Der Investmentmarkt Stuttgart 2011/2012

DER INVESTMENTMARKT STUTTGART 2011/2012

INHALT1. Investmentmarkt Stuttgart ........................................................................................................ 32. Transaktionsvolumen / Renditeüberblick .................................................................................. 43. Nutzungsarten / Käufer-/ Verkäufergruppen ............................................................................. 54. Fazit & Prognose........................................................................................................................ 65. Ansprechpartner ....................................................................................................................... 7 2

1. INVESTMENTMARKT STUTTGART.Nachdem im Jahr 2009 das seit Jahren niedrigste Transaktionsvolumen mit rund 320 Mio. € umge-setzt wurde, pendelte sich 2010 das Transaktionsvolumen etwa auf dem Niveau von 2008 unddem Jahresvolumen vor den Rekordjahren 2006 und 2007 ein. Auch 2011 setzte sich die Stabilisie-rung auf dem Investmentmarkt für Immobilien in Stuttgart weiter fort. Insgesamt lag das Transak-tionsvolumen 2011 bei rund 500 Mio. €. Im Vergleich zum Vorjahr bedeutet dies einen Rückgangvon circa 8 % beziehungsweise 40 Mio. €.Etwa 65 Transaktionen wurden in 2011 getätigt, wobei rund 75 % der umgesetzten Transaktionenim einstelligen Millionenbereich vollzogen wurden. Der Fokus der Investoren lag 2011 auf der Nut-zungsart Geschäftshäuser mit rund 31 % Anteil am Transaktionsvolumen. Das lag unter anderemam Kauf der Gebäude Königstraße 16 durch die Aachener Grund und Königstraße 31 durch dieBayerische Versorgungskammer. Die Nutzungsart Wohnen folgte mit einem Anteil von etwa 23 %am Transaktionsvolumen. In Grundstücke / Development wurden rund 22 % des Jahresvolumensinvestiert.Bei der Käufergruppe waren Bestandshalter mit rund 22 % Anteil am Transaktionsvolumen amaktivsten, gefolgt von den Semi-institutionellen Investoren und Entwicklern, die mit rund 15 %ebenfalls eine hohe Investitionsbereitschaft zeigten.Auf der Verkäuferseite waren die Entwickler mit einem Anteil von rund 26 % am Transaktionsvo-lumen die dominierende Gruppe. Private Verkäufer sowie die Gruppe der Non Properties folgtenmit einem Anteil von etwa 16 %.Für vollvermietete Büroinvestments in Citylagen wurden 2011 Faktoren von etwa 18 (ca. 5,5 %Anfangsrendite) aufgerufen. Für Geschäftshäuser in 1-A Lage konnten dieses Jahr Faktoren bis zu22 (4,6 % Anfangsrendite) erzielt werden. Die Spanne der Faktoren für langfristige vollvermieteteBüroobjekte in Cityrand- bzw. peripheren Lagen lag zwischen 13,25 und 15,5 (Anfangsrenditen ca.6,5 bis 7,5 %). Für Fachmarktzentren wurden Faktoren zwischen 11,75 und 13,25 bezahlt (Anfangs-rendite ca. 7,5 bis 8,5 %). 3

2. TRANSAKTIONSVOLUMEN / RENDITEÜBERBLICK. TRANSAKTIONSVOLUMEN STUTTGART* IN MRD. EURO 2,00 1,50 1,80 1,00 0,50 0,54 0,50 0,5 0,32 0,00 2007 2008 2009 2010 2011 * INKLUSIVE LEINFELDEN-ECHTERDINGEN Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 31.12.2011 SPITZENRENDITEN FÜR GEWERBEIMMOBILIEN STUTTGART IN % 8,0 7,0 7,5 7,5 7,5 7,5 7,0 5,5 5,5 5,5 5,5 6,0 5,25 5,0 5,0 5,0 Geschäftshäuser A-Lage 4,0 5,0 4,6 4,6 Büro 3,0 FMZ 2,0 1,0 0,0 2007 2008 2009 2010 2011 Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 31.12.2011 4

3. NUTZUNGSARTEN / KÄUFER-/VERKÄUFERGRUPPEN. VOLUMEN NACH NUTZUNGSARTEN IN % 3% 3% 5% 31% Geschäftshäuser 13% Wohnen Grundstücke / Development Büro Studentenwohnen Hotel 22% Sonstige 23%VOLUMEN NACH KÄUFERGRUPPEN IN % 8% 3% 21% 4% Bestandshalter 9% Entwickler Semi-institutionelle Investoren Immobilienfonds Privat 12% 15% Non Properties Versicherungen, Pensionskassen Ausländische Investoren 13% 15% Sonstige VOLUMEN NACH VERKÄUFERGRUPPEN IN % 4% 7% 26% Entwickler 9% Non Properties Privat Versicherungen 11% Equity Fonds Immobilienfonds Semi-institutionelle 16% Sonstige 11%Quelle: Research Bankhaus Ellwanger & Geiger KG Ó, Stand 31.12.2011 5

4. FAZIT & PROGNOSEDas prognostizierte Transaktionsvolumen wurde zwar erreicht, jedoch blieben erwartete Transak-tionen im höheren zweistelligen Millionenbereich aus. Es kann davon ausgegangen werden, dassdie noch ausstehenden Transaktionen in 2012 erfolgen. Ausländische Investoren agierten, wie inden letzten Jahren, weiterhin sehr reserviert.Vor allem konservativ ausgerichtete und eigenkapitalstarke Investoren werden auch zukünftig zuder stärksten Käufergruppe gehören. Durch das geringe Angebot an Core Immobilien ist davonauszugehen, dass weiterhin verstärkt Core plus und Value-added Produkte nachgefragt werden.Grundsätzlich wird sich der Standort Stuttgart aufgrund der vergleichsweise geringen Volatilität imImmobilienmarkt und dem gut ausgeprägten Wirtschaftsstandort weiterhin als Investitionsstand-ort empfehlen.Unter diesen Vorraussetzungen erwarten wir für das Jahr 2012 eine stabile Transaktionstätigkeitund rechnen für 2012 mit einem Transaktionsvolumen zwischen 500 und 700 Millionen Euro. 6

ANSPRECHPARTNER.BANKHAUS ELLWANGER & GEIGER KGBörsenplatz 170174 Stuttgartwww.privatbank.de Björn Holzwarth Leiter gewerbliche Immobilien Tel. 0711-2148-192 bjoern.holzwarth@privatbank.deSIMONE Simone Siefert Research Tel.0711 2148-375 simone.siefert@privatbank.de HAFTUNGSHINWEIS: Die Erstellung dieser Studie wurde mit größter Sorgfalt durchgeführt. Für die Richtigkeit der angegebenen Ein- schätzungen können die ELLWANGER & GEIGER Privatbankiers aber keinerlei Haftung übernehmen. Hierfür bitten wir um Verständnis. 7

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by Ellwanger & Geiger Privatbankiers on Jan 10, 2012

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