INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIEN REGION STUTTGART; Stand 2012

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Stuttgarter Logistikmarkt: Angebotsverknappung setzt sich fort …

Stuttgarter Logistikmarkt: Angebotsverknappung setzt sich fort
• Wirtschaftliche Erholung bewirkt Nachfrageschub
• Restriktive Flächenausweisung der Kommunen und hohe Grundstückspreise lassen Mieten steigen
• Fraunhofer Arbeitsgruppe warnt vor Auswirkungen auf Wirtschaftsentwicklung

Bankhaus Ellwanger & Geiger KG, Stuttgart

Stuttgart, im März 2012

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  • 1. INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIENREGION STUTTGARTStand 2012
  • 2. Die Wirtschaftsregion im überblick. Ditzingen Weilimdorf Esslingen Cluster Industrie und Logistik* * Logistikflächen > 50.000 m² Industrieflächen > 100.000 m²
  • 3. 2 3Trends und Tendenzen.Industrie und Logistik wachsen im­GleichklangDie Wirtschaftsregion Stuttgart boomt. Die Automobil­ (südwestlich) von Stuttgart ihre führende Position in derbranche wie auch der Maschinenbau in der Wirtschafts­ Wirtschaftsregion weiter ausbauen können. In beidenregion Stuttgart haben sich von der Krise 2008 nachhaltig ­ egionen wurde mit Abstand das größte Logistikflächen- Rerholt und schauen auf eine überaus positive Entwicklung wachstum beobachtet. Dieses Wachstum wurde sowohlzurück. durch Erweiterungen von bereits ansässigen Unternehmen als auch durch Neuansiedlungen generiert. Die GründeDieser Aufschwung schlägt sich nicht nur in besonders für diese Entwicklungen sind vielfältig und müssen genau-hohen Bonuszahlungen für die Mitarbeiter der Automobil- er beleuchtet werden. Zum einen kommt beiden Regionenhersteller nieder, sondern ist nun auch mit voller Kraft auf die Nähe zu wichtigen Industrieansiedlungen der Regiondem Markt von Industrie- und Logistikimmobilien in der zugute. Kombiniert mit einer exzellenten Anbindung anRegion Stuttgart zu spüren. den überregionalen Verkehrsträger Autobahn, ergeben sich Standortvorteile. Über den infrastrukturellen VorteilLogistik im Windschatten der Industrie hinaus wird in diesen Regionen auch eine ansiedlungs-Die starke industrielle Basis der Region führt zu einer hohen ­ und logistikfreundliche Wirtschaftspolitik betrieben, dieVerdichtung in der Logistik. Zusätzlich intensiviert wird sich in einer ausreichenden Bereitstellung von geeignetendieser Bedarf nach Logistikflächen durch die Trends der Grundstücken zu wirtschaftlichen Preisen niederschlägt.letzten Jahre. Einerseits streben die ansässigen Industrie-unternehmen nach reibungslosen Logistik-/Prozessketten, Trotz gleicher Voraussetzungen und hoher regionaler undandererseits ist eine fortschreitende Arbeitsteilung in überregionaler Nachfrage nach geeigneten Grundstückenden Produktionsprozessen (Trend im Outsourcing) zu sowie flexiblen Bestandsobjekten fällt das Wachstum anbeobachten. modernen Logistikflächen entlang der A 8 München – Karls- ruhe unterdurchschnittlich gering aus. Diese EntwicklungDiese Verzahnung zwischen Industrie und Logistik ist in ist zum einen einer restriktiven Ausweisung von geeignetender Wirtschaftsregion Stuttgart besonders ausgeprägt. Flächen und zum anderen den überdurchschnittlich hohenHierzu hat die Arbeitsgruppe für Supply Chain Services Grundstückspreisen geschuldet. Alle größeren Ansiedlun-vom Fraunhofer Institut einen Beitrag verfasst, den Sie gen konnten daher nicht entlang der A 8 platziert werden,auf Seite 6 unseres Berichtes finden. sondern wurden entweder außerhalb der Wirtschaftsregion (Ulm, Augsburg, Karlsruhe) oder entlang der A 81 realisiert.Nicht alle Gemeinden profitierenTrotz dieser überdurchschnittlich guten wirtschaftlichen Wirtschaftliche Attraktivität –Entwicklung profitieren nicht alle Gemeinden gleicher­ kein Selbstläufermaßen von diesem Boom in der Industrie. Vielmehr geht die Zusammenfassend lässt sich feststellen, dass das erfolg­Schere zwischen den unterschiedlichen Landkreisen in der reiche Zusammenspiel im Cluster zwischen Industrie undWirtschaftsregion Stuttgart immer weiter auseinander. Dies Logistik ein nachhaltiges Wirtschaftswachstum in derergibt eine Studie des Bankhauses Ellwanger & Geiger, R ­ egion generiert. Um diesem Gleichklang Raum zu gebenin welcher die Entwicklung des Bestandes von modernen und ihn weiterhin zu gewährleisten, müssen alle Beteiligten,Logistikimmobilien zwischen 2009 bis 2012 untersucht wie Behörden, Gemeinden, Anwohner, Unternehmen undwurde. Allen voran haben die an die A 81 angrenzenden Investoren, in Zukunft noch enger zusammenarbeiten.Landkreise Ludwigsburg (nördlich) und Böblingen Süd
  • 4. Zahlen und Fakten.Flächenumsatz Transaktions-StrategienDas Vermietungsvolumen von Industrie- und Logistik­ ❚❚ Bestandsnutzungflächen in der Wirtschaftsregion Stuttgart lag in 2011 ❚❚ Teilabbruch/Neubau und Bestandsnutzungbei zirka 165.000 Quadratmetern. Im Jahr 2010 waren ❚❚ Komplettabbruch/Neubebauunges rund 195.000 Quadratmeter. Ungefähr 79 Prozentdes Gesamtumsatzes resultieren aus Vermietungen von Die größten Umsätze in diesem Bereich waren die Verkäufe desI­ndustrie- und Logistikobjekten im Bestand. Der Anteil NXP-Areals in Böblingen mit rund 220.000 Quadrat­ etern, mvon Logistik-Neubauflächen lag bei 21 Prozent, davon etwa des Gewerbeparks Ludwigsburg durch ElringKlinger AG mit5.000 Quadratmeter in S-Untertürkheim sowie in S-Weil­ zirka 140.000 Quadratmetern sowie des Ziegelwerks inimdorf und zirka 25.000 Quadratmeter in Böblingen. Winnenden mit etwa 60.000 Quadratmetern und das Stutt- garter Areal der Coperion GmbH mit rund 45.000 Quadrat-Der Anteil des Umsatzes, welcher durch Makler erzielt metern.wurde, lag bei ungefähr 117.000 Quadratmetern, waszirka 71 Prozent des Gesamtvolumens ausmacht. Hiervon Mietpreiseer­zielte Ellwanger & Geiger einen Anteil von 25 Prozent Der Durchschnittsmietpreis für Industrie- und Logistik­und bestätigte die Marktführerschaft. fläche stieg deutlich von 4,50 Euro pro Quadratmeter netto/kalt in 2010 auf 4,70 Euro pro QuadratmeterLandkreise mit dem größten Miet-Flächenumsatz: netto/kalt in 2011. Dieser Anstieg resultiert aus der gleich­❚❚ Esslingen: zirka 49.000 Quadratmeter bleibend starken Nachfrage sowie der fortschreitenden❚❚ Böblingen: zirka 35.000 Quadratmeter Verknappung des Angebotes. Die durchschnittlichen Miet­❚❚ Ludwigsburg: zirka 33.000 Quadratmeter vertragslaufzeiten bei Bestandsflächen liegen zwischen 3 und 5 Jahren – bei Neubauten bei 7 bis 10 Jahren.Das Verkaufsvolumen von bebauten Grundstücksflächen/Industriearealen lag in 2011 bei etwa 603.000 Quadrat- Die Spitzenmiete lag, wie schon im Jahr 2010, bei 6,20 Eurometern Grundstücksfläche. pro Quadratmeter netto/kalt für moderne Neubau- Logistikflächen. Mietpreisspanne in € pro m2 Durchschnittsmiete in € pro m2 Trend 2012/2013 Landkreis Böblingen 4,50 – 5,50 5,00 Landkreis Esslingen 3,30 – 4,70 4,00 Landkreis Göppingen 2,80 – 3,60 3,20 Landkreis Ludwigsburg 3,80 – 5,50 4,70 Rems-Murr-Kreis 3,00 – 3,70 3,40 Stuttgart 5,00 – 5,30 5,10 Gesamt 4,70Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: März 2012 alle Preise verstehen sich pro Monat, netto/kalt
  • 5. 4 5 Informationen zum InvestmentInvestment.Spitzenrenditen für gewerbeimmobilien in % 11,0 10,0 9,5 10,5 10,5 9,0 8,0 8,0 7,5 7,0 7,2 Logistik 7,0 FMZ 7,5 7,5 7,5 7,5 6,0 7,0 5,5 5,25 5,5 5,5 5,5 5,5 5,0 Büro Geschäftshäuser 4,0 5,0 5,0 5,0 5,0 A-Lage 4,6 4,6 3,0 2,0 1,0 0 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG ©, März 2012Investment Ausblick 2012/2013Der Trend aus 2010 hat sich fortgesetzt: Vornehmlich Ab dem 3. Quartal 2012 bis 1. Quartal 2013 werden groß-p­ rivate Investoren waren aktiv und haben sich Bestands- flächige Logistik-Neubauflächen fertiggestellt und amobjekte/Industrieareale für Neuentwicklungen gesichert. Markt verfügbar sein. Diese Flächen haben heute schonDie Nachfrage der institutionellen Investoren nach Core- einen Vorvermietungsstand von mindestens 50 Prozent.Produkten war zwar stark, konnte aber nicht befriedigt Die durch Ellwanger & Geiger exklusiv vermarktetenwerden. Vereinzelt wurden Produkte mit Value-add-­ Flächen belaufen sich insgesamt auf zirka 45.000 Quadrat-Ansätzen nachgefragt. meter. Die Neubautätigkeit wird allerdings die Nachfrage nicht decken können.Auch hinsichtlich des Angebotes wurden keine Produktegehandelt. Die wenigen Neuentwicklungen – ob aus Aufgrund des anhaltenden Nachfrageüberhangs sowie der aufp­ rivater oder institutioneller Hand – wurden fast ausschließ- den Markt kommenden neuen Logistikflächen erwarten wirlich im Portfolio belassen. Eine Transaktion im Rems- einen Anstieg der Durchschnittsmieten. Ellwanger & GeigerMurr-Kreis mit über 10.000 Quadratmetern Logistikfläche prognostiziert eine Spitzenmiete für Neubau-Logistik­verzeichnete eine Bruttoanfangsrendite von 8 Prozent. flächen in Höhe von 6,50 Euro pro Quadratmeter netto/kalt.Aufgrund fehlender Angebote und Transaktionen können Prognose Top-Landkreis für Vermietungsvolumen:keine Spitzenrenditen ausgesprochen werden. Sollte es Ludwigsburgzu Transaktionen von Core-Produkten kommen, erwartet ❚❚ Grundstücksflächen verfügbarEllwanger & Geiger Bruttoanfangsrenditen von deut- ❚❚ adäquate Bodenpreiselich unter 8 Prozent. ❚❚ hervorragende Infrastruktur ❚❚ Ansiedlungspolitik
  • 6. Geringe Verfügbarkeit von Logistikflächen kann zumFlaschenhals für die lokale Industrie werden.Die Region Stuttgart ist eine der Top-Logistikregionen in bau. Der hohe Transportanteil von Zulieferteilen undDeutschland. Sowohl die lokale Attraktivität für Logistik­ V ­ orprodukten macht attraktive Logistikstrukturen voransiedlungen als auch die tatsächlich in der Region vor- Ort zu einem entscheidenden Ansiedlungsfaktor für diesehandene Logistikansiedlungsintensität seitens der ver­ Branchen. Gerade in der Region Stuttgart gehören dieladenen Wirtschaft aus Industrie und Handel sowie der Automobilbranche und der Maschinenbau zu den Kern-Logistikbranche selbst sind auf einem überdurchschnitt­ branchen mit hohem Wertschöpfungs- und Beschäftigungs-lichen Niveau. Zu diesem Ergebnis kommt die aktuelle anteil. Eine leistungsfähige Infrastruktur und ausreichendeStudie „Logistikimmobilien – Markt und Standorte 2011“ Ansiedlungsflächen für Logistiknutzungen werden also inder Fraunhofer-Arbeitsgruppe für Supply Chain Services zunehmendem Maße ein Faktor für den Erfolg der RegionSCS. Zu den herausragenden Stärken der Region zählen im Standortwettbewerb sein.die hohe Industriedichte vor Ort und der kaufkräftigeB­ allungsraum. Dadurch wird ein sehr hohes Absatz­ Dabei steht die Region Stuttgart keineswegs in Konkurrenzpotenzial für logistische (Dienst-)Leistungen generiert. zu allen 20 bedeutenden Logistikregionen in Deutsch-Demgegenüber ­ tehen auf der Seite der Schwächen eine s land, die in der Studie »Logistikimmobilien – Markt undhohe Auslastung der Straßeninfrastruktur, vergleichsweise Standorte 2011« der Fraunhofer SCS identifiziert wurden.hohe Flächen- und Mietpreise für Logistikobjekte und Ihr spezifisches Standortprofil macht die Region für be-i­nsbesondere die geringe Flächenverfügbarkeit für zu­ stimmte Logistikaufgaben besonders interessant. Zentralesätzliche Logistik­ansiedlungen. Distributionszentren oder Gateways beziehungsweise Hubs für internationale Transportströme finden hier nurDabei ist die Verfügbarkeit von freien Gewerbeflächen für in Ausnahmefällen geeignete Rahmenbedingungen vorlogistische Nutzungen keineswegs nur in und um Stuttgart und siedeln sich üblicherweise an anderen Standorten an.ein Problem. Grundsätzlich – und durchaus nachvollzieh- Die hohen Kosten und vergleichsweise schwierigen An-bar – möchte die Bevölkerung zusätzlichen Lärm und siedlungsverhandlungen nehmen hingegen vor allem­ erkehr in ihrer direkten Wohnumgebung vermeiden.V d ­ iejenigen Unternehmen in Kauf, die einen konkretenP­ olitik und Wirtschaftsförderungen sind folglich häufig Auftrag im Raum Stuttgart zu erfüllen haben. Im Gegen-an »attraktiveren« Ansiedlungen, die gleichzeitig weniger satz zu anderen Regionen entsteht die Nachfrage nachUngemach mit sich bringen und zur Arbeitsplatz- und Logistikflächen also nahezu ausschließlich zur Ver- undWertschöpfungssicherung beitragen, interessiert. Entsorgung des lokalen Bedarfs.Demgegenüber stehen die Bedürfnisse und Ziele von Der momentane Mangel an logistikspezifischen Ansied-­ndustrie- und Handelsunternehmen, die ihre Produktions-I lungsmöglichkeiten führt zu einem Ausweichen derstätten und Verkaufsfilialen pünktlich und zuverlässig im ­ ogistikzentren in periphere Gebiete oder gar andere LWareneingang und Warenausgang bedienen müssen. L ­ ogistikregionen. Eine optimale Abwicklung von Logistik-­ hne nahegelegene Logistikzentren, in denen die GüterO prozessen im Raum Stuttgart wird dadurch erschwertbedarfsgerecht umgeschlagen und kombiniert werden, oder nur unter erhöhtem Zeit-, Transport- und Kosten­ist diese Aufgabe kaum zu erfüllen – die Logistik wird zum aufwand erreicht. Die eingeschränkten logistischen Mög-Katalysator für effiziente Unternehmensprozesse. lichkeiten werden so zum „Flaschenhals“ für die wirt- schaftliche Entwicklung. Die besondere HerausforderungAngesichts der zunehmenden Arbeitsteiligkeit und Inter- der Logistikregion Stuttgart liegt somit in der Bereitstel-nationalisierung von Wertschöpfungsketten ist vor allem lung geeigneter Logistikflächen zur Unterstützung derdas produzierende Gewerbe auf eine reibungslose Logistik e­ folgreichen örtlichen Industrie- und Handelslandschaft. rangewiesen – allen voran der Fahrzeug- und Maschinen-
  • 7. 6 7Diese Flächen sollten dort ausgewiesen werden, wo die Wahl. Vielmehr wird in Zukunft das Thema RevitalisierungAnsiedler gute Infrastrukturanbindungen vorfinden und von Bestandsobjekten beziehungsweise -flächen angleichzeitig die Bevölkerung wenig betroffen ist. Der B ­ edeutung gewinnen. Gerade Industriebrachen könnenSchutz naturbelassener Flächen vor großräumiger Versie- a ­ ufgrund ihrer meist guten Infrastrukturanbindung einegelung macht jedoch die im letzten Jahrzehnt so häufigen ideale Ansiedlungsoption darstellen. Die langen Planungs-Projekte auf der „Grünen Wiese“ zur Alternative zweiter prozesse für die Entwicklung beziehungsweise Bereit­
  • 8. stellung dieser Flächen müssen von öffentlicher Seite tern kann. Beispielsweise kann ein Bieterverfahren genutztrechtzeitig berücksichtigt werden, um Abwanderungs­ werden, um gemeinsam mit der Bevölkerung das am bestentendenzen auch auf Seiten der verladenden Wirtschaft geeignete Konzept zu identifizieren. Die Anwohner könnenzu verhindern. aber auch in die Erstellung der Bebauungspläne mit ein- bezogen werden.Viele Kritikpunkte der Öffentlichkeit gegenüber Logistik­ansiedlungen sind richtig und nachvollziehbar, allerdings Für die zukünftige Wettbewerbsfähigkeit des Wirtschafts-hat sich die Logistikbranche in den letzten Jahren auch standorts ist es weniger die Frage, ob, sondern vielmehrstark verändert. Viele Vorurteile könnten durch intensivere wann, sich diese ganzheitliche Herangehensweise mitKommunikation beseitigt werden. Die große Bedeutung möglichst früher Einbeziehung aller relevanten Interessen-einer funktionierenden Logistik für den Wirtschaftsstand- gruppen durchsetzt.ort Stuttgart ist jedoch in den meisten Fällen zu abstrakt.Vielmehr sind es konkrete Zahlen zu den erwarteten Ver-kehrsmengen, der tatsächlichen Beschäftigungswirkungund eventuellen Ausgleichsmaßnahmen, die den Anwoh- Kontakt zum Thema Logistik­nern das Gefühl geben, als gleichberechtigter Verhand- immobilien und -standorte beilungspartner auf Augenhöhe wahrgenommen zu werden. der Fraunhofer-ArbeitsgruppeUnternehmen und Politik sind gleichermaßen gefragt, um für Supply Chain Services SCS:für Aufklärung zu sorgen und transparent zu informieren. Uwe Veres-HommOft wünscht sich der Bürger nur eine Mitsprachemöglich- Telefon +49 911 58061 9539keit bei Projekten, was eine mögliche Ansiedlung erleich- uwe.veres-homm@scs.fraunhofer.de
  • 9. 8 9Unsere Leistungen. Geschäftsbereich Industrie und Logistik Immobilien- Vermietung/ Investment Consulting Research wirtschaftliche Verkauf EinschätzungenIhre Ansprechpartner.Die Industrie- und Logistikbranche hat ihre eigenen Gesetzmäßigkeiten. Auf diesem Gebiet sollten Sie sich aufS­ pezialisten verlassen, die die Anforderungen an Gebäude, Infrastruktur und Flächen bis ins Detail kennen:die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und unseren umfassenden Service.Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter Telefon 0711/2148-286oder Telefax 0711/2148-290.Informationen im Internet: www.privatbank.deMarkus Knab Alexander Fink Moritz Weeber Kathrin ZieglerTeamleiter Industrie- und ­ Berater Industrie- und Berater Industrie- und Assistentin GewerblicheLogistik­immobilien ­Logistikimmobilien Logistik­immobilien ImmobilienTelefon 0711/2148-227 Telefon 0711/2148-261 Telefon 0711/2148-383 Telefon 0711/2148-286Markus.Knab@privatbank.de Alexander.Fink@privatbank.de Moritz.Weeber@privatbank.de Kathrin.Ziegler@privatbank.de
  • 10. Informationen zum Real EstateEllwanger & Geiger Real Estate.Ellwanger & Geiger Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund umdie ­Asset-Klasse Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion undSeriosität behalten wir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell veränder­ den nMärkten. Unser Erfolg ­ asiert vor allem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger bErfahrung im Immobiliengeschäft.Gewerbliche Immobilien FUNDS & Asset Management UNSERE STANDORTEUmfangreiches Research bildet die Für institutionelle Anleger und profes- Stammhaus StuttgartBasis für unsere marktkonformen sionelle Privatanleger (Family Offices) Börsenplatz 1Standort-, Portfolio- und Wirt­ chaft­ s lancieren wir individuelle Immobilien- 70174 Stuttgartlichkeits­ nalysen. Daraus leiten wir a beteiligungen und Spezialfonds. Die Telefon 0711/2148-286Strategien ab, deren Ziel die Aktivie- Konzeption und Bestimmung des In- Telefax 0711/2148-290rung von Ertrags- und Wirtschaft­ vestmentansatzes erfolgen in direkter www.privatbank.delichkeitspotenzialen ist. Abstimmung mit den Kunden. Die Fondsvolumen werden so gestaltet, Niederlassung MünchenNeben umfangreichen Vermietungs- dass Nischeninvestitionen und Einzel- Herzog-Rudolf-Straße 1dienstleistungen zählen das Projekt- mandate realisiert werden können. 80539 Münchenconsulting und das Transaktions­ Unsere Fondsvolumen mit einzelnen Telefon 089/17 95 98-0geschäft zu unseren Kernkompe­ enzen. t oder wenigen Investoren ermöglichen Telefax 089/17 95 98-55Bei Immobilieninvestments verfolgen über die Investitionszeit eine indivi- www.privatbank.dewir einen ganzheitlichen Consulting­ duelle Investorenbetreuung. Den In-ansatz: Angefangen bei der Entwick- vestoren- und Produktanforderungenlung von Vermarktungsstrategien entsprechend verwenden wir dabeiüber die Aufarbeitung von Objekt­ unterschiedliche Investment­vehikel:daten bis hin zur Realisierung vonVermarktungsprozessen sind wir Ihr UNSERE LEISTUNGENPartner. Spezial-Sondervermögen nach Unsere Weiteren Publikationen ­Investmentgesetz (KAG)UNSERE LEISTUNGEN Geschlossene Beteiligungsmodelle Einzelhandelsmarktbericht Research (KG, GmbH) Büromarktbericht Investmentanalyse und -beratung Luxemburgische Wertpapier- Investmentmarktbericht  Transaktion, An- und Ver­ ietung m und Spezialfonds, SICAV, SIF erhalten Sie kostenfrei unter: von Büro-, Einzelhandels-, Indus­ rie- ­ t  Individuelle Konstruktionen für Kathrin.Ziegler@privatbank.de und Logistikflächen ­Off-Shore-Investoren
  • 11. 1011
  • 12. Haftungshinweis:Die Daten für den vorliegenden Marktbericht ­ urden direkt bei den wStädten und Gemeinden sowie bei Maklern und Bestandshaltern erho-ben. Unsere Ansprechpartner erhielten standardisierte Fragen zu quanti-tativen Größen wie Mietpreisen, Bodenrichtwerten, Grundstücksgrößenund ­Flächenumsatz sowie eine Frage zu den Zukunftsaussichten. DieQualität der Antworten auf unsere Fragen war recht unterschiedlich:Zum Teil sind geschätzte Werte enthalten, zum Teil waren die Angabenunvollständig. Dennoch ermöglicht ­ nsere Unter­ uchung dem Betrach- u ster einen ­ ktuellen Überblick über die Entwicklungen und die Trends im aIndustrie- und Logistikimmobiliensektor der Region Stuttgart.Bankhaus Ellwanger & Geiger KGGeschäftsbereich Real EstateBörsenplatz 1, 70174 StuttgartTelefon 0711/2148-286, Telefax 0711/2148-290www.privatbank.de