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L’étude annuelle 2013 des marchés immobiliers français dresse le bilan des marchés de l’investissement, des bureaux, de la logistique et des commerces en 2012 et donne quelques perspectives pour …

L’étude annuelle 2013 des marchés immobiliers français dresse le bilan des marchés de l’investissement, des bureaux, de la logistique et des commerces en 2012 et donne quelques perspectives pour l’année qui vient de débuter.

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  • 1. LES MARCHÉSIMMOBILIERSFRANÇAIS 2013Une publication Cushman & Wakefield
  • 2. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & Wakefield SOMMAIRE ÉDITORIAL 3 ÉCONOMIE 5 MARCHÉ FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT 6 Volumes investis 7 Acteurs 8 Investissements en bureaux 9 Investissements en commerces 11 Investissements en locaux industriels 13 Taux de rendement 14 Perspectives 14 MARCHÉ DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE 16 Demande des utilisateurs 17 Valeurs locatives 20 Offre disponible et à venir 21 Perspectives 23 MARCHÉ FRANÇAIS DES GRANDS ENTREPÔTS 24 Contexte économique national et international 24 Demande des utilisateurs 24 Valeurs locatives 27 Offre disponible et future 27 Perspectives 28 MARCHÉ FRANÇAIS DES COMMERCES 29 Environnement économique, juridique et politique 29 Évolution de la demande 31 Évolution de l’offre 34 Valeurs locatives 38 Perspectives 39 GLOSSAIRE 40 CONTACTS 422
  • 3. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldÉDITORIAL d’Amazon en Bourgogne et près de Lille, ou de l’avancée d’opérations tertiaires exemplaires en termes de standards environnementaux et de qualité des espaces de travail (Green Office à Rueil-Malmaison, nouveau siège d’Unilever, ou la tour Carpe Diem à La Défense) ; l’année, encore, du buzz créé par l’inauguration de magasins d’enseignes ou de concepts inédits au sein de nouveaux équipements commerciaux innovants (Marks & Spencer ou Lego dans So Ouest à Levallois-Perret) ou celle de la multiplication d’ouvertures de grands noms du luxe (Hermès rue Grignan à Marseille ou Berluti rue du Faubourg Saint-Honoré). Impliquées dans la plupart des transactions susnommées, lesOlivier GérardPrésident équipes de Cushman & Wakefield France ont largement contribué à animer les marchés de l’immobilier d’entreprise en 2012. CetSi de grands risques ont jusqu’à présent été évités (éclatement de afflux de noms et de projets prestigieux nous permet de dresser unla zone euro, « falaise budgétaire » américaine, transition politique bilan plus positif de l’année écoulée. Il ne devrait pas, en outre, sechinoise, etc.), l’actualité récente ne permet pas d’espérer une tarir en 2013 comme l’annonce la concrétisation prochaine deamélioration franche de la conjoncture internationale à court- nouvelles opérations emblématiques telle l’acquisition du 8 Placeterme. L’Europe, surtout, demeure au cœur des préoccupations et Vendôme par le fonds pétrolier de l’État d’Azerbaïdjan. L’Hexagonedevrait le rester tout au long de 2013, affectée par le ralentissement et la région parisienne en particulier demeureront ainsi desde la croissance en Allemagne, son moteur économique, et les destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fondsmesures drastiques adoptées par les États de l’Union pour réduire propres, et des enseignes et de grands utilisateurs désireux deles déficits. De fortes incertitudes pèsent ainsi sur l’Espagne, l’Italie consolider leur activité au sein d’un marché apprécié pour laet, dans une moindre mesure, la France. La forte hausse du chômage, qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnementune pression fiscale accrue et le décrochage de son industrie touristique international.pourraient notamment exposer notre pays à de nouveaux accès deFrench bashing qui, justifiés ou non, n’en seront pas moins révélateursd’une réelle défiance des investisseurs à l’égard d’une économiesoumise à de forts vents contraires.Une reprise molle et graduée de l’activité économique semble plusprobable qu’un scénario du pire. Les prochains mois ne verront pas,toutefois, le redressement généralisé des marchés français del’immobilier d’entreprise. Plusieurs des tendances observées en2012 devraient ainsi se prolonger en 2013, confirmant en particulierla désaffection des investisseurs et des utilisateurs pour les actifs etmarchés secondaires. Si l’on s’en tient à ses aspects les plus négatifs,2012 a de fait été l’année de la baisse générale du nombre detransactions, des volumes investis ou de la demande placée, dudurcissement des conditions de négociation entre bailleurs etlocataires ou des difficultés d’enseignes historiques, affectées par lachute de la consommation et la concurrence du e-commerce. Maisces éléments ne forment que l’une des deux faces d’un mêmemarché, profondément contrasté, dont les évolutions reflètentl’apparition de nouveaux acteurs économiques, la transformationdes modes de travail et le bouleversement des modes deconsommation. Ainsi, 2012 a également été l’année de l’acquisitionpar le Qatar ou d’autres fonds souverains d’actifs phares du marchéparisien, comme la Cité du Retiro, de ces projets logistiques géants 3
  • 4. “Les meilleurs actifs de des investisseurs à laimmunes à la crise, prisés par l’Hexagone restentrecherche de placements sécurisés ou par de grandsutilisateurs soucieux d’économies, d’efficacité et devisibilité. ” Olivier Gérard Président Cushman & Wakefield France
  • 5. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldÉCONOMIE intérieure, baisse du taux de chômage, augmentation des prix de l’immobilier, etc.), une reprise molle et graduée de l’activité paraîtLe ralentissement de l’économie mondiale s’est accentué au cours ainsi plus probable. En Europe, le principal risque pesant surd’une année 2012 dominée par la tenue d’élections majeures l’activité – celui d’un éclatement de la zone euro – semble lui aussi(France, États-Unis, Russie, etc.) et la persistance de tensions écarté. Le Vieux continent n’en demeure pas moins au cœur desgéopolitiques qui ont pour partie contribué à la volatilité des cours préoccupations. La perte de parts de marché au niveau mondial, lesdes matières premières. L’année 2013 s’annonce un peu plus difficultés de certains pays comme l’Espagne et les effets sur ladynamique. Toutefois, la croissance mondiale ne devrait que croissance des efforts menés pour réduire les déséquilibreslégèrement augmenter, passant de 2,9 % en 2012 à 3,2 % en 2013 budgétaires ne laissent pas en effet présager d’amélioration entandis que le commerce mondial de marchandises ne progresserait 2013. L’attentisme des entreprises et les difficultés de ménagesque de 4,5 %, un rythme inférieur à la moyenne des 20 dernières affectés par la très forte hausse du taux de chômage devraientannées (5,4 %)1. donc se prolonger dans les prochains mois.Cette faible progression est pour partie révélatrice du Contrairement à certains de ses voisins, la France n’est pas entréeralentissement de l’activité dans les pays émergents, qui ont en récession en 2012. Son économie a fait preuve d’une certainenotamment souffert du fléchissement de la demande intérieure capacité de résistance, notamment attestée par le très léger gain decomme du manque de vigueur – ou de l’absence – des réformes croissance enregistré au troisième trimestre (+ 0,1 %). Surstructurelles mises en place. Leurs faiblesses politiques, financières l’ensemble de l’année, le ralentissement de l’activité a pourtant étéet économiques ont ainsi été mises au jour, renforçant la prudence net, reflétant le recul des échanges avec le reste de l’Europe et unedes investisseurs. Tel est le cas de l’Inde, du Brésil ou de la Turquie, demande intérieure atone. Le décrochage de l’industrie française amais aussi de la Chine, dont l’économie a pâti du resserrement du par ailleurs été illustré par la succession des plans sociaux, parfoiscrédit. Cependant, les mesures de soutien adoptées ces derniers très médiatisés, de grandes entreprises. Les perspectives pour 2013mois et le regain de confiance lié au renouvellement des dirigeants ne sont guère plus réjouissantes, avec une croissance comprisechinois ont déjà commencé à porter leurs fruits. Augurant d’une entre - 0,5 et 0,5 % selon les prévisionnistes. L’assainissementactivité plus soutenue en 2013, cette évolution profitera à drastique des finances publiques coûtera en effet quelques pointsl’ensemble de l’Asie, même si les rythmes de la production de croissance à la France, confirmant l’effet récessif d’une politiquemanufacturière des pays émergents resteront affectés par le d’austérité jugée trop forte par certains économistes. La haussefléchissement de la demande des pays avancés. des prélèvements pèsera en particulier sur l’investissement des entreprises, même si l’entrée en vigueur du « Pacte national pourLes incertitudes qui pèsent sur l’Europe et les États-Unis demeurent la croissance, la compétitivité et l’emploi » pourrait leur redonneren effet le principal facteur de risque pour l’économie mondiale. quelques marges de manœuvre. En outre, si certains FrançaisAux États-Unis, le scénario du pire, celui d’une chute de la puiseront dans leur épargne pour maintenir leur niveau de« falaise budgétaire » et d’une entrée en récession liée à la forte dépenses, la consommation restera loin de sa moyenne de longueaugmentation de la pression fiscale et à la chute de la consommation période, dans un contexte de forte progression du chômageprivée, a cependant été évité. Confirmant la légère amélioration (10,5 % mi-2013 contre 9,7 % un an auparavant2).observée au cours des derniers mois (résistance de la demande PRÉVISIONS ÉCONOMIQUES (ÉVOLUTION EN %) ACTIVITÉ ÉCONOMIQUE DE LA FRANCE Croissance du PIB (annuelle, en %) 3,2 Inflation (annuelle, en %) INDICATEUR ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON 4,5 4,5 PIB 2012 * - 0,4 2,2 1,7 PIB 2013 ** 3,5 3,5 0,0 1,9 0,6 PIB % 2,5 2,5 Chômage 2012* 11,7 7,8 4,2 Inflation % Chômage 2013** 12,4 7,6 4,1 1,5 1,5 Solde des 0,5 0,5 administrations - 3,3 - 7,3 - 9,8 -0,5 -0,5 publiques 2012*** -1,5 2002 2004 2006 2008 2010 2012e -1,5 Solde des administrations - 2,6 - 6,1 - 9,2 -2,5 -2,5 publiques 2013*** -3,5 -3,5*Estimations/**Prévisions. Source : Crédit Agricole (le solde des administrations publiques est calculé en pourcentage du PIB). Source : INSEE1 Source : Crédit Agricole, Perspectives Macro, Décembre 2012/OMC.2 Source : INSEE – Chiffres pour la France métropolitaine. 5
  • 6. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldLE MARCHÉ FRANÇAIS DEL’INVESTISSEMENTAvec 14,9 milliards d’euros investis en 2012, le marché français del’immobilier d’entreprise affiche une baisse de 10 % sur un an mais VOLUMES INVESTIS EN FRANCE (MDS €)un volume proche (- 2 %) de la moyenne des 10 dernières années 30(15,2 milliards d’euros). Cette performance, largement supérieure àcelle enregistrée en 2009, reste honorable si l’on songe à l’ampleur 25de la crise de la zone euro et à la détérioration des marchés locatifs. 20Tirant parti du statut de valeur refuge de la pierre, l’immobilierfigure de fait en bonne place dans les stratégies d’allocation de 15grands institutionnels riches en fonds propres et d’acteurs étrangersaux capacités d’investissement parfois considérables, attestant de 10l’attractivité des biens phares de l’Hexagone. 5Le net resserrement du marché n’en est pas moins évident, illustré 11,1 12,2 17,5 24,4 28,5 13,0 11,0 16,5 14,9 9,8 7,8par la baisse du nombre de transactions inférieures à 100 millions 0d’euros et le rôle important des très grandes opérations. Ainsi, 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012l’aversion au risque s’est encore accrue, jouant en faveur des Moyenne 2002-2011 (15,2 Mds €)placements les plus sécurisés et expliquant, notamment, laprépondérance du marché parisien. Les biens et les marchéssecondaires ont quant à eux souffert de la désaffection d’investisseursde plus en plus sélectifs et des divergences de vue croissantes entrevendeurs et acquéreurs s’agissant de la valorisation des actifs noncore.Faubourg One, 54-60 rue du Faubourg Saint-Honoré - Paris 8e6
  • 7. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldVOLUMES INVESTIS Répartition géographiqueÉvolution des volumes investis TRANSACTIONS PAR TYPES D’ACTIFS 100% 100%14,9 milliards d’euros ont été investis sur l’ensemble de l’année2012 dont 5,2 milliards d’euros au cours du seul quatrième 30% 28% 33% 80% 33%trimestre. Il s’agit du deuxième meilleur trimestre enregistré depuis 80%le début de la crise, encore loin toutefois du record du quatrième 67% 67% 75%trimestre 2011 (6,6 milliards d’euros), qui avait été fortement 60% 75% 60%animé par l’abrogation du dispositif SIIC. Favorisant la cessiond’actifs dans le but de bénéficier d’une plus faible imposition, cette 49% 49% 40% 55%abrogation avait notamment permis de pallier le manque d’offres 40% 55%proposées aux investisseurs. 20% 24%39 transactions de plus de 100 millions d’euros totalisant 20% 24% 20% 20% 21%7,9 milliards d’euros ont été enregistrées en 2012 (contre 9% 23% 12% 5%43 totalisant 8,3 milliards d’euros en 2011) comptant pour 53 % de 0% 9% 5% 12% 0% 2012 2011 2012 2011l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. En outre, trois France 2012 France 2011 Province 2012 Province 2011transactions supérieures à 500 millions euros, toutes réalisées au France France Province Provincedeuxième trimestre, ont animé le marché parisien : la vente par Bureaux Commerces Industriel Bureaux Commerces Industriel volume, tous produitsGroupama au Qatar du 52-60 avenue des Champs-Élysées et les % endeux portefeuilles de bureaux cédés par KanAm au Qatar Île-de-France(immeubles Néo et Cité du Retiro) et par Eurosic à JP Morgan(immeubles Avant-Seine et 52 Hoche). Totalisant 1,7 milliard Avec 11 milliards d’euros, les volumes investis en 2012 en Ile-de-d’euros, ces transactions représentent 11 % de l’ensemble des France sont en baisse de 13 % sur un an. Comptant pour 74 % duvolumes investis en 2012. total des montants engagés dans l’Hexagone, l’Ile-de-France n’en demeure pas moins le moteur du marché français. Jouissant d’unLa concrétisation de grandes opérations a permis de compenser la vaste parc tertiaire, de sa situation au cœur d’un des plus vastesraréfaction générale d’offres de qualité, la désaffection des bassins de consommation d’Europe et d’un tissu économiqueinvestisseurs pour les biens et marchés secondaires et la baisse diversifié, l’Ile-de-France reste particulièrement appréciée desd’activité sur le segment des petites et moyennes transactions, investisseurs étrangers, qui en font l’une de leurs principalespénalisé par le resserrement des conditions d’octroi du crédit et la destinations mondiales au coude à coude avec Londres. Les bureauxréduction du nombre et des types d’investisseurs présents sur le demeurent la classe d’actifs la plus prisée de région parisienne, enmarché. Les opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros dépit d’une baisse de leur part dans le total des montants investisont, au final, représenté 17 % de l’ensemble des volumes engagés en d’une année sur l’autre (80 % en 2012 contre 87 % en 2011). Ce2012 contre 20 % en 2011. recul tient à la diminution du nombre de grandes opérations dans TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE certains pôles tertiaires des Hauts-de-Seine. Il s’explique également par la forte hausse de 38 % des volumes investis en commerces, 100% dont la part sur l’ensemble du marché d’Ile-de-France est passée >200 M€ de 10 % en 2011 à 16 % en 2012 avec la vente de plusieurs ensembles emblématiques (52-60 Champs-Élysées, Faubourg One, 80% 100-200 M€ Carré Saint-Germain). Les locaux industriels représentent eux 4 % des montants engagés en région parisienne. 60% 50-100 M€ Province 15-50 M€ Avec 3,9 milliards d’euros en 2012 (26 % de l’ensemble des 40% montants engagés en France), les volumes investis en province sont 1-15 M€ relativement stables d’une année sur l’autre et supérieurs de 21 % 20% à la moyenne des dix dernières années. Ce dynamisme est lié à la vente de plusieurs portefeuilles de commerces (portefeuille cédé par ANF à Grosvenor à Lyon, portefeuille Mercialys acquis par 0% Primonial Reim) et d’entrepôts (portefeuille Prologis cédé à 2011 2012 Blackstone). % en volume, tous produits 7
  • 8. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldTotalisant 1,6 milliard d’euros, les portefeuilles ont représenté et la CNP auprès de Deka). Ils devancent les fonds souverains, dont41 % des engagements réalisés hors d’Ile-de-France en 2012. La l’intérêt pour le marché français se confirme. Ces acteurs (NBIM,répartition des investissements selon la typologie d’actifs reste plus QIA, ADIA, etc.) ont totalisé 20 % des montants engagés danshomogène en province qu’en région parisienne, d’autant que la l’Hexagone en 2012, avec plusieurs opérations marquantes portantcession de plusieurs grands portefeuilles logistiques a accru la part sur des biens d’exception, qu’il s’agisse d’immeubles de bureauxde l’immobilier industriel. S’établissant à 23 % en 2012 contre 12 % emblématiques (siège de Cartier Cité du Retiro ou d’Amundil’année précédente, cette part reste encore inférieure à celle des boulevard Pasteur) ou d’actifs mixtes à forte composante commercebureaux (28 %) et, surtout, des commerces (49 %). La répartition sur des artères de premier ordre (52-60 avenue des Champs-géographique des montants engagés en province est en revanche Élysées).assez inégale, traduisant la prudence des investisseurs à l’égard de Ces investisseurs se sont vus offrir de rares opportunités proposéesmarchés provinciaux plus exposés à la crise que celui de l’Ile-de- par des vendeurs contraints par un environnement économiqueFrance. Les pôles tertiaires les plus stables ont donc été logiquement défavorable et cherchant à réduire leur endettement, commeprivilégiés, tel celui de Lyon où 890 millions d’euros ont été investis Groupama ou le Crédit Agricole, exposés à la crise grecque, PSAen 2012 grâce à la réalisation de très grandes opérations dont l’activité s’est nettement ralentie ces derniers mois, ou encore(portefeuille de commerces cédé par ANF, Tour Oxygène acquise des fonds allemands obligés de liquider leurs actifs. Les foncières ontpar AEW Europe auprès d’Unibail-Rodamco). par ailleurs poursuivi leurs arbitrages et sont venus alimenter le marché avec des actifs de grande taille recherchés également par lesACTEURS assureurs (cession à Axa par Gecina du Carré Saint-Germain, vente par Klépierre à Allianz d’Equilis et de la Tour Oxygène à la CNP parTypologies Unibail-Rodamco). De grands investisseurs ont également proposé des participations dans des patrimoines comme l’a fait cette année TYPOLOGIES D’ACQUÉREURS Generali avec NBIM. Privés Autres Si la palette d’acteurs reste peu variée, d’autres types d’investisseurs Utilisateurs 1% Assureurs / 4% OPCI 4% Mutuelles sont restés actifs en 2012.Tel est notamment le cas des SCPI et des 6% 24% OPCI qui, bénéficiant de niveaux de collecte importants, ont continué de privilégier les marchés de bureaux et de commerces, Foncières tant en Ile-de-France qu’en province. Les investisseurs opportunistes 11% ont, eux, concrétisé peu d’opérations, à l’exception notable de Blackstone qui a profité des cessions opérées par Gecina et Prologis sur le marché de la logistique (portefeuilles Arrow et Mercure). Origines géographiques SCPI 15% Fonds souverains À l’origine de 18 des 39 transactions supérieures à 100 millions 20% d’euros en 2012, les étrangers concentrent 43 % des montants Fonds engagés en France. Principalement représentés par le Qatar et Abu dinvestissement Dhabi, les Moyen-Orientaux ont été parmi les étrangers les plus 15% % en volume, tous produits actifs en 2012, concentrant 14 % du volume des acquisitions en raison de quelques très grandes transactions réalisées, de façonLes conditions de marché restent favorables aux acheteurs en fonds quasi exclusive, dans la capitale. Plus présents qu’en 2011, les Anglo-propres, peu sensibles au resserrement du crédit du fait de capacités Saxons ont vu leur part de marché s’élever à 10 % en 2012 end’investissement parfois considérables. Ceux-ci privilégient le raison, notamment, du retour de Blackstone ou de Segro sur lemarché immobilier pour diversifier leurs allocations d’actifs. segment de la logistique mais aussi du poids constitué parReprésentant près d’un quart de l’ensemble des montants investis l’acquisition par Ivanhoé Cambridge du siège de PSA au 75 avenueen 2012, les caisses de retraites et les compagnies d’assurances de la Grande Armée (245 millions d’euros).françaises et étrangères se sont notamment illustrées, comme laCNP, à l’origine de plusieurs transactions de bureaux supérieures à100 millions d’euros en 2012 (Terra Nova IV à Montreuil acquisauprès de Generali ou Axe France à Paris 13e acquis par la MACIF8
  • 9. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldLes Allemands ont quant à eux représenté 9 % des montants investis La répartition géographique du volume investi en bureaux en Ile-de-au cours de l’année écoulée, une part stable sur un an mais bien France est moins équilibrée que l’an passé. Ainsi, Paris intra-murosinférieure à celle de 2010 (19 %) du fait de la fermeture de plusieurs compte pour 61 % des sommes investies sur ce segment en Ile-de-fonds. Ils ont néanmoins contribué à animer le marché, étant à France contre 47 % en 2011. Cette évolution est principalement liéel’origine de quelques acquisitions significatives (Cityzen, acquis par à la baisse de l’activité dans le croissant ouest et au dynamisme deUnion Investment à Bois-Colombes) et de la mise sur le marché de Paris Rive Gauche et du quartier central des affaires parisien (QCA),biens de qualité, à Paris ou en province (le portefeuille Neo-Retiro secteur refuge par excellence. Avec 5,3 milliards d’euros investis àà Paris et le 65 Croisette à Cannes, tous deux cédés par Kanam). Paris en 2012, les volumes ont été gonflés par de grandes opérations émanant d’investisseurs étrangers ciblant les biens les plus liquidesLa part des Français est en baisse d’une année sur l’autre (57 % en et les plus prestigieux de la capitale. Ils ont notamment acquis2012 contre 62 % en 2011) mais ils restent majoritaires, quelques immeubles de bureaux des 8e et 16e arrondissementsprincipalement représentés par les assureurs, les caisses de retraite, (Cité du Retiro, siège de PSA). Ils ont également acheté quelquesles foncières et les SCPI. La part des Français est encore plus immeubles sécurisés du 9e arrondissement, comme le siège deimportante en province (69 %), où les investisseurs étrangers ont L’Express (23-29 rue de Châteaudun).été moins présents du fait, notamment, du nombre limité d’offrescorrespondant à leurs critères d’acquisition. ORIGINE GÉOGRAPHIQUE DES ACQUÉREURS Amérique du Asie Nord 4% 7% Moyen-Orient 14% France 57% Europe Opéra-Italiens – Paris 9e 18% Les secteurs parisiens situés en dehors du QCA ont aussi été le % en volume, tous produits théâtre de grandes opérations. C’est en particulier le cas de ParisINVESTISSEMENTS EN BUREAUX Rive Gauche, où huit transactions de bureaux de plus de 100 millions d’euros ont totalisé 1,3 milliard d’euros en 2012Évolution des volumes investis (+ 30 % sur un an). Plusieurs transactions importantes ont porté sur les immeubles les plus prestigieux du 7e arrondissement, joyauxAvec 10 milliards d’euros investis en France en 2012, le marché des patrimoniaux récemment restructurés (ancien immeuble desbureaux affiche une baisse de 19 % par rapport à 2011 et de 11 % Douanes, acquis par CNP et Prédica) ou sièges de grands groupespar rapport à la moyenne annuelle des dix dernières années français (ancien siège de Michelin avenue de Breteuil acquis par(11,2 milliards d’euros). Passée de 75 % en 2011 à 67 % en 2012, sa Covea ou siège de Casino, cédé à Swiss Life). D’autres opérationspart dans le total des montants engagés en France a diminué d’une ont été réalisées dans des secteurs moins prestigieux mais qui n’enannée sur l’autre en raison, notamment, du fléchissement de sont pas moins des pôles tertiaires majeurs, comme les quartiers del’activité sur le segment des opérations comprises entre 50 et 100millions d’euros. Montparnasse (siège d’Amundi boulevard Pasteur, vendu à ADIA) ou de la ZAC Rive Gauche (Sequana, acquis par Covea). Enfin, la poursuite de grandes opérations d’aménagement a continuéRépartition géographique d’animer certaines zones de Paris Centre Est, comme l’a notammentAvec 8,9 milliards d’euros, l’Ile-de-France a concentré 89 % de illustré l’acquisition par la Sogecap d’un nouvel immeuble del’ensemble des montants engagés en bureaux en France en 2012 et 25 000 m² occupé par BNP Paribas ZAC Claude Bernard, dans le27 des 29 transactions bureaux de plus de 100 millions d’euros. 19e arrondissement. 9
  • 10. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & Wakefield et, pour certains, d’une excellente accessibilité encore renforcée par les projets d’extension de réseaux de transport en commun, la plupart de ces secteurs bénéficient d’une conjoncture favorable du fait de la volonté des grands utilisateurs de conjuguer réduction de leurs coûts et modernisation de leurs bureaux. Une importante VEFA a notamment été enregistrée en 2012, portant sur un immeuble pré-loué à la Coface et à GRT Gaz (CityZen à Bois- Colombes, acquis par Union Investment). L’Est s’est par ailleurs illustré, avec deux transactions de plus de 100 millions d’euros : les acquisitions de Liberty II à Charenton-le-Pont par Cardif Assurance Vie et de Terra Nova IV à Montreuil par la CNP. VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS €) 20 100% 16 80% 12 60% 8 40% 4 20% 10,2 14,0 18,2 19,5 10,3 12,3 10,0 7,7 8,0 5,3 0 6,7 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Investissements en bureaux (Mds €) Part dans le volume total investi (%)Carré Saint-Germain - Paris 6e Avec près d’1,2 milliard d’euros en 2012, les volumes investis enTrès dynamique en 2011, le département des Hauts-de-Seine a bureaux en province sont en léger retrait de 8 % par rapport àenregistré une baisse sensible de son activité en 2012. Ainsi, six 2011. L’activité a notamment été portée par les transactionstransactions de plus de 100 millions d’euros totalisant 1,05 milliard réalisées à Lyon, deuxième pôle économique de l’Hexagone et plusy ont été dénombrées en 2012 contre 14 transactions totalisant important marché des bureaux de province en termes de parc et3,3 milliards d’euros l’année précédente. De très grandes d’activité locative. Avec 425 millions d’euros investis en 2012, laopérations ont notamment fait défaut. Cette chute est également capitale de la région Rhône-Alpes a capté 36 % des montantsimputable à la frilosité de certains investisseurs, échaudés par le engagés en bureaux hors de l’Ile-de-France et vu sa part progresserfléchissement du marché locatif et l’arrivée prochaine d’un volume d’une année sur l’autre du fait, notamment, de l’acquisition parconséquent d’offres neuves-restructurées sur le marché (plan de AEW Europe de la Tour Oxygène pour 130 millions d’euros.relance de La Défense, deuxième tranche du Trapèze à Boulogne- D’autres métropoles régionales ont été ponctuellement animéesBillancourt, etc.).Ainsi, la plupart des pôles tertiaires sont à la peine, par quelques opérations de bureaux neufs ou restructurés de pluscomme La Défense, où 231 millions d’euros ont été investis en de 40 millions d’euros (Le Marengo à Toulouse, acquis par la2012 (274 millions en 2011), le quartier des affaires de l’ouest, où Communauté urbaine), certaines d’entre elles bénéficiant de la912 millions d’euros ont été investis en 2012 (1,2 milliard en 2011) poursuite du développement d’opérations urbaines d’envergureou encore le Sud Ouest, où la chute des montants engagés est de (comme Euroméditerranée à Marseille, où le Balthazar a été acquis50 % d’une année sur l’autre. par AG2R La Mondiale).Certains marchés moins établis des Hauts-de-Seine ou d’autresdépartements de première couronne ont tiré leur épingle du jeu.Dotés d’une offre neuve ou récente de qualité, de loyers compétitifs10
  • 11. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & Wakefield EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE BUREAUX EN 2012 SURFACE PRIX TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR (M²) (M€) Bureaux Portefeuille Neo-Retiro Paris 8e / 9e KanAm QIA 47 200 622 Portefeuille Avant Seine- Bureaux Paris 13e / 8e Eurosic JP Morgan AM 57 000 540 52 Hoche Portefeuille de 5 actifs Bureaux/Commerces parisiens (50%) Paris 8e / 9e / 12e Generali NBIM - 275 Charenton-Le-Pont Bureaux Liberté II Axa Reim CNP/Cardif 46 000 255 (94) Bureaux 90 Boulevard Pasteur Paris 15e Crédit Agricole Immobilier LIM (ADIA) 30 000 252 Bureaux/Commerces 23-25 rue de l’Université Paris 7e Carlyle Predica / CNP 15 500 250 (est.) Siège de PSA / 75 av. de la Ivanhoé Bureaux Paris 16e PSA Peugeot Citroën 33 660 245,5 Grande Armée Cambridge Bureaux Cityzen Bois-Colombes (92) Axa Reim Union Investment 38 000 240 Bureaux Axe France Paris 13e Deka CNP / Macif 22 330 166 Neuilly-sur-Seine Bureaux NVH ING Reim Foncière Masséna 12 815 150 (92) Bureaux/Commerces Carré Saint-Germain Paris 6e Gecina Axa 13 660 148 Issy-les-Moulineaux Bureaux Equilis Klepierre Allianz 16 200 115 (92)INVESTISSEMENTS EN COMMERCESÉvolution des volumes investisAvec 3,6 milliards d’euros investis en commerces en 2012, la hausseest de 9 % sur un an et de 64 % par rapport à la moyenne des dix VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE (MDS €)dernières années. Ce volume fait de 2012 la meilleure année de 5 100%l’histoire après 2007, une performance liée pour l’essentiel à laconcrétisation de plusieurs transactions de centre-ville de plus de 4 80%100 millions d’euros portant sur des actifs commerciaux ou desimmeubles mixtes. Au nombre de 10, celles-ci totalisent 47 % des 3 60%engagements en immobilier de commerces. Deux opérations deplus de 300 millions d’euros ont notamment été enregistrées : lacession à Grosvenor d’un portefeuille de boutiques rue de la 2 40%République à Lyon et la vente au Qatar du 52-60 avenue desChamps-Élysées. Les volumes investis en commerces ont du reste 1 20%été gonflés par le dynamisme du marché francilien et de Paris intra- 0,9 0,8 1,2 1,9 2,3 4,8 1,2 1,9 3,6 3,3 3,6muros en particulier, où ont été concrétisées plusieurs transactions 0 0% 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012importantes. Ainsi, l’Ile-de-France a concentré 47 % des montantsengagés en immobilier de commerces en 2012 contre 37 % en Investissements en commerces(Mds €) Part dans le volume total investi (%)2011. La province a vu sa part passer de 55 % en 2011 à 49 % en2012 du fait du recul de l’activité sur le segment des centrescommerciaux et des parcs d’activités commerciales. 11
  • 12. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldTypologies d’actifs n’ont pas empêché la diminution de 15 % des volumes investis en centres commerciaux en 2012. Lié à l’absence d’offres de grands2012 a été l’année des rues commerçantes, reflétant l’appétit centres régionaux disponibles à la vente, ce recul marque aussi lad’acteurs long-terme pour un segment de marché moins ou peu défiance des investisseurs pour les centres de taille intermédiaire,exposé au fléchissement de la consommation. Totalisant plus de une typologie souffrant d’une désaffection plus marquée des1,8 milliard d’euros, celles-ci ont représenté 51 % des montants consommateurs et de la forte concurrence du e-commerce.engagés en commerces dans l’Hexagone au cours de l’annéeécoulée grâce à la concrétisation de quelques grandes ou très Totalisant 510 millions d’euros, les sommes investies sur le marchégrandes transactions de boutiques de pieds d’immeubles et de biens des parcs d’activités commerciales restent peu importantes et enmixtes. La cession du 52-60 avenue des Champs-Élysées, qui abrite retrait par rapport à 2011. Les investisseurs restent de fait trèsle Virgin Megastore et est situé sur la meilleure portion de la sélectifs, ciblant en priorité les produits core neufs ou existants quiprincipale artère commerçante de France, compte à elle seule pour jouissent de vastes zones de chalandise, de la présence d’enseignes28 % de l’ensemble des montants investis en rues commerçantes. reconnues et de durées fermes d’engagement (Alpha Park II auxD’autres artères, également dynamisées par l’essor du tourisme et Clayes-Sous-Bois). Les sites en cours de développement dans desles ouvertures de flagships d’enseignes internationales et de luxe, régions non saturées sur le plan de l’offre commerciale et disposantont été plébiscitées en 2012, comme Faubourg One, rue du d’un potentiel de consommation important, se sont égalementFaubourg Saint-Honoré (acquis par Ramsbury) ou le 144 rue de attirés les faveurs des investisseurs, comme ce projet acquis parRivoli, emplacement du futur flagship parisien de Forever 21 (acquis Eurocommercial Properties à Chasse-sur-Rhône, au sud de Lyon.par Invesco Real Estate). La province n’a pas été en reste, commel’ont illustré l’acquisition par Thor Equities du 65 Croisette à Cannesou la cession à Grosvenor d’un portefeuille de commerces situésrue de la République, principale artère lyonnaise.Autre segment de marché relativement résistant à la crise, lecommerce de proximité a vu son succès confirmé par plusieursacquisitions de galeries commerciales et la cession, en particulier,d’un portefeuille Mercialys à Primonial Reim. Les investisseurs sesont aussi portés sur des actifs unitaires sécurisés, comme l’ontmontré quelques cessions de centres existants, ouverts récemment(La Cour des Capucins à Thionville) ou ayant fait l’objet d’uneopération d’extension ou de rénovation. Cependant, ces opérations 65 Croisette – Cannes (06) EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2012 SURFACE PRIX TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR (M²) (M€) Rues commercantes/ 52-60 Champs-Élysées Paris 8e Groupama Immobilier QIA 26 850 > 500 Bureaux Rues commercantes Portefeuille Lyon (69) ANF Grosvenor - 309 Faubourg One / 54-60 Fbg Ramsbury Rues commercantes Paris 8e Hammerson 8 230 174 Saint-Honoré AB Rues commercantes/ 116 bis avenue des Emir du Paris 8e LBO France 15 000 160 Bureaux Champs-Élysées Qatar Primonial Galeries Portefeuille - Mercialys 64 080 146,5 Reim Les Clayes-sous- Compagnie de Invesco Retail park Alpha Park II 35 000 90 Bois (78) Phalsbourg Real Estate Thor Rues commercantes 65 Croisette Cannes (06) KanAm 1 800 90 Equities12
  • 13. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldINVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS site de taille équivalente loué à Célio dans l’Oise. Plusieurs clés-en- mains ont aussi été enregistrés (plateforme de 28 000 m² duÉvolution des volumes investis groupe Casino à Wissous, acquise par Argan auprès de Pitch Promotion), illustrant l’adoption par les utilisateurs de nouvelles contraintes techniques ou règlementaires dans un contexte de VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS détérioration de la qualité de l’offre disponible. EN FRANCE (MDS €) 4 100% Le marché de l’immobilier industriel reste malgré tout pénalisé par la prudence des investisseurs, toujours échaudés par les risques 3 80% inhérents à ce type d’actifs (forte vacance liée à la précarité croissante des contrats des logisticiens, rapide obsolescence liée à 60% des standards de sécurité très stricts et des exigences techniques 2 de plus en plus pointues). Les produits et marchés secondaires 40% continuent par ailleurs de souffrir de difficultés de financement 1 persistantes et d’une offre généralement inadaptée aux stratégies 2,6 20% de rationalisation des utilisateurs. Les investisseurs continuent 2,1 3,2 1,5 1,1 0,9 0,8 1,3 0,8 0,7 0,6 donc de se positionner prioritairement sur des plateformes neuves 0 0% ou récentes, situées au plus près des grands bassins de 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 consommation et des principaux axes de transport. Investissements en industriel (Mds €) Part dans le volume total investi (%) Répartition géographiqueAvec 1,3 milliard d’euros, les volumes investis en immobilierindustriel en 2012 restent très légèrement en-deçà de la moyenne La répartition géographique des volumes investis confirme lades dix dernières années (1,4 milliard d’euros). Ils affichent toutefois domination des quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sudune forte hausse de 44 % sur un an et concentrent 9 % l’ensemble (Lille, Paris, Lyon et Marseille). Ces pôles, qui concentrentdes montants engagés en France contre 5 % en 2011. Cette traditionnellement près des trois quarts de la demande placée deévolution tient essentiellement à la vente, au second semestre, de grands entrepôts, ont représenté 64 % des sommes investies entrois grands portefeuilles d’entrepôts. Cédés par Gecina, Prologis immobilier industriel en 2012 (hors portefeuilles nationaux).et Foncière Europe Logistique à Blackstone et Segro, ces trois D’autres marchés se sont illustrés. Tel est notamment le cas de latransactions totalisent 589 millions d’euros, soit 45 % de l’ensemble Normandie avec la cession de deux plateformes sécurisées, situéesdes montants engagés en immobilier industriel. non loin de Rouen (Criquebeuf-sur-Seine, Heudebouville), illustrant l’intérêt des investisseurs pour des pôles qui pourraient à termeLes ventes d’actifs unitaires ont par ailleurs été plus nombreuses en bénéficier de la croissance des échanges internationaux et des2012 qu’en 2011. Ces ventes concernent en majorité des entrepôts projets de développement de la Vallée de la Seine. Quelquesde classe A sécurisés, à l’exemple de la cession à BNP Paribas Reim opérations de sale and leaseback ont également animé la province,d’une plateforme de près de 30 000 m² louée à La Poste à Saint- à l’exemple d’une plateforme neuve acquise par Amundi auprès duLaurent-de-Mure près de Lyon ou de l’acquisition par Argan d’un Groupe Oxylane (Décathlon) près de Mulhouse. EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS INDUSTRIELS EN 2012 SURFACETYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUÉREUR PRIX (M€) (M²)Logistique Portefeuille Mercure - Gecina Blackstone 583 000 220Logistique Portefeuille Arrow - Prologis Blackstone 480 000 208Logistique Portefeuille Axiom - Foncière Europe Logistique Segro 258 000 160,7Logistique Parc logistique Paris Oise Longueil-Sainte-Marie (60) LIM Rockspring 142 000 78,7Locaux Parc Mûre Ivry-sur-Seine (94) Mure Capstone 45 000 47dactivitésLogistique Entrepôt* Wittenheim (68) Décathlon Amundi 33 000 20 * Sale and leaseback 13
  • 14. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldTAUX DE RENDEMENTLa concurrence entre investisseurs pour les meilleurs actifs de l’Hexagone a pesé sur les taux de rendement prime, dont la compression a suivila chute des taux d’intérêt. Ainsi, l’Euribor 3 mois est passé de 1,42 % en décembre 2011 à 0,19 % un an plus tard. Dans le même temps, letaux d’emprunt à 10 ans de l’État Français, qui dépassait les 3 % à la fin décembre 2011, s’établissait fin 2012 à 1,98 %. Le niveau bas des tauxdirecteurs et l’attrait persistant dont jouissent les meilleurs actifs ne présagent pas d’une remontée à court-terme des taux de rendementprime. Le spread avec l’OAT 10 ans demeure toutefois attractif (227 points de base au 1er janvier 2013) en raison de taux d’intérêt long termehistoriquement bas, confirmant le statut de valeur refuge de l’immobilier.Les transactions récentes d’actifs de bureaux font ressortir des taux de rendement tombés à 4,50 % à Paris QCA – voire en-deçà pour lesbiens exceptionnels – et inférieurs à 5,25 % dans Paris Rive Gauche. Dans le QAO, ils sont compris entre 5,50 et 5,75 %. Ils sont restés stablesen province, même s’ils subissent, ponctuellement, une pression à la baisse. À Lyon, le taux de rendement prime s’établit ainsi à 6 % et à6,25 % à Marseille et Lille.Les taux de rendement des meilleurs actifs industriels ont enregistré une hausse d’environ 30 points de base d’une année sur l’autre, liée àl’aversion au risque des investisseurs et à des conditions de financement plus difficiles.Ainsi les taux prime de grands entrepôts se situent entre7,30 % et 7,40 % dans les régions de Paris et de Lyon, et sont supérieurs à 7,50 % à Marseille et à Lille. S’agissant des locaux d’activités, lesmeilleurs actifs s’échangent autour de 8,50 %.La moyenne des taux de rendement prime des commerces s’établit à 5,08 % à la fin de 2012 contre 5 % un an plus tôt, soit une augmentationde 8 points de base. Ils n’ont pas suivi la même évolution selon les types d’actifs. Ainsi, les meilleurs emplacements des grandes artères de lacapitale ont vu leur taux baisser pour s’établir à 4 % quand ceux des centres commerciaux régionaux (5-5,25 %) et des retail parks (6,25 %)ont subi une pression à la hausse. TAUX DE RENDEMENT PRIME EN FRANCE (%) JANVIER 2012 JANVIER 2013 ÉVOLUTION (EN PDB)* BUREAUX Paris QCA 4,50 4,25 - 25 Province (Lyon) 6,00 6,00 -0 COMMERCES Boutiques 4,50 4,00 - 50 Centres commerciaux 4,75 5,00 25 Retail parks 5,75 6,25 50 INDUSTRIEL Logistique 7,00 7,30 30 Locaux d’activités 8,00 8,50 50PERSPECTIVESL’actualité récente ne laisse pas entrevoir d’amélioration franche de la conjoncture économique internationale. L’Europe, surtout, demeure aucœur des préoccupations et devrait le rester tout au long de 2013. De fortes incertitudes pèsent notamment sur la France, où la forte haussedu chômage et une pression fiscale accrue entretiendront la défiance des investisseurs à l’égard d’une économie et d’un modèle soumis à deforts vents contraires. Plusieurs des tendances de 2012 devraient donc se prolonger en 2013 sur le marché français de l’investissement. Les actifset marchés secondaires pâtiront notamment du ralentissement de l’activité locative, des difficultés de financement et de la mise à niveaunécessaire des biens inadaptés aux dernières normes environnementales. Comme en 2012, de nouvelles opérations et de nouveaux nomsprestigieux animeront toutefois les principaux pôles tertiaires et les grandes artères commerçantes de l’Hexagone, confirmant que la France etla région parisienne demeurent des destinations de choix pour de grands investisseurs riches en fonds propres et avides de sécurité, désireuxde consolider leur présence ou de faire leur entrée sur un marché apprécié pour la qualité de ses infrastructures, sa stabilité et son rayonnementtouristique international.14
  • 15. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & Wakefield
  • 16. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldLE MARCHÉ DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D’ILE-DE-FRANCE Sud Ouest Sud Roissy- A1 Est en-France Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO) Boucle de Seine Tremblay- A104 Nord Gonesse en France A15 Paris Rive Gauche Paris QCA Paris Centre Est A86 Aulnay- Villepinte La Défense sous-Bois Le Blanc- Mesnil A3 Villeneuve- la- Le Gennevilliers Bourget A86 Bezons Garenne Asnières- St-Denis La Courneuve Colombes sur- Drancy Bois- Colombes Seine A1 La Garenne- Aubervilliers A14 Colombes St-Ouen Clichy Bobigny Courbevoie Levallois- Pantin A86 Nanterre Paris La Perret XVIII Défense Neuilly- XVII Le Pré- Puteaux sur-Seine St-Gervais XIX Les Lilas A3 Rosny- IX X Bagnolet sous-Bois Rueil- Suresnes VIII Malmaison II Neuilly- Neuilly-sur- XX Montreuil Plaisance Marne XVI e ine I III XI LaS VII Fontenay- IV Vincennes sous-Bois VI Saint- St- Boulogne- V Noisy-le- Cloud XV Mandé Nogent- Billancourt XII sur-Marne Grand A12 XIV XIII Issy-les B Sèvres Vanves ouleva Charenton- Moulineaux rd Pér Champigny- iphé le-Pont riq sur-Marne A86 Malakoff Montrouge ue Gentilly Le Ivry-sur-Seine Kremlin Arcueil Bicêtre A4 Meudon Châtillon Bagneux Cachan Villejuif A6 A86La croissance de l’économie française est restée au point mort en 2012 tandis que le taux de chômage a fortement progressé, retrouvant sonniveau de 1999. Accentuant le manque de visibilité des utilisateurs, cette forte détérioration du climat économique a limité la consommationde surfaces de bureaux. Les incertitudes ont en outre été accrues par la tenue d’élections majeures qui ont, du moins temporairement, limitéla demande émanant du secteur public. Cette conjonction d’éléments défavorables ne s’est pourtant pas traduite par un recul important del’activité. Ainsi, 2,1 millions de mètres carrés de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en Ile-de-France en 2012, soit une baisse de10 % par rapport à 2011 mais de 1 % à peine par rapport à la moyenne des dix dernières années. Le resserrement du marché n’en est pas moinsévident, notamment illustré par la forte baisse du nombre total de transactions. Ses performances ont ainsi dépendu pour une large part de lavolonté de grandes entreprises de réduire leurs coûts immobiliers tout en modernisant leurs sites, jouant en faveur des pôles tertiairesdisposant d’une offre adaptée aux stratégies de rationalisation des utilisateurs. A10 A616
  • 17. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS Études & Recherche Cushman & Wakefield DEMANDE DES UTILISATEURS3 000 000 4 000 2 791 622 DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE 2 656 443 (M²) DEMANDE PLACÉE PAR MOTIVATIONS (> 4 000 M²) 3 5002 500 3 000 000 000 2 357 403 4 000 2 791 622 2 321 082 2 656306 3 443 3 000 2 049 452 2 091 864 2 098 351 3 500 2 500 000 1 937 638 2 8932 000 000 2 357 403 2 784 2 321 082 2 500 1% 1 742 328 3 306 1 752 665 2 498 2 049 452 2 091 864 2 590 351 3 000 2 098 2 000 000 21317 638 937 2 893 2 784 2 314 2 264 2 271 10%1 500 000 2 114 328 1 742 1 752 665 2 500 2 000 2 498 2 590 2 317 2 314 2 271 1 500 000 2 114 2 264 2 000 1 500 Regroupement-Consolidation1 000 000 42% 1 500 Rationalisation 1 000 000 51% 1 000 42% 49% 500 000 44% 43% 51% 51% 45% 1 000 50% Extension 46% 42% 49% 45% 500 500 000 44% 43% 51% 45% 50% 47% 46% 45% 500 Divers 0 0 0 0 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) Nombre de transactions Demande placée (m²) Demande placée >4000 m² (part en %) Nombre de transactions 2 098 351 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs La détérioration du climat économique a confirmé que la France en 2012, soit une baisse de 10 % par rapport à l’année précédente était engluée dans une crise durable. Ainsi, plusieurs indicateurs (2 321 082 m²) et un niveau légèrement supérieur à celui enregistré économiques ont viré au rouge ces derniers mois augurant, au en 2010 (2 091 864 m²). Les difficultés des plus petites entreprises, mieux, d’une très faible croissance en 2013 et ne laissant guère de davantage exposées à la crise, ont plus particulièrement pesé sur doutes sur une nouvelle envolée du taux de chômage. l’évolution de la demande placée. Ainsi, le recul général de la Dans ce contexte, le nombre limité d’opérations d’extension n’a demande est directement imputable au fléchissement du segment guère surpris. Celles-ci ont constitué 10 % des mouvements des petites et moyennes surfaces et à la forte diminution du supérieurs à 4 000 m² en 2012 accompagnant, dans de rares cas, la nombre total de transactions (2 271 en 2012 contre 2 590 en croissance de certaines entreprises dans des secteurs d’activités 2011). Cette baisse a été partiellement compensée par la bonne dynamiques tel Internet (Criteo sur 10 000 m² au 32-38 rue tenue du segment des transactions supérieures à 4 000 m², dont le Blanche dans Paris 9e). Mais les mouvements enregistrés sur le volume est resté stable d’une année sur l’autre. marché ont surtout montré que la tendance était, bien plus qu’à la L’année 2012 a en effet confirmé le rôle décisif des grandes prise à bail de surfaces supplémentaires, au regroupement et à la transactions, reflétant la poursuite des stratégies de regroupement rationalisation des sites d’entreprises pressées de réduire leurs et de rationalisation des entreprises. Les 91 mouvements supérieurs charges et de préserver leur rentabilité. À l’origine de 89 % de la à 4 000 m² dénombrés en 2012 (92 en 2011) représentent ainsi demande placée totale supérieure à 4 000 m² en 2012 contre 87 % 50 % de la demande placée totale, soit un volume de 1 044 379 m² un an auparavant, ces deux motivations ont pris diverses formes, par ailleurs constitué à 67 % de bureaux neufs-restructurés et d’un concernant un très large éventail de secteurs d’activités, de pôles nombre conséquent de clés-en-mains (CNET/Orange sur tertiaires et de types d’actifs. De façon générale, elles ont toutefois 70 000 m² à Châtillon, Thalès sur 49 000 m² à Vélizy-Villacoublay, mené à la réduction du nombre de sites occupés par les entreprises, Casino sur 25 000 m² à Vitry-sur-Seine, Unilever sur 17 600 m2 à au profit de grandes surfaces neuves (CNET/Orange à Châtillon) Rueil-Malmaison). Après une année 2011 marquée par plusieurs ou de bureaux de seconde-main de qualité (Défense Ouest pris par acquisitions significatives (Google rue de Londres et SCOR avenue Oberthur Technologies à Colombes). Kléber à Paris, Natixis à Charenton-le-Pont, etc.), le marché des Signes de la faiblesse persistante du niveau d’absorption des ventes utilisateurs a en revanche été atone en 2012, en dépit d’un bureaux d’Ile-de-France, ces tendances expliquent en partie la climat économique accentuant le caractère refuge de l’immobilier. multiplication des libérations d’actifs obsolètes et contribuent à Ainsi, le volume des ventes affiche une forte baisse de 69 % sur un creuser le fossé avec des surfaces notamment respectueuses des an, liée aux difficultés de financement, aux divergences de vues dernières normes environnementales. Elles favorisent également le entre cédants et acquéreurs et au recul marqué de l’activité à Paris, départ de grands utilisateurs de secteurs établis, à l’instar des où se concentrent traditionnellement ces opérations. mouvements opérés par la SNCF pour installer certains de ses collaborateurs parisiens à Saint-Denis. Mais alors que l’importance 17
  • 18. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & Wakefieldde la question des déplacements domicile-travail et du poids des nombre de transactions d’envergure à Paris après une année 2011instances représentatives du personnel ne se dément pas, les qui avait vu la prise à bail de plusieurs grandes surfaces restructuréesdélocalisations demeurent somme toute limitées, confirmant une ou de seconde-main de qualité dans Paris Centre Est et Paris Riverelative inertie des entreprises. Celles-ci ont le plus souvent Gauche (ministère de l’Intérieur dans Le Lumière, Eau de Paris dansprivilégié leur secteur d’origine ou des secteurs proches, leur Modul’19, AON dans Carré Suffren, etc.). La baisse de cette tranchepermettant d’atteindre leurs objectifs de rationalisation tout en montre aussi que les marchés les plus établis des Hauts-de-Seine,préservant leur climat social ou leur image de marque. Quelques comme Neuilly-sur-Seine ou La Défense, ont été généralement peuutilisateurs ont aussi profité de l’optimisation de leur immobilier actifs, à l’exception notable de celui de Boulogne-Billancourt oùpour se rapprocher du cœur de l’agglomération, comme l’ont plusieurs utilisateurs ont tiré parti d’une offre neuve, restructuréeillustré l’annonce par le groupe Casino du déménagement de ses ou de seconde-main de qualité pour concilier prestige de l’adresse,fonctions supports de Marne-la-Vallée à Vitry-sur-Seine et la prise à bâtiments modernes et loyers inférieurs aux valeurs des meilleuresbail par Disney de 6 110 m² dans Seinergy (Paris13e). offres de ce département (Sodexo dans Horizons, Reed Midem et Medtronic dans Ileo, Canal + dans Arcs de Seine, etc.). DEMANDE PLACÉE PAR TRANCHES DE LOYERS (> 4 000 M²) La part des transactions de plus de 550 €/m²/an est restée peu importante, constituant 10 % du volume total des transactions supérieures à 4 000 m² en 2012 (13 % l’année précédente). Comme en 2011, cette part modeste ne traduit pas tant une désaffection des 3% 10% utilisateurs pour les biens les plus haut-de-gamme que le nombre 11% <150 €/m² très restreint de grandes transactions signées à ce niveau de prix et 150-249 €/m² la pénurie d’offres de bureaux de qualité dans les secteurs les plus 17% 250-349 €/m² prisés de la capitale. Ainsi, les prises à bail par Hogan Lovells du 350-449 €/m² 17 avenue Matignon ou par Roland Berger du Magistère ont de 37% 450-549 €/m² nouveau permis d’apprécier la valeur des meilleurs actifs parisiens. 22% >550 €/m² 200 % ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES (2011/2012 EN %) 150 % 141 %L’évolution la plus sigificative en termes de valeurs locativesconcerne la forte progression de la part des transactions inférieuresà 350 €/m²/an. Celles-ci ont représenté 51 % du volume de la 100 %demande placée totale (34 % l’année précédente) sous l’effetconjoint de grands projets clés-en-mains signés à ce niveau de loyer 46 % 50 %et du nombre important de transactions enregistrées hors de la 21 %capitale. Cette évolution est le signe évident du succès des secteurs 4%de report offrant un bon rapport qualité/prix, qu’il s’agisse 0% Paris Rive Gauche Boucle de Seine Reste de lIle de France Sud 1ère couronne La Défense Sud Ouest Paris QCA QAO Paris Centre Est Nord Estd’immeubles rénovés ou de seconde-main proches des secteurs - 21 %établis des Hauts-de-Seine (BNP Paribas dans Défense Avenue 2 à -7% -50 % - 35 %Nanterre) ou de bureaux neufs de secteurs moins établis de 1ère -12 %couronne (ECE dans B Initial à Montreuil) ou de 2e couronne -13 % - 58 %(Système U dans le Montréal à Rungis, EDF dans le Citalium à -100 % -13 %Marne-la-Vallée).L’augmentation de la part des transactions inférieures à 350 €/m²/an En 2012, le nombre de mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurstraduit également, de façon mécanique, la baisse de l’activité a diminué dans six des dix principaux secteurs tertiaires d’Ile-de-constatée sur le segment des opérations comprises entre 350 et France. La baisse a été particulièrement marquée dans la capitale549 €/m²/an. En 2012, celles-ci n’ont représenté que 39 % du volume (- 24 %), qui n’a représenté que 33 % de la demande placée totalede la demande placée totale supérieure à 4 000 m² contre 53 % en en Ile-de-France contre 39 % en 2011.2011. Cette évolution est principalement liée à la diminution du18
  • 19. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldLe marché de Paris intra-muros a à la fois souffert du fléchissementdu segment des petites et moyennes surfaces et de la réduction duvolume des transactions supérieures à 4 000 m² (212 441 m² en2012 contre 339 792 m² en 2011). Ces deux tendances, qui sontrévélatrices des difficultés des petites et moyennes entreprises etde la baisse de la demande d’acteurs traditionnels comme la financeou l’administration, sont surtout la conséquence d’une raréfactionde l’offre neuve-restructurée disponible. Cette pénurie a pousséplusieurs utilisateurs des beaux quartiers à accélérer la rationalisationde leur outil immobilier tout en maintenant le prestige de leurimplantation (Hogan Lovells dans le QCA ou AT Kearney au 23 ruede l’Université, dans le 7e arrondissement) et contribué au succès de Green Office – Rueil-Malmaison (92)biens remis sur le marché après leur restructuration (Le Magistère, Enfin, les secteurs de reports de 1ère couronne aisément accessiblesloué à Roland Berger, ou Oïkos, loué à BPI Group dans le 8e). et disposant d’importantes opportunités foncières et immobilièresD’autres acteurs, souhaitant demeurer ou s’établir dans la capitale ont été logiquement prisés par des entreprises désirant conjuguermais pas nécessairement dans ses secteurs les plus huppés, ont réduction drastique de leurs coûts et modernisation de leurs sites.privilégié son offre de seconde-main de qualité dans certains Certains de ces secteurs, théâtres de quelques-unes des plusquartiers limitrophes et moins onéreux du QCA (Rexel dans grandes transactions de 2012, se sont plus particulièrementVision 17, Banque de France dans Paris Bourse) ou dans la ZAC illustrés. C’est le cas du Sud 1ère couronne, où la progression deRive Gauche (RFF dans Equinoxe). La baisse de la demande a par 141 % de la demande placée sur un an tient pour une très largeailleurs été limitée par l’activité soutenue de certains secteurs part au regroupement du CNET/Orange à Châtillon sur 70 000 m²,d’activités en forte croissance, comme l’ont illustré de nombreuses un projet qui représente à lui seul un volume supérieur de 16 % autransactions de moyennes et de grandes surfaces d’entreprises des total des mètres carrés commercialisés dans le secteur en 2011. Ennouvelles technologies (Criteo rue Blanche, Meetic rue Auber, dépit d’une baisse de 7 % du volume placé par rapport à l’annéeDailymotion dans Horizons 17, etc.) ou le luxe (PPR dans Laënnec, précédente, le Nord confirme par ailleurs son dynamisme avec unPuig au 65-67 avenue des Champs-Élysées, Van Cleef & Arpels au nombre important de grandes transactions dans différentes2 rue du Quatre Septembre, etc.). communes (SNCF dans City One ou Siemens dans Le Sisley àHors de Paris, certains marchés ont également souffert du manque Saint-Denis, Euro RSCG dans l’ancien bâtiment des Douanes àde solutions offertes à des entreprises avides de grandes surfaces de Pantin, Samsung dans Ovalie à Saint-Ouen, etc.). Si ce secteur avaitqualité à prix compétitif et de l’atonie de secteurs d’activités bénéficié en 2011 de la transaction géante réalisée par SFR à Saint-traditionnellement importants, comme la finance. C’est le cas de La Denis, la demande y a de fait été répartie de façon plus équilibréeDéfense, où la baisse de la demande placée a toutefois été limitée en 2012. L’année écoulée augure ainsi de lendemains qui chantent,en fin d’année par la décision d’Allianz d’installer ses équipes d’autant que le Nord continuera de profiter dans les prochainesparisiennes dans la Tour Athéna, dont l’entreprise est propriétaire, années de l’avancée de projets urbains majeurs et du renforcementet la location par le ministère de l’Écologie de 53 600 m² dans la de son réseau de transports en commun (ZAC des Docks à Saint-Tour Esplanade. Plusieurs prises à bail de moyennes ou grandes Ouen, prolongement des lignes 12 et 14 du métro, etc.).surfaces rénovées ou de seconde-main ont aussi montré que ce DEMANDE PLACÉE PAR SECTEURS D’ACTIVITÉSmarché continuait d’offrir de réelles opportunités d’extension ou (> 4 000 M²)d’optimisation à ses utilisateurs (RTE dans Cœur Défense ou Totaldans la Tour SCOR) ou aux entreprises de communes voisines 7% 16%(Aelia dans la Tour Prisma). Le QAO est pour sa part apparu comme Administration 12%l’un des marchés tertiaires établis les plus résistants en 2012, avec Banque-Assuranceune légère hausse de 2 % de la demande placée par rapport à la Communicationmoyenne des dix dernières années. Cette bonne tenue tient 15% Conseilnotamment au dynamisme du marché de Rueil-Malmaison où la Industrie-Distributiondemande placée a atteint un plus haut historique en raison de la 5% IT-Telecomconcrétisation de projets neufs (Unilever dans Green Office, 43% Services 2%Schneider Electric dans Art & Fact) et du succès de grandes surfacesrénovées (Cofiroute dans Seine Way, Alphabet dans Atria). 19
  • 20. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldSi le secteur financier reste l’un des grands contributeurs de Le recul des secteurs de la banque-assurance et de l’administrationl’économie francilienne, la crise a eu de fortes incidences sur son explique la surreprésentation de l’industrie-distribution qui, avecactivité immobilière. Ainsi, les utilisateurs de la banque-assurance 43 grandes transactions sur un total de 91 enregistrées en Ile-de-n’ont été à l’origine que de 11 mouvements supérieurs à 4 000 m² France, a concentré 43 % du volume de la demande placée totaleen 2012 pour un volume total de 157 489 m² contre 246 900 m² supérieure à 4 000 m² en 2012. La grande hétérogénéité desen moyenne depuis dix ans. Ces transactions ont accru le utilisateurs de ce secteur d’activités explique la diversité desdesserrement géographique des emplois du secteur financier, motivations à l’origine de leurs mouvements ainsi qu’une grandeillustré en 2012 par le renforcement de la présence de BNP Paribas variété de loyers, de types de biens et de secteurs géographiquesdans la ZAC des Grands Moulins à Pantin et l’installation dans d’implantation. Quelques grandes tendances peuvent toutefois êtreDéfense Avenue 2, à Nanterre, d’équipes de la BNP provenant de identifiées, qui mettent notamment au jour l’activité soutenue deLa Défense. Pour le quartier d’affaires, le solde sur un an est groupes du luxe (PPR, Chanel dans Le Madeleine et Céline danstoutefois positif, Allianz ayant annoncé le rapatriement de son siège l’Hôtel Tubeuf à Paris), du e-commerce (Amazon dans Les Ateliersde la Rue de Richelieu (Paris 2e) dans la tour Athéna. Ce nouveau du Parc à Clichy, Pixmania dans O² à Asnières-sur-Seine) ou de ladépart important d’effectifs du cœur historique de la finance grande distribution (Système U à Rungis, Casino à Vitry-sur-Seine).française est emblématique de la perte d’influence relative de Paris Mais la domination de l’industrie-distribution reste avant tout liéeintra-muros, dont la part dans le total des emplois du secteur aux nombreuses transactions émanant de grands groupesfinancier en Ile-de-France est passée de 62 % en 19931 à moins de industriels, notamment dans les secteurs de l’aéronautique (Safran,la moitié aujourd’hui. La plupart des mouvements enregistrés dans Thalès, ECE) ou de l’énergie (Schneider Electric, EDF, GDF Suez).la capitale en 2012 émanent en outre d’utilisateurs « captifs » de la Plusieurs industriels se sont par ailleurs distingués en 2e couronneplace parisienne, qu’il s’agisse de l’extension de la Banque de France (Mercedes-Benz à Montigny-le-Bretonneux, Thalès à Vélizy-dans la Cité financière (5 000 m² dans Paris-Bourse) ou de la prise Villacoublay, Volskwagen à Roissy-en-France), au traversà bail par le GIE informatique du groupe BPCE de 13 980 m² d’opérations clés-en-mains et de campus qui, par la qualité de leur(immeuble ADF2) dans la ZAC Rive Gauche, pôle financier dont architecture et les services offerts aux salariés, valorisent l’imagecet acteur est l’un des utilisateurs principaux. de l’entreprise tant en interne qu’auprès de ses clients.L’administration est le deuxième acteur du marché des bureaux VALEURS LOCATIVESd’Ile-de-France avec une part relativement stable d’une année surl’autre (16 % en 2012 contre 18 % en 2011). Quelques mouvements LOYERS PRIME PAR SECTEURS GÉOGRAPHIQUES (€/M2/AN)significatifs ont été enregistrés, comme la prise à bail par RFF des18 200 m² d’Equinoxe dans Paris 13e ou la location par la SNCF de 838 838 2011 82342 000 m² dans deux immeubles à Saint-Denis (City One, 800 800 2012Innovatis 2). Mais les grandes transactions ont, au total, été peu 679nombreuses (11 en 2012 après 17 en 2011). Cette évolution est 576principalement imputable à la tenue d’échéances électorales 506 514 456 459 464majeures, qui ont freiné la politique immobilière de l’État. Compte- 417 417 357tenu de la nécessaire réduction des dépenses publiques, la reprise 326 277 294 280 315 296 258de cette politique est toutefois plus que probable, par le biais d’unediminution des surfaces occupées (330 000 m² entre 2007 et 2010),de la renégociation ou de la dénonciation de nombreux baux et dela cession d’une partie de son patrimoine (500 millions d’euros de Ile de Paris Paris Paris Rive La QAO Boucle de Sud Ouest Est Nord Sud 1èrerecettes prévues en 2013). Dans ce contexte, de nouveaux France QCA Centre Est Gauche Défense Seine couronnemouvements d’envergure, émanant des services centraux de l’Étatet de ses opérateurs, sont à prévoir, comme l’indique la S’établissant à 838 €/m²/an à la fin de 2012, le loyer prime d’Ile-de-concrétisation récente du projet de regroupement sur 53 600 m² France est resté stable d’une année sur l’autre. La raréfaction dedes services du ministère de l’Écologie à La Défense, dans un l’offre de qualité s’est en effet accentuée, incitant les utilisateurs deimmeuble conforme aux critères de loyer économique (plafond de secteurs à forte valeur ajoutée (avocats, conseils en stratégie) à400 €/m²/an) et de ratio de surface (12 m²/poste de travail2) édictés payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beauxpar France Domaine. quartiers de la capitale. Ainsi, les cabinets d’avocats étrangers ont, tels Hogan Lovells au 17 avenue Matignon ou SJ Berwin dans OzoneSource : CCIP, Le secteur financier parisien, quelle réalité aujourd’hui ?, Février 2010.1Surface utile net - Source : Assemblée nationale, Rapport sur la gestion du patrimoine immobilier de l’État, 10 octobre 2012220
  • 21. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS Études & Recherche Cushman & Wakefield sur les Champs-Élysées, privilégié les actifs les plus onéreux du Accompagnant le décrochage de l’activité économique et le QCA. Ils avaient, en 2011, animé le 7e arrondissement (Latham & fléchissement de la demande placée, le volume de l’offre disponible Watkins au 45 rue Saint-Dominique, McDermott Will & Emery au à moins de six mois est reparti à la hausse en 2012. Totalisant 23-25 rue de l’Université), où la location par AT Kearney de 3 869 380 m², soit une augmentation de 4 % sur un an et un taux 2 000 m² au 23-25 rue de l’Université en 2012 a quasiment asséché de vacance s’établissant à 7,4 % ce volume rejoint désormais son l’offre restructurée du secteur. niveau du début de 2011. Cette évolution générale masque de forts contrastes en fonction du secteur géographique et de la qualité des Le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif des actifs. Ainsi, l’offre a diminué de 6 % dans la Paris Rive Gauche ou tendances observées dans le reste de l’Ile-de-France. Ainsi, la le Sud Ouest tandis que certains secteurs tertiaires ont vu leur grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure la règle, celles- stock croître sensiblement d’une année sur l’autre. C’est ci pouvant varier fortement dans un même secteur tertiaire en notamment le cas du Sud, de la Boucle de Seine ou de la Défense, fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et où l’offre disponible a augmenté sous l’effet du faible nombre de de la stratégie de commercialisation du propriétaire. De façon grandes transactions enregistrées en 2012 et de la livraison récente générale, les mesures d’accompagnement ont toutefois été un ou à venir d’ensembles neufs ou restructurés (New Side à La élément plus déterminant des relations entre les preneurs et des Garenne-Colombes, Carpe Diem à la Défense et Axéo 2 à Arcueil). bailleurs parfois contraints d’octroyer davantage de franchises de loyer pour limiter la vacance de leurs biens. Compte-tenu de la détérioration du climat économique et de la baisse sensible de la demande, certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de souplesse pour conserver leurs locataires, conduisant notamment à la généralisation de l’ILAT3, institué par le décret n°2011-2028 du 29 décembre 2011. Cette évolution révèle un écart croissant entre valeurs faciales et valeurs économiques ainsi qu’une concurrence accrue entre biens et secteurs tertiaires. Mais ces deux tendances ne sont pas synonymes de blocage du marché. Ainsi, les utilisateurs profiteront en 2013 de conditions de négociation généralement plus avantageuses pour mener à bien leur projet de rationalisation, donnant lieu à de nouvelles prises à bail et favorisant l’écoulement de l’offre neuve ou de seconde-main de qualité. Ces opérations s’accompagneront par ailleurs d’un nombre toujours important de clés-en-mains, attestant du positionnement très en amont de grands utilisateurs pour profiter de conditions de bail optimales. OFFRE DISPONIBLE ET À VENIR4 500 000 9,0 % 8,0 7,94 000 000 ÉVOLUTION 7,1 L’OFFRE DISPONIBLE EN ILE-DE-FRANCE 7,4 DE 8,0 % 4 103 109 4 066 053 7,1 7,1 3 871 0103 500 000 6,7 6,6 7,0 % 4 500 000 6,5 9,0 % 3 720 902 3 413 681 3 383 320 8,0 7,9 3 290 7643 000 000 4 000 000 5,7 7,4 8,0 % 6,0 % 4 103 109 3 133 113 3 117 655 4 066 053 7,1 7,1 7,1 Carpe Diem – Courbevoie (92) 3 871 010 6,7 794 676 3 500 000 6,5 6,6 7,0 % 3 720 9022 500 000 5,0 % Le stock de qualité demeure toutefois relativement limité, encore 3 413 681 3 383 320 3 290 764 3 000 000 5,7 6,0 % 3 133 113 3 117 6552 000 000 entamé en 2012 par de grands utilisateurs portant avant tout leur 2 794 676 2 4,0 % 2 500 000 5,0 %1 500 000 2 000 000 4,0 % 3,0 % demande sur des surfaces neuves ou restructurées supérieures à1 000 000 1 500 000 3,0 % 2,0 % 4 000 m². Ainsi, ce type d’actifs ne représente plus, en Ile-de-France, 500 000 1 000 000 2,0 % 1,0 % que 17 % du volume total de l’offre disponible à moins de six mois. 500 000 1,0 % Le volume de l’offre de seconde-main a en revanche augmenté 0 0,0 % 20030 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 0,02012 % (+ 6 %) sous l’effet des libérations. Cette détérioration de la qualité 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 de l’offre se prolongera sans nul doute en 2013, l’état de la Offre Offre disponible à mois disponible à 6 6 mois Taux de vacancevacance Taux de conjoncture économique et de nouvelles libérations promettant un alourdissement du stock de seconde-main que ne compenseront 3 Indice des loyers des activités tertiaires. 21
  • 22. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & Wakefieldpas, en qualité, les livraisons. Moins de 550 000 m² de bureaux onten effet été livrés en 2012, un volume bien en-deçà du chiffre de2009 (1,3 million de m²). Surtout, seuls 49 % des 1,5 million dem² de bureaux en chantier sont actuellement disponibles, reflétantla diminution du nombre de lancements en blanc après la brèvereprise observée en 2011.Cette vision d’ensemble laisse entrevoir diverses incidences sur lesstratégies immobilières des entreprises selon la qualité du stockdisponible dans chaque secteur géographique. Dans les pôlestertiaires les moins offreurs (Paris QCA, Paris Rive Gauche)l’assèchement de l’offre restructurée incitera les propriétaires desurfaces obsolètes à les retirer du marché pour les adapter auxnormes les plus récentes. Mais les grands utilisateurs des quartiersn’offrant que peu d’alternatives satisfaisantes à l’horizon 2014 Viva – Malakoff (92)(Étoile, 7e arrondissement, ZAC Rive Gauche) seront à plus courtterme incités à renégocier leur bail pour réduire leurs coûts Si l’analyse de l’offre future à l’horizon 2014 met au jour uneimmobiliers. Cette évolution devrait également favoriser le report capitale toujours moins offreuse, les marchés de 1ère couronne sontd’entreprises sur des offres de seconde-main de qualité de secteurs généralement plus équilibrés. Plusieurs d’entre eux tireront leurétablis bien pourvus s’agissant de ce type d’actifs (Washington épingle du jeu dans les prochains mois. Certains secteurs pourraientPlaza dans Paris QCA) ou sur les offres neuves-restructurées de attirer les utilisateurs parisiens ou retenir leurs entreprises, àzones plus excentrées. Certaines offres du 9e arrondissement l’instar des immeubles sièges de certains marchés des Hauts-de-(32 Blanche) et de la ZAC Batignolles (Rezo et Strato) semblent de Seine (So Ouest à Levallois-Perret) ou des nombreusesfait bien placées pour attirer les utilisateurs de Paris QCA moins opportunités de bureaux neufs (Kinetik et Ardeko à Boulogne-dépendants du prestige de leur adresse. Quant aux grandes offres Billancourt, Eqwater à Issy-les-Moulineaux) ou restructurés (In &en cours de construction dans des quartiers parisiens à connotation Out à Boulogne-Billancourt) du Sud Ouest. Après une année 2012plus résidentielle (Parisquare dans le 11e), elles constitueront une atone, La Défense pourrait aussi profiter d’une offre neuve de trèsréelle alternative pour les utilisateurs des secteurs très peu offreurs grande qualité (Carpe Diem) et d’un volume d’immeubles dede Paris Rive Gauche ou de Paris Centre Est. seconde main conséquent et plutôt qualitatif (Cœur Défense) pour amorcer un nouveau cycle et réaffirmer son statut de premier quartier d’affaires européen. PHOTOGRAPHIE DE L’OFFRE À VENIR À L’HORIZON 2014 Mais les mouvements ne se limiteront pas aux secteurs les plus 1 525 731 établis des Hauts-de-Seine. Ainsi, la concurrence pour capter la demande d’utilisateurs parisiens ou de périphérie rendus plus prudents par la crise devrait s’intensifier, au bénéfice des marchés bien pourvus en bureaux de qualité et affichant un prix cohérent au regard des objectifs de rationalisation des entreprises. À cet égard, 324 830 le Sud, la Boucle de Seine et certains marchés du Nord, jouissant d’une offre neuve conséquente et compétitive (Viva à Malakoff, 474 652 Area Prima à Châtillon, West Plaza à Colombes, Bords de Seine à Bezons ou encore Pointe Métro 2 à Gennevilliers) pourraient s’illustrer en 2013. L’avenir de ces marchés s’annonce en outre 2013 2014 d’autant plus favorable qu’ils bénéficieront, à court et moyen Volume doffres certaines > 10 000 m² Volume doffres probables > 10 000 m² termes, du prolongement ou de la création de plusieurs lignes de Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières années transports en commun (lignes 1, 2 et 6 du tramway, lignes 4, 12 et Moyenne du volume de transactions >5 000 m² des 5 dernières années 14 du métro), confirmant que les incertitudes entourant le financement du réseau du Grand Paris Express n’empêchent pas, d’ores et déjà, le renforcement de l’accessibilité de plusieurs communes d’Ile-de-France.22
  • 23. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldPERSPECTIVESAprès l’embellie passagère de 2011, l’année 2012 a marqué une contraction du marché des bureaux d’Ile-de-France, illustrée par la remontéesensible de l’offre disponible et le fléchissement de la demande des utilisateurs. Si l’envolée du taux de chômage est généralement moinsmarquée en région parisienne qu’au niveau national, les perspectives économiques ne permettent pas d’espérer une franche reprise de laconsommation de surfaces de bureaux dans les prochains mois. Elles augurent au contraire d’un plus grand attentisme des utilisateurs, quipèsera sur l’évolution de la demande placée. Contraintes de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, les grandes entreprisescontinueront toutefois d’absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualité d’Ile-de-France, au profit des marchés les plus établis quioffrent encore quelques rares opportunités d’implantation ou des marchés tertiaires disposant de bureaux neufs bien reliés aux transports. EXEMPLES DE TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES EN 2012 SECTEUR IMMEUBLE / VILLE PRENEUR SURFACE (M²) SUD Éco-Campus/Châtillon (92) CNET/ORANGE 70 000 LA DÉFENSE Tour Esplanade/Puteaux (92) MINISTÈRE DE L’ÉCOLOGIE 53 600 AUTRE SECTEUR New Vélizy/Vélizy-Villacoublay (78) THALES 49 000 QAO Unicity/Levallois-Perret (92) CETELEM 30 000 LA DÉFENSE Tour Athéna/Puteaux (92) ALLIANZ 28 500 AUTRE SECTEUR ZAC du Port à l’Anglais/Vitry-sur-Seine (94) CASINO 25 000 PARIS QCA Solstys/Paris 8e NEXITY 24 500 NORD City One/Saint-Denis (93) SNCF 22 000 NORD Innovatis 2/Saint-Denis (93) SNCF 20 000 PARIS RIVE GAUCHE Equinoxe/Paris 13e RFF 18 200 QAO Green Office/Rueil-Malmaison (92) UNILEVER 17 600 PARIS RIVE GAUCHE Laennec/Paris 7e PPR 16 500 SUD OUEST Equilis/Issy-les-Moulineaux (92) SAFRAN 16 200 AUTRE SECTEUR Le Montréal/Rungis (94) SYSTÈME U 15 100 NORD Ovalie/Saint-Ouen (93) SAMSUNG 13 400 SUD OUEST Horizons/Boulogne-Billancourt (92) SODEXO 10 600 INDICATEURS DU MARCHÉ DES BUREAUX DANS LES DIFFÉRENTS SECTEURS D’ILE-DE-FRANCE SECTEUR DEMANDE PLACÉE (M²) LOYER PRIME (€/M²/AN) VACANCE (%) 2012 2011 2012 2011 2012 2011 PARIS QCA 424 836 482 552 823 800 7,3 7,2 PARIS CENTRE EST 99 167 235 646 417 506 4,3 4,0 PARIS RIVE GAUCHE 163 183 188 236 679 800 5,0 5,4 LA DÉFENSE 158 804 108 634 514 576 7,9 7,1 QAO 289 044 278 655 417 456 12,6 13,0 BOUCLE DE SEINE 56 320 46 674 277 326 14,4 14,5 SUD OUEST 138 800 215 159 464 459 10,1 10,7 EST 53 712 67 609 294 258 8,1 7,2 NORD 231 586 248 295 315 280 7,9 8,5 SUD 145 159 60 184 357 296 7,9 6,8 AUTRES SECTEURS 337 740 389 438 244 272 5,6 5,1 TOTAL ILE-DE-FRANCE 2 098 351 2 321 082 838 838 7,4 7,1 23
  • 24. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldLE MARCHÉ FRANÇAIS DES Le secteur manufacturier n’est pas mieux loti. En dépit d’une légère progression de la production industrielle au troisième trimestreGRANDS ENTREPÔTS (+ 1 % t/t), le climat des affaires reste bien inférieur à son niveau moyen, avec des carnets de commande très peu étoffés. LesAprès l’embellie de 2011, la détérioration du climat économique perspectives sont donc peu favorables pour le secteur de lanational et international a porté un coup d’arrêt au marché français logistique et pour les prestataires en particulier, affectés par lades grands entrepôts. Avec 1 800 000 m² placés dans l’Hexagone en diminution des besoins de stockage de leurs clients et la2012, la baisse est en effet de 25 % par rapport à l’année précédente. renégociation à la baisse de leurs contrats de prestation. Ceux-ciQuelques très grandes transactions, illustrant la massification des voient également leur rentabilité rognée par le renchérissement dessites de chargeurs désireux de rationaliser leur supply-chain ou de coûts de transport avec des prix du gazole qui, en 2012, ont été aurépondre à la croissance de leur activité, ont ponctuellement plus haut depuis 2008, alors que l’éco-taxe poids lourds sera misesoutenu la demande. Mais ces mouvements n’ont pas compensé en place en 2013 dans tout l’Hexagone.l’attentisme croissant des utilisateurs et les mauvaises performancesde la plupart des grands pôles logistiques français. DEMANDE DES UTILISATEURSCONTEXTE ÉCONOMIQUE NATIONAL ET Motivations et caractéristiques de la demande placéeINTERNATIONAL En 2012, 1 800 000 m² d’entrepôts ont été loués ou vendus auxAmorcé au second semestre 2011, le ralentissement de l’économie utilisateurs en France. La baisse est de 25 % par rapport à 2011,mondiale s’est accentué en 2012, avec des prévisions de croissance reflétant la diminution des besoins de stockage des entreprises.régulièrement revues à la baisse. Les incertitudes entourant le Permettant aux utilisateurs d’éviter les coûts associés à undevenir des pays de la zone euro restent la principale menace pesant déménagement et de profiter des efforts consentis par les bailleurssur l’activité. S’ajoutant aux risques de contagion financière liés à la pour limiter la vacance de leurs biens, la tendance à la renégociationcrise de la dette souveraine, les efforts menés pour réduire les des baux s’est également accrue et a pesé sur le nombre total dedéficits publics empêchent de fait une reprise rapide. Contribuant à transactions enregistrées sur le marché. Compte-tenu de la fortela forte détérioration du marché de l’emploi, ils se traduisent par un détérioration du climat économique, le recul de la demande placéecoût social élevé et plombent en particulier la consommation des paraît pourtant relativement limité. Comme l’an passé, la volontéménages. La demande émanant des pays européens continuera donc des utilisateurs de réduire leurs coûts a été à l’origine de nombreuxde décroître en 2013, limitant la croissance des échanges mouvements, leur permettant de rationaliser leur supply-chaininternationaux. Après une augmentation de 13,8 % en 2010 puis de tout en modernisant leur outil immobilier. Cette tendance a5 % en 2011, la hausse du commerce mondial de marchandises ne conforté le vif appétit des chargeurs et des prestataires pour dedevrait ainsi atteindre que 2,5 % en 2012, bien en-deçà de la grandes plateformes bien situées, rappelant l’importance d’unemoyenne des 20 dernières années (5,4 %)1. localisation au plus proche des grands axes de communication pour réaliser d’indispensables économies de transport. Elle a deLa France a pour l’instant échappé à la récession, mais la plupart de même confirmé la nécessité pour les utilisateurs d’adapter leursses indicateurs économiques ont viré au rouge en 2012, augurant sites à de nouvelles contraintes techniques ou règlementaires,d’une très faible activité en 2013. Si la consommation des ménages expliquant le nombre encore important d’opérations clés-en-mainscontinue de résister (+ 0,3 % t/t au troisième trimestre 2012), elle en dépit d’une légère baisse par rapport à l’année précédente.n’est plus un moteur de croissance et il est peu probable qu’elle leredevienne en 2013 du fait de la forte hausse du taux de chômage.Roissylog – Roissy-en-France (95)Source : OMC.124
  • 25. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldSoumis à de fortes contraintes, comme la multiplicité des canaux Répartition géographique de la demande placéede distribution, le secteur du textile et de la mode a été à l’originede nombreuses transactions en 2012 (Eurodif près de Troyes, Undiz La répartition géographique de la demande placée confirme laà Longueil-Sainte-Marie, etc.). Reflétant l’évolution des modes de domination des quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sudconsommation des ménages et le succès de certains sites (Lille, Paris, Lyon, Marseille). Disposant de critères d’implantationmarchands, le e-commerce a également joué un rôle moteur, décisifs (vaste bassin de consommation et d’emploi, excellenteillustré par la prise à bail par Amazon de deux sites près de Lille et desserte), mieux adaptés aux stratégies d’optimisation desChalon-sur-Saône. Ces mouvements ont accentué la part des utilisateurs, ces pôles demeurent logiquement les plus prisés. Ils ontchargeurs dans la demande placée totale, passée de 53 % en 2011 ainsi concentré 73 % du volume des mètres carrés loués ou vendusà 66 % en 2012. Cette augmentation reflète également la forte aux utilisateurs en 2012 dans l’Hexagone contre 75 % l’annéedemande d’enseignes de la grande distribution qui, contraintes de précédente. Cette stabilité masque toutefois d’importantsréduire leurs stocks, n’ont cessé d’accélérer la transformation de contrastes en fonction du secteur géographique. Ainsi, la bonneleur supply-chain depuis la mise en place de la loi de modernisation performance du marché lyonnais a tranché avec le net recul dede l’économie. Le groupe Intermarché a notamment engagé un l’activité dans les régions de Lille, Marseille et Paris.vaste plan de réorganisation pour massifier sa logistique et réaliserde substantielles économies d’échelle. D’autres chargeurs, dans ledomaine de la grande distribution non alimentaire, ont égalementinitié de grands projets destinés à renforcer la distribution de leursproduits à l’échelle régionale, nationale ou internationale (extensionde Conforama à Saint-Georges-d’Espéranche).En raison des quelques très grandes transactions de chargeurs, lesprestataires ne représentent plus que 34 % de la demande placéetotale en 2012 contre 47 % en 2011. Mais ce recul montre aussiqu’ils ont particulièrement souffert de la détérioration du climatéconomique et de la précarisation croissante de leurs contrats deprestation. Si cette situation s’est traduite par un nombre pluslimité de transactions, les prestataires ont également cherché àdiminuer leurs coûts et les risques associés à leur activité. Dès lors,la tendance à la mutualisation ne s’est pas démentie, avec desentrepôts multi-clients autorisant le regroupement de plusieurscontrats sur un même site pour optimiser le chargement descamions et limiter les kilomètres à vide. Tout comme les chargeurs, Vémars DC 4 par Ludovic Molinier – Prologis Park, Les Portes de Vémars (95)les prestataires ont ainsi consolidé leurs sites avec notamment,l’extension de plateformes existantes (Geodis à Évry).TRANSACTIONS SIGNIFICATIVES RÉALISÉES EN 2012 VILLE UTILISATEUR SURFACE (M²) Vert-Saint-Denis (77) Intermarché 94 300 Lauwin-Planque (59) Amazon.fr 90 000 Pusignan (69) Darty 59 000 Rouvignies (59) Oxylane 57 000 Satolas-et-Bonce (38) Ficudial Office Solutions 44 000 Guichainville (27) Schneider 43 000 Combs-la-Ville (77) Indesit 40 000 Sevrey (71) Amazon.fr 40 000 Niederhergheim (68) Scapalsace 30 000 Saint-Georges-d’Espéranche (38) Conforama 25 000 Troyes (10) Eurodif 24 700 Houplines (59) IM Logistique 22 500 25
  • 26. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & Wakefield560 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2012 en performances bien inférieures à celles de 2011 (- 31 %).Toutefois, lerégion parisienne, soit une baisse de 34 % par rapport à 2011 et de développement pour Oxylane d’une plateforme qui totalisera à17 % par rapport à la moyenne de la demande placée des dix terme 75 000 m² à Rouvignies et le projet développé par Goodmandernières années. Il s’agit du point le plus bas de l’activité depuis pour Amazon d’un site de 90 000 m² à Lauwin-Planque (ex-site2004. Si le premier trimestre a été dynamique, essentiellement Gecilog) ont atténué son déclin au second semestre. Si le nord de laanimé par l’acquisition par Intermarché d’un site de près de France pourrait souffrir des incertitudes liées au financement du100 000 m² précédemment occupé par Norbert Dentressangle projet de Canal Seine-Nord, ces deux mouvements confirment ainsipour y développer l’une de ses bases logistiques nationales, les trois que le positionnement idéal de ce marché, situé au cœur d’un destrimestres suivants ont été atones. Sur l’ensemble de 2012, seules plus vastes bassins de consommation européens, reste un facteurtrois transactions supérieures à 30 000 m² ont été enregistrées d’implantation décisif pour les géants de la distribution.pour un total de 174 000 m² contre neuf transactions totalisant Le marché lyonnais est le seul de la dorsale Nord-Sud à avoir tiré340 000 m² l’année précédente. Contrairement à 2011, qui avait vu son épingle du jeu en 2012. La demande placée y a atteintse multiplier ce type d’opérations (Auchan à Trappes, Décathlon à 360 000 m², soit une hausse de 6 % par rapport à 2011 liée à laFerrières-en-Brie, etc.), le marché francilien a notamment pâti en réalisation de plusieurs transactions supérieures à 20 000 m². Plus2012 de la diminution du nombre de grands projets clés-en-mains. de la moitié de l’activité s’est concentrée dans le nord de l’Isère, oùDe fait, la demande des utilisateurs s’est avant tout portée sur des la concrétisation de quelques grandes transactions a confirméentrepôts de seconde-main, attestant des opportunités que l’attrait d’une offre conséquente et de qualité. Ainsi, Fiducial Officereprésentent des bâtiments bien situés, disposant d’autorisations Solutions a pris à bail un entrepôt de seconde-main de 44 000 m² àd’exploiter et peu chers. Le sud de l’Ile-de-France, bien pourvu Satolas-et-Bonce, tandis que Conforama a loué 25 000 m²s’agissant de ce type d’actifs, a logiquement accentué sa part dans la supplémentaires sur son site de Saint-Georges-d’Espéranche aprèsdemande placée totale, profitant notamment de la réalisation de les 43 000 m² pris en 2011.plusieurs transactions de chargeurs dans le secteur de Sénart(Intermarché à Vert-Saint-Denis, Indesit et DPAM à Combs-la-Ville,Toys”R”Us à Savigny-le-Temple, etc.). ÉVOLUTION DE LA DEMANDE PLACÉE EN ILE-DE-FRANCE (M²) 1 000 000 740 000 250 000 450 000 690 000 700 000 640 000 630 000 790 000 840 000 560 000 2002 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 Plateforme Décathlon – Wittenheim (68)La demande placée a également reculé dans les régions de Lille et La plupart des marchés situés en dehors de la dorsale Nord-SudMarseille. Après les mouvements d’envergure enregistrés à Fos-sur- ont également souffert en 2012. Comme dans l’ensemble du pays, leMer en 2011 (Maisons du Monde, Mediaco Vrac, Mattel), le marché déclin de la demande y a toutefois été compensé par les projets demarseillais n’a totalisé que 149 000 m² loués ou vendus aux chargeurs, plateformes développées par quelques industriels locauxutilisateurs en 2012, soit une très forte baisse de 49 % par rapport près de leur site de production (Smoby Toys dans le Jura) ou par deà l’année précédente. Cette performance reste toutefois honorable, grandes enseignes désireuses de rationaliser leur distribution àle marché demeurant animé par les besoins d’enseignes de la grande l’échelle régionale (Scapalsace, centrale du groupement E. Leclerc,distribution alimentaire (Kuehne + Nagel pour le compte de près de Colmar).Carrefour à Berre l’Étang, Intermarché à Grans) ou spécialisée(Prolog pour le compte de Fly). Avec 250 000 m² loués ou vendusaux utilisateurs en 2012, le marché lillois affiche de même des26
  • 27. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldMoins présents, les prestataires n’ont pas pour autant été inactifs et OFFRE DISPONIBLE ET FUTUREont notamment contribué au dynamisme du marché normand. Évolution de l’offre disponibleProfitant d’une offre de qualité et d’un renforcement des échangesavec l’Asie, les bonnes performances des marchés de Rouen et du Le volume de l’offre disponible est passé sous le seuil des troisHavre ont en particulier confirmé l’importance d’une implantation millions de mètres carrés en 2012, soit une baisse de près de 10 %aux portes d’entrée du territoire pour l’activité d’entreprises sur un an. Si la raréfaction croissante de l’offre dans les marchésorientées à l’exportation (Groupe Alainé dans le Parc Prologis du lillois et marseillais ne se dément pas, les régions de Paris et de LyonHavre). restent en revanche bien pourvues. Celles-ci concentrent plus de la moitié du volume de l’offre totale disponible dans l’Hexagone, dont une part conséquente est située, pour l’une dans le sud de l’Ile-de-VALEURS LOCATIVES France et pour l’autre dans le nord de l’Isère. La prise à bail de grands bâtiments vacants, libérés par les utilisateurs dans ces deuxMalgré le recul de la demande placée, la stabilité des valeurs secteurs (Indesit à Combs-la-Ville, Fiducial Office Solutions àlocatives est restée la règle en 2012 avec un loyer prime toujours Satolas-et-Bonce) a toutefois absorbé une partie de ce stock. Le viflégèrement supérieur à 50 €/m²/an en Ile-de-France. Toutefois, les appétit des utilisateurs pour des bâtiments leur permettant deexigences d’utilisateurs avant tout motivés par la réduction de rationaliser leur outil immobilier a de fait contribué à l’écoulementleurs coûts immobiliers continuent de peser sur l’évolution des d’actifs de seconde-main bien situés et répondant aux normes.conditions de négociation avec les bailleurs. Désireux de limiter la L’arrêt des lancements en blanc et la raréfaction de l’offre de qualitévacance de leurs biens, ces derniers consentent d’importantes disponible ont par ailleurs favorisé l’absorption des bâtiments neufs,mesures d’accompagnement sous la forme, principalement, de dont certains étaient sur le marché depuis de longs mois (plateformefranchises de loyer comprises en moyenne entre 1,5 et 2 mois par de 40 000 m² prise à bail par Amazon en Bourgogne, cellule louéeannée d’engagement pour les meilleurs actifs. Creusant l’écart avec par Iron Mountain dans un bâtiment développé par Gecina près deles valeurs économiques, le recours aux mesures commerciales Sablé-sur-Sarthe).reste par conséquent la condition d’une stabilité générale des Les incertitudes du climat économique et la tendance des locatairesvaleurs faciales. à renégocier leurs baux plutôt qu’à déménager devraient limiter laCompte-tenu de la dégradation de la qualité du stock et de l’attrait décrue du volume de l’offre disponible en 2013, d’autant que lesdont bénéficient les actifs les plus adaptés aux stratégies de opérations clés-en-mains et les extensions de sites existants – sansrationalisation des utilisateurs et au renforcement des normes effet sur l’évolution du stock – resteront nombreuses. L’offrerèglementaires, la très grande hétérogénéité des valeurs locatives disponible continuera en outre d’être alimentée par les libérationsdemeure toutefois la règle. Celles-ci peuvent ainsi varier fortement d’actifs inadaptés aux standards de performance et de sécurité lesdans un même marché en fonction de la localisation du bâtiment, plus récents. La dégradation de la qualité de l’offre, déjà constituéede sa qualité intrinsèque et du type d’opération développée à une très large majorité de bâtiments de seconde-main, devrait(produit disponible sur le marché, opération clés-en-main, etc.). donc s’accentuer, même si le volume des projets prêts à démarrer reste important. De fait, plus que le risque d’un déséquilibre du LOYERS PRIME DES GRANDS ENTREPÔTS (€/M²/AN) marché, l’afflux des libérations pose avant tout la question du devenir des actifs obsolètes. Le coût élevé des travaux, l’intégration de nouvelles normes environnementales et règlementaires et les délais que demandent de telles opérations peuvent en effet les rendre inopportunes, en particulier si le bien ne jouit pas d’une situation géographique optimale. Tendances de l’offre à venir L’augmentation de la pression foncière dans les grands bassins de consommation français et le primat donné par les utilisateurs et les investisseurs aux sites les mieux placés devraient toutefois renforcer la tendance à la revalorisation de certains parcs et bâtiments existants. Le redéveloppement des sites de Garonor Aulnay et Pantin par Foncière Europe Logistique, et le rachat par Prologis du site PSA de Moissy-Cramayel illustrent à cet égard les opportunités que peuvent constituer de telles opérations. 27
  • 28. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldL’intégration des normes de développement durable s’est par PERSPECTIVESailleurs poursuivie, même si le contexte paraît peu favorable audéveloppement de la multi-modalité (recul du fret ferroviaire, Les évolutions récentes du parc français des grands entrepôtsincertitudes sur le financement des travaux du canal Seine-Nord, témoignent de l’essor d’une logistique de plus en plus sophistiquée,etc.) et à la production de bâtiments certifiés. En dépit du lancement, loin de l’image peu valorisante dont souffre cette fonction pourtantdès 2009, de la certification NF Bâtiments Tertiaires - Démarche stratégique pour les entreprises. Compte-tenu de la détériorationHQE® appliquée aux entrepôts logistiques, leur généralisation se de la conjoncture économique – et de l’absence probable de repriseheurte en effet à l’allongement des délais de réalisation que à court terme – les chargeurs et les prestataires devront continuersupposent de telles opérations. Certains utilisateurs peuvent de mettre en place des procédés de plus en plus complexes touttoutefois tirer parti du développement de bâtiments moins en réduisant leurs coûts immobiliers de façon drastique. Cetteénergivores pour réduire leurs charges de façon significative.Tel est double tendance sera comme en 2012 à l’origine de nombreuxnotamment le cas de la logistique du froid, l’inauguration de la mouvements en 2013, qui confirmeront l’importance de la qualitéplateforme frigorifique du Groupe Casino à Gonesse au début de intrinsèque des bâtiments et d’une localisation au plus près des2012 ayant par exemple été l’occasion de dévoiler les savoir-faire grands axes de transport. De grandes transactions limiteront enen la matière. L’essor d’une logistique « propre » a également été particulier le recul de la demande placée, dans un contexte encoreattesté par les expériences menées par divers opérateurs s’agissant difficile et largement incertain s’agissant de l’évolution de la fiscalité,de la livraison dite « du dernier kilomètre » afin de répondre au des conditions de financement de nouveaux sites et de l’avancée deboom des ventes sur Internet et au succès du commerce de grands projets d’infrastructures.proximité en limitant leur impact sur l’environnement. Ainsi,Franprix a dévoilé une nouvelle organisation lui permettant delivrer 80 magasins du cœur de la capitale par le biais du transportfluvial à partir du quai de la Bourdonnais. Dans le même temps etnon loin de là, Sogaris lançait sur le site de Beaugrenelle sonpremier Espace Logistique Urbain (ELU), démontrant que lalogistique urbaine avait de beaux jours devant elle.Sogaris – Quai de messagerie de Créteil (94) – Carrefour Pompadour © DR Sogaris.28
  • 29. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldLE MARCHÉ FRANÇAIS DE Une nouvelle baisse de la contribution de la consommation au PIB de la France est donc prévisible. L’évolution récente de l’indice deL’IMMOBILIER DE COMMERCES confiance des ménages, toujours loin de sa moyenne de longue période, montre d’ailleurs que les Français sont plus nombreux àEn 2012, la détérioration du climat économique et la tenue estimer le moment opportun pour épargner. Ce renforcementd’élections majeures ont pesé sur les résultats de nombreuses d’une épargne de précaution s’accompagnera d’un accroissementenseignes. Malmenées par les arbitrages des consommateurs, la du poids des dépenses contraintes, favorisé par l’augmentation de laforte croissance du e-commerce et le succès de nouveaux entrants pression fiscale et du cours de certaines matières premières eninnovants, plusieurs d’entre elles ont dès lors accéléré leur mue dépit d’une inflation généralement maîtrisée. La tendance à lapour répondre aux attentes de clients avides de nouveauté et réalisation d’achats malins et la progression de modes deregagner des parts de marché. Elles ont, dans le même temps, consommation alternatifs (achats groupés, troc et occasion, etc.) nepoursuivi la rationalisation de leur réseau, au détriment des points devraient donc pas se démentir. Peu ou moins affectés parde vente les moins performants. D’autres enseignes ont étendu leur l’affaissement de la consommation, certains secteurs d’activitésprésence sur le territoire mais, loin d’une expansion à tous crins, tireront également leur épingle du jeu, répondant à l’augmentationont privilégié un mode de développement opportuniste, profitant du nombre de touristes étrangers (luxe), au besoin de convivialiténotamment des cessions opérées par quelques grands groupes. de consommateurs privés de repères par les bouleversements deDe nombreuses ouvertures et la production de nouveaux concepts l’époque (proximité, alimentation-restauration de qualité) et à leuront dès lors pu donner l’impression d’un marché français de volonté de ne pas sacrifier l’achat-plaisir (santé-beauté). Dans lal’immobilier de commerces animé. Tirant parti de l’essor du lignée d’une année 2012 marquée par les difficultés de plusieurstourisme international et ancrés au cœur des habitudes de acteurs historiques (liquidation de Surcouf, cession programmée deconsommation des Français, les emplacements n°1 des grandes la FNAC, fermeture de boutiques The Phone House), d’autresmétropoles ont toutefois concentré l’essentiel de la demande secteurs pourraient en revanche continuer de souffrir des arbitragesd’enseignes plus prudentes ou désireuses d’accroître leur visibilité. des consommateurs (habillement), du blocage du marché résidentielPlus directement exposés au décrochage de la consommation, les (meuble) et de la concurrence frontale d’internet (électroménager,emplacements secondaires des plus petites agglomérations ont eux culture-loisirs et télécommunications).été soumis à de forts vents contraires.ENVIRONNEMENT ÉCONOMIQUE, JURIDIQUE ETPOLITIQUE ÉVOLUTION DE L’INFLATION ET DE LA CONSOMMATIONUne consommation résistante, mais orientée à la baisse DES MÉNAGES (EN %)De nombreux indicateurs économiques ont viré au rouge en 2012. 3Les chiffres de l’INSEE ont cependant démontré la résistance d’un 3 2,8 2,8modèle fondé sur la consommation, les ventes au détail affichant 3 2,5 2,3 2,8 2,1 2,3une légère hausse de 0,3 % au troisième trimestre 2012. Mais 2,5 2,5 2,3 1,5 2,1 2,1 2 1,5 2l’exception française pourrait faire long feu. En 2013, la France 1,5 1,5 2 1,5 1,5 2devrait ainsi payer le coût social des efforts d’assainissement des 2 1,5 1,5 2 1,5 1,5finances publiques et de la restauration de la compétitivité de ses 1,5 1,5 0,7entreprises. Les grandes lignes du Pacte national pour la croissance, 1 0,7 0,7la compétitivité et l’emploi présentées par le Premier ministre à la 1 1 0,5 0,6 0,5suite de la remise du rapport de Louis Gallois ont notamment 0,5 0,5 0,6 0,6 0,1 0,3confirmé le choix d’un transfert des charges des entreprises vers les 0,5 0,5 0 0,10,1 0,3 0,3ménages, ce qui pourrait peser sur la consommation de Français 2007 2008 2009 2010 2011 2012 0déjà affectés par la baisse de leur pouvoir d’achat (- 0,8 % en 2012 2007 Inflation (%) 2008 2008 Consommation des ménages (%) 2009 2009 20102010 20112011 2012 2012 Inflation (%) Inflation (%) Consommation desdes ménages (%) Consommation ménages (%)après - 0,1 % en 2011). Le nombre de sans-emplois continuera enoutre de progresser en 2013 après avoir atteint, à l’automne, son Source: INSEEniveau le plus haut depuis 1999 (9,9 % en France métropolitaine, àla fin du troisième trimestre 2012). 29
  • 30. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldLe e-commerce poursuit son essor Nombre d’acteurs traditionnels réclament à ce titre un système de régulation plus adapté, tant en termes d’implantation (les drive ne MARCHÉ DE LA VENTE SUR INTERNET EN FRANCE sont pas soumis à autorisation en CDAC), d’amplitude horaire (les 50 40% achats sur internet se font 24h/24 et 7j/7) que de fiscalité (les 45 géants mondiaux du web échappent à l’impôt en France). 35% 40 30% Une année électorale sans avancées notables sur le plan 35 25% règlementaire 30 25 20% Les débats sur l’absence d’équité entre commerce physique et 20 15% virtuel se sont amplifiés ces derniers mois. La multiplication de 15 drive non soumis à la taxe sur les surfaces commerciales (Tascom) 10% 10 ou à autorisation en CDAC a par exemple conduit Sylvia Pinel, 5 5% nouvelle ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme, à 11,6 15,6 20,0 25,0 31,0 37,7 45,2 8,4 0 0% annoncer leur intégration prochaine dans le droit de l’urbanisme 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012e commercial. L’année 2012 a par ailleurs rappelé l’importance des Chiffres daffaires (Mds €) enjeux de la fiscalité numérique, avec la publication de la proposition Croissance annuelle (%) de loi du sénateur Philippe Marini et le dépôt à l’Assemblée d’unSource : FEVAD amendement3 visant à taxer les transactions électroniques des sitesLe e-commerce poursuit son essor, en dépit d’une baisse du panier réalisant un chiffre d’affaires annuel supérieur à 460 000 euros.moyen et de taux de croissance chaque année moins élevés. Lesachats sur internet profitent ainsi d’une moindre réticence de Année électorale oblige, 2012 n’a toutefois pas vu d’évolutionsconsommateurs plus familiers de ce mode de consommation et significatives s’agissant de l’édifice réglementaire des commerces,des progrès accomplis en matière de services (modes de livraison, prolongeant le régime transitoire institué par la loi de modernisationretour des produits, sécurisation des paiements). Le succès du de l’économie (LME) de 2008. Ainsi, la proposition de loi Piron-e-commerce tient également à la généralisation de technologies Braye relative à l’urbanisme commercial, déposée en deuxièmeinnovantes, illustrée par les expériences menées par quelques lecture à l’Assemblée nationale le 2 juillet 2012, est restée sansgrands acteurs de la distribution tels ces magasins virtuels installés suite, entretenant le flou législatif qui entoure la mise en œuvre desen 2012 par Casino et Carrefour en gare de Lyon Part-Dieu. La documents d’aménagement commercial (DAC). Le problème desprogression d’autres canaux que l’ordinateur (smartphones, soldes flottants n’a pas non plus été résolu, même si les conclusionstablettes, télévisions connectées) et l’intégration croissante des du rapport remis par le Credoc et l’Institut Français de la Mode àmedia sociaux à l’acte d’achat dessinent au final un secteur de la Sylvia Pinel, proposant de revenir à l’ancien système des soldes,vente en ligne protéiforme et dont le potentiel reste considérable. annoncent probablement la fin de ce dispositif entré en vigueur en 2009 et décrié depuis par de nombreux professionnels. Enfin, laLe commerce physique n’en demeure pas moins au cœur du décision du 31 octobre 2012 de la Cour d’appel de Versaillessystème, comme l’ont montré la mise en place de bornes ordonnant à Bricorama de ne plus ouvrir le dimanche a montréinteractives dans le nouveau concept de la FNAC à Bercy Village à qu’il paraissait illusoire d’espérer une libéralisation de l’ouvertureParis ou le lancement d’outils de géo-localisation indoor. Mais si les dominicale des commerces. La nouvelle majorité parlementaire ysynergies avec le commerce virtuel semblent infinies, sa part est est du reste défavorable, malgré les avis exprimés par quelquesbien amenée à diminuer, et ce de façon plus ou moins marquée grands acteurs du commerce comme le Conseil national desselon les types de produits. Le secteur de l’habillement et de la centres commerciaux qui, dans son Livre blanc, propose unemode connaît par exemple une forte croissance des ventes en ligne dérogation mensuelle (douze dimanche par an4).(+ 13 % sur un an au troisième trimestre 20121). Les derniers moisont également montré la hausse des dépenses alimentaires L’absence d’évolution du cadre règlementaire des commercesréalisées sur Internet, liée à la prolifération rapide des drive sur tout paraît au final d’autant plus dommageable que le contexte estle territoire (1 497 à la fin du mois de novembre 2012, contre à marqué par une très vive concurrence entre enseignes. Plusieurspeine 836 à la fin de 20112). arrêts condamnant des requérants ayant abusé de leur droit d’attaquer un permis de construire et le dépôt d’une proposition deL’essor de ce format, qui permet de satisfaire les attentes des loi relative à l’encadrement des recours abusifs permettent duconsommateurs en termes de gain de temps et de praticité et moins d’espérer l’atténuation du risque que ces recourss’étend désormais au non-alimentaire, est toutefois emblématique représentent pour l’industrie des centres commerciaux.des distorsions de concurrence générées par le e-commerce.Source : Fevad.1Source : LSA.2Amendement n°I-395 au projet de loi de finances pour 2013, 12 octobre 2012.3CNCC, Les centres commerciaux, acteurs engagés, 7 propositions pour un commerce durable, Mars 2012.430
  • 31. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldÉVOLUTION DE LA DEMANDE Les emplacements secondaires ont en revanche pâti de la désaffection d’un nombre croissant d’enseignes. Exposés auxTendances générales arbitrages des ménages et aux difficultés de financement des franchisés, ces sites n’ont en effet ni la capacité d’attirer deCertains des nouveaux entrants qui avaient contribué au prestigieux nouveaux entrants ni celle de développer les animationsbouillonnement du marché français en 2011 ont continué d’étendre les plus spectaculaires afin de contenter l’appétit de nouveauté desleur réseau en 2012. Ainsi, Marks & Spencer a ouvert son plus consommateurs.grand magasin d’Europe continentale dans So Ouest à Levallois-Perret, avant l’inauguration, prévue en 2013, de son plus grandpoint de vente parisien dans le centre commercial Beaugrenelle. Le Évolution de la demande en rues commerçantesrythme des ouvertures de boutiques JD Sports s’est par ailleurs Les grandes artères parisiennes restent très prisées par lesaccéléré, en région parisienne (Belle Epine, O’Parinor, Carré enseignes internationales. Celles-ci se disputent leurs meilleursSénart) comme en province (Saint-Sever à Rouen). emplacements pour profiter, en particulier, de l’augmentation du nombre de visiteurs étrangers. À la fin du mois d’octobre 2012, l’Office de tourisme de Paris annonçait par exemple une croissance de 17 % sur un an des arrivées hôtelières en provenance de la Chine (+ 56 % par rapport à la même période en 2007). La forte progression du nombre de touristes des pays émergents, comme la hausse du nombre de visiteurs en provenance de certains pays occidentaux, ont compensé le déclin de touristes de pays européens particulièrement touchés par la crise et consacré Paris comme capitale mondiale du shopping et des fashionistas. Après le buzz créé par les ouvertures de Marks & Spencer, Banana Republic ou Abercrombie & Fitch en 2011, les Champs-ÉlyséesPrêt à Manger – 74-80, avenue de France – Paris 13e sont restés animés en 2012 par plusieurs ouvertures et projets de nouveaux flagships comme Levi’s Strauss, MAC ou Tiffany & Co.Si leur nombre a été moins important qu’en 2011, de nouvelles D’autres quartiers touristiques ont consolidé leur attractivité,enseignes étrangères (UGG Australia, Pandora, Lego, Suite Blanco, comme l’illustrent les mutations en cours dans le secteur deetc.) ont en outre continué d’investir le marché français. Ce l’Opéra. Ainsi, c’est sur le boulevard des Capucines qu’ouvrirontmouvement se prolongera dans les prochains mois, favorisant la en 2013 deux des principaux projets commerciaux attendus sur lacommercialisation de grands projets de centres commerciaux, rive droite : le grand magasin de montres exploité par le Suissecomme Beaugrenelle à Paris, Aéroville près de Roissy ou Les Bucherer en lieu et place d’Old England et le nouveau flagship C&ATerrasses du Port à Marseille. Contribuant à enrichir l’offre dans l’ancien Madelios. Le dynamisme d’autres quartiers de lacommerciale, cet afflux permanent de nouveaux acteurs accentue capitale ne s’est pas démenti. Profitant de l’avancée du projet detoutefois la concurrence entre enseignes. Celles-ci demeurent rénovation de la Samaritaine, la rue de Rivoli a confirmé son retourdonc généralement prudentes dans la gestion de leur réseau de en grâce, illustré par l’arrivée de nouvelles enseignes internationalesboutiques comme dans leur développement. Les emplacements et (Forever 21). Les secteurs du Marais, de la rue de Passy ou certainessites susceptibles de limiter les risques associés à une ouverture zones de la rive gauche ont par ailleurs profité du développement– centres commerciaux et parcs d’activités commerciales ayant fait ou du renouvellement de l’offre d’enseignes moyen-haut-de-leur preuve ou projets bénéficiant de vastes zones de chalandise – gamme. Les marques du groupe SMCP (Sandro rue Soufflot ouont donc, sans surprise, été privilégiés. Situés au cœur des flux de Maje rue des Francs Bourgeois) ou The Kooples (The Kooplesconsommateurs locaux ou étrangers, les centres commerciaux Sport rue de Passy et rue des Francs Bourgeois) demeurent ainsirégionaux existants et les artères prime de Paris et des principales parmi les grands animateurs du marché parisien.métropoles régionales ont par ailleurs profité du désir de grandesenseignes de gagner en visibilité et d’accroître leur notoriété (Aigleen précaire sur les Champs-Élysées). L’effet flagship a de faitcontinué de jouer à plein, ponctuellement favorisé par les cessionsopérées par certains groupes en difficulté. Ainsi, la fermeture deplusieurs magasins Virgin permettra par exemple au Printemps des’établir dans le Carrousel du Louvre. 31
  • 32. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldMais les mouvements enregistrés en 2012 ont surtout mis en Ailleurs en province, les principales artères commerçantes desévidence le rôle moteur joué par les enseignes de luxe dans le grandes métropoles ont continué de tirer parti de l’arrivée dedynamisme de la place parisienne. Les plus grandes marques nouveaux entrants et de l’expansion d’enseignes étrangères dansfrançaises et étrangères ont renforcé leur présence dans les artères l’Hexagone (Vans rue Sainte-Catherine à Bordeaux ou rue Saint-les plus prestigieuses du Triangle d’Or par le biais de multiples Rome à Toulouse). De grands acteurs plus établis y ont aussi accrucréations, rénovations ou extensions de boutiques (Louis Vuitton leur présence (H&M à Rouen, Zara à Toulouse), tout en ouvrant dePlace Vendôme, Berluti Rue du Faubourg Saint-Honoré ou encore nouvelles boutiques dans de plus petites villes (H&M à Brive, Zara àChanel, Fendi ou Yves Saint-Laurent Avenue Montaigne). Certains La Rochelle).quartiers en plein essor, comme la rue Saint-Honoré (Chanel, TomFord, Balenciaga) et la rue de Sèvres (Berluti et Hermès/Shang Xia)sont aussi restés très dynamiques. Le bouillonnement du luxe,également illustré par la montée en gamme des grands magasins etla rénovation ou la création de nouveaux palaces (inauguration en2011 du Mandarin Oriental, rénovation du Ritz, ouvertureprochaine du Peninsula, etc.) devrait se poursuivre dans lesprochains mois, profitant de la croissance des dépenses des clientsoriginaires des pays émergents. La part des BRICS5 dans les achatsen détaxe était ainsi de 41 % en 2011 contre 20 % en 2006, pourun panier moyen journalier passé de 875 euros à 1 180 euros surla même période (1 470 euros pour un touriste chinois)6. D’autresvilles françaises ont bénéficié de cette évolution en 2012. Sur laCôte d’Azur, où les dépenses de touristes asiatiques sont égalementen forte progression, plusieurs ouvertures significatives ont parexemple été constatées (Armani ou Moncler sur la Croisette,Missoni et Fendi à Saint-Tropez). Hermès (futur magasin Shang Xia), 8 rue de Sèvres – Paris 6e TRANSACTIONS ET OUVERTURES SIGNIFICATIVES EN RUES COMMERÇANTES EN 2012 ENSEIGNE VILLE ADRESSE SURFACE (M²) C&A Paris 1er 23-25 boulevard de la Madeleine 6 870 Forever 21 Paris 1er 144 rue de Rivoli 4 000 Zara Toulouse 28 rue Alsace-Lorraine 2 350 Berluti Paris 8e 9 rue du Faubourg Saint-Honoré 800 Berluti Paris 6 e 14 rue de Sèvres 800 Tiffany & Co Paris 8e 62 avenue des Champs-Élysées 690 Prêt-à-Manger Paris 13e 110 avenue de France 385 Tag Heuer Paris 9 e 12 boulevard des Capucines 300 Hermès Marseille 20 rue Grignan 300 JD Sports (Size) Paris 1 er 18 rue Berger 300 Vans Bordeaux 97 rue Sainte-Catherine 240 Hermès/Shang Xia Paris 6e 8 rue de Sèvres 160 Aigle Paris 8 e 29-33 avenue des Champs-Élysées 150 Bel Air Lyon 74 rue du Président Édouard Herriot 120Brésil, Russie, Inde et Chine.1Source : Global Blue232
  • 33. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldÉvolution de la demande dans les centres commerciaux INDICE DE FRÉQUENTATION DES CENTRES COMMERCIAUX (ÉVOLUTION ANNUELLE EN %)En 2012, les indices mensuels de fréquentation des centres 1,00%commerciaux se sont pour la plupart inscrits en baisse par rapportà une année 2011 déjà difficile. Les indices de performance n’ont pas 0,00%non plus démenti les tendances observées l’an passé, confirmant le Janvier Avril Mars Octobre Juin Août Décembre Juillet septembre Mai Février Novembrerecul des secteurs des services et de l’équipement du ménage. La -1,00%santé-beauté et la restauration sont revanche restées dynamiques, 2 012comme l’indique l’expansion de grands acteurs étrangers tels Kiko -2,00%et The Body Shop, ou Chipotle et Prêt-à-Manger, deux enseignes -3,00%dont le développement traduit la diversification et la montée engamme d’une offre de restauration rapide plus adaptée à la demande -4,00%des consommateurs. -5,00%De façon générale, l’évolution de la demande des enseignes aaccentué les contrastes du marché français, au profit des meilleurs -6,00%emplacements des plus grands centres existants et de grands Source : CNCCprojets de création ou d’extension de sites établis. Ces centres, lesplus à même de jouer sur la théâtralisation de leur offre et le buzzconstitué par certaines ouvertures, ont capté l’essentiel de lademande des nouveaux entrants (JD Sports à Lyon Part-Dieu ou Évolution de la demande dans les parcs d’activitésAntony Morato dans So Ouest à Levallois-Perret) et de grandes commercialesenseignes internationales présentes en France depuis peu (Fossil à Le marché des parcs d’activités commerciales a continué de faireLa Part-Dieu ou Desigual dans Cap 3000). preuve d’une relative résistance en 2012, attestée par la demande émanant de secteurs très divers (jouets, restauration, santé-beauté, etc.). Les parcs d’activités commerciales semblent en effet bien armés pour affronter la crise, proposant une offre adaptée aux restrictions qui pèsent sur le budget des consommateurs. Ces parcs affichent aussi des coûts d’occupation peu élevés qui offrent aux enseignes la possibilité de se développer à moindre frais. Ce format bénéficie par conséquent de l’intéret croissant d’enseignes traditionnellement établies en centre commercial – qui développent leur présence sur ce marché au gré des opportunités (Armand Thierry) – comme de la demande d’acteurs implantés de longue date en périphérie. Ces derniers y ont parfois déployé de nouveaux concepts, notamment révélateurs des synergies générées dans certains groupes (Babycare by Orchestra, La Halle Multishop, etc.). Permettant aux enseignes de limiter les risques associés à une ouverture, les parcs les plus établis des grandes agglomérationsBoutique Lego - Centre commercial So Ouest – Levallois-Perret (92) demeurent logiquement les plus prisés. Certaines zones périphériques de villes moyennes ou de régions non saturées sur leLes difficultés des sites secondaires ont à l’inverse permis de plan de l’offre commerciale ont également tiré leur épingle du jeu.prendre la mesure de la désaffection des enseignes pour des Ouverts au printemps, Atoll près d’Angers ou Green 7 près deemplacements plus risqués. Les bonnes performances des centres Vienne ont par exemple connu un franc succès. Cette réussite neintercommunaux ont toutefois montré que les « jumbos » n’étaient doit toutefois pas masquer les difficultés qui affectent généralementpas les seuls centres à tirer leur épingle du jeu. Ainsi, le succès de le marché français. Ainsi, de nombreuses enseignes ont ralenti ouplus petits centres a confirmé que de tels formats pouvaient mis un terme à leur plan d’expansion, pesant sur les performancessatisfaire le désir de proximité et de sociabilité de consommateurs des sites secondaires et la pérennité de projets en cours deétablis en périphérie. C’est là, notamment, tout le sens du concept commercialisation.d’Esprit voisin, « synonyme de proximité géographique et relationnelle »,développé par Mercialys. 33
  • 34. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & Wakefield la théâtralisation croissante du point de vente, avec de nouveaux flagships permettant à de grands acteurs de la distribution d’affirmer leur ambition à l’échelle mondiale (Tiffany & Co sur les Champs- Élysées). Certains projets de centres commerciaux ont aussi mis au jour certaines des tendances à l’œuvre dans le marché des commerces, comme Confluence et So Ouest, qui font une large place aux nouveaux entrants, Atoll près d’Angers dont l’architecture a pour ambition de renouveler le concept des retail parks ou Cœur Saint-Lazare, emblématique de l’essor du commerce dans les lieux de transit. L’ouverture de ce centre a par ailleurs permis de découvrir les boutiques d’enseignes faisant leurs premiers pas en centre commercial (Kickers, Kusmi Tea) et bon nombre de nouveaux concepts (Muji to Go).Green 7 – Salaise-sur-Sanne (38) La création de nouveaux ensembles commerciaux et de nouveauxÉVOLUTION DE L’OFFRE concepts s’est accompagnée, sur l’ensemble du territoire et dans plusieurs secteurs d’activités, d’un renouvellement de l’offreTendances générales existante. Plusieurs inaugurations d’opérations d’extension- redéveloppement (Cap 3000, La Vallée Village, Bercy Village) ou deLes opportunités de locaux prime ont continué de se raréfier. La rénovation (Hugo Boss sur les Champs-Élysées, Versace oubaisse de la consommation des ménages et la forte concurrence Valentino Avenue Montaigne) ont ainsi rythmé l’année 2012. Leentre enseignes ont en revanche contribué à l’augmentation de passage à l’enseigne The Kooples Sport de plusieurs boutiques Thel’offre disponible dans les marchés secondaires, posant dans Kooples, la transformation à venir du point de vente H&M de la ruecertains secteurs la question du devenir des friches commerciales. de Provence (Paris 9e) en boutique Monki et le développement parCette évolution paraît d’autant plus préoccupante que le rythme Armand Thierry de son enseigne jeune Edji ont par ailleurs montrédes ouvertures reste soutenu. Ainsi, 890 000 m² de commerces ont la volonté de certaines enseignes de diversifier leur offre et deouvert en 2012 (740 000 m² en 2011), l’afflux de nouveaux centres répondre à la segmentation croissante du commerce.commerciaux, parcs d’activités commerciales et centres demarques continuant de faire peser le risque d’une dilution des Enfin, les derniers mois ont confirmé l’intégration des normes dechiffres d’affaires des enseignes. développement durable, à l’instar du système de récupération des eaux de pluie mis en place à Green 7, de la multiplicationDans ce contexte, l’évolution du parc hexagonal a confirmé la d’opérations disposant d’une double certification (Beaugrenelle etcourse à l’innovation dans laquelle se sont lancés enseignes et l’Escapade, près de Troyes, tous deux BREEAM et HQE) ou deopérateurs pour séduire une clientèle de plus en plus mouvante et l’extension de la démarche HQE© Construction à quelques typesse distinguer de la concurrence. Cette tendance s’est traduite par de projets plus spécifiques (restaurants McDonald’s). PARC FRANÇAIS DE L’IMMOBILIER DE COMMERCES CROISSANCE DE LA LOCALISATION NOMBRE DE PÔLES NOMBRE DE MAGASINS SURFACE TOTALE (M²) SURFACE TOTALE 2011/2012 (%) RUES COMMERÇANTES * Province 209 112 306 13 572 138 0 (0,1) Ile-de-France 83 26 154 4 007 729 0 (0) Total 292 138 460 17 579 867 0 (0) CENTRES COMMERCIAUX ** Province 746 26 673 14 634 982 1,3 (1,1) Ile-de-France 187 9 799 4 988 392 1,2 (2,2) Total 933 35 472 19 623 374 1,3 (1,4) PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES *** Province 923 34 943 29 006 821 1,5 (0,8) Ile-de-France 132 4 919 4 189 721 3,0 (1,8) Total 1 055 39 862 33 196 542 1,7 (0,9)* Site comprenant au moins 50 emplacements/** Centre commercial comprenant au moins 10 emplacements/*** Zone périphérique comprenant au moins 10 emplacements. (xx) : croissance 2011/2012Source : Cushman & Wakefield – estimation au 1er janvier 2013.34
  • 35. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & WakefieldÉvolution de l’offre dans les rues commerçantesLes opportunités de grandes surfaces sur les emplacements n°1 desgrandes métropoles françaises sont très rares et, quand elles seprésentent, rapidement prises à bail par de grandes enseignesinternationales désireuses d’y établir leurs flagships (Forever 21 au144 rue de Rivoli, Zara dans l’ancien magasin Virgin rue Alsace-Lorraine à Toulouse). Cette évolution contraste avec l’augmentationde la vacance sur les axes secondaires, qui demeurent essentiellementanimés par le développement d’enseignes de restauration rapide etde petits formats alimentaires de proximité en dépit d’un maillagedéjà très dense.Cette situation ne devrait guère évoluer dans les années à venird’autant que la régénération de l’offre en rues commerçantes restecontrainte par la pénurie de foncier et les difficultés administrativesd’intervention en centre-ville. Ce renouvellement devrait donc Promenade Sainte-Catherine – Bordeaux (33)continuer de procéder des cessions ponctuelles de quelquesgroupes en difficulté ou désireux de se défaire de leurs points de Enfin, le renouvellement de l’offre dépendra pour une large part devente les moins profitables (Surcouf boulevard Haussmann, Adidas l’émergence de nouvelles polarités commerciales dans les grandsrue de Rivoli ou encore Virgin sur les Champs-Élysées). À plus long secteurs d’aménagement de la capitale (ZAC Clichy-Batignolles,terme, quelques opérations de grande envergure devraient Paris Centre Est ou Rive Gauche) et de sa 1ère couronne (Rives denéanmoins animer les secteurs établis de Paris et des grandes Seine à Boulogne-Billancourt), ainsi que de la création de nouveauxmétropoles de province. quartiers péricentraux dans certaines métropoles régionales (ZAC de Borderouge à Toulouse).Dans la capitale, ces opportunités concernent notamment le projetde rénovation de la Samaritaine, le programme Laennec, situé sur lesite d’un ancien hôpital voisin du Bon Marché ou le redéveloppementdu Marché Saint-Germain dans le 6e arrondissement. En province,quelques villes resteront sous les feux des projecteurs, commeNantes (extension de Carré Feydeau et du Passage Pommeraye) ouBordeaux (développement par Redevco de la Promenade Sainte-Catherine). Les prochains mois ne démentiront pas non plus latransformation du paysage commercial de Marseille. Capitaleeuropéenne de la culture en 2013, celle-ci verra la poursuite del’opération de la Rue de la République et du projet d’aménagementdes Voûtes de la Major, parallèlement au développement de grandscentres commerciaux (Les Terrasses du Port, Bleu Capelette, LesDocks). OPÉRATIONS ATTENDUES À PARIS ET EN PROVINCE (2013-2015) VILLE PROJET SURFACE (M²) Marseille Rue de la République 30 000 Paris 1er La Samaritaine 26 000 Nantes Carré Feydeau 12 000 Paris 8 e Les Halles de la Madeleine 7 700 Paris 13 e Immeuble T8 7 200 Marseille Les Voûtes de la Major 7 000 Paris 7e Laennec 3 000 Paris 1 er Ex-Old England 2 500 35
  • 36. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldÉvolution de l’offre dans les centres commerciaux renommées (Hollister dans Atlantis près de Nantes ou Desigual dans Cap 3000 près de Nice) et les nouveaux concepts260 163 m² de nouveaux centres commerciaux ont été inaugurés d’indépendants locaux ou de grandes enseignes françaises (la FNACen 2012, soit une baisse de 27 % par rapport à 2011. Quelques dans Bercy Village à Paris). D’autres projets d’extension ont parprojets d’envergure ont encore vu le jour, en Ile-de-France ailleurs été l’occasion d’enrichir l’offre de restauration d’un centrenotamment. Ainsi, après Le Millénaire, ouvert à Aubervilliers en afin d’en pérenniser la fréquentation (Les Sentiers de Claye, en2011, l’ouverture de So Ouest à Levallois-Perret a fait le buzz, avant Seine-et-Marne).celles à venir de Beaugrenelle à Paris, de Villeneuve-la-Garenne ouencore d’Aéroville près de l’aéroport de Roissy-Charles de Gaulle. Mais le renouvellement de l’offre existante est loin de s’être limitéMais c’est à Lyon que le plus grand centre a ouvert en 2012, les aux centres les plus établis de l’Hexagone. Ainsi, les opérations52 000 m² de Confluence venant compléter l’offre commerciale et d’extension ou de restructuration ont concerné nombre de galeriesde loisirs de ce quartier mixte en cours de développement. marchandes, notamment au travers de l’ajout de nouvelles boutiques par une réduction de la taille des grandes ou très grandes surfaces, alimentaires ou non. Ces opérations, comme celles des centres Auchan à Nogent-sur-Oise ou Géant à Narbonne – où l’enseigne H&M s’est installée sur des surfaces acquises auprès de l’hypermarché – illustrent l’engouement de quelques grands acteurs 354 191 260 163 français de la distribution pour le commerce de proximité. OUVERTURES ET PROJETS DE CENTRES COMMERCIAUX EN FRANCE (M2) 2011 2012 15 000 63 985Ouvertures de m de nouveaux centres commerciaux en France 2 39 533 31 900 181 279 74 784 23 753 13 300 106 170 207 974 165 025 116 940 2 011 2 012 2013p création redéveloppementCentre commercial Les Éléis – Cherbourg (50) extension transfert-extensionConfirmant l’intérêt des enseignes pour les projets de dimensionrégionale, centres de destination à même d’assurer d’importantsflux de visiteurs par la diversité de leur offre, cette tendance à laproduction de grands ensembles s’est accompagnée d’uneconsolidation des sites commerciaux les plus établis. Quelquesopérateurs ont ainsi tiré parti de projets d’extension et deredéveloppement pour renouveler leur offre et asseoir ladomination de leur centre, attirant des enseignes étrangères36
  • 37. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAIS Études & Recherche Cushman & WakefieldProjets de centres commerciaux QUELQUES OUVERTURES SIGNIFICATIVES EN 2012 CENTRE COMMERCIAL VILLE SURFACE (M²) TYPE DE DÉVELOPPEMENT Confluence Lyon (69) 52 000 Création So Ouest Levallois-Perret (92) 46 770 Extension-redéveloppement L’Escapade La-Chapelle-Saint-Luc (10) 16 700 Transfert-Extension Grand Angle Montreuil (93) 15 000 Création Atlantis Saint-Herblain (44) 9 800 Extension QUELQUES OUVERTURES SIGNIFICATIVES ANNONCÉES POUR 2013 Aéroville Tremblay-en-France (93) 65 000 Création Villeneuve-la-Garenne Villeneuve-la-Garenne (92) 63 000 Création Beaugrenelle Paris (15 ) e 45 000 Extension-redéveloppement Les Rives de L’Orne Caen (14) 28 700 Création Les Eleïs Cherbourg (50) 15 450 CréationÉvolution de l’offre dans les parcs d’activités commerciales L’évolution de l’offre de parcs d’activités commerciales permet ainsi de répondre à la fois aux besoins des populations de régionsTotalisant 547 646 m² en 2012, le volume des ouvertures de parcs affichant une solide croissance démographique et à celles d’espacesd’activités commerciales s’est accru de 73 % sur un an en raison de périurbains de grandes agglomérations qui se densifient sansl’inauguration de plusieurs grands projets. Huit parcs supérieurs à disposer du même niveau de services et d’équipements qu’en20 000 m² comptent ainsi pour 55 % de l’ensemble des ouvertures centre-ville. S’il se fait parfois au détriment de sites existants, cetde 2012. Avec une surface de 91 000 m², l’Atoll confirme une afflux de nouveaux mètres carrés permet aussi ponctuellement detendance au gigantisme également observée sur le marché des revaloriser certaines friches ou zones commerciales dégradéescentres commerciaux. Cet exemple est aussi emblématique du (Green Center de l’Aire des Moissons près de Troyes, Mondeville 1rythme rapide de développement de nouveaux projets dans des près de Caen). Il marque également un saut qualitatif censérégions encore relativement peu pourvues. Le Grand Ouest et le répondre aux attentes des enseignes et des consommateursSud ont de ce point de vue été très animés en 2012 et le resteront s’agissant en particulier d’architecture, de la production de plusen 2013 (Costières Sud à Nîmes et Mondeville 1 près de Caen). La petites cellules ou, comme dans certains centres commerciaux,répartition géographique des ouvertures illustre également le d’une plus large place faite à la restauration et aux loisirs.renforcement de polarités commerciales établies, en particulier enIle-de-France par le biais de la création de nouveaux parcs (LesQuatre Chênes à Pontault-Combault) ou de l’extension de sitesexistants (le Shopping Parc de Lieusaint). OUVERTURES ET PROJETS DE PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES EN FRANCE (M2) 3 000 91 385 316 360 547 646 81 284 785 755 116 940 65 593 466 362 250 766 2011 2012 2 011 2 012 2013p création redéveloppement extension transfert-extension Ouvertures de m2 de nouveaux parcs d’activités commerciales en France 37
  • 38. JANVIER 2013 Études & Recherche Cushman & WakefieldProjets de parcs d’activités commerciales QUELQUES OUVERTURES SIGNIFICATIVES EN 2012 CENTRE COMMERCIAL VILLE SURFACE (M²) TYPE DE DÉVELOPPEMENT Atoll Beaucouzé (49) 91 000 Création Les Quatre Chênes Pontault-Combault (77) 47 000 Création Les Vergers de la Plaine Chambourcy (78) 29 500 Création Alpha Park Les Clayes-sous-Bois (78) 25 384 Extension Green 7 Salaise-sur-Sanne (38) 21 000 Création QUELQUES OUVERTURES SIGNIFICATIVES ANNONCÉES POUR 2013 Mondeville 1 Caen (14) 42 000 Création L’Aire des Moissons Saint-Parres-aux-Tertres (10) 35 000 Création Costières Sud Nîmes (30) 27 000 Création Agen-Boé Boé (47) 23 000 Création Clos du Chêne Montévrain (77) 21 000 ExtensionGreen Center de l’Aire des Moissons – Saint-Parres-aux-Tertres (10)VALEURS LOCATIVES des centres commerciaux régionaux et des principales zones de périphérie sont restées stables, celles des emplacements secondairesLes loyers des boutiques de pieds d’immeubles ont augmenté sous ont subi une pression à la baisse. En outre, les relations entrel’effet d’une forte demande des enseignes internationales et des commerçants et bailleurs se sont généralement durcies, un nombregrands groupes du luxe pour les meilleurs emplacements d’axes croissant de grandes enseignes étant déterminées à renégociertrès peu offreurs. Notamment observé en province, c’est à Paris leurs coûts d’occupation à la baisse (Darty, FNAC, etc.) pour réduireque ce mouvement haussier a été le plus marqué, quelques artères leur taux d’effort et regagner en compétitivité. Les centresdu luxe enregistrant une croissance annuelle à deux chiffres (+ 18 % commerciaux, qui affichent des valeurs bien plus élevées que lesdans le quartier du Boulevard Saint-Germain). Certaines des parcs d’activités commerciales, ont plus particulièrement soufferttransactions les plus récentes enregistrées sur les Champs-Élysées de la volonté des enseignes d’obtenir de substantielles mesures(MAC, Tiffany & Co) ont par ailleurs permis d’établir de nouveaux d’accompagnement sous la forme, notamment, de clauses derecords avec une valeur locative prime de 15 000 €/m2/an (zone A) commercialisation ou de contributions aux travaux. Mais les parcsfaisant passer l’avenue de la 5e à la 3e place du classement des artères d’activités commerciales et certaines artères commerçantes n’ontles plus chères du monde derrière Causeway Bay à Hong Kong et la pas échappé au phénomène, récemment illustré par le souhait du5e Avenue à New York. PROCOS de voir l’indice des loyers commerciaux (ILC) devenirCes chiffres impressionnants masquent cependant d’importants obligatoire.contrastes en fonction du format concerné et de la qualité del’emplacement. Si les valeurs locatives des meilleurs emplacements 38
  • 39. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & Wakefield VALEURS LOCATIVES PRIME EN CENTRE COMMERCIAL VALEURS LOCATIVES PRIME EN PARC D’ACTIVITÉS (€/M²/AN)* COMMERCIALES (€/M²/AN)* VALEUR VALEUR TEND- VALEUR VALEUR TENDANCE LOCATIVE LOCATIVE ANCE LOCATIVE LOCATIVE 2013 2012 2011 2013 2012 2011 ILE-DE-FRANCE ILE-DE-FRANCE 180 180 Centres commerciaux régionaux 2 000 2 000 PROVINCE 170 170 Grands centres commerciaux 950 950 *Pour 1 000 m² et des produits neufs et situés sur des emplacements de première catégorie, dans des zones à forte chalandise. PROVINCE Centres commerciaux régionaux 1 400 1 400 Grands centres commerciaux 700 700*Pour 150 m² très bien placés en équipement de la personne ou services, dans des centres existants, leadersdans leur zone de chalandise. VALEURS LOCATIVES PRIME DES RUES COMMERÇANTES (ZONE A EN €/M²/AN) VALEUR LOCATIVE 2012 VALEUR LOCATIVE 2011 TENDANCE 2013 PARIS Champs-Élysées 15 000 11 000 Avenue Montaigne 8 000 7 000 Rue du Faubourg Saint-Honoré 8 000 6 500 Boulevard Haussmann / Grands Magasins 5 000 4 600 Boulevard Saint-Germain 5 500 4 500 Rue de Rivoli 4 000 3 500 PROVINCE Lyon 2 200 2 000 Rue de la République Lille 2 000 2 000 Rue Neuve/Béthune Marseille 1 800 1 800 Rue Saint-Ferréol Bordeaux 2 000 2 000 Rue Sainte-Catherine Nice 2 000 2 000 Rue Jean Médecin Toulouse 2 000 2 000 Avenue Alsace-Lorraine Cannes 6 500 6 000 Croisette Strasbourg 2 000 2 000 Place KléberPERSPECTIVESLe taux de chômage et le pessimisme des ménages continueront de progresser en 2013 et pèseront sur l’évolution des ventes au détail. Lesprochains mois devraient par conséquent confirmer les tendances observées en 2012, accentuant les difficultés des marchés secondaires etcontraignant les bailleurs à faire preuve de davantage de souplesse pour limiter la vacance de leurs biens. Les meilleurs emplacements desartères commerçantes et des plus grands centres commerciaux devraient en revanche rester immunes à la crise, en dépit des premiers signesde ralentissement de l’activité du luxe, de la baisse possible du nombre de touristes après les records d’affluence enregistrés en 2012 et de lamoindre rentabilité d’un nombre croissant d’enseignes. 39
  • 40. JANVIER 2013Études & Recherche Cushman & WakefieldGLOSSAIRE INVESTISSEMENT Actif très bien situé, d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations, et loué selon un ou desACTIF PRIME/CORE engagements locatifs de longue durée ferme. Un « family office » est une structure privée au service de familles fortunées dont le patrimoine personnel nécessite une gestion sophistiquée. L’objectif principal est d’optimiser, organiser, protéger et faire croîtreFAMILY OFFICE les intérêts de ces familles quelle que soit la nature de leurs actifs. Le capital financier de la société est la propre fortune de la famille, souvent constituée sur plusieurs générations. Une société foncière, plus communément appelée « foncière », est une société commerciale dontFONCIÈRE l’objet est la constitution, la gestion et l’exploitation d’un portefeuille immobilier afin d’en maximiser la rentabilité. Organisme de détention souvent collective (en multipropriété) d’actifs financiers ou immobiliers gérésFONDS D’INVESTISSEMENT par une structure réglementée et agréée (société de gestion). Organisme financier spécialisé dans la collecte de capitaux auprès d’épargnants particuliers et chargé deFONDS DE PENSION les faire fructifier sur les marchés financiers dans le but de les reverser à ces épargnants pour financer leurs retraites par capitalisation. Ils présentent souvent une certaine aversion au risque. Fonds qui cible les rentabilités les plus élevées, obtenues grâce à une forte valeur ajoutée apportée et/ouFONDS OPPORTUNISTE une prise de risque significative et/ou un effet de levier élevé.FONDS OUVERT Un fonds est dit ouvert à partir du moment où il n’y a pas de limitation dans l’émission des parts. Professionnel chargé de créer des fonds d’investissement. Il définit une stratégie, la structuration, collecteGESTIONNAIRE DE FONDS l’argent auprès de ses mandants, et assure le suivi du fonds jusqu’à son extinction. Acteurs professionnels gestionnaires d’épargne. Ce terme regroupe sous un seul vocable des institutionsINVESTISSEURSINSTITUTIONNELS très diverses : organismes de placement collectif, compagnies d’assurance, fonds de pension, banques, sociétés foncières, caisses de retraite, etc. Les Organismes de Placement Collectif Immobilier sont des fonds immobiliers destinés à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers.OPCI Comme les SIIC, les OPCI sont exonérées d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’obligations de distribution. En revanche, ils ne sont pas cotés en bourse et, de ce fait, ne sont pas soumis de la même manière aux fluctuations des marchés financiers.PROJET « EN BLANC » Bâtiment dont la construction est lancée sans qu’il y ait eu, au préalable vente ou location à un utilisateur. Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste en la vente de parts des immeubles acquis à des associés.SCPI Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit. Taux exprimant, en pourcentage, le rapport existant à un instant « t » entre le revenu de l’immeubleTAUX DE RENDEMENT NET net de charges non récupérables et son coût de revient (prix de vente plus frais et droits de mutation) La Vente en l’État Futur d’Achèvement est la vente d’un actif immobilier avant son achèvement. Par ceVEFA contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur exécution. Correspond aux transactions supérieures à 1 million euros (ventes utilisateurs incluses) répertoriéesVOLUME D’INVESTISSEMENT par Cushman & Wakefield sur la période étudiée en immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, centres commerciaux, boutiques, parcs d’activités commerciales, entrepôts logistiques et locaux d’activités).40
  • 41. LES MARCHÉS IMMOBILIERS FRANÇAISÉtudes & Recherche Cushman & Wakefield BUREAUXDEMANDE PLACÉE Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs.ICC Indice mesurant chaque trimestre l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il(Indice du Coût de la intervient aussi dans les réglementations concernant les baux commerciaux et reste l’une des référencesConstruction) pour la révision de ces derniers. Calculé par l’INSEE sur une base trimestrielle, l’ILAT est constitué de trois indices : l’indice des prix à laILAT consommation (IPC), l’indice du coût de la construction (ICC) et l’indice du produit intérieur brut (PIB)(Indice des loyers d’activitéstertiaires) en valeur. Ces moyennes périodiques sont utilisées dans les proportions suivantes : 50 % IPC, 25 % PIB et 25 % ICC. Moyenne des valeurs locatives de transactions (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confonduesLOYER MOYEN sur des surfaces rénovées ou de seconde main.LOYER PRIME Moyenne des cinq transactions les plus élevées en terme de valeurs locatives faciales > 1 000 m².OFFRE DISPONIBLE Ensemble des surfaces vacantes disponibles à la location dans les six mois à venir.TAUX DE VACANCE Rapport entre le volume de l’offre disponible à six mois et le parc de bureaux. GRANDS ENTREPÔTSCHARGEUR Entreprise qui, dans le secteur industriel ou de la distribution, assure la logistique de ses propres produits.DEMANDE PLACÉE Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs. Installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou inconvénients. Selon la nature de ces risques, une installation peut être :ICPE - Non classée.(Installation Classée pour laProtection de l’Environnement) - Classée soumise à déclaration en préfecture. - Classée soumise à autorisation préfectorale. - Classée soumise à enregistrement en préfecture. Entreprise spécialisée assurant l’ensemble de la gamme des opérations logistiques pour le compte d’unPRESTATAIRE LOGISTIQUE client souhaitant externaliser la logistique de ses produits.SUPPLY CHAIN Consiste à optimiser les flux sur la totalité de la chaîne, des fournisseurs aux matières premières jusqu’aux(Chaîne d’approvisionnement) clients finaux. COMMERCES Instituées par la loi de modernisation de l’économie (LME, adoptée en 2008) en remplacement des CDEC et CNEC, les commissions départementales et nationales d’aménagement commercial sont des instancesCDAC / CNAC de décision régulant l’implantation des commerces à partir du seuil de 1 000 m² selon des critères de décision relevant de l’aménagement du territoire et du développement durable. Magasin vitrine (littéralement « vaisseau amiral ») devant servir l’image d’une marque ou d’une enseigne.FLAGSHIP Implantés sur les emplacements commerciaux les plus prisés ou stratégiques, les locaux peuvent être de taille variable et concerner l’ensemble des secteurs d’activités. Indice constitué de la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation,ILC(Indice des Loyers Commerciaux) de celle des prix de la construction neuve et du chiffre d’affaires du commerce de détail. L’ILC peut être utilisé pour la révision des baux commerciaux des locataires exerçant une activité commerciale. 41
  • 42. Études & Recherche Cushman & WakefieldCONTACTS Olivier Gérard Philippe Guillerm Président Département Expertise Thierry Juteau Guy Grundy Département Investissement Département Conseil aux Utilisateurs Christian Dubois Jean-Paul Deheeger Département Commerces Département Industriel Ludovic Delaisse David Bourla Département Bureaux Département Études et RecherchePour plus d’informations, merci de Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est le premier groupe privé mondial en immobilier d’entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde, ainsi que le démontrent sescontacter : nombreuses implications dans des missions et transactions immobilières de haute portée. Avec 243 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 14 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ouDavid Bourla investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrés à l’échelle mondiale, et ce pour tous types de biensResponsable Études et Recherche (bureaux, commerces, locaux d’activités et entrepôts logistiques) : transaction locative, investissement, service financier,+33 (0)1 53 76 91 91 audit et gestion de projet, gestion d’actifs immobiliers, expertise. Leader incontesté de l’immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder sur le Knowledge Center de notre site internet:david.bourla@eur.cushwake.com www.cushmanwakefield.fr Toute représentation, reproduction ou traduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement de Cushman & Wakefield ou de ses ayants droits ou ayants cause est illicite (art.L122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constituerait une contrefaçon sanctionnable par les articles L335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l’article L122-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document est non contractuel. Les informations qui y figurent sont fondées sur des éléments que nous pensons être fiables. Par conséquent, Cushman & Wakefield ne saurait être tenu pour responsable en cas d’erreur ou inexactitude survenue sur tout ou partie de son contenu. Conception / Rédaction : Département Études et Recherche/ Cushman & Wakefield, Janvier 2013 • Crédits photos : Cushman & Wakefield • Directeur de publication : Olivier Gérard. Cushman & Wakefield France 11-13 avenue de Friedland 75008 Paris www.cushmanwakefield.fr Retrouvez-nous sur :42
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