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Fideicomisos
Inmobiliarios
INTRODUCCION
Una herramienta para construir
 Se utiliza cada
vez más en
nuevos
emprendimientos.

 Ofrece mayor
seguridad a los
invers...
El fideicomiso, un "encargo de fe"

El fideicomiso existe en el Código
Civil argentino desde su
redacción, en el siglo XIX...
LA CONFIANZA
Se propone como
instrumento jurídico, puesto
que es consistente con los
principios de confianza con
los que m...
EL INSTITUTO
Es un Instituto (instrumento y/o
figura jurídica) que permite
aislar (afectar) bienes, flujos de
fondos, nego...
ANTECEDENTES
 Es un instrumento, una figura legal de uso
muy extendido en el mundo.
 Su correlato anglosajón es el trust...
1995
 En nuestro país se perfecciona a través de
un contrato y está regulado por la Ley del
Año 1995 - Nº 24.441 “Financi...
INNOVACIÓN
 De un origen restringido al ámbito familiar
pasó a insertarse activamente en el ámbito
de los negocios por su...
VENTAJAS

Es una figura considerada
segura y aplicable a una
gran variedad de asuntos
en razón de sus
características y ve...
MANIOBRA-HABILIDAD
La figura del fideicomiso puede
ser utilizada para múltiples
objetivos. Cuenta con las
ventajas de perm...
Seguridad del Inversor
La utilización de la figura
“FIDEICOMISO" permite al
inversor invertir su capital en
un negocio que...
Futuro de los Fideicomisos
 Observando su aparición en nuestro país en
1995, y lo sucedido en otros países y
considerando...
MARCO LEGAL
 Artículo Nº 2662 del Código Civil Argentino.
 Ley Nº 24.441 “Financiamiento de la Ivivienda
y la construcci...
DOMINIO FIDUCIARIO
Artículo 2662 – Código Civil
 Dominio fiduciario es el que se adquiere en
razón de un fideicomiso cons...
MARCO IMPOSITIVO
 En general, a los fideicomisos les son
aplicables los diversos impuestos
(ganancias, IVA, ingresos brut...
MARCO ADMINISTRATIVO
 Los fideicomisos comunes son contratos

privados que no requieren la intervención de
instituciones ...
CONTRATO
CARACTERISTICAS
El contrato de fideicomiso es:

 Consensual
 Bilateral
 Oneroso
 No formal
Consensual
Produce efectos desde que las partes
manifiestan recíprocamente su
consentimiento, resultando la entrega de los...
Bilateral
Genera obligaciones recíprocas
para el fiduciante (debe
entregar la cosa y la
remuneración del encargo) y
fiduci...
Oneroso
El beneficio que procura a una
de las partes sólo le es
concedido por una prestación
que ella le ha hecho o se obl...
No formal
No formal, aunque en su
constitución requiere escritura
pública u otras formas
determinadas, según la naturaleza...
4 figuras para armar

 De acuerdo a la ley argentina el
fideicomiso consta de cuatro
figuras: fiduciante o
constituyente,...
SUJETOS / Posiciones jurídicas
concretas

1. Fiduciante
2. Fiduciario
3. Beneficiario
4. Fideicomisario
SUPERPOSICION DE ROLES
 Son personas que en cada caso ocupan las
distintas posiciones jurídicas. Cuando un
determinado su...
Fiduciante:

 Fideicomitente
 Instituyente
 Constituyente
 Cedente
 Transmitente
 Mandante instructor
Fiduciante: concepto
 Es la persona que TRANSMITE uno o más
bienes en fideicomiso, a otra que se
denomina fiduciario y es...
Derechos del Fiduciante
 Revocar el fideicomiso
 Limitar las facultades del fiduciario
 Exigir rendición de cuentas
 S...
Además …

 Designa al fiduciario y sus
sustitutos.
 Determina las limitaciones
que tendrá el fiduciario.
 Le indicará a...
Fiduciario

 Fideicomitido
 Propietario fiduciario
 Agente fiduciario
 Administrador fiduciario
 Mandatario
 Gerenci...
Derechos del Fiduciario
 Salvo estipulación en contrario, el
fiduciario tendrá derecho al
reembolso de los gastos y a una...
Derechos del fiduciario


Posee todas las facultades inherentes a la
finalidad del fideicomiso, en particular las
relativ...
Obligaciones del Fiduciario
 Administrar en la forma establecida,
resultando inherente la conservación y
custodia materia...
Obligaciones del Fiduciario
 Administrar haciendo producir frutos de
acuerdo con la utilización regular de las
cosas sin ...
Obligaciones del Fiduciario

 Mantener la identidad de los
bienes del encargo separados
de los del fiduciario, no
pudiend...
Obligaciones del Fiduciario
 Puede gravar los bienes
fideicomitidos cuando lo requiera
los fines del fideicomiso. Se
encu...
Obligaciones del Fiduciario
 Rendir cuentas sobre las gestiones que
realiza avisando dentro de un corto tiempo la
celebra...
Obligaciones del Fiduciario

Presentar informaciones
completas y fidedignas
sobre el movimiento
contable de los bienes en...
Obligaciones del Fiduciario

Transferir los bienes
de acuerdo con lo
convenido al tiempo
del encargo al
beneficiario o al...
Quién puede ser fiduciario
 El fiduciario podrá ser cualquier persona

física o jurídica. Sólo podrán ofrecerse al
públic...
Prohibiciones con respecto al
Fiduciario
 El contrato no podrá desobligar al fiduciario

de rendir cuentas, la que podrá ...
Además …

En todos los casos los
fiduciarios deberán rendir
cuentas a los
beneficiarios con una
periodicidad no mayor a
u...
Resumen de
Obligaciones Legales
 Ejercer la propiedad fiduciaria en el beneficio
de quien se designe en el contrato
 Ren...
El fiduciario cesará como tal por:
 Remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a
instancia del fiduciante;...
Responsabilidad del Propietario
Fiduciario
 El fiduciario, deberá actuar con la prudencia

y diligencia del buen hombre d...
Sustitución del Fiduciario
 Producida una causa de cesación del

fiduciario, será reemplazado por el sustituto
designado ...
Beneficiario
Es quien percibe los
beneficios que
produzca el ejercicio
de la propiedad
fiduciaria por parte del
Fiduciario...
Acreedor Especial
El beneficiario es un acreedor
especial del fideicomiso,
pudiendo serlo por los frutos
que produzcan los...
Ejercicio Legal

El beneficiario puede exigir
al fiduciario el
cumplimiento del
fideicomiso. Tiene derecho
al ejercicio de...
Defensa del Fiduciante

Puede impugnar los
actos cumplidos por
el fiduciario
contrariando las
instrucciones del
fiduciante...
Traslado de derechos

El derecho a la obtención
de la propiedad una vez
concluido el fideicomiso,
puede ser trasladado al
...
Individualización

El contrato deberá
individualizar al
beneficiario o sea quien
recibe los beneficios de la
administraci...
Tipo de Persona

 Podrá ser una persona física
o jurídica, que puede o no
existir al tiempo del
otorgamiento del contrato...
Cantidad

 Podrá designarse más de un
beneficiario, los que salvo
disposición en contrario se
beneficiarán por igual; tam...
No aceptación

 Si ningún beneficiario aceptare,
todos renunciaren o no
llegaren a existir, se entenderá
que el beneficia...
Transmisión de derechos

El derecho del
beneficiario puede
transmitirse por actos
entre vivos o por causa de
muerte, salv...
Derechos del Beneficiario
 Puede aceptar o rechazar el beneficio
 Dicho beneficio puede consistir en obtener
todo o part...
Fideicomisario

Es el destinatario final
de los bienes una vez
cumplido el plazo o
condición estipulada
en el contrato.
Derechos del Fideicomisario
 Producida la extinción del fideicomiso, el

fiduciario estará obligado a entregar los
bienes...
El fideicomiso según la Ley
 De acuerdo con el artículo 1º de la Ley Nº

24.441: "habrá fideicomiso cuando una
persona (f...
OBJETO

Serán objetos de
fideicomiso bienes
inmuebles, muebles,
registrables o no,
dinero, títulos valores,
etc., cuando s...
Cuando a la fecha de
celebración del fideicomiso
no resulte posible su
individualización, se
describirán los requisitos y
...
Los bienes no pueden entrar en
el patrimonio del fiduciario
confundiéndose con los suyos,
son bienes separables del
activo...
REGISTROS
Sobre los bienes fideicomitidos se
constituye una propiedad
fiduciaria conformando un
patrimonio separado del
pa...
Efectos Del Fideicomiso

La responsabilidad objetiva
del fiduciario se limita al
valor de la cosa cuyo
riesgo o vicio fues...
ACREEDORES
 Los bienes fideicomitidos quedan
exentos de la acción singular o
colectiva de los acreedores del
fiduciario y...
RESPONSABILIDAD

Los bienes del fiduciario

no responderán por las
obligaciones contraídas
en la ejecución del
fideicomis...
QUIEBRA / DISOLUCION
 La insuficiencia de los bienes fideicomitidos
para atender a estas obligaciones, no dará
lugar a la...
Adquisición de otros bienes
Cuando así resulte del contrato, el
fiduciario adquirirá la propiedad
fiduciaria de otros bien...
Gestión de los bienes
El fiduciario podrá disponer o
gravar los bienes
fideicomitidos cuando lo
requieran los fines del
fi...
Representación Legal

El fiduciario se halla
legitimado para ejercer
todas las acciones que
correspondan para la
defensa d...
"standard" Art. 59. Ley 19.550, de
sociedades comerciales
 Los administradores y los representantes de
la sociedad deben ...
Extincion Del Fideicomiso
 El cumplimiento del plazo o la condición a

que se hubiere sometido o el vencimiento del
plazo...
ENTREGA FINAL

 Producida la extinción del

fideicomiso, el fiduciario estará
obligado a entregar los bienes
fideicomitid...
CLASES DE FIDEICOMISOS
Según que el fiduciante reciba o no
una contraprestacion
 Transmisión fiduciaria con contraprestac...
CLASES DE FIDEICOMISOS
Según El Objeto
Una posible clasificación no limitativa de las diversas
clases de fideicomiso exist...
Fideicomiso de garantía
 Puede reemplazar con ventajas a la hipoteca
y a la prenda. Para ello, el fiduciante
transmite un...
Fideicomiso de seguros
 El asegurado nombra como beneficiario a un
banco u otra entidad financiera de su
confianza y cele...
Fideicomiso inmobiliario
 El fiduciario recibe del fiduciante un
inmueble con el fin de administrarlo o
desarrollar un pr...
Fideicomiso de administración con
control judicial
 Se establece para las asociaciones civiles
con personería jurídica, c...
Fideicomiso testamentario
 Puede constituirse por contrato o
testamento, y solo podrá ser hecho sobre
bienes determinados...
Fideicomiso de administración
 Responde a la conveniencia del
fideicomitente en relevarse de la
administración de sus bie...
Fideicomiso de inversión
 Constituye una modalidad del fideicomiso de
administración. Con él, se procura un
rendimiento d...
Fideicomiso traslativo de dominio
 Produce la transmisión definitiva del bien a
favor del fideicomisario al cumplirse la
...
Fideicomiso financiero
 Permiten tomar diversos tipos de derechos

creditorios como un activo subyacente con la
finalidad...
QUE NO DEBE FALTAR EN EL
CONTRATO

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

El contrato de fideicomiso financiero debe considerar:
La indi...
PROPIEDAD FIDUCIARIA
 será Dominio fiduciario si se trata de cosas
(muebles o inmuebles),como lo llama el art.
2662 del C...
clases de dominio (arts. 2507 y
2661 Cod.Civil
 Perfecto o pleno
 Imperfecto o menos pleno, con tres

subespecies:
 el ...
Características del Dominio
Perfecto
 es exclusivo sino sería "condominio",
 es perpetuo salvo prescripción adquisitiva,...
Características del Dominio
Imperfecto Fiduciario
 Es temporario y no puede durar más de 30
años contados desde la fecha ...
EJEMPLOS
 DISTINTOS TIPO DE APLICACIÓN DE
FIDEICOMISOS
Referencias
1- Clásico
 Juan es el propietario de un local muy valioso, que

desea que algún día sea de sus hijos, todavía
menores de...
1- Clásico
2- El fiduciante es beneficiario y
fideicomisario.
 El propio Juan, consciente de que se está

exponiendo a un elevado ri...
2- El fiduciante es beneficiario y
fideicomisario.
3- El fiduciante es beneficiario
 El padre de Juan desea donar a su hijo un

inmueble, ya que, según razona, Juan habrá d...
3- El fiduciante es beneficiario
4- El fiduciante es fideicomisario
 El caso inverso, es Juan el propietario del

inmueble, y quiere asegurar una renta pa...
4- El fiduciante es fideicomisario
5- El beneficiario es
fideicomisario
 Juan compra un inmueble, decide que se
constituya un fideicomiso, cuyos
beneficiari...
5- El beneficiario es
fideicomisario
ANALISIS “FODA” DE UN
FIDEICOMISO

FORTALE OPORTU
ZAS
NIDADES

DEBILI
DADES

AMENA
ZAS
FORTALEZAS
 Flexibilidad: quienes participan pueden

cambiar sus roles en función de la estrategia
propia de cada emprend...
Otros PUNTOS FUERTES

 Seguridad / Transparencia
 Menor riesgo del inversor
 Posibilidad de sustituir a los

inversores...
DEBILIDADES
 El fideicomiso no asegura rendimientos

AMENAZAS
 Los intentos de empujar la figura del
fideicomiso como la panacea de los
negocios, son maltratos peligrosos que...
OPORTUNIDADES
 Teniendo en cuenta la ausencia de sistema
financiero y la imposibilidad de las empresas
de conseguir finan...
ANEXOS
 FINANCIERO
 REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y
ADMINISTRACIÓN
 PLANOS Y MEMORIAS
PROYECCION REGISTRAL

 Art.13 – Ley 24441:
Cuando se trate de bienes
registrables, los registros
correspondientes deberán...
REGISTRO PUBLICO DE
FIDEICOMISOS
El Caso del Fideicomiso
Inmobiliario

Damos como ejemplo la
construcción de un edificio
con unidades a distribuir
entre qu...
Confluyen en el negocio intereses
diversos





Entidades que conceden créditos
Constructores y arquitectos
Ingenieros...
La CLAVE
 La presencia de todos los interesados, logra
conciliarse con ventaja cuando una entidad
de CONFIANZA (y especia...
Fiduciante Inmobiliario

 Es quien aporta el terreno
para la realización del
emprendimiento, o quien
aporta el financiami...
Fiduciario Inmobiliario
 Generalmente ocupa este rol una persona o
entidad de confianza quien se encargará del
desarrollo...
Beneficiarios del F. Inmobiliario

Puede llamarse así a
quienes adquieran las
unidades del
emprendimiento realizado.
Fideicomisario Inmobiliario
 El producido de tal
comercialización, luego de
cancelada toda asistencia
crediticia y los de...
Trabajo Práctico:
Dinámica del negocio
El objeto es la constitución de un
fideicomiso para la adquisición de un terreno
co...
CONSIGNA

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participantes
 Distintas variaciones del
negocio con los mismos
participantes
...
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Fideicomisos Inmobiliarios

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Durante los últimos diez años, los fideicomisos inmobiliarios se consolidaron como una herramienta de financiamiento sólida para la construcción de edificios y desarrollos inmobiliarios en Rosario y el país, constituyéndose como la principal opción para pequeños y medianos ahorristas.

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  1. 1. Fideicomisos Inmobiliarios
  2. 2. INTRODUCCION
  3. 3. Una herramienta para construir  Se utiliza cada vez más en nuevos emprendimientos.  Ofrece mayor seguridad a los inversores privados.
  4. 4. El fideicomiso, un "encargo de fe" El fideicomiso existe en el Código Civil argentino desde su redacción, en el siglo XIX. Deriva del latín fidus (fe) y commissus (confiado).
  5. 5. LA CONFIANZA Se propone como instrumento jurídico, puesto que es consistente con los principios de confianza con los que muchos negocios se llevan a cabo desde hace décadas
  6. 6. EL INSTITUTO Es un Instituto (instrumento y/o figura jurídica) que permite aislar (afectar) bienes, flujos de fondos, negocios, derechos, etc. en un patrimonio independiente y separado con diferentes finalidades
  7. 7. ANTECEDENTES  Es un instrumento, una figura legal de uso muy extendido en el mundo.  Su correlato anglosajón es el trust y cuenta con antiguas raíces en el derecho romano .  Desarrollada por los romanos para proteger el patrimonio de determinadas empresas y cumplir objetivos empresarios o personales.
  8. 8. 1995  En nuestro país se perfecciona a través de un contrato y está regulado por la Ley del Año 1995 - Nº 24.441 “Financiamiento de la vivienda y la construcción” (artículos 1º a 26º inclusive).  De acuerdo a la ley argentina el fideicomiso consta de cuatro figuras: fiduciante o constituyente, fiduciario, beneficiario, fideicomisario. Esta última, según la misma ley, puede no existir o coincidir con el fiduciante.
  9. 9. INNOVACIÓN  De un origen restringido al ámbito familiar pasó a insertarse activamente en el ámbito de los negocios por su adaptabilidad a las cambiantes condiciones económicas y a la fértil imaginación de los que se dedican a la ingeniería de nuevos productos.
  10. 10. VENTAJAS Es una figura considerada segura y aplicable a una gran variedad de asuntos en razón de sus características y ventajas comparativas.
  11. 11. MANIOBRA-HABILIDAD La figura del fideicomiso puede ser utilizada para múltiples objetivos. Cuenta con las ventajas de permitir armar estructuras jurídicas (tipos de fideicomisos) que se ajustan de forma muy precisa al objetivo buscado.
  12. 12. Seguridad del Inversor La utilización de la figura “FIDEICOMISO" permite al inversor invertir su capital en un negocio que será manejado por un experto que actúa con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios
  13. 13. Futuro de los Fideicomisos  Observando su aparición en nuestro país en 1995, y lo sucedido en otros países y considerando la situación económicofinanciera imperante, es posible asumir que en la República Argentina, la aplicación de esta figura mantendría el fuerte crecimiento que se viene manifestando.
  14. 14. MARCO LEGAL  Artículo Nº 2662 del Código Civil Argentino.  Ley Nº 24.441 “Financiamiento de la Ivivienda y la construcción”.  Resoluciones de la Comisión Nacional de Valores Nº 271/95 y siguientes.  Decreto P.E.N. Nº 780/95
  15. 15. DOMINIO FIDUCIARIO Artículo 2662 – Código Civil  Dominio fiduciario es el que se adquiere en razón de un fideicomiso constituido por contrato o por testamento, y está sometido a durar solamente hasta la extinción del fideicomiso, para el efecto de entregar la cosa a quien corresponda según el contrato, el testamento o la ley.
  16. 16. MARCO IMPOSITIVO  En general, a los fideicomisos les son aplicables los diversos impuestos (ganancias, IVA, ingresos brutos, etc.).  En particular, los fideicomisos financieros cuentan con exenciones impositivas en la medida en que se enmarcan en el Decreto Nº 780/95
  17. 17. MARCO ADMINISTRATIVO  Los fideicomisos comunes son contratos privados que no requieren la intervención de instituciones específicas. En el caso de cesión fiduciaria de bienes inmuebles, se requiere escritura pública.  En la Argentina, no existen restricciones para actuar como fiduciario en general. En particular, para ser fiduciario en fideicomisos financieros se debe ser entidad financiera autorizada o sociedad inscripta al efecto ante la Comisión Nacional de Valores.  El informe Nº 28 (agosto 1997) del C.P.C.E.C.F. (Comisión Estudios de Contabilidad) referido al tratamiento contable del fideicomiso, explicita las formas de contabilizar la propiedad fiduciaria.
  18. 18. CONTRATO CARACTERISTICAS El contrato de fideicomiso es:  Consensual  Bilateral  Oneroso  No formal
  19. 19. Consensual Produce efectos desde que las partes manifiestan recíprocamente su consentimiento, resultando la entrega de los bienes en propiedad un acto de ejecución del convenio, cuya falta autoriza a reclamar la entrega y el otorgamiento de las formalidades que imponga la naturaleza de los bienes.
  20. 20. Bilateral Genera obligaciones recíprocas para el fiduciante (debe entregar la cosa y la remuneración del encargo) y fiduciario (debe administrar la cosa de acuerdo con las disposiciones de la convención).
  21. 21. Oneroso El beneficio que procura a una de las partes sólo le es concedido por una prestación que ella le ha hecho o se obliga a hacerle y el constituyente del fideicomiso debe al fiduciario una comisión.
  22. 22. No formal No formal, aunque en su constitución requiere escritura pública u otras formas determinadas, según la naturaleza de los bienes fideicomitidos, no obstante dada su importancia económica lógica su conclusión debe efectuarse en forma escrita, aún en documentos privados.
  23. 23. 4 figuras para armar  De acuerdo a la ley argentina el fideicomiso consta de cuatro figuras: fiduciante o constituyente, fiduciario, beneficiario, fideicomisario. Esta última, según la misma ley, puede no existir o coincidir con el fiduciante.
  24. 24. SUJETOS / Posiciones jurídicas concretas 1. Fiduciante 2. Fiduciario 3. Beneficiario 4. Fideicomisario
  25. 25. SUPERPOSICION DE ROLES  Son personas que en cada caso ocupan las distintas posiciones jurídicas. Cuando un determinado sujeto puede ocupar más de una posición tenemos una SUPERPOSICION DE ROLES, ejemplo: el fiduciante puede ser beneficiario y fideicomisario, o solo uno o lo otro
  26. 26. Fiduciante:  Fideicomitente  Instituyente  Constituyente  Cedente  Transmitente  Mandante instructor
  27. 27. Fiduciante: concepto  Es la persona que TRANSMITE uno o más bienes en fideicomiso, a otra que se denomina fiduciario y estipula las condiciones del contrato, a fin de que éste administre el/los mismos en beneficio de un tercero llamado beneficiario y que, cumplidos un plazo o una condición ese bien o bienes pasen a una persona denominado fideicomisario o regrese a sí.
  28. 28. Derechos del Fiduciante  Revocar el fideicomiso  Limitar las facultades del fiduciario  Exigir rendición de cuentas  Solicitar la remoción del fiduciario  Ejercer acciones en defensa a los bienes fideicomitidos.
  29. 29. Además …  Designa al fiduciario y sus sustitutos.  Determina las limitaciones que tendrá el fiduciario.  Le indicará al fiduciario los actos que deberá realizar.
  30. 30. Fiduciario  Fideicomitido  Propietario fiduciario  Agente fiduciario  Administrador fiduciario  Mandatario  Gerenciador
  31. 31. Derechos del Fiduciario  Salvo estipulación en contrario, el fiduciario tendrá derecho al reembolso de los gastos y a una retribución. Si ésta no hubiese sido fijada en el contrato, la fijará el juez teniendo en consideración la índole de la encomienda y la importancia de los deberes a cumplir.
  32. 32. Derechos del fiduciario  Posee todas las facultades inherentes a la finalidad del fideicomiso, en particular las relativas al dominio, administración y disposición que tiene de la cosa.  Puede usar y disponer de los bienes, no puede apropiarse de los frutos, pero siempre hasta lograr el fin del contrato.
  33. 33. Obligaciones del Fiduciario  Administrar en la forma establecida, resultando inherente la conservación y custodia material y jurídica de los bienes, efectuar las mejoras y reparaciones necesarias, contratar seguros y pagar los tributos que los graven.
  34. 34. Obligaciones del Fiduciario  Administrar haciendo producir frutos de acuerdo con la utilización regular de las cosas sin disponer de ellas, pero produciendo el mayor rendimiento. Algunas legislaciones imponen la diversidad de inversiones para evitar los riesgos derivados de la concentración en una sola actividad económica.
  35. 35. Obligaciones del Fiduciario  Mantener la identidad de los bienes del encargo separados de los del fiduciario, no pudiendo incluirlos en su contabilidad ni considerarlos en su activo.
  36. 36. Obligaciones del Fiduciario  Puede gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requiera los fines del fideicomiso. Se encuentra legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos tanto contra terceros como contra el beneficiario.
  37. 37. Obligaciones del Fiduciario  Rendir cuentas sobre las gestiones que realiza avisando dentro de un corto tiempo la celebración de ciertas operaciones de inversión o el recibo de frutos derivados de éstas. Los fiduciarios deben rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un (1) año.
  38. 38. Obligaciones del Fiduciario Presentar informaciones completas y fidedignas sobre el movimiento contable de los bienes en su poder.
  39. 39. Obligaciones del Fiduciario Transferir los bienes de acuerdo con lo convenido al tiempo del encargo al beneficiario o al fideicomisario.
  40. 40. Quién puede ser fiduciario  El fiduciario podrá ser cualquier persona física o jurídica. Sólo podrán ofrecerse al público para actuar como fiduciarios las entidades financieras autorizadas a funcionar como tales sujetas a las disposiciones de la ley respectiva y las personas jurídicas que autorice la Comisión Nacional de Valores quien establecerá los requisitos que deban cumplir.
  41. 41. Prohibiciones con respecto al Fiduciario  El contrato no podrá desobligar al fiduciario de rendir cuentas, la que podrá ser solicitada por el beneficiario conforme las previsiones contractuales, ni de la culpa o dolo en que pudieren incurrir él o sus dependientes, ni de la prohibición de adquirir para sí los bienes fideicomitidos.
  42. 42. Además … En todos los casos los fiduciarios deberán rendir cuentas a los beneficiarios con una periodicidad no mayor a un (1) año.
  43. 43. Resumen de Obligaciones Legales  Ejercer la propiedad fiduciaria en el beneficio de quien se designe en el contrato  Rendir cuentas  Transferir los bienes cuando finalice el fideicomiso  Iniciar las acciones necesarias para la conservación de los bienes  Disponer o gravar cuando lo requieran los fines del fideicomiso
  44. 44. El fiduciario cesará como tal por:  Remoción judicial por incumplimiento de sus obligaciones, a instancia del fiduciante; o a pedido del beneficiario con citación del fiduciante;  Por muerte o incapacidad judicialmente declarada si fuera una persona física;  Por disolución si fuere una persona jurídica  Por quiebra o liquidación;  Por renuncia si en el contrato se hubiese autorizado expresamente esta causa.  La renuncia tendrá efecto después de la transferencia del patrimonio objeto del fideicomiso al fiduciario sustituto.
  45. 45. Responsabilidad del Propietario Fiduciario  El fiduciario, deberá actuar con la prudencia y diligencia del buen hombre de negocios, sobre la base de la confianza depositada en él, en defensa de los bienes fideicomitidos (ya que se comporta como el nuevo “propietario”) y los objetivos del fideicomiso. Si no es así, el fiduciante o el beneficiario pueden exigir la retribución por los daños y perjuicios causados.
  46. 46. Sustitución del Fiduciario  Producida una causa de cesación del fiduciario, será reemplazado por el sustituto designado en el contrato o de acuerdo al procedimiento previsto por él. Si no lo hubiere o no aceptare, el juez designará como fiduciario a una de las entidades autorizadas de acuerdo a lo previsto en el art. 19. de la Ley 24441.Los bienes fideicomitidos serán transmitidos al nuevo fiduciario.
  47. 47. Beneficiario Es quien percibe los beneficios que produzca el ejercicio de la propiedad fiduciaria por parte del Fiduciario.
  48. 48. Acreedor Especial El beneficiario es un acreedor especial del fideicomiso, pudiendo serlo por los frutos que produzcan los bienes fideicomitidos, o con relación a éstos, una vez transcurrido el tiempo o cumplida la condición prevista para transferir la propiedad.
  49. 49. Ejercicio Legal El beneficiario puede exigir al fiduciario el cumplimiento del fideicomiso. Tiene derecho al ejercicio de acciones de responsabilidad por incumplimiento y de exigir acciones conservatorias.
  50. 50. Defensa del Fiduciante Puede impugnar los actos cumplidos por el fiduciario contrariando las instrucciones del fiduciante.
  51. 51. Traslado de derechos El derecho a la obtención de la propiedad una vez concluido el fideicomiso, puede ser trasladado al fideicomisario sin que coincida con la persona del beneficiario.
  52. 52. Individualización El contrato deberá individualizar al beneficiario o sea quien recibe los beneficios de la administración fiduciaria.
  53. 53. Tipo de Persona  Podrá ser una persona física o jurídica, que puede o no existir al tiempo del otorgamiento del contrato; en este último caso deberán constar los datos que permitan su
  54. 54. Cantidad  Podrá designarse más de un beneficiario, los que salvo disposición en contrario se beneficiarán por igual; también podrán designarse beneficiarios sustitutos para el caso de no aceptación, renuncia o muerte.
  55. 55. No aceptación  Si ningún beneficiario aceptare, todos renunciaren o no llegaren a existir, se entenderá que el beneficiario es el fideicomisario. Si tampoco el fideicomisario llegara a existir, renunciare o no aceptare, el beneficiario será el fiduciante.
  56. 56. Transmisión de derechos El derecho del beneficiario puede transmitirse por actos entre vivos o por causa de muerte, salvo disposición en contrario del fiduciante.
  57. 57. Derechos del Beneficiario  Puede aceptar o rechazar el beneficio  Dicho beneficio puede consistir en obtener todo o parte de los frutos de los bienes.  Su derecho a los beneficios es un derecho creditorio, temporario y transmitible por causa de muerte y por actos entre vivos  Ejercer acciones en defensa de los bienes fideicomitidos  Exigir rendición de cuentas
  58. 58. Fideicomisario Es el destinatario final de los bienes una vez cumplido el plazo o condición estipulada en el contrato.
  59. 59. Derechos del Fideicomisario  Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario estará obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan.  Puede transmitir su derecho por actos entre vivos o por causa de muerte.
  60. 60. El fideicomiso según la Ley  De acuerdo con el artículo 1º de la Ley Nº 24.441: "habrá fideicomiso cuando una persona (fiduciante) transmita la propiedad fiduciaria de bienes determinados a otra (fiduciario), quien se obliga a ejercerla en beneficio de quien se designe en el contrato (beneficiario), y a transmitirlo al cumplimiento de un plazo o condición al fiduciante, al beneficiario o al fideicomisario."
  61. 61. OBJETO Serán objetos de fideicomiso bienes inmuebles, muebles, registrables o no, dinero, títulos valores, etc., cuando se puedan individualizar.
  62. 62. Cuando a la fecha de celebración del fideicomiso no resulte posible su individualización, se describirán los requisitos y características que deberán reunir.
  63. 63. Los bienes no pueden entrar en el patrimonio del fiduciario confundiéndose con los suyos, son bienes separables del activo, con cuentas separadas y excluidos tanto de la garantía de los acreedores del fiduciario como de los del fideicomitente.
  64. 64. REGISTROS Sobre los bienes fideicomitidos se constituye una propiedad fiduciaria conformando un patrimonio separado del patrimonio fiduciario y del fiduciante. Cuando se trata de bienes registrables, los registros correspondientes deberán tomar razón de la transferencia fiduciaria
  65. 65. Efectos Del Fideicomiso La responsabilidad objetiva del fiduciario se limita al valor de la cosa cuyo riesgo o vicio fuese causa del daño, si el fiduciario no pudo razonablemente haberse asegurado.
  66. 66. ACREEDORES  Los bienes fideicomitidos quedan exentos de la acción singular o colectiva de los acreedores del fiduciario y tampoco podrán agredir los bienes fideicomitidos los acreedores del fiduciante, quedando a salvo la acción de fraude. Los acreedores del beneficiario podrán ejercer sus derechos sobre los frutos de los bienes fideicomitidos.
  67. 67. RESPONSABILIDAD Los bienes del fiduciario no responderán por las obligaciones contraídas en la ejecución del fideicomiso, las que solo serán satisfechas con los bienes fideicomitidos.
  68. 68. QUIEBRA / DISOLUCION  La insuficiencia de los bienes fideicomitidos para atender a estas obligaciones, no dará lugar a la declaración de su quiebra. En tal caso, y a falta de otros recursos provistos por el fiduciante o el beneficiario según previsiones contractuales, procederá a su liquidación, la que estará a cargo del fiduciario, quien deberá enajenar los bienes que lo integren y entregará el producido a los acreedores conformes al orden de privilegios previstos para la quiebra.
  69. 69. Adquisición de otros bienes Cuando así resulte del contrato, el fiduciario adquirirá la propiedad fiduciaria de otros bienes que adquiera con los frutos de los bienes fideicomitidos o con el producto de actos de disposición sobre los mismos, dejándose constancia de ello en el acto de adquisición y en los registros pertinentes.
  70. 70. Gestión de los bienes El fiduciario podrá disponer o gravar los bienes fideicomitidos cuando lo requieran los fines del fideicomiso, sin que para ello sea necesario el consentimiento del fiduciante o del beneficiario, a menos que se hubiere pactado lo contrario.
  71. 71. Representación Legal El fiduciario se halla legitimado para ejercer todas las acciones que correspondan para la defensa de los bienes fideicomitidos, tanto contra terceros como contra el beneficiario.
  72. 72. "standard" Art. 59. Ley 19.550, de sociedades comerciales  Los administradores y los representantes de la sociedad deben obrar con lealtad y con la diligencia de un buen hombre de negocios. Los que faltaren a sus obligaciones son responsables, ilimitada y solidariamente, por los daños y perjuicios que resultaren de su acción u omisión
  73. 73. Extincion Del Fideicomiso  El cumplimiento del plazo o la condición a que se hubiere sometido o el vencimiento del plazo máximo legal (30 años)  La revocación del fiduciante, si se hubiere reservado expresamente esa facultad; dicha revocación no tendrá efecto retroactivo  Cualquier otra causal prevista en el contrato.
  74. 74. ENTREGA FINAL  Producida la extinción del fideicomiso, el fiduciario estará obligado a entregar los bienes fideicomitidos al fideicomisario o a sus sucesores, otorgando los instrumentos y contribuyendo a las inscripciones registrales que correspondan.
  75. 75. CLASES DE FIDEICOMISOS Según que el fiduciante reciba o no una contraprestacion  Transmisión fiduciaria con contraprestación: la transmisión de los bienes fideicomitidos se realiza a título de fiducia, o de confianza, pero el fiduciante recibe una contraprestación por dicha transmisión.  Transmisión fiduciaria sin contraprestación: es posible la existencia de una transmisión fiduciaria sin contraprestación, por ejemplo, donar los bienes fideicomitidos a un tercero.
  76. 76. CLASES DE FIDEICOMISOS Según El Objeto Una posible clasificación no limitativa de las diversas clases de fideicomiso existentes, según su objeto, puede ser la siguiente:  de Garantía  De Seguros  Inmobiliario  Fideicomiso de administración con control judicial  Testamentario  De Administración  De Inversión  Translativo de Dominio  Financiero
  77. 77. Fideicomiso de garantía  Puede reemplazar con ventajas a la hipoteca y a la prenda. Para ello, el fiduciante transmite un bien (una cosa inmueble o mueble) en propiedad fiduciaria, garantizando una obligación que mantiene a favor de un tercero, con instrucciones de que, no pagada la misma a su vencimiento, el fiduciario procederá a disponer de la cosa y con su producido neto desinteresa al acreedor y el remanente líquido que resta, lo reintegra al fiduciante.
  78. 78. Fideicomiso de seguros  El asegurado nombra como beneficiario a un banco u otra entidad financiera de su confianza y celebra con el mismo un contrato de fideicomiso, designándolo fiduciario del importe a percibir de la aseguradora, fijando su plazo y especificando todas las condiciones a las que debe ajustarse aquel en cumplimiento de los fines instruidos (inversiones a efectuar, beneficiarios de las rentas, destino final de los bienes, etc.).
  79. 79. Fideicomiso inmobiliario  El fiduciario recibe del fiduciante un inmueble con el fin de administrarlo o desarrollar un proyecto de construcción y venta de las unidades construidas.
  80. 80. Fideicomiso de administración con control judicial  Se establece para las asociaciones civiles con personería jurídica, como las dedicadas a la actividad deportiva de cualquier índole que, en casos de quiebras decretadas o concursos preventivos, se constituya un fideicomiso de administración a cargo de un órgano fiduciario con el fin de administrar dichas entidades.
  81. 81. Fideicomiso testamentario  Puede constituirse por contrato o testamento, y solo podrá ser hecho sobre bienes determinados. De esta manera, el fiduciante puede imponer la indivisión de los bienes fideicomitidos durante un plazo a partir de su deceso.
  82. 82. Fideicomiso de administración  Responde a la conveniencia del fideicomitente en relevarse de la administración de sus bienes, por razones de edad, de ocupación o por comodidad.
  83. 83. Fideicomiso de inversión  Constituye una modalidad del fideicomiso de administración. Con él, se procura un rendimiento de los bienes que se optimiza por el manejo profesional que realiza el banco.
  84. 84. Fideicomiso traslativo de dominio  Produce la transmisión definitiva del bien a favor del fideicomisario al cumplirse la condición del contrato
  85. 85. Fideicomiso financiero  Permiten tomar diversos tipos de derechos creditorios como un activo subyacente con la finalidad de posibilitar la titularización (securitización) emitiendo sobre la base de dichos activos subyacentes, títulos de deuda y/o certificados de participación que son adquiridos por inversores.  El fiduciario es una entidad financiera o una sociedad especialmente autorizada por la Comisión Nacional de Valores (CMV) para actuar como fiduciario financiero; los beneficiarios son los titulares de certificados de participación en el dominio fiduciario o de títulos representativos de deuda, garantizados con los bienes así transmitidos.
  86. 86. QUE NO DEBE FALTAR EN EL CONTRATO             El contrato de fideicomiso financiero debe considerar: La individualización de los bienes objeto del contrato. En caso de no resultar posible tal individualización, a la fecha de celebración del fideicomiso deberá constar la descripción de los requisitos y características que deberán reunir los bienes. La determinación del modo en que otros bienes podrán ser incorporados al fideicomiso. El plazo o condición a que se sujeta el dominio fiduciario, el que nunca podrá durar más de treinta (30) años desde su constitución. El destino de los bienes a la finalización del fideicomiso. Los derechos y las obligaciones del fiduciario, y el modo de sustituirlo si cesare. La individualización del/los fiduciantes, fiduciarios, beneficiarios y fideicomisarios. La identificación del fideicomiso. El procedimiento de liquidación de los bienes frente a la insuficiencia de los mismos para afrontar el cumplimiento de los fines del fideicomiso. La rendición de cuentas del fiduciario a los beneficiarios. La remuneración del fiduciario. Los términos y las condiciones de emisión de los certificados de participación y/o los títulos representativos de deudas.
  87. 87. PROPIEDAD FIDUCIARIA  será Dominio fiduciario si se trata de cosas (muebles o inmuebles),como lo llama el art. 2662 del Código Civil  y Propiedad fiduciaria, propiamente dicha, si recae sobre objetos inmateriales o incorporales susceptibles de valor (créditos, derechos intelectuales, marcas de fábrica y "derechos" en general).
  88. 88. clases de dominio (arts. 2507 y 2661 Cod.Civil  Perfecto o pleno  Imperfecto o menos pleno, con tres subespecies:  el dominio fiduciario,  el dominio revocable,  el dominio que resta al dueño perfecto, que ha gravado la cosa que es su objeto, con un derecho real a favor de un tercero, como la servidumbre o el usufructo.
  89. 89. Características del Dominio Perfecto  es exclusivo sino sería "condominio",  es perpetuo salvo prescripción adquisitiva,  y es absoluto (máximo de facultades de disponer, usar, poseer y gravar la cosa.
  90. 90. Características del Dominio Imperfecto Fiduciario  Es temporario y no puede durar más de 30 años contados desde la fecha de su constitución, salvo que el beneficiario fuese un incapaz, caso en el que podrá durar hasta su muerte o el cese de su incapacidad.  No es absoluto, solo puede y debe perfecto cumplir los fines del instituto,
  91. 91. EJEMPLOS  DISTINTOS TIPO DE APLICACIÓN DE FIDEICOMISOS
  92. 92. Referencias
  93. 93. 1- Clásico  Juan es el propietario de un local muy valioso, que desea que algún día sea de sus hijos, todavía menores de edad. Sin embargo, por el momento Juan no necesita la renta del local, porque tiene excelentes ingresos de una actividad industrial. Al mismo tiempo, quiere ser precavido respecto de la eventualidad de que en el futuro las cosas no marchan bien, y corra el riesgo de perder el local. Por lo tanto, decide constituir un fideicomiso para que el inmueble sea alquilado, y la renta se entregue a una asociación de bien público. Juan designa propietario fiduciario a uno de sus mejores amigos y establece que el fideicomiso durará por quince años. Durante ese tiempo el amigo de Juan será el fiduciario, administrará en beneficio de la asociación de bien público, y, al finalizar el término establecido, entregará el local en plena propiedad a los hijos de
  94. 94. 1- Clásico
  95. 95. 2- El fiduciante es beneficiario y fideicomisario.  El propio Juan, consciente de que se está exponiendo a un elevado riesgo comercial y financiero, ya que su actividad es unipersonal, y está basada en condiciones económicas que podrían cambiar, decide constituir un fideicomiso con el nuevo inmueble donde funcionará su empresa. El concepto es parecido al bien de familia; visto de otro modo, a través del fideicomiso Juan logra retirar ese inmueble determinado de su propio patrimonio, con el que debería responder frente a los acreedores.
  96. 96. 2- El fiduciante es beneficiario y fideicomisario.
  97. 97. 3- El fiduciante es beneficiario  El padre de Juan desea donar a su hijo un inmueble, ya que, según razona, Juan habrá de sobrevivirlo, y de esta forma se evitará los gastos sucesorios. Actualmente, el inmueble está alquilado, y el padre de Juan utiliza esta renta para beneficio propio. Sin embargo, Juan es consciente de que su actividad económica tiene una alta cuota de riesgo, y que recién dentro de diez años estará consolidada y, por lo tanto, no correrá el riego de perder patrimonio propio por un fracaso comercial. La solución es, entonces, un fideicomiso, en el cual el fiduciante (el padre de Juan) será también el beneficiario, y que sólo dentro de diez años, o a la muerte del padre de Juan, lo que más tarde ocurra, se traspasará el inmueble a Juan.
  98. 98. 3- El fiduciante es beneficiario
  99. 99. 4- El fiduciante es fideicomisario  El caso inverso, es Juan el propietario del inmueble, y quiere asegurar una renta para que su padre, esté a cubierto de cualquier dificultad financiera de Juan, reclamos de acreedores, etc... Al mismo tiempo, Juan no desea sustraer el bien de las expectativas hereditarias de sus propios hijos. Por lo tanto, se constituye un fideicomiso en el cual el padre de Juan será el beneficiario, y el propio Juan será el fideicomisario, para el momento en que ocurra la muerte de su padre.
  100. 100. 4- El fiduciante es fideicomisario
  101. 101. 5- El beneficiario es fideicomisario  Juan compra un inmueble, decide que se constituya un fideicomiso, cuyos beneficiarios serán sus hijos, en tanto sean menores de edad, y, por lo tanto, van a recibir la renta correspondiente. Al cumplir la mayoría de edad, el propietario fiduciario va a escriturar al bien directamente a favor de los hijos de Juan.
  102. 102. 5- El beneficiario es fideicomisario
  103. 103. ANALISIS “FODA” DE UN FIDEICOMISO FORTALE OPORTU ZAS NIDADES DEBILI DADES AMENA ZAS
  104. 104. FORTALEZAS  Flexibilidad: quienes participan pueden cambiar sus roles en función de la estrategia propia de cada emprendimiento  Asegura experiencia, diligencia y honestidad en el manejo del negocio  El titular del inmueble, la empresa constructora, el desarrollador inmobiliario y los inversionistas pueden coincidir o no en sus roles y encontrarse presentes desde el inicio del emprendimiento o agregarse al mismo en distintos momentos de su realización.
  105. 105. Otros PUNTOS FUERTES  Seguridad / Transparencia  Menor riesgo del inversor  Posibilidad de sustituir a los inversores morosos  ahorros en ladrillos /adecuado equilibrio entre rentabilidad, liquidez y riesgo.
  106. 106. DEBILIDADES  El fideicomiso no asegura rendimientos 
  107. 107. AMENAZAS  Los intentos de empujar la figura del fideicomiso como la panacea de los negocios, son maltratos peligrosos que pueden condicionar la utilización de una herramienta útil
  108. 108. OPORTUNIDADES  Teniendo en cuenta la ausencia de sistema financiero y la imposibilidad de las empresas de conseguir financiamiento formal e informal, se presenta oportuno evaluar al fideicomiso como un mecanismo que permita formalizar los negocios existentes y ampliarlo a inversores que antes no participaban
  109. 109. ANEXOS  FINANCIERO  REGLAMENTO DE COPROPIEDAD Y ADMINISTRACIÓN  PLANOS Y MEMORIAS
  110. 110. PROYECCION REGISTRAL  Art.13 – Ley 24441: Cuando se trate de bienes registrables, los registros correspondientes deberán tomar razón de la transferencia fiduciaria de la propiedad a nombre del fiduciario.
  111. 111. REGISTRO PUBLICO DE FIDEICOMISOS
  112. 112. El Caso del Fideicomiso Inmobiliario Damos como ejemplo la construcción de un edificio con unidades a distribuir entre quienes resulten adjudicatarios bajo el régimen de propiedad horizontal.
  113. 113. Confluyen en el negocio intereses diversos     Entidades que conceden créditos Constructores y arquitectos Ingenieros y calculistas Entidades municipales (permisos y autorizaciones)  Entidades de control ambiental (Impacto Ambiental)  El o los propietarios del terreno donde se hará la construcción  etc.
  114. 114. La CLAVE  La presencia de todos los interesados, logra conciliarse con ventaja cuando una entidad de CONFIANZA (y especializada) ejerce la titularidad del inmueble como propiedad fiduciaria y ofrece plena seguridad de que el negocio se desarrollará con respeto de todos los intereses involucrados y según lo convenido.
  115. 115. Fiduciante Inmobiliario  Es quien aporta el terreno para la realización del emprendimiento, o quien aporta el financiamiento inicial, el proyecto constructivo; o todos ellos en forma conjunta.
  116. 116. Fiduciario Inmobiliario  Generalmente ocupa este rol una persona o entidad de confianza quien se encargará del desarrollo del emprendimiento. Entre sus facultades pueden figurar el contratar a la empresa constructora - que puede estar predeterminada-, conseguir el financiamiento necesario, realizar la obra, vender las unidades y liquidar el producido de tal venta.
  117. 117. Beneficiarios del F. Inmobiliario Puede llamarse así a quienes adquieran las unidades del emprendimiento realizado.
  118. 118. Fideicomisario Inmobiliario  El producido de tal comercialización, luego de cancelada toda asistencia crediticia y los demás gastos y obligaciones del Fideicomiso, será distribuido entre las partes previamente designadas que reciben el nombre de Fideicomisarios.
  119. 119. Trabajo Práctico: Dinámica del negocio El objeto es la constitución de un fideicomiso para la adquisición de un terreno con el fin de construir un edificio con destino a viviendas unifamiliares. El negocio está integrado por reservantes, fiduciantes y beneficiarios, fiduciarios, gerenciador, el estudio de arquitectura, empresa constructora, director de obra, auditor, escribanía y patrimonio fiduciario.
  120. 120. CONSIGNA  Realizar diagrama ubicando los participantes  Distintas variaciones del negocio con los mismos participantes  Análisis FODA  Otros
  121. 121. Material autorizado por:  ESTUDIO BUTLOW & NERPITI Abogados y Arquitectos Asociados www.arquilegal.com
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