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Deutsche EuroShop | Zwischenbericht 1. Quartal 2013
 

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    Deutsche EuroShop | Zwischenbericht 1. Quartal 2013 Deutsche EuroShop | Zwischenbericht 1. Quartal 2013 Document Transcript

    • Zwischenbericht 1. Quartal 2013Brief des VorstandsSehr geehrte Aktionärinnen und Aktionäre,sehr geehrte Damen und Herren,das Jahr 2013 begann für die Deutsche EuroShop zunächst mit einerUmstellung der Bilanzierungsmethoden. Wir wenden seit Anfangdes laufenden Geschäftsjahres freiwillig und vorzeitig den IFRS 11(Gemeinschaftliche Vereinbarungen) an. Dadurch entfällt für einenTeil der Konzernunternehmen die bisherige Quotenkonsolidierung undwird durch die Equity-Methode ersetzt. Dies hat zur Folge, dass Vermö-genswerte, Schulden, Aufwendungen und Erträge dieser Unternehmennicht mehr im Konzernabschluss enthalten sind. Ab 2013 stellen wirden Abschluss der Berichtsperiode und der jeweiligen Vergleichsperi-ode nach der Equity-Methode dar. Die Auswirkungen auf die Konzern­bilanz und die Gewinn- und Verlustrechnung erläutern wir ausführlichim Anhang.Nun aber zum Operativen: Der Jahresauftakt verlief planmäßig. Miteinem Umsatz von 42,4 Mio. €  konnten wir in den ersten drei Monatendas Vorjahresquartal um 10 % übertreffen. Das Nettobetriebsergebnisstieg um 12 % auf 38,6 Mio. €  und das EBIT um 10 % auf 37,3 Mio. € .Das Konzernergebnis wuchs um 22 % auf 20,1 Mio. € . Das Ergebnis jeAktie erhöhte sich von 0,32 €  auf 0,37 € . Die EPRA Earnings je Aktie,d.h. das um Bewertungseffekte bereinigte Ergebnis, stiegen von 0,34 €auf 0,40 €  je Aktie, was einem Plus von 18 % entspricht. Die für Immo-biliengesellschaften wichtige Kennzahl FFO (Funds from Operations)verbesserte sich um 11 % von 0,45 €  auf 0,50 €  je Aktie.Dieses Wachstum ist im Wesentlichen auf den Beitrag des Herold-Centers in Norderstedt zurückzuführen, das seit Anfang des Jahres zuunserem Portfolio gehört.Kurz nach Ende des Berichtszeitraums konnten wir bei einem weite-ren Shoppingcenter die Anteile der Fremdgesellschafter erwerben. SeitAnfang Mai ist nun auch die Altmarkt-Galerie zu 100 % im Eigentumder Deutsche EuroShop, nachdem wir die restlichen 33 % der Anteilevon der TLG Immobilien übernommen haben. Das Investitions-volumen beläuft sich einschließlich der anteilig übernommenen Ver-bindlichkeiten (62 Mio. €) auf rund 132 Mio. €.01.01.–31.03.201301.01.–31.03.2012 +/-Umsatzerlöse 42,4 38,6 10 %EBIT 37,3 33,8 10 %Finanzergebnis -10,1 -9,4 -7 %Bewertungsergebnis -1,4 -0,8 -75 %EBT 25,8 23,6 9 %Konzernergebnis 20,1 16,5 22 %FFO je Aktie in € 0,50 0,45 11 %EPRA* Earnings je Aktie in €  0,40 0,34 18 %31.03.2013 31.12.2012 +/-Eigenkapital ** 1.550,2 1.528,4 1 %Verbindlichkeiten 1.536,5 1.630,9 -6 %Bilanzsumme 3.086,6 3.159,3 -2 %Eigenkapitalquote in % ** 50,2 48,4LTV-Verhältnis in % 43 40Gearing in % ** 99 107Liquide Mittel 82,0 158,2 -48 %* European Public Real Estate Association   ** inkl. Fremdanteile am Eigenkapitalin Mio. €KonzernkennzahlenDie Altmarkt-Galerie ist eines unserer besten Center und erweist sich seitüber zehn Jahren als Besuchermagnet in der Dresdner Innenstadt – imvergangenen Jahr waren es 16 Millionen Menschen. Mehr Besucher hattekein anderes Center in unserem Portfolio. Und die Einzelhändler erzie-len eine weit überdurchschnittliche Flächenproduktivität. Somit sind allezufrieden mit der Altmarkt-Galerie: Kunden, Mieter und Eigentümer.Unsere noch junge Gesamtjahresprognose haben wir nach diesemAnteilszukauf in Dresden angepasst. Für das laufende Geschäftsjahrmöchten wir Ihnen eine Dividende von mindestens 1,20 €  je Aktie inAussicht stellen. Wir danken für Ihr Vertrauen.Hamburg, im Mai 2013  Claus-Matthias Böge Olaf Borkers
    • Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 2 }Geschäft undRahmenbedingungenKonzernstruktur und GeschäftstätigkeitGeschäftstätigkeitDie Deutsche EuroShop ist Deutschlands einzige Aktiengesellschaft,die ausschließlich in Shoppingcenter an erstklassigen Standorteninvestiert. Sie ist zum Stichtag an 20 Einkaufszentren in Deutschland,Österreich, Polen und Ungarn beteiligt. Die ausgewiesenen Umsätzeerzielt der Konzern aus den Mieterlösen der vermieteten Flächen inden Einkaufszentren. Rechtliche KonzernstrukturDer Deutsche EuroShop-Konzern ist aufgrund der personell schlan-ken Struktur zentral organisiert. Konzernführende Gesellschaft istdie Deutsche EuroShop AG. Sie ist verantwortlich für Unterneh-mensstrategie, Portfolio- und Risikomanagement, Finanzierung undKommunikation.Der Sitz der Gesellschaft ist in Hamburg. Die Deutsche EuroShop isteine Aktiengesellschaft nach deutschem Recht. Die einzelnen Shop-pingcenter werden als eigene Gesellschaften geführt, diese werden jenach Anteil am Nominalkapital bzw. an den Stimmrechten voll oderat-equity in den Konzernabschluss einbezogen.Das Grundkapital beträgt 53.945.536,00 € und ist in 53.945.536nennwertlose Namensaktien eingeteilt. Der rechnerische Anteil einerAktie am Grundkapital beträgt 1,00 € .Gesamtwirtschaftliche und branchen­spezifische RahmenbedingungenTrotz einer sich vertiefenden Rezession in mehreren Staaten der Euro-zone ist Deutschland bisher gut durch die Krise gekommen. Zwarbewegen sich die Wachstumsraten nach wie vor auf einem niedri-gem Niveau, Deutschland profitiert jedoch immer noch vom gutenAußenhandel und einer stabilen Binnennachfrage. Der Arbeitsmarktist ebenso robust. Das wirtschaftliche Gesamtbild stellt sich abersehr unterschiedlich dar. So sind beispielsweise die Auftragseingängeim Baugewerbe und der deutsche Automobil-Absatz eingebrochen.EU-weit nimmt die Verschuldung in einigen Ländern trotz aller Spar-bemühungen weiter zu. Die durchgeführten Reformen haben man-cherorts zu sozialen Unruhen geführt. Die Arbeitslosigkeit in densüdeuropäischen Mitgliedstaaten befindet sich auf Rekordniveau. Esbleibt abzuwarten, ob Deutschland angesichts dieser negativen Ent-wicklungen seinen Wachstumskurs fortsetzen kann.Die Einzelhandelsumsätze haben sich im 1. Quartal 2013 nicht sopositiv wie erwartet entwickelt. Im deutschen Einzelhandel wur-den nominal 0,4 % mehr und real 1,0 % weniger als im Vorjahres-zeitraum umgesetzt. Dabei betrug die durchschnittliche Preissteige-rungsrate 1,5 %.Ertrags-, Finanz- undVermögenslageErtragslageUmsatz um 10 % gesteigertPer 31. März 2013 beliefen sich die Umsatzerlöse auf 42,4 Mio. € .Dies ist ein Plus von knapp 10 % gegenüber der Vorjahresperiode(38,6 Mio. € ), welches im Wesentlichen auf die erstmalige Einbe-ziehung des Herold-Centers Norderstedt zurückzuführen ist. Ver-gleichbar stiegen die Umsatzerlöse um 1,1 % gegenüber dem Vor-jahreszeitraum. Grundstücksbetriebs- und -verwaltungskostenbei 9 %Die operativen Centeraufwendungen beliefen sich im Berichtszeit-raum auf 3,8 Mio. € gegenüber 4,2 Mio. € in der entsprechendenVorjahresperiode. Der Kostenanteil am Umsatz lag damit bei 9,0 %(Vorjahr: 10,9 %). 1,8 Mio. € sonstige betriebliche AufwendungenDie sonstigen betrieblichen Aufwendungen liegen mit 1,8 Mio. € überdem Vorjahresniveau (1,4 Mio. € ), da einmalige Kosten (0,5 Mio. € )im Zusammenhang mit einer gesellschaftsrechtlichen Umstrukturie-rung zweier Tochtergesellschaften angefallen sind. 10 % EBIT-AnstiegDas Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) erhöhte sich von33,8 Mio. € um 3,5 Mio. € auf 37,3 Mio. € (+10 %).Finanzergebnis 0,7 Mio. € niedrigerDas Finanzergebnis hat sich mit -10,1 Mio. € um 0,7 Mio. € redu-ziert, was auf die Begebung einer Wandelanleihe Ende vergangenenJahres und auf höhere Ergebnisanteile der Fremdgesellschafter zurück-zuführen ist.BewertungsergebnisDas Bewertungsergebnis belief sich auf -1,4 Mio. € und beinhaltetangefallene Investitionskosten in unseren Bestandsobjekten.EBT ohne Bewertung steigt um 14 %Das Ergebnis vor Steuern (EBT) erhöhte sich von 23,6 Mio. € auf25,8 Mio. € (+12 %), das EBT ohne Bewertung stieg von 24,5 Mio. €auf 27,9 Mio. € und lag damit um 14 % über der Vorjahresperiode.Ertragsteuern unter VorjahrDie Steuern vom Einkommen und Ertrag sind infolge der Umstruk-turierung im Vorjahr zurückgegangen und daher mit dem Vorjahres-quartal nicht vergleichbar. Insgesamt ist die Steuerquote von 30 %auf 22 % gesunken. Der Steueraufwand belief sich auf 5,7 Mio. € .Hiervon entfielen 1,0 Mio. € auf zu zahlende Steuern und 4,7 Mio. €auf latente Steuern.
    • Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 3 }Konzernergebnis steigt um 22 %Das Konzernergebnis betrug 20,1 Mio. € und lag 3,6 Mio. € (+22 %)über dem Vorjahreszeitraum. Das (unverwässerte) Ergebnis je Aktiebetrug 0,37 € gegenüber 0,32 € im Vorjahr. Die EPRA Earningserhöhten sich von 0,34 € je Aktie um 18 % auf 0,40 € je Aktie.Ergebnis je Aktie 01.01. –31.03.201301.01. – 31.03.2012in T €je aktiein € in T€je aktiein €Konzernergebnis 20.116 0,37 16.543 0,32Bewertungsergebnis 1.397 0,03 785 0,02BewertungsergebnisAt-equity 741 0,01 82 0,00Latente Steuer -525 -0,01 -181 0,00EPRA* Earnings 21.729 0,40 17.229 0,34Gewichtete Aktien­anzahl in Tsd. 53.945 51.935* European Public Real Estate AssociationFunds from Operations (FFO) 11 % höherDie FFO stiegen von 23,2 Mio. € auf 26,9 Mio. € bzw. je Aktie von0,45 € auf 0,50 € (+11 %). 01.01. –31.03.201301.01. – 31.03.2012Konzernergebnis 20.116 16.543Bewertungsergebnis 1.397 785BewertungsergebnisAt-equity 741 82Latente Steuer 4.646 5.742FFO 26.900 23.152je Aktie in € 0,50 0,45Finanz- und VermögenslageVermögens- und LiquiditätssituationDie Bilanzsumme des Deutsche EuroShop-Konzerns verrin-gerte sich gegenüber dem Jahresende 2012 um 72,6 Mio. € auf3.086,6 Mio. €. Die langfristigen Vermögenswerte haben sich um1,9 Mio. € erhöht. Die Forderungen und sonstigen kurzfristigenVermögenswerte erhöhten sich um 1,6 Mio. € . Die Liquiden Mit-tel lagen mit 82,0 Mio. € um 76,2 Mio. € unter dem Stand vom31. Dezember 2012 (158,2 Mio. € ). in T€Eigenkapitalquote bei 50,2 %Die Eigenkapitalquote (inkl. der Anteile von Fremdgesellschaftern)hat sich um 1,8 %-Punkte verbessert. Sie betrug am Stichtag 50,2 %gegenüber 48,4 % am 31. Dezember 2012.VerbindlichkeitenDie Finanzverbindlichkeiten lagen zum 31. März 2013 mit1.274,0 Mio. € um 83,7 Mio. € unter dem Stand zum Jahresende2012. Die langfristigen passiven latenten Steuern erhöhten sichinfolge weiterer Zuführungen um 5,4 Mio. € auf 186,0 Mio. € .Die Abfindungsansprüche der Fremdgesellschafter sind um rund0,4 Mio. € gesunken. Die übrigen Verbindlichkeiten und Rückstel-lungen verringerten sich im Wesentlichen bedingt durch erfolgteSteuerzahlungen um 16,1 Mio. €. Die Shoppingcenter-AktieNach einem Jahresschlusskurs 2012 von 31,64 € erreichte die Aktieder Deutsche EuroShop in einem leichten Negativtrend bereits am14. Januar 2013 mit 30,40 € ihren Periodentiefstkurs. Wenig spä-ter stabilisierte sie sich in einem Korridor zwischen 31,00 € und31,80 € . Den höchsten Kurs innerhalb der ersten drei Monate 2013erreichte unsere Aktie am 5. März mit 32,17 € . Dies war gleichzei-tig ein neues Allzeithoch. Zum Ende des Berichtszeitraums lag derKurs bei 31,56 € . Dies entspricht einer Performance von -0,3 % inden ersten drei Monaten. Der MDAX gewann im selben Zeitraum11,8 %. Die Marktkapitalisierung der Deutsche EuroShop belief sichzum Ende des 1. Quartals 2013 auf 1,6 Mrd. € .Deutsche EuroShop vs. MDAX und EPRAim Vergleich Januar bis April 2013 (indexierte Darstellung, Basis 100, in %)MDAX EPRADeutsche EuroShopJan. MrzFeb. Apr. Mai1001208010012012011511010510095
    • Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 4 }Roadshows und KonferenzenVon Januar bis März haben wir die Deutsche EuroShop auf Road­shows in Genf, London und München sowie auf Konferenzen inFrankfurt und Lyon präsentiert und dabei diverse Einzel- und Grup-pengespräche mit Analysten und Vertretern institutioneller Investo-ren geführt.Geschäftsjahr 2012Am 21. März 2013 haben wir im Rahmen einer auf unserer Internet-seite übertragenen Telefonkonferenz ausführlich unsere vorläufigenZahlen für das Geschäftsjahr 2012 vorgestellt. Den dazugehörigenGeschäftsbericht haben wir am 26. April 2013 veröffentlicht. Er stehtunter dem Motto „Hamburg³“ und bietet wie immer „bunte“ Infor-mationen rund um die Themen Shopping und Immobilien. Zudemwerden unsere drei Shoppingcenter in und um Hamburg portraitiertund die Hansestadt als Sitz der Deutsche EuroShop vorgestellt. Ersteht Ihnen auf unserer Website unter www.deutsche-euroshop.de/irzum Download sowie als ePaper zur Verfügung. Die gedruckte Auf-lage wird in der zweiten Maihälfte in den Versand gehen.Auszeichnung für unsere IR-ArbeitBeim „BIRD 2012“ (Beste Investor Relations Deutschlands) konntedie Deutsche EuroShop nach einem 2. Platz im vergangenen Jahrnun in der Kategorie MDAX wieder den 1. Platz belegen. In derGesamtwertung der 160 Unternehmen aus DAX, MDAX, SDAXund TecDAX konnte die Deutsche EuroShop den 2. Platz erreichen.Mit dem Fragebogen zum BIRD 2012 untersuchte „Börse Online“bereits zum zehnten Mal, wie sich Privatanleger von den IR-Abteilun-gen der großen deutschen börsennotierten AGs informiert fühlen. ImMittelpunkt der Untersuchung standen wie schon in den Vorjahrendie Glaubwürdigkeit und die Verständlichkeit der Kommunikationder Unternehmen.CoverageDerzeit begleiten 24 Analysten regelmäßig die Geschäftsentwicklungder Deutsche EuroShop und veröffentlichen hierzu Studien mit kon-kreten Anlageempfehlungen. Im März 2013 hat die NORD / LB dieCoverage unserer Aktie aufgenommen. Die Empfehlung lautet „hal-ten“ bei einem Kursziel von 31,00 € . Insgesamt fallen die Analyste-neinschätzungen derzeit mehrheitlich neutral aus (15). Drei Analys-ten sind negativ eingestellt und sechs haben eine positive Meinung(Stand: 10. Mai 2013). Eine Liste der Analysten sowie aktuelle Stu-dien stehen Ihnen unter www.deutsche-euroshop.de/ir zur Verfügung.Branche / Industriegruppe Financial Services / Real EstateGrundkapital am 31.03.2013 53.945.536,00 €Anzahl der Aktien am 31.03.2013(nennwertlose Namensstückaktien) 53.945.536Dividende 2012 (Vorschlag) 1,20 €Kurs am 28.12.2012 31,64 €Kurs am 28.03.2013 31,56 €Tiefst- / Höchstkurs in der Berichtsperiode 30,40 € / 32,17 €Marktkapitalisierung am 28.03.2013 1,7 Mrd. €Prime Standard Frankfurt und XetraFreiverkehrBerlin-Bremen, Düsseldorf,Hamburg, Hannover,München und StuttgartIndizesMDAX, EPRA, GPR 250,EPIX 30, MSCI Small Cap,EURO STOXX, STOXX Europe600, HASPAX, F.A.Z.-IndexISIN DE 000748 020 4Ticker-Symbol DEQ, Reuters: DEQGn.DEKennzahlen der AktieAnalystenmeinungenAnzahlVerkaufen Unterdurch-schnittlichHalten Überdurch-schnittlichKaufen036912150369121515129630
    • Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 5 }NachtragsberichtMit Wirkung zum 1. Mai 2013 hat die Deutsche EuroShop AG 33 %der Anteile an der Altmarkt-Galerie Dresden erworben und somit ihreBeteiligungsquote an diesem Shoppingcenter auf 100 % aufgestockt.Zwischen dem Bilanzstichtag 31. März 2013 und dem Tag derAbschlusserstellung sind keine weiteren Ereignisse von wesentlicherBedeutung eingetreten. RisikoberichtSeit Beginn des Geschäftsjahres haben sich keine wesentlichen Ände-rungen hinsichtlich der Risiken der künftigen Geschäftsentwicklungergeben. Wir sehen keine bestandsgefährdenden Risiken für die Gesell-schaft. Es gelten daher weiter die im Risikobericht des Konzernab-schlusses zum 31. Dezember 2012 gemachten Angaben.Chancen– und PrognoseberichtWirtschaftliche RahmenbedingungenDie Deutsche Bundesbank und die Bundesregierung erwarten einWachstum des Bruttoinlandsprodukts (BIP) von 0,4 % bzw. 0,5 %in 2013. Die fünf Wirtschaftsweisen haben ihre Wachstumsprognoseim März von 0,8 % auf 0,3 % gesenkt. Positive Impulse werden vorallem von den privaten Konsumausgaben erwartet, die sich angesichtsder anhaltend guten Situation auf dem Arbeitsmarkt weiterhin robustentwickeln dürften.Die Zahl der Arbeitslosen könnte Experten zufolge leicht um 50.000auf 2,949 Mio. steigen, was einer Arbeitslosenquote von 6,9 % ent-spräche (2012: 6,8 %). Die Inflationsrate sollte sich nach Einschät-zung des Sachverständigenrats in diesem Jahr bei 1,7 % einpendeln,nachdem sie 2012 bei durchschnittlich 2,0 % lag.FürdieDeutscheEuroShoperwartenwirvordiesemHintergrundfürdaslaufendeJahrerneuteinenpositivenundplanmäßigenGeschäftsverlauf.Erwartete Ertrags- und FinanzlagePrognose nach Zukauf angepasstFür das Geschäftsjahr 2013 passen wir nach dem Anteilszukauf ander Altmarkt-Galerie in Dresden unsere im März veröffentlichte Pro-gnose an und erwarten nun:¤¤ einen Umsatz von 186 bis 189 Mio. €(bisher 170 bis 173 Mio. € ),¤¤ ein operatives Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT)von 162 bis 165 Mio. € (bisher 148 bis 151 Mio. € ),¤¤ ein Ergebnis vor Steuern (EBT) vor Bewertungsergebnisvon 113 bis 116 Mio. € (bisher 112 bis 115 Mio. € ) und¤¤ die Funds from Operations (FFO) je Aktie unverändertzwischen 1,99 € und 2,03 € .DividendenpolitikWir beabsichtigen, unsere langfristige und auf Kontinuität ausge-richtete Dividendenpolitik fortzuführen. Daher gehen wir davonaus, auch für das Geschäftsjahr 2013 eine Dividende von mindes-tens 1,20 € pro Aktie an unsere Aktionäre ausschütten zu können.
    • KonzernbilanzAktiva31.03.2013Nach Um­stellung31.12.2012nach Um­stellungVERMÖGENSWERTELangfristige VermögenswerteImmaterielle Vermögenswerte 16 16Sachanlagen 256 112Investment Properties 2.490.772 2.490.763Finanzanlagen 30.293 30.293Anteile an At-equity bewerteten assoziierten Unternehmen 472.175 470.483Sonstige langfristige Vermögenswerte 289 283Langfristige Vermögenswerte 2.993.801 2.991.950Kurzfristige VermögenswerteForderungen aus Lieferungen und Leistungen 2.707 3.199Sonstige kurzfristige Vermögenswerte 8.102 5.975Liquide Mittel 82.033 158.194Kurzfristige Vermögenswerte 92.842 167.3683.086.643 3.159.318Passiva31.03.2013Nach Um­stellung31.12.2012nach Um­stellungEIGENKAPITAL UND SCHULDPOSTENEigenkapital und RücklagenGezeichnetes Kapital 53.945 53.945Kapitalrücklagen 961.970 961.987Gewinnrücklagen 328.179 305.982Summe Eigenkapital 1.344.094 1.321.914Langfristige VerpflichtungenFinanzverbindlichkeiten 1.215.862 1.167.864Passive latente Steuern 185.960 180.525Abfindungsansprüche von Kommanditisten 206.095 206.510Sonstige Verbindlichkeiten 40.399 42.684Langfristige Verpflichtungen 1.648.316 1.597.583Kurzfristige VerpflichtungenBankverbindlichkeiten 58.138 189.865Verbindlichkeiten aus Lieferungen und Leistungen 999 2.048Steuerverbindlichkeiten 12.805 24.569Sonstige Rückstellungen 11.058 12.372Sonstige Verbindlichkeiten 11.233 10.967Kurzfristige Verpflichtungen 94.233 239.8213.086.643 3.159.318Summe AktivaSumme Passivain T€in T€Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 6 }
    • Konzern–Gewinn– und Verlustrechnung01.01. – 31.03.2013Nach Umstellung01.01. – 31.03.2012Nach UmstellungUmsatzerlöse 42.407 38.628Grundstücksbetriebskosten -1.574 -2.028Grundstücksverwaltungskosten -2.231 -2.163Nettobetriebsergebnis (NOI) 38.602 34.437Sonstige betriebliche Erträge 477 715Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.823 -1.356Ergebnis vor Zinsen und Steuern (EBIT) 37.256 33.796Zinserträge 104 85Zinsaufwendungen -13.353 -13.011Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile -3.919 -3.681Erträge aus At-equity bewerteten assoziierten Unternehmen 7.098 7.193Finanzergebnis -10.070 -9.414Bewertungsergebnis -1.397 -785davon Unterschiedsbeträge gemäß IFRS 3: 0,00 T€ (i.Vj. -308 T€)Ergebnis vor Steuern (EBT) 25.789 23.597Steuern vom Einkommen und vom Ertrag -5.673 -7.054Konzernergebnis 20.116 16.543Ergebnis je Aktie (€), unverwässert 0,37 0,32Ergebnis je Aktie (€), verwässert 0,36 0,3201.01. –31.03.201301.01. –31.03.2012Konzernergebnis 20.116 16.543Veränderungen Cashflow Hedge 2.293 -1.259Latente Steuern auf direkt mit dem Eigenkapital verrechnete Wertänderungen -796 79Summe des direkt im Eigenkapital erfassten Ergebnisses 1.497 -1.180Gesamtergebnis 21.613 15.363Anteil Konzernaktionäre 21.613 15.363in T€Konzern–Gesamtergebnisrechnungin T€Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 7 }
    • Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 8 } Konzern–Kapitalflussrechnung01.01. –31.03.201301.01. –31.03.2012Ergebnis nach Steuern 20.116 16.543Aufwendungen / Erträge aus der Anwendung von IFRS 3 0 308Kommanditisten zustehende Ergebnisanteile 3.555 3.662Abschreibungen auf das Sachanlagevermögen 11 10Sonstige zahlungsunwirksame Aufwendungen und Erträge 806 -58Jahresergebnisse At-Equity bilanzierte Unternehmen -1.022 -1.470Latente Steuern 4.638 5.742Operativer Cashflow 28.104 24.737Veränderungen der Forderungen -1.637 2.072Veränderungen kurzfristiger Rückstellungen -13.070 -1.191Veränderungen der Verbindlichkeiten -629 -1.139Cashflow aus betrieblicher Tätigkeit 12.768 24.479Auszahlungen für Investitionen in das Sachanlagevermögen / Investment Properties -181 -2.406Ein- / Auszahlungen in das Finanzanlagevermögen 0 315Cashflow aus Investitionstätigkeit -181 -2.091Rückführung von Finanzverbindlichkeiten -84.535 -3.540Auszahlungen an Kommanditisten -2.778 -6.581Cashflow aus Finanzierungstätigkeit -87.313 -10.121Veränderungen des Finanzmittelbestandes -74.726 12.267Finanzmittelbestand am Anfang der Periode 158.194 54.487Konsolidierungskreisbedingte Änderungen des Finanzmittelfonds -1.435 0Finanzmittelbestand am Ende der Periode 82.033 66.754in T€{ 8 }
    • Konzern–EigenkapitalveränderungsrechnungAnzahlAktien imUmlaufGrund­kapitalKapital-rücklageAndereGewinn-rücklagenGesetz-licheGewinn-rücklage Summe01.01.2012 51.631.400 51.631 890.482 248.928 2.000 1.193.041Veränderung Cashflow Hedge -1.259 -1.259Veränderung latente Steuer 79 79Summe des direkt im Eigenkapitalerfassten Ergebnisses 0 0 -1.180 0 -1.180Konzernergebnis 16.543 16.543Gesamtergebnis 15.363 15.36331.03.2012 51.631.400 51.631 890.482 264.291 2.000 1.208.40401.01.2013 53.945.536 53.945 961.987 303.982 2.000 1.321.914Veränderung Cashflow Hedge 2.293 2.293Veränderung latente Steuer -796 -796Summe des direkt im Eigenkapitalerfassten Ergebnisses 0 0 1.497 0 1.497Konzernergebnis 20.116 20.116Gesamtergebnis 0 0 21.613 0 21.613Übrige Veränderungen -17 584 56731.03.2013 53.945.536 53.945 961.970 326.179 2.000 1.344.094in T€Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 9 }
    • Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 10 }Anhang / ErläuterungenGrundlagen der BerichterstattungDer vorliegende Zwischenabschluss des Deutsche EuroShop-Kon-zerns zum 31. März 2013 wurde in Einklang mit den InternationalFinancial Reporting Standards (IFRS) aufgestellt.Der Lagebericht und der verkürzte Abschluss wurden weder entspre-chend § 317 HGB geprüft noch einer prüferischen Durchsicht durcheine zur Abschlussprüfung befähigte Person unterzogen. Der Finanz-bericht enthält nach Ansicht des Vorstands alle erforderlichen Anpas-sungen, die für ein den tatsächlichen Verhältnissen entsprechendes Bildder Ertragslage zum Zwischenbericht erforderlich sind. Die Ergebnisseder ersten drei Monate bis zum 31. März 2013 lassen nicht notwendi-gerweise Rückschlüsse auf die Entwicklung künftiger Ergebnisse zu.Die angewandten Bilanzierungs- und Bewertungsmethoden ent-sprechen grundsätzlich denen des letzten Konzernabschlusses zumGeschäftsjahresende. Eine detaillierte Beschreibung der angewandtenMethoden haben wir in unserem Konzernanhang für das Jahr 2012veröffentlicht. Änderungen der Bilanzierungs- und Bewertungsme-thoden ab 1. Januar 2013 werden nachfolgend erläutert.Änderungen der Bilanzierungs- undBewertungsmethodenUmstellung auf die Equity-Methodeab 1. Januar 2013Gemeinschaftsunternehmen, bei denen die Deutsche EuroShop AGzusammen mit Dritten über die Mehrheit der Stimmrechte verfügt,wurden bisher als Joint Venture unter Anwendung des Wahlrechtsgemäß IAS 31 quotal in den Konzernabschluss einbezogen. Mit derEinführung des neuen IFRS 11 wird die Quotenkonsolidierung abge-schafft. Gemeinschaftsunternehmen sind künftig stets nach der Equity-Methode zu bilanzieren.Der Standard ist verpflichtend ab 1. Januar 2014 anzuwenden. Inunserem Geschäftsbericht für das Jahr 2011 hatten wir die vorzeitigeAnwendung des IFRS 11 ab 2013 bereits angekündigt.Der Übergang von der Quoten- zur At-equity-Bewertung hat Auswir-kungen auf die Struktur unseres Konzernabschlusses. Die Vermögens-werte, Schulden, Aufwendungen und Erträge werden im Rahmen derEquity-Methode nicht mehr anteilig in den entsprechenden Bilanz-und GuV-Posten ausgewiesen. Es wird nur der Eigenkapitalanteil alsBeteiligungsbuchwert in der Bilanz dargestellt und der Ergebnisanteilals Beteiligungsergebnis in der Gewinn- und Verlustrechnung (Finanz­ergebnis) erfasst. Folgende Gesellschaften sind hiervon betroffen:¤¤ Altmarkt-Galerie Dresden KG, Hamburg(bis 30. April 2013)¤¤ Allee-Center Magdeburg KG, Hamburg¤¤ CAK City Arkaden Klagenfurt KG, Hamburg¤¤ EKZ Eins Errichtungs- und Betriebs Ges.m.b.H. & Co OG, Wien¤¤ Einkaufs-Center Arkaden Pécs KG, HamburgKonzern-Bilanz –Überleitung auf die Equity-Methode31.03.2012vor Um-stellung31.03.2012nach Um-stellung01.01.2012nach Um-stellungVERMÖGENSWERTELangfristige VermögenswerteImmaterielle Vermögenswerte 17 17 20Sachanlagen 130 130 137Investment Properties 3.109.257 2.265.017 2.262.611Finanzanlagen 27.438 27.438 27.815Anteile an At-equity bewertetenassoziierten Unternehmen 4.576 476.348 475.348Sonstige langfristigeVermögenswerte 427 427 459Langfristige Vermögenswerte 3.141.845 2.769.377 2.766.390Kurzfristige VermögenswerteForderungen aus Lieferungenund Leistungen 2.911 2.070 4.358Sonstige kurzfristigeVermögenswerte 5.942 4.974 13.821Liquide Mittel 78.051 66.754 54.487Kurzfristige Vermögenswerte 86.904 73.798 72.6663.228.749 2.843.175 2.839.05631.03.2012vor Um-stellung31.03.2012nach Um-stellung01.01.2012nach Um-stellungEIGENKAPITAL UNDSCHULDPOSTENEigenkapital und RücklagenGezeichnetes Kapital 51.631 51.631 51.631Kapitalrücklagen 890.482 890.482 890.482Gewinnrücklagen 266.291 266.291 250.928Summe Eigenkapital 1.208.404 1.208.404 1.193.041Langfristige VerpflichtungenFinanzverbindlichkeiten 1.330.841 1.070.701 1.076.274Passive latente Steuern 216.105 216.105 210.587Abfindungsansprüche vonKommanditisten 268.718 191.229 202.793Sonstige Verbindlichkeiten 39.493 32.583 32.288Langfristige Verpflichtungen 1.855.157 1.510.618 1.521.942Kurzfristige VerpflichtungenBankverbindlichkeiten 137.471 98.595 96.565Verbindlichkeiten aus Lieferun-gen und Leistungen 3.250 3.061 2.363Steuerverbindlichkeiten 7.095 7.073 5.913Sonstige Rückstellungen 6.520 5.818 8.169Sonstige Verbindlichkeiten 10.852 9.606 11.063Kurzfristige Verpflichtungen 165.188 124.153 124.0733.228.749 2.843.175 2.839.056Aktiva in T€Summe AktivaPASSIVA in T€Summe Passiva
    • Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 11 }Konzern-Gewinn- und verlustrechnung –Überleitung auf die Equity-Methode01.01. –31.03.2012vor Um-stellung01.01. –31.03.2012nach Um-stellungUmsatzerlöse 51.935 38.628Grundstücksbetriebskosten -2.481 -2.028Grundstücksverwaltungskosten -2.877 -2.163Nettobetriebsergebnis (NOI) 46.577 34.437Sonstige betriebliche Erträge 755 715Sonstige betriebliche Aufwendungen -1.453 -1.356Ergebnis vor Zinsen und Steuern(EBIT) 45.879 33.796Zinserträge 100 85Zinsaufwendungen -16.703 -13.011Kommanditisten zustehendeErgebnisanteile -4.794 -3.681Erträge aus At-equity bewertetenassoziierten Unternehmen 0 7.193Finanzergebnis -21.397 -9.414Bewertungsergebnis -867 -785davon Unterschiedsbeträge gemäßIFRS 3: 0,00 T€ (i.Vj. -308 T€)Ergebnis vor Steuern (EBT) 23.615 23.597Steuern vom Einkommen und vomErtrag -7.072 -7.054Konzernergebnis 16.543 16.543Ergebnis je Aktie (€), unverwässert 0,32 0,32Ergebnis je Aktie (€), verwässert 0,32 0,32in T€Des Weiteren bestand bis zum 31. Dezember 2012 bei der Immo-bilien Kommanditgesellschaft FEZ Harburg und bei der Stadt-Galerie Passau KG eine Stimmrechtsvereinbarung mit einem Mit-gesellschafter, durch die die Deutsche EuroShop beherrschendenEinfluss bei diesen Unternehmen erlangte. Diese Stimmrechtsver-einbarungen wurden einvernehmlich mit Wirkung zum 31. Dezem-ber 2012 aufgehoben. Damit besitzt die Deutsche EuroShop nichtmehr die jeweils erforderliche Stimmrechtsmehrheit. Die beidenGesellschaften, an denen die Deutsche EuroShop AG mit 50 % bzw.75 % beteiligt ist, wurden bisher voll konsolidiert und wurden ab1. Januar 2013 ebenso auf die Equity-Methode umgestellt. Dabeisind folgende Vermögens- und Schuldposten aus der Konzernbilanzper 31. Dezember 2012 abgegangen:Investment Properties 333.370Forderungen und sonstige Vermögenswerte 1.114Liquide Mittel 2.812Rückstellungen 124Finanzverbindlichkeiten 109.872Übrige Verbindlichkeiten 581Anteile in Fremdbesitz 77.666Ausscheiden der Deutsche EuroShop AG aus demDB 12 ImmobilienfondsDie Deutsche EuroShop ist mit Ablauf des 31. Dezember 2012aus der DB Immobilienfonds 12 Main-Taunus-Zentrum KG(DB 12 KG) als Kommanditistin ausgeschieden. Als Abfindung hatdie die Deutsche EuroShop ihre bisher über die DB 12 KG mittelbargehaltene Kommanditbeteiligung an der Main-Taunus-Zentrum KGund darüber hinaus anteilige liquide Mittel in Höhe von 1,4 Mio. €erhalten. Die DB 12 KG wurde bisher vollkonsolidiert. Die Gesell-schaft wurde auf den 1. Januar 2013 entkonsolidiert. Dabei sindfolgende Vermögens- und Schuldposten aus der Konzernbilanz per31. Dezember 2012 abgegangen:Liquide Mittel -2.973Rückstellungen und Verbindlichkeiten 155Entkonsoliderungsbetrag -2.818Ergebniseffekte entstanden aus diesem Vorgang nicht. Die bisherdirekt an der Main-Taunus-Zentrum KG gehaltene Beteiligungerhöht sich damit von 5,74 % auf 52,01 %.in T€in T€
    • Zwischenbericht 1. quartal 2013DES Zwischenbericht 1. Quartal 2013{ 12 }Segmentberichterstattung AT-EquityDie Deutsche EuroShop AG hält als Holdinggesellschaft Beteiligun-gen an Einkaufscentern innerhalb der Europäischen Union. Bei denjeweiligen Beteiligungsgesellschaften handelt es sich um reine Halte-gesellschaften ohne eigenes Personal. Das operative Management istan externe Dienstleister im Rahmen von Geschäftsbesorgungsverträ-gen vergeben, so dass die Gesellschaften ausschließlich vermögensver-waltend tätig sind. Die Gesellschaften werden individuell gesteuert.Aufgrund der einheitlichen Geschäftstätigkeit innerhalb einer relativhomogenen Region (Europäische Union) erfolgt gemäß IFRS 8.12eine Segmentdifferenzierung nach Inland und Ausland.Der Vorstand der Deutsche EuroShop AG als Hauptentscheidungs-träger des Konzerns beurteilt im Wesentlichen die Leistungen derSegmente nach dem EBIT der einzelnen Objektgesellschaften. DieBewertungsgrundsätze für die Segmentberichterstattung entsprechendenen des Konzerns. In der Überleitung werden die Elimierungenkonzerninterner Verflechtungen zwischen den Segmenten zusam-mengefasst.Aufgrund der geografischen Segmentierung entfallen weitere Anga-ben nach IFRS 8.33. Aufteilung nach geografischen Segmenteninlandaus-landüber-leitung gesamtUmsatzerlöse 38.772 3.635 0 42.407(Vorjahreswerte) (35.089) (3.539) (0) (38.628)inlandaus-landüber-leitung gesamtEBIT 35.418 3.038 -1.200 37.256(Vorjahreswerte) (31.397) (3.648) -(1.249) (33.796)inlandaus-landüber-leitung gesamtZinsergebnis -11.485 -1.038 -830 -13.249(Vorjahreswerte) -(11.462) -(1.015) -(449) -(12.926)inlandaus-landüber-leitung gesamtErgebnis vorSteuern (EBT) 26.049 2.724 -2.984 25.789(Vorjahreswerte) (17.668) (1.951) (3.978) (23.597)in T€in T€in T€in T€inland ausland gesamtSegmentvermögen 2.867.385 219.258 3.086.643(Vorjahreswerte) (2.940.536) (218.782) (3.159.318)davon InvestmentProperties 2.276.777 213.995 2.490.772(Vorjahreswerte) (2.276.740) (214.023) (2.490.763)Sonstige AngabenDividendeIm 1. Quartal 2013 wurde keine Dividende ausgeschüttet.Versicherung der gesetzlichen VertreterNach bestem Wissen versichern wir, dass gemäß den anzuwenden-den Rechnungslegungsgrundsätzen für die Zwischenberichterstat-tung der Konzernzwischenabschluss ein den tatsächlichen Verhält-nissen entsprechendes Bild der Vermögens-, Finanz- und Ertragslagedes Konzerns vermittelt und im Konzernzwischenlagebericht derGeschäftsverlauf einschließlich des Geschäftsergebnisses und die Lagedes Konzerns so dargestellt sind, dass ein den tatsächlichen Verhält-nissen entsprechendes Bild vermittelt wird, sowie die wesentlichenChancen und Risiken der voraussichtlichen Entwicklung des Kon-zerns im verbleibenden Geschäftsjahr beschrieben sind.Hamburg, im Mai 2013  Claus-Matthias Böge Olaf Borkersin T€
    • 15.05. Zwischenbericht Q1 201329.05. Kempen & Co. European Property Seminar,Amsterdam04.06. Roadshow Paris, Bankhaus Metzler06.06. Roadshow Mailand, Société Générale06. – 07.06. M.M. Warburg Highlights Conference,Hamburg20.06. Hauptversammlung, Hamburg20.06. Aufsichtsratssitzung, Hamburg14.08. Halbjahresfinanzbericht 201311. – 12.09. Bank of America Merrill Lynch Global RealEstate Conference, New York16.09. UBS Best of Germany Conference, New York23.09. Berenberg Bank and Goldman Sachs GermanCorporate Conference, München25.09. Aufsichtsratssitzung, Hamburg26.09. Baader Investment Conference, München24.10. Roadshow Amsterdam, ABN AMRO13.11. Neunmonatsbericht 201314.11. Roadshow London, Bank of America MerrillLynch26.11. Aufsichtsratssitzung, Hamburg27. – 28.11. Bankhaus Lampe Hamburg InvestmentConference, HamburgFinanz-kalender 2013Investor RelationsKontaktPatrick Kiss und Nicolas LissnerTel.: +49 (0)40 - 41 35 79 20 / -22Fax: +49 (0)40 - 41 35 79 29E-Mail: ir@deutsche-euroshop.deInternet: www.deutsche-euroshop.de/irUnser Finanzkalender wird ständig ­erweitert. Die neuestenTermine erfahren Sie auf unserer Internetseite unterwww.deutsche–euroshop.de/ir