Your SlideShare is downloading. ×
OAR Winter Conference 2013
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

OAR Winter Conference 2013

337
views

Published on

Published in: Real Estate

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
337
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
0
Actions
Shares
0
Downloads
0
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1. Housing Market  and Economic Outlook Lawrence Yun, Ph.D. Chief Economist NATIONAL ASSOCIATION  OF REALTORS®Presentation at Ohio Association of REALTORS® Columbus, OH January 14, 2013
  • 2. Forecast #1: Inflation will be Notably  Higher by 2015• No Threatening Inflation Signs for 2013• But Inflation rises to 4% to 6% in 2015• Well above Fed’s preferred rate of 2%• But not in double‐digits as in 1970s
  • 3. 0 2 4 6 8 10 12 14 16 ‐4 ‐21970 ‐ Jan1972 ‐ Jan1974 ‐ Jan1976 ‐ Jan1978 ‐ Jan1980 ‐ Jan1982 ‐ Jan1984 ‐ Jan1986 ‐ Jan Core1988 ‐ Jan1990 ‐ Jan1992 ‐ Jan1994 ‐ Jan1996 ‐ Jan Overall1998 ‐ Jan (% change from one year ago)2000 ‐ Jan2002 ‐ Jan2004 ‐ Jan Consumer Price Inflation2006 ‐ Jan2008 ‐ Jan2010 ‐ Jan2012 ‐ Jan
  • 4. ‐1 0 1 2 3 4 52000 ‐ Jan2000 ‐ Jul2001 ‐ Jan2001 ‐ Jul2002 ‐ Jan2002 ‐ Jul2003 ‐ Jan2003 ‐ Jul2004 ‐ Jan2004 ‐ Jul2005 ‐ Jan2005 ‐ Jul2006 ‐ Jan2006 ‐ Jul Owners Equivalent Rent2007 ‐ Jan2007 ‐ Jul2008 ‐ Jan2008 ‐ Jul2009 ‐ Jan2009 ‐ Jul2010 ‐ Jan2010 ‐ Jul (the biggest weight to Consumer Price Index) Renters Rent2011 ‐ Jan2011 ‐ Jul2012 ‐ Jan2012 ‐ Jul Rising Renters’ and Homeowners’ Rent Growth 
  • 5. Percent of REALTORS® Reporting Changing  Rent  Levels as Compared to 12 Months Ago60% Sept 12: Rising rent: 57%50%40%30%20%10%0% Higher Rents Lower Rents Constant rents
  • 6. Monetary Policy by Federal Reserve  (zero rate policy to 2015 ?)  % Fed Funds6543210
  • 7. Federal Reserve Balance Sheet from  Quantitative Easing Total Assets3500000 $ million30000002500000200000015000001000000500000 0 1‐Aug‐07 1‐Aug‐08 1‐Aug‐09 1‐Aug‐10 1‐Aug‐11 1‐Aug‐12
  • 8. 500000 0 1000000 1500000 2000000 2500000 3000000 3500000 40000001970 ‐ Jan1972 ‐ Jan1974 ‐ Jan1976 ‐ Jan1978 ‐ Jan1980 ‐ Jan1982 ‐ Jan1984 ‐ Jan 12‐month tally in $ million1986 ‐ Jan Revenue1988 ‐ Jan1990 ‐ Jan1992 ‐ Jan1994 ‐ Jan1996 ‐ Jan Spending1998 ‐ Jan2000 ‐ Jan Federal Government 2002 ‐ Jan2004 ‐ Jan Tax Revenue and Spending2006 ‐ Jan2008 ‐ Jan2010 ‐ Jan2012 ‐ Jan
  • 9. Huge Federal Budget Deficit  … Will Push Up Borrowing Cost and/or Ignite Inflation 4 Deficit in relation to GDP 2 0 1960 1964 1968 1972 1976 1980 1984 1988 1992 1996 2000 2004 2008 2012 ‐2‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐4 ‐6 ‐8‐10‐12
  • 10. Impact to Deficit• Mortgage Interest Deduction … $90 billion – Not the source of the current budget deficit since  MID was present for nearly 100 years• Interest Rates Revert back to historical  average … $300 billion in extra interest  expense
  • 11. 0 5 10 15 20 ‐51971 ‐ Jan1973 ‐ Jan1975 ‐ Jan1977 ‐ Jan1979 ‐ Jan1981 ‐ Jan1983 ‐ Jan1985 ‐ Jan1987 ‐ Jan1989 ‐ Jan1991 ‐ Jan 30‐year Mortgage Rate1993 ‐ Jan1995 ‐ Jan1997 ‐ Jan1999 ‐ Jan Mortgage Rates2001 ‐ Jan2003 ‐ Jan2005 ‐ Jan Inflation Rate2007 ‐ Jan2009 ‐ Jan Declining Inflation Helped Lower 2011 ‐ Jan
  • 12. Mortgage Rate Forecast (Average Rate of 5.5% in 2015 ?)  30‐year Mortgage % 7 6 5 4 3 2 1 0Modestly higher rates could help home sales as banks re‐staff mortgage work for home purchase applications and less refinance applications.
  • 13. Forecast #2: Meaningfully Higher  Home Prices• Demand is Up … Supply is Down• 4% to 5% in 2012 (Case‐Shiller, FHFA)• 5% to 7% in 2012 (Median Home Price)• Home price growth could slow or accelerate … all  depends on housing starts• Probably 15% cumulative growth over 3 years
  • 14. 0.0 10.0 20.0 30.0 40.0 50.0 60.0 70.02008 ‐ Jan2008 ‐ Apr2008 ‐ Jul2008 ‐ Oct2009 ‐ Jan2009 ‐ Apr2009 ‐ Jul2009 ‐ Oct Buyer2010 ‐ Jan2010 ‐ Apr2010 ‐ Jul2010 ‐ Oct Seller2011 ‐ Jan2011 ‐ Apr2011 ‐ Jul from REALTOR® Survey Buyer and Seller Traffic 2011 ‐ Oct2012 ‐ Jan2012 ‐ Apr2012 ‐ Jul
  • 15. 70 75 80 85 90 95 100 105 110 115 2007 ‐ Jan 2007 ‐ Apr 2007 ‐ JulSource: NAR 2007 ‐ Oct 2008 ‐ Jan 2008 ‐ Apr 2008 ‐ Jul 2008 ‐ Oct 2009 ‐ Jan 2009 ‐ Apr Homebuyer Tax Credit 2009 ‐ Jul 2009 ‐ Oct 2010 ‐ Jan 2010 ‐ Apr 2010 ‐ Jul (Seasonally Adjusted) 2010 ‐ Oct 2011 ‐ Jan 2011 ‐ Apr 2011 ‐ July 2011 ‐ Oct 2012 ‐ Jan 2012‐Apr 2012 ‐ Jul 2012 ‐ Oct Monthly Pending Home Sales Index
  • 16. Annual Existing Home Sales Closings: U‐Shaped Recovery8 In million units7 7.086 6.525 5.7 5.4 5.02 5.14 4.69 4.12 4.34 4.18 4.263210 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2013 2014 2015 2012 est.
  • 17. Ohio Housing Statistics• Sales up 14% year‐to‐date  • Prices up 5% in November • Dollar Volume … up 20%• REALTOR®… up from 28 and 49  (from bad to normal)• Inventories down 15% from 1 year ago • Inventories down 41% from 2 years ago 
  • 18. Household Formation Bursting Out (in millions)2.001.801.601.401.201.000.800.600.400.200.00
  • 19. 124000 126000 128000 130000 132000 134000 136000 1380002000 ‐ Jan2000 ‐ Jul2001 ‐ Jan2001 ‐ Jul 140000 In thousands2002 ‐ Jan2002 ‐ Jul2003 ‐ Jan2003 ‐ Jul2004 ‐ Jan2004 ‐ Jul2005 ‐ Jan2005 ‐ Jul2006 ‐ Jan2006 ‐ Jul2007 ‐ Jan2007 ‐ Jul2008 ‐ Jan2008 ‐ Jul2009 ‐ Jan U.S. Total Payroll Jobs2009 ‐ Jul2010 ‐ Jan2010 ‐ Jul (Recovered 63% of jobs lost)2011 ‐ Jan2011 ‐ Jul2012 ‐ Jan2012 ‐ Jul
  • 20. 5000 5100 5200 5300 5400 5500 5600 5700 58002000 ‐ Jan2000 ‐ Jul2001 ‐ Jan2001 ‐ Jul2002 ‐ Jan In thousands2002 ‐ Jul2003 ‐ Jan2003 ‐ Jul2004 ‐ Jan2004 ‐ Jul2005 ‐ Jan2005 ‐ Jul2006 ‐ Jan2006 ‐ Jul2007 ‐ Jan2007 ‐ Jul2008 ‐ Jan (Lost Decade)2008 ‐ Jul2009 ‐ Jan2009 ‐ Jul Ohio Total Payroll Jobs2010 ‐ Jan2010 ‐ Jul2011 ‐ Jan2011 ‐ Jul2012 ‐ Jan2012 ‐ Jul
  • 21. Ohio Total Payroll Jobs Long‐term since 19396000 In thousands50004000300020001000 0 1939 1945 1951 1957 1963 1969 1975 1981 1987 1993 1999 2005 2011 ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan
  • 22. 54% 56% 58% 60% 62% 64% 66%2000 ‐ Jan2000 ‐ Jul2001 ‐ Jan2001 ‐ Jul2002 ‐ Jan2002 ‐ Jul2003 ‐ Jan2003 ‐ Jul2004 ‐ Jan2004 ‐ Jul2005 ‐ Jan2005 ‐ Jul2006 ‐ Jan2006 ‐ Jul2007 ‐ Jan2007 ‐ Jul2008 ‐ Jan2008 ‐ Jul2009 ‐ Jan2009 ‐ Jul2010 ‐ Jan2010 ‐ Jul (How many of the civilian population is working?)2011 ‐ Jan Employment Rate … No Progress2011 ‐ Jul2012 ‐ Jan2012 ‐ Jul
  • 23. Visible Existing Home Inventory (Existing home inventory at 8‐year low)4,500,0004,000,0003,500,0003,000,0002,500,0002,000,0001,500,0001,000,000 500,000 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan
  • 24. 100 200 300 400 500 600 700 01964 ‐ Jan1966 ‐ Jan1968 ‐ Jan1970 ‐ Jan1972 ‐ Jan1974 ‐ Jan1976 ‐ Jan1978 ‐ Jan1980 ‐ Jan1982 ‐ Jan1984 ‐ Jan1986 ‐ Jan1988 ‐ Jan1990 ‐ Jan1992 ‐ Jan1994 ‐ Jan1996 ‐ Jan1998 ‐ Jan2000 ‐ Jan2002 ‐ Jan2004 ‐ Jan Visible New Home Inventory2006 ‐ Jan2008 ‐ Jan (Newly Constructed Homes Inventory at 50‐year low)2010 ‐ Jan2012 ‐ Jan
  • 25. Housing Starts (Well Below 50‐year average of 1.5 million each year) multifamily single‐family Thousand units (annualized)25002000 Long‐term Average15001000500 0 2000 2001 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan ‐ Jan
  • 26. 0 10000 20000 30000 40000 50000 60000 70000 80000 90000 100000196019621964196619681970197219741976197819801982198419861988199019921994199619982000 Ohio Housing Permits200220042006200820102012
  • 27. 0.0 0.5 1.0 1.5 2.0 2.5 3.0 3.5 4.0 4.5 5.02000 ‐ Q12000 ‐ Q32001 ‐ Q12001 ‐ Q32002 ‐ Q12002 ‐ Q32003 ‐ Q12003 ‐ Q32004 ‐ Q12004 ‐ Q32005 ‐ Q12005 ‐ Q32006 ‐ Q12006 ‐ Q32007 ‐ Q12007 ‐ Q32008 ‐ Q12008 ‐ Q32009 ‐ Q12009 ‐ Q32010 ‐ Q1 million units2010 ‐ Q32011 ‐ Q12011 ‐ Q32012 ‐ Q12012 ‐ Q3 Shadow Inventory … Falling2015 … 5% 2014 … 8% (Seriously delinquent mortgage + homes in foreclosure process) 2013 … 15% 2012 … 25% 2011 … 33% 2010 … 33%  Market Share Distressed Sales 
  • 28. 0 2 4 6 8 10 12 % 2005 ‐ Q1 2005 ‐ Q2 2005 ‐ Q3 2005 ‐ Q4 2006 ‐ Q1 2006 ‐ Q2 2006 ‐ Q3 2006 ‐ Q4 2007 ‐ Q1 • Vacant property 2007 ‐ Q2 2007 ‐ Q3 2007 ‐ Q4 2008 ‐ Q1 2008 ‐ Q2 CT 2008 ‐ Q3 2008 ‐ Q4 IL 2009 ‐ Q1 2009 ‐ Q2 2009 ‐ Q3 2009 ‐ Q4 2010 ‐ Q1 2010 ‐ Q2 • Missed Mortgages for 6 months or longer  2010 ‐ Q3 2010 ‐ Q4 2011 ‐ Q1 2011 ‐ Q2 2011 ‐ Q3 Example Seriously Delinquent Mortgages in CT and IL 2011 ‐ Q4 2012 ‐ Q1 2012 ‐ Q2 Foreclosures Clogged in Judicial States Should a trigger be set up to foreclose without a court approval? 
  • 29. 0 2 4 6 8 10 12 14 %2005 ‐ Q12005 ‐ Q22005 ‐ Q32005 ‐ Q42006 ‐ Q12006 ‐ Q22006 ‐ Q32006 ‐ Q42007 ‐ Q12007 ‐ Q22007 ‐ Q32007 ‐ Q42008 ‐ Q12008 ‐ Q2 AZ2008 ‐ Q32008 ‐ Q42009 ‐ Q1 MI2009 ‐ Q22009 ‐ Q32009 ‐ Q42010 ‐ Q12010 ‐ Q22010 ‐ Q32010 ‐ Q4 in Non‐Judicial States 2011 ‐ Q12011 ‐ Q2 Foreclosures Rapidly Falling 2011 ‐ Q32011 ‐ Q4 Example: Seriously Delinquent Mortgages in AZ, CA , MI2012 ‐ Q12012 ‐ Q22012 ‐ Q3
  • 30. 0 2 4 6 8 10 12 %2005 ‐ Q12005 ‐ Q22005 ‐ Q32005 ‐ Q42006 ‐ Q12006 ‐ Q22006 ‐ Q32006 ‐ Q42007 ‐ Q12007 ‐ Q22007 ‐ Q32007 ‐ Q42008 ‐ Q12008 ‐ Q22008 ‐ Q32008 ‐ Q42009 ‐ Q12009 ‐ Q22009 ‐ Q32009 ‐ Q4 Ohio Shadow2010 ‐ Q12010 ‐ Q22010 ‐ Q32010 ‐ Q42011 ‐ Q12011 ‐ Q22011 ‐ Q32011 ‐ Q42012 ‐ Q12012 ‐ Q22012 ‐ Q3
  • 31. Home PricesMetric % change from one year ago CommentNAR + 10.1% (November) Mix of homes impact price …  Median Price fewer distressed sales recently …Case‐Shiller +4.3% (Aug, Sep, Oct average) Lagging indicator Near double‐digit on an  annualized basis in recent monthsFHFA  + 5.6% (October) 9 straights months of gainNationalFHFA +3.0% (Third Quarter) 3 straight quarters of gainConnecticut
  • 32. 50 100 150 200 250 300 350 400 450 01990 ‐ Q11991 ‐ Q11992 ‐ Q11993 ‐ Q11994 ‐ Q11995 ‐ Q11996 ‐ Q11997 ‐ Q11998 ‐ Q11999 ‐ Q12000 ‐ Q1 OH2001 ‐ Q1 AZ2002 ‐ Q12003 ‐ Q12004 ‐ Q12005 ‐ Q12006 ‐ Q1 Home Price Index2007 ‐ Q12008 ‐ Q12009 ‐ Q12010 ‐ Q12011 ‐ Q12012 ‐ Q1
  • 33. State Variations in Price Appreciation (% change from 2011 Q3 to 2012 Q3)2520 Many in Rocky Mountain States15105 Mostly in Northeast0 Utah Nevada Michigan New Jersey Maine North Dakota Colorado Arizona Florida Illinois California Connecticut New Hampshire Idaho New York Rhode Island DC‐5Source: FHFA Repeat Price Index
  • 34. Forecast #3: More Unequal Wealth  Distribution• Renters do not accumulate wealth• Renter population rising• Homeowners build wealth after buying at low  prices• Stagnant homeowner population• Tight Credit hinders ‘good’ renters from  becoming homeowners• Investors becoming increasing share of property  owners
  • 35. 2000 4000 6000 8000 10000 12000 14000 16000 02000 ‐ Q12000 ‐ Q32001 ‐ Q12001 ‐ Q3 In $ billion2002 ‐ Q12002 ‐ Q32003 ‐ Q12003 ‐ Q32004 ‐ Q12004 ‐ Q32005 ‐ Q12005 ‐ Q32006 ‐ Q12006 ‐ Q32007 ‐ Q12007 ‐ Q32008 ‐ Q1 Bubble growth2008 ‐ Q32009 ‐ Q12009 ‐ Q32010 ‐ Q1 Net Equity in Real Estate2010 ‐ Q32011 ‐ Q12011 ‐ Q32012 ‐ Q1 If 4% annual gain
  • 36. Wealth Distribution  (Federal Reserve data on median net worth)$300,000 Bubble Crash$250,000$200,000 1998 2001$150,000 2004$100,000 2007 2010 $50,000 2014 $0 Renter Owner2014 Forecast by NAR
  • 37. 25,000 27,000 29,000 31,000 33,000 35,000 37,000 39,000 41,0001980 ‐ Q11981 ‐ Q11982 ‐ Q11983 ‐ Q11984 ‐ Q11985 ‐ Q1 In thousands1986 ‐ Q11987 ‐ Q11988 ‐ Q11989 ‐ Q11990 ‐ Q11991 ‐ Q11992 ‐ Q11993 ‐ Q11994 ‐ Q11995 ‐ Q11996 ‐ Q11997 ‐ Q11998 ‐ Q11999 ‐ Q12000 ‐ Q12001 ‐ Q12002 ‐ Q12003 ‐ Q1 Renter Households 2004 ‐ Q12005 ‐ Q12006 ‐ Q12007 ‐ Q12008 ‐ Q12009 ‐ Q12010 ‐ Q12011 ‐ Q12012 ‐ Q1
  • 38. 50,000 55,000 60,000 65,000 70,000 75,000 80,0001980 ‐ Q11981 ‐ Q11982 ‐ Q11983 ‐ Q11984 ‐ Q11985 ‐ Q1 In thousands1986 ‐ Q11987 ‐ Q11988 ‐ Q11989 ‐ Q11990 ‐ Q11991 ‐ Q11992 ‐ Q11993 ‐ Q11994 ‐ Q11995 ‐ Q11996 ‐ Q11997 ‐ Q11998 ‐ Q11999 ‐ Q12000 ‐ Q12001 ‐ Q12002 ‐ Q12003 ‐ Q12004 ‐ Q12005 ‐ Q1 Homeowner Households2006 ‐ Q12007 ‐ Q12008 ‐ Q12009 ‐ Q12010 ‐ Q12011 ‐ Q12012 ‐ Q1
  • 39. 59 60 61 62 63 64 65 66 67 68 69 70 %1965 ‐ Q11966 ‐ Q11967 ‐ Q11968 ‐ Q11969 ‐ Q11970 ‐ Q11971 ‐ Q11972 ‐ Q11973 ‐ Q11974 ‐ Q11975 ‐ Q11976 ‐ Q11977 ‐ Q11978 ‐ Q11979 ‐ Q11980 ‐ Q11981 ‐ Q11982 ‐ Q11983 ‐ Q11984 ‐ Q11985 ‐ Q11986 ‐ Q11987 ‐ Q11988 ‐ Q11989 ‐ Q11990 ‐ Q11991 ‐ Q11992 ‐ Q11993 ‐ Q1 (Lowest in 15 years)1994 ‐ Q11995 ‐ Q11996 ‐ Q11997 ‐ Q11998 ‐ Q11999 ‐ Q12000 ‐ Q12001 ‐ Q12002 ‐ Q12003 ‐ Q12004 ‐ Q12005 ‐ Q12006 ‐ Q1 Homeownership Rate at 65.5%2007 ‐ Q12008 ‐ Q12009 ‐ Q12010 ‐ Q12011 ‐ Q12012 ‐ Q1
  • 40. Household Formation (Usually 2/3 owners and 1/3 renters  = 66% homeownership rate)1.61.41.2 All Renters 10.80.60.40.2 0 Source: Harvard Joint Center for Housing Studies
  • 41. Economy Growing, though Slowly (No Fresh Recession because of Housing Recovery)  Real GDP Growth Rate4 %3210 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014‐1 forecastforecast‐2‐3‐4
  • 42. Payroll Jobs Changes (December to December) 3 In millions210 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014‐1 forecastforecast‐2‐3‐4‐5‐6
  • 43. ‐200 ‐100 0 100 200 300 400 500 2001 ‐ Q1 2001 ‐ Q3 2002 ‐ Q1 $ billion 2002 ‐ Q3 2003 ‐ Q1 2003 ‐ Q3 2004 ‐ Q1 2004 ‐ Q3 2005 ‐ Q1 2005 ‐ Q3 2006 ‐ Q1 2006 ‐ Q3 2007 ‐ Q1 2007 ‐ Q3 2008 ‐ Q1 (excluding Federal Reserve)  2008 ‐ Q3 2009 ‐ Q1 2009 ‐ Q3 Financial Industry Profits 2010 ‐ Q1 2010 ‐ Q3 2011 ‐ Q1 2011 ‐ Q3 2012 ‐ Q1
  • 44. Risks to Forecast• Upside … Credit Availability – Housing recovery so far even with tight credit – What happens if mortgage accessibility opens up? – Counter‐cyclical housing policy … lower FHA  premiums and lower GSE g‐fees• Downside … Washington Policy – QRM 20% down payment requirement? – Basel 3 … capital rule that punishes private mortgage  with low down payment and commercial loans – Trim mortgage interest deduction? – Capital gains tax on home sale?
  • 45. Forecast (If Prolonged Fiscal Cliff is Avoided) 2011 2012 2013 2014 Forecast ForecastGDP Growth +1.8% +2.1% +2.3% 3.0%Existing Home  4.3 million 4.7 million 5.1 million  5.3 millionSalesHousing Starts 610 K 780 K 1.1 million 1.3 millionExisting Home  ‐ 4% + 7% + 5% + 4%Price Growth30‐yr Mortgage 4.7% 3.7% 4.1% 4.8%Rate 
  • 46. For Daily Update and Analysis• Twitter  @NAR_Research

×