeber ein Beleg- Produkte werden durch diverse Faktoren exemplar der Veröffentlichung zugesandt wie z.B. Markt-, Kurs-, Währungsschwan- wird. SEITE 8
  • 9. Der REIT-Investor AUSGABE 01 // MÄRZ 2013Immobilienanlage von VersicherungenGastbeitrag von Ralf Schlautmann in der Versicherungswirtschaft am 15.01.2013  MANAgEMENt & WIssEN MANAgEMENt & WIssEN Schach dem Niedrigzins Schach dem Niedrigzins Für 2013 zeichnet sich ein Vorangehen der Versicherer im Immobilieninvestment ab Für 2013 zeichnet sich ein Vorangehen der Versicherer im Immobilieninvestment ab Ralf Schlautmann Ralf Schlautmann N ot macht erfinderisch – diese Weisheit N bewahrheitet sich gegenwärtig auch ot macht erfinderisch – diese Weisheit beimbewahrheitet sich gegenwärtig vieler Blick auf das Anlageverhalten auch Versicherungen.das investieren traditionell beim Blick auf Sie Anlageverhalten vieler einen großen Teil investieren traditionell Versicherungen. Sieihrer Kundengelder in festverzinsliche Wertpapiere. Doch beson- einen großen Teil ihrer Kundengelder in ders bei Staatsanleihen gehen Doch beson- festverzinsliche Wertpapiere. die Renditen inzwischen teilweise gegen Null oder sie ders bei Staatsanleihen gehen die–Renditen bergen allzuteilweise gegen Null – oder sie inzwischen hohe Risiken. Folgerichtig pas- sen viele Versicherer ihre Anlagestrategie an. bergen allzu hohe Risiken. Folgerichtig pas- Im viele Versicherer ihre Anlagestrategie an. sen Fokus stehen dabei zunehmend Immo- bilienanlagen. Nach Jahren folgenloser An- Im Fokus stehen dabei zunehmend Immo- kündigungen verdichten sich nun die An- bilienanlagen. Nach Jahren folgenloser An- zeichen, dass verdichten sich nun die An- kündigungen die Assekuranz ihre Immobi- lienquote ausbaut. zeichen, dass die Assekuranz ihre Immobi- lienquote ausbaut. aktuellen Zahlen zeigt Ein Blick auf die das Dilemmaauf die aktuellen Zahlen zeigt Ein Blick der Versicherungen: Nach An- gaben der Bundesbank sind die ErträgeAn- das Dilemma der Versicherungen: Nach der Assekuranz aus der Kapitalanlage 2011 der gaben der Bundesbank sind die Erträge ge- genüber demaus der Kapitalanlage 2011 ge- Assekuranz Vorjahr von 4,3 auf 4,1 Prozent gesunken – Tendenz von 4,3fallend. Prozent genüber dem Vorjahr weiter auf 4,1 Für die Foto: hkm hkm Foto: Assekuranz Tendenz weiter fallend. Für die gesunken – wird es entsprechend immer schwieriger, die in denentsprechend immer Assekuranz wird es Verträgen garantier- Abriss und Umwandlung eines alten Fabrikgeländes in Oberbayern in ein modernes Business-Areal: ten Renditen dieerwirtschaften. Beigarantier- schwieriger, zu in den Verträgen bestehen- Die Chancen liegen bei der Projektentwicklung in gefragten Metropolregionen mit bester Infrastruktur. Abriss und Umwandlung eines alten Fabrikgeländes in Oberbayern in ein modernes Business-Areal: denRenditen liegt die durchschnittliche Ga- ten Policen zu erwirtschaften. Bei bestehen- Die Chancen liegen bei der Projektentwicklung in gefragten Metropolregionen mit bester Infrastruktur. rantieverzinsung die 3,2 Prozent. den Policen liegt bei durchschnittliche Ga- rantieverzinsung bei 3,2 Prozent. Kunden Um die Zusagen gegenüber ihren bilieninvestments künftig mit Eigenkapital Immobilienmarkt stellt halten zu können, investiert die Assekuranz Um die Zusagen gegenüber ihren Kunden unterlegen – nach derzeitigem Stand bei Di- bilieninvestments künftig mit Eigenkapital Herausforderung dar Immobilienmarkt stellt immer zu können,Staatsanleihen Assekuranz halten weniger in investiert die und mehr in rektinvestments mit pauschal 25 Prozent, Di- unterlegen – nach derzeitigem Stand bei für Das neue Feld der Immobilienfinanzierung Herausforderung dar Immobilien, Unternehmensanleihen,mehr in immer weniger in Staatsanleihen und Pfand- indirekte Investments sind je nach Fall so- rektinvestments mit pauschal 25 Prozent, für und neueAusweitung der Immobilienquote Das die Feld der Immobilienfinanzierung briefe und Infrastrukturprojekte. Mit Pfand- Immobilien, Unternehmensanleihen, diesen gar bis zu 49 Prozent vorgesehen. Zwar wird indirekte Investments sind je nach Fall so- im klassischen Sinne der Immobilienquote und die Ausweitung über direkte oder in- lassenund Infrastrukturprojekte. Mit diesen briefe sich in der Regel höhere Renditen er- das bis zuRegelwerk –vorgesehen. Zwar wird gar neue 49 Prozent nach aktuellem Stand direkte Investments hält jedoch einige Tü- im klassischen Sinne über direkte oder in- zielen als mit Wertpapieren undRenditen er- lassen sich in der Regel höhere ihre Risiken mit neue Startzeitpunkt der Übergangsfrist das dem Regelwerk – nach aktuellem Stand cken bereit. Um auf dem Immobilienmarkt direkte Investments hält jedoch einige Tü- können durch die Auswahlund ihre Risiken zielen als mit Wertpapieren entsprechender Mitte 2014 – später in KraftÜbergangsfrist mit dem Startzeitpunkt der treten als bis- dauerhaft erfolgreich seinImmobilienmarkt cken bereit. Um auf dem zu können, bedarf Investitionsziele begrenzt werden. können durch die Auswahl entsprechender lang geplant. Dass diein Kraft treten als bis- Mitte 2014 – später Kapitalunterlegung für es entsprechenden Know-hows – nicht nur, dauerhaft erfolgreich sein zu können, bedarf Investitionsziele begrenzt werden. Versicherer kommt, steht aber außer Frage. lang geplant. Dass die Kapitalunterlegung für um geeignete Objekte zu finden, sondern es entsprechenden Know-hows – nicht nur, Immobilienfinanzierung senkt Viele Versicherer richten sich daher bereits Versicherer kommt, steht aber außer Frage. auchgeeignete Objekte zu finden, sondern um um künftige Entwicklungen richtig Eigenkapitalunterlegungsenkt Immobilienfinanzierung auf die neue Regelung ein. daher bereits Viele Versicherer richten sich einschätzen zu können. Erschwerendrichtig auch um künftige Entwicklungen hinzu Einige Versicherer rücken derzeit in ein Eigenkapitalunterlegung auf dieder Immobilienfinanzierung kann Bei neue Regelung ein. kommt dabei eine stärkere Volatilität der einschätzen zu können. Erschwerend hinzu Feld vor, das bislang Banken vorbehalten Einige Versicherer rücken derzeit in ein dieBei der Immobilienfinanzierung kann Assekuranz die Eigenkapitalunterlegung Immobilienmärkte.stärkere Volatilität der kommt dabei eine Während viele große war: die Unternehmens- und Immobilien- Feld vor, das bislang Banken vorbehalten senken. Denn Solvency II ermöglicht es Ver- die Assekuranz die Eigenkapitalunterlegung Unternehmen auf Erfahrungen vieleImmo- Immobilienmärkte. Während mit große finanzierung. Zahlen derund Immobilien- war: die Unternehmens- Bundesbank zu- sicherern, dasSolvency II ermöglicht es Ver- senken. Denn Eigenkapital deutlich zu re- bilienanlagen verweisen können, fallen die Unternehmen auf Erfahrungen mit Immo- folge haben Versichererder Bundesbank zu- finanzierung. Zahlen knapp 56 Mrd. Euro duzieren, wenn bei der Vergabe von Immo- sicherern, das Eigenkapital deutlich zu re- Auswahl und das Management der Immo- bilienanlagen verweisen können, fallen die als Immobilienkredite knapp 56 Mrd. Euro folge haben Versicherer verliehen, das ent- bilienkrediten 60 Prozent des Objektwerts duzieren, wenn bei der Vergabe von Immo- bilien kleineren Versicherern erfahrungs- Auswahl und das Management der Immo- spricht knapp fünf Prozent ihrer das ent- als Immobilienkredite verliehen, Kapital- nicht überschritten werden. Für kleinere bilienkrediten 60 Prozent des Objektwerts gemäßkleineren Versicherern erfahrungs- bilien schwerer. Dies belegt eine Umfrage anlagen. Weitere 9,5 Mrd. Euro oder fast spricht knapp fünf Prozent ihrer Kapital- Versicherer ist das jedoch meistFür kleinere nicht überschritten werden. kein Thema, der IREBS International Real Estate Busi- gemäß schwerer. Dies belegt eine Umfrage ein Prozent der Anlagen entfallen auf Un- anlagen. Weitere 9,5 Mrd. Euro oder fast weil sie oft nicht über die meist kein Thema, Versicherer ist das jedoch nötigen Personal- nessIREBS International Real Estate Busi- der School an der Universität Regensburg ternehmenskredite. Die Allianz beispiels- ein Prozent der Anlagen entfallen auf Un- Ressourcen verfügen,die nötigensolche Fi- weil sie oft nicht über um eine Personal- unterSchool an der Universität Regensburg ness institutionellen Investoren. So gaben weise will nach eigenen Allianz beispiels- ternehmenskredite. Die Angaben mittel- nanzierung umzusetzen. Sie werden trotz Ressourcen verfügen, um eine solche Fi- etwa 87 Prozent der Befragten an,So gaben unter institutionellen Investoren. dass ih- fristig will nach eigenen Angaben mittel- weise fünf Milliarden Euro im Bereich der Solvency II häufiger den Weg werden trotz nanzierung umzusetzen. Sie der direkten nen die mangelnde Verfügbarkeit geeigneter etwa 87 Prozent der Befragten an, dass ih- gewerblichen Immobilienfinanzierung aus- fristig fünf Milliarden Euro im Bereich der oder indirekten Immobilienanlagedirekten Solvency II häufiger den Weg der wählen, Objektemangelndebereite. nen die Probleme Verfügbarkeit geeigneter geben. Hintergrund dieser Entwicklung:aus- gewerblichen Immobilienfinanzierung Mit da der Markt derzeit keine anderen Alter- oder indirekten Immobilienanlage wählen, Dem begegnet laut IREBS-Befragung Objekte Probleme bereite. Einführung des neuen EU-Aufsichtssystems geben. Hintergrund dieser Entwicklung: Mit nativenMarkt derzeit keine anderenRendi- da der bereithält, die ähnlich hohe Alter- knapp die Hälfte der Versicherer mit indi- Dem begegnet laut IREBS-Befragung Solvency II müssen Versicherungen Immo- Einführung des neuen EU-Aufsichtssystems ten ermöglichen. die ähnlich hohe Rendi- nativen bereithält, rekten Immobilienanlagen, beispielsweise in knapp die Hälfte der Versicherer mit indi- Solvency II müssen Versicherungen Immo- ten ermöglichen. rekten Immobilienanlagen, beispielsweise in Quelle: Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 01/2013 52 Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 15. Januar 2013 52 Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 15. Januar 2013 SEITE 9
  • 10. Der REIT-Investor AUSGABE 01 // MÄRZ 2013Immobilienanlage von Versicherungen Investment 2013 Form von Immobilien-Spezialfonds. Mit stei- gender Nachfrage auf den Immobilienmärk- ten und dem damit einhergehenden schwin- denden Angebot dürften künftig noch mehr Unternehmen auf professionelle Anbieter von Immobilieninvestments zurückgreifen. Das belegt auch eine Untersuchung von Feri Eu- roRating Services. Demnach dürfte der An- teil direkt gehaltener Immobilien von 55 Pro- zent im Jahr 2012 auf 49 Prozent im Jahr 2013 sinken. Zum Vergleich: 2005 lag er noch bei 71 Prozent, 2009 bei 62 Prozent. Die Bedeu- tung von Spezialfonds in den Portfolien da- gegen ist von 18 Prozent im Jahr 2005 auf 32 Prozent 2011 gestiegen und dürfte sich 2012 auf diesem Niveau einpendeln. Dieser Weg scheint die passende Antwort Entwicklung der Immobilienquote seit 2005: Signifikante Erhöhungstendenz in 2013 auf niedrige Zinsen beziehungsweise hohe Quelle: Feri EuroRating Services AG Risiken in anderen Anlagesegmenten sowie die mangelnde Verfügbarkeit von Objekten ment zu tätigen, das ohne Managementauf- Bedeutung gewinnen. Denn dies geht – die zu sein. Erfolgsentscheidend ist jedoch wie wand hohe Renditen abwirft, der irrt. Das Wahl eines entsprechenden Produkts voraus- bei einem Direktinvestment die Auswahl der Gegenteil ist der Fall. Denn die Zahl poten- gesetzt – mit einem professionellen Asset Ma- passenden Investitionsobjekte. Lange Zeit zieller Mieter, die Fachmarktflächen mieten, nagement einher, das die Versicherer in der wählten Fondsinitiatoren und Anleger tradi- ist begrenzt. Es handelt sich zum Beispiel Regel nicht selbst abbilden wollen. Dies gilt tionell Büroimmobilien. Auf sie entfällt der um Lebensmitteldiscounter, Drogerie- und umso mehr, da jene Assetklassen wie Fach- Studie von Feri zufolge mit 53,5 Prozent der Baumärkte, Textil- und Elektronikhändler marktzentren, die langfristig aussichtsreich größte Anteil in den Beständen. Doch Bü- – und diese Mieter haben eine starke Ver- sind, der Spezialisierung bedürfen. rogebäude performten in den vergangenen handlungsposition. Damit die Objekte die zehn Jahren schlechter als andere Nutzungs- erwünschten Renditen erzielen, kommt es Versicherer gehen mit Erhöhung arten. Mit Handelsimmobilien zum Beispiel folglich auf einen erfahrenen Asset Mana- der Immobilienquote voran erzielten Investoren laut Deutschem Immo- ger an, der den Mietern auf Augenhöhe be- Offen bleibt, welche Auswirkungen Sol- bilien Index (Dix) dagegen eine fast doppelt gegnet und weiß, wie sich das Potenzial der vency II tatsächlich auf das Investitionsver- so hohe Rendite. Objekte ausschöpfen lässt. halten der Assekuranz haben wird. Fest steht: Ein Grund dafür ist nicht zuletzt die ro- Nur wenn der Asset-Manager Markt und Die Regulierung wird Investoren in höhere buste Verfassung des deutschen Einzelhan- Immobilien beherrscht, stellen Fachmarkt- Immobilienrisiken und in strukturierte Pro- dels. Wiederholt schlechte Nachrichten von zentren ein zukunftsorientiertes Investment dukte treiben. Auf Kosten anderer Assetklas- den Finanzmärkten und aus den Schulden- dar. Weitere Faktoren begünstigen dies: Das sen werden Staatsanleihen vom Regulierer staaten lassen die deutschen Verbraucher Warensortiment ist auf den täglichen Bedarf geförder begünstigt. Und dennoch: Im Zuge offenbar unbeeindruckt. So wuchs der Um- der Kunden zugeschnitten. Krisen wirken der Diskussionen haben alternative Invest- satz im deutschen Einzelhandel laut Bran- sich daher weniger stark auf die Einnahmen ments wie Immobilien deutlich an Attrak- chenverband HDE im ersten Halbjahr 2012 aus als etwa in den Konsumtempeln in den tivität gewonnen. Obwohl lange Zeit keine um 2,6 Prozent. Innenstädten. Ein weiteres Problem vor al- Rede von einem Run in diese Assetklasse lem des innerstädtischen Einzelhandels: die sein konnte, zeigt eine Studie von Feri nun, Investitionen in Fachmarktzentren Online-Konkurrenz. Ob Bücher, DVDs und dass sich etwas bewegt: So ist die Immobi- erfordern genaue Marktkenntnis Elektronikartikel oder Kleidung – immer lienquote institutioneller Investoren auf zu- Angesichts dieser Zahlen investierten auch mehr Produkte werden über das Internet er- letzt 7,3 Prozent gestiegen. Laut Feri haben institutionelle Investoren zuletzt verstärkt in worben. Um langfristig vom prosperierenden seitdem vor allem Versicherungen die Quote Einzelhandelsimmobilien. Auf der Wunsch- Einzelhandel zu profitieren, müssen Inves- erhöht – von 4,8 auf sechs Prozent. Rechnet liste ganz oben standen vor allem innerstäd- toren folglich auf andere Objekttypen wie man noch die oben genannten fünf Prozent tische Shoppingcenter. Aufgrund der hohen Fachmarktzentren ausweichen. der Kapitalanlagen hinzu, die Versicherun- Nachfrage sind die Preise in diesem Segment Fazit: Obwohl Immobilien bei Versiche- gen in Immobilienfinanzierungen investiert in den vergangenen Monaten allerdings stark rungen schon länger hoch im Kurs stehen, haben, kommt die Assekuranz auf eine Im- gestiegen und die Renditen entsprechend ge- wird dies nun nach und nach auch in ihrem mobilienquote von rund elf Prozent – weit sunken. Die Alternative: Fachmärkte, Fach- Anlageverhalten sichtbar. Sie betrachten Im- über dem Durchschnitt aller institutionel- marktzentren und sogenannte hybride Malls. mobilien als Ausweg aus dem Niedrigzins. Die ler Investoren. Hier können Investoren langfristig Renditen Anlagepräferenzen sind dabei unterschied- von sechs bis sieben Prozent erzielen. lich. Besonders die großen Häuser drängen Ralf Schlautmann ist Lange Zeit wurden diese Objekte stiefmüt- verstärkt in den Bereich der Immobilienfi- Geschäftsführer der E&G terlich behandelt. Ein Grund: Im Vergleich zu nanzierung. Kleineren Versicherungsunter- Funds & Asset Management bunten Shoppingcentern wirken sie aufgrund nehmen ist das kaum möglich. Sie investieren GmbH, einer Tochter­ ihrer Flachbauweise und Mieterstruktur eher bevorzugt direkt oder indirekt in Immobi- gesellschaft vom Bankhaus langweilig. Doch wer meint, hier ein Invest- lien. Letzteres wird meiner Ansicht nach an Ellwanger & Geiger. Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 15. Januar 2013 53 Quelle: Versicherungswirtschaft Nr. 2 · 01/2013 SEITE 10