El documento describe un proyecto de terminales logísticas en Colombia liderado por Profesionales de Bolsa a través de su Fondo de Capital Privado Valor Inmobiliario. Se ha construido el primer terminal en Cartagena y ahora se está construyendo el Terminal Logístico de Colombia - Bogotá, el cual ofrecerá espacios de almacenamiento y oficinas flexibles para operaciones logísticas e industriales. El fondo busca ofrecer rentabilidades superiores al mercado a través de la participación en toda la cadena de valor del proyecto.

1. Sabemos Cómo
FONDO DE CAPITAL PRIVADO
VALOR INMOBILIARIO
BOGOTÁ
1

2. Sabemos Cómo
Con una estrategia basada en promover el desarrollo
económico del país, Profesionales de Bolsa impulsa
la nueva forma de hacer negocio, bajo la creación de
sus Fondos de Capital Privado, administrando
exitosamente un monto superior a COP
$550.000.000.000.
Mediante el Fondo de Capital Privado Valor
Inmobiliario, Profesionales de Bolsa comenzó su
proyecto de terminales logísticos de Colombia
estimado en 400.000 millones de pesos, el cual
impulsa las operaciones logísticas en Colombia.
En el 2013 se consolidó el primer Terminal Logístico
de Colombia – Cartagena, por un valor de
$160.000.000.000, siendo el primer eslabón en el
programa trazado con sus terminales análogos: TLC
Bogotá, TLC Barranquilla, TLC Cali.Terminales Logísticos

3. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fondos de Capital Privado
El Fondo Valor Inmobiliario está constituido bajo la
figura jurídica de un Fondo de Capital Privado, siendo
un modelo novedoso en Colombia, por conceder la
participación de varios inversionistas en un mismo
proyecto y en toda su cadena de valor, permitiendo
obtener rentabilidades superiores al promedio del
mercado.
Ventajas:
• Patrimonio independiente y separado de los
activos propios de la sociedad administradora.
• Está supervisado por un regulador del mercado
(Superintendencia Financiera de Colombia).
• Es un vehículo de ahorro colectivo, permitiendo
una economía de escala.

4. Sabemos Cómo
4
El Fondo, una realidad
El Terminal Logístico de Colombia – Bogotá es el
segundo fondo estructurado de 4 terminales,
ofreciendo para renta un terminal con volúmenes
modulares y flexibles que permiten el
almacenamiento y/o redistribución de mercancías
en amplias áreas libres de columnas interiores,
ideales para el soporte de operaciones logísticas e
industriales.
Cali
Barranquilla
Cartagena
Bogotá
ACTIVIDADES OPERACIONALES:
•Plataforma Cross Docking.
•Distribución física de carga.
•Gestión y control del almacén.
•Preparación de pedidos (“picking”).
•Procesos de re-exportación de carga.
•Operaciones de valor agregado a la carga.
•Operaciones para contenedores con carga refrigerada.
•Cargue y descargue de mercancía suelta y de tractomulas.
•Consolidación y des-consolidación de carga en
contenedores.
•Embalaje, etiquetado (código de barras y otros), paletizado y
envasado.

5. Sabemos Cómo
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Cuenta con:
Naves Logísticas especializadas, locales
comerciales y oficinas.
Localización: Vía Bogotá Tenjo
Durante la finalización del FCP, existen diferentes alternativas de redención de
participaciones a los inversionistas a través de mecanismos como: venta de los activos,
prórroga del FCP u opción de compra en los contratos de arrendamiento.
.
Duración estimada del FCP:
23 años
2 años de desarrollo
22 años de alquiler.
Inversión Mínima:
500.000.000 COP.
Inversión total:
COP $126.000.000.000 (2014)
Fecha de inicio construcción
Julio 2014
• Fecha entrega 50%: Agosto 2015
• Fecha entrega 50%: Agosto 2016
Áreas de desarrollo:
Área Total del lote: 187,469 m2
Bodegas: 84.000 mts2
Mezzanine y Oficinas: 10. 080 mt2
Área Comercial: 1.000 mts 2

6. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Ubicación FCP – Valor
Inmobiliario TLC
1,6 Km de la Vía Cota Funza / 2 min
2,2 Km de la Bogotá Calle 80 / 3 min
12,2 Km de la Bogotá Calle 13 / 15 min
16,8 Km de Chía / 22 min
20,2 Km del Aeropuerto El Dorado / 30 min

7. Sabemos Cómo
Etapas
7
0%
50%
100% 100%
1 2 3 4
Construcción
Jul 2014 Agosto 2015 Agosto 2016 Jul 2036
Compra del lote
Construcción
Valorización del proyecto
Arriendo por 22 años
Venta del Terminal

8. Sabemos Cómo
FCP
TLC Bogotá
Comité de Vigilancia
Comité de
Inversiones
Revisor Fiscal
Sociedad
Administradora
Gerente
Contratistas
Órganos de Control
Órganos de Administración
Asamblea de
Inversionistas
Junta Directiva

9. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Rentabilidad Estimada
Escenario normativo
Pagos periódicos al inversionista a partir del año 3 (2016).
Al final de la duración del Fondo se vende la totalidad de los
activos.
Tasa Interna de Retorno Estimada con Venta: 15,41% E.A.*
Tasa Interna de Retorno Estimada sin Venta: 13,5% E.A.*
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• Inflación: 3%
• Valorizaciones: IPC +2%
• Ajustes canon: IPC
• Construcción: 50% año1; 50% año 2
Ocupación:
– Año 2 - 70%
– Año 3 - 80%
– Año 4 - 95%
– Años posteriores: 100%
*Advertencia: las obligaciones de la sociedad administradora de la cartera colectiva con la gestión del
portafolio son de medio y no de resultado

10. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Costo
De acuerdo al estudio realizado en la zona , los
valores comerciales por mt2 de bodegas están
alrededor de $1.750.000.
La labor de Profesionales de Bolsa como
administradores, estructuradores y gestores del
TLC Bogotá, permite que el mt2 de construcción
de bodegas este estimado en $1.300.000.
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11. Sabemos Cómo
Fondo Inmobiliario
Por qué invertir en el TLC Bogotá
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12. Sabemos Cómo
Ventajas de ser inversionista
en TLC - Bogotá
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• Participación en toda la cadena de valor.
• Contratos de arrendamiento a largo plazo.
• Compra de lote y construcción a precio de costo
(integración vertical).
• Ubicación geográfica privilegiada como nodo
logístico.
• Distribución de rendimientos a partir del año 3.
• Bogotá tiene los principales Corredores Funcionales
de transporte.
• Entre 2009 y 2013, el crecimiento de las
importaciones de la capital por vía terrestre ha sido
del 100%.
• Bogotá genera 10% de la carga nacional y demanda
el 17%.
• Cuenta con vías de acceso a los principales Nodos
Logísticos del país.
• Posee el Principal Aeropuerto de carga del país.

13. Sabemos Cómo
Inversión Logística
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• Inversión atractiva y estable.
Las inversiones inmobiliarias se caracterizan
por su estabilidad y baja volatilidad, además de
presentan tasas de crecimiento mayores a la
inflación.
Fuente: Superintendencia Financiera, Bloomberg. Cálculos Propios.
Fondos: los 3 principales fondos fueron seleccionados por el mayor monto
administrado, siendo Intervek Compartimento 1, Oxo propiedades sostenibles y
Cartera Colectiva Inmoval

14. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Inversión Logística
• Fundamentales Sólidos (Bodegas)
Bogotá registra un alto nivel de rentabilidad
en relación con grandes mercados a nivel
global.
• Fundamentales Sólidos (Oficinas)
Bogotá se encuentra dentro de los tres
mercados más rentables de América Latina y
el mundo.
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Fuente: Colliers.
CAP RATE: es el cociente que se obtiene dividiendo el ingreso neto
producido entre el valor de la propiedad.

15. Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - PIB
Fuente: Cámara de Comercio de Bogotá.
Cálculos: CPB
• La capital de Colombia presenta un nivel de
Producto Interno Bruto superior al de varios
países de la región, tanto de Centro como
Suramérica, evidenciando su importancia no
solo para el desempeño económico de
Colombia, sino también para el crecimiento de
la región.
• Reflejo de lo anterior, es el alto nivel de PIB per
cápita que registra Bogotá frente a
departamentos representativos
económicamente para el país.

16. Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - PIB
• Bogotá se ubica como la metrópolis con el
mayor aporte al Producto Interno Bruto de
Colombia con un 26% , lo cual la convierte en
eje fundamental de la industria y el comercio,
tanto interno como externo del país.
• El PIB de Bogotá presenta una tasa de
crecimiento anual compuesta del 4.6% entre el
periodo 2000-2012.
Fuente: DANE

17. Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - Balanza Comercial
Fuente: DANE
En cuanto a comercio exterior, en la balanza
comercial de Colombia, Bogotá se ubica como uno
de los principales participantes tanto de ventas
externas (exportaciones) como de la demanda por
productos extranjeros (importaciones).
En exportaciones, teniendo en cuenta la alta
incidencia del sector industrial en las ventas externas
de Bogotá, esta se destaca junto a departamentos
con altos volúmenes exportados de diversos
sectores económicos.
Por su parte, en las importaciones, Bogotá
demanda cerca del 50% de los productos
ingresados al País, evidenciando al alta incidencia
en el comercio exterior de la capital de Colombia.

18. Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - Nodos logísticos
Los nodos logísticos son aquellos puntos o áreas de
rupturas de las cadenas de transporte y logística en los
que se concentran actividades y funciones técnicas y de
valor añadido.
El sistema logístico puede ser visto como una red
integrada por nodos o puntos específicos interceptados
entre sí, en donde estos nodos representan zonas de
gran importancia ya sea para el comercio exterior, la
producción y el consumo, así como corredores
empleados y áreas de concentración de actividad a nivel
logístico.
Existen diversos tipos de nodos:
• Nodos de producción consolidados.
• Nodos de alto consumo (población).
• Nodos de ruptura de carga por cambio de modo
(puertos, aeropuertos).
• Nodos de ruptura de carga por motivos externos a la
propia cadena (pasos de frontera).

19. Sabemos Cómo
Fundamentos Económicos
Bogotá - Nodos logísticos
Bogotá se ubica como el principal nodo logístico
en el centro del país, con la mayor
concentración de consumo y de actividad
industrial.
Su ubicación le permite intercomunicarse con
nodos logísticos al norte del país (Costa Caribe
y frontera con Venezuela (Maicao y Cúcuta).
Al igual que con el nodo del Cauca y el Pacífico
(Buenaventura) y de la frontera con Ecuador al
sur (Ipiales).
Fuente: Política Nacional Logística.

20. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Bogotá se ubica como eje principal para el
movimiento de diversos activos productivos,
dentro de los cuales se encuentran los
Industriales y agropecuarios, dada su ubicación
y la infraestructura que soporta la actividad
productiva.
Fuente: DNP
Fundamentos Económicos
Bogotá - Caracterización de la
Producción

21. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
En Bogotá, El Aeropuerto «El Dorado» es el
principal centro de carga de Colombia, con las
mayores participaciones en el movimiento de
carga a nivel nacional e internacional.
A nivel internacional moviliza más del 80% de
la carga aérea que ingresa y sale de Colombia.
Bogotá está ubicada estratégicamente en el
centro del continente, con una alta frecuencia de
vuelos a diversos destinos, a cinco horas en
avión de Nueva York, Ciudad de México y Sao
Paulo– contando con una excelente conectividad
aérea y numerosos vuelos directos diarios a
diversos destinos.
Fundamentos Económicos
Bogotá – Carga Aérea
Fuente: Aerocivil. Invest in Bogotá

22. Sabemos Cómo
Dentro de los principales corredores de entrada y
salida de vehículos de carga en Bogotá sobresalen
la Calle 13, la autopista norte y la Calle 80, los
cuales suman aproximadamente el 74% del tráfico
de vehículos en el cordón externo de la ciudad,
reflejando la importancia de la zona occidental y la
zona norte para el transporte de carga.
En los cordones externos de la ciudad entran en
promedio más 19 mil vehículos y salen de ésta
más de 18 mil vehículos de carga durante un día
hábil.
Fuente: Colfecar -Estudio Steer Davies Gleave. Cálculos CPB
Carretera
Villavicencio
Fundamentos Económicos
Bogotá - Movimientos de carga por
vía terrestre

23. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Mercado Doméstico. En la región central de Colombia
se concentra el 60% del consumo doméstico del
país, lo que hace de Bogotá el principal mercado por
tamaño y poder adquisitivo de su población.
Robusta capacidad industrial. El principal centro
industrial de Colombia tiene su desarrollo en Bogotá, lo
que ha motivado la infraestructura necesaria para
inversiones de distinta índole, con alto valor agregado.
Acceso a mercados y plataforma logística. Debido a su
ubicación estratégica, Bogotá es considerado por las
compañías internacionales como un hub tanto para el
continente Sur Americano, Centro América y el Caribe.
Recurso humano abundante. Con una fuerza de
trabajo de más de 4 millones de personas, Bogotá
garantiza la disponibilidad de recurso humano.
Fundamentos Económicos

24. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
• En línea con una alta concentración
poblacional, Bogotá presenta la mayor
fuerza laboral de Colombia con más de 4
millones de personas empleadas.
• Es así como una mayor población implica,
junto a un mayor nivel de ingresos, una
mayor capacidad de compra por parte de
los capitalinos, lo cual genera una alto
interés por parte de compañías de diversos
rubros económicos.
Fuente: DANE
Fundamentos Económicos
Bogotá - Empleo

25. Sabemos Cómo
El buen comportamiento económico de Colombia
se da en medio de una dinámica favorable del
comercio minorista en Bogotá, impulsando el nivel
de producción y consumo de diferentes productos,
generados por industrias de diversos sectores,
dentro de los cuales se encuentran:
Alimentos y bebidas.
Farmacéutica.
Cosmética.
Construcción.
Automotriz
Fuente: DANE
Fundamentos Económicos
Bogotá - Ventas Reales

26. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Las empresas de alimentos y bebidas ubicadas
en Bogotá y la región facturan anualmente cerca
de US$ 10.800 millones, esto representa el 44%
de la industria nacional de alimentos.
Además, Bogotá es el principal productor de la
industria farmacéutica en Colombia, al
concentrar el 71% de las compañías del país. En
el 2012, la facturación de ésta industria alcanzó
los US$ 2.380 millones.
Fuente: Invest in Bogotá
Fundamentos Económicos
Bogotá - Ventas Reales

27. Sabemos Cómo
La capital de Bogotá aporta cerca del 30% del total
de la producción industrial de Colombia.
Dentro de los principales segmentos de
especialización de la industria en Bogotá se
encuentran los sectores:
Automotor.
Autopartes
Farmacéuticos.
Cosméticos.
Plásticos.
Químicos.
Electrónicos.
Fuente: DANE. Secretaría Distrital de Planeación.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Industria

28. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
En Bogotá los sectores donde la actividad
principal es la industria, aunque puede existir
comercio y zonas productores de dotación
urbana, se concentra principalmente en cuatro
localidades.
Dentro de estas localidades que presentan un
uso del suelo con un fin predominantemente
industrial, se encuentran ciertas dificultades
como:
Altas concentraciones poblacionales.
Vías restringidas.
Movimiento de forma ineficiente de la mercancía.
Fuente: DANE. Secretaría Distrital de Planeación.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Limitada Oferta de Suelo.

29. Sabemos Cómo
Las zonas industriales de la capital, dentro de las
cuales se encuentran industrias de alto impacto,
están rodeadas por zonas de:
Centralidad urbana.
Residenciales
Dotación.
Lo cual otorga a las industrias un margen mínimo,
sino nulo, de expansión tanto a nivel de
infraestructura como de actividades relacionadas
con sus áreas de negocio.
Fuente: Secretaría Distrital de Planeación.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Zonas Industriales en
Bogotá

30. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Fuente: Secretaría Distrital de Planeación.
Fundamentos Económicos Bogotá - Zonas Industriales en Bogotá.
Bogotá 2004. Bogotá 2009.

31. Sabemos Cómo
Mediante el decreto de carga 520 de 2013 se
restringe la circulación de vehículos de carga en
Bogotá por zonas de la ciudad y horarios
determinados. Las zonas estipuladas en el decreto
son:
Zona 1: En esta zona se permite la libre
circulación de transporte de carga durante las 24
horas del día, teniendo en cuenta lo dispuesto en
el Código Nacional de Tránsito Terrestre y la
señalización establecida. Dentro de esta zona se
encuentran Unidades de Planeamiento Zonal
(UPZ) como la Zona Franca y el Aeropuerto El
Dorado. Al igual que las zonas industriales de
Montevideo, Fontibon,Puente Aranda, entre otras.
Fuente: Secretaria de Planeación de Bogotá.
Decreto de Carga 520 de 2013.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Regulación Movimiento de
Carga

32. Fondo Inmobiliario
Sabemos Cómo
Zona 2: En esta zona aplica una restricción de
circulación para vehículos de transporte de carga
con capacidad de carga superior a 7 toneladas.
La zona dos esta delimitada por el siguiente
perímetro: Norte avenida calle 170, sur avenida
primero de mayo o calle 22 sur, Oriente: limite
oriental de la ciudad menos Toberin.
Zona 3: La zona tiene una restricción de
circulación para vehículos de transporte de carga
de 3 ejes en adelante. Esta zona cobija el área
urbana de la ciudad incluyendo el sector de
Toberin.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Regulación Movimiento de
Carga
Fuente: Secretaria de Planeación de Bogotá.
Decreto de Carga 520 de 2013.

33. Sabemos Cómo
Las restricciones para movilizar carga en Bogotá,
obligan a las industrias a desplazarse a las afueras
de la capital para desarrollar sus actividades
productivas.
Compañías que busquen establecer sus centros
de distribución para desarrollo de diversas
actividades ( por ejemplo Cross – Docking) y
quieran mantener sus flujos de entrada y salida de
materia prima y productos finales, buscarán
ubicarse en la periferia de Bogotá.
Fuente: Secretaria de Planeación de Bogotá.
Decreto de Carga 520 de 2013.
Fundamentos Económicos
Bogotá - Regulación Movimiento de
Carga

34. Sabemos Cómo
14/05/2014
"Las obligaciones de Profesionales de
Bolsa como la sociedad administradora de
la cartera colectiva relacionadas con la
gestión del portafolio son de medio y no de
resultado. Los dineros entregados por los
inversionistas a la cartera colectiva no son
depósitos, ni generan para la sociedad
administradora las obligaciones propias de
una institución de depósito y no están
amparados por el seguro de depósito del
Fondo de Garantías de Instituciones
Financieras FOGAFíN, ni por ninguno otro
esquema de dicha naturaleza. La inversión
en la cartera colectiva está sujeta a los
riesgos de inversión, derivados de la
evolución de los precios de los activos que
componen el portafolio ".
Medellín
Calle 2 No 20-48
PBX: (574) 215 63 00
Fax: (574) 317 34 94
Barranquilla
Cra. 53 No.82-86 Oficina 602
PBX: (575) 356 91 44
Fax: (575) 356 87 71
Cali
Calle 25N No. 6N-67
PBX: (572) 668 8100
Fax: (572) 668 70 90
Pereira
Avda. Circunvalar No. 8B-51 Of 302
PBX: (576) 333 22 95
Fax: (576) 333 22 86
Bogotá
Calle 93B No. 12-18 Piso 2,4 y 5
PBX: (571) 646 33 30
Fax: (571) 635 88 78
Advertencia:
BOGOTÁ
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