Présentation sur le thème de la construction et de la productivité du secteur de la construction en Afrique, dans le cadre du programme "dynamiques du marché du logement en Afrique", 2014-2015 UN HABITAT et Banque Africaine de Developpement

1. Dynamiques du marché du
logement en Afrique
Construction et productivité
Dr. Delphine Sangodeyi
CASABLANCA, 13/02/2015

2. Construction et productivité

3. Présentation
* Le secteur de la construction en Afrique : les principales tendances
* La chaîne de production du logement (méthodes d’actions sur l’offre)
* Construire une offre plus abordable en Afrique
1. En diminuant les coûts de construction
- Industrialisation du secteur du logement
- Promotion de l’utilisation des matériaux locaux
- Innovations concernant les méthodes de construction
- Acceptabilité par la clientèle ciblée
2. En explorant de nouvelles approches et de nouveaux modèles
économiques
- Exemple de « Echale a tu casa » au Mexique
- Exemple of du programme LEM en Côte d’Ivoire

4. Le secteur de la construction en Afrique :
principales tendances

5. L’investissement immobilier représente 10% des investissements dans le secteur de la construction
en Afrique, soit 22 milliards US$
Le secteur de la construction en Afrique
Plus de US$ 223 milliards de projets en
construction (322 projets recensés)
• Institutions de financement du
développement contribuent à
hauteur de 36% des fonds alloués
• 56% sont des projets
gouvernementaux
• 4% de projets en PPP
• Afrique Australe a nombre le plus
important de projets, suivie par
l’Afrique de l’Est et l’Afrique de
l’Ouest
• Les entreprises américaines ou
européennes construisent 37% des
projets et les entreprises chinoises
12%Source: Deloitte, 2014

6. Prix le moins cher d’un logement neuf proposé par la promotion
privée
Le logement formel construit par la promotion privée représente moins de 10% des
logements construits dans les villes africaines
Qui investit dans le
logement ?
En Afrique Sub-
Saharienne, les pays
aux revenus faibles
comme le Lesotho, le
Rwanda, l’Ethiopie et
l’Erythrée , et aux
revenus moyens
comme l’Ile Maurice
et la Namibie font
partie du Top 30 des
investissements dans
le logement dans les
pays émergents

7. Les coûts de construction en Afrique
++ +=
Les coûts de construction varient de manière importante entre les villes d’Afrique
Comme conséquence de l’effectivité et de l’efficacité de la filière de production de matériaux et des
écosystèmes de construction et de financement de logements
• construire un appartement à Luanda coûte 3 fois plus cher de qu’à Nairobi
• construire un appartement à Lusaka coûte 2 fois plus cher de qu’à Dar es Salaam
- - -
Source: Davis Langdon, AFRICA REGION PROPERTY AND CONSTRUCTION HANDBOOK 2013
Rates include the cost of appropriate building services,
e.g. air-conditioning, electrical, etc. but exclude costs
of site infrastructure development, parking, any future
escalation, loss of interest, professional fees and VAT.

8. Répartition des coûts de construction
• Les coûts de construction
directs représentent 60%
du coût global de
l’opération
• Les coûts des
infrastructures et VRD
peuvent atteindre 20% des
coûts de construction pour
les projets en périphérie
lointaine des villes
• 40% du coût d’un projet de
logement est lié aux prix
des matériaux de
construction
Imprévus
5%
Coûts
financiers
5%
Maîtrise d’oeuvre
10%
Terrain
10%
Infrastructures
10%
Coûts de
construction
directs
60%
Main
d’oeuvre
30%
Materiaux
70%
Source: Shelter Afrique pour la Banque Africaine de Développement, basé sur les
interviews de promoteurs immobiliers au Kenya
Projet de logement au Kenya :

9. L’augmentation importante des coûts de construction
en Afrique
• Les coûts de construction ont doublé en 8 ans
• Comment expliquer une telle augmentation et
une telle différence entre villes et pays ?
• Que faire pour inverser cette tendance et aller
vers une baisse des coûts de construction ?
• Comment rendre le logement plus abordable ?
• Quelle participation du secteur privé ?
Source: AECOM, AFRICA PROPERTY AND CONSTRUCTION HANDBOOK 2013

10. La chaîne de production du logement

11. La chaîne de production du logement
Un logement est un produit fabriqué par une chaîne de production :
• Matériaux bruts : terrain, infrastructures, matériaux de construction
• Valeur ajoutée : titre foncier, projet urbanistique et architectural, permis
de construire, étude de marché, acceptation du risque
• Valeur finale : plus importante que la valeur des matériaux bruts
Source: Affordable Housing Institute

12. Le manque d’infrastructures et de terrains aménagés a un impact
direct sur les coûts de construction et la productivité du secteur
• Une croissance urbaine non planifiée et un manque de transparence des cessions
foncières
• Des formes de ségrégation héritées de la colonisation et de l’histoire
• Faible extension des réseaux de services (égouts, eau, électricité)
• L’ étalement urbain augmente les coûts d’infrastructures et d’aménagements, et
rend difficile la planification urbaine
• Les projets d’infrastructures prennent insuffisamment en compte l’urbanisation et
la problématique du logement
• Des dépassements budgétaires pour les constructions de routes (Africon pour la
Banque Mondiale)
• La régularisation de logements auto-construits, par la constructions
d’infrastructures et de services de base (route, égouts, eau) coûte 2 à 4 fois plus
cher que pour les mêmes services réalisés sur un terrain non occupé (B. Ferguson)

13. Le manque d’infrastructures et de terrains aménagés a un impact
direct sur les coûts de construction et la productivité du secteur
Recommandations
→ Toutes les grandes villes africaines devraient avoir un plan stratégique
d’urbanisation et de développement pour les 15 prochaines années
→ Les projets urbains apportent une vision collective et les fondements d’un
partenariat entre les différents acteurs
→ Anticiper la croissance et le développement urbain
→ Optimiser les investissements publics pour l’aménagement et les
infrastructures
→ Localiser les terrains dédiés au logement abordable, proches des zones
d’emploi, en relation avec les projets de transports publics et la mise en place
de services de base

14. L’aménagement des sites peut être optimisé
• Les standards de construction ne sont pas réalistes, ni adaptés aux contextes urbains
• De nombreux projets de logements sont lancés sans études complètes et sans
précision
• Les faibles densités de construction sont dominantes
• L’architecture est considérée comme relevant de projets “pour les riches”
• L’aménagement viaire est clé : il fixe un cadre pour les réseaux d’eau, égouts,
électricité, routes pavées, trottoirs et impactent également les services tels que les
pompiers, la police, la poste…
• Les rues et les infrastructures changent rarement : l’investissement initial pour les
villes est suivi par des charges d’entretien
• Difficulté des promoteurs immobiliers pour tenir leur budget : manque d’architectes
spécialisés dans le logement abordable, d’économistes de la construction, de
consultants techniques et de bureaux d’études spécialisés

15. L’aménagement des sites peut être optimisé
Recommandations
→ OUVRIR LE DIALOGUE : redéfinir les standards de construction de logement et
d’urbanisme en prenant en compte la réalité des villes et l’acceptabilité par les
différentes catégories sociales (la notion de « logement adéquate » est relative)
→ FIXER DES REGLES LAISSANT UNE PART DE FLEXIBILITE : d’une approche
administrative vers une approche plus partenariale entre les opérateurs publics et
privés du développement urbain
→ PORTAGE D’OPERATIONS D’AMENAGEMENT PAR UN OPERATEUR QUALIFIE :
véritable pilote de projet, servant de référence aux différents partenaires dont les
promoteurs

16. → LE CADRE SPATIAL DE L’AMENAGEMENT URBAIN PEUT ÊTRE MESURE ET AMELIORE

17. L’instruction du permis de construire
City Number of
procedures
Time
(days)
Cost
(% of construction value)
Lagos 17 116 33.8
Johannesburg 16 48 0.9
Kigali 10 77 4.1
Nairobi 8 125 9.3
Source:WorldBank,DoingBusiness
• Coût moyen : 6.2% en Afrique Sub-Saharienne et 1.7% dans l’OCDE
• Temps moyen: 155.7 jours en Afrique Sub-Saharienne et 149.5 jours dans
l’OCDE
→ AMELIORER le processus d’instruction des permis de construction (pour les
logements en priorité) pour qu’il devienne plus efficace et moins coûteux
→ Expérience du E-PERMIT par la Mairie de NAIROBI: architectes, promoteurs et
les services de la mairie réalisent toutes les étapes du dépôt à l’obtention du
permis en ligne (diminution de 15 jours d’instruction, augmentation de
l’efficacité du système, plus grande transparence)

18. La production de matériaux de construction
Sans les matériaux de construction nécessaires livrés à temps, avec la qualité
adéquate et au prix attendu, le programme de logement peut s’enliser…
• L'exploitation des carrières : souffre du manque d’équipements adaptés,
permettant d’augmenter la production, du manque d’infrastructures et de coûts
élevés pour la production d’électricité (avec des groupes électrogènes)
• Des cas de travail infantile et forcé signalés sont des pratiques inacceptables
• Production de sables : formé par un processus d’érosion sur des milliers
d’années, ils sont extraits de manière croissante, à une vitesse plus importante
que leur renouvellement. L’UNEP alerte sur les conséquences
environnementales pour une activité faite sans contrôle (lits des cours d’eau,
augmentation des risques d’inondations dans les régions côtières)
• Secteur du dragage pour la production de sable est active et performante. Peut
s’adapter à une hausse des commandes
• Le fer et les matériaux de finition sont essentiellement importés de Chine
(carrelages, portes, etc.)
• Quand le secteur de la construction fonctionne à plein régime, les prix de la
construction augmentent, de même que les temps supplémentaires pour les
livraisons de matériaux : nécessité d’anticiper la réalisation de grands travaux

19. L’investissement dans le secteur des matériaux de construction
au Rwanda
• Produits en acier : 74 million $US/an en importation (plus important que les
importations de ciment, 50 million $US/an)
• Les matériaux de construction : l’activité la plus importante du secteur
manufacturier Rwandais (51% des investissements récents)
• Les dépenses de construction au Rwanda ont augmenté de 24% (à 500 million
$US) entre 2010 and 2011
• Les investissements prévus pour les 3 prochaines années représentent 204
millions $US
Source: RDB

20. L’ industrie cimentière
Avec l’encouragement de l'investissement dans la production locale par les pouvoirs
publics, le secteur du ciment connaît une période de croissance soutenue en Afrique
Zoom sur le ciment en Ethiopie :
• Les usines du gouvernement
produisaient 2 million de tonnes par
an. Le prix du ciment s’élevait à 249 -
299 US$ / tonne
• A la suite de la privatisation, il y a
maintenant 11 usines de ciment qui
produisent 13 millions de tonne par an
• La demande totale est estimée à 7
millions de tonnes
• Le prix du ciment a baissé de 50%
• Une tonne de ciment coûte entre 110
et 124 US$
• Le ciment de l’entreprise Derba est
20% moins cher que celui des
entreprises publiques.
• Le coût de construction global a ainsi
diminué de 5%

21. Le secteur des matériaux de construction en Afrique
4 différentes catégories de production :
• Production de grande échelle par l’utilisation de technologies avancées. Mécanisation,
usines automatisées.
La fabrication requière des capitaux importants, souvent dépendant de capitaux étrangers,
d’importation de matériaux et des facteurs de production
• Production à petite et moyenne échelle : de 10 à 100 personnes, parfois en partie
automatisé ou technologies mécanisées. Main d’œuvre importante, ne requière pas de
capitaux très importants, entrepreneurs locaux employant une main d’œuvre locale. La
plupart des matériaux et des équipements sont d’origine locale
• Production à petite échelle ou artisanale : peu d’employés, utilisent des connaissances
traditionnelles. Capital minimal nécessaire and tous les matériaux entrant dans le
processus sont d’origine locale. Production collective représente une part importante de la
production totale à l’échelle nationale.
• Le bricolage : Ces activités impliquent une production d’éléments de construction avec
l’utilisation d’argile, de pierres des processus simples.

22. La production de matériaux de construction
Recommandations
→ Le secteur des matériaux de construction est plus effectif et plus rentable avec des
technologies à petite échelle qu’à grande échelle. Les facteurs de production sont
défavorables aux technologies de large production.
→ Les technologies de petite échelle sont reconnues comme étant clé pour la production
de matériaux à bas coûts.
→ La politique du logement doit s’attaquer à l’ensemble des étapes de la filière de
construction du logement et des problématiques rencontrées pour améliorer sa
productivité, y compris la production/livraison de matériaux de construction
→ Le travail des enfants et le travail forcé doit être abordé et combattu (Brésil est une
bonne référence pour apporter des méthodes d’action)
→ Donner des standards de qualité pour les matériaux (ex. blocs de ciment)
→ Est-ce que les associations professionnelles sont les mieux placées pour assurer la mise
en œuvre de la qualité des matériaux et des constructions ?

23. Le manque de qualification de la main d’œuvre représente un obstacle
majeur pour le secteur du logement
Les maîtres d’ouvrage des projets de logement et d’infrastructure sont rarement
satisfaits des produits finis et livrés
• Les artisans et contremaîtres sont peu qualifiés
• Les inspecteurs des travaux ne sont pas accrédités
• Les logements à bas coûts réalisés par les artisans locaux perpétuent les ménages à
bas revenus dans un cycle de “mauvaise qualité” du logement
• Les recours auprès des promoteurs sur les produits livrés aux clients sont nombreux
• Le nombre d’inscription aux diplômes techniques et à l’apprentissage au niveau
secondaire sont inférieurs à 5%. L’enseignement technique est non encadré et dans le
cadre informel
• 3 personnes sans emploi sur 5 en Afrique Sub-Saharienne sont des jeunes de moins
de 20 ans, qui survivent par le secteur informel
• Un cours de base au métier d’ouvrier en bâtiment coûte 1200 $US au Kenya, qui
représente un investissement trop important pour les ouvriers et les petites
entreprises

24. Rendre le logement plus abordable
En diminuant les coûts de construction

25. source: Mc Kinsey Global Institute Analysis
A blueprint for addressing the global affordable housing challenge,
October 2014
4 leviers qui peuvent diminuer l’insuffisance monétaire
pour l’achat de logement (“affordability gap”)
Indexation des coûts annualisés d’un logement type
%

26. L’industrialisation des systèmes de construction
La plupart des programmes d’industrialisation du secteur dans les années 70 en Afrique
n’ont pas été des succès
En Europe et aux USA:
• Construction en quantités croissantes et importantes réalisées dans la période 1950-
1975 pour construire des villes « modernes » et remplacer les bidonvilles.
• Pour construire plus, mieux, plus rapidement et à moindre coûts à travers la
modernisation et le développement du secteur de la construction. Le béton renforcé
était le plus souvent favorisé.
• Des échecs dans la mise en œuvre de nouveaux procédés insuffisamment testés ni
complètement maîtrisés ont produit des surcoûts d’entretien et de réparations et
l’accélération de l’obsolescence du bâti.
En Afrique :
• Actuellement, panneaux de polystyrène expansé « Expanded Polystyrene panels » (EPS)
est le système préfabriqué le plus utilisé et proposé
• Kenya: National Housing Corporation a construit une usine en 2012 (7.8 millions $US)
Le système constructif est censé réduire les coûts de construction de 30%. La performance
et le bénéfice du système n’est pas encore prouvé.

27. Panneaux de polystyrène expansé (Expanded Polystyrene Panel)
Maison pré-fabriquées proposes par HKBC au Kenya
Prix à partir de US$14,000 (1.25m Ksh)

28. Transfert de technologie et promotion de l’innovation
L’un des principaux enjeux est d’identifier les technologies les mieux adaptées à chacun
des contextes avec des sources multiples
• Normes et réglementations empêchent l’utilisation de systèmes plus écologiques et
rentables
• Les innovations nécessitent d’être testées
• Les transferts de technologie Sud/Sud (Asie/Afrique) sont prometteurs
• L’acceptation culturelle est un enjeu. L’ensemble des acteurs ont tendance à être assez
conservateurs et à continuer à utiliser les systèmes connus malgré leurs limites et les
insatisfactions, notamment en lien avec les conditions climatiques en Afrique.
→ Le progrès technique de même que les méthodes de management ont évolué
→ Promouvoir l’utilisation de matériaux locaux et le développement durable
→ Se concentrer tant sur la livraison de logements en quantité dans le cadre de
la conception de projets de large échelle, mais également de qualité, par une
approche de développement durable

29. Promotion de l’utilisation de matériaux locaux
• Stratégie de substitution des importations (taxation, augmentation des droits de
douanes)
• Institutions scientifiques spécialisées dans la promotion de matériaux locaux sont déjà
implantées
• Au Cameroun, MIPROMALO (Mission de promotion des matériaux locaux), mène des
recherches pour réduire les coûts de construction, en utilisation les matériaux locaux.
Des réductions de 20% ont été observées en utilisant ces produits qui peuvent de plus
être plus esthétiques et mieux adaptés au climat
Innover et développer la production de matériaux locaux
→ Améliorer les procédés constructifs, management de projet, la productivité et
la qualité
→ Promouvoir l’utilisation de matériaux locaux pour les projets d’équipements
publics et des projets pilotes de logements (pas seulement à bas coûts)
→ Améliorer les expériences pour développer graduellement des projets à
grande échelle
→ Faire le lien avec le secteur privé et l’accès aux fonds d’investissement pour le
développement des entreprises et du secteur

30. Evaluer et innover en associant ingénieurs et habitants aux jurys
de concours
All Africa Housing Innovation Competition – Soshanguve – South Africa
• En 2006, le Ministre du logement, Dr. Lindiwe Sisulu, a organisé une compétition pour
déterminer le système constructif le plus rapide, résistant, efficace et qui plaise aux
consommateurs.
• La compétition était organisée par le National Home Builders Regulation Council
(NHBRC) and ABSA Bank.
• Construire une maison à 20 000 US$ qui plaise et qui soit approuvée par les ingénieurs
Gagnant de la
compétition
(sur 88 candidats):
FinnBuilder

31. Panneaux de bois en stratifié croisé (Cross Laminated Timber)
• Le bois est une ressource importante dans la construction contemporaine du fait de
ayant une faible énergie intrinsèque ainsi que de systèmes d'exploitation qui réduisent
la consommation d'énergie
• Le potentiel du système constructif en panneaux de bois pour construire des bâtiments
durables est reconnu dans le monde entier
• La préfabrication en bois offre de nombreux avantages :
• temps de pose réduit
• coûts réduits
• qualité des finitions et du bâti
• peu de déchets
• sécurité sur site du chantier
• étanchéité à l'air et baisse des coûts
de climatisation
• production locale de bois
• Nécessite pour être développé en Afrique
un Management durable des forêts
CLT apartment building in Melbourne, Australia

32. Maisons préfabriquées en bambou
• Faire participer les
communautés rurales
dans la culture du bambou
et pour les étapes initiales
de la fabrication
• Bambou en tant que
matière première pour des
composants de logement
• Cultiver des plantations de
bambou non seulement
pour assurer un
approvisionnement
constant de ressources
pour la production mais
aussi pour améliorer les
moyens de subsistance
des communautés rurales
Source: Constructs LLC,
Ghana

33. Maison préfabriquée en bambou au Ghana

34. Briques de terre compressée
• Les briques de terre compressée sont souvent de plus gros volume que les blocs de
ciment et la compression mécanique les rend plus résistants
• Des résultats encourageants pour répondre aux problèmes du logements
• 6 fois moins d’émission de CO² que les briques en terre cuite
• Coûts de construction des murs en moyenne inférieurs de 25 % et jusqu’à 45% au
méthodes habituelles (blocs ciments)
• La terre est toutefois considérée comme un matériau « inférieur » et les gens préfèrent
les matériaux « modernes » comme le béton
• Les exemples de projets mal construits en terre peuvent décourager les populations à la
recherche d’une solution durable de logement à bas coût
→ La technique ne peut pas tout résoudre
→ Le prêt ou la location de matériel ne suffit pas
→ La conception et le suivi de projet par un professionnel
maîtrisant bien ce système constructif
→ La formation de la main d’œuvre et le suivi de chantier par un
spécialiste

35. Projet les briques rouges à Abuja, Nigéria
logements abordables en promotion privée
Urban Shelter
2 pièces duplex à partir de
12 M Nairas (62 000 $US)

36. Rendre le logement plus abordable
En développant de nouvelles approches
et de nouveaux modèles économiques

37. Créer un « cercle vertueux » de professionnalisation du secteur
Recommandations
→ L’apprentissage et l’enseignement technique doivent être la priorité :
cibler les jeunes non diplômés, les artisans « informels », les petites et
moyennes entreprises du bâtiment
→ Exemple de Lafarge avec le programme « logements abordables » au Nigéria
(partenariat avec LAPO)
Apprentissage
(certificat)
Équipement
(prêt / location
/ achat)
Assistance
technique
Financement
PME
Micro-finance
logement
Supervision de
chantier
(suivi qualité)
PME pour la construction
de logements abordables
Contrat pour projet
de logements

38. Echale a tu casa à Mexico
• Une “bonne pratique” qui s’appuie sur un business model et le développement des
communauté (participation des habitants en auto-construction et création d’emplois
pérennes)
• Processus d’auto-construction s’appuie sur 4 piliers :
 Organisation et inclusion sociale
 Education financière et l’accès à des fonds (Finance Trust)
 Apprentissage et appropriation de la technologie
 Réplication du programme
A 44 m² complete house costs US$ 8,100
compared to US$ 18,000 for similar
contractor-built unit

39. Le projet LEM (Lotissement à Equipement Modéré) en côté d’Ivoire
• Souscripteurs au programme de construction de 60 000 logements abordables : 60%
n’ont pas des dossiers “bancables” (travail informel ou revenus trop faibles)
• Un « plan B » a dû être conçu par le Ministère de la Construction pour présenter un
produit logement adapté
• Vente de terrains avec
avec services avec un projet
architectural pré-approuvé
• Projet urbain défini, prévoyant
la construction d’équipements
et d’infrastructures nécessaires
• Possibilité de réaliser le projet
en auto-construction
• Supervision des travaux
par une entreprise dédiée
• Obligation de réaliser le
le projet dans un temps limité

40. Projet LEM (Lotissement à Equipement Modéré) à Abidjan

41. Dynamiques du marché du logement en Afrique
Merci pour votre attention!
Thank you for your attention!