Your SlideShare is downloading. ×
Customized huurovereenkomsten
Upcoming SlideShare
Loading in...5
×

Thanks for flagging this SlideShare!

Oops! An error has occurred.

×
Saving this for later? Get the SlideShare app to save on your phone or tablet. Read anywhere, anytime – even offline.
Text the download link to your phone
Standard text messaging rates apply

Customized huurovereenkomsten

1,373
views

Published on

Deze workshop is gehouden tijdens Legal Business Day op 8 september 2011. …

Deze workshop is gehouden tijdens Legal Business Day op 8 september 2011.
Een opvallende beweging in de vastgoedbranche vindt plaats op het terrein van het huurrecht. Met de toename van de ontwikkeling van retail- en kantoorlocaties voor specifieke huurders en retailers ontstaan in de dagelijkse praktijk met regelmaat perikelen op het gebied van huurrecht en projectontwikkeling. De betrokkenheid van zowel de ontwikkelaar, de (opvolgend) belegger én de eindgebruiker bij deze projecten leidt vaak tot omvangrijke en complexe ontwikkelingsparagrafen in de samenwerkingsovereenkomst (de zogeheten 'SOK').
In deze workshop maakten wij de juridische aspecten inzichtelijk voor alle betrokken partijen. Hun posities en belangen kwamen aan de orde, met gebruikmaking van recente voorbeelden uit onze praktijk.
Tevens gaven wij vanuit het huurrecht tips en adviezen vanuit de juridische invalshoek over de gebrekenregeling en bespraken de (on)mogelijkheden bij bank- en/of concerngarantieregelingen vanwege recente (faillissements)rechtspraak.

Published in: Business

0 Comments
0 Likes
Statistics
Notes
  • Be the first to comment

  • Be the first to like this

No Downloads
Views
Total Views
1,373
On Slideshare
0
From Embeds
0
Number of Embeds
2
Actions
Shares
0
Downloads
3
Comments
0
Likes
0
Embeds 0
No embeds

Report content
Flagged as inappropriate Flag as inappropriate
Flag as inappropriate

Select your reason for flagging this presentation as inappropriate.

Cancel
No notes for slide

Transcript

  • 1.  
  • 2. Customized huurovereenkomsten Marlies Sloot Hans-Mark Giezen Deze presentatie is beschikbaar op legalbusinessday.nl
  • 3. Inleiding
    • Aanzienlijke leegstand:
      • 6,5 miljoen m² kantoorruimte (13,9 %)
      • 9,3 miljoen m² bedrijfsruimte
      • 1,7 miljoen m² winkelruimte
    • Daarnaast: verdergaande internationalisering van de vastgoedmarkt
    • Gevolg: het is een huurdersmarkt, steeds meer onderhandelingen
    • Vooral bij grotere (nieuwbouw) objecten (kantoor en retail) customized ontwikkelingsafspraken en afwijkingen ROZ
    • "Wat zijn aandachtspunten bij customized huurovereenkomsten?"
  • 4. Ontwikkelingsafspraken (1/1)
    • Regelen fase ontwerp, realisatie tot en met oplevering
    • Vorm: - in huurovereenkomst - in bijlage - in samenwerkingsovereenkomst
    • Bij verkoop: - SOK ontwikkelaar - HOK belegger
    • Interactie 7:226 BW (koop breekt geen huur), 3:36 BW (derdenbescherming) en 6:159 BW (contractsoverneming)
    • Voorbeelden: - levering vóór ingebruikneming - huurkorting in SOK - een koopoptie of voorkeursrecht in HOK
  • 5. Incentive
    • Wel of niet disclosen?
    • Uitspraak rechtbank Utrecht d.d. 11 november 2009 (de Tulp/Eurocommerce)
    • Conclusie: niet disclosen is in beginsel onrechtmatig
    • Huurder dient eventueel vrijwaring te vragen van ontwikkelaar
  • 6. Algemene aandachtspunten
    • Geschillenbeslechting in SOK door burgerlijke rechter (kantonrechter) of RvA?
    • Aanbevolen: specifieke bindend advies procedure voor ontwerpgeschillen /bestekswijzigingen
    • Goede omschrijving procedure en criteria goedkeuring ontwerpstappen erg belangrijk
    • UAV/RVOI/SR/DNR niet van toepassing verklaren (behalve bij oplevering)
    • Maak als huurder afspraken over opslagpercentages, coördinatievergoeding, integrale planning inbouwpakket
  • 7. Oplevering
    • Belangrijk moment: overgang risico/verzekering aannemer-verhuurder, huuringangsdatum, aanvang termijn garanties
    • Toepasselijkheid paragrafen 9 en 10 UAV
    • Vooropnames zijn gewenst
    • Eerst verhuurder-huurder , dan aannemer-verhuurder
    • Hersteltermijnen noteren
    • NB: proces-verbaal van oplevering voldoet niet als beschrijving van het gehuurde in de zin van 7:224 lid 2 BW (beter: bestek en foto's)
  • 8. Huur: i n het kort
    • Wat is huur (artikel 7:201 BW)?
    • Soorten van belang:
      • woonruimte
      • winkelruimte
      • overige bedrijfsruimte
    • Verschillen tussen winkelruimte en overige bedrijfsruimte is soms moeilijk te zien (artikel 7:290 BW versus 7:230a BW)
    • In de praktijk wordt veelal gewerkt met het zogenaamde ROZ model. Sinds 2008 is er voor winkelruimte een nieuw ROZ model
  • 9. ROZ model (1/4)
    • Belangrijkste wijzigingen t.o.v. het oude (2003) ROZ model:
      • Beter indeling en volgorde
      • Casco huur is uitgangspunt
      • Oplevering bij aanvang: in goede staat, tenzij anders is overeengekomen
      • Aansprakelijkheid schade (meer) bijeen en verkort
      • Aanvraag en behoud overheidsvergunningen
      • Algemene boetebepaling (artikel 34)
  • 10. ROZ model (2/4)
    • Conclusie: het nieuwe model is (iets) gunstiger voor de huurder.
    • Ervaring in praktijk: omdat men het nieuwe model niet goed kende werd in het begin nog vaak gewerkt met het oude (2003) model.
    • Grote (buitenlandse) huurders wensen vaak met het nieuwe model te werken en in deze markt kunnen zij dit veelal afdwingen.
    • Kortom, het is goed om te weten wat het ROZ model (2008) zoal regelt en met name uitsluit (ten gunste van de verhuurder) zodat partijen een onderhandeling beter kunnen ingaan.
  • 11. ROZ model (3/4)
    • Voorbeelden van ROZ bepalingen die verhuurders-vriendelijk zijn:
    • Exploitatieverplichting voor huurder
    • Onderverhuurverbod
    • Geen huurdersactie uit ongerechtvaardigde verrijking
    • Uitsluiting huurprijsdaling in geval van inflatie
    • Huurprijsindexatie zonder aanzegging (en ook bij latere oplevering)
    • Eenzijdige regeling (buiten)gerechtelijke kosten en boetebepaling
    • Herdefiniëring van het begrip gebrek
    • Uitsluiting van wettelijke aansprakelijkheden:
    • - geen huurprijsvermindering en/of schade in geval van een gebrek
    • - geen recht op opschorting, korting, aftrek of verrekening
  • 12. ROZ model (4/4)
    • Enkele uitsluitingen zijn cruciaal en worden door grotere huurders niet meer geaccepteerd:
    • Boetebepalingen etc. dienen voor beide partijen te gelden
    • Volledige ingebruikname door huurder
    • Oplevering casco (casco +)
    • Maar de meeste discussies ontstaan ten aanzien van de gebrekenregeling - uitsluiten aansprakelijkheden en herdefiniëren van het begrip ' gebrek '.
  • 13. Gebrekenregeling (1/3)
    • Wettelijke definitie van het begrip gebrek (artikel 7:204 lid 2 BW):
    • " Een gebrek is een staat of eigenschap van de zaak of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid , waardoor de zaak aan de huurder niet het genot kan verschaffen dat een huurder bij het aangaan van de overeenkomst mag verwachten van een goed onderhouden zaak van de soort als waarop de overeenkomst betrekking heeft."
    • ROZ definitie van het begrip gebrek (zowel winkelruimte 2003/2008 als kantoorruimte):
    • "Er is sprake van een gebrek van het gehuurde als het gezien de staat of gezien een eigenschap of een andere niet aan de huurder toe te rekenen omstandigheid niet aan huurder het genot kan verschaffen dat (de) huurder daarvan bij het aangaan van de huurovereenkomst mag verwachten."
  • 14. Gebrekenregeling (2/3)
    • Kortom… Het begrip gebrek in het ROZ model wordt gesubjectiveerd. Het moet gaan om wat deze huurder van dit gehuurde mag verwachten (en niet wat een huurder van een goed onderhouden zaak van de soort waarop de overeenkomst betrekking heeft mag verwachten).
    • Gevolgen van gebreken:
    • - Herstelplicht van verhuurder (artikel 7:206 lid 1 en 2 BW)
    • - Herstelrecht van huurder (artikel 7:206 lid 3 BW)
    • - Huurder heeft recht op huurprijsvermindering (artikel 7:207 BW)
    • - Huurder heeft recht op schadevergoeding (artikel 7:208 BW)
    • - Beide partijen hebben een ontbindingsmogelijkheid (tenietgaan gehuurde) (artikel 7:210 BW)
    • Artikel 7:209 BW bepaalt vervolgens dat partijen deze gevolgen niet ten nadele van de huurder kunnen uitsluiten ten aanzien van gebreken die de verhuurder bij het aangaan van de huurovereenkomst kende of behoorde te kennen.
  • 15. Gebrekenregeling (3/3)
    • Het ROZ model sluit het recht op huurprijsvermindering en het recht op schadevergoeding uit, voor zover mogelijk. In het model wordt het recht op herstel van gebreken niet uitgesloten.
    • In het ROZ model 2008 wordt bepaald dat deze uitsluitingen niet gelden indien er sprake is van een toerekenbare ernstige tekortkoming aan de zijde van verhuurder (2003 model: grove schuld of ernstige nalatigheid).
    • In de praktijk wordt geworsteld met de gebrekenregeling. Ook de asbestproblematiek komt hierbij om de hoek kijken. Overeenstemming wordt vaak bereikt door bijvoorbeeld gevolgschade uit te (laten) sluiten, maar directe schade niet en inzake de huurprijsvermindering bijvoorbeeld een maximum af te spreken.
    • Inzake de herdefinitie van het begrip gebrek : bij nieuwbouw speelt dit minder omdat het een nieuwe zaak betreft.
  • 16. Contact Hans-Mark Giezen Marlies Sloot E: hansmark.giezen@dlapiper.com T: 020 5419 860 E: marlies.sloot@dlapiper.com T: 020 5419 363
  • 17. legalbusinessday.nl Twitter mee over Legal Business Day: #LBD11 #dlapiper

×