Marktbericht Industrie- und Logistikimmobilien Region Stuttgart 2011
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Logistikmarkt Stuttgart profitiert von globalen Krisen ...

Logistikmarkt Stuttgart profitiert von globalen Krisen

Der Stuttgarter Logistikmarkt wird derzeit von drei Trends bestimmt: den Folgen internationaler Krisen, der Debatte um Outsourcing sowie der Diskussion um die Notwendigkeit eines 24-Stunden-Betriebs von Logistikflächen. Das ist das Ergebnis der Untersuchung von Industrie- und Logistikimmobilien der Region Stuttgart des Bankhauses Ellwanger & Geiger.

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Marktbericht Industrie- und Logistikimmobilien Region Stuttgart 2011 Marktbericht Industrie- und Logistikimmobilien Region Stuttgart 2011 Document Transcript

  • 1INDUSTRIE- UND LOGISTIKIMMOBILIENREGION STUTTGARTStand März 2011
  • 2DIE WIRTSCHAFTSREGION IM ÜBERBLICK Ditzingen Weilimdorf Esslingen Tübingen Kirchentellinsfurt Rottenburg Metzingen LK Tübingen Reutlingen Pfullingen Ofterdingen LK Reutlingen Münsingen Trochtelfingen Logistische Hot Spots
  • 3ZAHLEN UND FAKTEN BODENRICHTWERTE MIETPREISE BESTANDSFLÄCHEN €/m² €/m² €/m² Trend Trend Industrie- und Trend Grundstücksfläche Lager- und Logistikfläche Produktionsfläche Landkreis Böblingen 55,00 – 350,00 3,90 – 6,00 3,50 – 5,30 Landkreis Esslingen 115,00 – 600,00 3,50 – 5,20 3,00 – 4,90 Landkreis Göppingen 50,00 – 120,00 2,80 – 4,10 2,80 – 4,30 Landkreis Ludwigsburg 75,00 – 255,00 3,00 – 5,50 3,00 – 5,50 Rems-Murr-Kreis 70,00 – 200,00 3,00 – 4,50 3,00 – 4,20 Landkreis Reutlingen 30,00 – 125,00 3,00 – 4,50 3,00 – 4,30 Stuttgart 200,00 – 260,00 3,20 – 5,50 3,00 – 5,50 Landkreis Tübingen 85,00 – 115,00 2,50 – 4,50 3,00 – 4,50Quelle: BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: März 2011Die in der vorstehenden Tabelle genannten Bodenrichtwerte sind als Durchschnittswerte für die als Gewerbegebiet (GE) sowie Industriegebiet (GI) ausgewiesenen städtischen und ge-meindlichen Grundstücksflächen zu verstehen. Die Angaben können in Einzelfällen auch außerhalb der genannten Spannen liegen. Ausgenommen sind zudem die Bodenrichtwertedes „Internationalen Verkehrsflughafens Stuttgart“ sowie des “Neckarhafens Stuttgart“.FLÄCHENBESTAND MIETPREISEIm Segment der modernen Logistikflächen ab einer Größe Angaben jeweils Nettomiete, kaltvon 10.000 Quadratmetern standen innerhalb der Wirt-schaftsregion Stuttgart zum Ende des 4. Quartals 2010 zirka Lager- und Logistikflächen1.100.000 Quadratmeter in einer aktiven Bewirtschaftung. ❚ Spitzenmiete: 6,26 Euro pro QuadratmeterDieser Wert lag zum Ende des Jahres 2009 bei rund ❚ Durchschnittsmiete: 4,20 Euro pro Quadratmeter900.000 Quadratmetern. ❚ Büroflächen: 5,00 bis 7,50 Euro pro QuadratmeterFLÄCHENUMSATZ Industrie- und ProduktionsflächenDer Gesamtflächenumsatz von Industrie- und Logistik- ❚ Spitzenmiete: 5,74 Euro pro Quadratmeterimmobilien lag im Jahr 2010 bei zirka 245.000 Quadrat- ❚ Durchschnittsmiete: 4,30 Euro pro Quadratmetermetern. Zirka 195.000 Quadratmeter davon entfielen auf ❚ Büroflächen: 5,00 bis 7,50 Euro pro QuadratmeterLager- und Logistikflächen, was nahezu einer Verdoppelungdes Vorjahresumsatzes von rund 95.000 Quadratmetern Neubauflächenentspricht. Dieser bemerkenswerte Anstieg ist hauptsäch- ❚ Durchschnittsmieten: 5,20 bis 6,20 Euro pro Quadrat-lich der deutlich verbesserten wirtschaftlichen Gesamt- metersituation sowie dem Aufschwung vor allem der Automobil- ❚ Büroflächen: 6,00 bis 8,50 Euro pro Quadratmeterindustrie und des Maschinenbaus geschuldet.Im Bereich der Industrie- und Produktionsflächen lag der Fordern Sie unsere Übersicht zu den aktuellen Boden-Flächenumsatz bei zirka 50.000 Quadratmetern. richtwerten an unter Telefon 0711/2148-286 oder Kathrin.Ziegler@privatbank.de
  • 4TRENDS UND TENDENZENMEHR SICHERHEIT DURCH REGIONALLAGER WENIG BEDARF FÜR 24-STUNDEN-Konflikte und Krisen wie Naturkatastrophen, Streiks oder BETRIEBSERLAUBNISpolitische Umwälzungen erschüttern nicht nur die Wirt- Die von ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers erstmaligschaft der unmittelbar betroffenen Regionen, auch die durchgeführte Untersuchung zur „Notwendigkeit einerinternationale Wirtschaft wird, vor allem durch die 24-Stunden-Betriebserlaubnis bei Logistikimmobilien“Unterbrechung der weltweiten Lieferketten, oft massiv hält im Ergebnis eine Überraschung bereit. Denn offen-beeinträchtigt. sichtlich ist die Zahl der Logistikdienstleister, die diese An- forderung an Immobilien stellten, kleiner als vermutet:Ein Vulkanausbruch auf Island beispielsweise verhinderteim Frühjahr 2010 die rechtzeitige Anlieferung von Bau- ❚ 25 Prozent können für einen Großteil ihrer Aufträge aufteilen für die Automobilindustrie der Region Stuttgart. die 24-Stunden-Betriebserlaubnis verzichten.Mangels Redundanzen oder alternativen regionalen Zu-lieferern musste die durch die Wirtschaftskrise schon stark ❚ 25 Prozent haben sich zu diesem Thema noch keine ab-gebeutelte Branche die Produktion zeitweise einstellen. schließenden Gedanken gemacht.Ein Jahr später machten die durch ein Erdbeben verur-sachten Produktionsausfälle japanischer Zulieferer erneut ❚ 50 Prozent können auf Grund ihres Geschäftsmodellsdeutlich, wie störanfällig die sonst sehr effiziente Organi- nicht auf eine 24-Stunden-Betriebserlaubnis verzichten.sation der Supply-Chain eigentlich ist. Dennoch bleibt die Situation auf diesem Markt weiterhinUm die Lieferketten künftig stabiler organisieren zu angespannt. Denn in der Wirtschaftsregion Stuttgart ver-können, ist es durchaus denkbar, dass für diese Branche fügen nur wenige Industrie- und Logistikimmobilien überEntkopplungspuffer in Form von Regionallagern wieder eine Genehmigung für den Betrieb rund um die Uhr.zunehmend an Bedeutung gewinnen werden. Und auch mit einer Neuausweisung von Grundstücken mit den entsprechenden Baurechten ist nicht zu rechnen.ENTWICKLUNG OUTSOURCING NOCH OFFENSpannend bleibt die Frage, ob es in diesem Jahr in der Unternehmen, die nur für einen Teil ihrer Geschäftstätig-Region zu einer vermehrten Vergabe produktionsnaher keit eine 24-Stunden-Betriebserlaubnis benötigen, solltenDienstleistungen wie beispielsweise Lagerung, Kommissi- die Möglichkeit prüfen, alle Vorgänge, die zwischen 6:00onierung oder Montage von Komponenten an externe und 22:00 Uhr abgewickelt werden können, in Gewerbe-Partner und dadurch zu einer gesteigerten Nachfrage nach gebiete auszulagern. Ein Trend hin zur Anmietung vonHallenflächen durch Logistikdienstleister kommen wird. Immobilien mit Genehmigung für einen 2-Schicht-Betrieb oder zum Erwerb der entsprechenden Neubauflächen istZwar beschäftigen sich die Industrieunternehmen laut einer bereits deutlich zu verzeichnen.aktuellen Untersuchung des Geschäftsbereiches Industrie-und Logistikimmobilien der ELLWANGER & GEIGER Privat- Auch die Anforderungsprofile privater oder institutionellerbankiers nur am Rande mit dem Thema Outsourcing, die Investoren können vor diesem Hintergrund überdachtentsprechenden Volumina sind jedoch weiterhin vorhanden. und gegebenenfalls angepasst werden. Denn schlussend- lich ist und bleibt die Wirtschaftsregion Stuttgart mitEine Befragung der Logistikdienstleister zeigte, dass diese ihren zahlreichen hier tief verwurzelten Weltmarktführerndie Situation deutlich positiver einschätzen und in diesem ein hochattraktiver Standort für Industrie und Logistik.Jahr mit einem zunehmenden Trend zum Outsourcingrechnen. Es bleibt also abzuwarten, wie sich die Situation Fordern Sie unsere Untersuchung „Notwendigkeit einerin den nächsten Monaten entwickeln wird. 24-Stunden-Betriebserlaubnis von Logistikimmobilien“ an unter Telefon 0711/2148-286 oder Kathrin.Ziegler@privatbank.de
  • 5INVESTMENTSPITZENRENDITEN FÜR GEWERBEIMMOBILIEN IN % 11,0 10,0 95 9,5 10 5 10,5 10 5 10,5 9,0 8,0 7,5 7,0 7,2 Logistik 7,0 FMZ 75 7,5 75 7,5 75 7,5 6,0 7,0 55 5,5 5,25 55 5,5 55 5,5 55 5,5 5,0 Büro Geschäftshäuser 4,0 5,0 5,0 5,0 5,0 A-Lage 46 4,6 3,0 2,0 1,0 0 2006 2007 2008 2009 2010 Quelle: Research BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KG ©, Stand: 31.12.2010NACHFRAGESITUATION RENDITENSeit Mitte 2010 ist eine Zunahme der Aktivitäten sowohl ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers taxiert die Brutto-privater als auch institutioneller Investoren zu verzeichnen. anfangsrenditen in der Assetklasse „Logistikimmobilien“Institutionelle Investoren setzen ihren Fokus dabei insbe- für marktfähige Produkte auf einen Wert zwischen 7,3 undsondere auf Core- und Core-Plus-Produkte. Eine verhaltene 9,0 Prozent. Die Bruttoanfangsrenditen bei „Industrie-Zunahme der Risikobereitschaft führt dazu, dass auch immobilien/Light Industrial“ liegen in einer Spanne vonwieder Value-Added-Ansätze geprüft werden. Opportu- 8,0 bis 10,0 Prozent.nistische Ansätze werden derzeit kaum verfolgt.ANGEBOTSSITUATIONDie Nachfrage kann mangels spekulativer Neubautätig-keiten sowie einem zu geringen Angebot an Core- undCore-Plus-Produkten nur schwer bedient werden. Reali-sierte Projekte privater Investoren verbleiben zumeist inderen Eigentum und werden am Mark nicht angeboten.
  • 6UNSERE LEISTUNGEN Geschäftsbereich Industrie und Logistik Immobilien- Vermietung/ Investment wirtschaftliche Consulting Research Verkauf EinschätzungenIHRE ANSPRECHPARTNERDie Industrie- und Logistikbranche hat ihre eigenen Gesetzmäßigkeiten. Auf diesem Gebiet sollten Sie sich aufSpezialisten verlassen, die die Anforderungen an Gebäude, Infrastruktur und Flächen bis ins Detail kennen:die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers. Nutzen Sie unsere langjährige Erfahrung und unsere umfassenden Services.Unser Team in Stuttgart freut sich auf Ihren Anruf oder Ihren Besuch. Sie erreichen uns unter Telefon 0711/2148-286oder Telefax 0711/2148-290.Informationen im Internet: www.privatbank.de Markus Knab Alexander Fink Philipp Riekert Kathrin Ziegler Teamleiter Industrie- und Berater Industrie- und Berater Industrie- und Assistentin Gewerbliche Logistikimmobilien Logistikimmobilien Logistikimmobilien Immobilien Telefon 0711/2148-227 Telefon 0711/2148-261 Telefon 0711/2148-383 Telefon 0711/2148-286 Markus.Knab@privatbank.de Alexander.Fink@privatbank.de Philipp.Riekert@privatbank.de Kathrin.Ziegler@privatbank.de
  • 7ELLWANGER & GEIGER REAL ESTATEEllwanger & Geiger Real Estate bietet Ihnen ein umfassendes Leistungsspektrum rund um die Assetklasseinstitutioneller Immobilien aus einer Hand. Mit einem Höchstmaß an Diskretion und Seriosität behaltenwir für Sie dabei stets die Orientierung in den sich schnell verändernden Märkten. Unser Erfolg basiert vorallem auf exzellenter Marktkenntnis und jahrzehntelanger Erfahrung im Immobiliengeschäft.GEWERBLICHE IMMOBILIEN IMMOBILIENMANAGEMENT ASSET MANAGEMENTUmfangreiches Research bildet die Mit intelligenten Life-Cycle-Konzep- Wir betreuen nationale und internatio-Basis für unsere marktkonformen ten bringen und halten wir Ihre nale Investoren umfassend vom Markt-Standort-, Portfolio- und Wirtschaft- Liegenschaften auf Erfolgskurs. Und eintritt bis zum Exit. Immer auf derlichkeitsanalysen. Daraus leiten wir begleiten sie während des gesamten Basis eines fundierten Research, umStrategien ab, deren Ziel die Aktivie- Lebenszyklus. Dabei sind wir bundes- die Entwicklung und Umsetzungrung von Ertrags- und Wirtschaftlich- weit mit über sieben Standorten einer Anlagestrategie zielgerichtetkeitspotentialen ist. immer direkt vor Ort. unterstützen zu können. Als Spezialis- ten in der Wertermittlung erstellenNeben umfangreichen Vermietungs- UNSERE LEISTUNGEN wir für unsere Kunden auch Gutachtendienstleistungen zählen das Projekt- Bestandsberatung nach nationalen und internationalenconsulting und das Transaktionsge- Projektmanagement Standards – für Einzelobjekte wie fürschäft zu unseren Kernkompetenzen. Technisches Portfolios.Bei Immobilieninvestments verfolgen Objektmanagementwir einen ganzheitlichen Consulting- Kaufmännisches UNSERE LEISTUNGENansatz: Angefangen bei der Entwick- Objekt management Strategische Beratunglung von Vermarktungsstrategien Life-Cycle-Management Akquisitionüber die Aufarbeitung von Objekt- Bewertungen nach Red Book,daten bis hin zur Realisierung von § 194 BauGB sowie Beleihungs-Vermarktungsprozessen sind wir wertermittlungen gemäßIhr Partner. § 12 HGB Due-Diligence-PrüfungenUNSERE LEISTUNGEN Portfolio Management Research Investmentanalyse und -beratung UNSERE WEITEREN PUBLIKATIONEN Transaktion, An- und Ver mietung von Büro-, Ein- Einzelhandelsmarktbericht zelhandels-, Industrie- und Büromarktbericht Logistikflächen Investmentmarktbericht erhalten Sie kostenfrei unter: Corinna.Bluemke@privatbank.de
  • 8HAFTUNGSHINWEIS:Die Daten für den vorliegenden Marktbericht wurden direkt bei denStädten und Gemeinden sowie bei Maklern und Bestandshaltern erho-ben. Unsere Ansprechpartner erhielten standardisierte Fragen zu quanti-tativen Größen wie Mietpreisen, Bodenrichtwerten, Grundstücksgrößenund Flächenumsatz sowie eine Frage zu den Zukunftsaussichten. DieQualität der Antworten auf unsere Fragen war recht unterschiedlich:Zum Teil sind geschätzte Werte enthalten, zum Teil waren die Angabenunvollständig. Dennoch ermöglicht unsere Unter suchung dem Betrach-ter einen aktuellen Überblick über die Entwicklungen und die Trends imIndustrie- und Logistikimmobiliensektor der Region Stuttgart.BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KGGeschäftsbereich Real EstateBörsenplatz 1, 70174 StuttgartTelefon 0711/2148-286, Telefax 0711/2148-290www.privatbank.de