El coste del acceso a la propiedad de la vivienda y sus efectos sobre las diferentes clases sociales

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Ponencia ofrecida por Jesús Leal el 27 de julio en el curso de verano de Donostia- San Sebastián "Políticas Públicas de Vivienda y Suelo en el Contexto de Crisis Económica y Financiera"

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  • 1. Políticas Públicas de Vivienda en el Contexto de Crisis Económica y Financiera El coste del acceso a la propiedad de la vivienda y sus efectos sobre las diferentes clases sociales JESUS LEAL CATEDRÁTICO DE SOCIOLOGÍA URBANA UNIVERSIDAD COMPLUTENSE DE MADRID 1
  • 2. Indice • La constitución de una sociedad de propietarios • El impacto de los mercados y el coste de acceso a la vivienda. • El significado de una sociedad de propietarios • Las consecuencias para – Jóvenes – Extranjeros – Mayore • Las políticas que se requieren 2
  • 3. UNA SOCIEDAD DE PROPIETARIOS 3
  • 4. La política de vivienda ha penalizado el acceso en alquiler • El desarrollo de la opción de propiedad es fruto de una política sistemática de ayuda a los adquirentes • Las leyes de arrendamientos urbanos han espantado la inversión en alquileres hasta la ley de 1994 que presenta un marco más equilibrado. • El desarrollo del alquiler social ha sido exiguo y se desmanteló en los setenta. • La inversión en alquiler privado ha sido penalizada por las leyes de arrendamientos urbanos y por la fiscalidad. • Esta política corresponde a un Sistema de Bienestar familialista (similar a otros países del sur de Europa). • España ha mantenido un gasto público en vivienda (alrededor del 65%) más bajo que la media europea 4
  • 5. Evolución del reaparto proporcional del régimen de tenencia del parque residencial español 90 80 70 60 Alquiler social 50 Alquiler privado Alquiler 40 Propiedad Otros 30 20 10 0 1950 1960 1970 1981 1991 2001 5 Fuente Instituto Nacional de Estadística. Censos.
  • 6. Distribución de los regímenes de tenencia en varios países europeos. España Italia Grecia Portugal Reino Unido Francia Holanda Otros Alemania Alquiler social Alquiler privado Propiedad Suecia 0 10 20 30 40 50 60 70 80 90 Fuente: Norris, M.y Shields, P. (2004) National Report on Housing. Ireland. 6
  • 7. Proporción de viviendas principales en alquiler por Comunidades Autónomas Ceuta y Melilla Rioja, La País Vasco Navarra, C. Foral de Murcia, Región de Madrid, Comunidad de Galicia Extremadura Comunidad Valenciana Cataluña Castilla y León Castilla-La Mancha Cantabria Canarias Balears, Illes Asturias, Principado de Aragón Andalucía Total 0,0 2,0 4,0 6,0 8,0 10,0 12,0 14,0 16,0 18,0 7 Fuente Encuesta Nacional de Alquileres 2006
  • 8. EL COSTE DE ACCESO A LA VIVIENDA 8
  • 9. MARCO DEMOGRÁFICO Y ECONÓMICO 1995 2008 POBLACIÓN (Miles) 39388 45283 HOGARES (Miles) 12415 16896 INGRESO MEDIO 18137 21778 TASAS DE INTERES 11 5,9 AÑOS MEDIOS HIPOTECAS 15 27 ESFUERZO 54,9 50,9 9
  • 10. • Incremento de los precios hasta el 2008 • Incremento del esfuerzo (ingresos/precio) • Impacto en toda Europa (menos en Alemania) • Dificultad para obtener un crédito (se ha pasado del 80% o más del valor de la vivienda a 70% y menos 10
  • 11. Evolución reciente de los precios (€/m2)en cuatro 6.000,0 ciudades Madrid Barcelona Bilbao 5.000,0 San Sebastián 4.000,0 precios 3.000,0 2.000,0 1.000,0 0,0 IIITRIMES IV TRIMES ITRIMES IITRIMES IIITRIMES IVTRIMES ITRIMES 2007 2008 2009 Fuente: Observatorio vivienda Madrid 11
  • 12. Proporción de renta del hogar destinada al pago hipotecario 70 60 50 40 % 30 20 10 0 n a za ia rid lla ao iá on nc go vi ad lb st el Se le Bi ba ra M rc Va Za Se Ba Fuente: Observatorio Vivienda Madrid n Sa 12
  • 13. CRECIMIENTO DEL NÚMERO DE VIVIENDAS POR MIL HABITANTES EN DIVERSOS PAÍSES EUROPEOS (1981- 2001) Irlanda Holanda Reino Unido Alemania 2001 1991 Dinamarca 1981 Finlandia Francia España 0 100 200 300 400 500 600 13 FUENTE: EUROSTAT
  • 14. La sobreproducción de viviendas afecta al sistema 400 Miles de viviendas 350 300 VIVIENDAS 250 200 VENDIDAS 150 100 50 0 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 2004 2005 2006 2007 2008 2009 400 Miles de viviendas 350 300 VIVIENDAS 250 200 TERMINADAS 150 100 50 0 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 1S 2S 14 Fuente: AFI y MVIV.
  • 15. IN-CRISIS MODEL: Serious difficulties Venta de viviendas nuevas y usadas en los últimos años en España 60% 40% 20% 0% -20% -40% Nueva Usada -60% mar-05 dic-05 sep-06 jun-07 mar-08 dic-08 15 Fuente: AFI y Ministerio de Vivienda
  • 16. Esfuerzo necesario para la adquisición de una vivienda en España después de las deducciones fiscales Housing affordability, net of fiscal deductions 45 40 35 30 25 20 15 10 5 0 mar-95 mar-96 mar-97 mar-98 mar-99 mar-00 mar-01 mar-02 mar-03 mar-04 mar-05 mar-06 mar-07 mar-08 mar-09 16 Source: Bank of spain
  • 17. Evolución del esfuerzo de acceso a la vivienda para los distintos percentiles de salarios en la Comunidad de Madrid, 1995-2005. 160,0 140,0 120,0 percentil 10 100,0 percentil 25 Los grupos de rentas más bajas, al incrementarse su 80,0 percentil 50 esfuerzo para acceder en percentil 75 propiedad, recurren al 60,0 percentil 90 mercado de vivienda en media alquiler. 40,0 20,0 0,0 1995 1996 1997 1998 1999 2000 2001 2002 2003 2004 2005 17 Fuente: elaboración propia a partir de la encuesta de estructuras salariales, de la encuesta de costes laborales, del Banco de España y del Ministerio de Vivienda
  • 18. CONSECUENCIAS SOCIALES Y ECONOMICAS DEL MODELO RESIDENCIAL DE PROPIEDAD 18
  • 19. IMPACTO DE LAS FORMAS DE ACCESO A LA VIVIENDA SOBRE LOS JOVENES. • Prolongación de los estudios • Dificultad de acceso al primer empleo • Dificultad de acceso a la vivienda (incrementa su incidencia en los últimos años) – El descenso de la proporción de alquileres incide sobre la emancipación – El incremento de los precios de la vivienda
  • 20. • La demanda en alquiler es el régimen predominante entre los menores de 25 años y los mayores de 65 años. • Se reduce la demanda por emancipación en los últimos seis meses pasando de significar el 58% en el ITR08 al 55% en el IIITR08. Demanda de vivienda por rango de edad IIITR08 72,7% 80% Alquiler Compra 70% 60,6% 55,6% 53,6% 53,8% 52,4% 60% 47,6% 46,4% 46,2% 44,4% 50% 39,4% 40% 27,3% 30% 20% 10% 0% Menos de 25 Entre 25-35 Entre 36-45 Entre 46-55 Entre 56-65 Más de 65 20 años años años años años años Fuente Observatorio Municipal de Vivienda
  • 21. Evolución de la proporción de emancipados en España por grupos de edad, 1980-2004. 90 Retraso en la edad de emancipación 80 de los jóvenes el 70 el periodo 1980-97 60 La edad media de 50 emancipación 40 deciende ligeramente en los 30 últimos cuatro 20 años 10 Incidencia sobre la 0 fecundidad 1.980 1.985 1.990 1.995 2.000 2.004 Dependencia de la Total jóvenes 16 a 19 20 a 24 25 a 29 30 a 34 familia de origen 21 Fuente: EPA.
  • 22. Proproción de jóvenes (18-29) años que viven con sus padres en los países de la Unión Europea La Unión Europea Italia España Portugal Grecia Irlanda Luxemburgo Reino Unido Bélgica Austria Francia Alemania Holanda Finlandia Dinamarca 0 10 20 30 40 % 50 60 70 80 90 22 Fente: Panel de hogares 1997
  • 23. Tenencia de la vivienda de los jóvenes hogares en España y Francia (menos de 30 años). Año 1992 . 80 70 España 60 Francia 50 40 30 20 10 0 Propiedad pagado pagándose Alquiler Otros TENENCIA 23
  • 24. Comparación de las proporciones de jóvenes que viven con sus padres en España y Francia según intervalos de edad en el año 1999 100 90 80 70 60 Proporción Españoles 50 Franceses 40 30 20 10 0 H 18-24 H 25-29 H 30- M 18-24 M 25-29 M 30- Intervalos de edad (H; Hombres; M: Mujeres) 24
  • 25. Proporción de jóvenes de 25-29 años que viven con sus padres en algunos países europeos 70 60 50 40 30 20 10 0 España Grecia Italia Francia Alemania Reino Unido Fuente: Eurostat 1998 Hombres Mujeres 25
  • 26. Proporción de los jóvenes europeos que se emancipan solos y en pareja Dinamarca Irlanda Reino Unido Holanda Francia Alemania Austria Italia Bélgica Finlandia % sólos % con pareja Grecia España Portugal 0% 20% 40% 60% 80% 100% Fuente: Panel de hogares 1997 26
  • 27. IMPACTO DE LAS FORMAS DE ACCESO A LA VIVIENDA SOBRE LOS MAYORES • La mayor parte de los hogares unipersonales son de mujeres mayores que sobreviven 7 años a sus maridos • Disminuye el vivir con los hijos, pero el 40% de los mayores de 80 años. • España es uno de los países europeos con mayor proporción de mayores viviendo con sus hijos , • En España el 16,7% • El 55,5% mujeres (81 y más años: 67 % ) – Diferencia en la esperanza de vida 6 años • Aumento del 20% de hogares y del 21% de las viviendas – Hay que añadir que las mujeres se casan 2 años antes • En pocos años la proporción de mayores superará la de los menores de 16 años.
  • 28. 28
  • 29. Población de más de 65 años que vive autónoma por grupos de edad 1990-2002 120 100 80 Mujeres 1990 P ro p rció n Mujeres 2002 60 Hombres 1990 Hombres 2002 40 20 0 65a69 70a74 75a79 80a84 85ymas Fuente EPA 29
  • 30. 30
  • 31. Superficie media de la vivienda y superficie media por habitante según la edad de la persona de referencia de los hogares españoles 1991 100 90 80 metros cuadrados 70 60 50 40 30 20 10 0 De De De De De De De De De De De De De Más 20 a 25 a 30 a 35 a 40 a 45 a 50 a 55 a 60 a 65 a 70 a 75 a 80 a de 24 29 34 39 44 49 54 59 64 69 74 79 84 85 Fuente: Censo 1991 Superficie de la vivienda Superfcie media de la vivienda
  • 32. Ciclo del hogar y proporción de hogares que tienen algún familiar que vive cerca, en la Región Metropolitana de Madrid. (2003) Hogar Jubilado Hogar Prejubilado Hogar Maduro Hogar en desarrollo Hogar inicial 38,00 40,00 42,00 44,00 46,00 48,00 50,00 F ue nt e : e n c u e st a d e d e m a nd a d e v i v i e n da 1/ 2 0 0 3 32
  • 33. Los hogares unipersonales • España es el país de la U.E .con una proporción más baja de hogares unipersonales (21% en 2001) • Es un modelo de convivencia propio de los países del Sur de Europa debido a – Un sistema de bienestar familialista – Una elevada influencia de la Iglesia Católica – Un proceso de urbanización y crecimiento económico más tardío. • Los inmigrantes refuerzan ese modelo 33
  • 34. Proporción de hogares unipersonales por grupos de edad en el Municipio de Madrid, 2001. 60 50 40 30 % 20 10 0 15-19 20-24 25-29 30-34 35-39 40-44 45-49 50-54 55-59 60-64 65-69 70-74 75-79 80-84 85-89 90 ó m ás Edad 34 Fuente: Censo 2001
  • 35. IMPACTO DE LAS FORMAS DE ACCESO A LA VIVIENDA SOBRE LAS MINORÍAS (EXTRANJEROS) • Elevado crecimiento reciente hasta superar el 4% de la población española según el censo, pero añadir los no censados. • Comportamiento residencial diferencial de los inmigrantes: mas alquiler que propiedad, más movilidad residencial • Efectos sobre el parque: – crisis de la vivienda en alquiler – Hacinamiento – Mantenimiento y desarrollo de viviendas en malas condiciones – Retorno de chabolismo – Formación de guetos segregados
  • 36. 36
  • 37. DE LA SOCIEDAD SALARIAL A LA SOCIEDAD PATRIMONIALISTA El patrimonio tiene una importancia mucho mayor que antes en la sociedad española, pero se trata de un patrimonio urbano, basado en el coste diferencial de la vivienda. Las diferencias económicas apuntan a ser mas diferencias de patrimonio que diferencias de renta DE LA SOCIEDAD MERITOCRÁTICA A LA SOCIEDAD NEPOTISTA La herencia se convierte en un factor clave en la reproducción social LOS BIENES URBANOS SUSTITUYEN A LOS BIENES DE INVERSIÓN La auténtica revolución de la sociedad reciente es que la división social no está tanto en la producción de los bienes de producción como en las diferencias en los bienes de consumo. El urbanismo, considerado como el organizador de estos bienes adquiere un protagonismo central en este cambio. 37