27 07-2012-6 feira as 19h - oab-sp - novo   aspectos práticos do condomínio edilício e sua legislação final
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27 07-2012-6 feira as 19h - oab-sp - novo aspectos práticos do condomínio edilício e sua legislação final Presentation Transcript

  • 1. PALESTRANTE: SANDRA PEREIRA PAULINOAdvogada militante; Defensora da V Turma Disciplinar doTED, Membro da Comissão do Jovem Advogado–Coordenadoria de Direito Processual Civil - OAB/SP;Especialista em Direito Processual Civil pela PUC SP; Pós-Graduada em Direito Empresarial pela EPD; MBA em DireitoImobiliário pela Faculdade e Cursos Jurídicos LEGALE,Professora de Cursos e Palestras.Departamento de Cultura e Eventos – OAB/SPDiretor: Dr. Umberto Luiz Borges D’UrsoPresidente da OAB/SP em exercício: Dr. Marcos da Costa SÃO PAULO
  • 2. SÃO PAULO Ordem dos Advogados do Brasil “ASPECTOS PRÁTICOS DOCONDOMÍNIO EDILÍCIO E SUA LEGISLAÇÃO”
  • 3. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoObjetivo da PalestraÉ propiciar aos profissionais do Direito e aosdemais interessados no tema, o conhecimento ouaprimoramento da matéria relacionado aoCondomínio Edilício e sua legislação. SÃO PAULO 3
  • 4. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoConteúdo ProgramáticoHistórico,Conceito, Elementos Constitutivos do CondomínioEdilício, Distinção de Instituição e Constituição, Convenção,Administração do Condomínio, Unidades autônomas x áreascomuns, Direitos e deveres dos condôminos, vagas degaragem e a legislação reguladora, multa por inadimplência,prazo prescricional para as dividas condominiais,Responsabilidade do Condomínio e formas de Extinção doCondomínio Edilício. SÃO PAULO 4
  • 5. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoHistóricoO Condomínio Edilício teve surgimento após a 1ª Guerra Mundial,em razão da grande crise habitacional, provocada pelodesequilíbrio entre oferta e procura, AGRAVADA POR UMALEGISLAÇÃO DE EMERGÊNCIA SOBRE AS RELAÇÕESLOCATÍCIAS, QUE DIMINUIU, DRASTICAMENTE O NÚMERODE CONSTRUÇÕES. SÃO PAULO 5
  • 6. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoComo foi e é conhecido o Condomínio Edilício Conceito do Renomado Caio Mário da S.Pereira; como sendocondomínio em plano horizontal,propriedade Horizontal; propriedade em plano horizontal; condomínio “sui generis; conceito do Ilustre Washington de B. Monteiro, como sendocondomínio em edifício de andares ou Aptos pertencentes aproprietários diversos; condomínio horizontal (Lei nº.4.591/64); condomínio edilício (CC/2002). SÃO PAULO 6
  • 7. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoHistórico – da Legislação do Cond. Edilício - Decreto nº.5.481/1928, modificado pelo Decreto Lei nº5.234/1943, e pela Lei nº 285/1948;- Lei nº.4.591/1964, arts. 1º a 27, com as alterações da Leinº 4.864/1965, do Decreto Lei nº. 981/1969; da Lei6.434/1977; da Lei nº 6.709/1979; da Lei nº. 7.182/1984;da Lei nº.8.245 de 1991 e da Lei nº.9.267/1996;- CC/2002, arts. 1.331 a 1.358 SÃO PAULO 7
  • 8. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoLegislações em vigênciaO Código Civil de 2002 em seus arts. 1331 a 1358, revogoude forma tácita parte da Lei nº. 4.591/64, continuando emvigência os arts. 1º a 27 , quando não colidirem com asnormas estabelecidas no CC/02, ainda em vigência o art.28ss desta Lei que trata das incorporações imobiliárias, quenão foi disciplinada pelo Código Civil atual, também está emvigor o Decreto nº.5.481/28. SÃO PAULO 8
  • 9. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoConceito de Condomínio EdilícioO conceito legal está descrito no art. 1.331 do CC/02: "podehaver, em edificações, partes que são propriedade exclusiva, epartes que são propriedades comuns dos condôminos".Condomínio Edilício nada mais é que o direito de propriedade,onde mais de um sujeito de direito titula o mesmo interesse sobredeterminado bem, objetivando atingir as funções sociais,beneficiando toda coletividade dos que ali partilham o direito depropriedade, pela relação condominial. SÃO PAULO 9
  • 10. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoConceito de Condomínio EdilícioDoutrinariamente na lição de Caio Mário da Silva Pereira “dá-se ocondomínio quando a mesma coisa pertence a mais de uma pessoa,cabendo a cada uma delas igual direito, sobre o todo e cada uma de suaspartes” (Instituições de direito civil, 18ª Ed. V. IV p. 175, Ed. Forense, Riode Janeiro, 2002).O condomínio Edilício é conhecido como varias denominações, porém,a doutrina dominante tem aceitado como sendo, uma comunidade dedireito, instituída em prédios edificados sob o regime de divisão emunidades de comunhão em partes ideais ou áreas comuns. FORNANDOUM TODO INDISSOLÚVEL, INSEPARÁVEL E UNITÁRIO. SÃO PAULO 10
  • 11. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoConceito de Condomínio EdilícioEXEMPLO DE CONDOMÍNIO EDILICIO DADO Pelo Ilustre Caio Márioda Silva Pereira “ Condomínio por unidades autônomas ou propriedadehorizontal, com o qualificativo que a distingue, forma então um direitodiferente, que amalgama ou funde as noções de propriedade e decopropriedade. Se assemelha a química que nos oferece o fenômenoda combinação, que se distingue da mistura, em que naquela oselementos se transmudam indissoluvelmente em um corpo novo,como é a liga de dois metais, por exemplo, o aço, formado da liga deferro e manganês, que não é nem ferro nem manganês, e que não sepode mais extrair nem o ferro nem o manganês, sob pena de deixar deser aço. SÃO PAULO 11
  • 12. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoA instituição do Condomínio Edilício INSTITUIÇÃOO art. 1.332 do Código Civil em vigor,determina as formas deque será por ato entre vivos ou Testamento. Logo, para instituir ocondomínio se faz necessário:a) O ato de instituição;b) A Convenção do Condomínio;c) O Regulamento.Em suma, para se instituir um condomínio tem que estar presentesos seguintes elementos:a)Objetivo, b) Subjetivo, c) Ser instituído por ato “inter vivos” outestamento, com inscrição obrigadatória no Registro de Imóveis. SÃO PAULO 12
  • 13. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoConstituição do Condomínio EdilícioO art. 9º da Lei 4.591/64 e o art. 1.333 do CC/02, determina asformas de CONSTITUIÇÃOArt. 1.333 in verbis: A convenção que constitui o condomínioedilício deve ser subscrita pelos titulares de, no mínimo doisterços das frações ideais e torna-se, desde logo, obrigatóriapara os titulares de direito sobre as unidades, ou para quantossobre elas tenham posse ou detenção.Parágrafo único: Para ser oponível contra terceiros, a convençãodo condomínio deverá ser registrada no Cartório de Registro deImóveis. SÃO PAULO 13
  • 14. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoA distinção entre Instituição e ConstituiçãoO Código Civil distingue o ato de instituição do condomínioprevisto no art. 1.332, do ato de constituição estabelecidono art. 1.333 ambos da Lei Civil:instituir é criar, enquanto que constituir é estabelecer as regras de algo que já existe. SÃO PAULO 14
  • 15. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoConvençãoA convenção deve respeitar as determinações legaisvigentes e suas cláusulas essenciais que estão previstasnos artigos 1.333 e 1.334 do Código Civil de 2002 e noartigo 9º da Lei nº 4.591 de 1964.É na convenção que determina-se o ato de constituição docondomínio horizontal, formado pela reunião de normasescritas, que definem os direitos e as obrigaçõesfundamentais dos condôminos, além de definir osprocedimentos relacionados às assembléias.A convenção é indispensável e obrigatória por lei. SÃO PAULO 15
  • 16. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoConvençãoDe acordo com o Código Civil Brasileiro em vigor, aassembléia não poderá deliberar se todos os condôminosnão tiverem sidos convocados para a reunião. ACONVOCAÇÃO DE TODOS OS CONDÔMINOS ÉOBRIGATÓRIA SOB PENA DE NULIDADE DO QUE FORDECIDIDO EM ASSEMBLÉIA. SÃO PAULO 16
  • 17. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoConvençãoPara validação da convenção: É necessário ser aprovada por 2/3 doscondôminos em assembléia geral.Para alteração da convenção existem dois quoruns especiais: dois terços, para a alteração da convenção e unanimidade, para mudar a destinação do prédio.O edital de convocação, deve constar (validação ou alteração daconvenção) ...OBSERVAÇÃO: As deliberações em assembléias serão tomadas, sempre, por maioria dosvotos dos condôminos presentes (art. 1.352 CC/02), exceto quando houve exigência dequorum especial. SÃO PAULO 17
  • 18. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoAdministração do Condomínio EdilícioA administração do condomínio tem fundamento legal nos arts.1.347 a 1.356 do CC/02 e é exercida pelo síndico, pelo conselhofiscal e pelas assembléias gerais, norma estabelecida naconvenção e o regimento interno.Escolha do Sindico (art. 1.347 CC/02).O art. 1348 do CC/02 é taxativo ao elencar as competências dosindico dentro do condomínio.Destituição do Sindico (art. 1.349 CC/02 – Maioria absoluta). SÃO PAULO 18
  • 19. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoQuadro sinótico relacionado a Administr. do Cond.Edilício Síndico e conselho Conselho fiscal(art.1.347 a fiscal 1.349 e 1.356) (art.1.356)Base legal sobre aAdministração do Ordinária (art. 1.350)condomínio(arts. 1.333 e1.334; 1.347 do CC/02 Assembléia geral Extraordinária (art. 1.355) (arts. 1.341 a 1.343; 1.350 1.355 Especial (arts.1.341 a 1.343) SÃO PAULO 19
  • 20. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Unidade autônoma (fração ideal) X áreas comuns a propriedade em condomínio implica existência de fraçãoDefinição ideal usada para o cálculo do rateio das despesas do condomínio expressa-se na forma decimal ou ordinária cada unidade corresponde a uma fração ideal fração ideal no solo e nas partes comuns (art. 1.331, 3º do CC/02);Forma decálculo área (Lei nº. 4.591/64 e art. 1.331, 3º do CC/02): considera- se o terreno em si mesmo e se distribui entre as unidades autônomas em razão da área destas, sem levar em consideração o valor da unidade SÃO PAULO 20
  • 21. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoUnidade autônoma (fração ideal) X áreas comunsNa lição de Caio Mário da Silva Pereira “A cadaapartamento ou unidade autônoma deve corresponderuma fração ideal no condomínio sobre o terreno e partescomuns do edifício. Isto é fundamental no regime dapropriedade horizontal, já que resulta esta da fusãoindissociável da propriedade exclusiva do apartamentocom o condomínio daquelas coisas” SÃO PAULO 21
  • 22. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoDireitos e Deveres dos condôminosOs direitos e deveres dos condôminos Edilícioestão elencados nos arts. 1.335 a 1.338, 1.339,2º, 1.345 e 1.346, todos do Código Civil de 2002,todos estabelecidos na Convenção. SÃO PAULO 22
  • 23. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoOs principais direitos dos condôminos - uso, gozo e disposição da unidade (art. 1.335, I); - uso da parte comum, direito esse limitado pela convenção ou pelo regimento interno (art.1.335, II);Os Direitos doscondôminos - exercer o direito de voto se estiver em dia com as(art.1335/CC-02 contribuições condominiais art.1.335,III); - manter animais de pequeno porte na unidade desde que não causem transtorno aos demais condôminos(entendimento jurisprudencial). Além dos direitos já mencionados acima, também podemos mencionar como direito dos condôminos a possibilidade de locação das garagens, (art. 1338, CC/02). SÃO PAULO 23
  • 24. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Os principais deveres dos condôminos – Edifício Edilício -Pagar a contribuição condominial em dia; - não realizar obras que comprometam aDeveres dos segurança do prédio;condôminos art. - não modificar a forma e a cor da fachada;1.336, I a IV 1º e2º CC/02 - não mudar a destinação de sua fração ideal e utilizá-la sem causar prejuízo ao sossego, salubridade e aos bons costumesDos demais deveres - obrigar-se pelos débitos do alienante,dos condôminos,arts. 1.345 e 1.346 inclusive juros e multas ;CC/02 - fazer seguro do edifício SÃO PAULO 24
  • 25. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoAs Vagas de garagem e a legislação reguladoraRecentemente, a Lei 12.607/2012 alterou o 1º do artigo 1.331 doCC/02 .Antes da edição desta Lei 12.607/2012 - 1º do artigo 1.331 “As partes suscetíveis de utilização independente, tais comoapartamentos, escritórios, salas, lojas, sobrelojas ou abrigos paraveículos, com as respectivas frações ideais no solo e nas outraspartes comuns, sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo seralienadas e gravadas livremente por seus proprietários. SÃO PAULO 25
  • 26. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoVagas de garagem e a legislação reguladoraDepois da edição da Lei 12.607de Abril de 2012 – o 1º 1º As partes suscetíveis de utilização independente, tais comoapartamentos, escritórios, salas, lojas e sobrelojas, com asrespectivas frações ideais no solo e nas outras partes comuns,sujeitam-se a propriedade exclusiva, podendo ser alienadas egravadas livremente por seus proprietários, EXCETO os abrigospara veículos, que não poderão ser alienados ou alugados apessoas estranhas ao condomínio , salvo, SALVO autorização expressana convenção de condomínio. SÃO PAULO 26
  • 27. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoDa multa por infringências aos deveres condominiaisEssas infringências tem base legal no art. 1.336 2º do CC/02 trata damulta que deverá ser imposta aos condôminos que descumprirem osdeveres relacionados nos incisos II a IV do caput do artigo acima que são:a) a não realização de obras que comprometam a segurança da edificação (inciso II);b) a não alteração na forma e na cor da fachada, das partes e esquadrias externas (inciso III);c) dar às suas partes a mesma destinação que tem a edificação, e não as utilizar de maneira prejudicial ao sossego, salubridade e segurança dos possuidores, ou aos bons costumes (inciso IV). SÃO PAULO 27
  • 28. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoDa multa por infringências aos deveres condominiaisO condômino antissocial fulcro no art. 1.337, responde da mesma formaque aqueles condôminos que descumprem os deveres relacionados nosincisos II a IV do 2º, art. 1.336 do CC/02:Previsão legal de multa de até o quíntuplo do valor atribuído acontribuição condominial, conforme a gravidade e faltas reiteradas; Parágrafo único do art. 1.337, prevê ainda que se o condômino oupossuidor que mantiver comportamento antissocial, gerandoincompatibilidade de convivência com os demais condôminos, poderá serconstrangido a pagar multa correspondente ao décuplo do valoratribuído à contribuição para as despesas condominiais, até ulteriordeliberação da assembléia. SÃO PAULO 28
  • 29. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoMulta por inadimplênciaA penalidade pecuniária aos condôminos que infringirem osdeveres a eles impostos é consubstanciada em multa, queestá prevista no art. 1.336, 1º e 2º do CC/02.Oscondôminos que não pagar a sua contribuição ficará sujeitoaos juros moratórios convencionados ou, não sendoprevisto, de um por cento ao mês e multa de até dois porcento sobre o débito.Se a CONVENÇÃO nada estipular cobrará de juros 1% aomês, mais multa de até 2% . SÃO PAULO 29
  • 30. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoPrazo prescrição das dividas condominialAs cobranças condominiais prescreve em cinco anos, apartir do vencimento de cada parcela. Em Junho de 2011 -RESP 1139030 , a Terceira Turma do Superior Tribunal deJustiça (STJ), considerou que os débitos condominiais sãodívidas líquidas constante de instrumento particular e o prazoprescricional aplicável é o estabelecido pelo artigo 206,parágrafo 5º, inciso I do Código Civil (CC) de 2002. “ 5ºPRESCREVE em cinco anos a pretensão de cobrança de dívidas líquidasconstantes de instrumento público ou particular” SÃO PAULO 30
  • 31. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoA Responsabilidade Civil do CondomínioQuem responde pelos danos causados? O condomínio todo deveser responsabilizado?Responsabilidade objetiva.... Jurisprudencialmente e doutrinariamente ... Culpa exclusiva da vitima... A previsão legal para a reparação dos danos resultante de lançamento de coisas líquidas ou solidas de um prédio a rua está prevista no art. 938 CC/02. SÃO PAULO 31
  • 32. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoResponsabilidade resultante de furto de veículosou equipamentos na garagem do condomínioOcorrendo furto de um carro estacionado na garagem docondomínio, a responsabilidade é do sindico ou doscondôminos? E se for objeto dentro do carro, por exemplo,radio do carro? SÃO PAULO 32
  • 33. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoResponsabilidade resultante de acidente emelevadoresNeste caso aplica-se a regra do artigo 47 do CC/02, ondeestá expresso que obriga a pessoa jurídica, os atos dosadministradores, exercidos nos limites de seus poderesdefinidos no ato constitutivo, conforme inciso IX do artigo12 do Código de Processo Civil, que diz que o condomínioserá representado em juízo, ativa e passivamente peloadministrador ou pelo sindico que represente o condomínio. SÃO PAULO 33
  • 34. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua LegislaçãoResponsabilidade resultante de acidente emelevadoresO sindico e a empresa de manutenção dos elevadores, se não cumpriremcom a obrigação que lhes cabem, de acordo com art. 186 do CC/02“Aquele que, por ação ou omissão voluntária, negligência ouimprudência, violar direito e causar dano a outrem, ainda queexclusivamente moral, comete ato ilícito”.O condomínio e a empresa de manutenção de elevadores com base no art.942 do CC/02, responderão solidariamente pela reparação dos danos queeste resultar (...)De acordo com o art. 937 do CC/02, o dono do edifício ou da construção –responde pelos danos que resultarem sua ruína, se a mesma ocorrer porfalta de reparos, cuja necessidade fosse manifesta. SÃO PAULO 34
  • 35. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação Formas de Extinção do condomínio Edilício -Incêndio ou desabamento; Destruição - decisão pela venda ou reconstrução; art. 1.357, 1ª - hipótese de venda, preferência aos demais parte condôminos; - quorum: maioria absoluta - possibilidade de ruir; Demolição - por razões urbanísticas;Extinção do - por motivo de segurança ou insalubridade;condomínio voluntária art. - por condenação do edifício pela autoridade pública;arts. 1.357 e 1.357, 2ª parte - em assembléia, por maioria simples, que decida1.358 CC/02 pela reconstrução ou venda Desapropriação, - pelo Poder Público; - indenização repartida entre os condôminos na art. 1.358 proporção das unidades imobiliárias Confusão: ocorre quando as unidades forem adquiridas por uma só pessoa (entendimento doutrinário). SÃO PAULO 35
  • 36. Aspectos Práticos do Condomínio Edilício e sua Legislação"A Justiça atrasada não é justiça; senão injustiça qualificada e manifesta” Ruy BarbosaMUITO OBRIGADA PELA PRESENÇA E ATENÇÃO DE TODOS! SANDRA PAULINO sandrappaulino@adv.oabsp.org.br sandrappaulino@ig.com.br SÃO PAULO 36