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Etude annuelle Cushman & Wakefield 2014
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Etude annuelle Cushman & Wakefield 2014

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L’Etude annuelle « Les Marchés Immobiliers Français » dresse le bilan des 12 derniers mois des marchés des bureaux, des commerces, de la logistique et de l'investissement, et dessine un panorama des …

L’Etude annuelle « Les Marchés Immobiliers Français » dresse le bilan des 12 derniers mois des marchés des bureaux, des commerces, de la logistique et de l'investissement, et dessine un panorama des perspectives pour l'année 2014.

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  • 1. Les Marchés immobiliers français 2014 Une publication Cushman & Wakefield
  • 2. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield sommaire ÉDITORIAL 3 ÉCONOMIE 5 MARCHÉ FRANçAIS DE L’INVESTISSEMENT 6 Volumes investis 8 Répartition géographique 8 Acteurs 9 Investissements en bureaux 11 Investissements en commerces 13 Investissements en locaux industriels 15 Taux de rendement 17 Perspectives 17 MARCHÉ DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE 18 Demande des utilisateurs 20 Valeurs locatives 24 Offre disponible et à venir 25 Perspectives 27 MARCHÉ FRANçAIS DES GRANDS ENTREPÔTS 30 Contexte économique 32 Demande des utilisateurs 32 Valeurs locatives 34 Offre disponible et future 35 Perspectives 36 MARCHÉ FRANçAIS DES COMMERCES 38 Environnement économique, juridique et politique 40 La nouvelle vocation du magasin 41 Demande des enseignes 43 évolution de l’offre 47 Valeurs locatives 51 Perspectives 52 GLOSSAIRE 54 CONTACTS 2 56
  • 3. éditorial études & Recherche Cushman & Wakefield éDITORIAL L’évolution récente du climat politique ou économique – sans parler des accès de French bashing auquel notre pays est régulièrement exposé – a contribué à conforter les craintes de Français réputés pour leur pessimisme. Les prévisionnistes euxmêmes n’annoncent qu’une reprise poussive en 2014, bien loin de la vigueur de l’activité observée de l’autre côté de la Manche et de l’Atlantique ou de la solidité du modèle allemand… Certes, il est toujours tentant de voir le verre à moitié vide. Pourtant, si des aléas demeurent, la plupart des indicateurs économiques de la France sont bien en train de se redresser. Le pire semble donc s’éloigner, ce qui pourrait permettre de dissiper, au moins en partie, le halo d’incertitude qui entoure depuis de longs mois le marché français de l’immobilier d’entreprise et contribuer à réduire le fossé séparant un marché de l’investissement relativement stable de marchés locatifs plus chaotiques. L’écart semble néanmoins trop important pour espérer une amélioration franche et générale de l’activité à court terme, après une année 2013 alternant le bon – une hausse de 1 % des montants investis dans l’Hexagone – et le franchement moins bon – une demande placée de bureaux au plus bas depuis 2003 en région parisienne. Si l’on peut espérer une augmentation modérée des mètres carrés de bureaux ou d’entrepôts pris à bail en 2014, l’instabilité économique, fiscale et réglementaire continuera ainsi d’entretenir la défiance des utilisateurs. Nombre d’entre eux privilégieront une renégociation de bail à un déménagement. Les autres demeureront très prudents quant au choix d’un nouveau site, ciblant en priorité les locaux de qualité, bien situés et répondant à leurs exigences de rationalisation et de modernisation. La polarisation du marché français ne devrait donc pas se démentir, posant avec toujours plus d’acuité la question du devenir des sites obsolètes et de la faisabilité technique ou économique d’une remise aux normes. Suivant une tendance mondiale – puisqu’on estime à plus de 10 % la croissance annuelle des volumes qui seront investis sur le globe en 2014 – les montants engagés dans l’Hexagone devraient quant à eux être nettement supérieurs à ceux de l’année précédente. Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont d’ores et déjà en cours de concrétisation, témoignant de l’ampleur des fonds à placer et du vif appétit d’investisseurs institutionnels long terme (assureurs, fonds souverains, nouveaux entrants étrangers) pour les actifs core. Mais les efforts consentis par certains vendeurs et l’intérêt des acteurs opportunistes joueront aussi en faveur de biens moins sécurisés, confirmant l’attrait du marché français pour des profils plus variés d’investisseurs. Accompagnant la reprise du marché immobilier français, Cushman & Wakefield France poursuivra quoi qu’il en soit le renforcement de ses activités de conseil afin de fournir à l’ensemble des acteurs de l’immobilier un accompagnement sur mesure, au plus près de leurs préoccupations et des transformations rapides du marché. Ces activités continueront de s’appuyer en 2014 sur le dynamisme de nos équipes transactionnelles, qui ont remporté de nombreux succès en 2013 (vente du 8 place Vendôme, d’une partie du portefeuille Altarea ou du centre commercial Passy Plaza à Paris, vente à Boursorama de ses nouveaux bureaux à Boulogne, ouverture des premiers magasins de Primark en France ou de boutiques Valentino à Paris et Saint-Tropez). Olivier Gérard Président 3
  • 4. ÉCONOMIE études & Recherche Cushman & Wakefield économie La situation des économies avancées paraît plus encourageante qu’à la fin de l’année 2012, comme l’indiquent la poursuite de la baisse du chômage aux états-Unis, le dynamisme de la consommation privée au Royaume-Uni ou le redémarrage progressif de l’activité dans la zone euro. Après une augmentation de 1,2 % en 2013, la hausse du PIB des pays de l’OCDE devrait de fait s’accélérer en 2014 (2,3 %) et 2015 (2,7 %). Ce tableau d’ensemble doit toutefois être nuancé. Si la croissance sera légèrement positive dans la zone euro en 2014, et si certains des pays les plus affectés par la crise devraient sortir de récession (Espagne, Grèce, Italie), les prochains mois confirmeront surtout la bonne santé de l’Allemagne. En dépit d’un tassement au 3e trimestre 2013, la vigueur des exportations et de la demande intérieure ont ainsi conduit la Bundesbank à relever ses prévisions de croissance pour 2014 (1,7 %). Largement inégale, la reprise est également très fragile. La vulnérabilité des systèmes bancaires et l’ampleur des dettes publiques continuent ainsi d’obscurcir l’horizon économique des pays avancés, notamment en Europe où les politiques d’austérité pèsent sur la consommation des ménages. Selon les dernières estimations de la Commission européenne, la consommation ne devrait ainsi progresser que de 0,9 % en 2014 dans les pays de l’Union contre 1,8 % entre 2003 et 2008 et 2,5 % entre 1998 et 2003. Une franche amélioration du marché de l’emploi est également peu probable. Estimé à 11,1 % pour les 28 états membres en 2013, le taux de chômage ne devrait pas baisser de façon significative d’ici la fin de 2015 (10,7 %). Si les problèmes structurels de l’Europe ou de certains pays avancés, comme le Japon, restent au cœur des préoccupations, ils ne sont plus nécessairement la source dominante d’incertitude pour l’économie mondiale. Ainsi, l’année 2013 a été marquée par le ralentissement de l’activité dans nombre de pays émergents Profitant de l’embellie observée en Europe, l’activité de la France a été soutenue en 2013 par le rebond des exportations et de la production manufacturière. La vigueur des prestations sociales, le niveau très bas de l’inflation et la hausse plus modérée des prélèvements obligatoires ont par ailleurs permis à la consommation des ménages de résister. Nulle en 2012, la croissance du PIB de la France pourrait ainsi être légèrement supérieure à 0 % en 2013, avant une nouvelle progression de près de 1 % en 2014. L’économie française est toutefois loin d’être tirée d’affaire, ce dont témoignent l’augmentation du nombre de plans sociaux et les opérations de restructuration d’acteurs nationaux majeurs (Alcaltel-Lucent, PSA, Michelin, etc.). De fait, le climat des affaires reste bien en-deçà de sa moyenne de longue période, avec un nombre de défaillances d’entreprises et de chômeurs au plus haut – même si l’Île-deFrance fait montre, pour chacun de ces deux indicateurs, d’une relative résistance. Conjuguée à la quasi-stagnation des salaires, la détérioration du marché de l’emploi continuera dès lors de peser sur le budget et le moral des Français, éloignant tout espoir d’une franche reprise de la consommation dans les prochains mois. Affectées par un environnement fiscal lourd et incertain, les entreprises resteront également à la peine, laissant craindre un niveau toujours bas des investissements en 2014. Activité économique de la France prévisions économiques (évolution en %) INDICATEUR comme la Russie, dont les réserves de pétrole et de gaz ne suffisent plus à porter la croissance, l’Inde, affectée par une forte inflation ou la Chine, dont le modèle reste encore trop dépendant des exportations. Ces difficultés expliquent la révision à la baisse des projections de croissance dans le monde pour les deux prochaines années. Pour l’OMC, les volumes du commerce de marchandises progresseront notamment à un rythme bien moins soutenu que prévu, avec une hausse attendue de 4,5 % en 2014 – soit un rythme supérieur à celui de 2013 (2,5 %) mais encore en-deçà de la moyenne des 20 dernières années (5,4 %). ZONE EURO ÉTATS-UNIS JAPON - 0,4 1,7 1,8 Croissance du PIB –2014** 1,0 2,9 1,5 Taux de chômage – 2013* 12,0 7,5 4,0 Taux de chômage – 2014** 12,1 6,9 3,9 Solde des administrations publiques – 2013* - 2,9 - 6,5 - 10,0 Croissance du PIB – 2013* Solde des administrations publiques – 2014** 5,0 5,0 2,5 2,5 0,0 0,0 -2,5 -2,5 -5,0 -5,0 2002 - 2,5 - 5,8 - 8,5 *Estimations/**Prévisions. Source : OCDE / le solde des administrations publiques est calculé en pourcentage du PIB. 2004 2006 2008 Croissance du PIB (annuelle %) 2010 2012 2014 P Inflation (annuellle %) Source : INSEE 5
  • 5. 01 LE MARCHé FRANÇAIS DE L’INVESTISSEMENT 12,2 17,5 24,4 28,5 13,0 7,8 11,0 16,5 14,9 15,1 VOLUMES INVESTIS EN France (MDS €) 9,8 ” 15,1 milliards d’euros ont été investis en France en 2013, soit une hausse de 1 % sur un an et une légère baisse de 3 % par rapport à la moyenne des dix dernières années. Si l’instabilité économique et fiscale demeure, et si le segment des bureaux a pu souffrir de la dégradation du marché locatif, les commerces et les locaux industriels ont en revanche été dynamiques. Le marché français a notamment profité d’une offre plus variée – alimentée par les cessions d’acteurs soucieux de recentrer leur patrimoine ou contraints de dégager des liquidités – suscitant l’intérêt d’un nombre croissant d’investisseurs. Favorisées par l’ajustement progressif des valeurs, les opérations portant sur des actifs moins sécurisés ont aussi joué un rôle plus marqué, permettant à quelques investisseurs opportunistes de s’illustrer aux côtés de grands institutionnels long terme convoitant les biens les plus emblématiques de l’Hexagone. 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Moyenne 2003-2012 (15,6 mds €)
  • 6. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield VOLUMES INVESTIS En 2013, les performances du marché français ont été assez proches de celles de 2012. Si le nombre total de transactions a poursuivi sa chute (393 contre 421 en 2012 et 451 en 2011), les volumes ont de nouveau été gonflés par la réalisation de grandes opérations. Ainsi, 36 transactions supérieures à 100 millions d’euros ont totalisé 7,3 milliards d’euros, soit 48 % du volume total investi dans l’Hexagone. Une répartition plus fine selon la taille des opérations montre toutefois un certain rééquilibrage du marché. Ainsi, les montants représentés par les opérations comprises entre 100 et 200 millions d’euros restent relativement stables d’une année sur l’autre (3,9 milliards) tandis que les transactions de plus de 200 millions d’euros accusent un recul de 17 %, soit 700 millions d’euros de moins. Ce fléchissement a été compensé par le dynamisme du segment des opérations comprises entre 50 et 100 millions d’euros qui, au nombre de 52 en 2013 (39 en 2012), ont totalisé 3,7 milliards d’euros contre 2,7 milliards l’année précédente. TRANSACTIONS PAR TAILLE EN FRANCE 2013 1-15 M€ 8% >200 M€ 23% 9% 15-50 M€ 20% 28% 21% 2012 100-200 M€ 25% 24% 18% 50-100 M€ 24% stratégies d’acteurs spécialisés proposant des participations dans des patrimoines. Ces deux investisseurs avaient déjà choisi ce type d’opération en 2011 et 2012 (acquisition par NBIM auprès de Generali de la moitié d’un portefeuille parisien à dominante bureaux, achat par Allianz auprès d’Hammerson de 75 % de l’Espace SaintQuentin). RÉPARTITION GÉOGRAPHIQUE DES VOLUMES INVESTIS Île-de-France Avec 11,1 milliards d’euros, l’Île-de-France a concentré 74 % des volumes investis en 2013 et 27 des 36 transactions de plus de 100 millions d’euros recensées dans l’Hexagone. La région parisienne, qui dispose d’un des parcs immobiliers les plus vastes du monde et accueille les sièges des principaux groupes français ou étrangers, demeure donc de loin le moteur de l’activité. Sur ces 11,1 milliards d’euros, 78 % ont été investis en bureaux – une part stable par rapport à 2012. Si les plus beaux immeubles de la capitale restent très prisés, les bureaux ont aussi profité du regain d’intérêt pour les actifs moins sécurisés de Paris intra-muros et certains pôles tertiaires de première couronne. Avec 1,9 milliard d’euros (1,7 en 2012), la part des volumes investis en commerces en région parisienne est elle aussi restée relativement stable d’une année sur l’autre (17 % en 2013 contre 15 % en 2012). L’activité sur ce segment de marché a été soutenue par la réalisation d’opérations d’envergure portant sur des immeubles mixtes emblématiques (65-67 Champs-Élysées), d’importants centres commerciaux (Passy Plaza) et de grands portefeuilles d’actifs pour partie situés en Île-deFrance (portefeuilles Altaprime, Vivarte et Metro). Les locaux industriels ont quant à eux représenté 580 millions d’euros en 2013, soit un volume supérieur de 23 % à celui de 2012. TRANSACTIONS PAR TYPE D’ACTIF 100% % en volume, tous produits La diminution du poids des plus grosses opérations explique le rôle moins décisif des portefeuilles qui, avec 3 milliards d’euros, n’ont représenté que 20 % des sommes investies en France en 2013 contre 27 % en 2012 (4,1 milliards). D’importantes cessions n’en ont pas moins été enregistrées, portant sur différentes typologies d’actifs : les bureaux (portefeuille des Docks Lyonnais cédé à ADIA), les commerces (portefeuille Vivarte acquis par La Française AM) et les locaux industriels (portefeuille Logicad cédé par Icade à Apollo). Quelques-unes de ces transactions ont été réalisées sous forme de joint-ventures, un mode d’intervention privilégié par de grands investisseurs pour accroître leur exposition au segment immobilier tout en bénéficiant du savoir-faire de pure-players importants. Ainsi, NBIM (avec Prologis sur le segment de la logistique) et Allianz (avec Altarea sur le segment des centres commerciaux) ont tiré parti des 100% 30% 33% 26% 80% 80% 67% 60% 64% 60% 75% 67% 49%51% 40% 55% 40% 20% 20% 0% 0% 26% 24% 10% 9% 2012 2013 France 21%23% 2011 2012 France 12% 9% 5% Bureaux Bureaux 49% 24% 20% France 28% 2012 2013 Province France Province Commerces Commerces 23% 20112012 Province Province Industriel Industriel % en volume 8
  • 7. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield Province Avec près de 4 milliards d’euros en 2013 (26 % de l’ensemble des montants engagés en France), les volumes investis en province n’évoluent guère d’une année sur l’autre mais affichent une hausse de 18 % par rapport à la moyenne des dix dernières années (3,4 milliards d’euros). Avec 2 milliards d’euros investis en 2013, la part des commerces augmente sur un an (51 % contre 49 % en 2012) tandis que celle des bureaux est en légère diminution (de 28 % en 2012 à 26 % en 2013). Les commerces sont de fait restés le moteur de l’activité en province grâce aux cessions de galeries et de grands centres commerciaux (portefeuille Immochan cédé à la CNP, cession de 50 % des parts du centre Odysseum à Montpellier, acquisition par Eurocommercial Properties d’un ensemble commercial à Thoiry, etc.). Cette évolution générale masque toutefois de fortes disparités selon les régions. Ainsi, avec 990 millions d’euros, la région Rhône-Alpes reste de loin le premier marché en dehors de l’Île-de-France. Portée par de grandes transactions de bureaux neufs ou récents (City One à Lyon, Silky à Vénissieux) et les cessions de vastes ensembles commerciaux et industriels (Val Thoiry, Parc du Moulin à Vent), elle devance les régions ProvenceAlpes-Côte d’Azur (290 millions d’euros investis, constitués à 65 % d’actifs logistiques) et Nord-Pas-de-Calais (270 millions). ACTEURS Origine géographique Les investisseurs français ont concentré 65 % de l’ensemble des volumes investis en 2013 (57 % en 2012), renforçant ainsi leur domination en raison d’une présence accrue sur le segment des grandes transactions. Ils sont à l’origine de 20 transactions supérieures à 100 millions d’euros, dont certaines des opérations les plus importantes de l’année (acquisition par Primonial de la Tour Adria à La Défense pour 450 millions d’euros, acquisition par Predica d’éco-Campus à Châtillon pour 380 millions d’euros). Les investisseurs étrangers ont vu leur part passer de 43 % en 2012 à 35 % en 2013. Ce recul tient en partie à la baisse des volumes investis par les Moyen-Orientaux (de 2,1 milliards en 2012 à 860 millions un an plus tard) et plus particulièrement à la forte diminution des montants engagés par le Qatar. à l’origine d’une seule opération de plus de 100 millions d’euros en 2013 (La Factory à Boulogne), les Qataris en avaient réalisé quatre pour un montant de 1,4 milliard en 2012 (42, 52-60 et 116 bis Champsélysées, portefeuille Neo-Retiro). Les Nord-Américains (Américains et Canadiens) ont, eux, légèrement accru leur présence dans l’Hexagone, avec une part passée de 6 % en 2012 à 8 % en 2013 grâce au regain d’activité d’investisseurs opportunistes. Profitant de conditions de marché plus favorables, ces derniers ont ciblé des biens ou secteurs géographiques moins prisés : plateformes logistiques de classe B (cession à Apollo du portefeuille Logicad), bureaux de première couronne à restructurer ou présentant un risque locatif (siège de CACIB à Courbevoie acquis par Blackstone, River Plaza à Asnièressur-Seine cédé à KKR). Les Britanniques présentent un profil plus varié. Ciblant différentes typologies d’actifs – la logistique avec la nouvelle plateforme de Maisons du Monde près de Marseille, les bureaux avec une partie du Ponant dans le 15e arrondissement ou les commerces avec le portefeuille Metro, ils se sont positionnés, à l’occasion, sur le segment core. Les Allemands n’ont concentré que 8 % des volumes investis en 2013 (9 % en 2012) mais demeurent les premiers investisseurs étrangers de l’Hexagone. Principalement représentés par de grands assureurs et des fonds ouverts, ils ont été particulièrement sélectifs, ciblant en priorité les bureaux ou les immeubles mixtes du quartier des affaires parisien (118 Champs-Élysées acquis par Pramerica). Ils ont également confirmé leur appétit pour le marché lyonnais et ses meilleures offres de bureaux (Anthémis, City One). Mais la part des Allemands est principalement représentée par l’acquisition, par Allianz, de 49 % du portefeuille de centres commerciaux Altaprime (Altarea), troisième transaction la plus significative de l’année en France. Le rôle important qu’ils jouent sur le marché français tient aussi à leur présence importante à la vente. Certains fonds, comme Aberdeen ou Kanam, poursuivent ainsi leurs arbitrages, permettant d’alimenter d’autres investisseurs en produits plus ou moins sécurisés. origine géographique DES ACQUÉREURS Moyen-Orient 6% Amérique du Nord 8% Asie 4% Europe 17% France 65% % en volume, tous produits 9
  • 8. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Typologies Les conditions de marché restent favorables aux acheteurs en fonds propres, qui mettent à profit leurs capacités d’investissement parfois considérables pour diversifier leurs allocations d’actifs. Les caisses de retraites et les compagnies d’assurances françaises et étrangères ont ainsi représenté près du quart de l’ensemble des montants investis en 2013 (3,6 milliards d’euros). Elles sont à l’origine de 11 opérations supérieures à 100 millions d’euros portant majoritairement sur de grands ensembles de bureaux (acquisition par Predica d’éco-Campus) mais aussi d’importants portefeuilles de commerces (acquisition par la CNP auprès d’Immochan de trois galeries et quatre retail parks). Avec 1,8 milliard d’euros, les SCPI ont représenté 12 % de l’ensemble des montants investis en France en 2013 et confirmé leur appétit pour le marché français au travers d’opérations de bureaux et de commerces souvent inférieures à 50 millions d’euros. Leur part, qui était de 15 % en 2013, a toutefois baissé en raison de la progression sensible des OPCI (de 6 % en 2012 à 15 % en 2013), illustrée par l’acquisition par Primonial de plusieurs actifs de bureaux franciliens (Tour Adria à La Défense, Spark à Paris 13e, etc.). Les foncières ont constitué 11 % des sommes investies en 2013. Certaines ont privilégié les immeubles mixtes du quartier central des affaires parisiens (acquisition du 50 Haussmann par Terreïs ou du 52 rue Marbeuf par Gecina), ou l’achat d’actifs à revaloriser comme la Tour Mirabeau (Gecina) ou le centre commercial de Val Thoiry (Eurocommercial Properties), dont les travaux d’extension et de rénovation ont été programmés. Mais les foncières se sont avant tout illustrées à la vente, contraintes de céder leurs biens, désireuses de tirer parti d’actifs arrivés à maturité ou de recentrer leur patrimoine au profit de grands centres commerciaux ou de boutiques de pieds d’immeubles. Elles ont ainsi poursuivi leurs arbitrages, alimentant le marché avec des actifs pérennes ou de grande taille particulièrement recherchés par des assureurs (cession à Generali par Eurocommercial Properties de Passy Plaza) ou par des fonds allemands (achat par Pramerica auprès de Risanamento du 118 Champs-Élysées, cession par Corio à Union Investment du centre commercial Issy Trois Moulins). Focus sur les SCPI L’engouement des Français pour la pierre-papier ne se dément pas et la SCPI a confirmé en 2013 son statut de principal fonds immobilier de droit français investi par les particuliers. Toutefois, leur niveau de collecte nette s’est inscrit en légère baisse, tandis que les sommes qu’elles ont investies en immobilier d’entreprise ont également diminué en 2013 par rapport à l’année précédente. Au premier semestre 2013, la capitalisation des 81 SCPI Immobilier d’entreprise totalisait ainsi 25,09 milliards d’euros (23,95 milliards au premier semestre 2012) après une collecte nette de 1,09 milliard d’euros (-11 % par rapport au premier semestre 2012). Cette évolution générale masque cependant de fortes disparités selon les différentes catégories de SCPI. La collecte des SCPI classiques affichait de fait une baisse de 10,3 % sur un an au premier semestre 2013 quand, dans le même temps, celle des SCPI régionales progressait de 55,1 %. Les SCPI de murs de magasins ont elles aussi marqué le pas (- 31 %). Cette tendance s’est reflétée dans la répartition des sommes investies en 2013 sur le marché français de l’immobilier d’entreprise, qui ont porté à 67 % sur des immeubles de bureaux. Parmi les groupes de gestion les plus actifs figurent La Française AM, Amundi, Primonial REIM, BNP Paribas ou encore NAMI-AEW Europe. Sources : ASPIM, IEIF 8 Vendôme – Paris 1er 10
  • 9. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield INVESTISSEMENTs EN BUREAUX TYPOLOGIES D’ACQUÉREURS Privés 5% Utilisateurs 5% Fonds souverains 8% évolution des volumes investis Assureurs / Mutuelles 24% Foncières 11% SCPI 12% OPCI 15% Fonds d'investissement 20% 9,7 milliards d’euros ont été investis en bureaux en France en 2013, un volume proche de celui enregistré en 2012 mais inférieur de 15 % à la moyenne des 10 dernières années (11,4 milliards d’euros). Les bureaux – seul segment de marché à ne pas avoir progressé d’une année sur l’autre – ne représentent plus que 64 % de l’ensemble des montants engagés en 2013 contre 67 % en 2012 et une moyenne de 74 % ces dix dernières années. Pénalisés par les mauvaises performances du marché locatif et l’augmentation sensible des taux de vacance de certains pôles tertiaires, les bureaux pâtissent en outre des stratégies d’investisseurs souhaitant diversifier ou recentrer leur patrimoine au profit des commerces. % en volume, tous produits Représentant 8 % des volumes investis en 2013 contre 20 % en 2012 – soit 1,8 milliard d’euros de moins – les fonds souverains ont joué un rôle moins décisif. Ce recul n’est pas lié à une désaffection des fonds souverains pour l’immobilier français mais à une rareté de produits disponibles correspondant à leurs critères d’acquisition. En outre, certains fonds souverains ont renforcé et diversifié leur exposition sur le marché hexagonal, à l’exemple des Norvégiens de NBIM sur le segment industriel au travers d’une joint-venture avec Prologis. De nouveaux entrants asiatiques ont par ailleurs confirmé leur solide appétit pour les plus beaux actifs de la capitale (acquisition par SOFAZ du 8 Vendôme). Ils pourraient encore s’illustrer dans les prochains mois, compte-tenu des opportunités représentées par la vente de grands actifs prime parisiens (portefeuille Risanamento, Beaugrenelle) et de l’intérêt montré par d’autres nationalités (Chinois, Malaisiens, Coréens). L’une des principales évolutions de 2013 aura aussi été la confirmation de l’intérêt des investisseurs opportunistes, et en particulier de fonds d’investissement anglo-saxons à la recherche de biens potentiellement créateurs de forte valeur ajoutée. Confirmant le retour sur le marché français d’acteurs déjà très présents à la fin des années 1990, ces investisseurs ont représenté 5 % de l’ensemble des montants engagés dans l’Hexagone. Ils ont ainsi contribué à animer des secteurs géographiques peu prisés ces dernières années, portant principalement leur intérêt sur des immeubles de bureaux en première couronne (siège de CACIB acheté par Blackstone à Courbevoie, River Plaza à Asnières acheté par KKR) ou des locaux industriels de classe B (portefeuille Quartz acquis par Blackstone). 29 avenue de l’Opéra– Paris 1er Répartition géographique Sur les 9,7 milliards d’euros investis en bureaux en France en 2013, 8,6 milliards l’ont été en région parisienne, soit un volume proche de celui de 2012 (8,8 milliards). Les volumes investis en bureaux sont en baisse de 39 % sur un an dans Paris intra-muros (3,3 milliards d’euros) et ne comptent plus que pour 34 % des montants engagés en bureaux en France contre 53 % en 2012 (5,3 milliards d’euros). Si le manque d’offres, le coût élevé des actifs prime et la chute du nombre d’opérations pèsent sur l’activité, Paris reste pourtant une destination de choix pour nombre d’investisseurs de nationalités et de profils très divers. Dans le quartier central des affaires – où 2,3 milliards d’euros ont été investis en 2013 contre 2,9 en 2012 – les plus beaux immeubles mixtes ou de bureaux suscitent toujours l’intérêt de grands assureurs (Crédit Mutuel Assurances avec le 42 Friedland) ou des fonds souverains (Sofaz avec le 8 place Vendôme). Hors du QCA, 1 milliard d’euros ont été investis, soit une chute de 59 % sur un an. 11
  • 10. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Peu de transactions ont été enregistrées dans Paris Centre Est (le siège de Vivarte cédé à Foncière de Paris dans le 19e, Atria vendu à Unofi dans le 10e) et à Paris Rive Gauche, deux marchés sensiblement moins offreurs qu’en 2012. Les grandes opérations ont surtout été recensées dans le 15e arrondissement, qui dispose du parc de bureaux le plus vaste de Paris en dehors du QCA. Les volumes investis y ont été gonflés par les cessions de grands utilisateurs du secteur (le 90 boulevard Pasteur cédé par le Crédit Agricole, une partie du Ponant cédé par la BPCE) et l’acquisition de grands ensembles restructurés récemment pris à bail (Tour Mercure, cédée à Aviva). L’activité a également profité de l’intérêt de certains investisseurs pour des actifs à revaloriser (Tour Mirabeau, cédée à Gecina). VOLUMES INVESTIS EN BUREAUX EN FRANCE (MDS €) 9,7 2003 0 10,0 20% 12,3 4 6,7 40% 5,3 8 10,3 60% 19,5 12 18,2 80% 14,0 16 10,2 100% 8,0 20 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Investissements en bureaux (Mds €) 0% Part dans le volume total investi (%) Seine) et plusieurs ventes utilisateurs significatives de bureaux neufs (Qatar Sport Investment dans la Factory et Boursorama dans You à Boulogne, le Conseil Général des Hauts-de-Seine dans Arena 92). De grandes opérations de plus de 100 millions d’euros ont également animé les marchés moins établis des Hauts-de-Seine ou d’autres départements de première couronne. Disposant d’offres neuves ou récentes de qualité, le Sud et le Nord ont connu un net accroissement des volumes investis sur un an. Si l’achat par Predica du nouveau campus Orange de Châtillon représente 42 % des montants engagés dans le Sud, l’activité a été plus équilibrée dans le Nord. Huit transactions supérieures à 50 millions (0 en 2012), dont l’acquisition par BNP Cardif/Sogecap du Jade à Saint-Denis ou de Porte du Parc à Saint-Ouen par Primonial Reim, ont ainsi été enregistrées dans ce secteur de report qui surfe depuis quelques années sur d’importants succès locatifs. Illustrant le desserrement du marché francilien des bureaux au profit de la première couronne, plusieurs transactions ont également porté sur des immeubles neufs ou récents mais moins sécurisés (Perspective Défense à Colombes). Les marchés de province ont été moins prisés par les investisseurs, à l’exception notable de la région Rhône-Alpes. Avec 720 millions d’euros, les volumes y sont en hausse de 30 % sur un an et comptent pour 69 % des montants engagés en bureaux hors d’Île-de-France. Ainsi, portée par la demande soutenue d’investisseurs français et allemands pour ses bureaux neufs ou récents et par le dynamisme de son marché locatif (plus de 200 000 m² placés en 2013), l’agglomération lyonnaise a concentré 11 des 16 opérations supérieures à 20 millions enregistrées en province en 2013 (Silky à Villeurbanne, Anthémis à Lyon, etc.). Le recul de la capitale a été partiellement compensé par un regain d’activité en première couronne. Le rebond a été particulièrement important dans les Hauts-de-Seine, où les volumes sont en hausse de 77 % d’une année sur l’autre grâce au succès de plusieurs secteurs tertiaires majeurs. Avec près d’1 milliard d’euros investis en 2013, La Défense enregistre ainsi sa meilleure performance depuis le début de la crise. Deux opérations supérieures à 200 millions d’euros y ont été recensées : l’acquisition par Primonial Reim de la Tour Adria pour 450 millions d’euros et l’achat pour 228 millions d’euros de la Tour Pacific par Tishman Speyer pour le compte d’un investisseur canadien. Mais le Sud Ouest et le quartier des affaires de l’ouest (QAO) ont aussi tiré l’activité. Les volumes y ont été gonflés par quelques très grandes opérations (acquisition par Hines, pour le compte de Coréens, de Sequana à Issy-lesMoulineaux pour 315 millions d’euros), l’acquisition d’immeubles de seconde-main de qualité, sécurisés par des baux longs (l’Alpha à Boulogne, le Verdi à Issy-les-Moulineaux, Andriscos à Neuilly-sur50 boulevard Haussman - Paris 9e 12
  • 11. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield exemples d’acquisitions d’actifs de bureaux en 2013 ACTIF VILLE VENDEUR ACQUéREUR Portefeuille Ile-de-France Les Docks Lyonnais ADIA Tour Adria Courbevoie (92) Testa éco-Campus Châtillon (92) Tour Sequana PRIX (M€) SURFACE (M²) 580 (est.) 111 000 Primonial Reim 450 54 000 Nexity, Interconstruction Predica 380 72 000 Issy-les-Moulineaux (92) Les Docks Lyonnais Hines (Coréens) 315 42 000 33 Lafayette Paris (75009) Ivanhoe Cambridge Deka 277 28 800 Tour Pacific Puteaux (92) Ivanhoe Cambridge Tishman Speyer 228 52 900 Technopôle Meudon-La-Forêt (92) Commerz Real SMABTP 215 54 300 Nuovo Clichy (92) Nexity BNP Cardif / Sogecap 190 35 000 Siège CACIB Courbevoie (92) Crédit Agricole SA Blackstone 188 44 000 Tour Mirabeau Paris (75015) Aberdeen Gecina 186 30 300 Jade Saint-Denis (93) Kanam BNP Cardif / Sogecap 170 38 500 Spark Paris (75013) Emerige, AOG Primonial Reim 162 21 700 42 Friedland Paris (75008) Ivanhoe Cambridge Crédit Mutuel Assurances 162 10 500 50-52 bd Haussmann Paris (75008) Generali Terreis 138 14 900 Okabé Le Kremlin-Bicêtre (94) Altarea-Cogedim Primonial Reim 121 23 400 River Plaza Asnières-sur-Seine (92) Aberdeen KKR 89 26 700 Anthemis Lyon (69) DeAWM Realis 85 20 000 INVESTISSEMENTS EN commerces évolution des volumes investis Avec 4 milliards d’euros, les montants investis en commerces en France en 2013 ont progressé de 11 % par rapport à une année 2012 déjà excellente. Au plus haut depuis 2007, ces volumes représentent 26 % de l’ensemble des sommes engagées dans l’Hexagone contre une moyenne annuelle de 17 % entre 2003 et 2012. Le marché des commerces a profité d’un afflux d’offres de qualité, stimulant l’appétit de fonds étrangers et de grands institutionnels français et expliquant le nombre relativement important de transactions de plus de 100 millions d’euros. Au nombre de 12, celles-ci concentrent 51 % des volumes investis en commerces en France en 2013. Si plusieurs transactions d’actifs unitaires ont été recensées, les portefeuilles et les opérations d’externalisation ont aussi joué un rôle décisif, représentant 40 % des montants investis en commerces. Enfin, le marché a été animé par de nombreuses transactions inférieures à 50 millions d’euros réalisées, en centreville ou en périphérie, par les SCPI (BNP Paribas Reim, Amundi, Primonial Reim, etc.). Cela dit, la bonne performance des commerces ne doit pas occulter la polarisation croissante du marché français. Les grands centres commerciaux régionaux, les meilleurs emplacements des artères les plus renommées et les actifs dotés d’un réel potentiel de revalorisation restent largement prisés par les investisseurs. Affectés par l’essor du e-commerce et la concurrence d’ensembles commerciaux grands et modernes, les actifs obsolètes et les sites secondaires souffrent en revanche du fléchissement de la consommation des ménages et du durcissement des conditions de négociation entre bailleurs et enseignes. 13
  • 12. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield VOLUMES INVESTIS EN COMMERCES EN FRANCE (MDS €) 4,0 2003 0 3,6 10% 3,3 1 3,6 20% 1,9 2 1,2 30% 4,8 3 2,3 40% 1,9 4 1,2 50% 0,8 5 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Investissements en commerces (Mds €) 0% Part dans le volume total investi (%) Typologies d’actifs 1,6 milliard d’euros ont été investis en rues commerçantes, soit 39 % de l’ensemble des volumes investis en commerces. Ce montant est en baisse de 13 % d’une année sur l’autre en raison de la diminution du nombre de très grosses opérations. Deux transactions de plus de 300 millions totalisant 825 millions d’euros avaient ainsi été recensées en 2012 (dont le 52-60 Champs-Élysées acquis par le Qatar pour plus de 500 millions d’euros) alors que l’acquisition pour 260 millions d’euros du 65-67 Champs-Élysées, immeuble mixte accueillant les flagships de Nike et Tommy Hilfiger, a été la plus importante de 2013. Privilégiées par les plus grandes enseignes internationales pour renforcer leur visibilité ou amorcer leur développement dans l’Hexagone, les principales artères de Paris et des métropoles régionales ont constitué l’essentiel de l’activité du marché des rues commerçantes. À Paris, plusieurs grandes transactions ont confirmé l’attrait des Champs-Élysées (le 65-67, le 118, les flagships Levis et Tissot au n° 76-78) et des boutiques de luxe (Dsquared² et Ports 1961 au pied du Mandarin Oriental,Tiffany & Co et Harry Winston au 6 rue de la Paix, Dior et Mikimoto au 8 place Vendôme). En province, l’année 2013 a notamment vu l’acquisition par Vastned d’un portefeuille de six boutiques (Louis Vuitton, Nespresso, etc.) situées Cours de l’Intendance et Rue de la Porte Dijeaux, deux des artères les plus dynamiques de Bordeaux. Les galeries et centres commerciaux ont concentré 37 % des montants engagés en commerces en 2013 (1,5 milliard d’euros), soit une hausse de 15 % sur un an. Ce bon résultat tient principalement à la cession de centres commerciaux régionaux assez récents, rénovés depuis peu ou en cours de rénovation (Odysseum, Val Thoiry, Espace Gramont). Assurant des rendements long-terme élevés, peu exposés à la vacance et disposant, pour certains, d’un 14 bon potentiel de revalorisation, ces produits sont particulièrement recherchés par les investisseurs. La vente d’ensembles parisiens, plus petits mais très performants (Passy Plaza, Bercy Village, centre commercial de la Gare de l’Est) a également soutenu l’activité. Enfin, le commerce de proximité, autre segment de marché résistant à la crise, a vu son succès confirmé par plusieurs acquisitions de galeries commerciales et la cession, en particulier, de deux portefeuilles cédés par Immochan et Mercialys à la CNP et Amundi. Totalisant 980 millions d’euros, les sommes investies en 2013 sur le marché des parcs d’activités commerciales enregistrent une forte augmentation de 91 % sur un an. Cependant, les volumes ont été gonflés par d’importantes opérations d’externalisation, comme la cession par Vivarte de 89 de ses magasins à La Française AM pour 185 millions d’euros. Par ailleurs, 43 magasins Metro Cash & Carry ont été vendus à Hermes Reim pour 178 millions d’euros. Les transactions portant sur d’autres types d’actifs de périphérie ont été relativement rares du fait de la grande sélectivité des investisseurs et du nombre limité de produits de qualité proposés à la vente. Les actifs existants, situés au cœur de grandes zones commerciales et jouissant de la présence d’enseignes reconnues ont été logiquement privilégiés (Parisis Park à La Patte d’Oie à Herblay). Passy Plaza – Paris 16e
  • 13. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield EXEMPLES D’ACQUISITIONS D’ACTIFS DE COMMERCES EN 2013 TYPOLOGIE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUéREUR PRIX (M€) SURFACE (M²) Centre commercial Portefeuille Altaprime (49 %) France Altarea-Cogedim Allianz 395 155 800 Rue commerçante 65-67 Champs-élysées* Paris (75008) Shaftesbury AM Thor Equities 260 10 200 Murs d'enseigne Portefeuille Vivaldi France Vivarte La Francaise AM 185 53 700 Rue commerçante Opéra Capucines* Paris (75002) Ofi Reim Generali 178 10 600 Murs d'enseigne Portefeuille Metro Cash & Carry (75%) France Metro Properties Hermes REIM 178 - Galerie commerciale / Retail park Portefeuille Sanba Province Immochan CNP 160 48 000 Centre commercial Passy Plaza Paris (75016) Eurocommercial Properties Generali 141 8 100 Rue commerçante 8 place Vendôme* Paris (75001) Axa Real Estate SOFAZ 135 5 400 Rue commerçante 118 Champs-élysées* Paris (75008) Risanamento Pramerica 135 3 800 Centre commercial Val Thoiry Thoiry (01) Vastned Eurocommercial Properties 105 23 400 Rue commerçante 76-78 Champs-élysées Paris (75008) Archon AG Real Estate 83 3 100 Rue commerçante 43 boulevard des Capucines* Paris (75002) Crédit Foncier Invesco 74 4 900 Rue commerçante 2 flagships au pied du Mandarin Oriental Paris (75001) Société Foncière Lyonnaise Mandarin Oriental Hotel Group 73 1 300 Centre de marques Marques Avenue Romans-surIsère (26) CBRE Global Investors AEW Europe (Nami) 51 17 000 Rue commerçante Portefeuille SPIIC Bordeaux (33) Privé Vastned 47 3 250 Retail park Parisis Park Franconville (95) Henderson Global Investors Cordea Savills 40 8 900 * actif mixte INVESTISSEMENTS EN LOCAUX INDUSTRIELS évolution des volumes investis Avec 1,5 milliard d’euros, les locaux industriels représentent 10 % de l’ensemble des montants engagés en France en 2013. En hausse de 15 % sur un an, les volumes ne cessent du reste d’augmenter depuis le point bas de 2009 (606 millions d’euros). Le marché de la logistique concentre la majeure partie de l’activité (77 %), profitant tout à la fois d’une demande soutenue pour de nouvelles plateformes développées pour de grands chargeurs ou prestataires et de l’intérêt plus récent montré pour des actifs de classe B. La logistique représente de fait à la fois une source croissante de diversification pour de grands acteurs institutionnels étrangers (NBIM, AG Real Estate) et un placement attractif pour les pure players (Argan, Goodman) ou certains fonds opportunistes (Blackstone, Apollo). En 2013, les volumes investis en logistique ont été, comme en 2012, gonflés par la vente de portefeuilles. La joint-venture entre Prologis et NBIM et le portefeuille Logicad cédé par Icade à Apollo représentent ainsi 37 % des montants engagés en logistique. Par ailleurs, les ventes d’actifs unitaires ont été plus nombreuses que l’année précédente, avec 12 opérations de plus de 20 millions d’euros en 2013 contre 9 un an plus tôt. Cette augmentation traduit le succès de grands projets clés en main, dont le développement rapide permet de répondre aux besoins de rationalisation et de modernisation des chargeurs de la distribution. L’acquisition de deux plateformes de plus de 100 000 m² à SaintMartin-de-Crau, l’une louée à Maisons du Monde et cédée à Tristan Capital Partners et l’autre développée pour Castorama et cédé à AG Real Estate font ainsi partie des transactions les plus significatives de 2013. AG Real Estate a également fait l’acquisition d’un site de 60 000 m² construit pour Darty à Pusignan, près de Lyon. Ces opérations montrent le primat donné par les investisseurs aux quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille), qui restent les plus prisés par les utilisateurs en 15
  • 14. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield raison de leur situation au sein de vastes bassins de consommation et au plus proche des grands axes de communication. Les performances de l’Île-de-France et de la province sont toutefois inégales. Ainsi, la région parisienne n’a représenté que 30 % des montants engagés en logistique en 2013, l’activité en province (70 %) ayant été portée par la vente de grands portefeuilles et le dynamisme des marchés lyonnais, lillois et marseillais. VOLUMES INVESTIS EN LOCAUX INDUSTRIELS EN FRANCE (MDS €) 4 50% 40% 3 30% Les locaux d’activités représentent un nombre plus restreint de grandes transactions, même si un portefeuille de plus de 100 millions d’euros a été cédé en 2013, gonflant la part de ce type de biens sur l’ensemble des montants investis en industriel (23 %). Quelques opérations de sale and leaseback ont également animé le marché, la plus significative étant la cession par Bouygues Telecom à Digital Realty de trois data centers situés en Île-de-France pour 60 millions d’euros. 2 20% 1 0,8 2,6 2,1 3,2 1,5 0,6 0,7 0,8 1,3 1,5 2003 0 0,9 10% 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Investissements en industriel (Mds €) 0% Part dans le volume total investi (%) exemples d’acquisitions d’actifs industriels en 2013 TYPE ACTIF VILLE VENDEUR ACQUéREUR PRIX (M€) SURFACE (M²) Logistique Joint-venture France Prologis NBIM 272 544 000 Logistique Portefeuille Logicad Province Icade Apollo 145 370 000 Locaux d'activités Portefeuille Spring France Axa Reim Northwood Investors 123 266 000 Logistique Clés en main Castorama Saint-Martin de Crau (13) PRD AG Real Estate 62 110 500 Locaux d'activités Portefeuille de 3 data centers* Ile-de-France Bouygues Telecom Digital Realty Trust 60 8 000 Logistique Clés en main Maisons du Monde Saint-Martin de Crau (13) Groupe Carnivor Tristan Capital Partners 56 114 500 Logistique Clés en main Amazon Lauwin-Planque (59) Goodman Princeton/Chambers Street 52 88 000 Logistique Portefeuille Quartz Ile-de-France Morgan Stanley Blackstone 37 75 300 Logistique Plateforme Le Coudray-Montceaux (91) Panhard Developpement Argan 37 52 400 Logistique Clés en main Darty Pusignan (69) Vailog France AG Real Estate 34 59 200 * Sale and leaseback 16
  • 15. INVESTISSEMENT études & Recherche Cushman & Wakefield TAUX DE RENDEMENT Les taux de rendement prime sont restés relativement stables en 2013, demeurant à des niveaux bas, voire très bas pour les immeubles mixtes les plus emblématiques en raison de la forte concurrence entre investisseurs sur ce segment de marché. Quelques secteurs émergents de première couronne comme le Nord – relativement peu offreurs à la vente et privilégiés par les utilisateurs – ont également subi une pression à la baisse. Cependant, les taux prime devraient demeurer stables dans les prochains mois, compte tenu d’une remontée possible des taux longs et de la volonté des investisseurs de préserver une prime de risque cohérente. taux de rendement prime en france (%) JANVIER 2013 JANVIER 2014 Paris QCA 4,50 4,25 Province (Lyon) 6,00 5,90 Boutiques 4,00 3,75 Centres commerciaux 5,00 5,00 Retail parks 6,25 6,00 Logistique 7,30 7,25 Locaux d’activités 8,50 8,25 MOYENNE 5,94 5,77 BUREAUX COMMERCES INDUSTRIEL Le taux de rendement pour les meilleurs actifs de bureaux à Paris QCA s’établit à 4,25 % et celui des boutiques parisiennes à 3,75 %, tandis que celui des bureaux haut-de-gamme de La Défense s’établit à 6 %. Certains secteurs tertiaires de l’Ouest francilien (péri-Défense, Boucle de Seine notamment) ont enregistré une hausse de 25 points de base sur un an en raison d’une dégradation du marché locatif. à Lyon, les taux prime en bureaux ont subi une pression à la baisse, passant ainsi sous la barre des 6 %. En logistique, les taux de rendements se situent quant à eux autour des 7,25 % sur le segment prime. PERSPECTIVES L’année qui vient de s’achever a confirmé la solidité du marché français de l’investissement en immobilier d’entreprise, une tendance qui devrait se prolonger dans les prochains mois. Si les incertitudes fiscales et la détérioration des marchés locatifs pourraient peser sur l’activité, les volumes investis en 2014 devraient en effet être nettement supérieurs à ceux de 2013. Plusieurs grandes ou très grandes transactions sont déjà en cours de concrétisation, témoignant de l’ampleur des fonds à placer et du vif appétit d’investisseurs institutionnels long terme (assureurs, fonds souverains) pour les actifs core. Mais les efforts consentis par certains vendeurs et l’intérêt des acteurs opportunistes joueront aussi en faveur de biens moins sécurisés, confirmant l’attrait du marché français pour des profils plus variés d’investisseurs. 4 place de l’Opéra – Paris 2e 17
  • 16. 02 LE MARCHé DES BUREAUX d’Île-de-France ” En dépit d’une très légère hausse du PIB en 2013, le niveau élevé des défaillances d’entreprises et la poursuite des destructions d’emplois montrent que l’économie française est loin d’avoir sorti la tête de l’eau. Allongeant les prises de décision des utilisateurs, la détérioration du climat des affaires a incité nombre d’entreprises à préférer une renégociation de leur bail à un déménagement et fortement pesé sur l’évolution de la demande placée en 2013, en baisse de 17 % par rapport à 2012. Les opérations supérieures à 4 000 m² – moteur traditionnel de l’activité locative – ont été particulièrement peu nombreuses. Ce fléchissement a contribué à la nette augmentation du stock disponible, par ailleurs alimenté par la production relativement soutenue de grands ensembles neufs-restructurés et les libérations de bureaux inadaptés aux exigences de rationalisation et de modernisation des entreprises. DEMANDE PLACéE EN ÎLE-DE-FRANCE 3 000 000 3 000 000 2 500 000 2 500 000 2 049 452 2 049 452 1 937 638 1 937 638 2 000 000 2 000 000 1 742 328 1 742 328 1 500 000 1 500 000 4 000 4 000 2 791 622 2 791 622 2 656 443 2 656 443 2 114 2 114 2 317 2 317 3 306 3 306 2 893 2 893 2 357 403 2 357 403 2 784 2 784 2 498 2 498 2 091 864 2 091 864 1 752 665 1 752 665 2 314 2 314 2 264 2 264 2 321 082 2 321 082 2 590 2 590 3 500 3 500 3 000 3 000 2 098 351 2 098 351 1 743 102 2 500 1 743 102 2 500 2 271 2 271 2 033 2 033 1 000 000 1 000 000 500 000 500 000 51% 51% 46% 46% 44% 44% 43% 43% 42% 42% 49% 49% 2 000 2 000 1 500 1 500 1 000 1 000 45% 45% 51% 51% 45% 45% 50% 50% 41% 41% 0 0 500 500 0 0 2003 2003 2004 2004 2005 2005 2006 2006 Demande placée (m²) Demande placée (m²) 2007 2007 2008 2008 2009 2009 Demande placée >4000 m² (part en %) Demande placée >4000 m² (part en %) 2010 2010 2011 2011 2012 2012 Nombre de transactions Nombre de transactions 2013 2013
  • 17. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield LES SECTEURS DU MARCHÉ IMMOBILIER DES BUREAUX D’ÎLE-DE-FRANCE Sud Ouest Sud Roissyen-France Est A1 Quartier des Affaires de l’Ouest (QAO) Boucle de Seine Tremblay- Nord A104 en France Gonesse A15 Paris Rive Gauche Paris QCA Paris Centre Est Aulnaysous-Bois A86 La Défense Gennevilliers Bezons La GarenneColombes A14 Le Bourget Drancy A1 St-Ouen Bobigny XVIII XVII XIX SaintCloud A12 Le PréSt-Gervais Les Lilas II e ein III I VII IV Vincennes StMandé Issy-les Moulineaux Sèvres A86 Meudon V XV Billancourt NeuillyPlaisance Montreuil XX XI VI Boulogne- Rosnysous-Bois A3 Bagnolet X VIII S La A86 Paris Suresnes XVI Aubervilliers Pantin LevalloisPerret La Défense Neuillysur-Seine Puteaux IX RueilMalmaison A3 A86 La Courneuve St-Denis Clichy Courbevoie Nanterre VilleneuvelaGarenne AsnièressurBoisColombes Seine Colombes Villepinte Le BlancMesnil Fontenaysous-Bois B XIV XIII rd Pér iphé riq Malakoff Montrouge ue Gentilly Le Kremlin Arcueil Bicêtre Châtillon Bagneux Cachan Noisy-leGrand Nogentsur-Marne XII Vanves ouleva Neuilly-surMarne Charentonle-Pont Champignysur-Marne Ivry-sur-Seine A4 Villejuif A6 A86 DEMANDE DES UTILISATEURS 1 743 102 m² de bureaux ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2013, soit une baisse de 17 % par rapport à 2012 (2 098 351 m²) et de 20 % par rapport à la moyenne des dix dernières années (2 179 885 m²). Il s’agit même du niveau d’activité le plus bas enregistré depuis 2003 (1 742 328 m²). Si le nombre total de A6 transactions a poursuivi sa chute (2 033 mouvements après 2 271 A10 en 2012 et 2 590 en 2011), cette baisse ne suffit pas à expliquer la mauvaise performance du marché des bureaux d’Île-de-France. En effet, le ralentissement constaté en 2013 est avant tout lié au net fléchissement constaté sur le segment des grandes transactions. 20 Ainsi, seules 66 transactions supérieures à 4 000 m² ont été recensées en 2013 contre 90 en moyenne chaque année entre 2003 et 2012. Le recul est également important en volume. Avec 717 592 m² placés en 2013 sur ce créneau de surfaces contre 1 044 379 m² en 2012 (- 31 %), les grandes transactions ne constituent plus que 41 % de la demande placée totale contre 50 % l’année précédente. Les grands projets clés en main ont plus particulièrement fait défaut, eux qui avaient régulièrement gonflé les volumes entre 2009 et 2012 (Crédit Agricole sur Evergreen à Montrouge, Thalès à Gennevilliers, Carrefour à Massy, SFR à SaintDenis ou encore Orange à Châtillon).
  • 18. BUREAUX études & Recherche Cushman & Wakefield Les immeubles neufs-restructurés n’en ont pas moins accru leur part dans la demande placée totale supérieure à 4 000 m² (73 % contre 67 % en 2012). Liée aux opportunités représentées par certaines offres de grandes surfaces déjà livrées (SAP dans So Ouest à Levallois-Perret, Orange dans Eastview à Bagnolet, etc.), cette augmentation souligne aussi le succès de nouveaux secteurs de développement, comme la ZAC Paris Nord-Est (Rectorat de Paris dans le Visalto) à Paris ou le Trapèze à Boulogne-Billancourt (Boursorama dans You, BBDO dans Ardeko, PSG dans La Factory). Quelques-uns de ces projets ont par ailleurs soutenu le marché des ventes utilisateurs. En hausse de 102 % par rapport à 2012, le volume des ventes reste pourtant en-deçà de la moyenne des dix dernières années (- 12 %) en raison de la chute des acquisitions de surfaces de bureaux par les petites et moyennes entreprises. En dépit de taux d’intérêt historiquement bas et d’un climat économique accentuant le caractère refuge de l’immobilier, celles-ci sont restées très attentistes du fait de problèmes de financement persistants et de divergences de vues entre cédants et acquéreurs. demande placée par motivation (> 4 000 m²) Saint-Ouen. Les entreprises prenant le chemin inverse sont plus rares, à l’instar des mouvements opérés par la SNCF en 2012 (City One, Innovatis 2) et 2013 (Le Monet) pour installer certains de ses collaborateurs parisiens à Saint-Denis. Les mouvements recensés en Île-de-France ont ainsi confirmé l’importance de l’immobilier comme levier d’efficacité managériale, au-delà de la seule prise en compte du coût du poste de travail. De fait, la productivité des équipes, l’image de l’entreprise et la proximité des clients font l’objet d’une analyse plus systématique destinée à tirer le meilleur parti d’un déménagement et à limiter d’éventuels coûts cachés. Tenant compte du poids des instances représentatives du personnel mais aussi des nouvelles aspirations des collaborateurs, les facteurs sociaux sont plus particulièrement regardés, expliquant l’importance donnée au confort des espaces de travail, à la qualité du quartier environnant et à son accessibilité par les transports en commun. demande placée par tranche de loyer (> 4 000 m²) 0% 1% 1% 11% Regroupement-Consolidation 10% 9% <150 €/m² 150-249 €/m² Rationalisation 45% Délocalisation 19% 250-349 €/m² 33% Extension 43% 450-549 €/m² Fusion/scission Divers 350-449 €/m² 28% >550 €/m² Création La grande majorité des mouvements enregistrés en 2013 ont confirmé le primat donné par les utilisateurs à la réduction de leurs coûts immobiliers. Initiées par de grandes entreprises soucieuses de préserver leur rentabilité, les opérations de regroupement et de rationalisation ont ainsi constitué 88 % du volume de la demande placée totale supérieure à 4 000 m². Plusieurs entreprises ont notamment réduit leur nombre de sites au profit de grandes surfaces neuves-restructurées (Orange à Bagnolet, le Conseil Général des Hauts-de-Seine 92 à Nanterre, SAP dans So Ouest à Levallois-Perret) ou de bureaux de secondemain leur permettant de conserver une adresse parisienne tout en maîtrisant leurs coûts (Keolis au 20-22 rue Le Peletier à Paris 9e). Quelques utilisateurs ont aussi profité d’opérations de fusion pour se rapprocher du cœur de l’agglomération, comme l’a illustré le regroupement de SCA Hygiene Products dans Eurosquare 1 à Les transactions comprises entre 250 et 349 €/m²/an représentent toujours la majorité des opérations de plus de 4 000 m² recensées en Île-de-France (33 % contre 38 % en 2012). Cette part élevée traduit, comme en 2012, le succès de marchés de report qui offrent un bon rapport qualité/prix et jouissent d’une bonne accessibilité. Les immeubles récents ou rénovés de certaines communes des Hauts-de-Seine proches de La Défense ont ainsi été privilégiés (EDF dans Le Carillon à Nanterre, Technip dans Newside à La Garenne-Colombes). L’importance de cette tranche de loyer confirme également le succès des meilleures offres du Nord, qu’il s’agisse de bureaux neufs (la SNCF dans Le Monet ou la Haute Autorité de Santé dans Green Corner à Saint-Denis) ou de bureaux rénovés de grande qualité (SCA Hygiene Products dans Eurosquare 1 à Saint-Ouen). 21
  • 19. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield ou du QAO, aucune transaction de plus de 4 000 m² n’a atteint en 2013 le seuil des 700 €/m²/an, une première depuis 2005. à l’autre extrémité, les transactions inférieures à 249 €/m²/an ont également vu leur part régresser d’une année sur l’autre, reflétant une activité locative atone dans les zones les plus éloignées du cœur de l’agglomération et la désaffection des utilisateurs pour les offres de seconde-main des secteurs non établis de première couronne. évolution de la demande placée par secteur géographique (2012/2013 en %) 23 % 8% Alegria – Neuilly-sur-Seine (92) La part des transactions de plus de 550 €/m²/an est restée peu importante, constituant 11 % du volume total des transactions supérieures à 4 000 m² en 2013 (9 % en 2012). Cette part modeste n’est pas tant le reflet d’une désaffection des utilisateurs pour les biens les plus haut-de-gamme que la conséquence d’un nombre très restreint de grandes transactions signées à ce niveau de prix (5 en 2013 après 10 en 2012 et 12 en 2011) et d’une pénurie d’offres de qualité dans les secteurs les plus prisés de la capitale. Si les prises à bail par Hermès du 10-12 rue d’Anjou dans le 8e arrondissement ou par CMS Bureau Francis Lefebvre du 2-8 rue Ancelle à Neuilly-surSeine ont permis d’apprécier la valeur des meilleurs actifs de Paris 22 -13 % Nord Autres Est Sud -10 % La Défense -8 % Paris Rive Gauche -5 % QAO Paris QCA Boucle de Seine Paris Centre Est Sud Ouest 5% L’évolution la plus significative de l’année 2013 concerne toutefois l’augmentation de la part des transactions comprises entre 350 et 449 €/m²/an. Passée de 22 % à 28 % en un an, celle-ci a vu son poids s’accroître sous l’effet des mouvements d’utilisateurs désirant concilier réduction des coûts immobiliers et qualité de leur adresse, qu’il s’agisse d’administrations parisiennes contraintes de demeurer dans la capitale (Rectorat de Paris dans Le Visalto, ANR au 50 avenue Daumesnil) ou, dans le Sud Ouest, d’entreprises désireuses de s’étendre dans leur secteur d’origine ou des secteurs proches (Sagem dans Arcs de Seine ou Atlantis TV dans l’Alpha à Boulogne). Mais la part des transactions comprises entre 350 et 449 €/m²/an a surtout progressé sous l’effet des prises à bail de grandes surfaces rénovées à La Défense (EDF sur 21 481 m² dans la Tour Blanche, Fidal sur 13 628 m² dans la Tour Prisma), permettant aux utilisateurs de jouir à la fois d’une implantation dans un pôle tertiaire majeur et de bâtiments performants à prix plus modéré. Les opérations comprises entre 450 et 549 €/m²/an ont souvent procédé des mêmes motivations, permettant à plusieurs utilisateurs de grands secteurs de l’ouest francilien de moderniser leur immobilier tout en réduisant leurs coûts – à l’exemple des grandes surfaces neuves-restructurées prises à bail par SAP dans So Ouest à Levallois-Perret ou par Coca-Cola dans Noda à Issy-lesMoulineaux. - 28 % - 39 % - 40 % - 48 % En 2013, le volume de la demande placée dans Paris intra-muros est inférieur de 11 % à celui de 2012 et très en-deçà de la moyenne des dix dernières années (- 21 %). Ainsi, le nombre total de transactions comme celui des mouvements de plus de 4 000 m² enregistrés dans la capitale sont au plus bas depuis 2008, confirmant les difficultés des petites et moyennes entreprises d’une part et la propension des grands utilisateurs à renégocier leur bail plutôt qu’à déménager d’autre part. Mais cette évolution traduit surtout les effets d’une raréfaction de l’offre neuve-restructurée disponible, incitant les utilisateurs des beaux quartiers à tirer parti de quelques opérations de restructuration pour optimiser leur immobilier tout en maintenant la qualité de leur adresse (Hermès au 10-12 rue d’Anjou, DS Avocats dans Six’In). D’autres entreprises, souhaitant demeurer ou s’établir dans la capitale, ont privilégié son offre de seconde-main de qualité (Keolis au 20-22 rue Le Peletier) ou les bureaux restructurés de quartiers limitrophes et moins onéreux du QCA (DDB au 73-75 rue La Condamine). Enfin, de nouveaux territoires de projets ont été le théâtre de plusieurs opérations significatives (Paris Nord Est, ZAC Clichy-Batignolles), permettant notamment à de grandes administrations de rationaliser leur immobilier (Rectorat de Paris, Tribunal de Grande Instance). Contrastant avec le nombre
  • 20. BUREAUX études & Recherche Cushman & Wakefield restreint de solutions offertes dans les pôles d’affaires traditionnels, ces opérations ont permis de limiter la chute de la demande placée dans la capitale. Le Sud Ouest est le seul secteur de première couronne à afficher une augmentation de la demande placée d’une année sur l’autre (+ 23 %). Plusieurs transactions ont confirmé le succès de nouveaux pôles tertiaires (Le Trapèze à Boulogne-Billancourt, le quartier des Bords de Seine à Issy-les-Moulineaux) auprès d’utilisateurs mettant à profit l’afflux important d’opportunités foncières et immobilières pour moderniser leurs bureaux (Coca-Cola dans Noda, Boursorama dans You, BBDO dans Ardeko). Confirmant la forte capacité de rétention du Sud Ouest, les transactions enregistrées dans le secteur ont également démontré son pouvoir d’attraction auprès d’entreprises parisiennes confrontées à la rareté de l’offre de qualité dans la capitale et désireuses de rationaliser leur immobilier sans trop transiger sur la qualité de leur adresse. Les autres marchés de l’ouest ont été peu animés, à l’exemple de La Défense qui, avec 96 509 m² loués en 2013, signe sa plus mauvaise performance des dix dernières années. Traditionnellement porté par la prise à bail de grandes ou très grandes surfaces, le quartier d’affaires a été pénalisé par le nombre très restreint de transactions supérieures à 4 000 m² (quatre, dont une seule de plus de 20 000 m²). La Défense a aussi souffert de l’absence de transactions de surfaces neuves-restructurées.Tirant profit des efforts consentis par certains propriétaires pour limiter la vacance de leur patrimoine, les grands utilisateurs ont de fait privilégié les solutions plus économiques disponibles dans le secteur. 82 % de la demande placée totale ont ainsi porté en 2013 sur des immeubles rénovés, permettant aux utilisateurs de moderniser leur immobilier à moindre frais (Fidal dans la Tour Prisma, EDF dans la Tour Blanche, Egencia dans la Tour Egée). L’attrait de grandes offres neuves a en revanche limité le déclin de la demande dans le QAO, où cinq prises à bail d’immeubles neufs de plus de 10 000 m² ont été recensées, dont CMS Bureau Francis Lefebvre au 2-8 rue Ancelle à Neuilly, SAP dans So Ouest ou encore le CG 92 dans Arena 92. Les autres secteurs de première couronne n’ont pas joué un rôle aussi important qu’au cours des années précédentes, en dépit d’un contexte économique pourtant favorable aux recherches d’économies des utilisateurs. Lié au recul de certains secteurs d’activité et à la réduction du nombre de grandes ou très grandes transactions, le fléchissement des marchés de report doit toutefois être relativisé. Disposant de moins d’opportunités de grandes surfaces neuves en raison de ses nombreux succès locatifs de 2011 et 2012, le Nord a par exemple continué d’enregistrer d’importantes prises à bail, à Saint-Denis (SNCF dans Le Monet ou la HAS dans Green Corner), Saint-Ouen (SCA Hygiene Products dans Eurosquare 1, SVP dans Dock en Seine) ou d’autres communes de Seine-Saint-Denis (DHL dans Le Mermoz au Bourget). demande placée par secteur d’activité (> 4 000 m²) 5% 13% Administration 25% Banque-Assurance Communication Conseil 22% Industrie-Distribution 25% 6% 4% Informatique-Télécommunications Services Les utilisateurs de l’administration, de la banque-assurance et de l’industrie-distribution ont continué de représenter la majorité de l’activité en 2013, soit 72 % de la demande placée totale supérieure à 4 000 m² contre une moyenne de 71 % entre 2003 et 2012. Cette stabilité masque toutefois d’importantes disparités selon les secteurs. L’évolution la plus significative concerne le recul de l’industriedistribution, lié à la forte réduction du nombre total de mouvements supérieurs à 4 000 m² (16 en 2013 contre 43 en 2012) et à l’absence de grandes opérations clés en mains, qui avaient gonflé les volumes ces dernières années (Thalès sur 49 000 m² à Vélizy en 2012, Carrefour à Massy et Thalès à Gennevilliers en 2010). Ainsi, ce secteur d’activité n’a représenté que 155 581 m² loués ou vendus aux utilisateurs en 2013 (22 % de la demande placée totale) contre 447 596 m² en 2012 (43 %) : une différence de taille, qui explique le fléchissement du marché des grandes transactions et les performances en demi-teinte de plusieurs pôles tertiaires de première et deuxième couronnes. Area Prima – Châtillon (92) 23
  • 21. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Au premier rang des différentes typologies d’utilisateurs avec l’administration, les entreprises de la banque-assurance ont vu leur part progresser de 15 % en 2012 à 25 % en 2013 (171 113 m2). Plutôt inédite depuis le début de la crise, cette position dominante tient essentiellement au recul de l’industrie-distribution. Ainsi, le volume placé par les utilisateurs de la banque-assurance reste largement inférieur à la moyenne des dix dernières années (245 118 m²). Mais si la détérioration du climat économique continue de peser sur la mobilité de grandes banques françaises, elle incite également certaines d’entre elles à accélérer la rationalisation de leur immobilier.Ainsi, parallèlement aux annonces portant sur la fermeture d’une cinquantaine de ses agences d’ici 2015 en Île-de-France, le Crédit Agricole a lancé l’extension de ses campus de Montrouge et Guyancourt. Deux nouveaux bâtiments (Eole et Alsace) lui permettront ainsi d’y concentrer un nombre plus important d’employés et de mutualiser de nombreux services et espaces communs. Tranchant avec la tendance au desserrement géographique des emplois du secteur financier au profit de la banlieue, les assurances et les mutuelles se sont quant à elles distinguées par d’importantes opérations à Paris (acquisition par le Fonds de Garantie d’une partie du projet Trio Daumesnil). devraient limiter le nombre de nouveaux mouvements émanant de la fonction publique territoriale. Plusieurs projets pourraient en revanche marquer une accélération de la politique de rationalisation de l’immobilier de l’état, contribuant ainsi aux objectifs de réduction des dépenses publiques. VALEURS LOCATIVES loyers prime par secteur géographique (€/m2/an) 900 €/m² 2012 823 800 €/m² 679 680 700 €/m² 600 €/m² 514 500 €/m² Comme la banque-assurance, l’administration profite du déclin de l’industrie-distribution pour augmenter sa part dans la demande placée totale supérieure à 4 000 m² (25 % en 2013 contre 16 % en 2012) en dépit d’un volume de mètres carrés pris à bail similaire à celui de 2012. Sept mouvements de plus de 4 000 m² ont notamment été enregistrés à Paris – dont la Banque publique d’investissement au 6-8 Haussmann – permettant de limiter le déclin de la demande placée dans la capitale. Hors de Paris, les transactions ont été peu nombreuses et pour la plupart situées à Saint-Denis, où la SNCF a poursuivi la rationalisation de son immobilier avec la prise à bail du Monet (après la location d’Innovatis 2 et de City One en 2012) et où la HAS a loué 12 400 m² dans Green Corner. Par ailleurs, le CG 92 a acquis 31 000 m² à Nanterre dans le projet Arena 92 pour y regrouper, d’ici 2016, les collaborateurs aujourd’hui répartis sur plusieurs sites de la ville. En 2014, les élections municipales 498 488 464 463 417 429 417 400 €/m² 357 315 310 300 €/m² 310 277 292 294 257 244 248 200 €/m² 100 €/m² 0 €/m² Paris QCA Le Garance – Paris 20e 2013 753 Paris Rive Gauche La Défense QAO Sud Ouest Paris Centre Est Nord Sud Boucle de Seine Est Autres secteurs S’établissant à 753 €/m²/an à la fin de 2013, le loyer prime d’Île-deFrance accuse une baisse de 10 % d’une année sur l’autre liée au nombre très limité de transactions portant sur des actifs prime parisiens. La raréfaction de l’offre de qualité s’est en effet accentuée, incitant les utilisateurs de secteurs à forte valeur ajoutée, comme le luxe, à payer le prix fort pour saisir les dernières opportunités des beaux quartiers de la capitale (Christian Dior dans Capital 8). La commercialisation de biens emblématiques (1 Euler, 3-5 Friedland) dans le quartier habituellement très peu offreur de l’étoile aura valeur de test, et pourrait permettre de renouer avec des niveaux de loyer plus proches de ceux des années précédentes. Mais le marché des biens d’exception est loin d’être représentatif des tendances observées dans le reste de l’Île-de-France. La grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure plus que jamais la règle, celles-ci pouvant varier fortement dans un même secteur tertiaire en fonction de la localisation du bâtiment, de sa qualité intrinsèque et de la stratégie de commercialisation du propriétaire. De façon générale, les mesures d’accompagnement ont toutefois été un élément plus déterminant des relations entre preneurs et bailleurs. Révélant l’octroi de franchises de loyer plus importantes et soulignant l’écart entre valeurs faciales et économiques, les utilisateurs profitent de fait de conditions de négociation plus avantageuses. Certains propriétaires ont également fait preuve de davantage de souplesse pour conserver leurs locataires, contribuant à l’adoption plus générale de l’ILAT1 et à de nombreuses renégociations de Indice des loyers des activités tertiaires. 1 24
  • 22. BUREAUX études & Recherche Cushman & Wakefield baux. Faute d’une embellie plus prononcée du climat économique et d’une accélération franche de la demande, ces caractéristiques pourraient encore peser sur l’évolution du volume total de mètres carrés de bureaux pris à bail dans les prochains mois. 5 000 000 Offre Disponible ET à venir 7,1 7,1 7,1 7,9 500 000 1 000 000 0 500 000 56% 56% 56% 56% 2003 2004 2003 2004 Total stock 2003 Total stock Regain de l’activité de construction en région parisienne Après un nombre relativement limité de mètres carrés de bureaux livrés en Île-de-France en 2012 (570 000 m²), les chantiers achevés en 2013 ont totalisé 750 000 m², soit une hausse de 32 % sur un an. Concentré à 40 % dans trois secteurs de l’ouest (La Défense, le Sud Ouest et la Boucle de Seine), ce volume reste toutefois loin du record de 2009 (1,3 million de m²). Il est par ailleurs constitué à près de 60 % de projets pré-loués en partie ou en totalité (Cityzen à Bois-Colombes, Solstys dans le 8e arrondissement, etc.) ou de clés-en-main développés pour de grands utilisateurs (première tranche du nouveau siège de SFR à Saint-Denis, nouveau siège de Carrefour à Massy, etc.). Cette évolution n’en traduit pas moins un regain de l’activité de construction en région parisienne. Ainsi, 1,5 million de m² de bureaux étaient en chantier à la fin de l’année 2012 contre 2,03 millions un an plus tard. Si ce volume important reste constitué de quelques grands clés en mains (le projet du ministère de la Défense à Balard, l’éco-campus d’Orange à Châtillon, etc.), il tient également à l’augmentation des lancements en blanc. Plusieurs projets sont notamment en cours de construction dans la capitale, à l’exemple des 46 000 m² développés par AXA près du ministère de La Défense, des 38 000 m² de Cardinal développés par SFL dans le 2e arrondissement ou des 25 000 m² du Millénaire 4 lancés par Icade sur le Parc du Millénaire. 57% 25% 0 0 57% 25% 2005 54% 20% 54% 20% 2006 2005 54% 54% 25% 54%25% 2007 56% 30% 2006 20% 2006 Surfaces >4000 m² 25% 2007 58% 2008 27% 58% 25% 2009 27% 2008 57% 57% 25% 2010 2010 Stock neuf/restructuré (toutes surfaces) 24% 3 869 380869 380 3 7,4 57% 57% 57% 24% 2010 2009 2009 57% 25% 58% 27% 3 720 902720 902 3 58% Stock neuf/restructuré (toutes surfaces) 2007 7,1 3 869 380 58% 56%30% 2008 4 066 053066 053 4 4 103 109103 109 4 58% 4 066 053 56% 30% 25% 2005 Surfaces >4000 m² 2004 5,7 6,6 7,9 8,2 7,4 7,1 3 720 902 54% 5,7 8,0 4 103 109 57% 6,5 6,6 3 290 764 3 290 764290 764 3 1 000 000 1 500 000 56% 56% 6,5 2 794 676 2 794 676794 676 2 1 500 000 2 000 000 7,1 5,7 3 133 113 3 133 113133 113 3 2 000 000 2 500 000 7,1 6,7 3 413 681 3 413 681413 681 3 2 500 000 3 000 000 6,7 3 383 320 3 383 320383 320 3 3 000 000 3 500 000 3 117 6553 117 655 3 117 655 3 500 000 4 000 000 8,0 8,0 % 9,0 % 7,4 7,1 6,7 7,9 6,6 évolution de l’offre disponible en Ile-de-France 6,5 4 000 000 4 500 000 4 367 965367 965 4 7,1 9,0 % 8,2 8,0 8,2 4 367 965 4 500 000 5 000 000 24% 2011 23% 2012 5,0 % 6,0 % 57% 4,0 % 5,0 % 3,0 % 4,0 % 25% 25% 23% 2012 6,0 % 7,0 % 57% 23% 57% 2011 7,0 % 8,0 % 2,0 % 3,0 % 1,0 % 2,0 % 0,0 % 1,0 % 2013 25% 0,0 % 2013 Taux de vacance à moins de 6 mois 2011 2012 2013 Taux de vacance à moins de 6 mois (%) Le volume de l’offre disponible à moins de six mois a poursuivi sa hausse en 2013. Totalisant 4 367 965 m² à la fin du quatrième trimestre (+ 13 % sur un an et + 17 % sur deux ans), soit un taux de vacance de 8,2 %, il atteint son plus haut niveau historique. Cette évolution générale masque cependant de forts contrastes en fonction du secteur géographique. Ainsi, le volume de l’offre a modérément augmenté dans la capitale (+ 9 % entre les 1er et 4e trimestres 2013), où le nombre restreint de nouveaux projets disponibles a partiellement compensé les libérations de surfaces de seconde-main. Quelques secteurs tertiaires de première couronne ont en revanche vu leur stock croître de façon importante. C’est notamment le cas de La Défense, dont le taux de vacance (14,1 %) a atteint son plus haut historique et dont le stock disponible représente quatre fois le volume placé chaque année en moyenne depuis 2009. Ce dernier exemple illustre les effets conjugués des libérations, du ralentissement des rythmes de commercialisation et de la livraison de grands ensembles tertiaires neufs-restructurés sur l’évolution plus générale du volume de l’offre disponible. Le volume de l’offre de seconde-main a augmenté de 12 % en 2013. Contribuant à la faiblesse persistante du niveau d’absorption des bureaux d’Île-de-France, les libérations d’actifs obsolètes ont creusé le fossé avec les surfaces répondant aux nouvelles exigences des entreprises en matière de consommation d’énergie, de flexibilité et de confort des espaces de travail. L’état de la conjoncture économique et de nouvelles libérations promettent un nouvel alourdissement du stock de seconde-main en 2014. La détérioration de la qualité de l’offre continuera dès lors de poser la question de l’avenir des surfaces obsolètes. Elle justifiera notamment les changements de destination d’immeubles de bureaux, notamment dans la capitale où 393 000 m² ont déjà fait l’objet d’une transformation en surfaces d’habitation entre 2001 et 20122. Les actifs neufs-restructurés ont par ailleurs vu leur part augmenter d’une année sur l’autre. Ils représentent ainsi 25 % du volume total de l’offre disponible contre 23 % un an auparavant. De fait, de grands immeubles livrés en 2013 sont toujours en cours de commercialisation, en particulier dans l’ouest de l’Île-de2 APUR, Transformations de bureaux en logements à Paris, juillet 2013 25
  • 23. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield France (Eqho à La Défense, In & Out à Boulogne-Billancourt, etc.) tandis que de nouveaux projets d’envergure, lancés en blanc, seront livrés au cours du premier semestre 2014 (Majunga à La Défense, Défense Autrement à La Garenne-Colombes, Fairway à Montrouge). 2 500 000 Photographie de l’offre à venir à l’horizon 2016 2 000 000 2 088 350 1 500 000 1 000 000 1 352 319 591 969 500 000 470 197 291 294 0 2014 2015 2016 Volume d'offres certaines > 10 000 m² Volume d'offres probables > 10 000 m² Moyenne du volume de transactions >10 000 m² des 5 dernières années Moyenne du volume de transactions >5 000 m² des 5 dernières années Primopera – Paris 9e L’évolution de l’offre future supérieure à 10 000 m² montre un écart relativement important entre la moyenne de la demande placée supérieure à 5 000 m² des cinq dernières années (865 438 m²) et le volume général de l’offre future certaine en 2014 (1 352 319 m²) en raison du report des offres non absorbées en 2013, de nouvelles libérations et de l’augmentation ponctuelle des lancements en blanc. Une franche reprise de la demande paraissant peu probable à court terme, la concurrence entre pôles tertiaires pour attirer les utilisateurs devrait dès lors s’intensifier, même si d’importants contrastes demeurent selon le volume et la qualité du stock de chaque secteur géographique. L’offre future de Paris intra-muros reste relativement limitée. Si le gros des nouveaux projets ne sera pas livré avant 2016-2017 (Samaritaine et Poste du Louvre dans le QCA, extension de secteurs d’aménagement majeurs comme la ZAC Clichy-Batignolles ou la ZAC Rive Gauche), les utilisateurs parisiens disposeront toutefois de solutions de qualité d’ici la fin de 2015. Plutôt restreinte dans le secteur très prisé de l’étoile (1 Euler, 3-5 Friedland), où certaines entreprises pourraient être tentées de renégocier leur bail afin de réduire leurs coûts immobiliers à court terme, l’offre restructurée est ainsi plus importante dans l’est du QCA (26 Drouot, Cardinal). S’ajoutant à plusieurs immeubles rénovés ou de seconde-main (Paris Bourse), cet afflux pourrait favoriser les phénomènes de report d’utilisateurs moins dépendants 26 du prestige de leur adresse. La donne est un peu différente sur la Rive Gauche, où les solutions immédiates de report sont quasiment inexistantes depuis l’absorption de quelques ensembles de prestige du 7e arrondissement (103 Grenelle, 23-25 rue de l’Université, Laennec) et l’écoulement progressif d’immeubles rénovés du 15e (Tour Cristal). Ce dernier arrondissement pourrait cependant retrouver un semblant d’équilibre après 2014, avec la mise sur le marché de biens libérés par l’état (10 boulevard de Grenelle) et des 46 000 m² lancés par AXA sur le site de Balard. La ZAC Rive Gauche est également « victime » de son succès. L’absence de nouvelles solutions d’ici la livraison des premiers projets des secteurs Austerlitz-Tolbiac et Masséna-Bruneseau pourrait alors profiter aux grandes offres de quartiers plus résidentiels de Paris Centre Est et de Paris Rive Gauche, comme Pushed Slab dans le 13e, Parisquare dans le 11e ou le Garance dans le 20e. Le QAO et La Défense concentrent 36 % du volume total de l’offre future supérieure à 10 000 m² d’ici la fin de 2015 hors de Paris intra-muros : une situation reflétant la poursuite des libérations et le poids de grands projets en cours de développement. L’afflux d’offres de qualité à Neuilly-sur-Seine pourrait notamment permettre de satisfaire les besoins d’utilisateurs confrontés à une rareté de l’offre dans l’ouest du QCA. Habituellement sous-offreur, ce marché propose de fait, en sus d’offres restructurées de moindre taille (164 Perretti), trois projets de plus de 10 000 m² dont un, Alegria, est idéalement situé à proximité de l’avenue Charles de
  • 24. BUREAUX études & Recherche Cushman & Wakefield Gaulle. Levallois-Perret dispose de même de grandes offres restructurées (So Ouest Plaza) ou rénovées (le Libertis, Espace Seine, Carré Champerret), qui pourraient quant à elles entrer en concurrence avec celles de Boulogne-Billancourt. Animée par de nombreuses transactions significatives en 2013, cette dernière commune pourrait ainsi demeurer le moteur de l’activité dans le Sud Ouest en 2014 grâce aux opportunités constituées par de grands immeubles sièges récemment restructurés (In & Out) ou les premiers projets de la deuxième phase du Trapèze, livrés depuis peu (Kinetik, le solde d’Ardeko). Les plus grandes offres du QAO devront aussi compter avec les tours neuves, restructurées ou rénovées de La Défense. Les solutions offertes aux utilisateurs dans le quartier d’affaires sont toutefois très disparates. Quelques opérations neuves (Carpe Diem, D2, Majunga), le solde de tours récemment restructurées (First) ainsi que quelques immeubles de seconde main très qualitatifs (Cœur Défense, W) peuvent de fait répondre aux besoins d’entreprises désireuses de s’offrir un siège prestigieux, bien situé et performant en matière de consommation énergétique et de confort. Plusieurs actifs rénovés ou de seconde-main pourraient par ailleurs être l’opportunité, pour des utilisateurs du secteur ou de pôles tertiaires proches moins établis, de moderniser leur immobilier à moindre coût. Pour les immeubles rénovés ou de seconde-main de La Défense, l’ajustement des valeurs locatives et l’octroi de mesures d’accompagnement plus importantes seront des éléments d’autant plus décisifs que certaines offres neuves de secteurs proches et bien reliés aux transports, comme le QAO (Nework à Nanterre) ou le sud de la Boucle de Seine (La Garenne-Colombes, Colombes), constituent des alternatives crédibles. Profitant de l’extension de la ligne T2 du Tramway, le sud de la Boucle de Seine pourrait notamment tirer parti de la livraison de grands projets neufs de qualité (West Plaza). D’autres secteurs de report de première couronne pourraient tirer leur épingle du jeu, comme certaines communes du sud des Hauts-de-Seine, qui jouissent d’une bonne image, d’une offre neuve importante et peu chère et d’une accessibilité renforcée par l’extension de la ligne 4 du métro ou la ligne 6 du tramway. Les marchés de Montrouge (Fairway), Châtillon (Area Prima) ou Malakoff (White) s’affirment à cet égard comme des solutions de report crédibles pour les utilisateurs de secteurs proches et très peu offreurs comme le sud de la capitale ou la ville voisine d’Issy-lesMoulineaux. Le nord de la Boucle de Seine devrait quant à lui demeurer un secteur de report naturel pour des utilisateurs cherchant à réduire sensiblement leurs coûts et à profiter de la proximité d’une ligne de métro. Ses meilleures offres (Pointe Métro 2 à Gennevilliers) bénéficieront notamment de la raréfaction de l’offre de qualité à Saint-Denis. Après deux années très soutenues en matière d’activité locative, l’offre de grandes surfaces neuves de la commune s’est en effet réduite de façon drastique. D’ici la fin de 2015, celle-ci n’est plus constituée que de deux immeubles de plus de 10 000 m² et ne propose même aucune surface de plus de 20 000 m². à plus long terme, des opportunités foncières y permettront de nouveau le développement d’une offre de grandes surfaces de qualité en adéquation avec les besoins immobiliers des utilisateurs. D’ici là, la pénurie du marché de Saint-Denis devrait profiter aux offres d’autres communes du Nord comme Pantin (Pantin Elis) ou SaintOuen (Eurosquare 2). L’Est est, pour finir, l’un des secteurs de report les moins offreurs d’Île-de-France. Les offre neuves-restructurées supérieures à 10 000 m² disponibles d’ici la fin de 2015 ne s’y comptent en effet que sur les doigts d’une seule main. Après la prise à bail par Orange d’Eastview à Bagnolet en 2013, et dans l’attente du lancement d’Altaïs Evolution à Montreuil, ce secteur ne propose en outre qu’un seul immeuble de plus de 20 000 m² (Tour 9 à Montreuil), West Plaza – Colombes (92) PERSPECTIVES PERSPECTIVES La reprise économique de la France sera sans doute trop poussive La reprise économique de la France sera sans doute trop poussive pour relancer la consommation de mètres carrés de bureaux en pour relancer la consommation de mètres carrés de bureaux en 2014. Confirmant la propension des entreprises à renégocier leur 2014. Confirmant la propension des entreprises à renégocier leur bail plutôt qu’à déménager, le volume de la demande placée devrait bail plutôt qu’à déménager, le volume de la demande placée devrait rester inférieur à la moyenne des dix dernières années. Le marché rester inférieur à la moyenne des dix dernières années. Le marché d’Île-de-France demeurera par conséquent assez offreur, entretenant d’Ile-de-France demeurera par conséquent assez offreur, entretenant la concurrence entre secteurs tertiaires pour capter la demande la concurrence entre secteurs tertiaires pour capter la demande des utilisateurs. Mais l’afflux d’offres pourrait aussi être la condition des utilisateurs. Mais l’afflux d’offres pourrait aussi être la condition d’un redémarrage plus général de l’activité lié, en périphérie, à d’un redémarrage plus général de l’activité lié, en périphérie, à l’assouplissement des conditions de bail et, dans la capitale, au l’assouplissement des conditions de bail et, dans la capitale, au lancement d’opérations de restructuration de grands ensembles lancement d’opérations de restructuration de grands ensembles bien situés. Marquant une plus grande adéquation entre l’offre bien situés. Marquant une plus grande adéquation entre l’offre disponible sur le marché et les critères de recherche des utilisateurs, disponible sur le marché et les critères de recherche des utilisateurs, cette évolution renforcera l’attrait de bureaux offrant les meilleures cette évolution renforcera l’attrait de bureaux offrant les meilleures prestations en matière de consommation d’énergie ou de services prestations en matière de consommation d’énergie ou de services et affichant un prix cohérent au regard des objectifs de rationalisation et affichant un prix cohérent au regard des objectifs de rationalisation des entreprises. Certaines offres rénovées ou de seconde-main de des entreprises. Certaines offres rénovées ou de seconde-main de qualité, très bien reliées aux transports, pourraient également tirer qualité, très bien reliées aux transports, pourraient également tirer leur épingle du jeu, répondant aux besoins d’utilisateurs motivés par leur épingle du jeu, répondant aux besoins d’utilisateurs motivés par une réduction substantielle de leur loyer ou par la possibilité de une réduction substantielle de leur loyer ou par la possibilité de s’implanter dans un pôle tertiaire plus établi à moindre coût. s’implanter dans un pôle tertiaire plus établi à moindre coût. 27
  • 25. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield exemples de transactions significatives en 2013 SECTEUR IMMEUBLE / VILLE PRENEUR SURFACE (M²) QAO Arena 92/Nanterre (92) Conseil Général des Hauts-de-Seine 31 000 QAO So Ouest/Levallois-Perret (92) SAP 27 900 QAO Nuovo/Clichy (92) L’Oréal 25 000 EST Eastview/Bagnolet (93) Orange 24 700 LA DéFENSE Tour Blanche/Courbevoie (92) ERDF 21 480 NORD Le Monet/Saint-Denis (93) SNCF 20 000 QAO 2-8 rue Ancelle/Neuilly-sur-Seine (92) CMS Bureau Francis Lefebvre 16 500 BOUCLE DE SEINE Newside/La Garenne-Colombes (92) Technip 16 000 PARIS CENTRE EST Visalto/Paris (75019) Rectorat de Paris 15 200 SUD OUEST Bords de Seine 2/Issy-les-Moulineaux (92) La Banque Postale 14 100 LA DéFENSE Tour Prisma/Courbevoie (92) Fidal 13 600 SUD OUEST Noda/Issy-les-Moulineaux (92) Coca-Cola 13 400 PARIS QCA 6-8 Haussmann/Paris (75009) Banque Publique d’Investissement 10 500 SUD OUEST You/Boulogne-Billancourt (92) Boursorama 8 800 SUD Aristide/Bagneux (92) Air Liquide 7 100 NORD Eurosquare 1/Saint-Ouen (93) SCA Hygiene Products 6 600 NORD Le Mermoz/Le Bourget (93) DHL 6 400 PARIS RIVE GAUCHE Tour Cristal/Paris (75015) Altedia 5 900 PARIS RIVE GAUCHE Spark/Paris (75013) Aldebaran Robotics 4 800 indicateurs du marché des bureaux dans les différents secteurs d’Île-de-france SECTEUR DEMANDE PLACÉE (M²) 2012 2013 2012 2013 2012 2013 PARIS QCA 424 836 404 813 823 753 7,3 7,9 LOYER PRIME (€/M²/AN) Taux de VACANCE (%) PARIS CENTRE EST 99 167 107 321 417 429 4,3 5,3 PARIS RIVE GAUCHE 163 183 97 427 679 680 5,0 5,3 LA DÉFENSE 158 804 96 509 514 498 7,9 14,1 QAO 289 044 265 934 417 488 12,6 13,4 BOUCLE DE SEINE 56 320 58 929 277 292 14,4 17,1 SUD OUEST 138 800 170 566 464 463 10,1 10,3 EST 53 712 46 956 294 257 8,1 7,4 NORD 231 586 119 297 315 310 7,9 7,3 SUD 145 159 131 310 357 310 7,9 9,4 Autres secteurs 337 740 244 040 244 248 5,6 6,0 TOTAL ÎLE-DE-FRANCE 2 098 351 1 743 102 838 753 7,4 8,2 28
  • 26. Les marchés immobilierS français études & Recherche Cushman & Wakefield PERSPECTIVES Après l’embellie passagère de 2011, l’année 2012 a marqué une contraction du marché des bureaux d’Ile-de-France, illustrée par la remontée sensible de l’offre disponible et le fléchissement de la demande des utilisateurs. Si l’envolée du taux de chômage est généralement moins marquée en région parisienne qu’au niveau national, les perspectives économiques ne permettent pas d’espérer une franche reprise de la consommation de surfaces de bureaux dans les prochains mois. Elles augurent au contraire d’un plus grand attentisme des utilisateurs, qui pèsera sur l’évolution de la demande placée. Contraintes de poursuivre la réduction de leurs coûts immobiliers, les grandes entreprises continueront toutefois d’absorber les bureaux neufs ou de seconde-main de qualité d’Ile-de-France, au profit des marchés les plus établis qui offrent encore quelques rares opportunités d’implantation ou des marchés tertiaires disposant de bureaux neufs bien reliés aux transports. 29
  • 27. 03 LE MARCHé FRANÇAIS DES GRANDS ENTREPôTS 25 % 39 % 45 % 35 % 31 % 20 % 2003 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 Ile-de-France 1 760 000 1 600 000 France 2 170 000 27 % 1 800 000 45 % 2 400 000 2 600 000 34 % 2 200 000 30 % 2 000 000 25 % 1 500 000 2 600 000 évolution de la demande placée en France (m²) 1 000 000 ” Le marché français des grands entrepôts a retrouvé des couleurs en 2013.Totalisant 2,17 millions de mètres carrés, la demande placée est en effet supérieure de 21% à celle enregistrée l’année précédente. Cette performance doit toutefois être relativisée, les volumes ayant été largement gonflés par de grands projets clés en main de chargeurs de la distribution et le nombre total de transactions ne cessant de diminuer depuis 2011. L’Île-de-France présente en outre, comme en 2012, des niveaux d’activité loin de la moyenne des dix dernières années. Le fléchissement du premier pôle logistique hexagonal permet ainsi de prendre la mesure des difficultés d’un marché locatif affecté par les incertitudes du climat économique et une pression fiscale élevée, qui pèsent sur la demande des utilisateurs et limitent le développement de nouveaux projets.
  • 28. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield CONTEXTE éCONOMIQUE Les indicateurs économiques des pays avancés sont plus encourageants qu’à la fin de 2012, confirmant l’accélération de la croissance du PIB au Japon, l’amélioration du marché de l’emploi aux états-Unis ou la reprise à petits pas de l’activité en Europe. Tous les risques n’ont pas pour autant disparu compte-tenu, notamment, de l’ampleur des dettes publiques et de la fragilité des systèmes bancaires. En outre, l’activité a fortement ralenti dans les pays émergents, incitant nombre de prévisionnistes à réviser à la baisse leurs projections de croissance dans le monde. Les volumes du commerce de marchandises devraient ainsi progresser à un rythme moins soutenu que ce qui était prévu il y a quelques mois, avec une hausse attendue de 4,5 % en 2014 – soit un rythme supérieur à celui de 2013 (2,5 %) mais encore en-deçà de la moyenne des 20 dernières années (5,4 %)1. Profitant de l’embellie relative observée en Europe, l’activité économique de la France a été soutenue en 2013 par le rebond des exportations et de la production manufacturière. La vigueur des prestations sociales, le niveau très bas de l’inflation et la hausse plus modérée des prélèvements obligatoires ont par ailleurs permis à la consommation des ménages de résister. L’année 2013 est toutefois loin d’avoir dissipé tous les nuages obscurcissant l’horizon économique de la France. Ainsi, le climat des affaires reste bien en-deçà de sa moyenne de longue période, avec un taux de chômage et des défaillances d’entreprises au plus haut. Le secteur des transports continuera donc d’évoluer dans un environnement très incertain, toujours pénalisé par la contraction des volumes à traiter depuis le début de la crise et la pression tarifaire exercée sur les contrats de prestation. DEMANDE DES UTILISATEURS Demande placée par motivation et typologie d’utilisateur Totalisant 2 170 000 m², les volumes placés2 en 2013 dans l’Hexagone sont en hausse de 21 % sur un an et supérieurs de 12 % à la moyenne des dix dernières années (1 946 000 m²). Cette augmentation des volumes s’accompagne néanmoins d’une baisse importante du nombre total de transactions, plusieurs utilisateurs privilégiant une renégociation de bail à un déménagement. Le poids important des très grandes opérations (13 supérieures à 40 000 m² comptent pour 30 % de la demande placée totale) indique en outre que les mouvements de regroupement restent une priorité. Plusieurs prestataires ou chargeurs réduisent ainsi le nombre de leurs sites, libérant des bâtiments au profit de plus grandes plateformes (Castorama à Saint-Martin-de-Crau, Intermarché à Villeneuve-lès-Béziers). Idéalement placées près de grands axes autoroutiers ou d’installations portuaires et au sein de vastes bassins de consommation, celles-ci permettent de fait aux utilisateurs d’optimiser leurs coûts de transport en limitant les trajets à vide et en massifiant leurs flux de marchandises. Source : OMC. Transactions > 5 000 m² incluant clés-en-main et comptes-propres et excluant les renouvellements. 1 2 32 La logistique de la grande distribution La grande distribution alimentaire a concentré une part significative de la demande placée en 2013 (19%), confirmant l’ampleur des stratégies de rationalisation mises en place ces dernières années. La plupart des projets immobiliers recensés dans l’Hexagone répondent ainsi à un besoin accru de rentabilité, dans un contexte de fléchissement de la consommation et de bataille des prix bas entre enseignes. Ils accompagnent également la multiplication des canaux de vente, liée à l’essor du e-commerce et à la prolifération des « drive ». Ces différentes tendances expliquent le développement de bâtiments plus sophistiqués, accordant une large place aux systèmes d’information et à l’automatisation des process, à l’image de la nouvelle plateforme de Scapalsace (Leclerc) près de Colmar ou du projet développé à Fontenay-leComte en Vendée pour Système U. Les plateformes de plus grande envergure sont également prisées, permettant de mutualiser les flux des différents formats de magasins ou de regrouper produits frais, secs et surgelés, à l’image des nouvelles bases d’Intermarché. Le Groupement des Mousquetaires est d’ailleurs l’enseigne la plus active sur le marché français des grands entrepôts, avec dix mouvements de plus de 10 000 m² enregistrés sur l’ensemble du territoire hexagonal depuis 2010.
  • 29. ENTREPÔTS études & Recherche Cushman & Wakefield La nécessité de répondre aux évolutions de la réglementation en matière de sécurité ou de traçabilité des produits, les exigences en matière de qualité et de délai de livraison et la recherche d’une plus grande productivité expliquent également l’appétit des utilisateurs pour des bâtiments plus modernes. Augmentant la part d’actifs neufs ou récents dans la demande placée totale, plusieurs produits de qualité disponibles sur le marché ont été pris à bail en 2013, qu’il s’agisse des rares actifs récemment lancés en blanc, de bâtiments remis aux normes ou d’entrepôts de classe A libérés par les utilisateurs. Mais la demande a surtout fait la part belle à de grands projets clés en main répondant à la sophistication croissante des tâches logistiques et à l’accélération des stratégies de chargeurs réorganisant leur supply-chain. Comme en 2012, les chargeurs de la distribution sont de fait restés les principaux acteurs du marché français, constituant 52 % du volume total de la demande placée en 2013. Les enseignes de la grande distribution alimentaire ont été particulièrement actives (voir encadré page 32). Désireuses d’accompagner la multiplication des canaux de vente ou le développement de leur parc de magasins, d’autres enseignes ont également été à l’origine de grandes opérations, comme Gifi sur 73 000 m² à Sin-le-Noble, près de Douai. Les logisticiens sont eux restés en retrait et ne constituent plus que 30 % de la demande placée totale contre 34 % en 2012 et près de 50 % en 2011. Si leur part a mécaniquement diminué en raison des quelques très grandes transactions de chargeurs, ils ont plus particulièrement souffert de la détérioration du climat économique et de la contraction des volumes à traiter. La précarisation de leurs contrats de prestation s’est traduite par un nombre restreint de transactions et par un recours plus fréquent aux baux précaires de façon à limiter les risques liés à la prise à bail de bâtiments qu’ils ne sont pas sûrs de remplir sur le long terme. Si les grandes transactions émanant de prestataires généralistes ont été relativement peu nombreuses, plusieurs mouvements ont toutefois montré la vigueur de certains marchés de niches comme la logistique du froid et la logistique pharmaceutique. Soutenu par l’essor des ventes en ligne, le dynamisme de la logistique du e-commerce a en outre été illustré par les mouvements opérés par de grands acteurs du secteur comme Coliposte à Pantin, Orium à Hénin-Beaumont, Alpha Direct Services à Moissy-Cramayel ou encore Kiala à Savigny-le-Temple. Répartition géographique de la demande placée Les quatre principaux marchés de la dorsale Nord-Sud (Lille, Paris, Lyon, Marseille) n’ont concentré que 58 % du volume des mètres carrés loués ou vendus aux utilisateurs en 2013 contre 73 % l’année précédente. Cette baisse masque toutefois d’importants contrastes en fonction du secteur géographique et concerne principalement les deux plus grands marchés hexagonaux.Ainsi, les pôles lyonnais et parisien ont été pénalisés par la chute du nombre de grandes opérations et le fléchissement de la demande des prestataires, dans un contexte marqué par une forte pression fiscale et une pénurie croissante de foncier. 440 000 m² ont été loués ou vendus aux utilisateurs en 2013 en région parisienne, soit une baisse de 21 % par rapport à 2012 et de 33 % par rapport à la moyenne de la demande placée des dix dernières années. Contrairement aux tendances généralement observées dans le pays, les grands projets clés-en-main y ont été relativement peu nombreux, même si certains dossiers, actuellement en cours d’instruction, permettront de gonfler les volumes de la demande placée en 2014 (Toys’R’Us sur 51 000 m² à Saint-FargeauPonthierry). Principalement situées en Seine-et-Marne – un département concentrant à lui seul 48 % de la demande placée en Île-de-France en 2013 – ces opérations tout juste lancées ou à venir illustrent notamment le desserrement de la logistique des chargeurs au profit de zones éloignées du cœur de l’agglomération. Cependant, si de tels projets pèsent d’un poids important dans les volumes, la transactions significatives réalisées en 2013 VILLE UTILISATEUR SURFACE (M²) ZI Bois de Leuze/Saint-Martin-de-Crau (13) Castorama 113 000 Sin-le-Noble (59) Gifi 73 000 Parc Prologis/Moissy-Cramayel (77) Transalliance 65 000 Heudebouville/écoparc 2 Intermarché 58 000 ZI de Saint-Martin-sur-le-Pré/Récy (51) Scapest (Leclerc) 44 000 Parc des Bréguières/Les Arcs-sur-Argens (83) Carrefour 42 000 ZAC de la Houssoye/La Chapelle d’Armentières (59) Lidl 42 000 ZI des Marches de Bretagne/Saint-Hilaire-de-Loulay (85) Sonamia 36 000 PA du Pays de Meaux/Villenoy (77) C&A 32 000 Parc Prologis/Moissy-Cramayel (77) ADS (Rakuten group) 29 800 Parc Parcolog/Beaune (21) Massa Pneus 26 500 Parc Parcolog/L’Isle d’Abeau (38) Rhenus Logistics 21 800 Parc Prologis/Satolas-et-Bonce (38) Point P 20 900 33
  • 30. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield plupart des transactions ont porté, en 2013, sur des bâtiments existants. Ainsi, plusieurs prises à bail ou ventes d’actifs de secondemain ont illustré les atouts de bâtiments bien situés, disposant d’autorisations d’exploiter et peu chers. Le marché lyonnais est également à la peine, avec 190 000 m² placés en 2013. La chute est de 51 % sur un an, reflétant la forte baisse du nombre total de transactions et le nombre limité d’opérations supérieures à 20 000 m² après une année 2012 pourtant dynamique sur ce créneau de surfaces (Darty, Fiducial Office Solutions, Conforama, etc.). Cette évolution est en partie le résultat d’un marché moins offreur s’agissant d’actifs de qualité disponibles ou d’opportunités foncières permettant de développer de grandes plateformes à plus long terme. Cependant quelques opérations d’envergure, initiées dans le département de l’Isère par de grands chargeurs de la distribution, sont en cours de concrétisation et devraient gonfler les volumes placés en 2014. 250 000 440 000 560 000 2009 850 000 630 000 790 000 640 000 2008 450 000 690 000 700 000 1 000 000 évolution de la demande placée en Ile-de-France (m²) 2003 2004 2005 2006 2007 2010 2011 2012 2013 Les marchés lillois (254 000 m² placés) et marseillais (350 000 m²) ont été plus dynamiques en 2013. Si les transactions y ont été relativement peu nombreuses, ces deux pôles ont profité du lancement d’opérations géantes, illustrant le poids décisif de quelques enseignes de la grande distribution (Gifi sur 73 000 m² à Sin-le-Noble ou Lidl sur 42 000 m² à La Chapelle d’Armentières, près de Lille). La taille de certaines plateformes a notamment mis en valeur le développement rapide de certains territoires, comme Lauwin-Planque dans le Nord, où l’installation de Log’Solutions succèdera à celles de Big Ben Interactive, Amazon ou Gifi, ou SaintMartin-de-Crau près de Marseille, où Castorama occupera à terme une plateforme de 113 000 m². Située au croisement des flux entre l’Espagne et l’Italie, à quelques kilomètres du port de Marseille, Saint-Martin-de-Crau consolide ainsi son statut de pôle logistique majeur du sud de la France, avec le développement à terme de plus de 500 000 m² d’entrepôts dévolus aux stratégies de rationalisation ou d’expansion de grands prestataires et chargeurs (Castorama, Maisons du Monde, Katoen Natie, etc.). 34 Totalisant près d’un million de mètres carrés, la demande placée hors des quatre principaux pôles de la dorsale est supérieure de 33 % à celle enregistrée l’année précédente. Généralement plus attractifs en matière de coût de développement et de disponibilités foncières, ces marchés ont profité des projets de regroupement ou d’extension de chargeurs désireux de limiter leurs frais de transport ou d’accompagner la croissance de leur activité. Moins présents, les prestataires n’ont pas pour autant été inactifs et ont animé certaines régions traditionnelles de passage, comme la Bourgogne ou le Centre. Mais quelques marchés du grand Ouest surtout se sont distingués. Profitant d’une demande très diverse, la région Pays de la Loire réalise ainsi une excellente performance avec plus de 100 000 m² placés en 2013 grâce au développement de nombreux projets clés en main de chargeurs (DSC à Derval, Toyota à Carquefou) et de prestataires (Stef à Saint-Nazaire). ÉVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES La stabilité des valeurs locatives est restée la règle en 2013, avec un loyer prime toujours légèrement supérieur à 50 €/m²/an en Île-deFrance. Toutefois, les exigences d’utilisateurs avant tout motivés par la réduction de leurs coûts immobiliers continuent de peser sur l’évolution des conditions de négociation ou de renégociation avec les bailleurs. Désireux de limiter les coûts associés à la vacance de leurs biens, ces derniers consentent d’importantes mesures d’accompagnement sous la forme, principalement, de franchises de loyer comprises en moyenne entre 1 et 1,5 mois par année d’engagement pour les meilleurs actifs. Creusant l’écart avec les valeurs économiques, le recours aux mesures d’accompagnement reste par conséquent la condition d’une stabilité générale des valeurs faciales. Dans un contexte dominé par le primat donné aux actifs les plus adaptés aux stratégies de rationalisation et de modernisation des utilisateurs ainsi qu’au renforcement des normes règlementaires, la très grande hétérogénéité des valeurs locatives demeure toutefois la règle. Celles-ci peuvent varier fortement dans un même marché en fonction de la qualité intrinsèque du bâtiment, de sa localisation et du type d’opération développée (produit disponible sur le marché, opération clés-en-main, etc.). La dégradation de la qualité du stock existant et la pénurie de foncier dans quelques grandes zones renommées peuvent également expliquer la pression à la hausse constatée dans certains micromarchés peu offreurs.
  • 31. ENTREPÔTS études & Recherche Cushman & Wakefield loyers prime des grands entrepôts (€/m²/an) est également orienté à la hausse dans les régions de Lille et Marseille. Les transactions récentes les plus significatives y ont en effet porté en majorité sur de grands clés-en-main. Sans effet sur l’évolution du stock, ces développements ont en outre été initiés par des utilisateurs libérant de grandes surfaces de seconde-main, contribuant ainsi au gonflement de l’offre disponible sur le marché. Dans ces deux pôles, les volumes de projets prêts à démarrer demeurent en outre importants, éloignant la perspective d’une pénurie de solutions immobilières à moyen terme. L’écoulement progressif du stock disponible et le manque d’opportunités foncières montrent en revanche une inversion de tendance en région lyonnaise, accentuant la raréfaction de l’offre dans les secteurs proches de l’agglomération (Rocade Est). S’ils restent les mieux pourvus de Rhône-Alpes, les secteurs Nord-Isère et Plaine de l’Ain ont également vu leur stock se résorber de façon importante. OFFRE DISPONIBLE ET FUTURE évolution de l’offre disponible L’augmentation des volumes placés ne s’est pas accompagnée d’une baisse de l’offre, les commercialisations portant pour l’essentiel sur des clés en main locatifs ou des projets en compte-propre et non sur le stock disponible. Avec un peu plus de 3 millions de mètres carrés dans tout l’Hexagone, le volume de l’offre est même supérieur de 5 % à celui enregistré à la fin de 2012. Cette hausse est essentiellement liée à la poursuite des libérations, plusieurs utilisateurs réduisant notamment le nombre de leurs sites au profit de grandes plateformes neuves ou récentes. En outre, la tendance des locataires à renégocier leur bail plutôt qu’à déménager a limité l’absorption des bâtiments disponibles sur le marché. Pour autant, l’augmentation de l’offre a été relativement contenue. En effet, l’absence de reprise des lancements en blanc a limité le nombre d’opportunités présentées aux utilisateurs, favorisant en outre la commercialisation de bâtiments de seconde-main de qualité disposant d’autorisations d’exploiter et bien situés. Dans quelques marchés, l’écoulement de l’offre a également été entretenu par la prise à bail ou la vente de surfaces de moindre qualité et peu chères, permettant à certaines entreprises de rationaliser leur supply-chain ou d’accompagner leur développement à moindre coût. Alimenté par de nouvelles libérations et principalement constitué de surfaces de seconde-main, le volume de l’offre a sensiblement progressé sur un an en Île-de-France, où se concentrent près de 50 % du total des mètres carrés disponibles dans l’Hexagone. Une bonne part de ce volume reste située dans le sud de la région parisienne, autour du secteur de Sénart notamment. Le Nord, autour du pôle de Roissy, est également sur-offreur, les communes de Marly-la-Ville et Saint-Witz proposant en particulier plusieurs grandes surfaces de seconde-main de qualité. Le volume de l’offre Marly-la-Ville (95) Tendances de l’offre à venir Confirmée par les difficultés à développer de nouvelles opérations dans certaines zones de la dorsale Nord-Sud, la raréfaction d’opportunités foncières est l’un des principaux facteurs pesant sur l’évolution de l’offre à venir. Tel est plus particulièrement le cas des zones urbaines denses, car la massification des flux des utilisateurs suppose la consommation de terrains plus vastes, rarement disponibles en première couronne. En outre, la logistique y est en concurrence avec d’autres fonctions (logements, bureaux, etc.), plus appréciées des riverains et des collectivités locales. La tendance au desserrement de la logistique au profit de secteurs diffus, souvent plus éloignés du cœur des grandes villes, devrait donc se poursuivre, notamment sous forme de grands parcs multimodaux. Comme l’a récemment illustré l’annonce d’un nouveau site de 42 000 m² pour Carrefour dans le Parc des Bréguières dans le Var, ces parcs répondent aux besoins des utilisateurs, qui disposent ainsi de vastes opportunités foncières, d’une mutualisation des charges et des services, et de l’octroi de normes de sécurité ou de développement durable. 35
  • 32. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield L’essor du e-commerce et la prolifération de petits formats alimentaires de proximité en centre-ville ont toutefois incité de grandes villes à préserver sur leur territoire des sites dédiés à la logistique urbaine. Une « Charte en faveur d’une logistique urbaine durable » vient par exemple d’être signée à Paris, associant divers acteurs institutionnels (Ville de Paris, Conseil régional d’Île-deFrance, etc.), opérateurs ferroviaires et fluviaux (RFF, VNF, etc.) et entreprises (UPS, Sephora, Casino). Ce document d’orientation évoque notamment « la création de nouveaux espaces logistiques urbains sur le domaine de la ville mais aussi dans des espaces privés ou au sein du patrimoine des bailleurs sociaux ». Quelques zones de développement urbain sont d’ores et déjà visées par la municipalité (ZAC Bercy-Charenton, Chapelle Internationale, etc.), qui complèteront les sites de petite distribution urbaine déjà inaugurés à Paris (ELU3 de Beaugrenelle). Le développement de bâtiments dévolus à la logistique urbaine se poursuit également en première couronne, notamment au travers de la rénovation de bâtiments logistiques existants (Pantin Logistique) ou de la réhabilitation de sites de production désaffectés. Comme le montre le projet de reprise du site PSA d’Aulnay par ID Logistics, de telles opérations de reconversion permettent de fait de redynamiser le tissu économique d’une commune et de préserver des emplois sans consommer de foncier supplémentaire. Si la reconversion d’anciens sites industriels ou de bâtiments obsolètes peut être source d’opportunités, leur redéveloppement reste toutefois fortement conditionné par la situation géographique. Bénéficiant d’infrastructures existantes, certains sites idéalement placés pour desservir de grands bassins de consommation peuvent ainsi justifier d’importants investissements (dépollution, travaux de réhabilitation, intégration de nouvelles normes environnementales ou réglementaires). L’avenir des bâtiments ou sites obsolètes ne jouissant pas d’une situation optimale est en revanche plus incertain. Tel est d’autant plus le cas que la hausse de la pression fiscale (redevance pour création, taxe sur les bureaux et les entrepôts, etc.) pèse de façon croissante sur le développement de nouvelles opérations immobilières, en Île-de-France en particulier. Aux difficultés constatées en matière d’octroi du crédit, de disponibilité du foncier et de délai d’instruction des opérations s’ajoutent ainsi de fortes incertitudes liées à la fiscalité ; autant d’éléments susceptibles de continuer à peser sur la pérennité de la fonction logistique en Île-de-France et de profiter à l’inverse aux marchés situés à ses marges (Oise, Loiret, etc.). Espace Logistique Urbain. 3 36 L’Isle d’Abeau (38) PERSPECTIVES DU MARCHé FRANÇAIS En 2014, l’environnement du marché français des grands entrepôts En 2014, l’environnement du marché français des grands entrepôts restera difficile du fait de la mollesse de la croissance économique restera difficile du fait de la mollesse de la croissance économique et des incertitudes liées à l’évolution du contexte fiscal et des et des incertitudes liées à l’évolution du contexte fiscal et des conditions de financement. Le regain d’activité constaté en 2013 conditions de financement. Le regain d’activité constaté en 2013 devrait toutefois se prolonger dans les prochains mois. Pressés de devrait toutefois se prolonger dans les prochains mois. Pressés de réduire leurs coûts de transport, d’anticiper l’évolution des normes réduire leurs coûts de transport, d’anticiper l’évolution des normes réglementaires et d’accompagner la multiplication des canaux de réglementaires et d’accompagner la multiplication des canaux de vente, les chargeurs conserveront un rôle moteur grâce au vente, les chargeurs conserveront de fait un rôle moteurgrâce au lancement de plateformes de distribution vastes et modernes. lancement de plateformes de distribution vastes et modernes. Celles-ci gonfleront ainsi les volumes placés, privilégiant, dans les Celles-ci gonfleront ainsi les volumes placés, privilégiant, dans les pôles de la dorsale Nord-Sud comme dans d’autres marchés, les pôles de la dorsale Nord-Sud comme dans d’autres marchés, les zones offrant d’importantes opportunités foncières et une zones offrant d’importantes opportunités foncières et une localisation au plus près des grands axes de transport. Ces localisation au plus près des grands axes de transport. Ces développements alimenteront cependant le flux des libérations, développements alimenteront cependant le flux des libérations, creusant le fossé entre les actifs de seconde-main de qualité d’une creusant le fossé entre les actifs de seconde-main de qualité d’une part et les biens obsolètes plus difficiles à commercialiser d’autre part et des biens obsolètes difficiles à commercialiser d’autre part. part.
  • 33. 37
  • 34. 04 LE MARCHé FRANÇAIS DEs COMMERCES ” En 2013, les difficultés d’un nombre croissant de commerçants et la poursuite des arbitrages d’enseignes rationalisant leur réseau au détriment des magasins les moins performants ont accentué la polarisation du marché français de l’immobilier de commerces.Tranchant avec le fléchissement des artères ou ensembles secondaires, les sites n°1 ont continué de bénéficier de la demande soutenue d’enseignes soucieuses de limiter les risques associés à une ouverture et de jouir d’une plus grande visibilité. Ancrés au cœur des flux de clients français ou étrangers, et disposant de plus d’atouts pour résister à l’essor du e-commerce ou à l’inflation de l’offre commerciale, les emplacements prime restent de fait moins exposés aux arbitrages des consommateurs. Traditionnellement peu offreurs, ils ont en outre été animés par les mouvements opportunistes d’enseignes profitant des cessions de quelques grands groupes pour étendre leur réseau dans l’Hexagone ou tester de nouveaux formats plus qualitatifs. Parc français de l’immobilier de commerces LOCALISATION NOMBRE DE pôles NOMBRE DE MAGASINS SURFACE TOTALE (M²) Province 209 112 316 13 579 138 Ile-de-France 83 26 167 4 015 729 Total 292 138 483 17 594 867 Province 749 26 140 14 785 607 Ile-de-France 188 10 031 4 111 811 Total 937 36 171 19 897 418 RUES COMMERÇANTES * CENTRES COMMERCIAUX ** PARCS D’ACTIVITÉS COMMERCIALES *** Province 924 35 295 29 419 286 Ile-de-France 132 4 949 4 221 740 Total 1 056 40 244 33 638 026 * Site comprenant au moins 50 emplacements/** Centre commercial comprenant au moins 10 emplacements/*** Zone périphérique comprenant au moins 10 emplacements. Source : Cushman & Wakefield – estimation au 1er janvier 2014.
  • 35. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Le e-commerce continue de gagner des parts de marché marché de la vente sur internet en france 60 50% 50 40% 33% 34% 40 28% 30% 25% 30 24% 22% 19% 20 20% 14% 10% 31,0 37,7 45,0 51,5 2006 0 25,0 10 20,0 En 2012, la consommation des ménages avait diminué de 0,4 %, soit la seconde baisse enregistrée depuis l’après-guerre après celle de 1993 (- 0,2 %). Si l’on pouvait craindre une nouvelle chute en 2013, les économistes ont progressivement revu leurs prévisions à la hausse, tablant sur une hausse comprise entre 0 et 0,5 % sur l’ensemble de l’année. Ce léger rebond, qui permettrait de retrouver un niveau proche de celui de 2011, s’explique par la tendance des ménages à puiser davantage dans leur épargne. Il tient également à la progression du pouvoir d’achat (+ 0,3 % en 2013 contre - 0,9 % en 2012), liée à la vigueur des prestations sociales, à une très faible inflation et à la modération de la hausse des prélèvements obligatoires. Le niveau élevé de la pression fiscale, la quasi-stagnation des salaires et le poids des dépenses contraintes (logement, énergie, etc.) continuent malgré tout de peser sur le budget des Français, éloignant tout espoir de franche reprise de la consommation dans les prochains mois. Enfin, avec 5,2 millions de demandeurs d’emplois1, le marché de l’emploi reste très dégradé, alimentant la déprime de ménages dont l’indice de confiance reste largement en-dessous de sa moyenne de longue période. 15,6 Léger rebond de la consommation des ménages économique confirmeront le succès de positionnements ou de modes de consommation plus adaptés à la crise, notamment illustré par le développement rapide d’enseignes discount de périphérie. Certaines pratiques, comme le covoiturage, la réparation d’objets ou l’achat de produits d’occasion verront en outre leur poids s’accroître, contribuant par exemple à booster la fréquentation de sites comme leboncoin.fr, visité chaque mois par plus de 17 millions de visiteurs uniques. 11,6 ENVIRONNEMENT éCONOMIQUE ET JURIDIQUE 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 e inflation et consommation des ménages (en %) 3 3 2,5 2,5 2,3 2,3 2,1 1,7 2,1 2 1,5 1,5 2 1,5 1,5 1,5 1,5 1 0,6 0,5 0,5 1 0,5 0 0,5 2007 2009 -0,5 0 -1 2007 0,7 0,7 0,5 0,1 0,6 2008 2010 2011 0,1 2008 Inflation (%) Inflation (%) 2009 2010 Consommation des ménages (%) 2012 0,2 2013 0,3 -0,4 2011 2012 Consommation des ménages (%) Source : INSEE/Consensus Forecasts Une consommation de crise Tout indique que la consommation ne sera guère dynamique en 2014. Le secteur de l’habillement, dont les ventes accusaient un recul de 1,3 % sur un an sur l’ensemble de la période janviernovembre 2013, demeurera sans doute l’un des plus exposés aux arbitrages des consommateurs et à la forte concurrence entre enseignes. D’autres familles de produits (ameublement, restauration) souffriront également des restrictions budgétaires des consommateurs. En revanche, les incertitudes du climat Demandeurs d’emploi de catégories A, B et C – Source Dares, Novembre 2013. 1 40 Croissance annuelle (%) Source : FEVAD 2,8 2,8 2 2 1,5 Chiffre d'affaires (Mds €) 0% Les ventes du e-commerce ont franchi la barre des 50 milliards en 2013, soit une progression de 14 % sur un an contre 19 % entre 2011 et 2012. Le rythme de croissance des ventes réalisées sur Internet tend à ralentir mais reste important, soutenu par l’augmentation de la fréquence d’achat des cyberacheteurs ou la progression du e-commerce chez les plus de 65 ans ; il demeure même impressionnant quand on le compare à l’évolution de l’ensemble des ventes au détail. Le e-commerce continuera donc de gagner du terrain, accentuant la dilution des chiffres d’affaires de la grande distribution au travers de la prolifération des « drive » (au nombre de 2 600 en novembre 2013 contre moins de 2 000 un an auparavant) ou pesant sur les résultats d’enseignes de secteurs directement exposés à la concurrence du web (culture, électroménager, télécommunications). L’opposition entre e-commerce et enseignes traditionnelles doit toutefois être relativisée. Ainsi, les difficultés de quelques pure-players emblématiques (Pixmania) ont pu illustrer les limites d’un modèle online difficilement rentable, mais aussi les progrès de grandes enseignes clicks and mortar proposant une offre plus adaptée aux attentes des consommateurs. Darty, Décathlon et Leroy-Merlin ont du reste fait leur entrée en 2013 dans le top 15 des sites de e-commerce les plus visités en France.
  • 36. COMMERCES études & Recherche Cushman & Wakefield L’édifice réglementaire des commerces reste dans le flou L’année 2013 n’a pas dissipé le halo d’incertitude entourant l’édifice réglementaire des commerces, même si plusieurs projets de loi intégrant d’importantes dispositions sont en cours de discussion. Ainsi, le projet de loi Pinel relatif à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises – qui sera examiné en séance à l’Assemblée nationale début 2014 – contient diverses mesures visant à maîtriser la hausse des loyers commerciaux (indexation à l’ILC), à améliorer les relations entre bailleurs et locataires (droit de préférence donné au commerçant en cas de vente) ou encore à faire évoluer le droit de l’urbanisme commercial (autosaisine de la CNAC sur les surfaces de vente supérieures à 30 000 m²). Par ailleurs, adopté par les députés en seconde lecture en janvier 2014, le projet de loi ALUR2 contient quelques dispositions importantes, comme l’obligation pour les porteurs de projets commerciaux d’organiser la remise en état du terrain ou de traiter une friche, ou l’encadrement des « drive », désormais soumis à autorisation d’exploitation commerciale. L’extension des horaires d’ouverture des commerces : un sujet brûlant Commandé par le Premier ministre après diverses décisions de justice, prises de position de personnalités politiques et manifestations d’employés, le rapport Bailly a été dévoilé le 2 décembre 2013. Ce document pointe les distorsions de concurrence et le manque de lisibilité nés de l’adoption de la loi Maillé en 2009 et insiste sur les créations d’emplois et de richesses que favoriserait un assouplissement de la réglementation. Tenant compte de l’opinion de consommateurs généralement favorables à l’ouverture dominicale des commerces (69 % des Français et 82 % des Franciliens4) et du potentiel largement sous-exploité que représente le tourisme international, le rapport Bailly préconise la suppression des zones touristiques et des périmètres de consommation exceptionnels (PUCE) au profit de nouveaux périmètres établis en concertation avec toutes les parties prenantes (PACT et PACC5). Il propose aussi de faire passer de cinq à douze par an le nombre d’ouvertures exceptionnelles sur autorisation du maire, soit un niveau plus proche de la moyenne européenne. Si ce rapport n’aborde pas la question de l’ouverture nocturne des commerces, et si la remise à plat des dérogations existantes est facteur d’incertitudes, l’accueil que lui a réservé le Premier ministre permet du moins d’espérer un cadre législatif plus cohérent. Les Français et l’ouverture des magasins le dimanche, IFOP pour Metronews, Octobre 2013. Périmètres d’animation concertée touristique (PACT) et périmètres d’animation concertée commerciale (PACC). 4 5 LA NOUVELLE VOCATION DU MAGASIN « Il n’y a rien de plus puissant que l’expérience de l’architecture. En entrant dans un magasin, on voit, on entend, on respire l’univers de la marque. Le message est beaucoup plus fort car il est perçu physiquement. Et il va s’inscrire dans l’inconscient comme une image subliminale. Pour longtemps. »3 Peter Marino, architecte, responsable de l’aménagement de nombreux flagships de groupes du luxe dans le monde. L’émergence de nouveaux concepts accompagne les stratégies d’expansion de grands groupes et illustre les repositionnements d’enseignes soumises à la concurrence de nouveaux entrants, au boom du e-commerce et à des cycles de mode de plus en plus courts. Cette tendance a paru s’accentuer en 2013, avec une prolifération d’ouvertures ou de rénovations de boutiques dont le tableau p. 42 livre quelques exemples emblématiques. émanant d’enseignes de secteurs d’activités ou de niveaux de gamme assez hétérogènes, ces formats confirment le soin apporté à l’amélioration des expériences d’achat pour fidéliser les consommateurs et gagner des parts de marché : • L’ouverture de flagships spectaculaires permet à une enseigne d’accroître sa visibilité. De grande taille, parfois étendus grâce à l’acquisition de surfaces attenantes, ces magasins déploient un large échantillon de produits, mis en scène dans un cadre particulièrement soigné ou grâce à l’emploi de nouvelles technologies (magasins « connectés »). Ils sont souvent utilisés pour acter le repositionnement d’enseignes, au travers d’ouvertures de nouveaux concepts (La Halle dans d’anciens magasins Virgin Megastore, C&A dans le Madeleine) ou de la rénovation de points de vente existants (Marionnaud sur les Champs-Élysées). Projet de loi pour l’accès au logement et un urbanisme rénové. Entretien paru dans M Le Magazine du Monde le 29 novembre 2013. 2 3 41
  • 37. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield • a prolifération de boutiques de marques permet à ces L dernières d’établir une connivence avec le consommateur, de lui proposer des services exclusifs et, parfois, de s’offrir une nouvelle jeunesse. Les exemples n’ont pas manqué en 2013 dans le secteur des cosmétiques, avec les ouvertures des boutiques Caudalie dans le Marais ou Roger & Gallet et Chanel rue SaintHonoré. • La production de magasins « hybrides » s’est récemment manifestée sous la forme de boutiques accueillant en leur sein un espace dédié à la restauration, à l’exemple du partenariat noué entre Columbus Café et Gémo ou du restaurant du chef étoilé Guy Martin, « Le 68 », ouvert dans le flagship rénové de Guerlain sur les Champs-Élysées. Ces formats promeuvent une offre plus haut-de-gamme et sont aussi le moyen de pérenniser la fréquentation d’une boutique. De nouveaux projets de centres commerciaux illustrent par ailleurs l’essor du concept de retailtainment, à l’exemple de La Vill’Up qui, alliant commerces, restauration et loisirs, doit ouvrir d’ici la fin de 2014 à Paris. • La multiplication des multi-stores favorise les synergies entre enseignes d’un même groupe, réunies au sein de concepts « tout sous un même toit » (Vivarte, Beaumanoir, OrchestraPrémaman). Ces magasins offrent un cadre d’achat plus pratique aux consommateurs et facilitent la promotion de l’image d’un même groupe tout en lui permettant d’optimiser ses charges. • Le boom du commerce de transit est un moyen pour les enseignes ou les marques d’aller à la rencontre des consommateurs, où qu’ils se trouvent (gares, autoroutes, aéroports, etc.). • Les pop-up stores, qui procèdent souvent d’un même désir de proximité avec la clientèle, complètent quant à eux les opérations de promotion réalisées sur Internet ou dans des boutiques pérennes. Contribuant souvent au lancement de nouveaux produits, ils permettent aussi d’animer de façon temporaire les dents creuses de rues commerçantes, centres commerciaux ou parcs d’activités commerciales. EXEMPLES SIGNIFICATIFS TYPE ENSEIGNE/projet EXEMPLES D’OUVERTURES RECENTES/projets Extensions de flagships Moncler 7 rue du Faubourg Saint-Honoré (Paris 8) Hackett 78 boulevard des Capucines (Paris 2) Magasins « connectés » 8 rue des Francs Bourgeois (Paris 3) 11 bis rue Scribe (Paris 9) 115 boulevard Saint-Germain (Paris 6) La Vill’Up Centre commercial La Vill’Up, Paris (75019) Beaumanoir/Flormar Sainte-Geneviève-des-Bois (91) Gémo/Columbus Café Centre commercial Mondeville 2, Mondeville (14) La Halle PAC Mondevillage (14) / Boulevard Montmartre (Paris 2) André « Héritage » 1 place Victor Hugo (Paris 16) C&A Concepts « Tout sous un même toit » Centre commercial Beaugrenelle (Paris 15) Caudalie The North Face Montée en gamme 194 boulevard Saint-Germain (Paris 7) Lindt Formats « hybrides » Villeneuve d’Ascq (59) Darty Boutiques de marques Kiabi Karl Lagerfeld Centre commercial Le Madeleine (Paris 1) Les Halles Castellane / Montpellier (34) Desigual Centre commercial Gare de l’Est (Paris 10) Centre commercial Gare de l’Est (Paris 10) Décathlon/Darty Station-service Total / Ferrières-en-Brie (77) Fnac Centre commercial des 4 Vallées, Albertville (73) Gemey-Maybelline Centre commercial Rosny 2, Rosny-sous-Bois (92) C&A 42 Retail Park de Saint-Bonnet-de-Mure (69) Starbucks (Autogrill) Pop-up stores Heron Parc / Villeneuve d’Ascq (59) Groupe Vivarte Commerce de transit Orchestra/Prémaman Groupe Beaumanoir Centre Pompidou / Place Georges Pompidou (Paris 3)
  • 38. COMMERCES études & Recherche Cushman & Wakefield DEMANDE DES ENSEIGNES évolution générale de la demande Le primat donné par les enseignes aux marchés prime explique l’absorption relativement rapide des bons emplacements récemment libérés. Ces cessions, qui ont largement contribué à animer le marché français des commerces en 2013, ont représenté autant d’opportunités de développement pour de grandes enseignes étrangères (Desigual Place du Capitole à Toulouse, dans l’ex librairie Castela) ou des marques françaises inédites (The Kase dans plusieurs sites laissés vacants par The Phone House). Elles ont également été mises à profit par certains acteurs « historiques » soucieux de tester de nouveaux concepts plus haut-de-gamme censés répondre à l’évolution des modes de consommation et à la concurrence d’acteurs plus ou moins récents (La Halle dans d’anciens magasins Virgin Megastore). Plusieurs enseignes présentes en France depuis peu ont en effet poursuivi leur expansion (Kiko, JD Sports, Marks & Spencer, Pandora), aux côtés de nouvelles enseignes étrangères nées de la déclinaison de marques renommées (H&M/& Other Stories/Cheap Monday). Plusieurs acteurs inédits, amorçant leur développement dans l’Hexagone, ont en outre favorisé la commercialisation de grands projets de création ou d’extension de centres commerciaux (Primark dans Qwartz à Villeneuve-la-Garenne, Terranova dans Rives d’Arcins près de Bordeaux, David Mayer Naman dans Aéroville à Roissy). Le flux constant de nouveaux entrants ne doit pas néanmoins occulter les difficultés d’acteurs relativement récents (OVS, Anthony Morato, etc.). Plusieurs d’entre eux ont échoué à trouver leur clientèle, rappelant l’exigence d’un positionnement suffisamment fort pour conquérir de nouveaux marchés. Mais le ralentissement de l’expansion de certaines enseignes et les fermetures de magasins ne concernent pas, loin s’en faut, les seuls acteurs présents de fraîche date dans le pays. Ainsi, les enseignes sont pour la plupart attentistes et, quand elles poursuivent leur développement, concentrent leurs efforts sur les meilleurs sites tout en se défaisant de leurs points de vente les moins performants. Les marchés secondaires et les locaux ou équipements ne jouissant pas d’une configuration optimale ont logiquement pâti de ces arbitrages, confirmant la polarisation croissante du marché de l’immobilier de commerces. secteur des cosmétiques, Kiko continuant par exemple de mailler le territoire, à Paris ou en province (rue Sainte-Catherine à Bordeaux), parallèlement à l’éclosion de nombreuses boutiques de marques (Aesop rue des Abesses, Roger & Gallet rue Saint-Honoré). Très appréciés des touristes et d’une clientèle parisienne aisée, le Marais et Saint-Germain-des-Prés restent deux des quartiers les plus dynamiques de la capitale. Accentuant la montée en gamme de l’artère après les arrivées de Berluti et Shang Xia, Omega a ouvert une boutique rue de Sèvres. Le Marais, qui est l’un des rares quartiers parisiens à profiter de l’ouverture dominicale des commerces, demeure quant à lui largement animé par la demande d’enseignes de prêt-à-porter, même si les secteurs des cosmétiques (Caudalie) et de la restauration (Pierre Hermé) sont aussi très actifs. Ainsi, plusieurs enseignes de mode haut-de-gamme ont récemment ouvert (Michael Kors, Karl Lagerfeld, Carven), s’installant aux côtés d’acteurs français « historiques » qui renforcent leur maillage du quartier avec l’inauguration de nouvelles boutiques et de concepts plus qualitatifs (Maje et Comptoirs des Cotonniers rue des Francs Bourgeois). Les ouvertures de marques renommées, de créateurs et de showrooms dans des secteurs plus ou moins proches du Marais ont également fait évoluer la géographie du commerce parisien, accompagnant la gentrification galopante de l’est de la capitale (Helmut Lang dans le Haut-Marais, Sandro sur le boulevard Beaumarchais, COS et Repetto rue de Charonne). La rue de Rivoli a elle confirmé son retour en grace.Après l’annonce en 2012 de l’arrivée de Forever 21, de nouvelles transactions de grandes surfaces y ont été signées avec l’installation de Mango et Intersport en lieu et place d’Esprit et d’Adidas. Les meilleurs emplacements des Champs-élysées demeurent pour leur part très prisés, l’installation de Tag Heuer au n°104 s’ajoutant aux nombreuses inaugurations de flagships des dernières années (Marks & Spencer, Zara,Tiffany & Co, etc.). Compte-tenu de la raréfaction de l’offre, les ouvertures seront désormais moins nombreuses, à l’exception de quelques mouvements susceptibles de dynamiser le bas de l’avenue et d’accélérer sa montée en gamme. évolution de la demande en rues commerçantes Dans un contexte marqué par les bons chiffres du tourisme international (hausse annuelle de 5,2 % du nombre de touristes étrangers à Paris sur la période janvier-octobre 20136), la poursuite de grandes opérations d’aménagement urbain et la tenue de grands évènements (Marseille « Capitale européenne de la Culture »), les principales artères sont restées très prisées. Leurs meilleurs emplacements demeurent la cible prioritaire de nombreuses enseignes, dans des secteurs d’activité divers. Outre le luxe ou le prêt-à-porter, les ouvertures ont notamment fait la part belle au Boutique Valentino - 92 rue du Faubourg Saint-Honoré - Paris 8e 6 Observatoire économique du tourisme parisien, Office du tourisme de Paris, Novembre 2013. 43
  • 39. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Enfin, les artères du luxe ont continué de faire l’objet d’une demande soutenue. De nouvelles signatures ont notamment confirmé le succès de la rue Saint-Honoré (Valentino, Tory Burch, Viktor & Rolf, Peuterey). Les inaugurations ont également été nombreuses sur l’avenue Montaigne et la rue du Faubourg SaintHonoré, même s’il s’est agit, à de rares exceptions, de projets initiés l’année précédente (Qela, Berluti, Pucci, Yves Saint-Laurent), de transferts (Moncler, Fendi) ou de rénovations de boutiques existantes (Loewe, Valentino). Plusieurs ouvertures significatives ont de même été constatées sur la Côte d’Azur, où les dépenses des touristes étrangers ont parfois affiché de fortes progressions (hausse de 46 % en un an des dépenses de touristes ukrainiens au cours de l’été 2013), consolidant le statut de la Croisette à Cannes (Ermanno Scervino, Chaumet) ou démontrant les ambitions du groupe LVMH à Saint-Tropez (Fred, Bulgari). Ailleurs en province, les principales artères commerçantes ont continué de profiter de l’arrivée de nouveaux entrants et de l’expansion d’enseignes récemment implantées dans l’Hexagone (Hema et Kiko rue Sainte-Catherine à Bordeaux, UGG Australia rue Edouard Herriot à Lyon, JD Sports rue Saint-Ferréol à Marseille). L’évolution du marché des commerces de Toulouse, ville jeune et dynamique dont l’hypercentre profite de l’achèvement de travaux de piétonnisation, est particulièrement emblématique de l’attractivité des capitales régionales. D’importants mouvements ont été recensés en 2013 dans la ville rose, témoignant de l’appétit des enseignes pour de grandes surfaces libérées par d’importants acteurs nationaux (Primark dans l’ancien immeuble des Galeries Lafayette, Orange en remplacement de Natures & Découvertes rue Alsace-Lorraine) ou locaux (Desigual et Nespresso en lieu et place de Castela place du Capitole). L’appétit des enseignes pour les principales artères ne se démentira pas en 2014, creusant le fossé avec les artères secondaires et les centres-villes de petites ou moyennes agglomérations. Ces villes continueront de souffrir des arbitrages opérés par les enseignes et des transferts ponctuellement réalisés pour profiter de locaux plus vastes ou moins onéreux en périphérie. Sélection de transactions significatives en rues commerçantes en 2013 ENSEIGNE VILLE ADRESSE SURFACE (M²) La Halle Paris 2 5 boulevard Montmartre 2 500 Massimo Dutti Paris 2 18-20 rue de la Paix 1 690 Uniqlo Paris 4 39 rue des Francs Bourgeois 1 560 Mango Paris 1 146 rue de Rivoli 1 274 Viktor & Rolf Paris 1 370 rue Saint-Honoré 590 Valentino Paris 8 92 rue du Faubourg Saint-Honoré 510 All Saints Paris 4 23 rue des Rosiers 300 The North Face Paris 6 115 boulevard Saint-Germain 265 Maje Paris 8 31-33 avenue des Champs-élysées 150 Tag Heuer Paris 8 104 avenue des Champs-élysées 130 Primark Toulouse 77 rue Alsace-Lorraine 8 000 Nespresso Toulouse 20 place du Capitole 470 Hema Bordeaux 73 rue Sainte-Catherine 400 Zadig & Voltaire Lille 13 rue des Chats-Bossus 370 JD Sports Marseille 29 rue Saint-Ferréol 240 UGG Australia Lyon 38 rue édouard Herriot 200 Valentino Saint-Tropez 10 rue François Sibilli 130 PARIS province 44
  • 40. COMMERCES études & Recherche Cushman & Wakefield évolution de la demande dans les centres commerciaux L’évolution des indices de fréquentation et de performance du CNCC donne la mesure des difficultés persistantes du marché français des centres commerciaux. L’environnement reste de fait défavorable en raison du fléchissement de la consommation, du boom du e-commerce et des difficultés des franchisés. La forte concurrence liée à l’arrivée de nouveaux entrants innovants et la poursuite de nombreuses opérations de création ou d’extension pèsent également sur les résultats des enseignes et leur rythme de développement, expliquant le démarrage difficile de nouveaux centres et l’allongement des délais de commercialisation de certains projets. indice de fréquentation des centres commerciaux (évolution annuelle en %) Le pouvoir d’attraction dont bénéficie la France auprès d’une clientèle de plus en plus diverse, les projets hôteliers et commerciaux dédiés (Peninsula, Samaritaine) et l’arrivée probable de nouvelles enseignes indiquent que le luxe devrait rester un moteur d’activité pour le marché français. Cependant, les ouvertures de boutiques de luxe marqueront probablement une pause en 2014. Près de 130 mouvements (ouvertures ou réouvertures) ont de fait été recensés depuis 2011 dans l’Hexagone, tandis que l’offre s’est asséchée sur les principales artères. Prolongeant certaines tendances observées en 2013, les prochaines inaugurations devraient donc procéder pour l’essentiel de la rénovation ou de l’extension de points de vente existants. Plus ponctuelles, les créations tiendront quant à elles à l’arrivée de rares nouveaux entrants, au développement de marques récemment acquises par de grands groupes ou à l’expansion d’enseignes renommées dans les environs immédiats des artères les plus établies. -2,00% Novembre Octobre Août Juillet Juin Mai Avril Mars -1,00% Février 0,00% septembre Les incertitudes de l’économie mondiale et les mesures anticorruption adoptées en Chine expliquent en partie les résultats en demi-teinte des grands groupes du luxe. La saturation de certains marchés et l’évolution du profil des acheteurs ont même conduit quelques enseignes à ralentir le rythme de leurs ouvertures, dessinant des perspectives moins favorables pour un secteur dont les ventes devraient tout de même, selon Bain & Company, croître de 2 % en 2013. En France, le marché du luxe est même resté dynamique. Les ventes devraient y progresser de 4 % en 2013, principalement soutenues par les dépenses de touristes étrangers. Ces derniers sont à l’origine de 60 % des ventes du secteur dans l’Hexagone, confirmant le rôle décisif de clientèles « traditionnelles » (Américains, Moyen-Orientaux, etc.) et le poids croissant de consommateurs plus récents (Chinois, Brésiliens, Thaïlandais, etc.). 1,00% Janvier Le luxe : facteur de croissance en 2014 ? 2,00% 2 013 -3,00% -4,00% -5,00% -6,00% -7,00% Source : CNCC Ce tableau d’ensemble doit toutefois être nuancé. Ainsi, quelques projets récemment inaugurés sont des succès (Beaugrenelle, AvantCap). En outre, de nombreuses ouvertures ont confirmé que la production de nouveaux concepts qualitatifs plus adaptés à la demande des consommateurs demeurait un relais de croissance important du marché. Observée dans le domaine de la beauté-santé avec de nouvelles boutiques de marques (Bourjois dans le Passage du Havre à Paris, Guerlain à Beaugrenelle) et quelques exemples de remodelages (Parashop), la montée en gamme des centres commerciaux s’est également traduite par l’arrivée de concepts de restauration plus pointus (L’éclair de Génie dans Passy Plaza) et de multiples ouvertures ou projets d’enseignes de mode traditionnellement implantées en rues commerçantes (Michael Kors dans les Quatre Temps ou Sandro et Ted Baker dans Les Terrasses du Port). Cette montée en gamme masque une accentuation des contrastes du marché français au profit des meilleurs emplacements des centres régionaux existants et des projets de création ou d’extension de sites établis. Ces centres, les plus renommés et à même de jouer sur la théâtralisation de leur offre, ont capté l’essentiel de la demande des nouveaux entrants (Primark dans O’Parinor en Île-de-France, La Toison d’Or et Grand Littoral en province) et de grandes enseignes internationales présentes en France depuis peu (JD Sports dans Créteil Soleil ou Les Terrasses du Port). 45
  • 41. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Les bons niveaux d’activité observés dans des centres de plus petite taille ont aussi confirmé que les « jumbos » n’étaient pas les seuls à tirer leur épingle du jeu. Ainsi, le succès de centres et galeries de proximité a été illustré par la commercialisation de nombreux projets d’extensions de foncières de la grande distribution. Les parcs d’activités commerciales affichent aussi des coûts d’occupation peu élevés qui offrent aux enseignes la possibilité de se développer à moindre frais, suscitant ainsi l’intérêt d’acteurs traditionnellement établis en centre commercial et qui développent leur présence sur ce marché au gré des opportunités (H&M à Creil, Camaïeu dans Green 7 à Salaise-sur-Sanne). Les acteurs français implantés de longue date en périphérie ont toutefois représenté l’essentiel de la demande, y poursuivant le déploiement de magasins « tout sous un même toit » révélateurs des synergies générées dans certains groupes (multi-stores Beaumanoir). D’autres y ont ouvert de nouveaux concepts plus qualitatifs (La Halle). Quant aux nouveaux entrants étrangers, ils ont été relativement rares, à l’exception de quelques enseignes belges ou néerlandaises testant le marché français dans l’est et le nord de l’Hexagone (Tom & Co, Action, etc.) Lego - Carré Jaude 2 - Clermont-Ferrand (63) Les difficultés des sites secondaires ont à l’inverse permis de prendre la mesure de la désaffection des enseignes pour des centres mal situés ou mal configurés, qu’il s’agisse d’ensembles de taille intermédiaire ou d’équipements de centres-villes de petites ou moyennes agglomérations. Ces sites, qui n’ont ni la capacité d’attirer de prestigieux nouveaux entrants ni celle de développer les animations les plus spectaculaires afin de contenter l’appétit de nouveauté des consommateurs, sont les plus susceptibles de voir leur fréquentation s’éroder. Affectés par les problèmes de financement des franchisés, ils ont également souffert des arbitrages d’enseignes rationalisant leur réseau et des difficultés de locomotives historiques directement exposées à la concurrence d’Internet. évolution de la demande dans les parcs d’activités commerciales En 2013, le marché des parcs d’activités commerciales a continué de profiter de la demande de grandes enseignes dans divers secteurs d’activité. Plusieurs acteurs du jouet et de la puériculture (Orchestra-Prémaman dans le Heron Parc de Villeneuve d’Ascq), du sport, des loisirs ou de la mode ont ainsi alimenté le flux des ouvertures. Quelques enseignes discount ont également poursuivi leur développement comme Babou, Centrakor, Noz ou Gifi (dont le parc de magasins a doublé en dix ans). Ces enseignes de périphérie semblent de fait bien armées pour affronter la crise, proposant une offre adaptée aux restrictions qui pèsent sur le budget des consommateurs. 46 Magasin Orchestra Prémaman - Heron Parc - Villeneuve d’Ascq (59) Permettant aux enseignes de limiter les risques associés à une ouverture, les parcs les plus établis des grandes agglomérations restent les plus prisés. Cette réussite ne doit toutefois pas masquer les difficultés qui affectent généralement le marché français. Ainsi, de nombreuses enseignes ont ralenti ou mis un terme à leur plan d’expansion, pesant en particulier sur la pérennité de nombreux projets en cours de commercialisation. Par ailleurs, plusieurs acteurs ont transféré leurs magasins dans de nouveaux retail parks ou des zones périphériques plus importantes. Des indépendants ou des enseignes discount ont ponctuellement profité de ces cessions pour se développer à moindre coût, contribuant à faire baisser le niveau de gamme de certaines zones secondaires.
  • 42. COMMERCES études & Recherche Cushman & Wakefield ÉVOLUTION DE L’OFFRE Tendances générales Après Surcouf en 2012, l’année 2013 a été marquée par la fin ou les difficultés d’autres acteurs importants du paysage français des commerces (Virgin Megastore, librairies Chapitre, Marithé et François Girbaud, etc.). Certaines de ces disparitions ont permis un afflux d’offres de qualité sur le marché, s’ajoutant aux cessions ponctuelles d’autres enseignes et atténuant la raréfaction d’opportunités sur les meilleurs sites. En dépit d’un bon niveau d’absorption, plusieurs de ces offres restent disponibles et pourraient contribuer à animer le marché français des commerces en 2014. La liste des enseignes en difficulté pourrait en outre encore s’allonger. Une augmentation durable de la vacance ? Estimé par le PROCOS à 7,1 % pour l’ensemble des centresvilles français en 2012 (6,3 % en 2001), le taux de vacance des commerces atteint 8,6 % dans les centres d’unités urbaines de 50 000 à 100 000 habitants (6,3 % en 2001) et dépasse même les 10 % dans plusieurs centres-villes (Alençon, Nevers, Roubaix, Niort, etc.)7. Si la vacance demeure quasiment inexistante sur les axes les plus prisés des plus grandes villes, celles-ci ne souffrent pas moins dans leur ensemble de la fragilisation du commerce. Affectés par les transferts d’enseignes au profit de zones plus importantes, plusieurs parcs d’activités commerciales n’échappent pas au phénomène. Quant aux centres commerciaux, si les petites galeries ou les plus grands centres ont plutôt résisté, les centres « intermédiaires » ont quant à eux vu leur taux de vacance progresser sur dix ans (de 3,7 % à 4,2 % pour les centres comptant 40 à 80 emplacements et de 3,8 % à 5,5 % pour ceux comprenant 80 à 120 boutiques, selon le PROCOS). La dichotomie croissante entre les artères prime et secondaires et entre les différents formats de centres devrait encore s’accentuer dans les prochaines années. En raison de la progression du e-commerce, qui pourrait constituer près d’un quart de l’ensemble de la consommation d’ici 2030, certains analystes estiment ainsi que tout un pan du parc commerces pourrait disparaître (1,7 million de mètres carrés selon Booz & Company8). S’il est difficile de déterminer précisément l’ampleur du phénomène, il est toutefois certain qu’un grand nombre de mètres carrés commerciaux ou de services (banques, agences de voyage, boutiques de téléphonie, etc.) seront affectés. 7 Procos, La vacance commerciale, un phénomène qui s’accroît, Juin 2013. 8 Booz & Company, Perspective 2020 : quelle place pour la distribution traditionnelle dans un monde digital ?, Octobre 2013. Mais les cessions d’enseignes et d’indépendants ont surtout contribué à l’augmentation de l’offre dans les marchés secondaires, posant dans certains cas la question du devenir des friches commerciales. Cette évolution paraît d’autant plus préoccupante que le rythme des ouvertures est resté soutenu. Contrastant avec la stagnation de la consommation des ménages depuis le début de la crise, 880 000 m² de commerces ont ainsi ouvert en 2013, après 920 000 m² en 2012 et 750 000 m² en 2011. L’afflux de nouveaux ensembles commerciaux, alimenté par la propension croissante des opérateurs à étendre leurs sites pour les dynamiser ou capitaliser sur leur notoriété, accentue dès lors la dilution des chiffres d’affaires des enseignes. La prolifération des développements pèse également sur les commercialisations, aboutissant au report ou à l’annulation de certains projets évolution de l’offre dans les rues commerçantes Les cessions d’enseignes à la peine ou qui rationalisent leur réseau de boutiques ont permis de créer de belles opportunités sur quelques-uns des axes les plus renommés de Paris (le 52-60 Champs-élysées, la rue de Rivoli avec les locaux libérés par Etam, Adidas ou Esprit) et des capitales régionales (la rue Alsace-Lorraine à Toulouse, avec l’ex Virgin Megastore ou l’ancien Lafayette Maison). Cela dit, les meilleurs emplacements des grandes artères demeurent relativement rares et onéreux, incitant les enseignes à se focaliser sur l’amélioration de l’existant pour innover et gagner des parts de marché. à Paris, la pénurie de l’offre, conjuguée à l’essor du tourisme international et à la popularité croissante de certains quartiers « tendance » ont également conduit à l’essor de secteurs alternatifs, comme la rue de Marignan pour les enseignes de luxe ou le Haut-Marais pour les créateurs et les enseignes du luxe accessible. à plus long terme, quelques grandes opérations animeront les secteurs établis de Paris et des métropoles de province. Dans la capitale, les projets les plus significatifs concernent, sur la rive droite, la rénovation de la Samaritaine et de la Poste du Louvre et, sur la rive gauche, le redéveloppement du Marché Saint-Germain. En province, quelques villes resteront sous les feux des projecteurs, comme Bordeaux (Promenade Sainte-Catherine) ou Marseille. Surfant sur le succès de l’évènement 52-60 avenue des Champs-élysées - Paris 8e 47
  • 43. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield « Marseille Capitale européenne de la culture 2013 », la cité phocéenne verra la poursuite de l’opération de la Rue de la République, parallèlement au développement ou à la rénovation de grands centres commerciaux (Les Terrasses du Port, Le Prado, Centre Bourse). Enfin, le renouvellement de l’offre dépendra pour une large part de l’émergence de nouvelles polarités commerciales dans les grands secteurs d’aménagement de la capitale (ZAC Clichy-Batignolles, Paris Centre Est) et de sa première couronne (Rives de Seine à BoulogneBillancourt), ainsi que de la création de nouveaux quartiers dans certaines métropoles régionales (Les Maourines à Toulouse). 52-60 avenue des Champs-élysées – Paris 8e Exemples d’Opérations attendues (2014-2017) VILLE PROJET SURFACE (M²) Paris Passage du Nord Rue de la République La Samaritaine 26 000 Orléans La Rue des Halles 11 300 Toulouse Les Maourines 11 000 Marseille Les Voûtes de la Major La production de grands ensembles s’accompagne d’une consolidation des sites commerciaux les plus établis. Après Les Sentiers de Claye en région parisienne ou Atlantis près de Nantes en 2012, quelques opérateurs ont continué de tirer parti de projets d’extension et de redéveloppement pour capitaliser sur la notoriété de centres importants et renouveler leur offre. Ces opérations ont attiré de nouvelles marques inédites localement (Lego dans Carré Jaude 2 à Clermont-Ferrand, Hollister et Crocs dans Alma à Rennes) et les concepts plus pointus d’enseignes de restauration ou de mode (Adidas Originals dans Rives d’Arcins près de Bordeaux). Cette montée en gamme ne se limite pas au plus gros centres. Plusieurs programmes de rénovation-extension témoignent en effet des efforts accomplis par les foncières d’enseignes de la grande distribution pour remettre leurs centres et galeries au goût du jour, attirer de nouvelles enseignes attractives (Desigual ou Kiko dans l’extension du centre Leclerc de Pau) et répondre au besoin de proximité des consommateurs. Certains de ces équipements sont même érigés en modèles de développement durable et d’urbanité, à l’exemple des éléis, ouvert à Cherbourg en 2013. 30 000 Paris 356 172 m² de nouveaux centres commerciaux ont été inaugurés en 2013, soit une forte hausse de 37 % sur un an liée pour l’essentiel à l’inauguration de quelques projets d’envergure. Quatre centres de plus de 20 000 m² comptent ainsi pour la moitié de ce volume dont trois ont vu le jour en Île-de-France : l’Ilo à Epinay-sur-Seine, Beaugrenelle à Paris et Aéroville à Roissy. S’ajoutant aux importants projets récemment livrés en région parisienne (Le Millénaire en 2011, So Ouest en 2012), Beaugrenelle et Aéroville sont plus particulièrement emblématiques d’une tendance à la production de très grands centres et du soin apporté par les opérateurs à la qualité de l’offre et de l’architecture, que confirmeront en 2014 les ouvertures de Qwartz à Villeneuve-la-Garenne et des Terrasses du Port à Marseille. 32 500 Marseille évolution de l’offre dans les centres commerciaux 7 500 Le Grand Village – Fenouillet (31) 48
  • 44. COMMERCES études & Recherche Cushman & Wakefield Projets de centres commerciaux ouvertures significatives de 2013 VILLE PROJET TYPE SURFACE M² Tremblay-en-France (93) Aéroville Création 84 640 Paris (75015) Beaugrenelle Extension-redéveloppement 45 000 Épinay-sur-Seine (93) L’Ilo Redéveloppement 36 700 Caen (14) Les Rives de l’Orne Création 28 700 Dijon (21) La Toison d’Or Extension 14 100 ouvertures significatives annoncées en 2014 VILLE PROJET TYPE SURFACE M² Villeneuve-la-Garenne (92) Qwartz Création 63 000 Marseille (13) Les Terrasses du Port Création 61 000 Paris (75019) La Vill’Up Création 24 000 Paris (75001) Forum des Halles Extension 15 100 Le Chesnay (78) Parly 2 Extension 14 300 ouvertures et projets de centres commerciaux en france (m2) 500 000 450 000 400 000 350 000 300 000 250 000 200 000 150 000 100 000 50 000 0 2 012 creation 2 013 extension redéveloppement 2014p transfert-extension Le Prado - Marseille (13) 49
  • 45. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield évolution de l’offre dans les parcs d’activités commerciales Avec 455 119 m², le volume des parcs d’activités commerciales ouverts en 2013 est inférieur de 18 % à celui de 2012, année qui avait vu l’inauguration de plusieurs projets d’envergure dont Les Quatre Chênes à Pontault-Combault et surtout l’Atoll, près d’Angers. D’importants projets n’en ont pas moins ouvert en 2013, comme Mondevillage près de Caen ou Costières Sud près de Nîmes, tous deux emblématiques du rythme rapide de développement de nouveaux formats de retail parks dans l’ouest et le Sud du pays. Par ailleurs, les ouvertures récentes ou à venir continuent d’illustrer le renforcement de polarités commerciales établies, avec de nouvelles opérations d’extension de parcs existants en Île-de-France (le Clos du Chêne à Montévrain en 2013 après le Shopping Parc de Lieusaint en 2012) et la création de nouveaux ensembles dans les zones commerciales dominantes de grandes agglomérations (Waves Grand Sud près de Metz en 2014). L’évolution de l’offre de parcs d’activités commerciales permet ainsi tout à la fois de répondre aux besoins des populations de régions affichant une solide croissance démographique ou aux consommateurs d’espaces périurbains de grandes agglomérations qui tendent à se densifier sans disposer du même niveau de services et d’équipements qu’« en ville ». Accentuant les transferts d’enseignes, cet afflux de nouveaux mètres carrés se fait parfois au détriment de rues commerçantes ou de zones de périphérie existantes. Mais il permet aussi, ponctuellement, de revaloriser des friches ou des zones commerciales dégradées (Be Green près de ouvertures et projets de parcs d’activités commerciales en france (m2) 600 000 500 000 400 000 300 000 200 000 100 000 0 2 012 2 013 2014p Troyes, Mondevillage près de Caen). L’architecture soignée de certains ensembles, l’intégration croissante de normes de développement durable et la plus large place faite à la restauration et aux loisirs confirment en outre le saut qualitatif du marché, annonçant l’émergence de modèles hybrides dont l’Open, en cours de développement à Saint-Genis-Pouilly, est emblématique. L’Open - Saint-Genis-Pouilly (01) 50
  • 46. COMMERCES études & Recherche Cushman & Wakefield Projets de parcs d’activités commerciales ouvertures significatives de 2013 VILLE PROJET TYPE SURFACE M² Mondeville (14) Mondevillage Création 42 000 Saint-Parres-aux-Tertres (10) Be Green Création 35 000 Nîmes (30) Costières Park Création 27 000 Boé (47) O’Green Création 26 000 Montévrain (77) Clos du Chêne Extension 21 000 ouvertures significatives annoncées en 2014 VILLE PROJET TYPE SURFACE M² Brétigny-sur-Orge (91) Les Promenades de Brétigny Création 45 000 Moulins-lès-Metz (57) The Waves Création 38 500 Saint-Paul-lès-Romans (26) Parc Saint-Paul Extension 27 500 Montluçon (03) PAC Saint-Jacques Création 18 000 Villennes-sur Seine (78) White Parc Création 11 600 ÉVOLUTION DES VALEURS LOCATIVES Les valeurs locative prime parisiennes ont continué d’augmenter du fait de la forte demande d’enseignes internationales pour les meilleurs emplacements d’axes très peu offreurs. Observée dans certains quartiers en plein essor (Le Marais, Saint-Germain-desPrès) ou dans les principaux marchés du luxe, cette tendance à la hausse a été particulièrement marquée sur les Champs-élysées, lui permettant de consolider son statut de troisième artère la plus chère du monde derrière Causeway Bay à Hong Kong et la 5e Avenue à New York. Les hausses observées sur certains axes parisiens s’est accompagnée d’une stabilité quasi générale des valeurs des meilleurs emplacements des grandes artères en province et des centres commerciaux ou des zones de périphérie les plus établis. Les emplacements secondaires ont à l’inverse subi une pression générale à la baisse. valeurs locatives prime en centre commercial (€/m²/an)* ILE-DE-FRANCE Centres régionaux Grands centres VALEUR LOCATIVE 2013 VALEUR LOCATIVE 2012 2 000 2 000 950 950 Centres régionaux 1 400 1 400 700 valeurs locatives prime en parc d’activités commerciales (€/m²/an)* VALEUR LOCATIVE 2013 VALEUR LOCATIVE 2012 ÎLE-DE-FRANCE 180 180 PROVINCE 170 170 TENDANCE 2014 PROVINCE Grands centres Le durcissement des conditions de négociation a généralement traduit la détermination des enseignes à diminuer leurs coûts d’occupation. Ainsi, les bailleurs ont consenti davantage de mesures d’accompagnement sous forme notamment de contributions aux travaux ou de franchises de loyers. Les charges ont également fait l’objet de négociations, ponctuellement destinées à compenser la forte hausse de la fiscalité dans certaines communes. L’augmentation des taux d’effort et l’impact de la fragilisation du commerce sur le tissu socio-économique de nombreux territoires ont d’ailleurs été pris en compte par les pouvoirs publics. Le projet de loi porté par Sylvia Pinel, ministre de l’Artisanat, du Commerce et du Tourisme comprend ainsi diverses mesures visant à maîtriser la hausse des loyers commerciaux (indexation obligatoire à l’ILC, plafonnement des augmentations de loyer, etc.) et à améliorer les relations entre bailleurs et locataires (transparence sur la répartition des charges, bail dérogatoire de trois ans, etc.). TENDANCE 2014 *Pour 1 000 m² et des produits neufs et situés sur des emplacements de première catégorie, dans des zones à forte chalandise. 700 *Pour 150 m² très bien placés en équipement de la personne ou services, dans des centres existants, leaders dans leur zone de chalandise. 51
  • 47. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield valeurs locatives prime Des rues commerçantes (zone a en €/m²/an) VALEUR LOCATIVE 2013 VALEUR LOCATIVE 2012 Champs-élysées 18 000 15 000 Avenue Montaigne 10 000 8 000 Rue du Faubourg Saint-Honoré 10 000 8 000 Boulevard Haussmann/Grands Magasins 6 000 5 000 Boulevard Saint-Germain 6 000 5 500 Rue de Rivoli 4 500 4 000 Lyon / Rue de la République 2 200 2 200 Lille / Rue Neuve/Béthune 2 200 2 200 Marseille / Rue Saint-Ferréol 2 000 2 000 Bordeaux / Rue Sainte-Catherine 2 200 2 200 Nice / Rue Jean Médecin 2 200 2 200 Toulouse / Avenue Alsace-Lorraine 2 200 2 200 Cannes / Croisette 6 500 6 500 Strasbourg / Place Kléber 2 000 TENDANCE 2014 2 000 PARIS PROVINCE PERSPECTIVES PERSPECTIVES La mollesse de la croissance attendue en 2014, le maintien du taux de chômage à un niveau élevé et les difficultés d’un nombre croissant La mollesse de la croissance attendue en 2014, le maintien du taux de chômage à un niveau élevé et d’enseignes pèseront sur le marché français de l’immobilier de commerces en 2014. Les prochains mois seront surtout défavorables aux d’enseignes pèseront sur le marché français de l’immobilier de commerces en 2014. Les prochains mois marchés secondaires qui, souffrant de la désaffection et des arbitrages des enseignes, continueront de voir leur taux de vacance augmenter. marchés secondaires qui, souffrant de la désaffection et des arbitrages des enseignes, continueront de voir En revanche, les meilleurs emplacements des artères commerçantes et des plus grands centres commerciaux, largement immunes à la crise, En revanche, les meilleurs emplacements des artères commerçantes et des plus grands centres commerciaux, largement resteront le théâtre des ouvertures les plus significatives. Capitalisant sur leur notoriété et leur forte fréquentation, ils demeureront très prisés resteront le théâtre des ouvertures les plus significatives. Capitalisant sur leur notoriété et leur forte de nouvelles enseignes se développant dans l’Hexagone ou d’acteurs historiques testant de nouveaux concepts pour répondre à l’évolution de nouvelles enseignes se développant dans l’Hexagone ou d’acteurs historiques testant de des modes de consommation et affronter une concurrence protéiforme. des modes de consommation et affronter une concurrence protéiforme. 52
  • 48. Les marchés immobilierS français études & Recherche Cushman & Wakefield
  • 49. Janvier 2014 études & Recherche Cushman & Wakefield Glossaire INVESTISSEMENT Actif prime/core Actif très bien situé, d’excellente qualité et offrant les meilleures prestations, et loué selon un ou des engagements locatifs de longue durée ferme. Family office Un « family office » est une structure privée au service de familles fortunées dont le patrimoine personnel nécessite une gestion sophistiquée. L’objectif principal est d’optimiser, organiser, protéger et faire croître les intérêts de ces familles quelle que soit la nature de leurs actifs. Le capital financier de la société est la propre fortune de la famille, souvent constituée sur plusieurs générations. Foncière Une foncière est une société commerciale dont l’objet est la constitution, la gestion et l’exploitation d’un portefeuille immobilier afin d’en maximiser la rentabilité. Fonds d’investissement Organisme de détention souvent collective (en multipropriété) d’actifs financiers ou immobiliers gérés par une structure réglementée et agréée (société de gestion). Fonds de pension Organisme financier spécialisé dans la collecte de capitaux auprès d’épargnants particuliers et chargé de les faire fructifier sur les marchés financiers dans le but de les reverser à ces épargnants pour financer leurs retraites par capitalisation. Ils présentent souvent une certaine aversion au risque. Fonds opportuniste Fonds qui cible les rentabilités les plus élevées, obtenues grâce à une forte valeur ajoutée apportée et/ou une prise de risque significative et/ou un effet de levier élevé. Fonds ouvert Un fonds est dit ouvert à partir du moment où il n’y a pas de limitation dans l’émission des parts. Gestionnaire de fonds Professionnel chargé de créer des fonds d’investissement. Il définit une stratégie, collecte l’argent auprès de ses mandants et assure le suivi du fonds jusqu’à son extinction. Investisseurs institutionnels Acteurs professionnels gestionnaires d’épargne. Ce terme regroupe sous un seul vocable des institutions très diverses : organismes de placement collectif, compagnies d’assurance, fonds de pension, banques, sociétés foncières, caisses de retraite, etc. OPCI Les Organismes de Placement Collectif Immobilier sont des fonds immobiliers destinés à drainer l’épargne publique ou institutionnelle vers des actifs immobiliers. Le patrimoine des OPCI doit être composé d’un minimum de 60 % d’actifs immobiliers et d’au moins 10 % de liquidités ou d’instruments financiers. Comme les SIIC, les OPCI sont exonérées d’impôt sur les sociétés en contrepartie d’obligations de distribution. En revanche, ils ne sont pas cotés en bourse et, de ce fait, ne sont pas soumis de la même manière aux fluctuations des marchés financiers. Projet « en blanc » Bâtiment dont la construction est lancée sans qu’il y ait eu, au préalable vente ou location à un utilisateur. SCPI Les Sociétés Civiles de Placement Immobilier sont des sociétés ayant pour objet exclusif l’acquisition et la gestion d’un patrimoine immobilier locatif. Le patrimoine de la SCPI doit être composé d’un minimum de 90 % d’actifs immobiliers. Leur objet consiste en la vente de parts des immeubles acquis à des associés. Les SCPI ne sont pas cotées en bourse mais font appel à l’épargne publique. Ces organismes ne sont pas soumis à l’impôt sur les sociétés. Chaque associé détenant une part sociale est personnellement imposé sur les revenus qu’il perçoit. Taux de rendement net Taux exprimant, en pourcentage, le rapport existant à un instant « t » entre le revenu de l’immeuble net de charges non récupérables et son coût de revient (prix de vente plus frais et droits de mutation) VEFA La Vente en l’État Futur d’Achèvement est la vente d’un actif immobilier avant son achèvement. Par ce contrat, le vendeur transfère immédiatement à l’acquéreur ses droits sur le sol ainsi que la propriété des constructions au fur et à mesure de leur exécution. Volume d’investissement Correspond aux transactions supérieures à 1 million euros (ventes utilisateurs incluses) répertoriées par Cushman & Wakefield sur la période étudiée en immobilier d’entreprise banalisé (bureaux, centres commerciaux, boutiques, parcs d’activités commerciales, entrepôts logistiques et locaux d’activités). 54
  • 50. glossaire études & Recherche Cushman & Wakefield BUREAUX Demande placée Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs. ICC (Indice du Coût de la Construction) Indice mesurant chaque trimestre l’évolution des prix des bâtiments neufs à usage principal d’habitation. Il intervient aussi dans les réglementations concernant les baux commerciaux et reste l’une des références pour la révision de ces derniers. ILAT (Indice des loyers d’activités tertiaires) Calculé par l’INSEE sur une base trimestrielle, l’ILAT est constitué de trois indices : l’indice des prix à la consommation (IPC), l’indice du coût de la construction (ICC) et l’indice du produit intérieur brut (PIB) en valeur. Ces moyennes périodiques sont utilisées dans les proportions suivantes : 50 % IPC, 25 % PIB et 25 % ICC. Loyer moyen Moyenne des valeurs locatives de transactions (valeurs faciales de signature) toutes surfaces confondues sur des surfaces rénovées ou de seconde main. Loyer prime Moyenne des cinq transactions les plus élevées en terme de valeurs locatives faciales > 1 000 m². Offre disponible Ensemble des surfaces vacantes disponibles à la location dans les six mois à venir. Taux de vacance Rapport entre le volume de l’offre disponible à six mois et le parc de bureaux. GRANDS ENTREPÔTS Chargeur Entreprise qui, dans le secteur industriel ou de la distribution, assure la logistique de ses propres produits. Demande placée Nombre total de mètres carrés loués, pré-loués ou vendus à des utilisateurs. ICPE (Installation Classée pour la Protection de l’Environnement) Installations exploitées ou détenues par toute personne physique ou morale, publique ou privée, qui peuvent présenter des dangers ou inconvénients. Selon la nature de ces risques, une installation peut être : - Non classée. - Classée soumise à déclaration en préfecture. - Classée soumise à autorisation préfectorale. - Classée soumise à enregistrement en préfecture. Prestataire logistique Entreprise spécialisée assurant l’ensemble de la gamme des opérations logistiques pour le compte d’un client souhaitant externaliser la logistique de ses produits. Supply chain (Chaîne d’approvisionnement) Consiste à optimiser les flux sur la totalité de la chaîne, des fournisseurs aux matières premières jusqu’aux clients finaux. COMMERCES CDAC / CNAC Instituées par la loi de modernisation de l’économie (LME, adoptée en 2008) en remplacement des CDEC et CNEC, les commissions départementales et nationales d’aménagement commercial sont des instances de décision régulant l’implantation des commerces à partir du seuil de 1 000 m² selon des critères de décision relevant de l’aménagement du territoire et du développement durable. Flagship Magasin vitrine (littéralement « vaisseau amiral ») devant servir l’image d’une marque ou d’une enseigne. Implantés sur les emplacements commerciaux les plus prisés ou stratégiques, les locaux peuvent être de taille variable et concerner l’ensemble des secteurs d’activité. Indice constitué de la somme pondérée d’indices représentatifs de l’évolution des prix à la consommation, ILC de celle des prix de la construction neuve et du chiffre d’affaires du commerce de détail. L’ILC peut être (Indice des Loyers Commerciaux) utilisé pour la révision des baux commerciaux des locataires exerçant une activité commerciale. 55
  • 51. études & Recherche Cushman & Wakefield Contacts Olivier Gérard Président Philippe Guillerm Département Expertise Thierry Juteau Département Investissement Guy Grundy Département Conseil aux utilisateurs Christian Dubois Département Commerces Jean-Paul Deheeger Département Industriel Ludovic Delaisse Département Bureaux / Pôle Développement Thomas Hébert Département Étude et Conseil Stéphane Bureau Département Gestion d’Actifs David Bourla Département Études et Recherche Pour plus d’informations, merci de contacter : David Bourla Responsable Études et Recherche +33 (0)1 53 76 91 91 david.bourla@eur.cushwake.com Fondé en 1917, Cushman & Wakefield est le premier groupe privé mondial en immobilier d’entreprise. Cushman & Wakefield occupe une position prédominante sur la plupart des marchés immobiliers dans le monde, ainsi que le démontrent ses nombreuses implications dans des missions et transactions immobilières de haute portée. Avec 250 bureaux répartis dans 60 pays et plus de 16 000 collaborateurs, Cushman & Wakefield conseille ses clients, tant utilisateurs que propriétaires ou investisseurs, et leur offre une gamme complète de services intégrés à l’échelle mondiale, et ce pour tous types de biens (bureaux, commerces, locaux d’activités et entrepôts logistiques) : transaction locative, investissement, service financier, audit et gestion de projet, gestion d’actifs immobiliers, expertise. Leader incontesté de l’immobilier commercial, notre société publie de nombreuses études auxquelles vous pouvez accéder sur le Knowledge Center de notre site internet: www.cushmanwakefield.fr Toute représentation, reproduction ou traduction intégrale ou partielle, faite sans le consentement de Cushman & Wakefield ou de ses ayants droits ou ayants cause est illicite (art.L122-4 du Code de la propriété intellectuelle) et constituerait une contrefaçon sanctionnable par les articles L335-2 et suivants du Code de la propriété intellectuelle. Seules sont autorisées les copies ou reproductions prévues par l’article L122-5 du Code de la propriété intellectuelle et notamment celles réservées à l’usage privé du copiste et non destinées à une utilisation collective. Ce document est non contractuel. Les informations qui y figurent sont fondées sur des éléments que nous pensons être fiables. Par conséquent, Cushman & Wakefield ne saurait être tenu pour responsable en cas d’erreur ou inexactitude survenue sur tout ou partie de son contenu. Conception / Rédaction : Département Études et Recherche/ Cushman & Wakefield, Janvier 2014 • Crédits photos : Cushman & Wakefield • Directeur de publication : Olivier Gérard. Cushman & Wakefield France 11-13 avenue de Friedland 75008 Paris www.cushmanwakefield.fr 56 Retrouvez-nous sur :
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